Аренда земли под строительство

Оформление договора аренды

Для осуществления строительных работ на участках в Украине потребуется:

• оформить землю в собственность;
• оформить договор аренды.

Арендовать территорию можно на срок от 10 до 49 лет (договор можно продлевать). Саму процедуру оформления можно осуществить двумя способами:

• самостоятельно собрать документы и обратиться в местные городские, поселковые, сельские советы;
• обратиться за помощью в агентство недвижимости.

Согласно законодательству в пункте 2 статьи 124 Земельного кодекса Украины регламентировано правило выдачи земли под постройку жилого дома после проведения аукциона.

ВНИМАНИЕ. Перед началом стройки необходимо оформить право на земельный участок — получить госакт или заключить соглашение арендования.

Особенности аренды земли под строительство

Юридические и физические лица могут арендовать участки целевого направления для осуществления постройки жилого дома. В Законе Украины «Об аренде земли» в статье 14 рассмотрены обязательные условия арендования территории различного назначения:

• целевой;
• с ограничениями;
• обременениями и т.п.

Несоблюдение условий соглашения может привести к его расторжению и потере построенного жилого дома.

Арендование под застройку осуществляется согласно условиям:

1. Наличие сформированного земельного надела.
2. Указание полных сведений о сторонах соглашения.
3. Документальное предоставление оснований выдачи земли под застройку.
4. Указание правил пользования землей.

Для арендного соглашения понадобится:

• заявление в местную администрацию о выделе участка;
• документальные основания для строительства частного дома;
• заключение договора;
• оплата арендной ставки.

Арендование территории под застройку не сложная процедура. От сторон требуется исполнение обязательств и своевременная оплата аренды.

Аренда земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома

Решаясь на приобретение жилья в многоквартирном доме у застройщика, многие граждане переживают по поводу того, что земля, на которой будет возводиться строение, не является собственностью застройщика, а взята им в аренду.

На самом деле, ничего опасного (при условии, что все документы у застройщика в порядке) здесь нет. После того, как квартиры становятся собственностью жильцов, договор аренды, по сути, аннулируется, потому что земля под домом переходит во владение собственников квартир (как правило, в равных долях).

При этом никаких обязательств у собственников квартир перед арендодателем не возникает, поскольку все вопросы о выходе арендованной земли из собственности арендодателя в пользу жильцов разрешаются в договоре аренды между застройщиком и арендодателем.

Эти положения изложены в статьях сразу нескольких законодательных актов: Жилищный Кодекс (ЖК) РФ, Гражданский кодекс (ГК) и Федеральный закон, посвященный введению ЖК. Там же упоминается и аренда земельного участка с объектом недвижимости на ней.

ИЖС

Под аббревиатурой ИЖС скрывается такое понятие как индивидуальное жилищное строительство. Иными словами, предоставление земельных участков в аренду для ИЖС подразумевает, что Вы получите в свое распоряжение землю, на которой сможете возвести жилой дом. В этом помещении без труда можно будет прописать всех членов семьи, да и подвести коммуникации будет не сложно. Загвоздка заключается в том, что не всякий надел можно использовать в этих целях.

Находящаяся во владении государства или муниципалитета земля разделена на участки разного назначения.

• Одни из них действительно пригодны для жилья (находятся в пределах населенных пунктов),
• другие – рассчитаны на строительство объектов инфраструктуры (дороги, газопроводы, больницы и пр.),
• третьи – оставлены под сельское хозяйство и садоводство.

Так, если Вы присмотрели себе участок, следует обратиться в администрацию с просьбой предоставить Вам план местности, на котором будет видно, есть ли у данной земли владелец. Если Вам повезло, и участок свободен, нужно выяснить, пригоден ли он под ИЖС.

Выбранный и проверенный надел сразу взять в аренду у Вас не получится, поскольку этому этапу предшествует устраиваемый властями аукцион. Если найдутся соперники, Вам придется выторговать у них понравившуюся землю. Цена ее, разумеется, возрастет. В случае отсутствия конкуренции, Вы без торгов заключаете договор аренды сроком на 3 года, в которые обязуетесь возвести дом и вступить в его собственность. В противном случае, срок аренды могут не продлить.

Перед началом строительства план дома, вопросы о коммуникации и прочие существенные моменты согласовываются с компетентными органами. Получив разрешение, Вы можете приступать.

В следующем видео юрист расскажет о тонкостях работы с участками под ИЖС:

Павильон, магазин, склад

Аренда земли под возведение павильонов, магазинов, то есть торговых точек или складов – вопрос невероятно хлопотный, трудоемкий и продолжительный. Так, чтобы получить участок под магазин, Вам нужно совершить ряд действий:

• Решить, будете ли вы участвовать в торгах (более быстрый, но дорогой вариант) или станете в очередь на землю;
• Обратиться с соответствующей просьбой, выраженной в заявлении, в администрацию населенного пункта. С собой надо иметь паспорт, а также удостоверение о том, что вы предприниматель или юрлицо;
• К торгам допускают лишь по предъявлению квитанции об оплате участия. Также нужно оставить залог (12-15 % от цены за землю);
• Если Вы выигрываете аукцион, перебив цену конкурентов, оформляете договор об аренде на регламентируемый срок. Построив в этот период магазин, оформляете на него право собственности и выкупаете землю за 2,5 %, высчитанных от кадастровой стоимости. Проиграв, Вы можете забрать залог, или принять участие в следующем мероприятии;
• Очереди приходится ждать долго. Возможность приобрести арендованный надел появляется через три года пользования ним.

С павильонами и складами дело обстоит также не просто. Перед тем, как обратиться в муниципалитет с заявлением аренды, нужно выяснить доступность участка для подобного рода строительства, согласовать план будущего помещения (не только в плане застройки, но и с отделом торговли, СЭС, пожарными и прочими инспекциями).

Когда все мыслимые и немыслимые разрешения будут получены, следует обратиться в администрацию и заключить договор. С его копией на руках, можно приступать к строительству.

Киоск

Получить в аренду земельный участок под киоск – задача менее проблематичная, поскольку такая торговая точка не предполагает строительства. Его можно без проблем монтировать, а установка производится без нарушения существующих коммуникаций.

