Аренда у физического лица

Аренда недвижимости ооо у физического лица

Одновременно сообщаем, что данный Ответ выражает частное мнение налогового консультанта, имеет информационно-разъяснительный характер и не препятствует руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше Ответе. (Ответ подготовлен с использованием материалов СПС Консультант Плюс) Семинары все 19 апреля 2018г. состоится семинар «Изменения в договорном регулировании финансовых и связанных обязательств по правилам Федерального закона от 26.07.2017 № 212-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса РФ и отдельные законодательные акты»». Автор и ведущий семинара Васильев Артем Сергеевич, зам.

Директора Института частного права, доцент кафедры гражданского права УрГЮУ, к.ю.н. Подробнее…
Вопрос: Возникает ли у предприятия обязанность подавать сведения в налоговую инспекцию о выплаченных доходах физическому лицу? Должно ли предприятие удерживать и перечислять в бюджет подоходный налог с выплат в пользу физического лица? Ответ: На основании подп.4 п.1 ст.208 и п.1 ст.209 НК РФ, доходы физических лиц, полученные от сдачи в аренду имущества, являются объектом налогообложения по НДФЛ. Согласно п.1 ст.224 НК РФ такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%. Организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, облагаемые НДФЛ, признаются налоговыми агентами. Они обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму налога. Такие требования установлены в ст.226 НК РФ. Организация-арендатор удерживает начисленную сумму налога при фактической выплате арендной платы собственнику квартиры (основание — п.4 ст.226 НК РФ).

Специально для сайта www.4dk-audit.ru На практике возможны два основных варианта аренды квартиры для сотрудника:

1. Организация самостоятельно, в качестве арендатора, заключает договор аренды и самостоятельно производит уплату соответствующих арендных платежей.
2. Договор аренды заключается сотрудником, а организация компенсирует сотруднику соответствующие расходы на уплату арендных платежей.

Согласно представленному вопросу, Ваша организация использует первый вариант аренды квартиры. В этом случае у работника возникает налогооблагаемый доход в виде суммы оплачиваемой организацией арендной платы (ст. ст. 210, 211 НК РФ). Источником дохода является организация-работодатель, у неё возникают обязанности налогового агента по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет соответствующей суммы НДФЛ (ст. 226 НК РФ).

Например, компания учла в налоговых расходах затраты на ремонт арендованной у физлица квартиры, предназначенной для проживания иногороднего сотрудника. Если по условиям договора аренды расходы на ремонт помещения арендодатель не возмещает, то такие затраты арендатор учитывает при налогообложении прибыли (п.

2 ст. 260

НК РФ). При этом арендованное помещение должно быть амортизируемым имуществом. Минфин России в письме от 16.04.07 № 03-03-06/2/69 указал, что служебная квартира не является ОС и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода.

По мнению финансистов расходы на ремонт неамортизируемого имущества, арендованного у физлица, можно учесть в прочих налоговых расходах, связанных с производством и реализацией (ст. 264 НК РФ).

Стороны и существенные условия договора

Подобный документ составляется между двумя сторонами:

1. Арендодателем выступает собственник – частное лицо.
2. Арендатором является индивидуальный предприниматель или юридическое лицо (частная компания, общественное или религиозное объединение и т.п.). Компания направляет своего представителя – им может быть как сам директор, так и его представитель, действующий по доверенности.

При этом не стоит путать понятия «аренда» и «найм». По сути они означают одно и то же, однако в случае с наймом обеими сторонами являются частные граждане. Если же собственник подписывает соглашение с юридическим лицом или ИП, речь идет об аренде (иногда такие правоотношения также называют коммерческим наймом).

Мнение эксперта Саломатов Сергей Эксперт по недвижимости Образцы и примеры составления договора найма жилого помещения .

Среди существенных условий соглашения выделяют два:

1. Собственно предмет договора – т.е. какой именно объект передается в аренду (точный адрес, площадь, этаж, технические характеристики).
2. Цена (регулярный платеж, который выплачивается раз в месяц или с другой периодичностью).

Подобное соглашение заключается между сторонами в том случае, если юридическое лицо намерено использовать помещение:

• для коммерческих целей;
• для некоммерческих целей (например, благотворительная деятельность);
• для размещения своих сотрудников (проживание в командировке, во время работы на вахте и т.п.).

