Налоговый вычет при долевой собственности

Собственность несовершеннолетнего ребенка

Ребенок, так же как и взрослый, может быть собственником всей квартиры (дома) или лишь доли в квартире (доме). А так как он своего дохода, как правило, не имеет, понятно желание родителей получить имущественный вычет со стоимости купленного для ребенка жилья.

У родителя и ребенка свои свидетельства на доли

При оформлении долевой собственности каждый владелец получает свое свидетельство на право собственности, в котором указывается его доля в жилом помещении. В этом случае размер вычета определяется пропорционально этой долеподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 28.04.2012 № 03-04-05/7-567, от 17.04.2012 № 03-04-05/9-517.

То есть родитель при наличии у него доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, может получить имущественный вычет по своей доле (конечно, при условии, что ранее по другому жилью он вычет не заявлял).

Проиллюстрируем на примере. Максимальный размер вычета на данный момент составляет 2 млн руб. (без учета процентов по целевому кредиту). Это значит, что если в собственность родителя и ребенка в равных долях — 1/2 и 1/2 — была оформлена квартира стоимостью 3 млн руб., то родитель по своей доле сможет получить вычет 1 млн руб.: 2 млн руб. х 1/2Письмо Минфина от 28.01.2009 № 03-04-05-01/23. Следовательно, вернуть он сможет 130 тыс. руб.: 1 млн руб. х 13%.

Тогда в будущем ребенок при наличии собственных доходов сможет получить такой же вычет по своей доле в этой квартиреПисьмо Минфина от 16.03.2012 № 03-04-05/7-313. И никаких ограничений по сроку заявления вычета нет.

Но родитель может получить вычет и по доле своего ребенкап. 2 резолютивной части Постановления КС от 13.03.2008 № 5-П; Письмо Минфина от 17.02.2012 № 03-04-05/7-194. То есть в нашем примере родитель заявит вычет в размере 2 млн руб. и вернет налог в сумме 260 тыс. руб.: 2 млн руб. х 13%. Тогда в дальнейшем при покупке другого жилья еще один вычет он заявить не сможет. При этом у ребенка право на вычет по этой квартире «сгорает», но он сможет воспользоваться вычетом при покупке жилья в будущемПисьмо Минфина от 04.07.2012 № 03-04-05/5-841.

Аналогичное правило работает, если дом был построен своими силами и в нем оформили долю на ребенкаПисьмо Минфина от 29.10.2010 № 03-04-05/7-651.

Кстати, если родитель изначально получил вычет только по своей доле, то может затем «дозаявить» вычет по доле ребенка. Но в любом случае он сможет получить общий вычет в сумме не более 2 млн руб.Письма Минфина от 02.02.2012 № 03-04-05/9-109, от 28.03.2011 № 03-04-05/7-194

Заявить вычет по доле ребенка может только один из родителейПисьмо Минфина от 27.03.2012 № 03-04-05/7-385. Если же собственниками жилья являются несколько несовершеннолетних детей, то родители могут по своему усмотрению решить, кто из них по доле какого ребенка будет заявлять вычетПисьмо Минфина от 01.02.2012 № 03-04-05/5-101.

Родитель вправе заявить вычет на долю ребенка, даже если на момент подачи заявления на вычет ребенок уже стал совершеннолетним. Главное, чтобы право на вычет возникло, когда ему еще не было 18 летПисьмо Минфина от 01.02.2012 № 03-04-05/5-101.

В свидетельстве указан только несовершеннолетний ребенок

Даже если ребенок является единственным собственником жилья, родитель все равно имеет право заявить вычет на всю его стоимость в пределах 2 млн руб.п. 2.3 мотивировочной части Постановления КС от 01.03.2012 № 6-П Так он использует свое право на однократное получение вычета. А вот у ребенка сохранится право на вычет по другому жилью, если он приобретет его в будущем.

Ранее Минфин возражал против предоставления вычетов в такой ситуации, мотивируя тем, что права собственности у родителя не возникаетПисьмо Минфина от 12.05.2009 № 03-04-05-01/277. Поэтому, если вы уже пробовали до марта 2012 г. (когда вышло Постановление КС, разрешившее этот вопрос в пользу родителей) заявить вычет по жилью, купленному для ребенка, но вам отказали, стоит еще раз обратиться в свою инспекцию за вычетом. И хотя в первый раз вы уже подавали заявление на вычет, декларацию, справки 2-НДФЛ от всех работодателей, копии документов, подтверждающих право собственности на жилье, лучше и при новом обращении к налоговикам тоже предоставить им полный пакет документов.

Общая собственность супругов

Общая собственность на жилье может быть долевой или совместнойп. 2 ст. 244 ГК РФ. Если супруги не заключали брачный договор, то приобретенное в браке жилье будет считаться их совместной собственностьюстатьи 33, 34 СК РФ. И тогда и муж, и жена будут иметь право на вычет независимо от того, на кого оформлен объект недвижимости и платежные документыПисьмо Минфина от 10.09.2012 № 03-04-05/7-1099. Это в полной мере относится и к ситуации, когда по каким-то причинам супруги оформляют долевую собственность на жилье. То есть каждый из них все равно будет иметь право на вычет по доле, владельцем которой по документам является другой супруг.

А вот брачным договором можно поменять законный режим собственностип. 1 ст. 42 СК РФ. Правда, брачные договоры заключают не так уж часто, поэтому сначала мы поговорим о совместной собственности супругов.

В свидетельстве о праве собственности указан один супруг

Тогда налоговики смогут узнать, что квартира находится в совместной собственности супругов, только если вы сами им об этом сообщите. То есть в некоторых случаях придется подавать дополнительные документы.

СИТУАЦИЯ 1. Вычет заявляет супруг, на которого оформлено жилье. Он направляет в налоговую заявление только от своего имени, после чего ему предоставят все 100% вычета. Если потом супруги купят еще одну квартиру и оформят ее на другого супруга, то он тоже сможет получить вычет в полном размере.