Алгоритм действий при аренде киоска такой:

• Обращение в администрацию с заявлением о желании получить небольшой (здесь нужно конкретизировать место и площадь) участок, НЕ для строительства;
• Получив разрешение (на это уходит порядка месяца), огородите надел, получите на него кадастровый паспорт и подвергните его оценке;
• С результатами независимой оценки и паспортом на землю вновь придите в комитет госимущества. Эта организация поместит в местной газете информацию о том, что в таком-то месте планируется установить киоск. Если никто не будут возражать (на выражение мнения гражданам предоставляется 1 месяц), договор будет заключен;
• Арендная плата высчитывается исходя из суммы экспертной оценки.

А далее мы поговорим о тонкостях аренды земельного участка под садоводство, огородничество, СНТ, ДНП и ЛПХ.

Огородничество, садоводство, ЛПХ

Выбирая землю для строительства, приходится сталкиваться с рядом аббревиатур, которые даются разным типам участков. Советуем Вам внимательно разобраться в разграничении наделов по назначению, чтобы впоследствии без проблем реализовать поставленные цели.

Так, об ИЖС мы уже говорили ранее. Кроме того, выделяют участки ДНП (дачное некоммерческое предприятие), СНТ (садовое некоммерческое товарищество) и ЛПХ (личное подсобное хозяйство).

Главным отличием ДНП от СНТ является более низкая плодородность земли и, соответственно, цена. В остальном, их достоинства и недостатки совпадают.

Предполагается, что на этих землях люди могут разбивать сады и огороды и, при желании, строить небольшие домики. Как правило, к жилым сооружениям их не приравнивают. Однако Вы вполне можете построить там пригодный для проживания дом. К тому же, потратиться на такой участок придется меньше, чем на ИЖС.

Вот только учтите, что с пропиской могут возникнуть трудности – владельцам домов на участках ДНП и СНТ почти всегда отказывают в регистрации по этому адресу. Для того чтобы доказать, что в построенном доме можно постоянно проживать, приходится проводить специальную экспертизу.

Кроме того, проведением коммуникаций Вам придется заниматься самостоятельно. Находятся земли ДНП и СНТ за городской чертой.

ЛПХ в этом смысле приобретение куда более выгодное. Этот участок может расположиться как за городом, так и вне его. На его территории вполне можно возвести жилой дом. Но, самое важное, метка ЛПХ позволяет Вам разводить животных, строить теплицы, засаживать землю любыми культурами, как для личного пользования, так и на продажу.

На каких условиях государство предоставит надел земли в аренду

Аренда земли под строительство жилого дома не терпит суеты и необдуманных поступков.

Для того чтобы договор аренды земельного участка был заключен и подписан, нужно быть готовым соблюсти ряд условий, которые являются существенными:

• земельный участок должен иметь определенные границы, стоять на учете в кадастре;
• у аренды будет определенный срок, для ИЖС этот срок составляет до 20 лет;
• использовать эту землю арендатор сможет только по ее назначению, то есть, если участок берется под строительство дома, то построить там ферму и развести коров будет невозможно;
• арендатор будет нести ответственность за сохранность арендуемого земельного надела;
• государственный орган, представляющий интересы государства, обладает правом наложить конкретные ограничения на способы пользования участком;
• участие и победа в аукционе – неотъемлемое требование для того, чтобы властный орган подписал договор аренды земель, находящихся во владении государства;
• по завершении времени аренды арендатор не будет иметь предпочтительного права на заключение нового договора, придется вновь участвовать в аукционе.

Процедурные моменты передачи земли в аренду

Как уже упоминалось выше, процедура передачи земли в аренду государством обусловлена порядком и условиями договора аренды земли у государства и муниципалитета, которые прописаны в статье 39.8 Земельного кодекса РФ.

Сам процесс не прост, и для того чтобы облегчить его понимание, опишем процедуру пошагово.

Варианты аренды земли у администрации муниципального образования могут отличаться.

Существует 4 вида аренды земель, находящихся в федеральной собственности государства или собственности муниципального образования.

1. Проведение аукциона по инициативе владельца земельного участка (администрации).
2. Проведение аукциона по инициативе лица (лиц), заинтересованного в арендных отношениях, с правом дальнейшей покупки земельного надела.
3. Заключение договора аренды вне процедуры торгов для отдельных категорий лиц, обладающих льготами.
4. Заключение договора без аукциона по упрощенной схеме, без проведения аукциона на земельные участки, ранее не сформированные и не учтенные в кадастре.

Разберем подробно, как осуществить аренду каждым из описанных способов.

Вариант 1. Проведение торгов по инициативе администрации

С информацией о проведении аукционов администрацией муниципального образования можно ознакомиться на официальных сайтах муниципальных образований и публикациях в местной прессе.

При помощи мониторинга вышеуказанных ресурсов можно найти земельный надел, который планируется к сдаче в аренду. Сразу обращаем внимание, что приобрести в постоянное владение такую землю по итогам аукциона не выйдет.

Объектом торгов на таком аукционе будет назначаемая арендная плата, соответственно, победителем торгов станет тот из участников, кто сможет предложить максимальную цену на аукционе.

Первоначальная стоимость оплаты по договору аренды на аукционах подобного рода, как правило, колеблется в пределах 3 процентов кадастровой стоимости интересующего надела земли.

Являясь организатором аукциона, орган власти, облаченный на то полномочиями, самостоятельно разместит информацию о его проведении за 30 дней до момента проведения торгов на общедоступных информационных ресурсах, назначит начальную ставку арендной платы и шаг аукциона, определит срок действия договора аренды земельного надела, место, дату проведения аукциона, сроки, в течении которых вы сможете подать заявку на участие и условия внесения и возврата задатка.

Чтобы принять участие в аукционе, претенденту понадобятся документы по перечню:

• паспорт или иной заменяющий его документ, при помощи которого можно удостоверить личность;
• платежный документ о внесении задатка;
• заявление об участии в торгах.

Не пропустите сроки подачи документов. Их прием закончится минимум за 5 дней до начала аукциона.

