Прекращение прав на землю

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Принудительное прекращение права собственности на земельные участки»

Актуальность темы исследования: Право- собственности на земельные участки было и остается одним из важнейших стимулирующих факторов социально-экономического развития общества. Его устойчивость и гаранти-рованность в значительной мере зависят от закрепленных в законе обоснованных оснований изъятия.и прекращения права собственности на земельные-участки, правовых гарантий осуществления и защиты.

Важнейшей задачей института принудительного1 прекращения права собственности остается обеспечение охраны права собственности от произвольного вмешательства со стороны- государства и третьих лиц. Решение этой задачи-является-приоритетным в законодательной деятельности по совершенствованию правового- регулирования* отношений собственности на* земельные участки.

Работу по совершенствованию гражданского законодательства в области отношений собственности нельзя считать завершенной. С принятием ГК РФ и ЗК РФ, в которых нашли закрепление положения о праве собственности, его приобретении и прекращении, значительное количество вопросов’ осталось еще нерешенными. Ни теория, ни правоприменительная практика не дают однозначного ответа на ряд проблем, связанных с принудительным прекращением права- собственности на земельные участки. Это обусловлено наличием большого количества законодательных и подзаконных актов, которые не всегда согласованно регулируют отношения прекращения права собственности, что свидетельствует об определенной непоследовательности нормотворческой деятельности.

Проблема принудительного прекращения права собственности на земельные участки всесторонне не проанализирована, ряд вопросов остались нераскрытыми или спорными, недостаточно монографических работ по комплексному исследованию вопросов принудительного прекращения права собственности на земельные участки по гражданскому законодательству России.

Требуют глубокого изучения теоретические положения о классификациихпо-собов принудительного прекращения права собственности, надлежащего закрепления отдельных оснований прекращения права собственности на земельные участки в ГК РФ; должным образом не проанализирована специфика, отношений в сфере прекращения права, собственности на земельные участки в связи с принудительным прекращением права собственности на здания и сооружения; имеется потребность в совершенствовании терминологического аппарата применяемого при формировании соответствующих гражданско-правовых норм.

Актуальность исследований проблем правового регулирования принудительного прекращения права собственности обусловлена потребностью правильного понимания природы и места данного института в системе регулируемых гражданским правом отношений и его адекватной реализации на практике.

Таким образом, можно констатировать тот факт, что анализ существующего правового регулирования отношений, связанных с принудительным прекращением права собственности на земельные участки, разработка рекомендаций, позволяющих устранить отдельные недостатки в этой сфере, являются актуальными и недостаточно исследованными в науке гражданского права.

Степень разработанности темы. Проблемы правового регулирования отношений, связанных с принудительным прекращением права собственности на земельные участки лишь отчасти получили освещение в специальных юридических исследованиях. В работах, посвященных прекращению права собственности, рассматривались лишь отдельные аспекты прекращения права собственности на земельные участки. Широкое освещение получили вопросы прекращения права собственности на основании договора. В тоже время проблемы принудительного прекращения права собственности на землю путем реквизиции, конфискации земельного участка, изъятия земельного участка для; государственных и муниципальных; нужд, прекращения; права собственности в, связи; с созданием новых и расширением существующих земель особо охраняемых природных,территорий недостаточно изучены.

Объектом диссертационного исследования являются общественные отношениям возникающие в связи; с принудительным прекращением ^ права собственности на земельные учас тки.

Предмет исследования — международно-правовые, зарубежные и российские нормы гражданского права, регулирующие отношения, связанные; с принудительным прекращением права собственности на земельные участки и вытекающие из этого наиболее актуальные проблемы.

Цель и задачи диссертационного!исследования; Целью данной работы является; комплексное изучение теоретических и; практических проблем^ правового! регулирования принудительного) прекращения? права собственности? на земельные участки, поиск путей их разрешения, а также формирование предложений по совершенствованию российского законодательства и судебно-арбитражнойс практики по — рассмотрению и разрешению судебных споров, связанных с. принудительным прекращением права собственности на землю.