СИТУАЦИЯ 2. Вычет заявляют оба супруга. Тогда они должны составить отдельное заявление, подписанное ими обоими, о распределении вычета. В нем нужно указать соотношение, в котором супруги хотели бы получить вычеты (50% и 50%, 90% и 10% и т. д.)подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. Его можно составить так.

В Инспекцию ФНС России по г. Москве № 29
от Кузнецова Виктора Петровича,
проживающего по адресу:
г. Москва, ул. Лобачевского, д. 64, кв. 105,
тел.: (495) 430-43-00, ИНН 772901631770,
паспорт серии 45 05 № 123654,
выдан ТП УФМС № 62 г. Москвы 23.11.2010,
и от Кузнецовой Юлии Николаевны,
проживающей по адресу:
…Указываются сведения о супруге

Заявление о распределении имущественного вычета

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ просим распределить сумму имущественного вычета в связи с покупкой в общую совместную собственность квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Никулинская, д. 31, кв. 229, в следующих долях:

Кузнецову В.П. — 80%,

Кузнецовой Ю.Н. — 20%.

В.П. Кузнецов

26.10.2012

Ю.Н. Кузнецова

26.10.2012

Далее каждый из супругов пишет отдельное заявление на вычет. Прикладывают указанное выше заявление и документ, подтверждающий покупку жилья в браке, — копию свидетельства о браке. При положительном решении инспекции супруги получат вычет в долях, указанных в заявлении.

СИТУАЦИЯ 3. Вычет заявляет супруг, который не указан в свидетельстве как собственник жилья. Тогда также понадобится заявление с пропорцией распределения вычета (100% и 0%), подписанное обоими супругамиПисьмо Минфина от 14.10.2011 № 03-04-05/9-735, и копия свидетельства о браке.

По мнению ФНС, если заявление на вычет подает только один супруг, то только ему он и предоставляетсяПисьмо ФНС от 25.06.2009 № 3-5-04/888@. И в дальнейшем при приобретении еще одного жилья в совместную собственность другой супруг, соответственно, сможет получить вычет в полном объеме до 2 млн руб.Письма ФНС от 26.04.2011 № КЕ-3-3/1487@, от 30.11.2009 № 3-5-04/1749, от 11.12.2009 № 3-5-04/1838 Позиция ФНС логична и не противоречит НК. Ведь использование вычета предполагает уменьшение на сумму вычета налоговой базы по НДФЛ. А если база ни на какие суммы не уменьшалась, то и вычет не предоставлялся.

Однако в Минфине считают, что, заявляя вычет даже в размере 0% стоимости жилья, собственник реализует свое право на вычет, а значит, не вправе заявить его еще раз при покупке другого жильяПисьмо Минфина от 13.02.2012 № 03-04-05/9-170. Более того, Минфин разъяснял, что если один из супругов ранее воспользовался своим правом на вычет (например, до брака), у второго право на вычет есть и они купили квартиру в совместную собственность, то второй супруг может заявить вычет в размере не более половины его максимальной суммы, — не более 1 млн руб.Письма Минфина от 20.12.2011 № 03-04-05/5-1071, от 28.09.2011 № 03-04-05/5-690 И распределить вычет между супругами (100% и 0%) по их желанию не получится, ведь это будет означать повторное предоставление вычета одному из них, пусть и в размере 0%. Однажды в таком ключе высказались и московские налоговикиПисьмо УФНС по г. Москве от 19.08.2011 № 20-14/4/081609@. Позиция Минфина невыгодна новоиспеченным владельцам жилья. Остается надеяться, что сотрудники налоговой инспекции, которые будут решать, предоставлять вам вычет или нет, будут ориентироваться на письма ФНС.

В свидетельстве указаны оба супруга

Порядок получения вычета будет такой же, как и в ситуации 2. Только здесь не нужно доказывать, что жилье приобретено в браке. О совместной собственности на него налоговики узнают из самого свидетельства. Но нужно подать в инспекцию заявление о распределении вычета.

Важные правила предоставления имущественного вычета

ПРАВИЛО 1. Вычет по жилью в совместной собственности распределяется один раз — при первоначальной подаче заявления на вычет. Поэтому «переиграть» остаток неиспользованного вычета и заявить другие пропорции не получитсяПисьма Минфина от 28.08.2012 № 03-04-05/7-1012; УФНС по г. Москве от 13.07.2010 № 20-14/4/073798@. Так же бессмысленно менять долевую собственность на совместную, когда один из собственников свой вычет уже получает. Минфин говорит: раз заявили вычет по доле — его и получайте. А повторное предоставление вычета НК не предусмотреноПисьма Минфина от 28.10.2010 № 03-04-05/7-650, от 02.11.2011 № 03-04-05/7-844. Поэтому сначала имеет смысл переоформить свидетельства о праве собственности, а потом обращаться к налоговикам за вычетомПисьмо Минфина от 01.02.2012 № 03-04-05/5-102.

Если супруг, который начал получать вычет при долевой собственности, умер и не успел воспользоваться им в полном объеме, другой супруг остаток вычета «не наследует»Письмо ФНС от 23.07.2012 № ЕД-4-3/12132@. Хотя Минфин считает, что, если квартира была в совместной собственности и после вступления в наследство владельцем ее стал другой супруг, он сможет заявить вычет до 2 млн руб.Письмо Минфина от 25.01.2010 № 03-02-08/5

ПРАВИЛО 2. Получить вычет может только тот, у кого есть доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13% (кроме иностранных граждан — высококвалифицированных специалистов и тех, кто выполняет у физлиц работы для личных, домашних нужд)п. 3 ст. 224, ст. 227.1 НК РФ. Поэтому если, например, муж ранее получил вычет по одной квартире, а потом супруги купили другое жилье, то жене предоставят вычет по этому жилью, только если у нее будут облагаемые доходы. А если их нет, то она не сможет получить вычетп. 3 ст. 210 НК РФ; Письмо Минфина от 07.09.2012 № 03-04-05/7-1090.

ПРАВИЛО 3. Вычет по уплаченным процентам по ипотечному кредиту распределяется между супругами в тех же долях, что и вычет по стоимости жильяПисьма Минфина от 13.02.2012 № 03-04-05/9-170, от 21.12.2011 № 03-04-05/7-1080. Вычет по процентам сможет получить любой из супругов независимо от того, с кем из них был оформлен кредитный договор и кто из них вносил платежи по кредитуПисьма Минфина от 25.08.2011 № 03-04-05/7-597; ФНС от 26.04.2011 № КЕ-3-3/1487@.

Заявленные к вычету стоимость жилья и уплаченные проценты по кредиту должны относиться к одному объекту недвижимости: нельзя получить вычет в размере стоимости одной квартиры, а затем вычет на сумму процентов, уплаченных при покупке другого жилья. Ведь вычет по НК РФ предоставляется только один раз в жизни и по одному объекту недвижимостиПисьмо УФНС по г. Москве от 20.08.2009 № 20-14/4/086985@.

***

Какой бы вид права собственности ни был указан в ваших документах, условия предоставления вычета таковы, что при покупке жилья собственники могут получить вычет не более 2 млн руб. Но прелесть совместной собственности в том, что один супруг может заявить вычет по одному приобретенному жилью, а другой — по другому и в сумме они смогут получить вычеты вплоть до 4 млн руб. И следовательно, вернуть из бюджета налог в размере до 560 тыс. руб.

Когда недвижимое имущество приобретается в совместную собственность, возникает вопрос, как правильно распределить налоговый вычет. Рассмотрим, с какими особенностями могут столкнуться граждане, оформляя налоговый вычет при долевой собственности.

Распределение налогового вычета при долевой собственности

Зачастую, недвижимое имущество в общую собственность приобретается супругами. Это делается по совету риэлтора или сама семейная пара выбирает такой вид владения, чтобы в дальнейшем не возникало спорных ситуаций. Однако это отрицательно сказывается на процессе оформления имущественного налогового вычета.

При получении права на перерасчет до января 2014 года покупатели недвижимости теряют 50 % возможной выплаты.

До этого времени налоговый вычет объемом 2 млн. руб. предоставлялся на объект имущества, а не для каждого из собственников. Таким образом, когда владельцев несколько, объем будет распределен пропорционально их долям. При этом возможности получить положенный остаток при следующем приобретении не предусмотрено.

Вполне логично, что для собственников будет выгоднее распределение имущественного вычета на одного из сособственников. В этом случае кто-то из дольщиков смог бы получить максимальный объем выплаты, а другой – сохранил бы право на вычет для следующей покупки. Однако при общей собственности такой способ распределения не допускается.

Еще один недостаток – увеличенный срок получения имущественного вычета. Как правило, сразу получить весь объем имущественного вычета в течение первого года не удастся. Для этого налогоплательщику нужно заработать в год 2 000 000 рублей, а это в нашей стране редкость. По этой причине срок выплаты растягивается на несколько лет.

Маловероятно, что оба собственника имеют равный уровень дохода. Желая быстрее получить перерасчет, граждане рассматривают возможность распределить объем в пользу собственника с большей заработной платой. При долевой собственности так сделать нельзя.

Стоит отметить, что этот недостаток не актуален для граждан, купивших недвижимость с начала 2014 года. Законодательство было скорректировано и теперь каждый из сособственников вправе получить по 2 млн. рублей (если его доля превышает эту цифру). Если доля меньше возможного объема, добрать недостающую сумму можно при следующем приобретении.

Отдельного внимания требует покупка жилья в ипотеку. В этом случае вычет по ипотечным процентам будет распределен между собственниками пропорционально их долям. Если ипотечный договор оформлен на супругов, то они могут разделить затраты на выплату процентов в любой пропорции.

Можно ли получить налоговый вычет за супруга при долевой собственности?

Можно или нет распределить имущественный перерасчет в пользу мужа или жены зависит от года приобретения жилья. Тут есть два варианта:

1. Право на вычет возникло до 1 января 2014 года.
2. Право возникло после 1 января 2014 года.

В первом случае получение фискального перерасчета за супруга (супругу) невозможно. Это объясняется тем, что в свидетельстве на собственность четко обозначено кому и какая часть имущества принадлежит. Если имущество общее и у супругов равные доли, то перераспределить части вычета нельзя.

Кроме того, в п.1 ст.256 ГК РФ четко прописано, что имущество супругов будет признано совместным владением, если документально не закреплено иное. Указание конкретных долей в свидетельстве – это и есть четко установленный иной режим владения.

Во втором случае налоговый вычет можно перераспределить на супруга (супругу), но не более двух миллионов рублей (в общем объеме). Это оговорено в Письме ФНС № БС-3-11/1367 и ФЗ № 212 «О внесении изменений в ч.2 ст.220 НК РФ» от 23.07.2013 года.

А как быть, если супруга находится в декретном отпуске? В этом случае получить имущественный фискальный перерасчет она не сможет, так как не имеет дохода, облагаемого налогом. Это значит, что права на такой перерасчет у нее нет.

Выход из ситуации – дождаться возвращения на работы и тогда подать документы на выплату. Супруг, в свою очередь, такого права не теряет.

Законодательно не предусмотрено обязанности подать документы в ФНС одновременно. Потому, вернуть налог сможет сначала один из супругов, а затем второй.

Имущественный налоговый вычет при долевой собственности за ребенка

Нередки случаи, когда родители прописывают долю несовершеннолетнего ребенка в свидетельстве о собственности на новую жилплощадь. Разумеется, по факту ребенок не понес никаких финансовых затрат и не трудоустроен. Однако в соответствии с Письмом Минфина РФ № 03-04-05/43425 от 29 августа 2014 года налоговый перерасчет за несовершеннолетних граждан может получить родитель.

При каких условиях это возможно?

1. Если родитель ранее не пользовался правом на имущественную выплату.
2. Если недвижимость приобреталась до 2014 года, то получить перерасчет за ребенка можно в любом случае.
3. При приобретении имущества после 2014 года получить вычет за несовершеннолетнего можно, если доля родителя меньше двух миллионов рублей или в том случае, когда полноправным собственником является ребенок.

Несмотря на то, что за ребенка получили перерасчет родители, его личное право на имущественные фискальные выплаты за ним сохраняется. Это значит, что, если при достижении совершеннолетия ребенок купит, к примеру, квартиру он также сможет воспользоваться возможностью вернуть налог.

Как получить налоговый вычет при долевой собственности?

Для получения фискального вычета потребуются следующие документы:

• декларация по форме 3-НДФЛ;
• паспорт РФ;
• справка о доходах 2-НДФЛ;
• копии платежных документов;
• заявление о возврате уплаченного налога (с реквизитами счета, на который поступит вычет);
• свидетельство о рождении и праве собственности ребенка – при получении перерасчета за несовершеннолетнего;
• свидетельство о браке, если это участники долевой собственности являются супругами.

Также в зависимости от способа приобретения недвижимости потребуется документ, который является основанием получения права на перерасчет. Это может быть договор купли-продажи, долевого участия или ипотечный.

Получить имущественную выплату можно через ФНС или работодателя. Рассмотрим каждый способ.

Алгоритм оформления вычета в ФНС будет следующим:

1. Получение справки 2-НДФЛ по месту работы.
2. Заполнение декларации по форме 3-НДФЛ.
3. Подготовка всех необходимых для подтверждения покупки документов.
4. Подготовка копий документов, подтверждающих расходы на покупку имущества или уплате процентов по ипотечному договору.
5. Подготовка копий свидетельства о браке или о рождении ребенка, в зависимости от ситуации.

Все документы подаются в отделение ФНС по месту постоянной регистрации налогоплательщика. Для этого нужно дождаться окончания налогового периода (один год).

При обращении к работодателю алгоритм будет иным:

1. Написание заявления на получение уведомления из ФНС о наличии права на имущественную выплату. Заявление пишется в свободной форме.
2. Подготовка документов на получение выплаты.
3. Предоставление в территориальное отделение ФНС документы и заявление.
4. Получение уведомления. Бумага готовится в течение месяца.
5. Предоставление уведомление работодателю.

Уведомление из ФНС будет являться для работодателя основанием для прекращения удержания с работной платы сотрудника подоходного налога до конца года. Если за год объем компенсации будет выплачен не полностью, процедуру потребуется повторить. При оформлении через работодателя дожидаться окончания налогового периода не нужно.

При возникновении вопросов, касающихся оформления налогового вычета при долевой собственности, обращайтесь к юристу за консультацией. Это можно сделать онлайн на нашем сайте.

Условия получения налогового вычета

Правила оформления налогового вычета содержатся в Налоговом кодексе в ст. 220. В частности, здесь прописаны такие аспекты, как лимиты предоставления вычета, сроки подачи декларации и перечень потенциальных получателей вычета и прочие важные условия.

Порядок получения налогового вычета един для всей территории страны. Локальные нормативно-правовые акты по данному вопросу отсутствуют, так как этот вопрос регулируется на федеральном уровне. Некоторые проблемные вопросы, в частности, специфика получения вычета при оформлении квартиры в долевую собственность, есть в рекомендательных письмах Минфина.

Стоит понимать, что вычет может быть оформлен не в размере всех расходов на покупку квартиры, а в пределах установленного лимита и определяется как стоимость недвижимости, умноженная на НДФЛ (ставка составляет 13%).

Но Налоговый кодекс ограничивает налогоплательщиков по доступной им сумме для оформления вычета и устанавливает определенные лимиты. Они составляют не более 2 млн. р. при покупке квартиры на собственные сбережения и до 3 млн. р. на ипотечное кредитование.

Таким образом, предельное значение налогового вычета составляет 260 тыс. р. (2 млн.*13%) по затратам на покупку недвижимости и 390 тыс. р. (3 млн.*13%) по процентам по ипотечному кредиту.

Например, налогоплательщик купил квартиру за 1,9 млн. р. Вычет может быть предоставлен ему со всей суммы в размере 247 тыс.р. (1,9*13%). Другой налогоплательщик приобрел квартиру за 8 млн. р. Ему полагается вычет с учетом лимита в 2 млн. р. в сумме не более 260 тыс. р.

Для получения возможности оформления имущественного налогового вычета требуется соблюдение следующих условий:

1. Налогоплательщик должен являться налоговым резидентом РФ (к ним относятся лица, проживающие на российской территории более 183 дней).
2. У него должны быть налогооблагаемые доходы по ставке 13% НДФЛ. Обычно это заработная плата по месту работы, но также могут быть учтены поступления от продажи автомобиля или квартиры, доходы от сдачи в аренду недвижимости. Перечень льготных категорий, освобожденных от НДФЛ, права на вычет лишены. В их числе предприниматели на упрощенке, женщины в отпуске по уходу за ребенком, пенсионеры и пр.
3. Покупатель может потратить на квартиру только собственные средства или деньги, полученные в рамках ипотечного кредита. В данном случае не будут приниматься в расчет средства, выделенные по программам государственной поддержки, материнский капитал или в рамках военной ипотеки.
4. Вычет предоставляется в пределах фактически перечисленного НДФЛ. Например, лицо перечислило со своего годового заработка сумму НДФЛ 50 тыс.р. Именно ее он может запросить к возврату, а остаток перенести на следующие налоговые периоды.
5. Вычет может быть оформлен как в части расходов на покупку квартиры, так и на проведение отделочных работ. Но только в пределах лимита в 2 млн.р. и при условии, что в передаточном акте на недвижимость содержится условие о необходимости проведения таких работ.