Вариант 2. Проведение аукциона по инициативе лица (лиц), заинтересованного в договорных отношениях

Для того чтобы стать обладателем данных о незанятых земельных участках, которые являются собственностью муниципального образования, придется немного потрудиться. Сначала обратитесь в ближайший МФЦ с заявлением о предоставлении выписки о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества на территории.

Проще говоря, нужна выписка из ЕГРН о том, имеется ли в собственности муниципалитета имущество (земельные участки), которое не находится в обременении.

Срок подготовки выписки составляет пять рабочих дней, услуга предоставляется Росреестром, в полученных сведениях будет содержаться нужная информация о наделах земли в собственности у администрации и их номера в кадастре. Цена услуги составляет примерно 300 рублей.

Выбираем участок

Выбрать участок, характеристики которого нас устроят, можно, воспользовавшись публичной кадастровой картой на сайте Росреестра.

Для этого кадастровые номера, которые присутствуют в выписке, вводим по очереди в поиск на карте. В результате поиска получаем данные о кадастровой стоимости, площади, виде разрешенного использования и т. д.

Здесь же, на сайте Росреестра, в сервисе «Справочная информация об объектах недвижимости онлайн» можно путем заполнения предложенной формы получить сведения о наличии или отсутствии обременений на интересующий участок.

Таким образом, можно подобрать участок, характеристики которого устраивают арендатора, и, сделав выбор, приступать к дальнейшим действиям.

Прежде чем бежать в администрацию и подавать заявление об участии в аукционе, осмотрите выбранный участок визуально. При личном осмотре можно обнаружить все подводные камни, которые смогут послужить препятствием для договорных отношений. В пределах участка не должно быть жилых и нежилых строений, газо-, путепроводов и вообще посторонних объектов, которые могут являться обременениями.

Если после осмотра окажется, что все в порядке, пора нанести визит администрации.

Пишем заявление

Заявление составляем на имя главы муниципального образования. При написании обязательно указываем кадастровый номер участка, а также для чего планируется использовать надел (в нашем случае ИЖС), администрация ответит на заявление по регламенту. Срок рассмотрения любых заявлений граждан – 30 дней. В ответе может быть как положительное решение, так и отказ.

Причины отказа

Что может послужить причиной отказа в проведении аукциона:

• число участников аукциона меньше чем 2;
• надел земли изъят из оборота или ограничен в обороте;
• не уточнены границы надела;
• земли не являются муниципальной или федеральной собственностью;
• на участке есть обременение;
• вид разрешенного использования не отвечает целям применения, которые указаны в заявлении;
• в пределах участка есть строения или иные сооружения, принадлежащие другому лицу;
• нет технических условий для подключения к сетям и другие причины.

Если пришло положительное решение, то будьте готовы к тому, что вы просто инициатор аукциона, и нет никакой гарантии, что другой его участник не предложит большую цену на торгах. Но шансы все равно высоки. Хотя минус аукциона заключается в том, что после всей суеты и поисков подходящего участка победа не гарантирована, его плюсы гораздо существеннее. Претендент не будет нести траты на формирование надела земли и постановку его на учет в кадастре.

После аукциона будет составлен протокол, в который вносятся сведения о победителе аукциона, характеристики арендуемого объекта, годовая стоимость договора.

С победителем будет заключаться договор, сроки договора для надела под ИЖС от 3 до 20 лет.

Договор аренды регистрируется в Росреестре. Государственная пошлина за регистрацию составит 2000 рублей.

Если подана заявка на проведение аукциона, а земельный надел, который заявитель желает получить, не стоит на учете в кадастре, то сначала придется получить разрешение на формирование нового надела земли. Учтите, все затраты на геодезические работы и затраты по постановке на учет соискатель будет нести самостоятельно.

Вариант 3. Заключение договора аренды вне проведения аукциона для отдельных категорий лиц, обладающих льготами

Из особенностей арендных отношений при аренде земли во владении государства особо хочется отметить возможность аренды без оплаты для некоторых категорий лиц. Получить земельный участок в аренду под ИЖС бесплатно – это вполне реально.

Перечень лиц, обладающих правом на льготную аренду, формируется каждым субъектом страны самостоятельно.

Как правило, под эту категорию попадают инвалиды, молодые специалисты, многодетные граждане, но поход к формированию списков индивидуально определенный.

Если у граждан есть льготы, дающие право на получение земельного надела во владение без оплаты от федеральных или муниципальных властей, они также могут подать заявление на предоставление надела земли в аренду без проведения торгов. Более того, лица данной категории могут претендовать даже на те участки, которые находятся в резерве и оставлены муниципалитетом для собственных нужд. Арендная плата за земельный надел для данной категории лиц не может быть больше, чем сумма земельного налога на такой надел.

Срок договора аренды подходит к концу, как его продлить

Закон прямо указывает на способы продления договора аренды. Земля в этом отношении исключением не является:

• перезаключение на новый срок;
• автоматическое продление на основании условий договора;
• продление путем подписания дополнительного соглашения к договору.

Кратко о каждом из способов.

Перезаключение на новый отрезок времени предполагает расторжение старого договора и подписание нового, при этом стороны и условия договора остаются неизменными. Соглашение о расторжении и новый договор подлежат государственной регистрации.

Для того чтобы договор продлевался автоматически без приложения усилий сторон, в нем должен быть прописан пункт о пролонгации. Звучать он может, к примеру, так: «Если в течение 10 календарных дней до момента окончания договора ни одной из сторон не заявлено о своем желании расторгнуть договорные отношения, договор будет автоматически продлен на следующий календарный год, количество пролонгаций не ограничено». Необязательно год, может быть прописано «на неопределенный срок», тогда по своей сути договор будет являться бессрочным.

По согласованию сторон время действия договора может быть продлено путем подписания дополнительного соглашения к нему. Этот документ содержит сведения о том, что сторонами принято решение, что договор будет продлен на такой-то срок, в этом документе, как и в договоре, указываются реквизиты и адреса сторон, он подписывается обеими сторонами и подлежит регистрации в законном порядке.

Прекращение (расторжение) договора аренды

Любые арендные отношения регулируются договорными условиями, но как поступить в том случае, если срочно понадобилось такой договор расторгнуть. Если арендатором принято решение о расторжении договора аренды земли, ему нужно обратиться к арендодателю (администрации) с просьбой заключить соглашение о расторжении договора. Кроме того, учитывая, что договор аренды регистрировался в Росреестре, соглашение о расторжении договора также потребует регистрации.

Обратите внимание, что, как при заключении, так и при расторжении договорных отношений арендуемый объект передается сторонами по акту приема-передачи. Так что потребуется документально зафиксировать факт возврата. В целом прекращение договора аренды, не задокументированное официально, может повлечь за собой негативные правовые последствия для Арендатора.

Государство постоянно нуждается в регулярных денежных вливаниях, и одним из источников его доходов является сдача земли в аренду. Стоимость аренды земли у государства гораздо ниже рыночной. Если вы рачительно относитесь к своим средствам, воспользуйтесь данным вам правом и возьмите землю под постройку дома в аренду у государства.

Новые законы и последние изменения в нормативных актах значительно увеличили число собственников земельных наделов. В результате дарения, обмена, покупки, ренты или наследования земля переходит в частные руки и к компаниям, что позволяет использовать ее для разных целей.

Если участки для личного и подсобного хозяйства ограничены по размерам, то этого нельзя сказать о наделах, предназначенных для фермерства и проведения работ сельхозназначения.

Сдача в аренду становится достаточно привычным делом, поскольку от этого выигрывает как владелец, так арендатор. Он использует угодья по назначению и получает неплохую прибыль.

На обработку больших площадей зачастую просто не хватает времени, техники и средств. Выход из ситуации довольно простой — сдача в субаренду. На это даже не всегда требуется согласие собственника, хотя есть определенные нюансы и правила, которые придется соблюдать.

Сделка принимает вполне законный характер, когда будут собраны некоторые документы и пройдет оформление договора. Его условия обязательны для сторон, после подписания происходит передача прав и обязанностей субарендатору.

Сроки играют не последнюю роль, в частности, повлияют на проведение регистрации. Государство наводит порядок в сфере использования участков по своему назначению.

Поднаем только набирает обороты и пока вызывает много вопросов. Между тем, процедура достаточно регламентирована в законодательстве и остается следовать положениям актов, принятых на местном и государственном уровне.

Что это такое и в чем отличия от обыкновенной аренды

Эти два понятия роднит очень многое, но есть небольшие отличия. При любом раскладе собственник вправе распоряжаться своей недвижимостью. Только право пользования на некоторый временной интервал переходит к арендатору.

Продажа, дарение или наследование участка еще не позволяет расторгать договор аренды, пока не истечет обозначенный в нем срок. Поэтому сдача части надела в поднаем является вполне законной, хотя имеет некоторые ограничения.

Основные отличия заключаются в том, что:

• при подписании договора фактически принимает участие не две, а три стороны (собственник должен быть поставлен в известность или дать свое согласие);
• субарендатору придется учитывать требования как арендатора, так самого владельца, поставившего ряд условий;
• передачу прав осуществляет лицо без права собственности на землю, уполномоченное действовать только в рамках договора аренды;
• время действия ограничено основным договором и не может превышать эти сроки (пролонгация здесь не предусмотрена, но возможна);
• цену субаренды устанавливает арендатор и она может быть несколько выше, чем его оплата за пользование имуществом.

Как это не покажется странным, предметом данного договора становится не сам надел. Права на него переходят после заключения сделки собственника с арендатором, хотя и с некоторыми ограничениями.

Субарендатор сможет использовать недвижимость в соответствии с условиями, выдвинутыми арендатором. Именно поэтому такое пристальное внимание уделяется подготовительному этапу, когда проходит подготовка и оформление договора субаренды. Важно соблюсти интересы всех заинтересованных сторон и не выйти за нормы закона.

Образец договора субаренды земельного участка:

Нормы Гражданского кодекса и других актов

По существу, сдача в поднаем регулируется положениями двух кодексов. В земельном (ст.22) прописано понятие субаренды. Но основные требования изложены в ГК РФ. Здесь находятся правила регулирования (гл.34) и составления договора (радел 3).

Статья 22. Аренда земельных участков

Условия перечислены в ст.615, обязывающие:

• арендатора пользоваться имуществом в соответствии с его назначением;
• сдавать в субаренду за определенную плату или предоставлять безвозмездно, передавать права в залог в качестве вклада в уставной капитал;
• при заключении сделки поднаема придерживаться правил договора аренды;
• арендодателя расторгнуть договор, если земля используется не по назначению и налицо нарушение требований.

Возникает довольно тесная взаимосвязь между тремя сторонами, но заключение договоров проходит при соблюдении норм гражданского кодекса (гл.34).

Сделка носит возмездный характер, что явно служит интереса арендатора и, особенно, собственника. Внесение некоторых изменений вполне возможны, если стороны достигли соглашения между собой.

Муниципальные власти смогут выступить в роли собственника и предоставить надел в аренду. Для этого обязательно проходит тендер, что предписывает закон о конкуренции (№ 135). Участок при этом может быть сдан как в наем, так в субаренду.

В начале торгов устанавливается минимальная цена, чтобы смог выиграть участник, предложивший наивысшую сумму. Если участник только один, но с подготовленной аукционной документацией и регистрацией, то арендатор должен будет с ним заключить договор субаренды.

Размеры участка не смогут выходить за установленные значения. Они варьируются в зависимости от решения региональных властей. Для личного подсобного хозяйства минимум установлен от 2 до 6 соток, максимум — от 15 до 25. Фермеры ограничены 40 гектарами, правда надел существенно расширяется при занятии определенными видами хозяйственной деятельности.

Точные границы и план размежевания должны быть прописаны в кадастровом плане и паспорте вместе с адресом местоположения. Это требование закона о кадастре, заработавшего десять лет назад. Без поставки на учет невозможно провести регистрацию, подписывать договор аренды и субаренды.

Образец договора аренды земли:

Когда возможна передача

Процесс заключения договора связан с определенными обстоятельствами и становится возможным в случае, когда:

• арендатор больше не может распоряжаться наделом, предоставленными на длительное время, что противоречит условиям договора;
• возможность сдачи в поднаем заранее обговорена и прописана;
• удалось найти субарендатора, готового выплачивать установленную сумму в оговоренное время за пользование землей;
• собственник получает письменное извещение о предстоящей сделке и готовности третьего лица оплачивать расходы;
• составляется дополнительное соглашение между арендатором и владельцем, если субаренда не была предусмотрена;
• получено принципиальное согласие собственника, что даст возможность обговорить права, обязанности и сроки действия с возможностью продления;
• проходит оформление договора, чтобы затем зарегистрировать его в территориальном отделении реестра; постановка на учет займет от 10 до 14 дней;
• отпадает необходимость в регистрации, если срок не превышает одного года.

Отказ собственника поставит крест на планах арендатора, поскольку только он имеет право распоряжаться наделом. Владелец сможет дать разрешение, но поставить определенные ограничения, особенно связанные с целями использования.

Запреты при наеме, особенно когда действует сервитут, отразятся в сделке субаренды. Изменение вида деятельности не допускается.

Как оформить субаренду земельного участка

Процесс передачи земли в поднаем практически мало чем отличается от аналогичных действий при оформлении договора аренды.

Основная разница в том, что активной стороной выступает арендатор. У него будет меньше проблем, если возможность субаренды была сразу оговорена и зафиксирована в документе.

Владельца можно просто поставить в известность уже после заключения сделки.

Этого не потребуется делать, если:

• в субаренду переходит недвижимость вместе с участком земли;
• речь идет о муниципальной или государственной собственности, где срок аренды превышает 5 лет;
• собственник не ответил на письменное уведомление и прошло более 30 дней.

Запрет передачи в поднаем происходит, когда дело касается государственного надела и на участке расположены предприятия или коммунальные организации. После того, как поиск субарендатора увенчается успехом, предстоит кропотливая работа над составлением условий предстоящего соглашения.

Число обязанностей и ограничений у субарендатора несколько больше. Запрещено изменять вид деятельности и правила пользования, сдавать надел повторно в субаренду. Обеспечивается допуск арендатора для контроля за состоянием земли.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Оговаривает порядок оплаты. Ее вносят ежемесячно, что встречается наиболее часто, поквартально или раз в год. Нередко выплачивается авансом сумма сразу за несколько лет, что является лучшей гарантией для арендатора и собственника.

Частичные ограничения чаще зависят от сервитута или изъятия земли из оборота. Возникшая ситуация затрагивает охрану памятников или лесной кодекс, захоронения или экологическое состояние.Паспорт на земельный участок бывает межевой и кадастровый.

Как составляется предварительный договор купли продажи земельного участка — читайте .

Участки от муниципии и государства потребуют дополнительного хождения по инстанциям, чтобы получить искомое разрешение.

Только затем можно приступить к оформлению договора, не требующего обязательного нотариального заверения. Эта услуга больше понадобится в случае, когда срок действия не превышает один год.

На вопрос нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка, следует однозначный ответ. Сделка будет признана законной лишь после появления соответствующей записи в реестре. Время подготовки и количество документов разнится, учитывая статус собственника и категорию земли.

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Сельхозназначения

При субаренде надела нужно сразу обратить внимание на форму владения и вид разрешенного использования.

Земли предназначены для:

• разведения сада, что не мешает выстроить капитальное строение;
• своего приусадебного или полевого хозяйства;
• занятия животноводством и выращиванием птицы, запрещающим жилое строительство;
• выращивания огородных культур, когда можно устанавливать лишь хозяйственные постройки;
• фермерского хозяйства и проведения сельхозработ.

Согласие собственника даст возможность оформить в субаренду весь надел или только его часть. Важно подготовить кадастровый и ситуационный план после проведения замера конкретной части.

При этом обязательно учитывают максимальные и минимальные параметры размеров, варьирующиеся в зависимости от региона.

Земли для сельскохозяйственного назначения фактически не сдаются в субаренду, если только их обработкой не занимается фермер.

Он сможет осуществить процедуру на определенный срок и при возникших обстоятельствах, когда:

• призван в ряды вооруженных сил;
• получает специальное или высшее образование и нет возможности совмещать работу с учебой;
• присвоена инвалидность или наступила временная нетрудоспособность;
• произошло избрание на должность;
• наступил пенсионный возраст.

Субарендатор должен быть заранее проинформирован о разрешенных видах деятельности и всех запретах. Особенно они затрагивают строительство.

Образец паспорта гражданина РФ

Под строительство жилого дома

Далеко не каждый участок земли предназначен для ИЖС. Интерес к постройке комфортабельного жилого коттеджа возник далеко не случайно.

Сдвиг произошел буквально в этом году, когда стало возможно прописаться в доме, если он отвечает установленным требованиям.

Надел для огорода и животноводческой фермы не позволяет выстроить здесь капитальное строение. Допускается возведение хозяйственных построек, чтобы развивать хозяйство и получать неплохую прибыль.

Только субаренда земельного участка под строительство жилого дома считается нецелесообразной и не оправдывающей понесенные расходы.

Причина упирается в достаточно небольшие сроки. Даже аренда обычно не превышает 49 лет. Построенный дом не сможет стать собственностью, так как субарендатор не вправе распоряжаться имуществом.

Окончания договора приведет к досадным недоразумениям. Жилище придется сносить, собственник не обязан приобретать и регистрировать недвижимость. Нужно сразу прописать условия запрета на строительство, чтобы не возникло никаких недоразумений.

Необходимые документы

Вместе с подготовкой договора начинается сбор ряда документов, которые понадобятся для проведения процедуры.

К их числу относят:

• оригиналы и отсканированные копии паспортов участников сделки;
• заключенный и зарегистрированный договор арендного соглашения;
• кадастровый и технический паспорт, если на земле имеется жилое строение;
• справка о категории земли и видах использования;
• письменное нотариальное разрешение от собственника, если это прописано в условиях;
• подготовленный график платежей.

В зависимости от сроков для обеих сторон понадобится получить дополнительные документы.

Когда срок действия составляет один год нужно иметь:

• описание уникальных характеристик участка;
• кадастровый план вместе с актом об разграничении границ, подписанным собственниками соседних наделов;
• полученное свидетельство, подтверждающее договор субаренды.

При договоре на срок меньше одного года подготавливаются следующие бумаги:

• подписанный акт после передачи и приема земли;
• составленное дополнительное соглашение;
• протокол разногласий, выявленных в процесс перехода прав;
• акт согласования разногласий, подтверждающий отсутствие претензий.

Основным документом становится договор после его заключения. Чтобы самостоятельно заниматься его подготовкой, необходимо хорошо знать правовую базу с внесенными поправками в нормативные акты.

Заключение и образец договора

Лучше всего предварительно проконсультироваться с юристом и получить ответы на все интересующие вопросы. Затем будет несложно найти типовой образец, который удобно взять за основу. Его проще скачать на портале росреестра, не забывая внести обязательную и важную информация.

К ней относятся:

• полные данные двух сторон, переписанные из паспорта
• подробные описания технических характеристик с указанием адреса, размеров площади, точных границ, имеющихся построек и домов (они берутся из кадастрового и технического паспорта, генерального плана и схемы);
• изложение цели использования надела арендатором, не допускающим ее изменения после сдачи в поднаем;
• изложение прав и обязанностей сторон, которые ни в коем случае нельзя нарушать, иначе произойдет досрочное расторжение субаренды;
• возможные меры воздействия, которые будут приняты при невыполнении ряда требований;
• описание всех условий субаренды, обязательных к исполнению;
• согласованный и расписанный график оплаты, с неустойками и пеня, вместе с банковскими реквизитами;
• ссылки на уставные документы и приказ о полномочиях руководителя, когда одной из сторон является юридическое лицо;
• адреса участников сделки с числом составления и личными подписями.

Нотариальное заверение перестало быть обязательным после того, как принят закон об государственной регистрации. Постановка на учет позволяет как нельзя лучше отслеживать малейшие изменения после заключения договора.

Нужно ли согласие собственника

Согласование с собственником происходит в соответствии с нормами земельного и гражданского кодексов. Согласно их положениям арендатор сможет предоставить надел в субаренду с учетом сроков подписанного им договора. Субарендатору передаются права и обязанности, которые ему придется соблюдать.

Использовать надел в других целях и не по назначению запрещено. Арендодатель устанавливает определенные ограничения, сохраняющие свою силу.

В договоре аренды следует сразу прописать пункт, разрешающий сдачу земли в поднаем. Арендатору останется провести сделку и лишь затем поставить владельца в известность.

Когда это условие не прописано, то нужно обратиться к собственнику, подготовить и подписать отдельный дополнительный документ, подтверждающий право передачи субарендатору.

Для избежания проблем рекомендуется при любом варианте заранее послать письменное уведомление заказным письмом и с обратным уведомлением. Если арендодатель дает согласие или не отвечает на протяжении 30 дней, появляется возможность оформить сделку, не выходящую за сроки действия основного договора.

Досрочное расторжение аренды происходит из-за серьезных нарушений условий и только после вынесения судебного решения. Отчасти поэтому субаренда помогает решить проблемы арендатора, поскольку земля используется по назначению, арендная плата выплачивается в полном объеме.

Нужна ли государственная регистрация договора

Когда имеется разрешение от собственника, собран пакет документов и обговорены все спорные вопросы, особенно график выплат, удастся приступить к второй стадии. Договор подписывается, чтобы затем пройти процесс регистрации.

На рассмотрение подаются:

• заверенные копии паспортов;
• подписанный в трех экземплярах договор (для каждого участника и реестра);
• правоустанавливающие и кадастровые документы на землю;
• оплаченный чек государственной пошлины.

Пакет примут в территориальном отделении росреестра или многофункциональном центре. Такие учреждения открыты во всех регионах страны. Чтобы послать бумаги почтовым отправлением используют заказное письмо с обязательным перечнем документов. Их лучше заверить нотариально.

Удобно переслать бумаги через официальный портал. Достаточно на нем зарегистрироваться, отправить отсканированные копии. Через два дня поступит сообщение, куда можно прийти с оригиналами, чтобы сотрудник отделения или центра смог произвести проверку и назначить число выдачи свидетельства об субаренде.

Обычно на рассмотрение и подготовку уходит до 14 дней, но нередко регистрация занимает один месяц. Законность сделки начинается с того дня, как была произведена соответствующая запись.

От регистрации и лишних трат можно избавиться только в одном случае. Субаренда носит краткосрочный характер и не превысит одного года. Обезопасить сделку поможет заверение договора у нотариуса.

Возможные риски

Практически любая сделка имеет свои преимущества и риски, которые следует учитывать.

Возникают следующие обстоятельства:

• арендатор провел сдачу в поднаем, не поставив в известность собственника, хотя это входит в его прямые обязанности и было прописано;
• субарендатор постоянно задерживает оплату и не вносит средства за коммунальные услуги, что характерно для кратковременного договора;
• земле и находящимся объектам был нанесен существенный вред и потребуются немалые средства на восстановление (ответственность фактически возлагается на арендатора);
• владелец внезапно прервал договор найма, поэтому субарендатор не сможет продолжать использование надела, но при этом произвел оплату за несколько месяцев или лет.

Избежать этих и многих других проблем призван грамотно составленный договор, который должен хорошо изучить собственник участка. Возможно будут внесены некоторые поправки, в дальнейшем субарендатор сумеет заключить сделка напрямую и выступить в роли арендатора.

Регистрация при сроке свыше одного года считается обязательным условием. Однако даже при меньшем временном отрезке лучше подстраховаться и провести эту процедуру.

Она не займет много времени и стоит сравнительно дешево. Нужно оплатить услуги юриста и пошлину. Субаренда становится все популярней из-за прозрачных условий, не слишком суровых обязанностей и приемлемой стоимости.

Удается использовать надел по прямому назначению и получать прибыль, которой воспользуются все три заинтересованные стороны.

Оплачивать земельный налог будет собственник, исходя из рыночной стоимости. Пенсионеры и многодетные семьи смогут попасть в список льготников, только освобождение или сокращение оплаты целиком зависит от местных властей.

Участки под ИЖС выдаются только в тех случаях, когда строительство входит в один из вариант использования, который закреплен документально.

Смотрите — как определяются границы земельного участка.

Для чего может понадобиться межевой план земельного участка — мы рассказали .

Для возведения частного дома необязательно иметь землю в собственности. Нужный участок можно арендовать. Как в 2019 году взять в аренду землю под строительство жилого частного дома?

Строительство своего дома требует значительных затрат. В немалую сумму обходится приобретение земельного участка.

Но расходы уменьшатся, если арендовать у государства землю под ИЖС. Как взять землю в аренду под строительство дома в 2019 году?

Что нужно знать

В 2015 году был изменен порядок получения участков, предназначенных для строительства. с этого времени участки выделяются из земель, принадлежащих государству или муниципалитету.

Решение о выделении земли под строительство принимают уполномоченные органы администрации по месту обращения.

Получить в аренду участок под строительство частного дома могут физические лица, являющиеся гражданами России, не имеющие гражданства и обладающими гражданством иного государства.

Прежде условия предоставления участков были более строгими. Но большое количество пустующих земель способствовало упрощению требований.

Так необязательной теперь является регистрация по месту аренды земли. После получения участка нужно как можно скорее начать строительство.

Если в течение трех лет дом не будет построен, то земля может быть изъята с прекращением договора аренды.

Соблюдение сроков позволит оформить участок в собственность посредством приватизации. Ранее некоторые граждане брали землю в аренду и возводили лишь фундамент.

Затем участок переоформлялся в собственность и продавался. Ныне в большинстве регионов требуют документы, свидетельствующие о вводе дома в эксплуатацию.

Только на этом условии допускается приватизация земли. Отдельные категории граждан могут рассчитывать на льготное предоставление участка под ИЖС.

В зависимости от категории льгот земля предоставляется на условиях аренды с последующей передачей в собственность или в бессрочное пользование.

Основные моменты

Из особенностей получения земли от государства для строительства дома нужно отметить возможность безвозмездной аренды.

Каждый субъект РФ самостоятельно определяет список категорий населений, которые вправе получать участок под ИЖС на льготных условиях.

Как правило, это:

• молодые специалисты, трудящиеся в сельской местности;
• многодетные семьи;
• инвалиды и т.д.

Порядок льготного получения земли необходимо узнавать в местной администрации. Если основания для безвозмездной аренды отсутствуют, то предоставление участка осуществляется на общих условиях, через аукционные торги.

В некоторых случаях местные органы власти могут самостоятельно выставлять на аукцион земельные участки, предоставляемые в аренду.

Но в большинстве случае гражданину придется самостоятельно найти подходящий участок, проверить возможность его аренды и обратиться в администрацию с заявлением об аренде выбранной земли.

Основные моменты касательно предоставления участок под ИЖС в аренду, это:

• соответствие разрешенной категории;
• постановка на кадастровый учет;
• наличие возможности подключения к необходимым коммуникациям.

Преимущества и недостатки

Аренда земли под строительство частного дома у государства привлекательна своей стоимостью. Размер арендной платы обычно определяется исходя из кадастровой стоимости в процентном соотношении.

Начальная арендная плата устанавливается администрацией в пределах 1,5-2% от стоимости по кадастру.

Конечно, в случае поведения аукциона сумма может и увеличиться. Но и в этом случае плата не сравнится с покупкой участка.

Преимущество арендных отношений с государством еще и в юридической «чистоте» сделок. Можно не беспокоиться, что объявятся третьи лица и заявят права требования на имущество.

Единственный риск потери земли заключается в невыполнении условий аренды и несоблюдении требований по использованию участка.

Среди недостатков можно выделить такие моменты:

Ограниченный срок аренды	В течение этого периода необходимо построить дом
Невозможность изменения вида разрешенного использования	То есть если земля арендована только под ИЖС, использовать ее иным образом не получится
Отсутствие преимущественного права	На заключение нового договора аренды

Относительно последнего пункта следует уточнить, что новый договор заключается через проведение торгов. Следовательно, существует риск, что участок будет отдан иному арендатору.

В случае строительства дома допускается исключение. Если объект не завершен, но зарегистрирован в официальном порядке, то договор может быть продлен на три года.

Действующие нормативы

О порядке и условиях аренды государственных и муниципальных земель сказано в ст.39.8 ЗК РФ, принятой на основании ФЗ № 171 от 23.06.2014.

Условия, на которых осуществляется аренда земли у государства под строительство дома, определяются в соответствии с гражданским и земельным законодательством, а также федеральными законами.

Относительно сроков аренды говорится, что для строительства земля предоставляется на срок от трех до десяти лет.

Для индивидуального жилищного строительства земля может предоставляться на срок до двадцати лет.

Договор аренды относительно участка с незавершенным объектом строительства заключается на период до трех лет с целью завершения строительства.

Как решаются споры о границе земельного участка в 2019 году смотрите в статье: спор о границах земельного участка.

Про подоходный налог при продаже дома с земельным участком, .

Нужно уточнить, что если на участке находится объект, принадлежащий гражданину на правах собственности, то земля может предоставляться в аренду на срок до сорока девяти лет.

Договор аренды земли, принадлежащей государству, заключается с победителем аукциона либо с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе.

Если арендатор является единственным претендентом на заключение арендного договора, то он вправе самостоятельно выбирать длительность аренды с учетом законодательных ограничений.

Аренда земли под строительство частного дома

Общее правило предоставления государственных земельных участков под частное строительство таково, что проведение торгов считается обязательным условием.

На основании обращения гражданина с просьбой об аренде конкретного участка местные органы власти принимают решение относительно возможности предоставления земли.

В этом случае следующим этапом становится подготовка к аукциону. Изначально в местных СМИ публикуется объявление о предстоящих торгах и принятии заявок на участие от всех желающих граждан.

Обязательно указывается месторасположение участка и его основные характеристики. В течение месяца принимаются заявки от претендентов.

Если никто более не заявил о своем желании арендовать землю, то договор аренды заключается с первым обратившимся гражданином.

Когда объявляется хотя бы еще одни кандидат, устраиваются торги. Уполномоченный орган устанавливает начальную сумму арендной платы и шаг увеличения.

Видео: как выбрать и купить земельный участок

Выигрывает тот, кто предложит большую цену. С ним и заключается договор аренды участка под ИЖС.

Правила проведения аукциона по продаже права аренды или покупки земельного участка установлены Постановлением Правительства № 808 от 11.11.2002.

Некоторый нюанс существует при аренде земель, предназначенных под ЛПХ. Если такой участок расположен в черте населенного пункта, то на нем можно выстроить частный дом.

Однако при подаче только одной заявки на участие в аукционе торги признаются несостоявшимися.

Но договор с единственным обратившимся гражданином не заключается. Потребуется повторное проведение торгов с участием хотя бы формального участника.

Какие нужны документы

Перечень документов, необходимых для оформления аренды участка под строительство, зависит от того, кем инициированы торги.

По закону инициатором может выступать муниципалитет или гражданин, желающий оформить арендные отношения.

В первом случае местные органы власти выставляют на аукцион уже готовые участки, состоящие на кадастровом учете. От кандидата потребуются такие документы, как:

• заявление с просьбой об оформлении аренды;
• документ, подтверждающий личность;
• квитанция о внесении задатка, дающего права на участие в торгах.

Документы принимаются в течение всего периода с момента размещения объявления о проведении аукциона, завершается прием за пять дней до даты торгов.

Если аукцион организуется на основании обращения гражданина, то от него потребуется подача заявления о проведении аукциона с целью получения права аренды (в заявлении указывается кадастровый номер выбранного участка).

Когда заявка подается в отношении участка, не состоящего на кадастровом учете, подавать нужно заявление о разрешении на формирование участка.

В такой ситуации заявитель должен самостоятельно осуществить работы по образованию нового участка и постановке его на учет в Кадастре.

На некоторых территориях (Москва, Санкт-Петербург) запрещено формирование земель гражданами.

Порядок обращения

Процедура обращения в местные органы власти с целью получения в аренду земли под ИЖС состоит из нескольких этапов в зависимости от обстоятельств.

Общий порядок действий таков:

Найти свободный участок земли	Используя публичную кадастровую карту Росреестра или план местности, полученный в администрации
Проверить отсутствие частного собственника в отношении участка	Категорию земли и вид ее разрешенного использования
Подать в администрацию заявление	О проверке наличия собственника
Если земля принадлежит государству/муниципалитету	Подается заявление о наличии препятствий для возведения дома
При отсутствии ограничений на ИЖС	Подать ходатайство о разрешении на строительство с приложением плана местности. Это станет основанием для подготовки к аукциону

Если выбранная земля не состоит на кадастровом учете, заявитель самостоятельно проводит работы по межеванию территории и постановке участка на кадастровый учет.

Только после этого земля может выставляться на торги. В случае победы иного претендента он обязан возместить расходы первоначального заявителя на оформление участка.

Если с правом выкупа

Арендованный у государства участок под ИЖС можно выкупить. Но условия выкупа будут зависеть от степени освоения земли.

Если арендатор построит дом на арендованной земле и оформит его в собственность до истечения срока аренды, то он получает преимущественное право выкупа.

Когда постройки на участке отсутствуют, то участок реализуется исключительно через торги. Первоначально арендатор подает в администрацию следующие документы:

• заявление о выкупе участка, предоставленного в аренду;
• договор аренды;
• правоподтверждающие документы на построенный дом;
• кадастровый паспорт участка;
• паспорт заявителя.

Далее по стандартной схеме проводятся торги. С лицом, предложившим наибольшую цену на аукционе, заключается договор купли-продажи земельного участка.

Выкуп земли у государств происходит по кадастровой стоимости, которой аналогична рыночная цена.

Наличие на арендованном участке строения, оформленного в собственность, не только исключает проведение торгов, но и уменьшает стоимость земли до 60% от кадастровой стоимости.

Как можно оформить в собственность

Если изначально участок арендовался у государства под строительство частного дома, то после завершения стройки можно оформить право собственности на землю.

Для этого необходимо подготовить и подать в администрацию населенного пункта пакет документов, состоящий из:

• заявления о выкупе земли по существующим объектом;
• правоподтверждающих документов на дом;
• договора аренды.

Для оформления права собственности на дом необходимо подать в Росреестр:

• акт о вводе объекта в эксплуатацию;
• договор аренды, свидетельствующий о возможности строительства дома;
• технический план строения;
• кадастровый паспорт.

Отказать в выкупе органы власти не вправе, если не нарушены условия аренды и все документы оформлены правильно.

Но если по истечении трех лет дом не достроен, то арендатору необходимо до завершения аренды подать заявление о продлении арендных правоотношений.

Предварительно нужно зарегистрировать в Росреестре объект незавершенного строительства. В противном случае участок изымается и реализуется на торгах.

Непосредственный арендатор вправе участвовать в аукционе, но не факт, что участок не приобретет иное лицо.

Образец заполнения договора

Особенности оформления договора аренды государственного или муниципального участка подробно отображены в ЗК РФ. Здесь указаны сроки, на которые может оформляться аренда земли под ИЖС.

Среди прочих обязательных условий в договоре обязательно указываются:

• данные арендатора;
• собственник земли (государство, муниципалитет);
• длительность аренды;
• размер арендной платы и порядок расчетов;
• вид разрешенного использования земли;
• целевое предназначение.

При заключении договора купли-продажи порядок оформления не отличается от обычной сделки. Точно также обязательно наличие существенных условий договора — описания предмета договора, его цены и указания участников сделки.

Как узнать график проведения капитального ремонта многоквартирных домов по закону узнайте из статьи:
график проведения капитального ремонта многоквартирных домов.

Как оформить участок земли в собственность, если нет хозяина, .

Про налог на дарение квартиры не родственнику в 2019 году, .

После заключения ДКП новый собственник обязан зарегистрировать в Росреестре переход права собственности.

В 2019 году получить землю от государства для строительства дома не слишком сложно. Основной риск в возможном появлении иных претендентов.

Но в этом случае ничего не мешает гражданину заняться поисками иного подходящего участка.

Может быть, аренда государственной земли для строительства займет много времени, но такой способ позволит существенно сэкономить на покупке земли.