В образце договора аренды следует обязательно уточнить все возможные цели использования, поскольку жилое помещение можно эксплуатировать только в рамках конкретных видов деятельности.

Мнение эксперта Саломатов Сергей Эксперт по недвижимости Советуем ознакомиться с материалом о том как правильно заключить договор о безвозмездном пользовании жилым помещением — .

Образец договора 2018 и инструкция по его составлению

Единых образцов этого документа не существует, но на практике принято отражать в нем все общепринятые разделы (стороны, предмет, ответственность каждой стороны, ее права и обязанности и т. п.).

Преамбула и предмет

Стороны описывают дату, место составления договора, а также свое данные:

• ФИО, паспортные данные;
• реквизиты Устава юридического лица и доверенности (если фирму представляет не директор, а сотрудник).

В предмете подробно описывается адрес и характеристики квартиры. Также в этом пункте необходимо обязательно сослаться на свидетельство о собственности, на основании которого объект принадлежит частному лицу. Предполагается, что на момент подписания соглашения стороны ознакомились с оригинальными документами на квартиру, паспортами друг друга, учредительными документами компании и убедились в их подлинности.

Размер и порядок оплаты

Поскольку помещение предоставляется в пользование частной компании, принято указывать не только общий размер ежемесячного платежа, но и плату за 1 квадратный метр. Отдельно прописываются такие пункты:

• входят ли в указанную сумму коммунальные услуги или нет;
• входит ли в эту сумму НДФЛ или нет (подробнее – в соответствующем разделе);
• как часто может меняться размер платежа (обычно не чаща раза в год);
• каков порядок проведения платежей – наличными или банковским переводом (с указанием реквизитов счета и ФИО получателя).

Права и обязанности сторон

Это наиболее важный пункт с точки зрения разделения ответственности арендатора и арендодателя. В кратком виде права и обязанности описаны в таблице.

	права	обязанности
арендатор	использовать помещение по назначению; использовать находящееся в помещении имущество; в случае необходимости требовать от собственника проведения ремонта или компенсации понесенных затрат; производить ремонт своими силами только с согласия владельца; сдавать помещение в субаренду только с согласия владельца.	вносить ежемесячный платеж не позднее установленного срока; оплачивать все коммунальные услуги не позднее определенного срока; не использовать помещение в целях, не предусмотренных текстом соглашения; бережно относиться к имуществу.
арендодатель	посещать квартиру раз в месяц (или с другой периодичностью); требовать поддержание порядка, отсутствия загрязнений; контролировать состояние квартиры и его использование только по целевому назначению; требовать досрочного внесения арендной платы, если арендатор нарушил заранее оговоренные условия договора.	гарантировать юридическую чистоту объекта (отсутствие обременений, залога, ареста, притязаний третьих лиц); гарантировать надлежащее состояние помещения и оборудования в нем, отсутствие дефектов; передать квартиру и имущество в ней (ключи) в установленный срок; производить текущий или капитальный ремонт за свой счет с установленной периодичностью; заблаговременно уведомлять о своем посещении помещения.

Срок аренды, порядок изменения и расторжения договора

Срок определяется как конкретная дата или же не определяется совсем. Пункт об изменении и возможном расторжении договора следует прописать особенно подробно – стороны должны указать порядок расторжения, а также список возможных причин.

Ответственность сторон и заключительные разделы

Арендатору и арендодателю также следует прописать ответственность за использование самой квартиры и имущества, находящегося в ней: кто компенсирует возможные убытки, как они будут оцениваться. Ответственность предусматривается и за просрочку ежемесячного платежа – заранее устанавливается процент от суммы, который будет начисляться ежедневно. Прочие разделы составляются аналогично тому, как это делается в других гражданских договорах.

Мнение эксперта Саломатов Сергей Эксперт по недвижимости К договору в обязательном порядке составляется и акт, который подтверждает факт передачи имущества. Если в квартире есть мебель, бытовая техника и другие ценные вещи, они перечисляются отдельным перечнем с указанием названия, состояния и характеристик.

Обязательна ли регистрация договора

Как и в случае обычного договора найма, регистрация договора аренды не является обязательной в 2 случаях:

• срок договора не оговорен (т.е. фактически соглашение является бессрочным, пока одна сторона не инициирует его расторжение);
• срок договора менее 12 месяцев.