Правила получения налогового вычета до 2014 года

С 2018 года оформить вычет за квартиру, купленную в 2014 году, уже нельзя. Дело в том, что документы на получение вычета можно подать только за три предшествующих года. В 2018 году допускается оформление вычета за квартиру, купленную в 2015, 2016, 2017 годах. Причем речь идет не о дате передачи денег от продавца к покупателю, а о наступлении одного из указанных в Налоговом кодексе событии:

• дата регистрации права собственности на квартиру в Росреестре и внесения соответствующей записи в ЕГРН;
• дата подписания акта приема-передачи при приобретении квартиры у застройщика в новостройке (например, гражданин внес плату за квартиру в 2014 году, но передаточный акт был подписан в 2016 году, именно 2016 год будет являться датой покупки квартиры).

Базовые правила оформления налогового вычета на квартиру, купленную до 2014 года, включили в себя такие положения:

1. Налогоплательщик вправе получить вычет за квартиру только единожды. То есть при приобретении следующего объекта недвижимости вычет уже не предоставлялся, независимо от того, на какую сумму он был оформлен.
2. Вычет оформлялся в размере пропорционально доле налогоплательщика. Например, если недвижимость стоимостью 1,5 млн. р. была куплена на двоих собственников, то каждый из них мог оформить вычет с суммы не более 750 тыс. р.
3. Владелец доли не вправе отказаться от своего вычета в пользу другого, он мог воспользоваться им только сам.
4. Налоговый лимит в 2 млн. р. был привязан к конкретному объекту недвижимости. Если квартира стоила дороже, то вычет налогоплательщики могли оформить только с суммы в 2 млн. р.

Правила получения налогового вычета после 2014 года

Правила оформления вычета с 2014 года содержатся в последней редакции Налогового кодекса и подтверждаются рекомендательными Письмами Минфина России от 11.12.2014 № 03-04-05/63812, от 28.10.2013 №03-04-05/45699.

Стоит обратить внимание, что если право на вычет было реализовано до 2014 года по старым правилам, то после 2014 года оно не восстанавливается и лицо утрачивает право на возврат средств из бюджета независимо от того, исчерпан ли был лимит или нет.

В отношении квартир, купленных после 2015 года, действуют такие правила:

1. Ранее действующее ограничение в 2 млн. р., которое было привязано к квартире, теперь утратило свое значение. Указанный лимит привязан непосредственно к налогоплательщику. Это значит, что лицо теперь вправе получить вычет по нескольким объектам недвижимости, пока не исчерпает лимит в 260 тыс. р.
2. Вычет при покупке квартиры в общедолевую собственность предоставляется в размере фактических затрат налогоплательщика, т. е. с учетом приобретенной им доли (данное правило действовало и до 2014 года и не утратило свое значение).
3. Если собственники являются одновременно созаемщиками по ипотечному кредиту, то вычет по ипотечным процентам они вправе распределить в произвольном порядке, но с учетом лимита в 3 млн. р. Порядок распределения вычета стороны должны прописать в заявлении, подаваемом в ФНС вместе с другими документами.

Например, три собственника приобрели квартиру за 9 млн. р. Доля каждого из них составила по 1/3, а расходы – по 3 млн. р. Указанное значение больше установленного лимита в 2 млн. р. Это значит, что каждому дольщику полагается вычет в максимальном размере 260 тыс. р.

Другой пример: муж и жена купили квартиру за 3,5 млн. р. Каждому из них полагается вычет с суммы 1,75 млн. р. Эта сумма меньше лимита в 2 млн. р. Значит, вычет можно оформить со всей суммы в размере 227,5 тыс. р. каждый.

Порядок оформления налогового вычета при покупке квартиры в долевую собственность

Оформить налоговый вычет допускается в двух вариантах: через ФНС или работодателя. Для получения вычета в Налоговой инспекции необходимо пройти следующие этапы:

1. Подготовить подтверждающую право на вычет документацию. Она включает справку 2-НДФЛ, содержащую сведения о доходах, договор купли-продажи, выписку из банковского счета (на который в дальнейшем будет перечислен вычет), выписку из ЕГРН (указывающую долю в собственности налогоплательщика), платежные документы и передаточный акт.
2. Заполнить декларацию 3-НДФЛ по установленной форме с учетом затрат на квартиру, полученных доходов и удержанного налога. За каждый год заполняется отдельная декларация.
3. В Налоговой инспекции необходимо написать заявление, которое указывает на желание налогоплательщика получить имущественный вычет. Для этого нужно обратиться в инспекцию до 30 апреля текущего года (вычет оформляется в следующем году после приобретения квартиры – например, при покупке ее в 2017 году – в 2018 году).
4. Представленные сведения будут проверяться в инспекции по межведомственным каналам, а затем деньги переведут на счет налогоплательщика. Вся процедура может занять до 2 месяцев.

В предоставлении налогового вычета может быть отказано, если: при участии в сделке в качестве сторон близких родственников (взаимозависимых лиц); когда покупка была совершена на средства работодателя или полностью с использованием мер господдержки; при нахождении несоответствий и ошибок в документации.

При получении вычета через работодателя нужно вначале получить уведомление от ФНС, указывающее на право вычета. Затем оно предоставляется в бухгалтерию по месту работы, и с этого момента налогоплательщик начинает получать зарплату в большем размере без уменьшения ее на НДФЛ. Такой заработок ему будет полагаться вплоть до исчерпания суммы вычета.

Вычет при оформлении платежных документов на одного собственника

Оформление налогового вычета требует обязательного предъявления документации, подтверждающих совершенные расходы, а именно платежные документы. Но обычно покупатели квартиры используют один банковский счет для перечисления денег или одну ячейку. Это делается для удобства, чтобы перечислить деньги продавцу единым платежом.

В этом случае у покупателей есть один выход из сложившейся ситуации, чтобы не утратить право на вычет. Им нужно оформить доверенность на отправителя денег (другого собственника), в которой они уполномочивают его перечислить плату за их долю в пользу продавца.

Доверенность оформляется в простой письменной форме. Не стоит забывать, что размер трат в обязательном порядке должен соотноситься со стоимостью доли покупателя. Указанная позиция прописана в Письме ФНС России от 17.05.2012 № ЕД-4-3/8135.

Таким образом, вычет при покупке квартиры в долевую собственность предоставляется в пределах доли налогоплательщика и с учетом лимитов в 2 млн. р. при покупке недвижимости за свои сбережения и 3 млн. р. при покупке с использованием ипотечного кредита.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Покупка недвижимости в общую долевую собственность порождает огромное количество вопросов касательно того, в каком объеме, как и кому из собственников должен быть выплачен налоговый вычет.

Налоговый вычет при купле квартиры в долевую собственность

С 01.01.2014 года в законодательные акты добавлены серьезные поправки, регулирующие вычеты при долевой собственности. Так, порядок оформления, а также суммы вычетов рассчитываются исходя из фактической даты, когда Вы стали обладателем недвижимости.

До конца 2013 года лимит имущественного вычета применялся исключительно к объекту недвижимости и достигал 2 000 000 рублей, а после 01.01.2014 каждый из собственников жилого помещения может обратится за получением льготы, которая не должна превышать 2 000 000 рублей.
В то же время, нужно учитывать, что за дату приобретения недвижимости принимается дата регистрации права собственности.

Пример 1

В мае 2011 года И.Э.Крюков, К.Х.Федотов, И.Ш.Карпов и Х.Ш.Михайлин приняли решение приобрести частный дом стоимостью 7 000 000 рублей. Доля каждого совладельца равняется 25%. Допустимая сумма удержания на четверых — 2 000 000 рублей, то есть – по 500 000 на каждого. Из них 65 000 подлежат возврату (2 000 000 x 25% = 500 000 x 13% = 65 000).

Пример 2

В 2018 году Ю.Я.Петриков и его подруга М.З.Паламарчук приобрели жилплощадь, которая стоит 6 000 000 рублей. Доля каждого собственника составила 50%. Оба владельцы смогут получить налоговый вычет по 2 000 000 рублей на человека и возвратить по 260 000 рублей (2 000 000 x 13% = 260 000).

Налоговый вычет в случаях, когда у объекта недвижимости имеется два собственника

Налоговый вычет при покупке жилья на двоих собственников разделяется согласно доле каждого правообладателя приобретаемой единицы.

Пример 1

Сестры Ч.Ю.Спиридонова и Й.Ю.Спиридонова купили в середине 2017 года апартаменты стоимостью 3 600 000 рублей. Обе сестры владеют 50%. Обе сестры получат вычет по 1 800 000 рублей, им будут выплачены по 234 000 рублей (3 600 000 x 50% = 1 800 000 x 13% = 234 000).

Пример 2

С.Ф.Давыдов и его гражданская супруга Л.Ш.Тимофеева купили в 2014 году купили недвижимость по цене 4 800 000 рублей. С.Ф.Давыдову принадлежит 75% квартиры (3 600 000 рублей от стоимости), а Л.Ш.Тимофеевой – 25% (1 200 000 рублей). Соответственно, С.Ф.Давыдов будет просить предельный вычет в объеме 2 000 000 рублей и на руки получит 260 000 рублей, а его гражданской жене положены 156 000 рублей.

Во время купли части недвижимости или же при долевом участии, один владелец не может адресовать свою льготу на налоговый вычет второму владельцу. Исключения составляет совместная долевая покупка недвижимости супругами, а также при вычете за долю, принадлежащую ребенку.

Оставшуюся часть вычитания, которая не была использована, разрешается перенести на последующую покупку единицы недвижимости. Но не стоит забывать, что суммарная цифра налогового вычета обеих приобретений не может превышать 2 000 000 рублей.

Пример 3

У. Й. Иваницкий приобрел небольшую квартирку за 1 250 000 рублей. Он может получить вычет на полную стоимость – 1 250 000 рублей и вернет себе 162 500 рублей. Учитывая то, что максимальной суммой является 2 000 000 рублей, У.Й.Иваницкий сохранит за собой привилегию на использование остатка вычета — 750 000 рублей, который он сможет израсходовать во время последующей покупке недвижимости (1 250 000 x 13% = 162 500, 2 000 000 – 1 250 000 = 750 000).

Налоговый вычет при реализации доли в квартире

Во время реализации доли жилплощади, которая находилась в собственности менее минимального установленного срока, ее владелец обязан уплатить подоходный налог. При этом, продавцу разрешается получение вычета при реализации своей части квартиры в размере 13% от уплаченного налога, но не больше, чем 1 000 000 рублей.

Доля, подлежащая продаже, должна иметь государственную регистрацию в качестве самостоятельной единицы купли-продажи, а минимальный установленный период владения недвижимостью зависит от даты и способа приобретения права собственности.

Вычет при продаже доли жилья со сроком владения менее 3 лет

Если доля квартиры была куплена ранее 1 января 2016 года, независимо от способа приобретения права собственности наименьшим сроком владения недвижимости является 3 года. Если доля квартиры продается до истечения этого периода, ее владелец обязан уплатить подоходный налог. При уплате налога он может получить вычет.

Пример 1

С.Ж.Миронова решила продать свою долю в квартире, которую приобрела 1.07.2015. Стоимость продаваемой доли составляет 1 450 000. Ей придется заплатить подоходный налог 13% от вырученных средств, поскольку она владела объектом недвижимости менее 3 лет. Но в то же время, она сможет получить вычет на сумму 1 000 000 рублей, и вернет 130 000 рублей (1 000 000 x 13% = 130 000).

Вычет при продаже доли квартиры со сроком владения менее 5 лет

Если доля квартиры была приобретена после 1 января 2016 года, минимальный срок владения зависит от способа получения права собственности. Сохраняется минимальный срок в 3 года, если право собственности на нее возникло в следствии:

• наследования или получения в качестве подарка от близкого человека;
• приватизации;
• передачи жилья посредством подписания договора пожизненного содержания.

Пример 2

С.С.Капустин унаследовал от своей бабушки пол дома. После оформления необходимых документов по наследству, 12.12.2015 он получил право собственности на часть дома и решил сразу же ее продать по цене 1 000 000 рублей. После уплаты подоходного налога, он получил право на налоговый вычет в полном объеме и вернул 130 000 рублей (1 000 000 x 13% = 130 000). Для того, чтобы не платить налог ему нужно было провладеть данным объектом недвижимости не менее трех лет.

В других случаях минимальным периодом владения считается 5 лет. Если владелец продает жилплощадь, не владея ею на протяжении вышеуказанного срока, он обязан подать декларацию НДФЛ и уплатить налог. Также, ему дается право на получение налогового вычета на сумму до 1 000 000 рублей. Можно не уплачивать налог, в случае если Вы владели долей квартиры дольше минимального срока.

Пример 3

Б.Ю.Калашников купил часть квартиры 01.08.2016, но обстоятельства вынудили его продать ее через месяц после покупки за 800 000 рублей. Поскольку он не был владельцем на протяжении 5 лет, он обязан уплатить подоходный налог с указанной суммы и, при этом, может претендовать на получение налогового вычета в сумме 800 000 рублей. На руки он получит 104 000 рублей (800 000 x 13% = 104 000).

Те, кто владел долей недвижимости более указанного выше минимального установленного срока, полностью освобождаются от уплаты подоходного налога с ее продажи и от подачи налоговой декларации, согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ, п.4 ст.229 НК РФ.

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку в 2019 году при оформлении жилья на двух собственников

При покупке квартиры в ипотеку в 2019 году на двоих собственников, которые не являются со заемщиками, они имеют право распределить вычет по процентам в любой пропорции по их желанию. Также, каждый получает льготу на вычет при покупке 1⁄2 квартиры в ипотеку. При этом, налоговый вычет можно получить и по стоимости жилья и по ипотечным процентам:

• Сначала возвращают вычет по стоимости недвижимости.
• Затем возвращают вычет по стоимости процентов.

Сумма к возврату может достигать 13% от тех процентов, которые выплачиваются в рамках ипотеки.

Подробнее о вычете при покупке квартиры в ипотеку Вы можете прочесть .

Кто из собственников получает налоговый вычет при оформлении квартиры на двоих

После изменений в НК, которые вступили в силу с 1 января 2014 года, при оформлении квартиры на двоих, на налоговый вычет могут рассчитывать оба собственника. Правда, льготой не могут воспользоваться те, кто сделал это ранее в полном объеме. Каждый из двух собственников получает налоговый вычет в пропорции равной его доли в приобретенной недвижимости.
Пример

Т.Ш.Макаров и В.Ю.Макарова купили в общую долевую собственность жилой дом стоимостью 5 000 000. Доля каждого из них составила 50%. В такой ситуации оба собственника могут рассчитывать на вычет в размере 2 000 000, но выяснилось, что В.Ю.Макарова ранее уже получила вычет в полном объеме, поэтому в этот раз она не может претендовать на вычет. А Т.Ш.Макаров, который ранее не использовал льготу, сможет получить вычет в сумме 2 000 000 рублей и на руки получит 260 000 рублей (2 000 000 x 13% = 260 000).

Как правильно распределить доли при имущественном вычете

Доли при имущественном вычете автоматически распределяются согласно долям совладельцев. Перераспределение долей возможно только между супругами. Также возможна передача долей детей их родителям. В остальных случаях, закон запрещает перераспределять доли при имущественном вычете совладельцев.

Оформление налогового вычета при покупке доли в доме

При оформлении имущественного вычета на покупку доли в доме применяются те же правила, что и при покупке квартиры, поскольку законодательство РФ в части оформления налоговых вычетов, рассматривает и квартиры, и жилые дома, как равноценные объекты недвижимости.
Вычет при покупке 1⁄2 дома и участка, можно получить в полном объеме, который на данный момент составляет 2 000 000 рублей, в соответствии с пп.2. п1 ст.220 НК РФ.

Пример

С.Ф.Зимин приобрел долю частного дома стоимостью 1 500 000 рублей. Он может получить вычет в сумме 1 500 000 рублей, на руки 195 000 рублей (1 500 000 x 13% = 195 000). ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ И ОБРАЗЕЦ ЗАПОЛНЕНИЯ ДЕКЛАРАЦИИ 3-НДФЛ НА НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ СМОТРИТЕ

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

Покупка квартиры в долевую собственность вызывает сейчас много вопросов.
Отчуждение недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, требует удостоверения договора купли-продажи у нотариуса.
Эта норма закреплена в новом законе ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости», который вступил в силу 02.02.2017 г.
01.05.2019 года Президент РФ подписал закон, который вносит поправки в ст.42 вышеназванного закона , они отменяют обязательное удостоверение ДКП у нотариуса при одновременном отчуждении и ипотеке долей всеми участниками долевой собственности. (Поправки вступят в законную силу через 90 дней после официального опубликования.)

А покупка в долевую собственность нуждается в нотариальном удостоверении?

Статья дополнена 10.05.2019 г

Разберемся подробнее.

Стоит различать формы зарегистрированного права на недвижимость:

• единоличная собственность — регистрируется на одного владельца. При этом если этот собственник состоит в браке, имущество признается совместно нажитым.
• общая совместная собственность — регистрируется на законных супругов
• общая долевая собственность — на двух или более собственников не являющихся супругами, а так же если супруги имеют брачный договор с особым режимом собственности на совместно нажитое имущество

Покупка квартиры в общую долевую собственность

1. Покупка квартиры в общую долевую собственность не требует удостоверения у нотариуса при условии, если:

• Продавец единолично владеет квартирой и полностью дееспособен. Если эта квартира куплена в браке потребуется нотариальное согласие другого супруга на сделку.
• Продавцы -супруги владеют квартирой на праве общей совместной собственностью и полностью дееспособны

При этом покупатели не являются законными супругами или имеют брачный договор с описанием особого режима собственности на недвижимость, купленную во время брака.

Покупка квартиры на двоих

Покупка квартиры в долевую собственность, для людей не являющихся супругами допустима как в равных, так и не равных долях.

Например: 8\10 и 2\10 части в праве общей долевой собственности.

Обратите внимание! Не части квартиры, а доли в праве.

То есть это не означает, что в квартире площадью 100 м.кв одному будет принадлежать 20 м.кв., а другому 80.0 м.кв.

Выделение доли в натуре, если это вообще возможно, допустимо по соглашению собственников или решению суда. Но эта тема отдельной статьи.

Итак, если Вы покупаете квартиру в общую долевую собственность, а оформление такого права допустимо хоть на 10 или 20 человек, ваша сделка не требует удостоверения у нотариуса, если условия соответствуют соответствуют вышеперечисленным в п.1

Чаще всего в долевую собственность оформляется недвижимость на нескольких детей.

До последнего времени и супруги оформляли такое право.

Пока не вмешались нотариусы 🙂

Выделение долей детям без нотариуса (Изменение в законе!)

Покупка квартиры супругами

Согласно Семейному кодексу РФ, законным режимом собственности супругов, является — совместная собственность.

Долевая собственность возможна при оформлении брачного договора.

Глава 7. ЗАКОННЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 33. Понятие законного режима имущества супругов 1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. В связи с данными обстоятельствами, Росреестр стал отказывать в регистрации общей долевой собственности на супругов. При этом, при подаче документов на регистрацию права собственности, указание о брачных отношениях, делается в заявлении. До сих пор это заявление не содержит строки об этом и поэтому эти сведения вносятся заявителем от руки. Если Вы состоите в браке, но при этом не укажите об этом, ни кто у Вас и не спросит Свидетельство о браке. Хотя скоро Росреестр будет получать эти сведения из ЗАГСа в рамках электронного документооборота. Итак, законным оформлением имущества на супругов является:

• Общая совместная собственность. При этом предоставление в Росреестр Свидетельства о браке обязательно( нужна копия, которая будет сличена с оригиналом специалистом приема документов и заверена им и вашей подписью, подтверждающей достоверность копии.
• Долевая собственность оформляется на супругов при наличии брачного договора, копию которого необходимо подать в Росреестр с другими необходимыми документами.

ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ.

Теперь можно зарегистрировать общую совместную собственность на долю в праве.

Например, 2\3 доли в праве зарегистрировать на супругов в совместную собственность и 1\3 доли в праве на ребенка.

Внесены изменения в Порядок ведения ЕГРН

90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России от 10.04.2018 N 187)

Брачный договор для покупки квартиры

Покупка супругами квартиры в ипотеку

Документы в Росреестр

Покупка жилья для семьи с детьми с использованием государственных сертификатов

Покупка жилого помещения для семьи с применением Материнского капитала или других форм государственной поддержки семьи требует оформления общей долевой собственности.

И вот здесь возникают дополнительные расходы на услуги нотариуса:

• Требуется составление брачного договора, если недвижимость сразу оформляется в долевую собственность, а родители состоят в законном браке.
  Но похоже единого правила регистрации таких сделок в Росреестре нет.

ВНИМАНИЕ ИЗМЕНЕНИЯ!

18.07.2018
Наконец-то внесены изменения в правила ведения ЕГРН.
Теперь можно регистрировать долю в праве на супругов в общую совместную собственность и не составлять брачный договор !

• Истории из практики

  Сделка за сентябрь 2017 года:
  Покупка квартиры за собственные средства плюс материнский капитал. В договоре купли-продажи фигурируют все члены семьи- законные супруги и двое несовершеннолетних детей. Право собственности зарегистрировали и брачный договор не затребовали. Сразу супруги его не составляли и в Росреестр не передавали.
  Что это? Ошибка регистратора или регистратор действовал на основании внутреннего документа.
  Поэтому в такой сделке может и не стоит торопиться с брачным договором, просто если будет приостановка его донести.
  Сами решайте.

• Требуется нотариальное обязательство о наделении всех членов семьи долями в праве долевой собственности при оформлении в единоличную собственность.
  В течении 6 месяцев — необходимо доли выделить или, при покупке в ипотеку, после погашения ипотеки. ( например через 15 лет)

  Сделка за сентябрь 2017 г.
  Условия сделки: Семья из четырех человек, законные супруги и дети. Покупают квартиру с использованием собственных средств ( взятых у родителей жены) и маткапитаала.
  Супруга в договор не включаем, таково условие родителей, давших на покупку 2 000 000.0 рублей)
  Регистратор сделку приостанавливает и запрашивает нотариальный отказ супруга от участия в сделке или нотариальное обязательство о наделении его долями.
  Обзвонили всех нотариусов — все отказались делать отказ, со смешной отговоркой «типа им на учебе сказали такой документ не делать».
  Пришлось сделать обязательство, сроки поджимали, продавец нервничал.
  Вот так!

Читайте полезную статью: Как выделить долю детям в квартире

Составить предварительный договор с учетом нескольких участников со стороны Продавца или со стороны Покупателя легко с помощью Конструктора договоров

Всегда рада разъяснить. Автор

Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми