Залог права аренды

Что представляет собой залог арендного права на землю?

Ипотечный займ представляет собой передачу конкретного недвижимого имущества собственником под залоговое обеспечение. Этот залог гарантирует кредитору, что клиент вернет кредит вовремя, а в случае его финансовой несостоятельности, банк сможет направить взыскание долга на заложенную недвижимость, реализовав ее на торгах с целью закрытия кредита.

ЗК РФ разрешает передачу под обеспечение не только участков земли, но и прав в пределах договора на аренду. Эти права могут выступить и в роли залога по ипотечному займу, и в качестве вложения нанимателя в устав.

Важно! Согласно ГК РФ в роли залогового обеспечения могут выступать не только ценные вещи, но и права на другое имущество, например, право на аренду.

В Федеральном Законе №102 четко прописано, что наниматель имеет возможность передачи прав по договору под залоговое обеспечение. Для этого необходимо получить заблаговременно согласие владельца. При этом окончание срока ипотечного кредита будет завершено датой окончания арендного договора.

Согласно всему вышеперечисленному, залог арендного права на участок определяется с помощью договора на ипотеку, который может определить право на имущество в качестве обеспечения возврата долга для финансово-кредитной организации.

Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?

Арендное право на участок может стать залогом согласно требованиям, указанным в ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ №102. Передача в залог права аренды допускается только тогда, когда это совпадает с условиями договора, законодательством и желанием владельца.

Потребность предоставления права лизинга под обеспечение может возникнуть:

• При необходимости взять ипотечный кредит на приобретение недвижимого имущества. Довольно часто эта разновидность обеспечения применяется при покупке жилого помещения в еще строящихся домах. Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.
• При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства. После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
• При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.

Важно! Передача в лизинг арендных прав в редких случаях может стать независимым предметом залогового обеспечения.

Как правило, необходимость заключить договор залога права аренды земельного участка появляется у тех клиентов банка, кто представил в роли залогового обеспечения недвижимое имущество, находящееся у них во владении и созданное на арендованной территории.

В этой ситуации взять ипотечный займ на приобретение частного коттеджа или иного здания отдельно от территории, на которой они построены, запрещено действующим законодательством. Единство участка и дома на нем четко прописано в ЗК и ГК РФ.

Специфика передачи права на недвижимое имущество в ипотечный займ

Все обязательства по договору лизинга лежат на первичном нанимателе. Обязанности и права не могут переходить к кредитору или иному лицу.

К залоговому обеспечению применяются общие принципы и условия по ипотечному займу. В том случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит, то банк будет вправе направить взыскание на залоговое обеспечение и продать его на торгах. При этом банковское учреждение обязано заключить договор цессии на арендные права.

Владельцем арендованной территории может стать физлицо или муниципалитет. Однако согласно ФЗ №102 передача в залог арендных прав госземли и муниципальных участков не может быть допущена, если они не предназначаются для застройки жилыми комплексами. К примеру, если территория была выделена под пользование торговой недвижимости, то она не может стать залогом. Запрещено оформлять ипотечный займ на участки, находящиеся в государственной собственности, если они являются самостоятельным предметом залогового имущества без дома, расположенного на нем, конфискованы или имеют ограничения в правах.

Получение ипотечного займа на арендные права не может стать причиной для расторжения договора лизинга, и не требует составления еще одного документа.

В случае, когда речь заходит об арендном праве на долевую часть территории, то в этой ситуации все неоднозначно. Это может доставить трудности, которые будут связаны с регламентированием порядка эксплуатации каждым нанимателем собственной доли. Именно по этой причине суды часто признают такие сделки недействительными.

Передача арендных прав обладает своей спецификой, которая имеет плюсы и минусы. Среди них можно выделить следующие преимущества:

1. Взять ипотеку может заемщик, не имеющий во владении никакого быстрореализуемого обеспечения под залогом.
2. Нет необходимости отправляться на поиск денежных средств для приобретения земли, поскольку можно взять ипотечный займ, имея статус нанимателя.
3. Если арендные права переданы под обеспечение вместе с недвижимым имуществом, находящемся на этой территории, то наличие этого договора с банковской организацией не закрывает возможность нанимателю выкупить участок под недвижимое имущество для личного владения.

