Задание на оценку недвижимости

Задание на оценку является обязательным приложением к договору на оценку, который заключается между заказчиком оценки и оценочной компанией.

В задании на оценку могут быть уточнены некоторые моменты и особенности, не отраженные в договоре на оценку.

Некоторые пункты задания могут дублировать разделы договора, некоторые дополняют его.

Задание на оценку недвижимости должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки (например: оценка арендной платы, оценка для ипотеки, оценка для приватизации, для суда … и т.д._;

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

Ниже приведем перечень сведений, которые должны содержатся в задании на оценку объектов недвижимости в соответствии с федеральными стандартами оценки.

В соответствии с ФСО-7 Задание на оценку недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной выше информацию:

– состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

– характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

– права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В задании на оценку объекта недвижимости могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

– рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

– затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

– убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

– затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

В соответствии с ФСО-8 Задание на оценку квартиры, дома или иного объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной выше информацию:

а) данные об объекте оценки, в частности:

– при оценке акций – количество, категория (тип), номер и дата государственной регистрации выпуска акций;

– при оценке доли в уставном (складочном) капитале организации – размер оцениваемой доли;

– при оценке пая в паевом фонде производственного кооператива – размер оцениваемого пая, количество паев;

– при оценке имущественного комплекса организации – описание его состава.

б) полное и сокращенное фирменное наименование организации (включая организационно-правовую форму), акции, паи в паевом фонде, доли в уставном (складочном) капитале, имущественный комплекс которой оцениваются (далее также – организация, ведущая бизнес), а также ее место нахождения, основной государственный регистрационный номер (ОГРН).

Оценка имущественного комплекса или его части осуществляется исходя из предпосылки сохранения деятельности организации, при этом состав имущественного комплекса должен быть точно идентифицирован.

В соответствии с ФСО-10 Задание на оценку недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1 информацию об объекте оценки:

– состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации;

– информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудования (при наличии таких активов).

Наконец, в соответствии с ФСО-11 Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в ФСО N 1 информацию:

-о режиме предоставленной правовой охраны интеллектуальной собственности, включая объем, сроки, территории правовой охраны, наличие ограничений (обременений) в отношении исключительных прав на интеллектуальную собственность;

– об объеме прав на интеллектуальную собственность, подлежащих оценке;

– о совокупности объектов (или единой технологии, или сопутствующих активах), в состав которой входит объект оценки.

Таким образом мы рассмотрели список обязательных пунктов, которые должно содержать в себе задание на рыночную оценку недвижимости, дома или иного объекта недвижимости, являющееся обязательным приложением к договору на оказание оценочных услуг.

>Задание на оценку

Основные положения об оценке объекта

При проведении оценки Объекта Оценщики руководствовались положениями, указанными в Таблице.

Принятые допущения и ограничения

Оценка Объекта произведена с учётом следующих допущений и ограничений:

1. Предполагается отсутствие каких-либо скрытых факторов, прямо или косвенно влияющих на результаты оценки, при этом под такими факторами понимаются обстоятельства, информацию о которых намеренно либо ненамеренно скрывают сотрудники Заказчика, лица, аффилированные с ним, либо обстоятельства, информация о которых уничтожена или недоступна для ознакомления по иным причинам.
2. Предоставленная Заказчиком информация принимается за достоверную и исчерпывающую, при этом от-ветственность за соответствие действительности и полноту такой информации несут владельцы её источников. Результаты оценки являются действительными исключительно на дату, по состоянию на которую определяется стоимость Объекта (дату проведения оценки).
3. Итоговая величина стоимости Объекта, указанная в Отчёте, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с Объектом, если с даты составления Отчёта об оценке до даты совершения сделки с Объектом или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
4. Датой проведения оценки является 25.10.2008. При этом при расчётах затратного подхода используется последняя финансовая отчётность Общества на 01.07.2008 и расшифровки активов и обязательств на эту дату в предположении об отсутствии существенных изменений в составе активов и обязательств Общества за прошедший период.
5. Результаты оценки не могут быть использованы иначе, чем в соответствии с целями и задачами, изложенными в Договоре. Результаты оценки, содержащиеся в Отчёте, относятся к профессиональному мнению Оценщиков, сформированному исходя из специальных знаний в области оценки и имеющемся опыте подобных работ.
6. Оценщики не несут ответственности за решения, которые были приняты Заказчиком, исходя из информации о результатах оценки, также как и за последствия, которые возникли в связи с игнорированием результатов оценки. Оценщики, используя при исследовании информацию Заказчика, не удостоверяют фактов, указания на которые содержатся в составе такой информации.
7. Расчётные значения, приводимые в Отчёте, могут иметь несущественные искажения за счёт округления.

Сведения об оценочной организации

Основные сведения об Оценочной организации приведены в Таблице.

Стандарты, подходы и методы оценки объекта

В соответствии с Техническим заданием (ТЗ) на выполнение работ по оценке стоимости бизнеса определяется рыночная стоимость Объекта. Рыночной стоимостью является наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоя-тельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана его принимать в собственность; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Стандартами оценки для определения рыночной стоимости Объекта являются

1. Стандарты и правила оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», утверждённые решением Совета РОО от 20 июня 2007 г., Протокол №65.
2. Стандарты Национальной коллегии специалистов-оценщиков (НКСО): Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007; СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»; СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости»; СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке».
3. Федеральные Стандарты Оценки (ФСО №1, ФСО №2 и ФСО №3), утверждённые Приказами Минэконом-развития России от 20 июля 2007 года №№ 254, 255, 256 соответственно.

Использование названных выше стандартов обосновывается обязательностью их применения Оценщиками в рамках оценочной деятельности. Отчёт составлен также в соответствии с требованиями Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 в ред. Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ, от 14.11.2002 № 143-ФЗ, от 10.01.2003 № 15-ФЗ, от 27.02.2003 № 29-ФЗ, от 22.08.2004 № 122-ФЗ, от 05.01.2006 № 7-ФЗ, от 27.07.2006 № 157-ФЗ, от 05.02.2007 № 13-ФЗ, от 13.07.2007 № 129-ФЗ, от 24.07.2007 № 220-ФЗ).

При проведении оценки Объекта Оценщики использовали: Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учётом износа и устареваний. В рамках затратного подхода Оценщики использовали метод чистых активов. Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. В рамках доходного подхода Оценщики использовали метод дисконтированных денежных потоков.

Перечень использованных при проведении оценки объекта данных

В ТЗ на выполнение работ по оценке стоимости бизнеса не были предоставлены документы на Объект. В общем случае при проведении оценки Объекта Оценщики используют полученные от Заказчика документы, такие как: бухгалтерские балансы предприятия, расшифровки статей бухгалтерского баланса, правоустанавливающие документы по имуществу предприятия, договора поставки, покупки, аренды; и др. документы. В настоящем ТП Оценщики использует исключительно сведения, содержащиеся в ТЗ на выполнение работ по оценке стоимости имущественных комплексов, нематериальных активов и движимого имущества, являющемся неотъемлемой частью Конкурсной документации.