Для; достижения данной цели были поставлены следующие задачи- исследования:

— анализ понятия прекращения: права собственности, способов и оснований принудительного прекращения права собственности на земельные участки, раскрытие объема и содержания этих понятий;

— исследование зарубежного опыта правового регулирования отношений по прекращению права собственности на земельные участки помимо воли собственника;

— классификация способов принудительного прекращения права собственности на земельные участки;

-анализ отдельных способов* принудительного прекращения права собственности на земельные участки и выработка подходов по их совершенствованию; исследование проблем прекращения права- собственности на1 земельные участки в. связи с созданием новых и расширением существующих земель особо охраняемых природных территорий; анализ проблем реквизиции и конфискации земельного участка, а также его изъятия для государственных и муниципальных нужд; выработка предложений по совершенствованию» правовых норм, регулирующих отношения-по принудительному прекращению права собственности на земельные участки.

Методологической основой диссертационного» исследования являются общенаучные методы познания общественных явлений с использованием специальных и частнонаучных методов: исторического, системно-структурного анализа, сравнительного правоведения, формально-юридического; структурно-функционального и др.

Теоретическую базу исследования составили труды российских ученых-юристов: Д.И. Мейера, .И.А.Покровского, Г.Ф.’Шершеневича,

A.В: Бенедиктова, H.A. Баринова, С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского,

B.В. Витрянского, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.А. Лапача, A.B. Малько, В.П. Мозолина, В.А. Рыбакова, А .Я. Рыженкова, К.И. Скловского, Т.Б. Станкевич, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, В.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко, JI.B: Щенниковой, В.Ф. Яковлева и др., чьи труды посвящены актуальным проблемам права собственности, в том числе осуществлению и прекращению права собственности на земельные участки.

Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, международно-правовые акты, отмененные и действующие российские законодательные и иные правовые акты: Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс, иные кодексы Российской Федерации, гражданское, земельное законодательство Российской Федерации, указы Президента РФ и постановления Правительства РФ. Ряд положений и выводов основывается на анализе норм зарубежного законодательства.

Эмпирическую основу исследования составили материалы судебно-арбитражной практики, в частности, практики Высшего Арбитражного Суда РФ,г Верховного- суда РФ, иных арбитражных судов, а также судов? общей юрисдикции, фактический материал, нашедший отражение в средствах массовой информации и Интернет.

Научная новизна исследования заключается в попытке автора переосмыслить по-новому ряд актуальных и неразрешенных до настоящего времени вопросов принудительного прекращения права собственности на земельные участки с учетом новейшего российского и зарубежного законодательства и практики его правоприменения; проведении целостного, комплексного исследования проблем правового регулирования отношений, связанных с принудительным прекращением права собственности на земельные участки.

В работе содержатся новые выводы относительно оснований принудительного прекращения, права собственности на земельные участки; усовершенствована классификация способов принудительного прекращения права собственности на землю; сделаны предложения по совершенствованию правового регулирования принудительного прекращения права собственности на земельные участки в связи с изъятием бесхозяйственно содержимых объектов культурного наследия, жилых помещений (жилых домов), в случае конфискации земельного участка, а также его изъятия в других случаях; выделены и проанализированы случаи изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; сформулированы предложения по совершенствованию нормативной регламентации принудительного прекращения права собственности на земельные участки в случае реквизиции и изъятия участков в связи с созданием новых и расширением существующих земель особо охраняемых природных территорий.

Диссертационное исследование является одним из первых всесторонних исследований, посвященных анализу наиболее важных вопросов, связанных с принудительным прекращением права собственности на земельные участки. На базе проведенного анализа сформулированы выводы и предложения, выражающие научную новизну исследования, и направленные на совершенствование нормативно-правовой базы.

На защиту выносятся следующие основные положения,, отражающие научную новизну проведенного исследования:

1. Принудительное прекращение права собственности на земельный участок рассматривается с позиции процесса — целенаправленной деятельности уполномоченных органов и заинтересованных лиц.

Как процесс принудительное прекращение права собственности на земельный участок представляет собой реализацию уполномоченными органами- и лицами предусмотренного’ законом’ способа прекращения права; собственности в рамках сложного состава правопрекращающих юридических фактов (основание), обеспечивающего безвозвратную потерю правовой связи между собственником, и его земельным участком в результате применения-к собственнику мер государственного принуждения:

Определены содержание и соотношение понятий способ и основание принудительного прекращения права собственности на земельный участок.

2. Все способы принудительного прекращения права собственности на земельные участки представляют собой единую систему, включающую две основополагающие группы: 1) принудительное прекращение права собственности на земельный участок при правомерном поведении собственника; 2) принудительное прекращение права собственности на земельный участок в связи с противоправным поведением собственника.