Соответственно, если документ подписан, например, на 1,5 года, процедура регистрации обязательна. Она проводится в отделении Росреестра или в любом офисе МФЦ (центры по оказанию госуслуг гражданам и юридическим лицам). С собой необходимо взять те же документы, которые описаны в тексте договора.

За регистрацию необходимо оплатить госпошлину (2000 рублей с собственника и 22000 рублей с юридического лица). На практике распространено явление, когда соглашение заключается на максимально возможный срок без регистрации – т.е. на 11 полных месяцев. Затем стороны подписывают новый договор или продлевают действие предыдущего путем подписания дополнительного соглашения.

Мнение эксперта Озерова Марина Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам Договор аренды с юридическим лицом может быть заключен исключительно в письменной форме – иначе сделка признается недействительной.

Кто оплачивает налоги

По общему правилу налог с дохода за сдачу квартиры в аренду должен оплачивать сам собственник. Однако в данном случае НДФЛ оплачивает организация. На практике компании могут уклоняться от этой процедуры, однако в договоре сумму налога следует учесть в обязательном порядке. Ее прописывают в пункте о ежемесячном платеже: НДФЛ должен быть включен в этот налог (13% для российских компаний и 30% для зарубежных).

Мнение эксперта Озерова Марина Юрист, специализация наследственные, семейные, жилищные делам О том чем грозит сдача квартиры без уплаты налогов мы подробно .

Важно иметь в виду, что собственнику на руки достается ежемесячная сумма за вычетом этого налога. Поэтому предпочтительно указать и общую цену, и размер налога, и разницу. В любом случае физическое лицо не платит никаких налогов – это обязанность организации, т.е. арендатора.

Таким образом, в договоре аренды квартиры между частным и юридическим лицом есть несколько особенностей. Поскольку в большинстве случаев предполагается коммерческое использование помещение, собственнику нужно очень внимательно составить текст и предвидеть возможные риски. Если соответствующего опыта недостаточно, предпочтительно обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Аренда имущества у физического лица: налогообложение платежей

При сдаче имущества во временное пользование организация и физическое лицо заключают договор аренды, который является договором гражданско-правового характера. Подпунктом 1 п.1 ст.161 ГК РФ установлено, что такой договор аренды в обязательном порядке должен быть заключен в письменной форме. Связано это с тем, что одной из сторон договора, точнее — арендатором, является юридическое лицо. В качестве же арендодателя выступает физическое лицо, которое может быть как зарегистрировано, так не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя (ст.18, п.1 ст.23 ГК РФ).

В договоре аренды помимо прав и обязанностей сторон указываются наименование объекта, срок аренды, сумма арендной платы, а также способы и сроки ее уплаты.

Согласно ГК РФ объектами аренды имущества у физического лица могут выступать здания, сооружения, транспортные средства. Причем в отношении последних ГК РФ предусмотрено два вида договоров:

аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (договор аренды транспортного средства с экипажем);

аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (договор аренды транспортного средства без экипажа).

Сразу же следует отметить, что при аренде имущества организация-арендатор не принимает на баланс объект, а лишь учитывает его на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». При этом суммы арендной платы она относит на свои расходы в соответствии с ПБУ 10/99 «Расходы организации».

Пример 1. ООО «Вариант» заключило договор аренды автомобиля с Ивановым С.В. Стоимость арендованного имущества 60 000 руб. Сумма арендных платежей за месяц составляет 7000 руб.

В соответствии с этим бухгалтер ООО «Вариант» должен произвести следующие записи:

Дебет 001 — 60 000 руб. — принят в аренду автомобиль,

Дебет 20, Кредит 76 — 7000 руб. — начислена арендная плата за текущий месяц.

Организация помимо арендатора может одновременно выступать и в качестве работодателя по отношению к физическому лицу. Тогда отражение начислений арендных платежей будет выглядеть несколько иначе.

Пример 2. ООО «Форест» арендует автомобиль у Галкина В.А., который одновременно является сотрудником данной организации и состоит в штате в должности водителя. Сумма арендной платы составляет 6000 руб.

Тогда начисление арендных платежей в бухгалтерском учете будет отражено следующим образом:

Дебет 20, Кредит 73 — 6000 руб. — начислены арендные платежи за месяц.

Выплата арендной платы может осуществляться по безналичному расчету посредством перечисления денежных средств на лицевой счет физического лица. Если физическое лицо является работником организации, то возможна оплата аренды за наличный расчет.

