Содержание
Единый классификатор назначения объектов недвижимого имущества. Классификатор БТИ.
2 00 00 Здание (позиция в ред. постановления Госкомимущества от 14.08.2007 N 46 (см. текст в предыдущей редакции)
2 10 00 Здание жилое
2 11 00 Здание жилое общего назначения
2 11 01 Здание многоквартирного жилого дома
2 11 02 Здание блокированного жилого дома
2 11 03 Здание одноквартирного жилого дома
2 12 00 Здание жилое специального назначения
2 12 01 Здание общежития
2 12 02 Здание спального корпуса школ-интернатов, детских домов
2 12 03 Здание дома для престарелых и инвалидов
2 12 04 Памятник исторический, идентифицированный в основном как жилой дом
2 20 00 Здание нежилое
2 21 00 Здание специализированное сельскохозяйственного назначения
2 21 01 Здание специализированное растениеводства
2 21 02 Здание специализированное животноводства
2 22 00 Здание специализированное лесохозяйственного назначения
2 23 00 Здание специализированное для рыбоводства
2 24 00 Здание специализированное горнодобывающей промышленности
2 24 01 Здание специализированное для добычи и переработки торфа
2 24 02 Здание специализированное для добычи нефти и газа
2 24 03 Здание горнодобывающей промышленности иного назначения
2 25 00 Здание специализированное обрабатывающей промышленности
2 25 01 Здание специализированное для производства продуктов питания, включая напитки, и табака
2 25 02 Здание специализированное для производства текстильных, швейных и кожаных изделий
2 25 03 Здание специализированное для обработки древесины и производства изделий из дерева, включая мебель
2 25 04 Здание специализированное для переработки нефти и газа, производства химических веществ, резиновых и пластмассовых изделий, прочих неметаллических минеральных продуктов
2 25 05 Здание специализированное для производства строительных материалов
2 25 06 Здание специализированное для металлургического производства и металлообработки
2 25 07 Здание специализированное для производства машин и оборудования (машиностроения)
2 25 08 Здание специализированное для производства электротехнического, электронного и оптического оборудования
2 25 09 Здание специализированное для производства транспортных средств и оборудования
2 25 10 Здание обрабатывающей промышленности иного назначения
2 26 00 Здание специализированное транспорта
2 26 01 Здание специализированное железнодорожного транспорта
2 26 02 Здание специализированное автомобильного транспорта
2 26 03 Здание специализированное городского электрического транспорта
2 26 04 Здание специализированное трубопроводного транспорта
2 26 05 Здание специализированное внутреннего водного транспорта
2 26 06 Здание специализированное воздушного транспорта
2 27 00 Здание специализированное связи
2 28 00 Здание специализированное энергетики
2 29 00 Здание специализированное иного назначения
2 29 01 Здание специализированное для ремонта и технического обслуживания автомобилей (в том числе автомобильные заправочные и газонаполнительные станции)
2 29 02 Здание специализированное организаций оптовой торговли, материально-технического снабжения и сбыта продукции
2 29 03 Здание специализированное розничной торговли
2 29 04 Здание гостиниц, мотелей, кемпингов
2 29 05 Здание специализированное здравоохранения и предоставления социальных услуг
2 29 06 Здание специализированное лечебно-санитарного назначения (морг)
2 29 07 Здание специализированное для общественного питания
2 29 08 Здание специализированное складов, торговых баз, баз материально-технического снабжения, хранилищ
2 29 09 Здание специализированное научно-исследовательских, проектных, конструкторских организаций, информационных центров, общественных организаций и государственных архивов
2 29 10 Здание административно-хозяйственное
2 29 11 Здание специализированное для органов государственного управления, обороны, государственной безопасности, внутренних дел (позиция в ред. постановления Госкомимущества от 14.08.2007 N 46) (см. текст в предыдущей редакции)
2 29 12 Здание специализированное для размещения представительств иностранных государств
2 29 13 Здание специализированное финансового назначения
2 29 14 Здание специализированное для образования и воспитания
2 29 15 Здание специализированное для лечебно-профилактических и санаторно-курортных целей
2 29 16 Здание специализированное коммунального хозяйства
2 29 17 Здание специализированное культурно-просветительного и зрелищного назначения
2 29 18 Здание специализированное религиозного (культового)назначения
2 29 19 Здание специализированное для ритуально-похоронного обслуживания
2 29 20 Здание специализированное физкультурно-оздоровительного и спортивного назначения
2 29 21 Здание специализированное для бытового обслуживания населения
2 29 22 Здание специализированное для оказания ветеринарных услуг
2 29 23 Здание специализированное для размещения подразделений по чрезвычайным ситуациям (позиция введена постановлением Госкомимущества от 14.08.2007 N 46)
2 29 24 Здание специализированное для организации азартных игр (позиция введена постановлением Госкомимущества от 14.08.2007 N 46)
2 29 25 Здание многофункциональное (позиция введена постановлением Госкомимущества от 14.08.2007 N 46)
2 30 00 Памятник исторический, идентифицированный в основном как нежилой дом
2 31 00 Садовый, дачный домик (дача)
2 99 99 Здание неустановленного назначения
Классификация недвижимого имущества
Страница 5 из 26
Общая классификация объектов недвижимости
Классификация. это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации. наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
К признакам классификации недвижимого имущества относят:
Классификацию проводят, используя следующие четыре правила деления объема понятий.
1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то же основание.
2. Соразмерность деления. сумма членов (видов, разновидностей, групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.
3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е. не пересекаться.
4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды, подвиды и т.д.
К методам классификации недвижимого имущества относят:
Иерархическийметод классификации. последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д.
Фасетныйметод классификации, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды).
Фасетный метод имеет следующие особенности:
• наличие только одной ступени классификации;
• разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;
• высокая информационная насыщенность.
При общей классификации недвижимого имущества степень дробления может ограничи-ваться, исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной оценки.
В зависимости от целей недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы недвижимость подразделяют на три группы.
1. Категория А. недвижимость, используемая собственником для бизнеса:
а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса;
б) универсальная недвижимость. обыкновенные здания для продажи или аренды.
2. Категория Б. недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода.
3. Категория В. избыточная недвижимость (в резерве).
В США выделяют пять типов недвижимости:
жилая. для личного использования (потребления);
коммерческая. для бизнеса, включая и продажу;
инвестиционная. для вложения капитала;
Для целей регулирования общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое имущество с учетом степени готовности к эксплуатации можно классифицировать также по трем уровням.
Наиболее распространена общая классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение следующих четырех категорий недвижимости:
• коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход;
• личная жилая собственность;
• предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;
• объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.
Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха, институциональную. здания правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.
Под понятием «недвижимость» традиционно понимаю землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.
Недвижимость (недвижимое имущество) — земельные участки. участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .
К недвижимости также относятся подлежащие гос.регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги. признаются движимым имуществом .
Признаки недвижимости:
- недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
- прочно связана с землей как физически, так и юридически;
- долговечность объекта инвестирования;
- стоимость недвижимости высока;
- каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;
- потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;
- новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;
- строгое гос.регулирование сделок с недвижимостью.
- способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;
Свойства недвижимости:
- полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);
- фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);
- стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);
- неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);
- ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
- здание (сооружение);
- обособленные водные объекты;
- многолетние насаждения;
- инженерные сооружения и сети;
- элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;
Классификация и виды недвижимости
Можно выделить три основных типа недвижимости. земля, жильё и неживые помещения.
Земля подразделяется на:
- земельные участки, предназначенные под застройку;
- природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.
Жилье — это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.
Жильё может быть:
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости.
Общая классификация недвижимости
1. Понятие, признаки и классификация недвижимости
— другие исключительные права
В общем случае — недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств
Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.
Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и др.
Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т.д.
Основные признаки недвижимости:
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)
Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением
Классификация объектов недвижимости
Классификация — это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.
Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).
Виды объектов недвижимости:
Признаки классификации — наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.
Понятие объектов недвижимости и их классификация
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» в связи с установлением статуса частной собственности на землю и основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, утвержденным Верховным советом СССР от 31.05.1991 № 2211-1 (ст.4). Затем этот термин был подтвержден в указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1)
Окончательно законодательно закреплено понятие недвижимости ГК РФ (ст.130). К недвижимым вешам (недвижимое имущество недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, предприятия как имущественные комплексы.
Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом №122 от 21.07. 1997 г. «О государственной регистрации прав на земельные участки и сделки с ними» — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты. которые связаны с землей так. что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно в том числе здания сооружения жилые и нежилые помещения леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы;
Земельным кодексом ( ст. 6.) Объектами земельных отношений являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
Земли в Российской Федерации в зависимости от правового режима и целевого использования делятся на 7 категорий:
1)земли сельскохозяйственного назначения- для ведения сельского хозяйства; исследовательских и учебных целей: прочие:
2)земли населенных пунктов- для общественно-деловых целей: учебных целей: рекреационного и оздоровительного назначения: историко-культурного назначения: сельскохозяйственного использования: нужд промышленности, энергетики, транспорта инженерной инфраструктуры: связи, радиовещания, телевидения, информатики, обороны и иных режимных объектов, объектов специального назначения (кладбища, свалки бытовых или промышленных отходов ит.п): природоохранного назначения, прочие;
3)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения информатики, земли для обеспечения космической деятельности земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения- для
нужд промышленности, энергетики, транспорта, связи радиовещания, обороны,
безопасности и космического обеспечения, прочие:
4) земли особо охраняемых территорий и объектов- для размещения объектов природоохранного назначения, природно-заповедного: оздоровительного, рекреационного, историко-культурное назначения, прочие:
5) земли лесного фонда- для нужд лесного хозяйства, обороны и иных режимных объектов, прочие:
6) земли водного фонда- для гидротехнических сооружений, для водохозяйственного использования, прочие;
7) земли запаса — земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам, т.е. их целевое назначение не определено.
Категория земель указывается в следующих документах:
постановлениях органов исполнительной власти и решениях органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков или об установлении особых правовых режимов использования земель, особоохраняемых территорий:
правоудостоверяющих документах на землю (свидетельства, договора и иные документы):
документах государственного кадастра недвижимости:
документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Понятие земельного участка — одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство.
Земельный участок – часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами (рис. 1). Земельный участок имеет фиксированные границы, точную площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики (например, кадастровый номер), отражаемые в земельном кадастре и документах государственной регистрации.
Земельные участки классифицируются:
-по способу образования ( простые, сложные, многоконтурные, искусственные );
-по целевому назначению (полевые, приусадебные, садовые, дачные, для индивидуального строительства);
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования, без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, градостроительных норм может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, подлежащий государственной регистрации.
Рисунок 1. Формирование и внесение сведений о земельном участке в базу данных ЕГРОН.
Неделимый участок – земельный участок, раздел которого в натуре невозможен без изменения его целевого назначения.
Государственный кадастр недвижимости содержит сведения о земельных участках, зданиях, помещениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, землях и границах территории Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, населенных пунктах (объекты недвижимости).
Объекты недвижимости обладают целым рядом свойств (полезность, долговечность, стационарность, уникальность и т д ).
Объектом недвижимости землю делает то или иное освоение земельного участка. Именно реализация способа освоения или возможность такой реализации привлекательна для потребителя и формирует спрос на рынке недвижимости, причем чем шире спектр возможных направлений использования земельного участка, тем выше может быть его стоимость. Соответственно со стороны потребителей возникает ряд требований к размерам и форме земельного участка. Так, наиболее распространенными «дефектами» земельных участков считают их небольшой размер, вытянутость, наличие тупого или острого угла в плане участка, непрямолинейную границу, неправильную конфигурацию участка и др. Поскольку территория представляет собой ограниченный ресурс, то формирование территориальных объектов должно быть подчинено требованию максимально эффективного использования земель. Границы сформированного объекта после фиксации в документах земельного кадастра I практически не поддаются корректировке, поэтому наличие дефекта затрудняет как оборот этого объекта, так и его развитие.
Здания как объекты недвижимости делятся на жилые и нежилые (синонимы: строение, дом) рис.2.
Жилое здание — жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы.
Нежилое здание — предназначенное для использования в производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целях.
Рисунок 2. Формирование и внесение сведений в БД ЕКОН об объектах капитального строительстваа.
К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью здания или сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д.
Помещение — пространство внутри дома, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями. Строительные Нормы и Правила «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные»
Помещения бывают жилые и нежилые. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан и, соответственно, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также требованиям законодательства. Нежилое помещениене предназначено для постоянного проживания граждан.
Объекты незавершенного строительства как недвижимое имущество. Объект, не завершенный строительством, не является зданием, строением, сооружением, но которые могут считаться таковыми с момента ввода в эксплуатацию и права на которые возникают с момента государственной регистрации.
Недвижимостью признается и предприятие в целом, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и т.д.
Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Участки недр — геометризированные блоки недр и земной поверхности. Предоставляются в пользование в виде горного или геологического отвода. Участки недр должны быть максимально компактными и по возможности ограничены прямыми линиями — границами, которые имеют подробное описание и координаты.
Часть земельного участка – определенная площадь данного земельного участка, которая может быть отграничена на местности и превращена в самостоятельный объект земельных отношений и гражданского оборота:
а)наличие объектов недвижимости (ОН)
б)вхождение в территориальную зону(ТЗ).
Территориальная зона , часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании в соответствии с земельным градостроительным, лесным, водным, о налогах и сборах, об охране окружающей среды и иным законодательством Российской Федерации или ее субъектов.(административно-территориальные единицы, зоны особого режима использования, зоны категорий земель, нарушенных земель, социально-экономические зоны)
Классификации недвижимого имущества
Использование различных классификаций недвижимого имущества имеет существенное значение в практической деятельности. Некоторые классификации недвижимого имущества имеют сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение в действующем законодательстве. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов.
Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.
Самая общая классификация недвижимых вещей содержится в действующем гражданском законодательстве, которое различает недвижимые по природе вещи и вещи, которые отнесены к недвижимости в силу закона. Кроме того, законодательства некоторых государств (Франция, Мексика, Бразилия) выделяют «недвижимость в силу назначения», под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости Козырь О.М. Указ раб. — С. 273..
По формам собственности недвижимые вещи разделяются на:
1) частные, то есть находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;
2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя:
— объекты, находящиеся в федеральной собственности;
— объекты, находящиеся в собственности субъектов федерации;
— объекты, находящиеся в муниципальной собственности;
— смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права — частных, публично-правовых.
Необходимо отметить, что различные субъекты права неравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, что некоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могут быть в собственности частных лиц. Только государство вправе обладать правом собственности на эти виды недвижимости. Это же касается и ограничений в обороте недвижимых вещей. Как правило, ограничения в обороте недвижимостей делаются не в пользу частных лиц, и диктуются такие ограничения интересами публичных нужд Самигулина А.В. Понятие «предприятие» в российском гражданском праве// Гражданин и право.- 2006.- № 6.- С.16..
По характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, который содержит гл. 3 «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» СЗ РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 14..
По происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
По физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:
— иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
— предприятия как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
— движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
По характеру и целям использования в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно классифицировать на:
— недвижимость, изъятая из гражданского оборота;
— недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;
— недвижимость, используемая для жилья;
— недвижимость, используемая в предпринимательских целях;
— недвижимость, используемая в сельскохозяйственных целях;
— недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;
— недвижимость, имеющая значение памятников истории и культуры;
— недвижимость, отнесенная к особо охраняемым природным территориям.
Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения//Закон.- 2006.- № 8.- С.15. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право.- 2006.-№ 1.- С.40..
Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливает трехзвенную классификацию объектов недвижимости Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М. Проспект, 2001. — С. 67. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.
В экономической литературе встречается классификация недвижимости по критерию материальности. Так, выделяют недвижимость как материальную недвижимую собственность и права на недвижимую собственность или нематериальную недвижимую собственность Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Пашкуса Ю.В. СПб. Питер.1999. — С. 9. Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью.
Следует отметить, что российское законодательство (в отличие, скажем, от французского) отказалось от использования такой классификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно с известными оговорками.