Особенности способов первой классификационной группы: 1) всегда возмездное прекращение права собственности на земельный участок; 2) возмещение убытков в связи с изъятие участка; 3) возможность добровольного отчуждения, собственником земельного участка; 4) правовыми основаниями изъятия, выступают: а) решение суда; б) закон; в) решения органов5 государственной власти или органов местно самоуправления;. 5) объектами изъятия-могу выступать земельные участки частной собственности, а также публичной собственности в порядке перераспределения’имущества между публичными собственниками.

Особенности способов второй классификационной группы: 1) по общему правилу возмездное прекращение права собственности, за исключением конфискации; 2) убытки, связанные с изъятие участка, не возмещаются; 3) отчуждение земельного участка только по решению суда; 4) объектами изъятия, могу выступать только земельные участки частной собственности; 5) принудительное прекращение права собственности осуществляется в связи1 с применением санкции за совершенное правонарушение, либо применением иных мер государственного принуждения в связи с нарушением лицом принятых обязательств.

На. основе анализа каждого из способа, входящего в выделенные классификационные группы, сделаны предложения по совершенствованию отдельных положений ГК РФ, регулирующих принудительное прекращение права собственности на земельные участки.

3. Последовательная реализация правового принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости требует обеспечения в правовом регулировании изъятия зданий и сооружений последовательной и четкой регламентации условий и порядка изъятия земельных участков, расположенных под указанными объектами и принадлежащих собственнику изымаемой недвижимости. Нарушение указанного принципа проявляется в отсутствии в ГК РФ и федеральных законах, принятых в его развитие, правил регулирующих изъятие земельного участка, на котором расположен изымаемый бесхозяйственно содержимый объект культурного наследия, а также бесхозяйственно содержимое жилое помещение (жилой дом), что крайне негативно сказывается, на эффективности правовой регламентации принудительного изъятия земельных участков и ведет к неоднозначному применению к отношениям сторон правил, определяющих порядок и условия изъятия земельного участка.

С учетом.: этого предлагаются: способы совершенствования» правового! регулирования изъятия земельных участков в указанных случаях, направленные на повышение защиты» прав и законных интересов собственниковшзы-маемой недвижимости.

4. Обосновывается, что изъятие земельных участков в случае создания либо расширения: существующих земельных участков особо охраняемых природных- территорий- должно осуществляться; в; порядке прекращения* права’ собственности на земельный участок, который в силу закона не может принадлежать данному лицу,, а условия и порядок; изъятия земельного участка1 для государственных: или- муниципальных нужд не могут применяться^ к, отношениям сторон, если иное прямо не предусмотрено законом.

В1 отношениях между публичными собственниками^ одной формы собственности (Российская Федерация, субъекты РФ) изъятие земельного участка для- создания, или расширения; существующих земель особо охраняемых природных территории должно быть, допустимо в порядке перераспределения государственного имущества^ осуществляться на безвозмездной основе.

5. Предлагаются конкретные пути решения задач, направленные на совершенствование правового регулировании изъятия- земельного участка, для; государственных и муниципальных нужд по следующим проблемным направлениям: 1) проблема разрешения удовлетворения публичных нужд путем использования изъятого земельного участка частными лицами; 2) проблема отсутствия законодательной регламентации информирования заинтересованных лиц, кроме собственника, о предстоящем изъятии участка; 3) проблема правовой регламентации гарантий1 равноценного и предварительного возмещения за: изъятый земельный участок; 4) проблема оснований изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; 5) проблема порядка изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; 6) проблема определения выкупной цены земельного участка.

6. Гражданско-правовая регламентация изъятия земельного участкам порядке реквизиции должна обеспечивать единый подход к содержанию данного правового института независимо от того, выступает объектом реквизиции движимое имущество либо здание, сооружение, иное недвижимое имущество, земельный участок. Недопустимо использование реквизиции по» усмотрению* правоприменительных органов одновременно как прекращения права собственности и его ограничения, так как это нарушает принцип правовой определенности в сфере принудительного изъятия земли. Использование временного ограничения права собственности по основаниям, сходным с основаниями-применения реквизиции и не влекущее прекращение права с момента изъятия земельного участка, не может рассматриваться-в качестве реквизиции. С учетом этого, определение реквизиции, содержащееся в ст. 51 ЗК РФ, должно быть приведено в соответствие с пп. 5 п. 2 ст. 235 и ст. 242 ГК РФ.

