Методика оценки земельных участков

Оценка земельных участков методами сравнительного подхода

Последовательность данного метода аналогично известному методу сравнения продаж рыночного подхода, применяемого при оценке зданий и сооружений.

Производится анализ сделок с земельными участками, относящихся к сегменту земельного рынка, в котором находится оцениваемый объект. К наиболее значимым характеристикам земельного участка относятся:

— целевое назначение земель (категория земельного фонда);

— вид использования (индивидуальное жилищное строительство, торговые, офисные объекты, сельскохозяйственные угодья, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и т.д.);

— местоположение;

— передаваемые юридические права (собственность, аренда и т.д.);

— функциональное зонирование территории и разрешенные варианты землепользования;

— наличия сервитута (ограничений и обременений).

Для оценки земли выделяют следующие основные единицы сравнения:

· Цена за единицу площади (кв. м, сотка, га)

— кв. м — под строительство зданий, коммерческую застройку (офисы, торговые центры)

— сотка — строительство индивидуального жилого дома, коттеджа, дачи

— га — сельскохозяйственные и лесные угодья.

· Цена за весь участок (лот)

— лот — стандартный по форме и размеру земельный участок в районах массовой коммерческой, жилой или дачной застройки.

В оценочной практике стоимости земельных участков выделяют следующие элементы сравнения:

1. Переданные имущественные права на объект недвижимости. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на праве частной собственности, пожизненно наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Корректировка вносится за разницу в имущественных правах (при отягощении прав покупателя арендой, пользованием)

2. Условия финансирования. Оплата при покупке земельного участка может быть осуществлена с привлечением кредитных ресурсов, завышающих рыночную стоимость объекта.

3. Условия продажи (чистота сделки). Отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка (например, вынужденная продажа или покупка, зависимость сторон друг от друга).

4. Время продажи. Учитывает изменение рыночных условий (уровень инфляции, сезонные колебания цен, общее состояние рынка и сложившийся тенденции). Данная корректировка позволяет привести цены сравниваемых участков к одному (текущему) периоду времени.

5. Местоположение. При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по территориальным, социально-экономическим факторам (размещение вблизи центра деловой активности; наличие спроса на услуги, предоставляемые объектом недвижимости).

6. Физические характеристики. Относятся только крупные физические различия (размер, рельеф, улучшения, благоустройство, инженерное оборудование, ресурсное качество участка).

7. Ограничения использования и обременения. Как правило, ограничения связаны с этажностью окружающей застройки, функциональным зонированием территории населенного пункта, необходимостью сохранения единого архитектурного облика микрорайона, квартал и т.д. Обременения связаны с затратами на реконструкцию инженерных сетей, благоустройство, необходимостью сноса ветхого жилья и с возможным переселением жильцов.

8. Экономические характеристики. Выражаются показателями доходности объекта недвижимости в целом, например, в зависимости от плотности застройки.

Порядок корректировки цен продаж объектов аналогов (земельных участков) и правила выбора скорректированной цены те же, что и при оценке зданий.

Задача 1.

Оценить находящийся в правах аренды свободный земельный участок по состоянию на 15 декабря текущего года. Общая площадь участка 200 м2. Муниципалитет выдвигает условие обязательного озеленения участка. Информация по оцениваемому объекту и сделкам с пятью аналогичными земельными участками, проданными в текущем году, приведена в таблице 2.

Таблица 2 — Информация по оцениваемому объекту и сделкам

характеристики	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
1. Цена продажи, тыс. руб.	?		40 250	37 500	53 000	51 250
2. Площадь, м2
3. Вид права	аренда	Собст.	Собств.	аренда	Аренда	аренда
4. Расчет с продавцом	Безналич.	Безн.	Налич.	безалич.	Налич.	Безнал.
5. Условия продажи	Рыноч.	Рыноч.	рын.	Нерын.	Рыноч.	Рыноч.
6. дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
7. Местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона1	Зона 2	Зона 2
9. Обременение	есть	нет	есть	нет	нет	нет

Таблица 3 — Информация по оцениваемому объекту и сделкам

№	характеристики	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
Цена продажи 1 м2	?
	Вид права	аренда	Собств.	Собств.	аренда	Аренда	аренда
Корректировка
Скорректирован.цена
	Услов.фин-ия	Безналич.	Безн.	Налич.	безалич.	Налич.	Безнал.
Корректировка		+10		+10
Скорректирован.цена
	Условия продажи	Рыноч.	Рыноч.	Рын.	Нерын.	Рыноч.	Рыноч.
Корректировка			+25
Скорректирован.цена
	Дата продажи	декабрь	февраль	апрель	август	декабрь	июль
Корректировка	+19,7	+15,8	+7,9		+9,4
Скорректирован.цена	234,7	206,8	220,9		214,4
	местоположение	Зона 1	Зона 1	Зона 2	Зона 1	Зона 2	Зона 2
Корректировка		+20,7		+22,2	+21,4
Скорректирован.цена	234,7	227,5	220,9	244,2	235,8
	Площадь
Корректировка	+11,7			+5,8	+5,8
Скорректированная цена	246,4	227,5	220,9		241,6
	обременение	есть	нет	есть	нет	нет	нет
Корректировка	-9,8		-9,8	-9,8	-9,8
Скорректирован.цена	236,6	227,5	211,1	240,2	231,8

Рыночная стоимость земельного участка составит: 45 500 руб. (227,5*200). Правильность выбора скорректированной цены продажи подтверждается тем, что цена третьего объекта, в который внесено наименьшее количество поправок, близка к принятому значению.

Метод соотнесения (переноса)

Установлено, что для типичных (аналогичных) объектов недвижимости наблюдается устойчивое пропорциональное соотношении между стоимостью земельного участка и стоимости построек в общей стоимость объекта недвижимости.

Метод разделения заключается в определении доли стоимости улучшений (построек) в общей стоимости объекта недвижимости, при котором стоимость земельного участка устанавливается в результате разницы между рыночной стоимости всего объекта недвижимости и стоимостью улучшений с учетом накопленного износа. Стоимость участка может определяться через коэффициент. Характеризующий долю стоимости земли в общей стоимости объекта оценки.

Последовательность расчета данным методом:

1. расчет рыночной стоимости всего объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями — зданиями, сооружениями).

2. расчет восстановительной стоимости возведения новых зданий и сооружений, идентичных расположенным на земельном участке.

3. определение величины физического износа, функционального, внешнего устаревания зданий и сооружений на земельном участке.

4. уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений на сумму накопленного износа для получения их текущей стоимости.

5. получение рыночной стоимости земельного участка вычитанием текущей стоимости зданий и сооружений из рыночной стоимости земельного участка с улучшениями (зданиями, сооружениями).

VL= V — (Vвосст. — D),

Где V — стоимость объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями);

VL — стоимость земельного участка;

Vвосст. — стоимость восстановления (замещения) здания;

D — накопленный износ оцениваемого здания.

Метод дает наиболее точные результаты для участков с относительно новыми зданиями. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

Задача №2

Определить стоимость свободного земельного участка, если его аналог с улучшениями продается в ближайших окрестностях за 2050 тыс. руб. характеристики цен продаж трех типичных объектов в данном районе и стоимости их улучшений, приведены в таблице.

Решение:

Таблица 4 — характеристики цен продаж типичных объектов

№ объекта — аналога	Цена продажи участка с постройками, Vi, тыс. руб.	Стоимость улучшений с учетом износа, VBi, тыс. руб.	Отношение стоимости улучшения к цене продажи, КBi, тыс. руб.
			0,632
			0,617
			0,611
Средн.	0,620

1) коэффициент, характеризующий долю стоимости улучшения (построек) в общей стоимости объекта недвижимости (КBi) определяется по следующей формуле:

Почему земельные участки привлекают инвесторов?

Три ключевых характеристики земельных участков, отличающих их от прочих объектов (зданий, сооружений и т. д.):

• во-первых, землю можно с уверенностью назвать основой или базисом любого другого вида недвижимости;
• во-вторых, земельные участки как ресурс обладают широкими возможностями – их можно продавать под строительство, использовать в личных целях, для развития бизнеса или получения стабильного дохода от сдачи их в аренду;
• в-третьих, не требуют больших затрат на содержание и обслуживание.