Пример 3. По договору ООО «Форест» ежемесячно перечисляет арендные платежи за аренду автомобиля Сидорову И.В. в сумме 5000 руб. Срок оплаты — до 25 числа текущего месяца. ООО «Форест» осуществило платеж 22 декабря 2003 г., перечислив его на лицевой счет Сидорову И.В.

Это будет отражено следующим образом:

Дебет 76, Кредит 51 — 5000 руб. — перечислен арендный платеж за декабрь 2003 г. на лицевой счет Сидорова И.В.

Если бы Сидоров И.В. был сотрудником данной организации и арендная плата производилась бы ему за наличный расчет, то в бухгалтерском учете это было бы отражено следующим образом:

Дебет 73, Кредит 50 — 5000 руб. — оплачена аренда Сидорову И.В. через кассу организации.

Независимо от того, является ли физическое лицо работником организации-арендатора, средства от сдачи в аренду имущества признаются доходом, полученным от источника в Российской Федерации, и, следовательно, облагаются НДФЛ (ст.209, пп.4 п.1 ст.208 НК РФ). Согласно ст.224 НК РФ исчисление налога производится по ставке 13%. Однако сам порядок исчисления и уплаты НДФЛ определяется прежде всего тем, является ли физическое лицо индивидуальным предпринимателем или нет.

Если арендодателем является индивидуальный предприниматель, то согласно пп.1 п.1 ст.227 НК РФ он должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с арендных платежей. Во избежание повторного начисления налога организацией предпринимателю следует представить арендатору документ, подтверждающий регистрацию физического лица в качестве индивидуального предпринимателя и постановку на учет в налоговом органе. Исчисленная и подлежащая уплате в бюджет общая сумма налога отражается в налоговой декларации, которая должна быть представлена индивидуальным предпринимателем в налоговый орган по месту учета не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Если арендодатель не выступает в качестве предпринимателя без образования юридического лица, то исчисление и уплата налога производятся организацией-арендатором. В этом случае физическое лицо признается плательщиком НДФЛ (ст.207 НК РФ), а организация выступает в качестве налогового агента (пп.2 п.1 ст.226 НК РФ).

Тот факт, что исчисление и удержание НДФЛ производятся организацией самостоятельно непосредственно из арендной платы, может стать результатом несоответствия арендных платежей, фактически уплачиваемых арендодателю и предусмотренных договором аренды. Чтобы подобного расхождения не возникало, в договоре должно быть указано, что оплата аренды осуществляется за вычетом НДФЛ, удерживаемого организацией.

Следует также отметить, что в соответствии с п.5 ст.226 НК РФ организация удерживает начисленную сумму налога при фактической выплате арендного платежа. Кроме того, организация также обязана перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода. Если же организация осуществляет арендный платеж по безналичному расчету, то оплата налога производится не позднее дня перечисления дохода со счета организации на лицевой счет физического лица.

Пример 4. ООО «Престиж» заключило договор аренды квартиры с Рыжовым К.Н. Сумма арендного платежа составляет 20 000 руб. в месяц. Оплата платежа осуществляется до 20 числа текущего месяца на лицевой счет Рыжова К.Н.

ООО «Престиж» произвело арендный платеж 19 декабря 2003 г. Одновременно с этим ООО «Престиж» начислило, удержало и оплатило НДФЛ с арендного платежа.

Поэтому 19 декабря 2003 г. в бухгалтерском учете были сделаны следующие записи:

Дебет 20, Кредит 76 — 20 000 руб. — начислен арендный платеж за декабрь 2003 г.,

Дебет 76, Кредит 68, субсчет «Налог на доходы физических лиц» — 2600 руб. — начислен налог на доходы физических лиц (20 000 руб. х 13%),

Дебет 76, Кредит 51 — 17 400 руб. — перечислен арендный платеж на лицевой счет Рыжова К.Н. (20 000 руб. — 2600 руб.),

Дебет 68, субсчет «Налог на доходы физических лиц», Кредит 51 — 2600 руб. — перечислен налог на доходы физических лиц, исчисленный с арендного платежа.

По окончании календарного года организация обязана представить в налоговую инспекцию справку о доходах физического лица по форме 2-НДФЛ, где должна указать (помимо индивидуальных сведений) суммы начисленных доходов физическому лицу, а также размер налога, исчисленный и уплаченный организацией.

В случае аренды имущества у физического лица у организации имеется возможность принять расходы по выплате арендной платы физическому лицу в целях налогообложения прибыли. Согласно пп.10 п.1 ст.264 НК РФ арендные платежи включены в перечень прочих расходов, связанных с производством и реализацией, и они не приведены в списке расходов, не учитываемых в целях налогообложения по ст.270 НК РФ. Таким образом, организация имеет право принять арендные платежи при уменьшении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Однако нужно учесть, что арендные платежи должны быть документально подтверждены и обоснованы (п.1 ст.252 НК РФ). Под обоснованными расходами понимают экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. К документально же подтвержденным расходам относят затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации. В данном случае к ним можно отнести договор аренды, акт приемки-передачи имущества и иные документы, подтверждающие аренду.

Кроме того, организация-арендатор сама несет расходы по содержанию и эксплуатации имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды (ст.616 ГК РФ). К таким расходам, в частности, могут быть отнесены коммунальные услуги и услуги связи при аренде помещений, затраты на приобретение ГСМ и других расходуемых материалов по договору аренды транспортного средства. Указанные затраты организации могут быть также отнесены к прочим расходам в целях налогообложения прибыли при условии их документального подтверждения и экономической обоснованности.

Так, подтверждением расходов на содержание транспортного средства организацией могут являться:

путевые листы с маршрутом следования;

приказы, устанавливающие режим работы автомобиля;

чеки от АЗС на приобретение ГСМ.

Что касается ЕСН, то объектом обложения ЕСН признаются выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг, а также по авторским договорам (п.1 ст.236 НК РФ). Однако не относятся к объекту налогообложения выплаты, произведенные в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав).

Принимая во внимание, что согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель передает имущество за плату во временное пользование и/или владение и объектом договора не является выполнение работ или оказание услуг, арендные платежи по договору аренды не облагаются ЕСН.

В соответствии со ст.632 ГК РФ по такому договору аренды арендодатель не только передает за плату во временное пользование транспортное средство, но и оказывает услуги по управлению этим средством и его технической эксплуатации, которые фактически являются вознаграждением по договору гражданско-правового характера, а следовательно, облагаются ЕСН.

В этом случае необходимо учитывать, что:

если договор аренды транспортного средства к экипажем заключен с арендодателем — индивидуальным предпринимателем, то у организации не возникает обязанностей по исчислению и уплате ЕСН, так как предприниматель является самостоятельным плательщиком ЕСН;

если физическое лицо не выступает в качестве индивидуального предпринимателя, то организация должна сама рассчитать и удержать налог с сумм вознаграждения за оказанные услуги.

По договору оплата таких услуг может включаться в арендные платежи либо возмещаться сверх них. В зависимости от этого организация имеет право относить такие расходы к прочим расходам организации, если услуги по управлению и технической эксплуатации включены в арендную плату, либо включать затраты по управлению и технической эксплуатации в состав расходов на оплату труда, если вознаграждение возмещается сверх платы за аренду транспортного средства.

Во время эксплуатации арендуемого имущества возможно проведение текущего и капитального ремонта. Здесь важны вопросы:

возможно ли включать затраты по ремонту арендуемого имущества в расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли организации;

являются ли такие затраты доходами физического лица — арендодателя и облагаются ли они НДФЛ.

Согласно ст.616 ГК РФ обязанности по осуществлению капитального ремонта возлагаются на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Организация же обязана производить за свой счет текущий ремонт (если иное не предусмотрено законом или договором аренды), поддерживая тем самым имущество в исправном состоянии. Поэтому расходы, связанные с проведением такого ремонта, не являются доходом физического лица и, следовательно, не облагаются НДФЛ. Однако текущей ремонт может быть направлен и на улучшение, модернизацию арендуемого объекта, что приводит к улучшению ранее существовавших показателей функционирования. Такие улучшения независимо от того, отделимы они от объекта или нет, признаются собственностью арендодателя, а значит, облагаются НДФЛ.

Расходы на ремонт независимо от того, направлен ли он на поддержание имущества в исправном состоянии или на улучшение объекта, могут быть отнесены организацией-арендатором на прочие расходы, связанные с производством и реализацией (пп.2 п.1 ст.253 НК РФ).

М.Шубенко

Эксперт

ООО «ПроАудит»

Налог на имущество организаций: старый налог с новыми нормами

Изменения к правилам ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость