Конституция РФ статья 36

1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Комментарий к Ст. 36 КРФ

1. Часть 1 ст. 36 конкретизирует более общие конституционные положения о признании и защите наряду с другими формами собственности частной собственности (ст. 8), охраняемой законом (ч. 1 ст. 35), и о том, что земля, как и другие природные ресурсы, может находиться в частной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9). В ч. 1 ст. 36 речь идет только об одном объекте одного из возможных прав собственности — праве частной собственности на землю, а также о том, что субъектами этого права могут быть граждане и их объединения (семейные, кооперативные, акционерные и др.). Последнее особенно важно в связи с тем, что в массовом сознании частная собственность имеет преимущественно индивидуальную, в крайнем случае семейную форму, а негосударственная свободная групповая собственность физических лиц (кооперативная, акционерная и др.) представляется чуть ли не привычной колхозно-кооперативной собственностью, которая лишь формально являлась коллективной и общественной, а фактически была огосударствлена.

Конституция не ограничивает круг субъектов права частной собственности (а также аренды, пользования и др.) на землю и другие природные ресурсы, как это делается во многих цивилизованных странах, где на определенные группы граждан, категории земель, способы их использования это право не распространяется.

Некоторые ограничения права частной собственности на землю могут вытекать из конституционных положений о политике РФ как социального государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст. 7), в частности на жилищное строительство и т.п. (ч. 2 и 3 ст. 40), на ведение крестьянского (фермерского) хозяйства и др. Право частной собственности, в особенности на землю, является одним из таких условий, особенно если оно сопровождается устранением незаконных препятствий достойной жизни и свободному развитию со стороны властей, других лиц (соседей), предпринимателей, скупающих земли для застройки для создания новых латифункций, и т.п.

Из ч. 1 ст. 9 Конституции вытекают требования, чтобы земля, как и другие природные ресурсы, использовалась и охранялась как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Это значит прежде всего, что использование земли, не соответствующее ее функционированию в качестве основы жизни и деятельности народов, недопустимо; что закон должен запрещать или, по крайней мере существенно и надежно ограничивать нерациональное, тем более хищническое обращение с землей, водами, лесами и др., любую другую деятельность, снижающую плодородие почв, приводящую к гибели ценных сельско- и лесохозяйственных угодий (из-за их застройки, заболачивания, засоления, опустынивания и т.п.), а также территорий городов и иных населенных пунктов со всеми их землями в результате «уплотнительной застройки», вырубку городских лесонасаждений, затопление, загрязнение химикатами, радиоактивными веществами и др. Эти явления уже привели к тому, что обширные территории России могут надолго перестать (а многие уже перестали) быть основой жизни и деятельности людей.

Из того же положения ч. 1 ст. 9 может быть сделан вывод об обязанности государственных властей Федерации и ее субъектов, органов местного самоуправления поощрять соответствующее требованиям Конституции и законов использование и охрану земель и других природных ресурсов.

По-видимому, из ч. 1 ст. 9 можно также сделать вывод, аналогичный прямым предписаниям конституций и законов многих стран, о том, что право собственности и производные вещные земельные и иные права физических и юридических лиц, не способных (по уровню квалификации, отношению к труду, наличию необходимого оборудования, иного необходимого имущества или кредита) обеспечить должное использование и охрану земель или систематически и существенно нарушающих законные требования указанного характера, могут быть серьезно ограничены или даже вовсе прекращены. В частности — в порядке принудительного выкупа для государственных нужд, предусмотренного частью 3 ст. 35 Конституции, или другим законным способом, соответствующим требованиям ст. 8, 9, 35, 36 и др.

Все эти требования следовало бы определить в федеральном законе. Это прямо вытекает из ряда положений Конституции. Во-первых, из ст. 71 и 72, прямо или косвенно относящих установление принципов правового регулирования земельных отношений к ведению РФ, а также из ст. 72 и 73, относящих конкретизацию федеральных принципов земельного законодательства к ведению субъектов РФ. Во-вторых, об определении условий и порядка пользования землей на основе федерального закона говорит часть 3 ст. 36.

Конституционные предписания, ставящие частную собственность на первое место в перечне всех форм собственности, в частности на землю, а также наличие в Конституции отдельных статей только об одной этой форме означают признание социально-экономических преимуществ современной частной собственности на землю и иные природные ресурсы, важность ее защиты после долгих десятилетий враждебного отношения к ней в СССР. Этот еще отчасти фактически сохраняющийся в России якобы социалистический режим земельных отношений был основан на национализации всей земли, на исключительном и неограниченном государственном праве собственности на землю, на ее изъятии из гражданского оборота с неизбежным при этих условиях бюрократическим произволом, подавляющим личную заинтересованность гражданина, трудящегося на земле или иначе пользующегося ею. Этот режим не допускал существования частной собственности на землю. Он убедительно доказал свою неэффективность и несовместимость со всенародными интересами, породив продовольственные затруднения, нерациональную организацию городских территорий, массовую гибель пашен, лесов и т.п. Отсутствие экономической, т.е. денежной, рыночной оценки земли подрывало экономику и стимулировало растранжиривание земельных ресурсов. Исключение земли из товарной массы, противостоящей на рынке массе денежной, ослабляло советскую валюту.

Превосходство частного хозяйствования на земле было убедительно доказано в России (как и в Китае, Польше, Венгрии и ряде других стран): упадком казенного, якобы общественного сельского хозяйства, гораздо лучшим состоянием и гораздо большей эффективностью земельных угодий единоличных крестьянских, личных подсобных хозяйств и т.п. Неудивительно, что советский образец земельного строя и законодательства о земле был отвергнут всем миром, в том числе почти всеми странами «социалистического лагеря», сохранившими, хотя и с большими ограничениями, частную крестьянскую и небольшую городскую частную собственность на землю, даже переданную в пользование кооперативам.

Первые шаги к пересмотру конституционных основ земельного законодательства были непоследовательно и противоречиво сделаны в начале 90-х годов внесением ряда поправок в Конституцию СССР 1977 г. и в Конституцию РСФСР 1978 г., особенно — с началом перестройки в конце 80-х — начале 90-х годов ХХ в.

С одной стороны, в Конституцию РСФСР были включены: признание частной (а не только личной), но только индивидуальной собственности (на первом месте в перечне форм собственности; ч. 1 ст. 10), в том числе на природные ресурсы (без прямого упоминания о земле). Земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции могли предоставляться государством в «собственность», а в некоторых случаях; быть проданы. Государство получило право устанавливать предельные размеры земельных участков, а землепользователи были обязаны эффективно использовать землю, беречь ее, повышать ее плодородие (ст. 10-12).

С другой стороны, право частной собственности подвергалось и нерациональным ограничениям: коллективная собственность была исключена из понятия частной собственности, в некоторых перечнях форм собственности на природные ресурсы и землепользования на первое место ставились государственная собственность (ст. 11, 112), пользование и пожизненное наследуемое владение землей (но не собственность на нее). Продажа собственных земельных участков допускалась либо органу государственной власти (т.е. Совету народных депутатов), либо физическим и юридическим лицам. Но в последнем случае — только для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства или не ранее чем через 10 лет после их бесплатного получения или через 5 лет после их покупки (ст. 12). Этим положениям соответствовал и Земельный кодекс РСФСР 1991 г.

Во всем этом выражалось упорное сопротивление необходимым радикальным реформам, сопровождаемое «тактическими» частичными, мелкими уступками.

Более решительный переход к выработке новых конституционных основ земельного законодательства был связан с подготовкой проекта новой Конституции России в 1990-1993 гг. Конституционной комиссией Съезда народных депутатов. Из этого проекта и других проектов, использованных при выработке окончательного текста Конституции РФ, в него вошли многие положения о частной и иных формах земельной собственности, о свободном осуществлении полномочий собственника, о рациональном использовании и охране земель, как и всей окружающей среды, без нарушения интересов народов и прав иных лиц, о законодательном регулировании земельных отношений. Но даже в окончательный текст Конституции России 1993 г. не вошли прямые предписания: об обязательном рациональном и эффективном использовании земель, о государственном регулировании земельных отношений, территориальном планировании использования земель, об определении их целевого назначения, охране плодородия почв, ограничении сосредоточения земли, как и других природных ресурсов, в руках частного собственника или пользователя, о запрещении менять целевое назначение особо ценных сельскохозяйственных и охраняемых земель, об установлении единых, независимых от права собственности правил использования земель и других природных ресурсов и т.д.

Таким образом, далеко не все возможности конституционного установления эффективных и справедливых принципов земельного законодательства использованы в Конституции 1993 г.

Следует отметить, что положения о земельных реформах, об обязательном, независимо от воли собственника, эффективном использовании земель появились в отразившей итоги многолетней мексиканской аграрной революции Конституции этой страны (1917 г.), в конституциях Германии (1919 г.), Чехословакии (1920 г.), Польши (1921 г.), Латвии (1922 г.) и многих других стран Европы, Азии (в том числе Китая) и Латинской Америки. Еще более полно и глубоко осуществляется конституционное регулирование земельных отношений после Второй мировой войны (конституции ФРГ 1949 г., Италии 1947 г. и др.), особенно в конце XX в. (конституции Испании 1978 г., Бразилии 1988 г., Швейцарии 1999 г. и др.).

Подробное конституционное регулирование земельных отношений ограничивает возможность произвола законодателей, не всегда склонных к строгому соблюдению конституции, и побуждает к еще более полному урегулированию этих отношений в текущем земельном законодательстве.

Конституционные предписания о земле составляют основу земельного законодательства. В России сейчас в его состав входят некоторые положения принятых ранее законов, не противоречащие Конституции 1993 г. (например, Земельного кодекса 1991 г.), а также законы, изданные уже на основе этой Конституции и в соответствии с ней. В их числе ГК России, в котором многие разделы и положения об имущественных отношениях относятся к земле, им охватывают и землю (ст. 126, 129, 130, 132, 164, 216, 222, 226, 233, 235, 239, 257, 258, 316, 340, 552, 533, 652, 653, 1181, 1182 и др.); в их числе, кроме того, гл. 17 ГК, озаглавленная «Право собственности и другие вещные права на землю» (ст. 260-287); ряд предписаний о земле содержится в законах о местном самоуправлении, о сельском хозяйстве и многое другое.

Особое значение приобрел вопрос о новом Земельном кодексе (ЗК). Важно отметить, что кодификация всего земельного законодательства, т.е. создание единого ЗК обо всех землях данной страны, нигде в мире не только не осуществлена, но практически признана нецелесообразной. К редким исключениям относятся ЗК Северной Кореи, в основном скопированный с советского образца, ЗК Швеции, который говорит только о земельных участках, об их границах и о земельной регистрации, не касаясь правовых режимов земель разного целевого назначения, и ЗК Турции, который, вопреки своему названию, является законом только о сельскохозяйственных землях. Дело в том, что общие вопросы земельного законодательства везде регулируются отдельными земельными, аграрными, гражданскими, административными или градостроительными законами, а законы об отдельных категориях земель издаются раздельно или нередко включаются в состав кодексов сельскохозяйственных, лесных, градостроительных и т.п. наряду с их «неземельными» вопросами (о труде, предприятиях, налогах, кредите, технологии производства и т.д.). Режимы земель различных категорий зависят главным образом от требований тех видов деятельности, пользования и охраны, которые на этих землях происходят.

Переход в России к множественности форм земельной собственности, к земельному рынку создает условия для формирования системы социально-функциональных земельно-правовых институтов. Этот переход может вести к отказу от кодификации всего земельного законодательства и к переходу к принятой во всем мире практике включения правовых норм об отдельных категориях земель в состав законодательства о соответствующих отраслях народного хозяйства.

По мере перехода к современному земельному законодательству его отдельная кодификация будет становиться ненужной и искусственной, уступая место включению многих земельно-правовых норм в иные, более эффективные формы кодификации законодательства, что отчасти уже осуществлено в ГК РФ.

Но ЗК РФ 1991 г., а затем и 2001 г. фактически не кодифицировали земельное законодательство, определяя правовой режим земель только сельскохозяйственного назначения и отсылая к другим, отчасти еще не существующим новым законам об имеющих огромное социально-экономическое значение землях городских (ведь в городах живет 80 процентов населения России, чем определяется огромная социальная значимость должного законодательного урегулирования земельных вопросов городского благоустройства и т.д.), лесных (занимающих примерно половину территории страны и поэтому имеющих огромное экологическое и хозяйственное значение), промышленности, транспорта и т.д.

В правовом регулировании земельных отношений в России чрезмерно большую роль играют подзаконные акты федеральных органов государственной власти и законы субъектов Федерации. В качестве примера таких федеральных актов можно назвать ряд указов Президента РФ, изданных в 1994-2000 гг., которые специально посвящены земельным отношениям или содержат отдельные земельно-правовые нормы, определяющие условия и порядок продажи отдельным физическим лицам, частным и приватизированным предприятиям занимаемых ими земельных участков, порядок их использования и т.п. Примером земельно-правового закона субъекта Федерации могут служить земельные законы Татарстана, Саратовской, Свердловской, Волгоградской областей и др., изданные в середине и в конце 90-х годов. Но предписания этих указов и законов были как бы временными; после появления новых федеральных законов противоречащие новым законам положения названных актов во многом утратили силу.

Многие конкретные противоречия по вопросам земельной политики и земельного законодательства, казалось бы принципиально решенные Конституцией 1993 г., в значительной степени остаются пока практически неразрешенными или разрешаются по произволу бюрократов. Отсутствие ясности или противоречивость законов благоприятствует злоупотреблениям, коррупции, ведет к нерациональному использованию значительной части земель России.

2. Часть 2 ст. 36 относится не только к земле, но и к другим природным ресурсам, являющимся объектом предусмотренных в Конституции форм собственности. Она посвящена главным образом объему полномочий собственников этих ресурсов. Эти полномочия охватывают и традиционные, но ограниченные права владения, пользования. Принципиально новым в «постсоциалистических» условиях является право распоряжения, т.е. право купли-продажи, сдачи в наем (аренду), дарения, наследования и т.д. Все эти полномочия, согласно ч. 2 ст. 36, осуществляются собственниками свободно, но с двумя ограничениями: нельзя наносить ущерб окружающей среде и нарушать права и законные интересы иных лиц. Но выше было отмечено, что еще более важное ограничение всех этих правил вытекает из основы конституционного строя, установленной частью 1 ст. 9 Конституции (см. комм. к ней). Ряд дополнительных ограничений вытекает и из других статей Конституции.

К каким собственникам относится часть 2 ст. 36? Судя по ее тексту — ко всем (Федерации, ее субъектам, органам местного самоуправления, гражданам, их объединениям и др.). Но, поскольку статья 36, как и ст. 35, включена в гл. 2 («Права и свободы человека и гражданина»), можно думать, что она адресована только гражданам и их объединениям. Лишь ссылка на равноправие всех форм собственности (ч. 2 ст. 8) позволяет распространить действие ч. 2 ст. 36 и на всех остальных (публичных) собственников земли и других природных ресурсов.

3. Аналогичным образом следует понимать и ч. 3 ст. 36, согласно которой условия и порядок пользования землей (при соблюдении всех конституционных требований и ограничений) определяются на основе федерального закона, т.е. в соответствии с федеральным законом, а не на основании законов субъектов Федерации или подзаконных актов любого уровня, которые должны учитывать региональную и местную специфику, конкретизируя федеральные законы.

Этот текст включен в ст. 36 и в гл. 2 Конституции, посвященные индивидуальным (и отчасти коллективным) правам человека и гражданина. Поэтому вновь возникает вопрос, относится ли данное предписание только к тому пользованию землей, которое осуществляется гражданами и их объединениями. Уже было отмечено, что осуществление двух основ конституционного строя, установленных частью 1 ст. 9 и частью 2 ст. 8 Конституции и имеющих более общий характер по сравнению с ч. 3 ст. 36, предполагает их соблюдение и при ее исполнении. Это означает, во-первых, что федеральный закон, необходимый для соблюдения требований ч. 1 ст. 9 применительно ко всем землям России, и закон, о котором идет речь в ч. 3 ст. 36, вполне могут быть единым законом или по крайней мере они оба находятся на едином уровне в иерархии законов РФ. Во-вторых, в силу признания и защиты равным образом всех форм собственности в РФ, установленных частью 2 ст. 8 Конституции, требование ч. 3 ст. 36 об урегулировании федеральным законом условий и порядка пользования землей должно быть применено во всей России, кто бы ни был собственником тех или иных земельных участков.

В целом современное законодательство России о земле и иных природных ресурсах все еще далеко не полностью соответствует требованиям, вытекающим из Конституции 1993 г., и явно недостаточно учитывает многие поучительные черты отечественного и мирового опыта правового регулирования в этой сфере. Совершенствование этого законодательства в отмеченном смысле остается важной и срочной задачей.

Текст Ст. 36 Конституции РФ в действующей редакции на 2019 год:

1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Комментарий к Ст. 36 Конституции Российской Федерации

1. Конституция РФ упоминает о частной собственности на землю в двух статьях — ст. 9 и комментируемой ст. 36. Однако если в ст. 9 предусмотрена только возможность существования частной собственности на землю, то в ст. 36 прямо закреплено право граждан и их объединений иметь в собственности землю.

Своеобразное установление двойных гарантий существования частной собственности на землю связано с тем, что на протяжении всей истории России те, кто обрабатывал землю, как правило, не имели возможности полноправно владеть ею.

Право частной собственности на землю появилось в российском законодательстве в 1990 г. после длительного периода господства государственной собственности*(145). В Конституции РСФСР полноценное право частной собственности на землю было закреплено только в 1992 г.*(146) Долгое время оно регулировалось указами Президента РФ.

Поэтому закрепление частной собственности на землю среди основ конституционного строя России (ст. 9) в качестве одного из основополагающих субъективных прав человека и гражданина (ст. 36 Конституции РФ) явилось значительным шагом к изменению земельных отношений в России.

Однако путь к частной собственности и после 1993 г. не был легким. Принятие Земельного кодекса РФ, основанного на положениях Конституции РФ, который должен был законодательно зафиксировать право частной собственности на землю, неоднократно откладывалось из-за противодействия коммунистических фракций Думы, выступавших категорически против частной собственности на сельскохозяйственные угодья. В этих условиях начиная с 1995 г. многие субъекты РФ (например, Воронежская область) приняли законы о земле, предусматривавшие свободную продажу земель, в том числе сельскохозяйственных.

В итоге бурных дебатов в Государственной Думе было принято половинчатое решение. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.*(147), с одной стороны, установил право частной собственности на землю, но, с другой стороны, оборот самых ценных земель — земель сельскохозяйственного назначения — был ограничен и урегулирован специальным законом*(148). Специалисты отмечают, что Кодекс «во многом противоречит положениям Конституции о демократическом, правовом и социальном характере государства, о многих правах и свободах человека и гражданина. Он направлен на ограничение частной собственности на землю, прежде всего применительно к землям сельскохозяйственного назначения, на сохранение и усиление бюрократического произвола в земельных отношениях. Земельный кодекс фактически не кодифицирует земельное законодательство, отсылая к другим, еще не существующим новым законам…»*(149).

Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Гражданское законодательство распространяется на эти объекты в той мере, в какой вопросы их оборота не урегулированы законодательством о земле и других природных ресурсах. Отметим, что оборот земельных участков ограничен в большей мере, чем оборот иных объектов имущества, что связано с особым характером данного объекта.

2. Как и в части второй ст. 35 Конституции РФ, в части второй комментируемой статьи перечисляются три основных правомочия собственника земельного участка и иных природных ресурсов. При этом Конституция РФ подчеркивает, что данные правомочия осуществляются свободно. Однако основной целью данной нормы было установление ограничений права собственности на землю и иные природные ресурсы. Отметим, что, в отличие от части первой комментируемой статьи, в части второй речь идет не только о земле, но и об иных природных ресурсах. Напомним, однако, что большинство природных ресурсов находится в государственной собственности.

В данной норме предусмотрено два ограничения прав собственника: владение, пользование и распоряжение землей и иными природными ресурсами не должно наносить ущерба окружающей среде и нарушать прав и законных интересов иных лиц. Отметим, что конституционная норма сформулирована неоправданно узко. Во-первых, несмотря на то, что в комментируемой норме говорится о собственнике, данные ограничения должны распространяться также на лиц, владеющих земельными участками и другими природными ресурсами на ином праве. А во-вторых, несмотря на закрытый перечень ограничений, закрепленных в данной норме, действующее законодательство РФ предусматривает и иные основания для ограничения прав собственника или землепользователя.

В частности, согласно положениям Земельного кодекса РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. К числу земель, исключенных из оборота, могут быть отнесены, например, земли захоронений, земли лесного и водного фонда.

Кроме этих ограничений, существуют ограничения по целевому использованию отдельных категорий земель. В частности, использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий.

Пункт 2 ст. 56 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие возможные ограничения прав на землю:

особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;

иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами.

Данный перечень не является исчерпывающим. Некоторые из ограничений предусмотрены другими статьями Земельного кодекса, а также законами об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными законами. Например, существенные ограничения установлены применительно к обороту земель сельскохозяйственного назначения.

3. Часть третья комментируемой статьи содержит отсылку к федеральному закону, который должен урегулировать условия и порядок пользования землей. Таким законом в настоящее время является Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ*(150) и Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». При этом указание на федеральный закон представляется весьма существенным, поскольку в сфере земельных отношений опережающее правовое регулирование со стороны субъектов РФ было весьма значительным.

Отметим, что Конституция РФ в ч. 3 комментируемой статьи говорит об условиях и порядке пользования землей. При этом право пользования — это только одно из правомочий собственника. Таким образом, Конституция РФ допускает существование иных видов прав на землю, не ограничиваясь классическими правом собственности и правом аренды. Дело в том, что традиционно российское законодательство предусматривало наличие более узких прав на землю, чем право собственности. К ним относится постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, пожизненное наследуемое владение и безвозмездное срочное пользование. Эти титулы прав на землю представляют собой последствия того половинчатого правового регулирования, которое осуществлялось в отношении прав на землю на протяжении предшествующих 70 лет. Законодательству развитых стран они не известны.

Кроме того, часто устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, с момента введения в действие Земельного кодекса РФ не используется, однако данное право, приобретенное гражданином до введения в действие Кодекса, сохраняется. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Комментарий к Статье 36 Конституции РФ

1. Данная статья подлежит толкованию в контексте с положениями ч. 2 ст. 8 Конституции о признании и защите равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности, ч. 2 ст. 9 о возможности нахождения земли и других природных ресурсов в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, ст. 30 о праве каждого на объединение, свобода деятельности которых гарантируется, и ч. 1 ст. 35 Конституции об охране права частной собственности законом.

Такое привлечение внимания к формам собственности на природные ресурсы и особенно к частной собственности на землю обусловливается значением земли и других природных ресурсов (ч. 1 ст. 9 Конституции), периодом подготовки, обсуждения и принятия Конституции 1993 г., когда после 90 лет исключительной собственности на природные ресурсы российское общество и законодатель установили экономическое многообразие и обеспечили, закрепили собственность десятков миллионов граждан на земельные участки.

Если в ч. 1 и 3 комментируемой статьи речь идет лишь о земле, то в ч. 2 имеются в виду не только земля, но и иные природные ресурсы. Выделение земли и ее определяющее значение обусловливаются тем, что она используется не только как основное средство производства в сельском и лесном хозяйстве, но и является пространственным базисом для подавляющего числа видов деятельности человека, для расположения под и на ней всех других природных ресурсов — недр, вод, лесов, животного и растительного мира.

Согласно Определению КС РФ от 06.07.2000 N 133-О, касавшемуся положений Указа Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», конституционно-правовое регулирование прав граждан на землю — это прежде всего такие базовые положения, как относящиеся к основам конституционного строя принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств (ч. 1 ст. 8 Конституции). Земля рассматривается Конституцией как объект права частной собственности (ст. 35 и 36) и как товар (ч. 1 ст. 8, ч. 1 ст. 74).*(463)

Одной из основных проблем применения комментируемой статьи является разграничение действия публичных и частно-правовых требований, земельного и гражданского законодательства РФ. Как отмечалось в указанном выше Определении, Конституция исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства. Упомянутый Указ определяет основы разграничения земельного и гражданского законодательства в регулировании земельных отношений. Вариант этого разграничения в сфере регулирования земельных правоотношений закреплен в соответствии с п. «о» ст. 71 Конституции в ГК, а также в иных федеральных законах.

В Определении КС РФ от 06.07.2001 N 151-О*(464) в связи с запросом Думы Приморского края о проверке конституционности постановления Правительства РФ «О квотах на вылов (добычу) водных биологических ресурсов внутренних морских вод, территориального моря, континентального шельфа и исключительной экономической зоны Российской Федерации» указывалось, что согласно ст. 1 Федерального закона от 24.04.1995 N 52-ФЗ «О животном мире» (в ред. от 06.12.2007) водные биологические ресурсы внутренних морских вод, территориального моря, континентального шельфа и исключительной экономической зоны РФ относятся к объектам животного мира как предмета регулирования данного Закона. Его ст. 4 предусматривает, что отношения по владению, пользованию и распоряжению объектами животного мира регулируются гражданским законодательством в той мере, в какой они не урегулированы этим Законом.

В ГК урегулированы вопросы заключения договора на торгах, организации и проведения торгов. Заключение сделки купли-продажи имущественных прав на вылов (добычу) водных биологических ресурсов и определение покупателя происходит в результате аукционных торгов, что предусмотрено в ст. 447-449 ГК.

Владение, пользование и распоряжение гражданами и их объединениями земельными участками, как и иными объектами гражданского оборота, основывается прежде всего на требованиях ст. 48-88 ГК. Земельные и иные экологические интересы граждан нередко объединяют их вокруг общих природоресурсных и природоохранных целей, причем не только масштабных, планетарных, но и региональных, местных. Реализация земельных и иных экологических прав становится более эффективной и значимой при объединении граждан в группы, в некоммерческие и иные общественные объединения, в неправительственные организации. Они образуют «третий сектор» в использовании и охране природных ресурсов, проводятся результативные акции, осуществляется более эффективно самозащита земельных, иных экологических прав, оказывается влияние на государственную земельную политику, формируется массовая правовая и экологическая культура. Защита права частной и иных форм собственности на землю предусматривается в ст. 59-64 ЗК РФ, а более широкие права объединений граждан — на иные природные ресурсы, в области окружающей среды — в Законе об охране окружающей среды.

Общественные объединения граждан в соответствии с законодательством РФ вправе:

— участвовать в установленном порядке в принятии хозяйственных и иных решений, реализация которых может оказать негативное воздействие на землю, иные природные ресурсы и окружающую среду, жизнь, здоровье и имущество граждан;

— организовывать и проводить слушания по вопросам проектирования, размещения объектов, хозяйственная и иная деятельность которых может нанести вред землям, иным природным ресурсам и окружающей среде, создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан;

— организовывать и проводить общественную экологическую экспертизу; рекомендовать своих представителей для участия в проведении государственной экологической экспертизы;

— подавать в органы власти, местного самоуправления и в суд обращения об отмене решений о проектировании, размещении, строительстве, реконструкции, об эксплуатации объектов, хозяйственная и иная деятельность которых может оказать негативное воздействие на природные ресурсы и окружающую среду, об ограничении, о приостановлении и прекращении этой деятельности.

2. Поскольку в комментируемой статье используются преимущественно гражданско-правовые термины, полезно привести положение ст. 124 ГК «Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования — субъекты гражданского права» о том, что указанные субъекты права выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

Положения ч. 2 ст. 8, ст. 9 и ч. 2 ст. 36 Конституции конкретизируются в ч. 3 ст. 129, ч. 3 ст. 209, ст. 212-215 ГК. Государственная собственность в виде федеральной и субъектов Федерации на землю, воды, леса, животный мир остается преобладающей, а на недра — исключительной, что обусловливает распространение требований ч. 2 ст. 36 не только на собственников — граждан, но и на публичных собственников природных ресурсов.

Согласно Постановлению КС РФ от 07.06.2000 N 10-П право собственности на природные ресурсы, как и ее разграничение, должно устанавливаться в соответствии со ст. 9, ч. 3 ст. 11, ст. 36, п. «в-«д», «к» ч. 1 ст. 72 и ст. 76 Основного Закона. Конституция не предопределяет обязательной передачи всех природных ресурсов в собственность субъектов РФ и не предоставляет им полномочий по разграничению собственности на эти ресурсы.

Справедливо отмечено в мнении судьи Конституционного Суда РФ В.О. Лучина по этому делу, что основания приобретения (возникновения) и прекращения права собственности устанавливаются гражданским законодательством, которое в соответствии с Конституцией (п. «о» ст. 71) относится к ведению РФ. Республика Алтай (добавим — как и другие субъекты РФ) не вправе: устанавливать препятствия для использования природных ресурсов на своей территории в интересах всего многонационального народа РФ; провозглашать изначальное (первичное) право собственности на природные ресурсы с претензией на правомочия собственника на те объекты, которые ей не принадлежат; устанавливать приоритет какой-либо формы собственности, поскольку эти вопросы решаются либо непосредственно Конституцией (ст. 8, 9, 36, 71), либо на ее основе федеральными законами.

Среди проблем осуществления прав на природные ресурсы наиболее актуальными являются проблемы реализации земельных прав — как наиболее массовых, от которых во многом производны иные природоресурсные права.

Большое внимание в земельном праве РФ уделяется относительно новому праву собственников на использование земельных участков. В соответствии с ЗК собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды и обводненные карьеры. Согласно ст. 19 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» (в ред. от 18.07.2008) землеобладатели вправе осуществлять без применения взрывных работ добычу песка, глины, торфа и других общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м.

В соответствии с региональным законодательством можно сооружать, устраивать и эксплуатировать бытовые колодцы и скважины на первом водоносном горизонте, не являющемся источником централизованного водоснабжения. Собственник участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с разрешенным использованием можно проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными в законодательстве РФ специальными требованиями. Эти требования предусматриваются прежде всего в Федеральном законе от 10.01.1996 N 4-ФЗ «О мелиорации земель».

Специальные требования при мелиорации земель содержатся в ст. 43 Закона об охране окружающей среды. Это принятие мер по обеспечению водохозяйственного баланса и экономному использованию вод, охране земель, почв, лесной и иной растительности, животных и других организмов. Мелиорация земель не должна приводить к ухудшению состояния окружающей среды, нарушать устойчивое функционирование естественных экологических систем.

Собственник земельного участка имеет права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. Эта, как и некоторые другие нормы ЗК, имеет гражданско-правовой характер, обусловленный представлением о земле не только как о природном ресурсе, но и как о недвижимом имуществе, объекте права собственности и иных прав на землю, что соответствует ст. 261 ГК «Земельный участок как объект права собственности». Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, водах, лесах, о животном мире, об охране атмосферного воздуха, иными законами и не нарушает прав других лиц.

К иным законам может быть отнесен Воздушный кодекс РФ, в котором регулируются использование воздушного пространства, включая полеты воздушных судов, ракет и других объектов, строительство высотных сооружений, выброс в атмосферу ухудшающих видимость веществ, проведение могущих представлять угрозу безопасности воздушного движения взрывных работ, запуск и перемещение в воздушном пространстве материальных предметов и иная деятельность, осуществляемая в целях удовлетворения потребностей граждан.

Не менее актуальными для реализации прав на землю и иные природные ресурсы остаются права пользователей, владельцев и арендаторов смежных земельных участков, иных природных объектов. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют вышеназванные права собственников земельных участков; однако права лиц, использующих земельный участок, иной природный объект на основании частного сервитута, определяются договором; права лиц, использующих земельный участок, иной природный объект на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которым установлен публичный сервитут. Институт сервитутов природных ресурсов приобретает большое значение ввиду конституционных требований о свободе и определенном ограничении права собственности на природные ресурсы и переходе от исключительно государственной собственности на них к многообразию форм собственности.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком, иным природным объектом (сервитут) регулируется в ст. 23 ЗК РФ и в ст. 274-277 ГК. Сервитут может предполагать обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладку и эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению заинтересованных в нем лиц и собственника и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При недостижении соглашения о плате за пользование участком и по иным условиям сервитута спор разрешается судом. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. По требованию собственника сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Часть 2 ст. 36 распространяется на все природные ресурсы — землю, недра, воды, леса, животный мир. В Постановлении КС РФ от 09.01.1998 N 1-П «По делу о проверке конституционности Лесного кодекса Российской Федерации»*(465) (хотя этот Кодекс и признан 4 декабря 2006 г. утратившим силу) сформулирован публичный характер лесного фонда ввиду его жизненно важной многофункциональной роли и значимости для общества в целом, необходимости обеспечения устойчивого развития (сбалансированного развития экономики и улучшения состояния окружающей природной среды в условиях возрастания глобального экологического значения лесов России и выполнения ею соответствующих международных обязательств), а также рационального использования этого природного ресурса в интересах Российской Федерации и ее субъектов. Этот принцип экологического и общественного значения лесов сохранен в ст. 1 «Основные принципы лесного законодательства», ст. 5 «Понятие леса», ст. 11 «Пребывание граждан в лесах» и др. ЛК 2006 г.

Будучи собственником животного мира и иных природных ресурсов, государство обязано соблюдать требования ч. 2 комментируемой статьи и иных статей Конституции. В соответствии с упомянутым Определением КС РФ от 06.07.2001 N 151-О из конституционных полномочий Правительства РФ вытекает, в частности, и его обязанность обеспечить такое регулирование потребления (изъятия) из природной среды объектов животного мира, которое не создавало бы угрозы сохранению его биологического разнообразия, способности к воспроизводству и устойчивому существованию. Установление квот на вылов (добычу) водных биологических ресурсов является средством охраны природных ресурсов как одной из основ жизни и деятельности народов РФ (ч. 1 ст. 9 Конституции). Выделение квот на вылов — одно из направлений государственной политики в сфере рационального использования и сохранения природных ресурсов, о чем свидетельствует гл. 2 Федерального закона от 17.12.1998 N 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне Российской Федерации» (в ред. от 14.07.2008).

В Постановлении КС РФ от 13.12.2001 N 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской»*(466) указано, что Конституция закрепляет основные начала, которыми государство должно руководствоваться в сфере признания и охраны в том числе имущественных прав граждан. При этом согласно ч. 1 ст. 55 Конституции перечисление в Конституции основных прав и свобод не должно толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина.

В контексте названных положений Конституции право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком не может не рассматриваться как обеспечивающее основу жизнедеятельности людей и направленное на создание условий для достойной жизни и свободного развития личности. Соответственно, в отношении данного права действует конституционный механизм защиты от произвольного умаления или ограничения, что предполагает предоставление государственных гарантий лицам, имеющим на законных основаниях не подлежащие изъятию в соответствии с федеральным законом земельные участки.

Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в ч. 3 ст. 35 Основного Закона, Конституционный Суд пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и вещные права. Следовательно, в ч. 3 ст. 35 Конституции гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя именно «своим имуществом», что должно признаваться всеми субъектами права. Данная конституционная гарантия, адресованная прежде всего собственникам, не может толковаться как отрицающая государственную защиту других признанных имущественных прав граждан и умаляющая в какой-либо мере возможности такой защиты для законных землепользователей. На этом основано и действующее гражданско-правовое регулирование: согласно ГК имущество как объект вещного права, в частности принадлежащее лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, включая земельные участки, подлежит защите по правилам, действующим также применительно к праву собственности (ст. 216, 279, 283, 304 и 305 ГК).

Соблюдение комментируемых конституционных требований обеспечивается с помощью прокурорского надзора и судебного контроля. Более 15 лет функционируют Волжская межрегиональная и иные природоохранные прокуратуры, призванные осуществлять общий и иной надзор за соблюдением законодательства о земле и других природных ресурсах. Органами прокуратуры присущими им методами и способами выявляются и решаются злободневные проблемы самовольной застройки и самоуправства в водоохранных зонах, предотвращения вредного воздействия сотен захоронений и скотомогильников в местах забора воды для питьевого водоснабжения, обнаружения и подъема затонувших судов, причиняющих вред здоровью человека, рыбным и иным биологическим ресурсам.

Приняты постановления Пленума ВС РФ «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения», «О судебной практике по делам о возмещении вреда, причиненного повреждением здоровья». Пленум ВАС РФ принял постановление «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Поскольку большинство природных объектов и ресурсов включено в имущественный, рыночный оборот, комплекс мер защиты права собственности на природные ресурсы включает гражданско-правовые средства, в том числе предусмотренные в ст. 12 ГК РФ. Порядок государственной регистрации прав на землю, иной природный объект или сделки с землей, иным природным объектом, установленных решением суда общей юрисдикции, арбитражного суда или третейского суда, регулируется в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.06.2008).

Нарушенное право на земельный участок, иной объект природопользования подлежит восстановлению в случаях признания судом недействительным акта публичной власти, самовольного занятия участка и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права на природные объекты, могут быть пресечены путем приостановления исполнения незаконных актов публичной власти, приостановления промышленного, гражданско-жилищного и иного строительства, разработки месторождений полезных ископаемых, торфа, приостановления эксплуатации объектов и проведения разного рода работ.

Признание акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительным может осуществляться не только в судебном порядке в соответствии с ГК, ГПК и АПК, но и на основании Закона об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан, которым предусматриваются возможности обжалования не только актов, но и действий, а также бездействия указанных органов и их должностных лиц; причем не только в судебном, но и по выбору гражданина в административном порядке, в порядке подчиненности.

Специфическим способом обеспечения прав и законных интересов других лиц является восстановление природного объекта в натуре, возвращение его в естественное, прежнее состояние. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав других природопользователей, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре — восстановлению плодородия почв, возведению снесенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и других информационных знаков, к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению земельных участков и иных природных объектов в прежних границах.

Возложение обязанности по восстановлению нарушенного состояния видно из следующего рассмотренного судом дела. Прокурор Республики Башкортостан в интересах Госкомитета Республики Башкортостан по охране окружающей природной среды обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ОАО «Урало-Сибирские магистральные нефтепроводы им. Д.А. Черняева» о взыскании в возмещение вреда, причиненного в результате утечки из магистрального нефтепровода нефти и загрязнения земельного участка. Решением суда иск был удовлетворен на основании ст. 77 Закона об охране окружающей среды и ст. 1064, 1079 ГК РФ. Апелляционная инстанция решение отменила, в иске отказала со ссылкой на то, что ответчиком фактически проводятся работы по устранению причиненного вреда и восстановлению природных ресурсов, окружающей среды, в связи с чем оснований для взыскания суммы ущерба не имеется. Прокурор с постановлением апелляционной инстанции не согласился, просил его отменить и оставить в силе первое решение.

Кассационная инстанция указала, что возмещение вреда, причиненного окружающей природной среде, производится добровольно либо по решению суда, и взыскиваемые суммы возмещаются потерпевшей стороне для принятия мер по восстановлению потерь в окружающей среде, причиненный вред может быть возмещен посредством возложения обязанности по восстановлению нарушенного состояния природных ресурсов, окружающей среды на ответчика за счет его средств в соответствии с проектом восстановительных работ. Судом апелляционной инстанции правильно установлены обстоятельства дела, из которых следует, что ответчиком по согласованию с органами охраны природы проводятся работы по устранению последствий утечки нефти и восстановлению нарушенного состояния природных ресурсов, в том числе принимаются меры к проведению биологической рекультивации земель, следовательно, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований правомерен.

Ограничения права собственности на природные ресурсы связаны также с обязанностями природопользователей (см. комментарий к ст. 58).

3. Часть 3 комментируемой статьи имеет определяющее значение для выстраивания системы, иерархии земельного законодательства и разграничения полномочий по регулированию земельных отношений. В соответствии с ее требованиями в ч. 1 ст. 2 ЗК предусматривается, что земельное законодательство состоит из ЗК, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК. Эти законоположения способствуют единообразию земельной политики и обеспечению равных прав граждан на землю в России.

В упоминаемом Постановлении КС РФ от 13.12.2001 N 16-П указывалось, что линия развития земельной реформы последовательно выдерживалась в федеральном законодательстве: в Законе РФ от 23.12.1992 N 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», Указе Президента РФ от 07.03.1996 N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (в ред. от 25.01.1999) и ЗК.

Из конституционных принципов равенства и справедливости вытекает требование определенности, ясности, недвусмысленности правовой нормы, поскольку иное не может обеспечить ее единообразное применение, не исключает неограниченное усмотрение в правоприменительной практике и, следовательно, неизбежно ведет к произволу. Наличие на момент принятия Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками и их перерегистрации, исключает для законодательного органа субъекта РФ установление собственного регулирования в противоречие с федеральным. Такой запрет вытекает из ч. 2 ст. 15 и ч. 1, 2 и 5 ст. 76 Конституции. Принятые вопреки данному запрету, т.е. с нарушением компетенции, акты субъектов РФ применению не подлежат, а ограничиваемые ими права граждан во всяком случае могут и должны быть восстановлены в процессе правоприменения на основе прямого действия Конституции и приоритета федерального закона.

Право частной собственности на землю комментарий к статье 36 конституции Российской Федерации

Жариков Юрий Георгиевич

Специалист по земельному праву и охране природы. Доктор юридических наук, профессор. Ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ.

Родился 10 декабря 1925 г. в деревне Заболотье Людиновского района Калужской области. В 1951 г. окончил Московский государственный юридический институт. В 1951 — 1960 гг. работал в Государственном юридическом издательстве г. Москвы, с 1960 г. работает в ИЗСП.

Участвовал в работе над Земельным кодексом Российской Федерации и другими земельно — правовыми актами, законами об охране природы.

Автор около 200 научных публикаций, в т.ч. книг: Право сельскохозяйственного землепользования. — М.: Юриздат, 1969; Охрана права землепользования. — М.: Юриздат, 1974; Имущественные споры землепользователей. — М.: Юриздат, 1980; Закон на стороне землепользования. — М.: Юриздат, 1985; Недвижимое имущество: правовое регулирование. — М.: БЕК, 1997 (в соавторстве).

1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
2. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
3. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Часть 1 статьи 36 Конституции не устанавливает каких-либо предварительных условий приобретения права частной собственности на землю. В ней сказано о праве граждан и их объединений «иметь в частной собственности землю». Следовательно, любой гражданин (конечно, в порядке и на условиях, указанных в законодательстве, принятом в соответствии с положениями новой Конституции) вправе иметь в частной собственности необходимые ему земельные участки. Такими же правами обладают и объединения граждан.

Часть 2 статьи 36, учитывая важность собственности граждан на землю, определяет способы ее реализации: владение, пользование и распоряжение.

Владеть означает устанавливать границы своего земельного участка и требовать от государственных органов, в том числе суда, их защиты от посторонних лиц и органов управления; пользоваться — эксплуатировать полезные свойства земли и извлекать при этом доходы; распоряжаться — передавать (продавать и в иных формах отчуждать) земельные участки другим лицам. Но важнее всего то, что значительно расширяется содержание самих правомочий собственника. Отныне владение, пользование и распоряжение землей их собственниками осуществляется, как сказано в части 2 статьи 36, «свободно». Теперь нельзя возникновение права частной собственности на землю ставить в зависимость от того, предоставляется (приобретается) ли она для нужд сельскохозяйственного производства, где это право допускалось, или для несельскохозяйственных нужд, где оно, как правило, запрещалось.

Нельзя также ограничивать право продажи земли сроками ее приобретения (5 — 10 лет), как это было установлено ранее действовавшим законодательством. Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года <*> «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» предусмотрено: «Граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями».

<*> САПП РФ. 1993. N 44. Ст. 4191.

Свободное хозяйствование на земле однако, нельзя, понимать как произвольное. Часть 2 статьи 36 предусматривает два существенных условия, хотя и не ущемляющих хозяйственной свободы собственников земли, но в разумных рамках ограничивающих их деятельность: они не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц. Если собственник земли не соблюдает эти условия закона, для него наступают юридические последствия, предусмотренные экологическим и гражданским законодательством об ответственности за правонарушения.

В части 3 статьи 36 установлено, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального законодательства. Это означает, что субъекты Федерации на основе федерального закона могут издавать свои земельные законы, но они не должны противоречить конституционным и федеральным законам. Поскольку вопросы владения, пользования и распоряжения землей, как это предусмотрено статьей 72 Конституции, находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации, то последние могут, не ожидая издания федерального закона, издавать свой собственный земельный закон. Но если в дальнейшем по этим же вопросам будет издан федеральный закон, то закон субъекта Федерации приводится в соответствие с федеральным законом. Иными словами, в случае противоречия между федеральным законом и иным нормативным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76).

Земельные участки могут находиться в пользовании не только на праве (титуле) собственности, но и на праве бессрочного (постоянного), временного пользования, в том числе аренды. Решение этих вопросов относится к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Федерации. Что касается «пожизненного наследуемого владения» землей, то в Конституции 1993 года, в отличие от ранее действовавшей, оно не указано. Следовательно, этот правовой институт в земельном праве потерял свое значение в связи с введением института частной собственности на землю. В подтверждение этого в Указе Президента от 24 декабря 1993 года <*> «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» предусмотрено исключение из всех статей Земельного кодекса слов: «пожизненное наследуемое владение». Но гражданин, если пожелает, может сохранить это право.

<*> САПП РФ. 1993. N 52. Ст. 5085.

ПРАВО ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН И ИХ ОБЪЕДИНЕНИЙ

Возникает в порядке и способом, определенными законодательством Российской Федерации и ее субъектов. Так, приобретение земельных участков в частную собственность для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки граждан в городах, поселках и сельской местности осуществляется в соответствии с Законом от 23 декабря 1992 года <*> «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». Конкретные размеры приобретаемых земельных участков, а также порядок и условия пользования ими определяют субъекты Федерации путем издания собственного законодательства по этим вопросам.

<*> ВВС РФ. 1993. N 1. Ст. 26.

Названный Закон предоставляет право гражданам, получившим земельные участки в частную собственность, продавать их другим гражданам Российской Федерации независимо от сроков приобретения права собственности на продаваемый земельный участок в пределах норм предоставления земельных участков. При этом использование собственником приобретенного земельного участка не по целевому назначению, если иное не установлено законом, не допускается.

Граждане, имеющие земельные участки, размеры которых превышают предельные нормы, во всех случаях сохраняют право пожизненного наследуемого владения или пользования частью земельного участка, превышающей установленные предельные нормы. При этом гражданам дано право приобретать данную часть земельного участка в частную собственность по договорной цене. Такое положение, однако, распространяется лишь на граждан, получивших земельный участок в собственность и пользование после 1 января 1991 года (т.е. после принятия Закона «О земельной реформе»). Согласно пункту 1 Указа Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года <*> «О реализации конституционных прав граждан на землю» гражданам, получившим земельные участки до 1 января 1991 года на праве пожизненного наследуемого владения и пользования, в том числе сверх установленных предельных норм, и использующим их для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, должны быть переданы эти участки бесплатно в частную собственность. Правительству Российской Федерации поручено внести в Государственную Думу проект федерального закона по этому вопросу. Пунктом 2 Указа вменено в обязанность органам местного самоуправления с целью укрепления индивидуального сектора на селе увеличить за счет земельных долей (паев) предельные размеры земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства.

<*> Российская газета. 1996. 12 марта.

ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Производится его собственником самостоятельно путем заключения договора с покупателем либо с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона. Договор купли — продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству (до передачи этих функций органам юстиции по новому Закону о госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ним <*>).

<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Подробный порядок купли — продажи земли определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 мая 1993 года <*> «Об утверждении Порядка купли — продажи гражданами Российской Федерации земельных участков».

<*> САПП РФ. 1993. N 23. Ст. 2114.

Допускается продажа земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий. Порядок продажи земли в этих случаях регулируется Указами Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 года «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и от 14 июня 1992 года <*> «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности». Названным лицам и организациям предоставлено право приобретать в частную собственность земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий в соответствии с утвержденной Президентом и Правительством Российской Федерации программой приватизации. Указом Президента от 22 июля 1994 года утверждены «Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года» <**>. Не допускается отказ в продаже участка собственнику здания, строения, сооружения, нежилого помещения, расположенных на этом земельном участке. Такой отказ возможен исключительно в случаях, предусмотренных федеральным законом. Например, запрещается продажа земельных участков, занятых морскими, речными и воздушными портами. Продаже также не подлежат незастроенные земельные участки: сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда, особо охраняемых земель, для которых установлен особый режим приватизации; зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары и т.п.) <***>.

<*> ВВС РФ. 1992. N 14. Ст. 761; N 25. Ст. 1427.
<**> СЗ РФ. 1994. N 13. Ст. 1478.
<***> Пункт 4.2 «Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года».

Если Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 года продажа земельных участков разрешалась при приватизации государственных и муниципальных предприятий, то Указом Президента Российской Федерации от 14 февраля 1996 года <*> «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности» предусмотрено дальнейшее расширение права собственности граждан на землю. Устанавливается порядок приобретения права собственности на землю, при котором приобретение собственности на объект недвижимости влечет за собой право на получение в собственность необходимого земельного участка.

<*> СЗ РФ. 1996. N 11. Ст. 1026.

Порядок бесплатной передачи в частную собственность (приватизация) земель колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года <1> «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» и Положением о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 1992 года <2>. Этими нормативными актами определен также порядок получения земли (земельной доли) гражданами при выходе их из состава колхоза или совхоза, в том числе и для организации крестьянского (фермерского) хозяйства. В дополнение к названным нормативным актам издано Постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 года <3> «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев». При создании сельскохозяйственного кооператива порядок оценки земельных участков (земельных долей), вносимых в счет паевого взноса члена кооператива, определяется уставом данного кооператива (ст. 11 Закона РФ от 8 декабря 1995 г. <4> «О сельскохозяйственной кооперации»).

<1> СП РФ. 1992. N 1 — 2. Ст. 9.
<2> САПП РФ. 1992. N 12. Ст. 931; N 25. Ст. 2219.
<3> СЗ РФ. 1995. N 7. Ст. 534.
<4> СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4870.

Указ Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года «О реализации конституционных прав граждан на землю» создает дополнительные гарантии прав граждан — собственников земельных долей в сельскохозяйственном производстве. Этим Указом установлено, что собственники земельных долей вправе: передать земельную долю по наследству; использовать ее (с выделением земельного участка в натуре) для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства; продать или подарить земельную долю; обменять ее на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве; передать земельную долю (с выделением земельного участка в натуре) в аренду крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, гражданам для ведения личного подсобного хозяйства; передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания; внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации.

Указанные сделки с земельными долями осуществляются с учетом ранее принятых обязательств собственниками земельных долей. Возмездное отчуждение земельных долей производится с соблюдением правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса (о преимущественном праве покупки доли остальными участниками долевой собственности).

Передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а также передача земельных долей или права пользования ими в уставный капитал сельскохозяйственных организаций осуществляются на основании договоров между собственниками долей и сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается (п. 5 Указа). Указом разрешено руководителям и специалистам сельскохозяйственных органов, специалистам сельскохозяйственного профиля органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также руководителям и специалистам, проработавшим в колхозах, совхозах и других сельскохозяйственных организациях не менее пяти лет, получать земельные участки в собственность бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и пользования в иных целях в соответствии с законодательством Российской Федерации за счет свободных земельных паев хозяйств и фонда перераспределения земель на условиях, предусмотренных для бесплатной передачи земельных участков или земельных долей граждан — сельским товаропроизводителям (п. 7 Указа).

Разрешается при передаче сельхозугодий в собственность гражданам и юридическим лицам одновременно передавать им бесплатно в собственность земельные участки, занятые кустарником, мелколесьем и другими сельскохозяйственными угодьями и расположенные между участками продуктивных земель в границах отводимого земельного массива (п. 8 Указа).

Названные и другие меры, предусмотренные Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года, направленные на реализацию конституционных прав граждан на землю, позволят повысить эффективность использования земель в сельском хозяйстве.

И, наконец, необходимо назвать еще один Указ Президента Российской Федерации от 16 мая 1997 года N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» <*>, которым упрощена процедура приобретения земельных участков в собственность граждан и юридических лиц при незавершенном строительстве.

<*> СЗ РФ. 1997. N 20. Ст. 2240.

Установлено, что при приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано в случае, если заявителем представлены документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства.

Право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства необходимо осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.

В случае отсутствия документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, существовавших (существующих):

• под приватизированным предприятием — на дату утверждения плана приватизации;
• под зданиями, строениями, сооружениями, помещениями, объектами незавершенного строительства — на дату вступления в силу права собственности на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 Указа Президента Российской Федерации N 485 выкупная цена земли при продаже земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены приватизируемые здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, устанавливается в размере не ниже 5-кратной ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. В расчет принимается ставка земельного налога, действующая на дату подачи продавцу земельного участка заявки на его выкуп.

Срок действия заявки на выкуп земельного участка не может превышать одного года со дня ее подачи.

При наличии задолженности бюджетов различных уровней перед организациями, выкупающими земельные участки, на которых они расположены, допускается выкуп этих участков в порядке погашения задолженности.

Кроме того, издан Указ Президента Российской Федерации от 26 ноября 1997 года «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды», которым установлено, что расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков, подлежат продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Продаже не подлежат лишь находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, оборот которых не допускается законодательством.

Во исполнение этого Указа Президента Правительство Российской Федерации утвердило от 5 января 1998 года N 2 «Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территории городских и сельских поселений, или право их аренды» <*>.

<*> Российская газета. 1998. 22 января.