7. Гражданско-правовое регулирование отношений по изъятию земельного участка в порядке реквизиции должно обеспечивать защиту прав и законных интересов собственника недвижимости, расположенной на реквизированном земельном участке. В силу того, что нормы ст. 239 ГК РФ, ст. 242 ГК РФ и ст. 51 ЗК РФ не регулируют вопрос изъятия объектов недвижимости, расположенных на реквизированном земельном участке, предлагается дополнить ст. 242 ГК РФ пунктом 4 и 5 следующего содержания:

4. В случаях, когда реквизиция земельного участка невозможна без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть реквизировано у собственника.

5. В случае невозможности возврата реквизированного недвижимого имущества его собственнику возмещается рыночная стоимость недвижимого» имущества».

8. Конфискация1 как основание прекращения права собственности на земельный участок не может быть ограничена совершением уголовных преступлений. Совершение собственником нарушений, прямо предусмотренных гражданским законодательством, может служить основанием к применению данного способа принудительного прекращения! права собственности1 на земельный участок. До внесения соответствующих изменений в ст. 50 ЗК РФ, нормы данной статьи подлежат расширительному толкованию применительно к ст. 169, 179ГКРФ.*

Предлагаются, правила, которыми следует руководствоваться законодателю и правоприменителю в случае установления и применения конфискации в качестве санкции и основания прекращения права собственности на земельные участки: а) определение точных условий применения» данной, санкции; б) исключение произвольного применения-конфискации при*отсутствии противоправного поведения; в) исключение неопределенности и введения конфискации иным актом кроме закона; г) исключение возможности применения конфискации вместо санкций, предусмотренных за такие же правонарушения другими законами; д) исключение возможности применения? конфискации в отношении правонарушений, ответственность за которые предусмотрена не законом, а подзаконным актом.

9. Предлагаются следующие изменения и дополнения действующего законодательства.

— в целях повышения защиты прав и законных интересов собственника земельного участка в связи с выкупом бесхозяйственно содержимых культурных ценностей предлагается внести следующие изменения в ст. 240 ГК РФ и ст. 54 Закона об объектах культурного наследия: а) в ст. 240 ГК РФ необходимо дополнить нормой следующего содержания: «В случаях, когда изъятие объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) невозможно без прекращения права собственности на земельный участок, в пределах которого располагается- объект культурного наследия, этот земельный участок может быть изъят у собственника путем выкупа государством или муниципальным образованием или продан с публичных торгов. Собственнику возмещается? их стоимость «в размере, установленном соглашением сторон, а в случае спора — судом. При- продаже с публичных торгов собственнику передается вырученная от продажи сумма за вычетом расходов на проведение торгов»; б) в п. 1 ст. 54 Закона об’объектах культурного наследия1 внести изменения, дополнив их правилом об изъятии земельного участка, в. пределах которого располагается объект культурного наследия- и о возмещении собственнику объекта культурного наследия также стоимости выкупленного земельного участка.

— в целях повышения защиты прав и законных интересов собственника земельного участка.в связи с прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (жилой дом)- предлагается внести изменения в ст. 293 ГК РФ; дополнив ее нормой следующего содержания: «в случае принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже с публичных торгов бесхозяйственно содержимого жилого помещения (жилого дома), земельный участок на котором расположено данное жилое помещение может быть изъят у собственника путем продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 284—286 ГК РФ».

-ввиду отсутствия,в действующем законодательстве соответствующих норм, в целях повышения защиты имущественных интересов собственника земельного участка изымаемого в связи с созданием либо расширением существующих земель особо охраняемых природных территорий целесообразно дополнить ст. 238 ГК РФ и правила Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» нормой, согласно которой при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Теоретическая» значимость, исследования состоит в том, что выводы, полученные в ходе научного исследования, развивают и дополняют многие аспекты правового регулирования отношений по принудительному прекращению права собственности на земельные участки помимо воли’собственника.

Предложения, научные положения,, сформулированные в работе, способствуют углублению теории российского гражданского права по вопросам правового регулирования принудительного- прекращения права собственности на землю и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке по затронутой теме, в ходе исследований в области гражданского права.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования полученных диссертантом результатов для дальнейшего совершенствования правового регулирования принудительного прекращения права собственности на земельные участки. Содержащиеся в.работе предложения и рекомендации могут быть использованы при осуществлении законотворческой деятельности, а также судьями арбитражных судов и судов общей юрисдикции, практическими работниками органов государственной власти и управления. Материалы диссертационного’ исследования могут представлять определенный интерес также для учебных заведений при изучении курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право».

Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права ФГОУ ВПО «Кубанский государственный аграрный университет», где проведено ее рецензирование и обсуждение. Основные положения и выводы изложены в шести опубликованных научных работах по теме диссертации и раскрыты в сообщениях на научно-практических и научных конференциях.

Структура и содержание работы обусловлены целями и задачами диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих параграфы, заключения, библиографического списка использованных нормативных актов и литературы.

Утрата права собственности на землю чаще всего возникает вследствие сделки отчуждения. Причем отчуждаться участок может как добровольно, так и принудительно.

Каковы особенности отчуждения земельного участка в 2019 году? Располагая правом собственности на участок земли, владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

В том числе право владения можно передавать третьим лицам. В некоторых случаях собственник утрачивает возможность обладания участком в принудительном порядке. Каковы особенности отчуждения земельного участка в 2019 году?

Важные аспекты

Отчуждение земельных участков происходит в рамках гражданско-правовых отношений. Владеть землей может государство, муниципалитет, юридическое или физическое лицо.

В любом случае собственник волен распоряжаться участком по своему усмотрению – продать, подарить, отдать в безвозмездное пользование и т. д.

Под отчуждением земельного участка подразумевается, что бывший владелец утрачивает свои права в отношении отчуждаемого объекта.

Но факт передачи права должен иметь документальное обоснование. Если просто передать землю во временное владение иному лицу, это не будет считаться отчуждением.

Кроме того различными могут быть и основания отчуждения. Собственник может лишиться прав на землю, как по собственному желанию, так и против своей воли.

О каких особенностях следует знать при отчуждении земельного участка в 2019 году?

Что это такое

В соответствии с Гражданским и Земельным кодексами под отчуждением земли понимается правовая сделка, оформленная в установленном порядке, вследствие чего право собственности переходит к иному лицу.

Соответственно, такие операции как аренда, передача в доверительное управление и подобные не могут считаться сделками отчуждения, если прежний собственник не утрачивает права владения имуществом.

Отчуждение земли в пользу иного лица может происходить по воле владельца или без получения согласия.

В последнем случае целью сделки выступает удовлетворение государственных, региональных или городских нужд.

Кроме того землю могут изымать на основании судебного решения и в этом случае согласие собственника не требуется в принципе.

Также отчуждение земли классифицируется по признаку возмездности. Сделка может осуществляться с целью получения выгоды.

Право собственности может переходить к любому субъекту – государству, юрлицу, гражданину. Собственник в любом случае получает материальное возмещение.

Если после передачи землю в чужое владение собственник не получает ничего, сделка признается безвозмездной.

Но на каком бы основании не происходило отчуждение земельного участка, должен быть соблюден регламент процедуры. При неправильном оформлении сделка отчуждения может быть признана недействительной.

Почему так происходит

Проводить сделку отчуждения земли можно только с соблюдением всех норм, предусмотренных действующим законодательством и в частности Земельным кодексом РФ.

В ЗК РФ подробно прописан регламент процедуры, а также установлены ограничения, связанные с типом земельного участка.

Некоторые категории земель не подлежат отчуждению (заповедники, места захоронений и т. п.). Законный регламент определяет, что сделка отчуждения должна оформляться документально.

Порядок документального оформления определяет тип сделки. При добровольной передаче стороны заключают соглашение, которое заверяется у нотариуса.

В случае принудительного изъятия основанием становится документ, разъясняющий причину конфискации – решение суда или уполномоченного госоргана.

Независимо от того передается ли земля добровольно или принудительно необходима регистрация права собственности нового собственника.

Право владения земельным участком подтверждается соответствующей записью в ЕГРН. До тех пор пока владельцем значится прежний собственник сделка отчуждения не может считаться завершенной.

Нормативное регулирование

Порядок и условия относительно отчуждения земельных участков регламентированы в ст.52 ЗК РФ.

Основополагающим условием отчуждения является то, что права собственности передаются иному лицу в рамках гражданско-правовых сделок.

Но если имеет место переход права собственности по принуждению, то основанием сделки отчуждения становится судебное решение или административный акт.

Вместе с тем при отчуждении земли должны учитываться положения ст.27 ЗК РФ. Здесь прописаны ограничения по оборотоспособности земельных территорий.