Этот вопрос уже неоднократно рассматривался в суде. Чаще всего суд принимал сторону заемщика. Сами банковские учреждения, как правило, не препятствуют заключению подобного соглашения, поскольку им так будет гораздо выгоднее, ведь участок перейдет во владение заемщика.

К недостаткам ипотечного кредитования арендных прав на территорию стоит отнести:

1. Такие ипотеки могут быть выданы только на небольшой срок, ограниченный по времени действия арендного договора. К примеру, если договор на лизинг составлен на 60 месяцев, то человек обязан в течение этого срока полностью закрыть кредит. Тогда, как при стандартной ипотеке сроки могут варьироваться в пределах 20-30 лет. Это позволяет сделать все взносы по кредиту менее проблемными для бюджета семьи.
2. Под залоговое обеспечение арендных прав могут выдаваться в займ небольшие суммы, которые, как правило, составляют от 50 до 70% от размера арендной платы. Довольно часто людям приходится нести дополнительные финансовые затраты, связанные непосредственно с выездом на место оценщика, который определит ликвидность территории.
3. По сравнению с рынком Европы и Америки такие кредитные продукты предлагаются в нашей стране только некоторыми банковскими учреждениями. Это значительно ограничивает возможности заемщика, и приводит его к тому, что он берет ипотечный займ по невыгодным для него условиям с финансовой стороны. Прежде всего, это связано с тем, что довольно трудно сразу объективно определить вероятную стоимость арендных прав. По этой причине многие банковские структуры отдают предпочтение не брать на себя ответственность и не принимать такой вариант обеспечения, поскольку у них нет гарантии покрытия всех затрат на выдачу займа в случае продажи залога.
4. Арендные права на конкретную территорию, как правило, обладают меньшей ликвидностью, нежели сама недвижимость. Именно поэтому такая ипотека если выдается, то под, гораздо более высокую процентную ставку. Банковские учреждения, выдавая ипотечный займ, в этой ситуации рискуют, закладывая свой риск, тем самым, в увеличение процента.

Практически во всех случаях заемщику необходимо заранее получить согласие от владельца территории на залог арендных прав. Если владелец участка – физлицо либо юрлицо, то его согласие обязательно. Если же собственником является госорган или муниципалитет, то договор на аренду территории может быть продлен на более продолжительное время. В таком случае согласие запрашивать не требуется. Для этого достаточно отправить извещение о желании взять ипотечный займ под залог арендных прав территории в администрацию.

Договор лизинга может предусматривать пункт, который включает в себя запрет на переуступку арендных прав под залоговое обеспечение, в то время, когда владелец участка может сам решить, каким образом он будет распоряжаться своим имуществом.

Для передачи арендных прав в залог необходимы два участника: наниматель и залогодержатель. Участвовать в соглашении третьим лицам можно исключительно на промежуточном этапе.

Таким образом, залоговое обеспечение арендных прав на территорию – один из видов ипотечного займа, который предусматривает предоставление банковской структуре в качестве залогового обеспечения непосредственно право лизинга, а не само имущество.

Добавлено в закладки: 0

Когда предметом ипотеки является право аренды, которое принадлежит залогодателю, в образце договора ипотеки права аренды необходимо указать:

• наименование по договору аренды арендодателя ;
• дату, номер договора аренды, по которому право аренды в ипотеку передается;
• описание арендованного имущества, если бы оно было предметом ипотеки;
• указание о том, что арендодатель дает согласие на передачу права аренды в ипотеку, когда договором аренды не предусматривается что-либо другое;
• срок аренды по договору аренды.

Договор об ипотеке права аренды заключается в письменной форме. Бланк договора ипотеки права аренды необходимо регистрировать в государственном учреждении (пункт 1 статьи 10 ФЗ “Об ипотеке”). Невыполнение правил о госрегистрации договора ипотеки права аренды, влечет за собой недействительность договора о залоге (пункт 4 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ). Договор об ипотеке является заключенным и в силу вступает от момента его госрегистрации.

Договор ипотеки права аренды регулирует глава 23 Гражданского Кодекса РФ (статьи 334-358), федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и другими правовыми нормативными актами.

Договор ипотеки права аренды предусматривают по различным объектам. Зачастую это здания, земельные участки, нежилые помещения, предприятие.