Внимание! Земля – это один из самых надежных объектов инвестирования на рынке недвижимости плюс лучшая защита инвестиционного капитала от инфляции.

Выделив ключевые преимущества, переходим к основному понятию. Следует разделять понятие земля и земельные участки. Все-таки земля – это более обобщенное понятие, поэтому говоря об инвестициях в недвижимость, наиболее правильным будет использование именно понятия земельные участки.

В Земельном кодексе РФ понятие земельный участок трактуется следующим образом:

• это объект земельных отношений и права собственности;
• это недвижимая вещь (недвижимость);
• это часть земной поверхности с наличием характеристик, которые позволяют определить его в качестве индивидуальной вещи.

Таким образом, земельные участки можно с уверенность назвать территорией, которая уже готова к использованию в различных целях, в т. ч. инвестиционных.

Методы оценки в чем отличия?

Перед тем как рассматривать какие основные методы оценки стоимости земли применяются, нельзя не упомянуть и о 5 важных факторах, которые могут, в свою очередь, влиять на стоимость земельных участков в современных условиях рынка:

1. спрос на рынке на конкретные участки;
2. месторасположение земли в т. ч. транспортная доступность и окружение;
3. пригодность или перспективность земельного участка (климат, зонирование, экологические, инженерно-геологические и прочие параметры);
4. юридическая доступность участка – отсутствие каких-либо ограничений, обременений и запретов со стороны действующего законодательства;
5. доходность – дисконтирование ожидаемых в будущем доходов с учетом возможных рисков планируемых инвестиций.

Рыночные методы оценки

В основу данных методов положена информация и данные реального рынка недвижимости. Согласно методическим рекомендациям Минимущества РФ применяются следующие методы оценки рыночной стоимости земли:

• метод распределения;
• метод остатка;
• метод сравнения;
• метод капитализации;
• метод выделения;
• метод разбивки.

Рассмотрим более подробно особенности каждого из вышеперечисленных методов.

Метод распределения

Определения стоимости земли основано на принципе соотношения стоимости земельного участка и имеющихся на нем улучшений (построек). Именно поэтому этот метод оценки еще называют методом соотношения.

Следует отметить, что без наличия достоверных статистических данных применить этой метод на практике довольно сложно и значения стоимости получаются больше ориентировочными. Наиболее достоверное соотношение стоимости получается только для новых построек.

Внимание! Этом метод редко применяется на практике по причине довольно низкой достоверности результатов.

Метод остатка

Применяется данный метода для оценки стоимости земельных участков, в том случае если существует возможность их застройки с целью получения дохода. Стоимость определяется как часть капитализации общего дохода, относящегося только к земельному участку, а сам расчет происходит через норму капитализации земли.

Внимание! Применение метода остатка в условиях нестабильной экономики может не дать точных прогнозных данных доходности таких инвестиций.

Метод сравнения

Главный плюс данного метода – это простота проведения оценки.

Его также можно назвать методом широкого применения, потому что он используется:

• для оценки свободных земельных участков;
• для определения стоимости предположительно свободных участков.

Базируется метод на сравнении цен продаж аналогов и внесения корректировок в зависимости от месторасположения, условий зонирования, экономических и прочих характеристик конкретного участка земли.

Внимание! Сравнение продаж дает довольно точные результаты, а сам метод считается одним из наиболее эффективных в оценке таких объектов недвижимости, как земельные участки.

Метод капитализации

Стоимость земельного участка определяется как величина будущих доходов в виде арендной платы за данный объект недвижимости. Расчетная формула указана ниже на рисунке.

Внимание! На российском рынке недвижимости в аренду чаще всего сдаются земельные участки, находящиеся в государственной собственности, поэтому арендная ставка определяется в соответствии с нормативной стоимостью земли, а не рыночной.

Метод выделения

Объектом оценки данного метода в основном являются уже застроенные участки, если вклад застроек в общую стоимость объекта недвижимости не очень велик.

Стоимость земли определяется по следующей расчетной формуле:

Формула определения стоимости земли

Совет! Наиболее уместно применение метода извлечения в случае определения стоимости загородных и участков в окрестностях города.

Метод разбивки

Применяется метод разбивки только для оценки земельных участков, подлежащих последовательному их освоению.

Определение стоимости проходит в 3 ключевых этапа:

• определяется количество и размер индивидуальных частей (участков) и рассчитывается стоимость уже освоенных участков по методу сравнения продаж;
• составляется график освоения и делается расчет планируемых затрат;
• размер суммарной прибыли, планируемой к получению после полного освоения все участков корректируется на общий размер затрат, связанных с этим процессом.

Нормативные методы

Суть данных методов – это определение нормативной стоимости земельных участков. Нормативная стоимость земли фиксируется в Земельном кадастре, по этой причине данные методы еще называют кадастровой оценкой.

Выделим несколько основных примеров сделок, где могут применяться методы кадастровой оценки земель:

• при выкупе или передаче государственной земли в частную собственность;
• установление долевой собственности на участок земли;
• при передаче по наследству или дарение;
• оформление кредита под залог земельного участка;
• в случае изъятия земли для государственных нужд.

Внимание! Основой для определения стоимости земли в рамках нормативных методов является ставка земельного налога без учета льгот.

Подводя итог, следуют подчеркнуть главное: только комплексное применение на практике всех вышеуказанных методов оценки стоимости земельных участков сможет дать инвестору объективную картину и наиболее точный расчет эффективности планируемых им капиталовложений в тот или иной объект недвижимости.

Получите книгу БЕСПЛАТНО!

Как за счет государства заработать на недвижимости свой первый миллион

Необходимость проведения оценки земель, как объекта недвижимости, определяется условиями существующего рынка, а существование различных методов оценки земель обусловлено наличием данных для определения стоимости земли (наличие или отсутствие улучшений на земельном участке, наличие или отсутствие информации о сделках с объектами-аналогами, застроенность или незастроенность земельных участков и т.д. ).

Сегодня земельная недвижимость является частым объектом совершения различного рода сделок, таких как купля-продажа, сдача в аренду и др., а также является объектом налогообложения. Для возможности совершения сделок с землей и установления определённой величины взимаемого с земельного участка налога необходимо знать рыночную и кадастровую стоимость земельного участка, которая определяется при проведении оценки земли. Чтобы правильно оценить земельный участок при различных условиях, используют разные методы оценки земельной недвижимости.

Оценка земли, как объекта недвижимости, и особенности оценки земельных участков.

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек, и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем зданий и сооружений.

Оценка земельного участка, как объекта недвижимости — определение денежного эквивалента стоимости этого земельного участка.

Оценка земельного участка отдельно от имеющихся на нем зданий вызвана следующими причинами:

1. различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

2. требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

3. принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка .

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

1. земля не является результатом предшествующего труда;

2. пространственно ограничена;

3. незаменима другими средствами производства;

4. обладает постоянством местоположения;

5. неизнашиваема при правильном использовании;

6. территориально разнокачественна;

7. характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

8. обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

9. практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями .

Виды оценки и стоимости земельной недвижимости.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования . В Земельном Кодексе РФ ст.65 п.5 установлено : «Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка…».

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки .

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства .

Согласно Земельному Кодексу РФ ст.66 рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности .

Пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ установлено «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости» .

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного .

Основные методы оценки земли.

Распоряжение Минимущества России от 7.03.2002 №568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» выделяет 6 методов оценки рыночной стоимости земельных участков: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса) .

Условием применения метода является наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов сравнения, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются: местоположение и окружение; целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение или значения корректировок .

Метод выделения.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрестности .

Условия применения метода являются:

1. наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;

2. соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод выделения предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Улучшения земельного участка могут быть внешними (устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей) и внутренними (планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.);

7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении, как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов .

Метод распределения.

Метод распределения (метод соотношения) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.

Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков .

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

2. определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

3. определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

5. расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

6. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости .

Метод капитализации земельной ренты.

Метод капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный участок .

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием применения метода является возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

2. определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

3. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли .

Метод остатка.

Метод основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле .

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1. расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

2. расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

3. расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

4. расчет величины дохода, как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

5. расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации части дохода .

Метод предполагаемого использования.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выполняется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки .

Метод разбивки на участки используется при оценке земли, пригодной для разделения на индивидуальные участки. Состоит из следующих этапов:

1. определение размеров и количества индивидуальных участков;

2. расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сравнения сопоставимых продаж;

3. расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

4. вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участков;

5. выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают:

1. расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

2. расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

3. налоги, страховку, гонорары ИТР;

4. расходы на маркетинг;

5. прибыль и накладные расходы подрядчика .

Список использованных источников

1. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации : федер. закон Рос. Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ : . – Режим доступа : КонстультантПлюс. Законодательство

2. Министерство имущественных отношений Российской Федерации — Распоряжение от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении методических рекомендацийпо определению рыночной стоимости земельных участков»

3. Гриненко С.В. Экономика недвижимости.Конспект лекций. / С.В. Гриненко; Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004.

4. Типология объектов недвижимости: Учебное пособие для вузов / В.М. Груздев;.– Нижний Новгород: ННГАСУ, 2014.

5. Оценка недвижимости и управление собственностью. : Учебн. пособие / А.В. Татарова.– Таганрог: ТРТУ, 2003.

6. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков . – Режим доступа: интернет: http://www.ocenchik.ru/docs/423.htm

Методы оценки земли

Главная > Библиотека > Статьи об оценке > Методика оценки земель

Для определения цены на землю используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которых могут быть применены для установления ее стоимости, в независимости от типа землепользования. Возможность и целесообразность применения той или иной методики или метода для оценки земель зависят от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земель любого назначения является использование рыночных данных. Наша оценочная компания в Москве оказывает услуги по оценке всех видов территорий с подбором оптимального для вас метода.

Основные методы, используемые для оценки земли:

• сравнения продаж;
• выделения;
• распределения;
• капитализации земельной ренты;
• остатка;
• предполагаемого использования.

Данный перечень является стандартным. Он утвержден распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 № 568-р в документе «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков». Эти методики применяются для оценки любых видов территорий. Более подробно об услугах оценки и применяемых методах вы можете узнать на страницах

• Оценка стоимости земли
• Оценка участков
• Оценка земли сельскохозяйственного обозначения
• Кадастровая оценка земли населенных пунктов

1. Метод сравнения продаж

Применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями так и земельных участков, свободных от застройки. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Данный способ оценки земли предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

2. Метод выделения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Основные правила оценки земли, которые содержит эта методика:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Этот метод оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

3. Методика распределения

Применяется для оценки застроенных земельных участков.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

4. Метод капитализации земельной ренты

Этот метод оценки земли применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Это способ оценки земель предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

5. Метод остатка

Применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Это метод оценки земли предполагает следующие правила расчетов:

• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения
• расчет улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

6. Методика предполагаемого использования

Данный метод оценки стоимости земель применим для застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Правила оценки земель, утвержденные этой методикой предполагают следующую последовательность действий:

• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными методами, методами и правилами указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Тема лекции: «Методы оценки земельного участка»

Целью лекции является овладение студентами теоретическими и практическими знаниями и навыками в сфере экономики и управления на рынке недвижимости, что позволит принимать экономически грамотные решения при оценке земельных участков.

Основными задачами данной лекции являются:

1. Раскрыть теоретические, методологические и практические

вопросы оценки земельного участка.

1. Освоить основные методы оценки земельного участка.

Вопросы для обсуждения:

1. Цели и организация экономической оценки земельных участков

2. Правовое регулирование оценки земель в Российской Федерации

3. Экономические принципы оценки земельных участков

4. Оценка стоимости земельного участка доходным подходом

5. Оценка стоимости земельного участка затратным подходом

6. Оценка стоимости земельного участка методом сравнительного

анализа продаж

1. Особенности оценки земель городов и населенных пунктов

2. Особенности оценки сельскохозяйственных и лесных земель

Литература:

Основная:

1. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учебное

пособие. — Москва 2009

1. Грибовский С.В., В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова Оценка

рыночной стоимости земельных участков: Учебное пособие. –

СПб 2004

1. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие /

В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. – 3-е изд., перераб.

и доп.- М.: КНОРУС, 2010. – 264 с.

Дополнительная:

1. Боголюбов С.А. «Земельное право». — М.: Высшее образование, 2006.

2. Варламов А.А., Севостянов А.В «Оценка земли и иной недвижимости». — М.:КолосС, 2006

3. Грибовский С.В. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / С.В. Грибовский, С.А. Сивец; под ред. С.В. Грибовского, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 368с.

4. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: Кнорус, 2009. – 344с.

5. Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. — М.: Маркет ДС, 2009.

6. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. – М.: Кнорус, 2009. – 224с.

7. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».

8. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков».

9. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. «Оценка земли»:Учебное пособие. — Нижний Новгород, 2003

10. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. от 30.06.2008).

Конспект лекции:

Земля – основное богатство любого государства, один из важнейших показателей его ресурсного потенциала. Социально упорядоченное, научно-обоснованное и экономически эффективное использование земельных ресурсов и тесно связанных с ними других природных богатств – залог социально-экономического благосостояния и процветания, как отдельных регионов, так и России в целом.

Земля представляет собой уникальный природный ресурс. Она является единственным местом существования человечества, основным и единственным фактором организации его производительных сил, участвующим в создании всех других продуктов и благ. Кроме того, земля является базисной составляющей любой недвижимости.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения и иных государственных целей) и индивидуальную оценку единичных участков.

• Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной территории.

• Индивидуальная единичных объектов собственности на конкретную дату осуществляется на основе «Закона об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. Оба вида оценки представляют собой систематизированные методы расчета стоимости на основе анализа рынка.

В современных условиях земля является одним из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного объекта;

2) постоянно изменяющейся нормативно правовой базой;

3) неразвитостью земельного рынка.

Специфика земли как объекта оценки:

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно

свободно воспроизвести (т.е. не является результатом

предшествующего труда);

1. Пространственно ограничена;

2. Незаменима другими средствами производства;

3. При оценке всегда следует учитывать возможность

многоцелевого использования земли;

1. В отличии от других объектов недвижимости к стоимости

земельных участков не применяются понятия физического

и функционального износа, а так же амортизации, поскольку срок

эксплуатации земельных участков не ограничен.

1. Территориально разнокачественна – отсюда разный уровень

затрат на получение дохода;

1. Земельный фонд является основой формирования среды

проживания населения страны и обеспечивает экологическую

безопасность (лесной и водный фонды);

1. Использование и охрана земли, как основы государственной

безопасности и среды проживания народов в РФ, является

функцией государственных органов.

Таким, образом. Стоимостная оценка земли является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность ее одновременного использования в качестве природного ресурса, основы среды проживания и объекта недвижимости.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» и российскими стандартами при оценке земельных участков используют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.

Затратный подход заключается в расчете стоимости по затратам на создание оцениваемых объектов. Сравнительный подход заключается в определении стоимости по ценам продажи объектов, сравнимых с оцениваемым объектом (объектов-аналогов). Доходный подход заключается в расчете стоимости по периодическим доходам от оцениваемого объекта, преобразованным (капитализированным) в абсолютную величину.

Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов.

Особенности применения затратного подхода

Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости. Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:

— для определения стоимости зданий, сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ;

— для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание;

— для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей;

— для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.

Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.

При оценке природных объектов, являющихся составными элементами земельного участка (водоемов, почвы, растительности), их стоимость может определяться по затратам на их воспроизводство, восстановление или замещение искусственными аналогами, а также по затратам на перемещение (например, водозабора).

Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности. Например, при оценке стоимости земли по затратам на освоение равновеликой площади более ценные земли, допустим, черноземы, получают более низкую оценку, чем менее ценные. Затраты по искусственному воспроизводству леса могут быть значительно меньше рыночной стоимости и экономической ценности участка лесной земли.

«Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков»(утверждены распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г. № 568-р) рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, основанным на доходном подходе, можно отнести методы: капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования участки, как застроенные, так и незастроенные. Применение метода зависит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложения с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

Методом сравнения продаж оценивают земельные участки.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

подбирают объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым земельным участком;

определяют элементы сравнения, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами;

определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

вводят полученные значения корректировок по каждому из элементов сравнения в цены продаж каждого аналога, тем самым, сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка;

рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. Наиболее важными факторами являются: местоположе­ние; окружение; целевое назначение; разрешенное использование; права иных лиц на земельный участок; физические характеристики; транспортная доступность; инфраструктура.

Отличие аналога от оцениваемого земельного участка устанавливают прямым сопоставлением элементов каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившейся обстановки на рынке сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировать цены можно как в денежном или процентном выражении, так и в виде коэффициентов.

Значения корректировок цен определяют следующими способами:

— прямым попарным сопоставлением цен или доходов двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;

— корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и размером рыночной стоимости земельного участка;

— определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

— экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводят сравнение и значения корректировок.

Расчёт рыночной стоимости доходным подходом

рыночная стоимость здание оценка

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами, инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчёт чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Учитывая, что объект оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в текущую стоимость метод капитализации.

Этапы метода прямой капитализации:

Сбор рыночной информации о доходности объектов.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД).

Расчет действительного валового дохода (ДВД).

Расчет операционных расходов (ОР).

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов.

Расчет ставки капитализации.

Капитализация ЧОД в текущую стоимость.

Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

, где (3)

— стоимость оцениваемого объекта;

— чистый операционный доход (ЧОД);

— коэффициент капитализации;

Расчет потенциального и действительного валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) — потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.

ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости:

, где (4)

— площадь, сдаваемая в аренду, м2;

— рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.

Действительный валовой доход (ДВД) — это доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:

, где (5)

— коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду);

— коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.

На основании анализа рынка аренды офисных помещений г. Ставрополя была выявлена средняя арендная ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом сравнения продаж.

В распоряжении оценщика на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города города. В таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными для расчетов.

Ставка арендной платы приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.

Таблица 18 — Данные по объектам-аналогам и расчет арендной платы

Номера объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Источник информации	Заказчик оценки
Контактная информация
Цена ставки аренды руб./кв.м в месяц	Определяется
Дата предложения		Ноя.12	Ноя.12	Ноя.12	Ноя.12	Ноя.12
Площадь помещения, кв. м		22,5				46,3
Местоположение	Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 60	Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 61	Юго-Западный район, ул. Доваторцев	Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 51в	Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 40а	Юго-Западный район, ул. Тухачевского, 23/1
Назначение	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
Вид внутренней отделки	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Описание объекта (описание в табл. 8.3.)	Сдается офис в аренду 22,5 м2, Ю-З р-н, парковка, охрана, презентабельно и качественно. Бизнес-центр «ОРТЦ Краснодар».	Сдается цокольное помещение 150м.кв. Красная линия ул. Доваторцев (рядом АБС и СберБанк), ремонт: пол Керамогранит, стены под покраску, потолок Армстронг. 2 санузла. Вентиляция. Парковка.Стоимость аренды 400руб+электроенергия.	Сдаю офисные помещения (от 28 до 50 кв.м). Международный деловой центр «Дипломат» — красная линия	Сдаю в аренду, 55 кв.м. 2-ве комнаты и холл. Полностью с мебелью: детский уголок, стол руководителя, зал ожиданий, с/у. «Стела» Даминго.	Сдаю офисное помещение общей площадью 46,3 кв.м. 1-й этаж жилого дома, красная линия, отдельный вход. Свежий ремонт, плитка, свой санузел. Собственник.
Средняя ставка аренды, руб./м2 в месс.

Эксперты связали возможную недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса — простой здания составит около 2,5%.

Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.

Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов

Чистый операционный доход (сокращенно или ЧОД) — годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД — ОР, где

Операционные расходы — это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить на:

* условно-постоянные;

* условно-переменные, или эксплуатационные;

* расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:

— Налог на имущество

— Страховые взносы

— Платежи за земельный участок

— Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:

— Коммунальные;

— На текущие ремонтные работы;

— Заработная плата обслуживающего персонала;

— Налоги на заработную плату;

— На рекламу и заключение договоров;

— На управление;

— Прочие расходы.

Расходы на замещение — расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.

Включение данной группы расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости.

Данные по расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.

Таблица 19 — Расчет операционных расходов

№, п/п	Показатели	Величина показателя, (без учета НДС) руб.
	Условно-постоянные расходы, руб. в год:	148 001
	Налог на имущество, руб. в год — в Краснодарском крае составляет 2,2% от остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости — «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ, статья 380;. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.	107 791

Плата на землю, руб. в год — арендная плата за земельный участок 14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно — Постановление Администрации ХХХ района №540-ПП;

	Условно-переменные расходы, руб. в год:	335 666
	Расходы на текущий ремонт, руб. в год — по данным, предоставленными строительными организациями, составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.	162 500
	Расходы на управление, руб. в год — для оцениваемой недвижимости равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью. www.gud.ru	103 900
	Прочие расходы, руб. в год — расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта, составляют 2 % от действительного валового дохода. www.cre.ru	69 266
	Резерв на замещение, руб. в год — капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по безрисковой ставке) РЗ =16 679 328*0,3*(0,079/((1+0,079)^30-1))=44 988	44 988
	Итого:	528 655

Расчет ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:

, где

— ставка капитализации;

— ставка доходности на собственный капитал;

— норма возврата капитала;

— доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения — последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.

В условиях российского рынка обычно представляется в виде:

, где

— безрисковая ставка дохода, %;

— премия за риск вложения в недвижимость, %;

— премия за низкую ликвидность недвижимости, %;

— премия за инвестиционный менеджмент, %.

Суть расчета коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги, либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода. Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической ситуации.

В качестве безрисковой ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ Средневзвешенная цена на состоявшемся в среду аукционе по размещению облигаций федерального займа с постоянным купонным доходом (ОФЗ-ПД) серии 26207 с погашением 3 февраля 2027 года составила 103,4100% от номинала, что соответствует доходности 7,9% годовых, говорится в сообщении Минфина РФ http://www.rusbonds.ru/nwsinf.asp?id=3091964.

Премия за риск вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

, где

— индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (Краснодарский край: инвестиционный рейтинг регионов — 2B, средний потенциал — умеренный риск);

— индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона в бывшем ЮФО (Краснодарский край: инвестиционный рейтинг регионов 1 А — макс. потенциал — мин. риск) http://raexpert.ru/database/regions/krasnodar/paramgroup_id/121/ и http://raexpert.ru/database/regions/stavropol/paramgroup_id/121/ (Рейтинги регионов за 2012 год)..

Средневзвешенный индекс риска Краснодарскому краю = 0,2550;

Средневзвешенный индекс риска Краснодарскому краю = 0,1690.

Премия за риск вложения в недвижимость будет равна: %

Премия на низкую ликвидность — это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле:

, где

— безрисковая ставка дохода, %

— срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

Офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина — 4 месяца, соответственно = 4/12 = 0,333 лет.

Премия на низкую ликвидность будет равна:

Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.

Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

, где

— норма возврата капитала;

— безрисковая ставка дохода, %;

k — срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

sff (п, )- фактор фонда возмещения.

Таблица 20 — Расчет ставки капитализации

№, п/п	Наименование	Величина
	— безрисковая ставка процента, %	7,9
	-премия за риск вложения в недвижимость, %	4,02
	— премия на низкую ликвидность, %	2,63
	— премия за инвестиционный менеджмент, %	2,50
	— ставка доходности на собственный капитал, %	17,05
	Норма возврата капитала, %	0,8991
	— ставка капитализации для объекта оценки, %	=0,1705+0,008991= =0,1795или 17,95%

Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.

Таблица 21 — Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода

№, п/п	Наименование показателя	Величина
	Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2
	Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год
	Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	3 588 000
	Коэффициент недозагрузки площадей , % от ПВД	2,5
	Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД
	Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год	3 463 317
	Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год	528 655
	Чистый операционный доход, руб. в год	2 934 662
	Ставка капитализации	0,1795
	Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.	16 349 092

Итого, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом составит:

16 349 092 (Шестнадцать миллионов триста сорок девять тысяч девяносто два) рубля.