А именно перечислены типы земель, не подлежащих отчуждению. По гражданскому законодательству все сделки с недвижимостью, в том числе и с земельными участками, подлежат госрегистрации в соответствии с установленным порядком (ФЗ «О госрегистрации»).

В ст.37 ЗК РФ определены особенности купли-продажи участков земли. А именно – какую информацию обязан предоставить продавец покупателю, какие условия должен содержать договор купли-продажи, при каких обстоятельствах сделка считается недействительной.

Нюансы, при которых происходит купля-продажа земель сельскохозяйственного назначения, определяет ФЗ «Об обороте с/х земель».

Ст.8 этого Закона устанавливает преимущественное право на покупку для субъекта РФ или местного органа самоуправления. При продаже доли участка приоритетное право приобретения возникает у остальных владельцев.

Порядок отчуждения земельных участков

Процедура отчуждения земельного участка включает в себя несколько этапов:

1. Возникновение основания для отчуждения.
2. Обсуждение условий перехода права собственности сторонами или обоснование отчуждения.
3. Оформление соответствующих документов.
4. Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

Получается, что отчуждение является законным только в том случае, когда есть документальное обоснование для свершения сделки и переход права официально зарегистрирован.

Но сделка не всегда осуществляется по договору купли-продажи или по решению суда. Отчуждение может происходить на основании таких документов, как:

• дарственная;
• договор о передаче земли в постоянное пользование;
• договор мены;
• завещание;
• административный акт.

Вариант документа определяется обстоятельствами свершения сделки. Кроме того имеет значения, какой вид отчуждения имеет место.

Какие бывают виды

В большинстве случаев отчуждение земельных участков классифицируется на основании субъекта проведения. С этой точки зрения принято различать добровольное и принудительное переоформление прав.

В случае добровольного совершения сделки собственник передает свое право иному лицу по собственному желанию. При этом правоотношения сторон носят договорной вид.

То есть сделка оформляется посредством заключения соответствующего договора или оформления документа об односторонней сделке. То есть заключается договор купли-продажи, дарения или обмены.

Также может составляться завещание. При принудительном отчуждении не принимается в расчет волеизъявление собственника.

Земля может изыматься для государственных или муниципальных нужд. При этом основанием становится соответствующий административный акт.

Против воли владельца земельный участок может конфисковаться и на основании судебного решения, если установлен факт незаконного владения или взыскание осуществляется с целью погашения задолженности перед третьими лицами.

Любой из видов отчуждения может быть возмездным и безвозмездным. В первом случае собственник при передаче своих прав получает какую-либо выгоду.

Обычно это некая денежная сумма, но выгодой может быть и исполнение определенного обязательства новым собственником в обмен на получение права собственности.

Безвозмездный переход права собственности не предполагает финансовых расчетов или какой-либо выгоды для прежнего владельца.

Добровольное

Анализ норм ГК РФ и ЗК РФ позволяет определить, что отчуждение земельных участков может происходить такими способами, как:

• добровольный отказ владельца от права собственности с последующим возвратом земли в государственный или муниципальный фонд;
• свершение гражданско-правовых сделок возмездного характера;
• совершен е сделок безвозмездного вида, в результате которых сменяется собственник.

Когда участок земли принадлежит государству или муниципальному образованию, то отчужден е его может осуществляться только по предусмотренным законом основаниям – в результате приватизации, продаже участков через аукцион или без проведения торгов и т. п.

Непосредственный правообладатель вправе самостоятельно решать на каких условиях совершать отчуждение – безвозмездно или за плату.

В законе отсутствуют ограничения по бесплатной передаче земли, даже при отсутствии родственных связей меж участниками сделки.

Главным требованием выступает составление одностороннего или двустороннего документа и регистрация сделки в Росреестре.

Особенностью добровольного отчуждения земли признается тот факт, что вместе с правами на землю к новому владельцу переходят все обязательства прежнего собственника, связанные с землей.

Что можно получить бесплатно от государства каждому россиянину смотрите в статье: что можно получить от государства бесплатно.

Как делить наследство между наследниками первой очереди, .

За участком сохраняются все ограничения и обременения. В случае возмездного отчуждения стороны самостоятельно определяют условия, размер и порядок оплаты.

Принудительное

Отчуждение земли без согласия правообладателя происходит по основаниям, закрепленным в ГК РФ и ЗК РФ.

Так в пользу государства или муниципалитета земля может перейти по таким основаниям, как:

• изъятие надела для государственных нужд или муниципальных (основание становится распорядительный акт);
• конфискация по причине нарушения правил землепользования;
• безвозмездная конфискация по решению суда, связанного с вынесением вердикта по уголовному делу;
• реквизиция земли при возникновении чрезвычайных обстоятельств (например, военные действия).

Во всех перечисленных случаях, за исключением конфискации, правообладатель вправе получить денежное возмещение либо аналогичный объект недвижимости.

Приоритет при изъятии земель в пользу государства имеет выделение иной земли взамен изъятого участка.

При денежном возмещении сумма компенсации рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. В случае несогласия с размером компенсации собственник вправе оспорить условия изъятия через суд.

Особые условия сопровождают процедуру изъятия земли за нарушение порядка землепользования. В этом случае решение об изъятии принимается исключительно судом.

При этом должны быть доказаны факты нарушения и с собственника будут удержаны средства в сумме, необходимой для восстановления характеристик земли или устранения последствий нарушения.

Переход права собственности при принудительном отчуждении земли регистрируется на основании административного акта или решения суда.

Обязательные условия

Переход права собственности на земельный участок должен происходить при соблюдении ряда условий:

Любые договорные правоотношения	Свершаются только с согласия владельца, без давления со стороны третьих лиц
Отчуждению подлежит только участок	Прошедший межевание и состоящий на кадастровом учете
Законной сделка отчуждения считается при свершении ее от имени хозяина	Или официально уполномоченного представителя
Полноправным владельцем земель	Не являющихся частным владением, выступает государство или муниципальные власти
Не подлежат отчуждению	Заповедники, транспортные линии, оборонные объекты и другие, определенные законом
Лица, не ведущие сельхоздеятельность	Не вправе претендовать на отчужденные с/х земли
Принимать отчужденные земли могут только граждане РФ	Государство или юрлица (участие иностранцев в составе допускается меньше 50 %)
При принудительном отчуждении	Обязательно наличие документального обоснования – судебного решения или административного акта

В случае несоблюдения данных условий сделка отчуждения признается незаконной.

Пошаговая инструкция

Последовательность действий при добровольном отчуждении земельного участка такова:

1. Сбор документации, подтверждающей личность владельца/владельцев.
2. Подтверждение факта владения посредством официального документа.
3. Проведение независимой экспертной оценки в отношении участка, если имеет место возмездная добровольная передача земли (за услугой можно обратиться в муниципальные земуправления).
4. Получение коммуникационной схемы в кадастровой службе (выдается по запросу собственника).
5. Получение выписки из Госреестра об отсутствии запрета на свершение сделки.
6. Получение в местной администрации разрешительной справки на проведение реквизиции при наличии на данной территории зданий и сооружений.
7. Обсуждение всех условий сделки.
8. Составление и подписание договора.
9. Заверение договора у нотариуса.
10. Регистрация в Росреестре перехода права собственности.

Возникающие нюансы

В результате отчуждения земельного участка наступают следующие последствия для собственника:

Лишение прав на участок	Запрет на эксплуатирование по собственному усмотрению и невозможность извлечения выгоды из использования земли
Невозможность свершения никаких сделок с земельным участком	Поскольку отчуждение предполагает полное лишение всех прав бывшего владельца

Но вместе с тем освобождается прежний собственник и от обязанностей, связанных с землей:

• не нужно оплачивать налоги за владение участком;
• не требуется организовывать охранные и агротехнические мероприятия;
• имеющиеся обременения на землю переходят к новому владельцу.

Но в отдельных случаях возможно восстановление прав на землю. Если после передачи участка выяснится, что сделка совершена с нарушениями, ее можно оспорить.

В этом случае имущество возвращается в собственность прежнего владельца. Исключением признается только конфискация с последующей реализацией земли через торги.

Если принудительное изъятие будет опротестовано и к этому моменту земля окажется реализованной, то собственник вправе претендовать только на денежную компенсацию.

Также не восстанавливаются права при изъятии земель для госнужд, в этом случае можно лишь получить компенсационное возмещение.

Что касается части территории (доли)

По поводу отчуждения доли земельного участка закон определяет, что часть участка не может являться объектом вещных прав.

Несколько собственников не может владеть участком, если предварительно не проведены межевание и кадастровые работы с целью разделения участка на доли.

То есть изначально отчуждаемая доля требует выделения. Только после этого она может стать зарегистрированным объектом гражданско-правовых отношений.

Неопределенная часть участка может участвовать только в сделках, не предусматривающих перехода права собственности.

Выделенной долей владелец может распоряжаться по своему усмотрению – продать, подарить, обменять, заложить.

Но нужно учитывать, что в случае продажи остальные владельцы имеют приоритетное право покупки.

В первую очередь предложение купить долю должно быть в письменной форме сделано совладельцам. При официальном отказе или отсутствии ответа в течение определенного времени можно продать свою часть земли любому покупателю.

Находящегося в частной собственности

Отчуждение земельного участка, принадлежащего по праву частной собственности, может происходить если:

• владелец добровольно передает свое право собственности иным лицам;
• собственник отказывается от своего права;
• участок принудительно изымается в установленном порядке.

Ключевыми моментами отчуждения участка земли, принадлежащего частному лицу, являются следующие факты:

При отчуждении всегда происходит полноправный переход имущества	В собственность иного лица
Право собственности может возникнуть только на основании госрегистрации	Любые заключаемые соглашения являются лишь основанием для регистрации
Отдельная часть участка отчуждается только после выделения	Соответствующей доли

Без межевания

С 1.01.2018 в РФ отменена возможность свершения сделок с земельными участками в отношении которых не определены границы владений.

Норма утверждена на основании ФЗ № 447 от 22.12.2014, который внес изменения в Закон «О госкадастре недвижимости» и некоторые иные законодательные положения.

Порядок распространяется на земли для садоводства, личного подсобного хозяйства, огородничества, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

Если до указанной даты в отношении участка не проведены межевые работы, то распорядиться землей нельзя.

Его нельзя не подарить, не обменять, не заложить и тем более не получится продать землю. При этом не имеет значения, на каком основании владеет землей собственник.

Наличие свидетельства о праве собственности не отменяет обязанности по проведению межевания. Зона отчуждения земельного участка должна быть зарегистрированной официально.

Без находящегося на нем здания

Возможно ли отчуждение здания без отчуждения земельного участка? Ранее, до введения в действие ЗК РФ, допускалось разделение судьбы земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на участке.

Одним из основополагающих принципов действующего земельного законодательства является тот факт, что земельный участок и расположенные на нем объекты неразрывно связаны.

По этой причины объекты следуют судьбе участка земли. Следовательно, нельзя продать землю без размещенного на ней дома.

Но в то же время действующий закон предусматривает случаи, когда земля и здание могут отчуждаться по отдельности. Например:

• отчуждается часть здания, которую нельзя выделить в натуре вместе с долей земельного участка;
• отчуждается здание, расположенное на участке земли, изъятой из оборота.

Согласно ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, расположенное на чужом участке земли возникает право на использование земли, занятой строением и территорией, необходимой для использования в том же объеме, что и у предыдущего собственника.

Видео: прекращение долевой собственности на землю

Если земля может быть передана в собственность, то владелец здания имеет приоритетное право на покупку участка под строением.

При приватизации

В случае приватизации строений и сооружений, а также объектов незавершенного строительства, они переходят в собственность лица, приобретающего имущество, одновременно с земельной территорией, занятой объектами.

Если здание, принадлежащее лицу по праву собственности, находится на государственной или муниципальной земле, то необходимо оформить участок под строение в аренду либо приобрести его у правообладателя в установленном законом порядке.

Порядок оформления дарственной на квартиру между родственниками у нотариуса узнайте из статьи: оформление дарственной на квартиру между родственниками.

Какой банк дает ипотеку без первоначального взноса, .

На что можно потратить региональный материнский капитал в СПб, .

При этом по желанию собственника здания земельный участок может предоставлять в аренду на срок до 49 лет или на срок, не превышающий периода резервирования земли со стороны государства. Договор аренды не препятствует выкупу участка.

Отказать в выкупе или аренды госорганы могут только при наличии веского основания, регламентированного законом.

Порядок отчуждения бесхозного земельного участка в СНТ не будет ничем отличаться от приватизации любой иной территории. Если участок не имеет официального владельца, значит, он при надлежит государству.

Таким образом основные особенности отчуждения земельных участков в том, что для перехода права собственности необходимо законное основание. И отчуждение признается законным только после регистрации полученного права в Росреестре.