Особенности договора

Рассмотрим более детально самую распространенный вид передачи: ипотека права аренды земельного участка. Право аренды земельного участка можно передать в ипотеку лишь в границах срока образца договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Ипотека права аренды на земельный участок, которая находится в муниципальной или государственной собственности, арендатором этого земельного участка допускается в границах срока договора аренды по согласию собственника земельного участка. При аренде земельного участка, который находится в муниципальной или государственной собственности, на срок больше нежели пять лет ипотека права аренды возможна без согласия собственника земельного участка, когда его уведомили об этом

При обращении взыскания на заложенное право аренды недвижимого имущества реализуется оно соответственно с правилами федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” с последующим оформлением уступки этого права.

При реализации права аренды недвижимого имущества без того, чтобы обращаться в суд (во внесудебном порядке), первоначальная продажная цена предмета ипотеки равняется восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, которая определена в отчете оценщика, при условии, что другое не определяется соглашением сторон об обращении взыскания на недвижимое заложенное имущество во внесудебном порядке.

Отдельно можно отметить, что регистрировать в государственном учреждении подлежит договор аренды, который заключен на срок больше одного года. Ввиду этого, ипотека права аренды недвижимого имущества может устанавливаться лишь на право аренды недвижимости на срок больше одного года. В случае, когда заложено право аренды на срок меньше года, то в этом случае будет место иметь не ипотека, а обыкновенный залог.

Вопрос 132. Может ли являться право аренды предметом ипотеки?

Федеральный закон от 16 июля 1998 года №N 102-ФЗ
«Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 6. Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке

1. Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закреплённого на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством Российский Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации.

4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.

5. Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.

6. Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом.

Залог права аренды недвижимого имущества: подводные камни правоприменения

В течение последнего десятилетия резко увеличилось количество кредитов, выданных под залог недвижимого имущества. В связи с чем юристы банков, сопровождающие кредитные сделки, столкнулись с проблемой, связанной с гражданским оборотом недвижимости. Основная из них — незавершенность процесса приватизации земель собственниками зданий.

До сих пор достаточно большая часть земель Российской Федерации находится в бессрочном (постоянном) пользовании, несмотря на истечение сроков, которые были предоставлены государством собственникам для принятия решения о выкупе земель в собственность или заключения договоров аренды. Помимо этого сохраняется достаточно большое количество земель, находящихся в нераспределенной государственной собственности и арендуемых собственниками зданий по тем или иным причинам, а также земель, предоставленных в аренду публичными собственниками юридическим лицам для их освоения. Поэтому банкам зачастую приходится рассматривать вопрос о получении в залог права аренды на недвижимость.

Юридические риски банка-залогодержателя: ипотека права аренды

Главным юридическим риском в данной ситуации служит риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды.

Риск прекращения залога права аренды в случае прекращения самого договора аренды

В отличие от права собственности, где даже в случае смены собственника залог переходит к новому собственнику <1>, по залогу права аренды однозначно такой вывод сделать нельзя (позиция судов по указанному вопросу будет изложена далее).

<1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 N 16513/11 по делу N А37-2221/2010.

Основным, но не единственным способом прекращения договора аренды служит его расторжение. Ипотека права аренды будет прекращена также в случае, если арендатор приобретет в собственность ранее арендованное имущество. В указанном случае аренда прекратится в силу закона в связи с совпадением должника и кредитора по обязательству (ст. 413 ГК РФ). Автоматически в силу закона прекратится и ипотека права аренды.

В частности, ФАС Уральского округа в Постановлении по делу N А07-3855/2010 <2> отметил, что государственная регистрация права собственности на земельный участок не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору залога права аренды на данный земельный участок.

<2> Постановление ФАС Уральского округа от 08.11.2010 N Ф09-9242/10-С6 по делу N А07-3855/2010.

В то же время указанная ситуация на практике встречается гораздо реже расторжения договора, поэтому основное внимание предлагаем уделить вопросам, возникающим при расторжении договора аренды, обремененного залогом права аренды.

Расторжение договора аренды, обремененного залогом права аренды

Относительно того, могут ли стороны договора аренды расторгнуть договор без учета согласия банка на расторжение договора аренды, практики арбитражных судов более чем достаточно.

1. Согласия залогодержателя для расторжения договора ипотеки не требуется, поскольку в случае расторжения договора аренды залог права аренды прекращается автоматически, наличие обременения не влияет на право сторон расторгнуть договор аренды в установленном порядке.

В частности, ФАС Западно-Сибирского округа, рассматривая законность истребования управлением Росреестра согласия банка на расторжение договора аренды, право аренды которого было заложено, указал следующее <3>.

<3> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.01.2012 по делу N А45-7738/2011.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

В соответствии с п. п. 1 и 3 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

Суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО «Трастинвест» требования, установив, что общество представило все необходимые документы, подтверждающие расторжение договора аренды; руководствуясь ст. 352 ГК РФ, ст. ст. 16 — 18, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации прав), пришел к выводу, что при прекращении правоотношений, возникших на основании договора аренды, правоотношения, связанные с залогом права аренды, также прекращаются, а государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды, обремененного ипотекой, не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления сторон по договору ипотеки.

Исходя из вышеизложенной позиции об автоматическом прекращении залога права аренды при расторжении договора аренды, арбитражные суды на основании ст. 352 ГК РФ отказывают в обращении взыскания на заложенное право аренды <1>.

<1> Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2012 по делу N А35-9014/08-С23.

Несмотря на вышеприведенные примеры из существующей арбитражной практики, имеется и противоположный подход судов к указанной проблеме.

Получение согласия залогодержателя на расторжение договора аренды при наличии залога права аренды

Так, суд, обосновывая законность требования регистрирующего органа о необходимости прекращения залога права аренды для расторжения договора аренды, обремененного залогом, мотивировал свое решение следующим образом <2>.

<2> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.10.2011 по делу N А29-8670/2010.

Пунктом 2 ст. 346 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)).

Регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке (п. 4 ст. 29 Закона о госрегистрации прав).

Согласно п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В силу п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.

Расторжение сторонами договора аренды не влечет прекращения залога права аренды

Этот промежуточный подход был изложен при вынесении решения по делу N А41-44798/09 <1>. Согласно Постановлению суда при предъявлении иска о признании незаконным отказа в прекращении записи о договоре аренды и ипотеке права аренды, где в качестве основания отказа в регистрации указано на наличие в ЕГРП записи об ипотеке права аренды и невозможности регистрации прекращения договора аренды без представления заявления законного владельца закладной или совместного заявления залогодателя и залогодержателя о расторжении договора залога, требование о прекращении записи об аренде удовлетворяется. В то же время запись о залоге права аренды сохраняется ввиду несоблюдения порядка его прекращения (в рассматриваемом деле отсутствовали совместное заявление сторон ипотеки или судебный акт о прекращении ипотеки).

<1> Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2010 N КГ-А41/16206-10 по делу N А41-44798/09.

Полагаем, что позиция судов, считающих, что стороны договора аренды вправе самостоятельно определять правовую судьбу договора аренды вне зависимости от согласия залогодержателя права аренды, а также что залог права аренды прекращается с прекращением самой аренды, будет поддержана ВАС РФ. Поскольку в абз. 2 п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» относительно собственности была изложена позиция о невозможности оспаривания залогодержателем сделок с заложенным имущества, кроме тех, право оспаривания которых прямо предусмотрено законом.

Указанный ограничительный подход относительно права залогодержателей заложенного имущества, находящегося в собственности залогодателя, несомненно, будет перенесен на возможности оспаривания залогодержателем права аренды.

Несмотря на то что суды полагают необходимым обязательное привлечение залогодержателей при расторжении договоров аренды, обремененных ипотекой, в соответствии с п. 1 ст. 33 Закона об ипотеке <1> возражения банков о невозможности расторжения договоров аренды при наличии залога права аренды обычно судами не принимаются во внимание, и при наличии законных или договорных оснований для расторжения договоры аренды расторгаются.

<1> См.: Постановления ФАС Центрального округа от 16.04.2012 по делу N А35-5395/2010, ФАС Уральского округа от 22.05.2012 N Ф09-2011/12 по делу N А76-8020/2009.

Как видно из рассмотренных нами примеров, при залоге только права аренды залог не сохраняется при расторжении договора аренды, соответственно, права залогодержателя не защищены от возможного прекращения ипотеки на основании отказа от договора (если договором аренды допускается односторонний порядок его расторжения), дополнительного соглашения или судебного акта о расторжении договора аренды.

Включение в договор аренды условия о невозможности его расторжения без согласия залогодержателя достаточно проблематично с практической точки зрения. Как правило, предлагается в залог право аренды муниципальных или государственных земель, а публичные собственники крайне неохотно идут на подобные ограничения своих прав. Кроме того, появляется риск того, что суды, рассматривая споры о применении подобного условия, ссылаясь на нормы ст. 209 ГК РФ, укажут, что подобные ограничения права собственности являются ничтожными.

Мнение. Т.А. Касьянова, «2К Аудит — Деловые Консультации/Морисон Интернешнл», генеральный директор

Несмотря на имеющиеся юридические тонкости, практика кредитования под залог недвижимого имущества не обнаруживает значительной корреляции рисков в зависимости от того, построен ли объект на арендуемой земле или на земле, находящейся в частной собственности. Закон надежно защищает залогодержателя, правоприменительная практика в этой сфере является тому подтверждением.

При принятии в качества залога объекта недвижимости необходимо осуществлять выезд и осмотр строений. Экспертной оценке должна подлежать не только реальная стоимость объекта. Требуется квалифицированная оценка износа здания, технического состояния проведенных в нем коммунальных и инженерных коммуникаций, также необходимо проверять наличие систем пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения, установку оконных решеток и систем предотвращения несанкционированного проникновения. Если коммуникации находятся в неудовлетворительном состоянии, установлен факт значительного износа строения, а также при отсутствии систем безопасности — данный объект следует страховать в обязательном порядке.

Случаи умышленного поджога строений на арендованной земле не такая уж и редкость. Клиент получает требуемые ему кредитные средства, после пожара земля переходит к собственнику, а риски банка остаются без материального обеспечения. Это является причиной того, что банкам не стоит пренебрегать страховыми инструментами защиты собственных финансовых интересов даже в ситуациях, когда объект залога не вызывает опасения уровнем своего технического оснащения. Если в кредитном и страховом договорах оговорено, что получателем страхового возмещения является банк, его риски надежно защищены.

Возможное решение проблемы

Единственным возможным выходом в указанной ситуации является принятие в залог права аренды земельного участка только совместно с залогом зданий, строений и сооружений, находящихся на указанном земельном участке.

Исходя из единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст. 35 Земельного кодекса РФ) действующее законодательство предусматривает, что при залоге земельного участка залог распространяется на находящиеся на нем объекты недвижимости.

В частности, ст. 64 Закона об ипотеке устанавливает, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание либо сооружение залогодателя.

Часть 3 ст. 69 Закона об ипотеке устанавливает следующее: если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Отметим, что нужно учитывать следующую особенность. Необходимо брать в залог в первую очередь объекты недвижимости на арендуемом земельном участке, а право аренды земельного участка — как сопутствующий залог. Даже в случае прекращения аренды земельного участка собственник здания будет обладать правом на заключение договора аренды указанного земельного участка, которое перейдет к приобретателю указанного имущества в случае его продажи с торгов.

В частности, к такому выводу пришел суд при вынесении решения по делу N А66-594/2011 <1>. В указанном судебном акте он сослался на следующее.

<1> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2012 по делу N А66-594/2011.

Строительство объекта на спорном земельном участке ведется с согласия собственника земельного участка. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо с принадлежащим залогодателю правом аренды этого участка.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 45 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ N 6 и ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», правило п. 3 ст. 340 ГК РФ подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником либо арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п. 3 ст. 340 ГК РФ.

Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение — и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам либо гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Выводы

Таким образом, исходя из указанного судебного подхода, даже в случае расторжения договора аренды собственник объекта недвижимости будет обладать исключительным правом на пользование земельным участком, на котором находится такой объект, необходимым для эксплуатации этого объекта. Указанное право в случае реализации предмета залога перейдет к его приобретателю.

В то же время, если будет заложено право аренды, в силу вышеизложенных норм залог будет распространен на находящееся на нем недвижимое имущество, при расторжении договора аренды вместе с прекращением залога права аренды земельного участка прекратится и залог расположенных на указанном земельном участке объектов недвижимости <1>.

<1> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.10.2012 по делу N А46-13779/2009.

В тех случаях, когда будет продан объект недвижимости, расположенный на арендованном участке, к новому собственнику перейдет право аренды земельного участка. При этом не имеет правового значения, был ли заключен договор перенайма между предыдущим собственником здания и нынешним <2>.

<2> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8354/10 по делу N А41-10798/09.

Поэтому необходимо брать в залог недвижимость на арендованном земельном участке, описывая его в договоре ипотеки. Если объекты еще не возведены, а в залог передается право аренды пустого земельного участка, при возведении объекта необходимо делать отдельный договор залога на вновь возведенный объект недвижимости. В том случае, если находящееся на арендованном земельном участке недвижимое имущество предусматривает достаточно длительный срок строительства, необходимо регистрировать право на объект незавершенного строительства и брать его в залог, и тогда права залогодержателя будут защищены даже в случае расторжения договора аренды <3>.

<3> См. ранее упоминавшееся в статье Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.03.2012 по делу N А66-594/2011.

М.А.Козлов

Заместитель начальника

юридического отдела

ЗАО УКБ «Белгородсоцбанк»

Т.В.Жукова

Помощник судьи

Арбитражный суд

Белгородской области

Залог права аренды

Судебная практика не всегда единообразна по данному вопросу. В соответствии с одной позицией, залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Исходя из данного вывода, муниципальное образование, которое имеет полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена вправе предоставить согласие, на передачу в залог прав аренды на участок.

Данный вывод изложен в Постановлении ФАС Московского округа от 12.04.2013 № А41-21125/12, в котором указано, что пункт 1 статьи 62.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ, касается только вопросов залога самих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена (недвижимое имущество), а не прав аренды на них (имущественные права).

Однако встречаются и иные выводы. Так ряд судов делает вывод, что на основании п. 5 ст. 5, в силу п. 1 ст. 63 и п. 1 ст. 62.1 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ можно сделать вывод, что в залог можно передавать право на аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предназначенного для жилищного строительства (для комплексного освоения в целях жилищного строительства) – см. Постановление ФАС Поволжского округа от 05.02.2014 № А65-4920/2013, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № А50-20298/2011.

В случае получения согласия на передачу арендных прав в залог, арендатор вправе будет заключить с залогодержателем договор залога арендных прав, с последующей регистрацией обременения залога.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Что нужно проверить залогодателю при заключении договора залога в обеспечение собственного обязательства;

В каких случаях после 1 июля нужно получать согласие или разрешение на залог имущества;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

Постановление ФАС МО от 12.04.2013 № А41-21125/12

<…>

«Предметом договора выступило право аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, площадью 1300 кв.м., с кадастровым номером 50:46:0030101:89, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для строительства здания магазина по адресу: Московская область, г. Электросталь, ул. Победы, с западной стороны от жилого дома № 1, корп. 1.

09.12.2011г. обществом и заемщиком подано заявление в Электростальский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области о государственной регистрации договора ипотеки.

Согласно Уведомления от 27.12.2011 № 46/039/2011-372 государственная регистрация приостановлена.

Письмом от 09.02.2012 № 46/039/2011-372 заявителям сообщено об отказе в государственной регистрации договора ипотеки по причине того, что право аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предоставленного фермерскому хозяйству «Труд», не может являться предметом залога по договору об ипотеке (пункт 1 статьи 5, пункт 1 статьи 62.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Не согласившись с отказом Управления Росреестра по МО, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о признании его незаконным.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания решения и (или) ненормативного правового акта незаконными является несоответствие их закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, общество как кредитор Фермерского хозяйства «Труд», осуществляющего за счет заемных средств строительство магазина, обратилось в Управление Росреестра по МО с заявлением о регистрации ипотеки права аренды земельного участка (залога недвижимого имущества) как обременения земельного участка.

Правильно применив положения пункта 4 статьи 6, пункта 5 статьи 5, пункта 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), суды пришли к выводу, что залог праваренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

С учетом, представленного обществом после получения сообщения о приостановлении государственной регистрации Договора ипотеки от 30.11.2011 №5/1117, со сроком действия по 30.08.2013 (пункт 8.2), все необходимые условия для залогаправа аренды были соблюдены.

При этом, ссылка Управления Росреестра по МО на пункт 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке является ошибочной, поскольку касается только вопросов залога самих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена (недвижимое имущество), а не прав аренды на них (имущественные права).

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отказа во внесении записи об ипотеке, в том числе, и предусмотренных статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и незаконности решения от 09.02.2012 № 46/039/2011-372*».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно