Содержание
- Порядок аренды земельного участка муниципальной собственности
- Информация для арендаторов
- Основания для получения земли у администрации
- Способы аренды земли у администрации
- Как получить земельный участок в аренду через аукцион?
- Выделение земельных участков для арендования
- Порядок действий для аренды муниципальной земли
- Как арендовать муниципальную землю?
- Участие в торгах и субъекты, освобождённые от них
- Как проводится предварительное согласование надела?
- Договор аренды
- Стоимость аренды муниципального надела
Порядок аренды земельного участка муниципальной собственности
Как получить землю в аренду? В общем случае аренда земли у муниципалитета происходит в порядке торгов. В ходе аукциона определяются цена участка и его арендатор. Все случаи предоставления земли без организации аукциона указаны в статье 39.6, ниже приведены самые характерные условия.
Без торгов взять в аренду земельный участок у администрации могут:
- Граждане с целью строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства в границах городского, сельского поселения или районного центра.
- Граждане с целью ведения огородного хозяйства и выпаса животных.
- Некоммерческие организации с целью ИЖС.
- Некоммерческие организации с целью организации садоводческого или огородного хозяйства.
- Собственники сооружений, расположенных на арендуемом участке.
Для получения права аренды муниципальной земли без торгов нужно оформить заявление на его предоставление.
Оно включает в себя такие реквизиты:
- Паспортные данные гражданина или информация о юридическом лице.
- Сведения об участке: его адрес, кадастровый номер.
- Цель использования ЗУ.
- Контактные данные заявителя.
К заявлению прикладываются документы и справки, которые подтверждают право заключения договора аренды без проведения аукциона.
В течение месяца заявление рассматривается администрацией, при его одобрении подготавливается договор на предоставление земли в аренду.
Его основные реквизиты:
- Сведения об арендаторе и арендодателе.
- Адрес, площадь, кадастровый номер участка.
- Предназначение ЗУ.
- Отсылка к документу, подтверждающему собственность администрации на землю.
- Данные о строениях (если имеются).
- Цена договора и способ расчета.
- Срок действия договора.
- Подписи сторон и дата заключения договора.
Если срок аренды превосходит один год, то подписанный договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. Для этого нужно обратиться в отделение организации и оформить заявку, к ней прикладываются копии договоров и кадастровый паспорт ЗУ. Регистрация проходит только после оплаты госпошлины, ее размер в общем случае составляет 2000 рублей для физлиц.
Торги по предоставлению права аренды земли у административных властей проходят стандартным путем: устанавливается начальная стоимость, которая увеличивается на один «шаг» участниками аукциона, если цена объявляется более трех раз, право аренды переходит к участнику, повысившему цену последним.
Сведения об аукционе (его объект, дата, начальная цена и «шаг») публикуются как минимум за месяц до его проведения. Участники должны подать свои заявления и внести задаток не менее чем за 5 дней до начала торгов.
Начальная цена торгов составляет 1,5 процента кадастровой стоимости участка или равна рыночной цене аренды, установленной в ходе оценки.
Результат торгов фиксируется в протоколе, его копия прикладывается к договору. Во всем остальном порядок действий аналогичен алгоритму аренды земли без торгов.
Информация для арендаторов
Земельный комитет Администрации города Екатеринбурга информирует юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, что арендная плата за земельные участки вносится путем перечисления денежных средств на счет в Управлении Федерального казначейства по Свердловской области ежемесячно, не позднее 10-го числа текущего месяца.
Неполучение расчета не является основанием для ее неуплаты в установленные законодательством сроки и влечет за собой начисление пени.
До получения расчетов арендной платы на 2019 год оплату арендной платы за земельные участки следует производить в размере арендной платы за аналогичный период 2018 года с учетом коэффициента увеличения — 1,043 (Постановление Правительства Свердловской области от 20.12.2018 № 903-ПП).
Для оплаты арендной платы за землю в 2019 году применяются следующие коды бюджетной классификации (КБК) (для определения КБК по договору следует смотреть пункт 4 «Расчета арендной платы»):
901 1 11 05012 04 0000 120 «Доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды указанных земельных участков», ОКТМО 65701000. Денежные средства перечисляются плательщиками на счет № 40101810500000010010 УФК по Свердловской области (Администрация города Екатеринбурга), ИНН 6661004661, КПП 667101001. Банк получателя: Уральское ГУ Банка России, БИК 046577001.
Пример заполнения платежного поручения для юридических лиц и ИП
Квитанция для физических лиц
или
КБК 901 1 11 05024 04 0001 120 «Доходы, получаемые в виде арендной платы, а также средства от продажи права на заключение договоров аренды за земли, находящиеся в собственности городских округов (за исключением земельных участков муниципальных бюджетных и автономных учреждений) (в части арендной платы)», ОКТМО 65701000.
Денежные средства перечисляются плательщиками на cчет 40101810500000010010 УФК по Свердловской области (Администрация города Екатеринбурга), ИНН 6661004661, КПП 667101001.
Банк получателя: Уральское ГУ Банка России, БИК 046577001.
Пример заполнения платежного поручения для юридических лиц и ИП(ГО)
Квитанция для физических лиц (ГО)
При оплате пени в назначении платежа следует указывать «Уплата пени по договору аренды от ___ г. № ___». При этом код бюджетной классификации (КБК) не изменяется.
Обращаем внимание, на обязательность заполнения УИН (уникального идентификатора начислений) в поле № 22 «Код» платежного поручения. Информацию об УИН можно посмотреть
Для оплаты выкупной стоимости земельных участков по договорам купли-продажи в 2019 году применяются следующие коды бюджетной классификации (КБК):
КБК 901 1 14 06 012 04 0000 430 «Доходы от продажи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах городских округов», ОКТМО 65701000. Получатель — УФК по Свердловской области (Администрация города Екатеринбурга), ИНН 6661004661, КПП 667101001.
или
КБК 901 1 14 06024 04 0000 430 «Доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности городских округов (за исключением земельных участков муниципальных автономных учреждений)», ОКТМО 65701000. Получатель — УФК по Свердловской области (Администрация города Екатеринбурга), ИНН 6661004661, КПП 667101001
Информацию по вопросам расчета арендной платы можно получить в Земельном комитете Администрации города Екатеринбурга:
• лично по адресу: Екатеринбург, ул. 8 Марта, 8 б, кабинет 274, приёмные дни понедельник и четверг, с 10:00 до 13:00, с 14:00 до 17:00
• по телефонам:
специалисты по Кировскому, Железнодорожному, Чкаловскому, Ленинскому районам, телефон 304-34-72 (после 16:00);
Специалисты по Орджоникидзевскому, Октябрьскому, Верх-Исетскому районам, телефон 304-34-73 (после 16:00).
Информацию о правилах оформления платежных документов и зачислении платежей на счет бюджета можно получить в Земельном комитете Администрации города Екатеринбурга по адресу: Екатеринбург, ул. 8 Марта, 8 б, кабинет 264. Телефоны: 304-34-79.
Акты сверки платежей по арендной плате по договорам аренды земельных участков, администрируемым Земельным комитетом, арендатор может получить в Земельном комитете Администрации города Екатеринбурга по адресу: Екатеринбург, ул. 8 Марта, 8 б, в кабинете 299 е с 09:00 до 13:00, телефон 304-34-78.
Последнее изменение 10 января 2019 17:26
Многие мечтают заниматься любимым делом: разводить животных, выращивать ягоды, фрукты и овощи. Некоторые граждане планируют строительство дома, а организации — офисное или жилое здание. Воплотить эти идеи в жизнь можно только при наличии земельного участка. Но не обязательно оформлять его в собственность, можно арендовать землю у администрации. Какие условия необходимо соблюсти и какие документы понадобятся, чтобы взять в аренду землю у администрации?
Основания для получения земли у администрации
Закон четко гласит, что любой гражданин или компания вправе арендовать землю, которая находится в муниципальной или федеральной собственности (ст. 22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ). Основание для получения земли — письменное заявление от заинтересованного в аренде земли лица.
Хотите арендовать землю у администрации — напишите заявление.
Однако не любой надел можно арендовать. Запрещена аренда земель, на которых расположены заповедники и национальные парки, военные и гражданские кладбища. К «запретным» землям относятся и участки, используемые для нужд ВС РФ или органов государственной власти.
Помимо этого, не получится взять в аренду земельный участок, если:
- границы не установлены или подлежат уточнению;
- право собственности не зарегистрировано в Росреестре;
- находится во владении другого лица (постоянное бессрочное пользование);
- не установлена категория;
- находится недостроенный объект;
- не определены максимально допустимые параметры строительства и реконструкции;
- изъят из оборота.
Не получится арендовать земельный участок в заповеднике или национальном парке.
Способы аренды земли у администрации
Их всего три:
- аукцион по инициативе администрации или по инициативе граждан (можно выкупить участок в собственность);
- без проведения торгов для льготной категории граждан;
- без проведения торгов на несформированные земельные участки (упрощенная схема).
Способ 1. Аренда земли через аукцион
Данный способ регулируется ст. 39.11 ЗК РФ, а также ст. 447-449 ГК РФ. Чтобы получить участок муниципальной земли в аренду, нужно либо обратиться в администрацию с заявлением о проведении аукциона, либо отслеживать информацию о предстоящих аукционах на сайте местной администрации. Информацию о его проведении размещают за 30 дней до начала.
Участвовать в аукционе может любой гражданин или компания, если они вовремя подали заявку и внесли задаток. Победит тот, кто предложит максимальную цену.
Аукцион проводится по письменному распоряжению местного органа власти.
Перед тем, как выставить земельный участок на торги, проводится процедура подготовки:
- утверждают схему расположения участка;
- надел ставят на кадастровый учет и регистрируют в Росреестре;
- проводят проверку подведенных к участку коммуникаций (если планируется возведение жилого дома).
Таким образом, на торги выставляются участки, которые имеют кадастровый номер и целевое назначение.
Начальную цену лота и срок заключения договора устанавливает администрация. Стоимость участка определяется на основании независимой оценки.
Запрещено использовать в одном лоте более одного земельного участка.
Способ 2. Аренда без торгов для льготной категории граждан
Если вы — льготник, то по закону можете получить земельный надел бесплатно (ст. 39.5 ЗК РФ). Торги в этом случае не проводятся. Участок предоставляется только для личных нужд. Использовать его нужно по назначению (ИЖС, садоводство и др.)
Кто относится к льготной категории граждан:
- многодетные семьи (имеющие 3-х и более детей);
- молодые семьи (возраст супругов не превышает 35 лет);
- ветераны ВОВ и других боевых действий;
- герои труда;
- инвалиды I и II группы.
Однако многодетные семьи должны стоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, т.е. на каждого человека в семье приходится до 11 кв.м. При этом не факт, что землю вовсе выделят. Регионам дано право решать — предоставлять участок или оказать другую форму социальной поддержки.
Льготникам обязаны предоставить землю в аренду без проведения торгов.
Способ 3. Аренда без торгов по упрощенной схеме
Помимо льготников, арендовать землю без торгов могут крестьянские фермерские хозяйства (ст. 39.6 ЗК РФ). Но если вы — обычный гражданин, не льготник и не фермер, то как арендовать муниципальный участок без проведения торгов? В этом вам поможет «упрощенная» процедура, которую можно использовать для аренды не только земель под ИЖС, но и под дачное хозяйство, садоводство и ЛПХ.
Как это сделать:
- Найти несформированный участок
Воспользуйтесь публичной кадастровой картой Росреестра. Как найти несформированный земельный участок можно узнать из видео.
Видео: Как найти свободный земельный участок на карте
- Подготовить схему расположения земельного участка
Если отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать найденный земельный участок, то потребуется схема его расположения на кадастровом плане территории. Подготовка схемы осуществляется в форме электронного документа или бумажного носителя. Но лучше использовать первый вариант. Можно воспользоваться сервисом Росреестра (доступен из личного кабинета). Стоимость услуги — 100 руб.
Вы можете подготовить схему самостоятельно, инструкция представлена в видео.
Видео: Как подготовить схему расположения земельного участка на КПТ?
- Подать два заявления в администрацию
Итак, вы подготовили схему расположения земельного участка. Теперь необходимо подготовить два заявления: об утверждении подготовленной вами схемы и о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Оба заявления подаются в администрацию. Рассматривать их будут 30 дней. В результате вам выдадут два постановления: об утверждении схемы расположения земельного участка и о предварительном согласовании предоставления земельного участка без проведения торгов.
- Поставить участок на кадастровый учет
Получили нужные постановления на руки — обращаемся к кадастровому инженеру. Это нужно для оформления кадастрового паспорта земельного участка, межевого дела и постановки новообразованного надела на кадастровый учет. Это займет около 10 рабочих дней. За услуги придется заплатить от 5 до 10 тыс. руб.
- Подать заявление о предоставлении земли в аренду
Кадастровые работы закончены — обращаемся с письменным заявлением в администрацию муниципалитета. К заявлению прикладываем все собранные ранее документы и просим входящий номер.
- Заключить договор с администрацией
Подали заявление о предоставлении земельного участка в аренду без торгов — ждем 30 дней. Администрация подготовит договор. Затем нам предоставят еще месяц на ознакомление с его условиями. До окончания этого срока нужно принять решение и подписать документ. Подписать нужно три экземпляра: один — для администрации, второй — для себя, третий — для Росреестра.
- Зарегистрировать договор
Если договор заключен на срок более 1 года, его необходимо зарегистрировать. Обращаемся в МФЦ или Росреестр с пакетом документов:
- паспорт гражданина РФ;
- постановление главы района о выделении земельного участка;
- три экземпляра договора аренды;
- согласие супруга на заключение договора;
- квитанцию об оплате государственной пошлины.
Пошлина — 2000 руб. Но это не единственные расходы — нужно заплатить арендную плату за полгода вперед.
Если срок договора аренды более 1 года, его нужно зарегистрировать в Росреестре.
Как получить земельный участок в аренду через аукцион?
По сути у вас два варианта: подать заявление о проведении аукциона самому или дождаться, пока подходящий участок не будет выставлен на торги администрацией. Узнать о предстоящем аукционе можно на официальном сайте для размещения информации о проведении торгов.
Выбираем участок
Первый шаг, который предстоит сделать — найти свободный муниципальный участок. Информацию можно найти на сайте Росреестра. У выбранного участка должен быть кадастровый номер, иначе взять его в аренду не получится.
Осматриваем участок на местности
Выбрали участок — не торопитесь радоваться. Чтобы убедится, что он подходит для ваших целей, осмотрите его на местности. На его территории не должно быть газо или трубопроводов, ЛЭП, бесхозных построек и других обременений. Если планируете строить дом, то проверьте наличие технической возможности подключения к коммуникациям. .
Обязательно осмотрите выбранный участок, чтобы избежать дальнейших трудностей при использовании.
Подаем заявление на проведение аукциона
Итак, участок вас устроил. Тогда отправляемся в администрацию и подаем заявление о проведении торгов. В нем укажите:
- наименование органа, в который обращаетесь;
- данные заявителя (для граждан — Ф.И.О., место жительства; для организаций — наименование, адрес расположения);
- расположение земельного участка;
- размер надела и цель использования;
- реквизиты банковского счета для возврата задатка.
К заявлению приложите квитанцию о внесении задатка, копию паспорта (для физических лиц), копии уставных документов (для юридических лиц). Документы подаются не позднее 5 дней до начала аукциона.
Участвуем в торгах и заключаем договор аренды
Торги проходят открыто. Побеждает тот, кто предложит максимальную ставку ежегодной арендной платы. Ваша задача — победить. После окончания аукциона результаты торгов заносят в протокол (в 2-х экземплярах). Его подписывают организатор и победитель аукциона. Всем участникам возвращают внесенный задаток в течение 3-х дней, а победитель подписывает с администрацией договор аренды.
Заключили договор аренды — зарегистрируйте в Росреестре.
Выделение земельных участков для арендования
Краткосрочная аренда продолжается менее 1 года, а длительная аренда – до 49 лет, местное законодательство может регулировать сроки для ИЖС, сельхозугодий и другого назначения. Договоры аренды или субаренды земельного участка, безвозмездного использования, действующие сроком менее 1 года, не подлежат госрегистрации (ст. 26 гл. 5 ЗК РФ).
Важно. Из этого не следует, что договоры аренды, действующие более 1 года следует обязательно регистрировать, этот вопрос носит дискуссионный характер и подлежит решению в конкретных обстоятельствах (подробнее в информационном письме ВАС РФ № 59 от 16.02.2001).
Договоры аренды оформляются на торгах, которые муниципальная администрация проводят в виде аукциона. Без назначения торгов предоставляются участки в соответствии с п.2 ст. 39.6 указанного закона. Сюда относится почти 40 различных категорий:
- для организаций по распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, главного должностного лица по региону РФ, которые занимаются коммунальными и социально-культурными объектами, реализуют инвестиционные предложения;
- для деятельности компаний, занятых обустройством автодорог и железнодорожных путей;
- для устройства водохранилищ и гидротехнических конструкций;
- для размещения объектов водоснабжения, газо-, тепло-, электросетей, каналов связи, нефтепроводов и прочих сооружений;
- для комплексной застройки территории и организации индивидуального жилищного строительства;
- для занятий садоводством, огородничеством;
- для крестьянских и фермерских хозяйств;
- для охотничьих хозяйств;
- для казачьих, религиозных объединений, которые развивают сельхозпроизводство, продолжают культурно-исторические традиции;
- для пользования недрами и природными ресурсами.
Порядок действий для аренды муниципальной земли
В зависимости от того, поставлен ли участок на кадастровый учёт, можно выделить различные способы оформления его в аренду.
- Аукцион со стороны администрации с участками, которые в муниципальной собственности, на кадастровом учёте, показаны на кадастровой карте Росреестра. На основании утверждённых Правил землепользования и застройки территория делится на участки по видам разрешённого пользования. Значит, представленные на аукционе участки уже выделены и учтены, чтобы выбрать себе подходящий, нужно проверять информацию про аукционы в печатных периодических изданиях или на сайте администрации. Для участия необходимо не позднее 5 дней до даты аукциона предоставить такие документы: копия паспорта (или другого личного удостоверения), заявка на участие, квитанция о выплате задатка.
Важно. Выделенные участки находятся на кадастровом учете и отображаются на кадастровой карте Росреестра, доступной всем пользователям. Для он-лайн проверки открываем карту, заходим во вкладку «Услуги» и находим «Справочную информацию по объекту недвижимости». Внизу страницы активируем «Сформировать запрос» и смотрим «Права и ограничения».
- Аукцион инициирует гражданин с правом дальнейшего выкупа участка, который принадлежит муниципальной власти и состоит на кадастровом учёте. Для организации аукциона необходимо направить заявление на имя главы муниципальной администрации, в котором указать цели получения участка. Условия торгов и список документов практически такой же, как в первом способе.
До получения ответа может пройти 1 месяц, на аукционе лидирует тот, кто предлагает самую высокую арендную плату. Обычно начальное предложение звучит в пределах 0,5-2% кадастровой стоимости, а шаги торгов увеличивают его на 0,5%. Содержание аукциона заносится в протокол, на основании которого представитель администрации и финалист торгов заключают договор аренды.
- Аренда без аукциона на участки, которые не выделены, границы не показаны на кадастровой карте Росреестра. Может быть предоставлена для крестьянского или фермерского подворья, для ведения личного хозяйства, садоводства и огородничества, а так же для ИЖС.
Для этого нужно найти невыделенный участок на кадастровой карте Росреестра и заказать схему его расположения (в соответствии со ст. 11.10 ЗК РФ).
Важно. Получить схему расположения земельного участка можно он-лайн на специализированных сервисах (постановление № 762 Минэкономразвития России). Готовые документы присылают в течение 1 недели, стоимость услуги примерно 2 000 рублей.
В администрации нужно заполнить заявление о том, чтобы утвердить схему расположения участка на кадастровом плане и заявление о том, чтобы предварительно согласовать предоставление земельного участка в аренду. В заявлении нужно указать цель использования участка, приложить схему расположения и копию личного документа.
Администрация публикует в газете извещение о проведении аукционных мероприятий, если на протяжении 1 месяца отсутствуют другие заявки об участии в торгах, то выдаётся постановление о предварительном согласовании (по ст. 39.15 ЗК).
Постановление администрации о предварительном согласовании является основанием для того, чтобы передать участок в аренду без назначения аукциона (согласно ст. 39.18 ЗК РФ).
С подписанным постановлением о предварительном согласовании и схемой расположения участка нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы оформить межевой план, получить кадастровый паспорт и поставить сформированный земельный участок на кадастровый учёт. На основании кадастровых документов нужно написать заявление в адрес главы администрации о передаче земельного участка в аренду без организации аукциона.
Важно. Более выгодно арендовать участок для садоводства и огородничества, его кадастровая стоимость гораздо ниже, зато потом можно бесплатно изменить целевое назначение земельного надела под ЛПХ или ИЖС.
- Аренда без аукциона на участки, принадлежащие муниципальной власти, состоящие на кадастровом учёте, возможна в таких случаях: при завершении начатого строительства, при продлении договора аренды, подписанного ранее без торгов или при участии на торгах. Необходимо направить заявление о новом договоре аренды до даты окончания договора.
И в случае, когда единственная заявка на участие в торгах поступила от лица, которое отвечает требованиям, выдвинутым в извещении о проведении аукциона. Когда единственный заявитель является участником, тогда договор аренды заключается с ним.
Помимо этого предусмотрено упрощённое оформление аренды без участия в торгах для некоторых льготных категорий населения (Герои РФ, Герои труда РФ, Ветераны ВОВ, Ветераны боевых действий, многодетные семьи, инвалиды, участники федеральных программ – Дальневосточный гектар, переселенцы из районов Крайнего Севера и др.).
Аренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности – одно из оснований возникновения права пользования недвижимым имуществом. Предоставление права аренды происходит по определённой процедуре. Будущему арендатору предстоит, кроме заключения соглашения и получения разрешения на пользование наделом, внести задаток и, как правило, выиграть аукцион.
Как происходит получение в аренду наделов, находящихся в муниципальной собственности?
Как арендовать муниципальную землю?
Аренда муниципальной земли – возможность получения одного из правомочий собственника, права использования надела в своих целях. В определённых случаях земли предоставляются для возведения важных для государства построек, хранения боеприпасов, прокладки каналов связи, средств сообщения или для развития территории.
Право на пользование участком – это право удовлетворять своим потребностям с помощью земельного участка, получать с него урожай и использовать по целевому назначению. Законные арендаторы земли имеют право вести на ней хозяйственную деятельность, если на участке есть полезные ресурсы или ископаемые, добывать их и распоряжаться ими по своему усмотрению, возводить на участке постройки. Главное, чтобы действия соответствовали целевому назначению надела.
Кроме того, арендатор в случае неиспользования земли может переуступить право пользования наделом, сдав его в субаренду.
Муниципальную землю могут арендовать физические и юридические лица.
Итак, как взять в аренду надел? Приблизительный алгоритм действий следующий.
- Лицо, желающее арендовать участок, должно определиться с целевым использованием земли.
Лицо подаёт заявление о желании арендовать надел, что находится в собственности государства. Муниципалитету предоставляется месяц на то, чтобы выяснить, есть ли подходящий свободный надел в наличии, нет ли ограничений у заявителя на получение участка. Далее принимается решение о возможности удовлетворения просьбы заявителя.
Если муниципалитет имеет участок в наличии и может его предоставить, он размещает в прессе и в сети Интернет официальное извещение о сдаче земли в аренду. Опубликованная информация должна содержать детальные данные о номере кадастрового учёта, характеристиках земли, о порядке ознакомления со схемой местности, где находится надел, о процедуре внесения заявлений на участие в торгах. Заинтересованные лица на протяжении месяца с момента опубликования извещения могут изъявить своё желание участвовать в торгах.
- Торги. Этот этап не является обязательным, так как законодательство имеет достаточно большой перечень случаев, когда торги необязательны. Для участия в торгах выставляются участки, которые поставлены на кадастровый учёт. Принимают участие в аукционе и другие заинтересованные субъекты и есть вероятность, что надел заявителю не достанется, так как ставка может быть перебита.
- В случае победы на торгах потенциальный арендатор вновь подаёт заявление на получение надела, приложив к нему пакет необходимых документов.
- Между муниципалитетом и заявителем составляется договор аренды. Соглашение также заключается при отсутствии конкурентов, желающих участвовать в аукционе.
Процедура получения муниципальной земли довольно длительная. Поэтому для неё нужно тщательно подготовиться и, возможно, придётся заплатить за право использования земли немало денег.
В любом случае у желающих арендовать землю есть возможность повторного обращения с заявлением.
Участие в торгах и субъекты, освобождённые от них
Рекомендуем ознакомиться:
Проведение торгов – в определённых случаях необходимый этап в выборе претендента муниципальным органом для составления с ним договора аренды.
После изъявления желания лицом взять в аренду землю и постановки её на учёт, муниципалитет выносит эту информацию на обозрение населения. Объявляется время и место, где планируется проведения аукциона. Если на протяжении одного месяца заинтересованности участком у населения не возникло, договор об аренде заключается с желающим заявителем.
Чтобы участвовать в торгах, нужно подать следующие документы:
- заявление, в нём указывается номер счёта, на который в случае проигрыша, возвращается задаток;
- паспорт;
- квитанция, подтверждающая, что был внесён задаток;
- если заявитель является юрлицом, необходимо предъявить сведения о регистрации в Росреестре.
Обычно начальная цена составляет 1,5% от кадастровой стоимости надела. Торги ведутся до момента, пока один из заявителей не предложит максимальную цену. Остальным возвращается задаток.
Случаи, когда торги не является обязательными, возникают, если надел предоставляется:
- юрлицу на основании нормативных актов, изданных Президентом государства;
- юрлицу для постройки объектов соцкультбыта и для осуществления масштабных проектов с привлечением инвестиций (предоставление земельных наделов в этом случае выгодно государству в силу появления новых рабочих мест, увеличения налоговой базы);
- для реализации международных проектов и обязательств;
- юрлицам для прокладки путей сообщения;
- по договору развития в границах застройки или о комплексном освоении местности на основании соответствующего соглашения;
- при образовании участка из земли, предоставленной некоммерческому объединению – входящим в него членам;
- лицам, являющимся владельцами или управляющими имущества на этом наделе;
- лицам, у которых на участке остался объект недвижимости в виде незавершённого строительства;
- субъектам, которым ранее он был выдан на правах постоянного пользования;
- организациям, ведущим сельскохозяйственную деятельность;
- гражданам, имеющим первостепенное или внеочередное право на надел;
- гражданам для возведения строения, ведения подсобного хозяйствования в пределах населённого пункта;
- взамен изымаемого надела;
- религиозным и казачьим организациям или сообществами для сохранения культурной самобытности и удовлетворения потребностей за счёт сельского хозяйствования;
- для сенокоса, выпаса скота, огородничества вне пределов административных единиц;
- недропользователю для добычи ресурсов;
- резидентам зон в границах экономических территорий или относительно прилегающей местности;
- по договору концессии;
- по охотохозяйственному соглашению;
- по договору о вылове рыбы и использованию водных ресурсов;
- для возведения водохранилищ или гидротехнических строений;
- для деятельности Росавтодора и Росжелдора;
- юрлицу для постройки или размещения оборонных объектов в соответствии с актами Правительства государства;
- арендатору, который уже пользуется наделом и подал заявление до окончания срока первого договора (при отсутствии за время существования отношений аренды нарушений земельного законодательства у заявителя);
- арендатору, который имеет право заключить новое соглашение.
В вышеперечисленных случаях торги не проводятся, между муниципалитетом и заявителем заключается соглашение об аренде.
Проведение торгов – процедура, которая гарантирует равный доступ граждан к земле. Она не является обязательной для ряда случаев.
Как проводится предварительное согласование надела?
Решение о согласовании муниципалитет принимает, когда участок требуется образовать или уточнить его границы, а также когда лицо может воспользоваться возможностью арендовать надел без объявления аукциона.
Для этого необходимо подать заявление, в котором обязательно указываются такие сведения:
- паспортные данные;
- номер госрегистрации юридического лица;
- кадастровый номер надела, если его границы необходимо уточнить или участок планируется образовать на основании утверждённой проектной документации;
- если участок необходимо образовать на основании проекта межевания, необходимо указать решение, которым утверждён этот проект;
- основания для получения надела в аренду без объявления аукциона (если они появились вследствие принятия актов органами власти, нужно указать номер документа, допустим, если земля выделяется взамен изымаемой, нужно указать решение, в связи с которым участок забирают);
- целевое назначение надела;
- информация о том, как связаться с заявителем.
С заявлением подаётся документация, которая подтверждает право на аренду надела без проведения аукциона, проекты и схемы относительно участка, который нужно образовать.
В десятидневный период муниципальный орган может вернуть документы по причине нарушения формы и содержания заявления, указав причины возврата.
Если уточнить границы не нужно, надел является уже образованным, а лицо не имеет препятствий для аренды земли, компетентный орган разрабатывает проект соглашения, отдаёт или направляет его заявителю.
При возникновении конфликта интересов – ситуации, когда муниципалитету уже подавалась схема участка, и местонахождение его совпадает, принимается решение, которым приостанавливается рассмотрение поданного позже заявления. В этой ситуации сперва принимается решение относительно первого потенциального арендатора. Время приостановления зависит от результатов рассмотрения первого заявления.
В течение месяца муниципалитет рассматривает документацию.
Случаи, когда муниципалитет может отказать в предоставлении надела для аренды:
Рекомендуем ознакомиться:
- несоответствие схемы законодательству или фактической ситуации на местности;
- арендовать участок желает ненадлежащий субъект;
- надел занят или изъят из оборота;
- относительно этих земель планируется проведение аукциона;
- с заявлением о согласовании обратилось ещё одно лицо относительно того же участка.
Если участок нужно предварительно образовать, муниципалитет принимает соответственное решение, в котором указываются:
- условный номер, адрес (местонахождение) и размеры надела, который планируется образовать;
- кадастровый номер исходного участка;
- паспортные данные заявителя или информация о госрегистрации юрлица;
- категория земель, которую испрашивает заявитель (в случае отнесения исходного надела к другой категории, орган власти делает указание на изменение целевого назначения нового участка);
- указание на необходимые работы по образованию новой территории;
- вид разрешённого использования образуемого надела;
- реквизиты акта, которым утверждён проект межевания для создания нового участка.
Для уточнения границ компетентным органом также принимается соответствующее решение.
Срок действия решений – два года. За это время заявители могут без доверенности обращаться к регистратору, инициировать кадастровую деятельность, уточнять границы и проводить работы, связанные с образованием надела.
Договор аренды
Соглашение можно заключить на следующие сроки:
- получить надел сроком до десяти лет можно на возведение и реконструкцию зданий;
- максимум на 49 лет – для возведения линейных объектов, для занятия сельским хозяйством или владельцу построек, возведённых на участке;
- на двадцатилетний период – под строительство или для возможности иметь подсобное хозяйство;
- под комплексное освоение можно получить надел минимум на три и максимум на десять лет;
- субаренда земельного участка разрешается до окончания действия основного соглашения;
- на трёхлетний период – для работ по завершению строительства здания, а также для использования надела в качестве пастбища, сенокошения, для огородничества;
- если права на аренду возникли вследствие существующего соглашения (к примеру, на ведение охоты или рыбную ловлю), аренда наделов допустима лишь на время действия первичного договора;
- участок, который выдаётся вместо изъятого, не предоставляется на более длительный срок, чем был оговорён в первом договоре;
- если надел находится в местности территориального развития, он предоставляется на время, запланированное на проведение проекта.
Кроме срока, важным условием является и предмет соглашения, он должен быть точно индивидуализирован. Это значит, что детально прописывается площадь надела, его местонахождение, а к договору прилагается план-схема территории.
Деятельность на земельном наделе должна соответствовать заявленной и не может нарушать интересы других землепользователей. Арендатор имеет право сдать надел в субаренду, тогда права и обязанности переходят к субарендатору. В случае смерти лица, арендующего землю, правопреемником является его наследник.
Целевое использования надела означает и осуществление определённых договорных обязанностей. В случае если аренда земельных участков была предоставлена под дачное хозяйствование юрлицу, оно обязано провести в установленном порядке межевание, провести кадастровый учёт.
Сроки, на которые выдаётся надел под аренду, зависят от вида деятельности, которую планирует вести арендатор. Он не может использовать надел не по назначению и должен соблюдать интересы других землепользователей.
Стоимость аренды муниципального надела
Цена является ещё одним важным моментом в составлении договора аренды.
Она не может противоречить таким принципам:
- экономическая обоснованность – за основу расчёта берётся категория земли, возможность добычи с неё полезных ресурсов и их рыночная стоимость, то есть насколько большой доход может принести арендатору данный надел;
- предсказуемость расчёта – приблизительная стоимость аренды определяется локальными нормативными актами, в них также указываются случаи пересмотра ценовой политики, таким образом, арендатор может приблизительно посчитать, во сколько обойдётся ему аренда надела;
- определённость – стоимость всегда зависит от кадастровой оценки земли;
- недопустимость ухудшения экономического положения арендаторов – арендная плата не может превышать более, чем вдвое размер налога;
- поддержка значимых для государства видов землепользования;
- равенство – земельные наделы одной категории и со сходными параметрами не могут быть предоставлены арендаторам с большой необоснованной разницей в стоимости.
Арендная плата за надел, полученный в результате проведения торгов, определяется по их результатам.
К вопросу об аренде надела, необходимо сказать о его налогообложении.
Федеральные земли или участки муниципалитетов не облагаются налогом на добавленную стоимость. Другие отношения возникают при субаренде, так как арендодателем выступает частное лицо, в этом случае НДС начисляется.
При аренде наделов юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, они хотя и не обязаны платить налог, но должны предоставлять отчётность. В отношении арендодателя они являются налоговыми агентами и обязаны составлять счёт-фактуру по оплате и вовремя предоставлять декларации. В этом случае в документах делается пометка «без НДС».
Процедура получения земли в аренду земли довольно сложная. Это вызвано в силу ценности ресурсов, так как земля находится под особой государственной охраной.