Зона регулирования застройки

Статья 56. Границы и режимы использования зоны регулирования застройки объектов культурного наследия

Статья 56. Границы и режимы использования зоны регулирования застройки объектов культурного наследия

Зона регулирования застройки является территорией, в пределах которой устанавливается регламент использования земель, виды разрешенного использования земель, регламент, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений и предельные параметры разрешенного строительства. Зона регулирования застройки устанавливает ограничения на строительство всех видов и обеспечивает сохранение общей композиционной роли памятника в городском ландшафте и характерные панорамы. Регламент градостроительного регулирования застройки реализуется методами реконструкции и нового строительства с регулированием разрешенных видов использования земельных участков в пределах зон регулирования застройки, регулирования высотных и габаритных параметров, характера завершения и типа покрытия объектов капитального строительства в секторах обзора и лучах видимости памятников. Градостроительный регламент в отношении зоны регулирования застройки определяет параметры нового строительства и реконструкции на основе историко-культурных исследований и визуально-пространственного анализа, предусматривает сохранение характерных исторических панорам и визуального бассейна памятника, а также соблюдение общего композиционно-масштабного соответствия новых зданий и сооружений характеру сложившихся исторических ансамблей городских улиц и площадей.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 26 апреля 2008 г. N 315 «Об утверждении положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» режим использования земель и градостроительный регламент в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются с учетом следующих требований:

а) ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;

б) ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;

в) сохранение исторически сложившихся границ земельных участков, в том числе ограничение их изменения при проведении землеустройства, а также разделения земельных участков;

г) обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;

д) ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе запрет или ограничение размещения рекламы, вывесок, построек и объектов (автостоянок, временных построек, киосков, навесов и т.п.), а также регулирование проведения работ по озеленению;

е) обеспечение пожарной безопасности объекта культурного наследия и его защиты от динамических воздействий;

ж) сохранение гидрогеологических и экологических условий, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия;

з) обеспечение сохранности всех исторически ценных градоформирующих объектов;

и) иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия.

Регулировать застройку города теперь будет закон (видео)

Закон имеет очень длинное название — «О границах зон охраны объектов культурного наследия и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в закон «О генеральном плане и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».

Суть закона

Как пояснила Вера Дементьева, в документе прописываются правила игры в пределах охранных зон, регламентируются все виды хозяйственной и строительной деятельности в их пределах. Выделено три основных режима охраны – «Охранная зона» (ОЗ), «Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности» (ЗРЗ) и «Зона охраняемого ландшафта». Зоны делятся на подзоны, пишет ИА «Росбалт».

Так, в «Охранной зоне» выделены две подзоны: ОЗ-1 и ОЗ-2. Принципиального отличия между ними нет. Просто ОЗ-2 — это соответствующие памятники, оказавшиеся вне первой подзоны: ансамбль Елагина острова – церковь Благовещения – буддийский храм, а также комплекс Александро-Невской лавры, Смольного собора, Сампсониевского собора и т.д. Всего 8 таких «отщепенцев». На территорию ОЗ распространены самые строгие режимы охраны. Тут запрещено строительство — за исключением воссоздания утраченных объектов (если за это высказались эксперты).

«Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности» включает три подзоны: ЗРЗ-1, ЗРЗ-2 и ЗРЗ-3. Так ЗРЗ-1 представляет собой территорию, которая осталось за бортом ОЗ от «Объединенной охранной зоны» 1988 года (а это 2/3 от ООЗ!). Над нею продолжает тяготеть достаточно жесткий режим охраны, хотя здесь уже разрешено строительство. Охранные режимы ЗРЗ-2 и ЗРЗ-3 фактически сведены к высотному регламенту. Здесь допускается подземное строительство.

«Зона охраняемого ландшафта» распространяется на пригороды Петербурга.

«В застройке исторического центра виноваты «лакуны»

В пределах всех зон (ОЗ, ЗРЗ и ЗОЛ) запрещен снос исторических зданий (постройки до 1917 года). Он разрешен только в случае неотвратимости аварийности. В проекте появляется такое понятие, как «диссонирующая застройка». Под охрану попадают «исторический планировочный каркас» (система дорог, улиц, набережных и площадей), «исторические градоформирующие объекты» (планировка, природный ландшафт, археологический слой, масштаб застройки и т.д.).

Разработчики проекта отказались от термина «лакуны». По словам Дементьевой, практика введения этого понятия (в конце 1980-х годов) привела к радикальной застройке исторического центра.

Основной плюс этого документа — теперь любой застройщик будет заранее знать, где, что и как можно строить. Этот процесс не будет зависеть от воли того или иного чиновника, заявила Валентина Матвиенко. «Будем жить не по понятиям, наконец, а по законам. Да, документ будет очень многим неудобен, но мы идем на жесткие ограничения, осознавая свою миссию перед мировой общественностью», — заявила губернатор.

Чиновники утверждают, что документ прошел согласование в Росхоранкультуре, в ВООПИиКе и в Совете по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга.

РЕПОРТАЖ НТВ-ПЕТЕРБУРГ

Поправки экспертов учитывать не спешат

Между тем, у экспертов ВООПИиК есть принципиальные поправки к документу, которые чиновники не торопятся учесть.

Как пояснил заместитель председателя петербургского отделения ВООПИиК Александр Кононов, эксперты настаивают на том, чтобы в случае сноса любое историческое здание восстанавливалось полностью. Тогда у инвесторов не будет соблазна их «нечаянно» заваливать. В сегодняшнем варианте закона это положение распространяется только на здания, расположенные в «Охранной зоне», а в «Зоне регулируемой застройки» достаточно восстановить только лицевые фасады.

Также члены ВООПИиК требуют при реконструкции сохранять геометрию, масштаб, облик и планировочную структуру всей исторической застройки, а не только той ее части, которая расположена на открытых пространствах (как это прописано в проекте).

Кроме того, эксперты выступают за сохранение исторического межевания. В предлагаемом варианте закона даже в ОЗ выделены всего лишь базовые кварталы, где не допускается перекраивание земельных участков.

Несмотря ни на что специалисты надеются, что законопроект остановит процесс разрушения исторических панорам. Такое мнение высказал заместитель директора НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик. Эксперт предложил после принятия закона проинспектировать все реализуемые высотные проекты, включая уже принятые, на предмет соответствия высоты этому закону. По его мнению, это остановит негативный процесс разрушения исторических панорам. Никто из чиновников не отреагировал на это предложение.

II. Зона строгого регулирования застройки и хозяйственной деятельности (участки ЗСРЗ-1, ЗСРЗ-2, ЗСРЗ-3, ЗСРЗ-4)

II. Зона строгого регулирования застройки и хозяйственной

деятельности (участки ЗСРЗ-1, ЗСРЗ-2, ЗСРЗ-3, ЗСРЗ-4)

3. Разрешается:

3.1. компенсационное строительство в целях регенерации исторической градостроительной среды, производимое на местах утраченных объектов в их исторически существовавших параметрах и строительных материалах на основе историко-архивных исследований;

3.2. капитальный ремонт исторически и архитектурно ценных градоформирующих объектов без изменения их объемно-пространственных параметров и характеристик, реконструкция и ремонт исторически и архитектурно ценных объектов, а также объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия, на основе историко-архивных исследований;

3.3. ремонт и реконструкция объектов капитального строительства в существующих объемно-планировочных параметрах;

3.4. реконструкция объектов капитального строительства или их частей, не соответствующих типологическим, планировочным, масштабным параметрам, определенным п. 3.5 и 3.6 данного раздела;

3.5. строительство жилых и общественных зданий с высотными параметрами не выше 7,5 м от существующей поверхности земли до конька кровли, протяженностью по главному фасаду не более 12 м, по боковому фасаду не более 20 м (тип строительства — дом «брусом»). Остекление не более 20 процентов от площади фасада, форма кровли — двускатная, вальмовая, угол наклона кровли — не более 35 градусов, использование традиционных для данной местности строительных и отделочных материалов (дерево, естественный камень или кирпич в цокольной части, кровельное железо) и колористических решений (натуральные цвета строительных материалов или окраска в неяркие оттенки серого, коричневого, охристого, зеленого, голубого, белого цветов; крыши серые, зеленые или сурик). Процент застройки не более 20 процентов от площади участка;

3.6. возведение одноэтажных хозяйственных построек: бани, сараи, дровяники, амбары, гаражи (в глубине участка или на линии застройки по улице, но не выступая за линию застройки) с высотными параметрами не выше 3 м от существующего уровня земли до карниза и не более 5 м до конька кровли. Остекление не более 20 процентов площади фасада. Размер объекта в плане не более 4 x 7,5 м. Плотность застройки не более 5 процентов от площади участка;

3.7. сохранение исторически сложившихся линий застройки и красных линий, а также границ земельных участков, в том числе ограничение их изменения при проведении землеустройства, а также разделении земельных участков;

3.8. устройство ограждений земельных участков с просветами не менее 50 процентов поверхности, высотой не более 1,5 м; по фронтальным границам земельных участков перед жилыми домами (палисадниками) устройство исключительно прозрачных ограждений с просветами не менее 50 процентов поверхности, высотой не более 1,2 м;

3.9. использование отведенных земельных участков в качестве жилой зоны с правом ведения личного подсобного хозяйства, под музейно-экспозиционные функции, прием и обслуживание посетителей «Ансамбля Ферапонтова монастыря» и туристов, а также для размещения объектов торговли, коммунально-бытового обслуживания и жизнеобеспечения населения;

3.10. размещение на фасадах зданий вывесок размерами не более 0,6 x 2 м, информационных и рекламных объявлений размерами не более 0,6 x 0,8 м;

3.11. размещение торговых киосков и павильонов размерами в плане не более 2,5 x 3,5 м и высотой не более 2,5 м, павильонов автобусных остановок длиной не более 4 м и высотой не более 2,5 м, а также информационных стендов размерами не более 0,6 x 0,8 м и высотой от уровня земли не более 2 м;

3.12. благоустройство территорий, в том числе территорий общего пользования в границах красных линий; организация рекреационных зон в целях оптимального восприятия «Ансамбля Ферапонтова монастыря» в его историческом и природном окружении;

3.13. сохранение и восстановление особенностей рельефа, гидрографии, старовозрастных и ценных в ландшафтно-эстетическом отношении насаждений;

3.14. использование исторических аналогов в дизайне элементов благоустройства;

3.15. ландшафтные рубки насаждений, ухудшающих условия обзора памятника, в том числе «вторичных» лесных массивов;

3.16. размещение и оборудование элементов инфраструктуры обслуживания посетителей «Ансамбля Ферапонтова монастыря» и туристов, в том числе санитарно-гигиенических сооружений и автостоянок;

3.17. прокладка в границах территорий общего пользования подземных инженерных коммуникаций;

3.18. устройство гостевых парковок перед жилыми домами объемом не более 2-х машиномест, а также парковок перед объектами обслуживания и коммерческого использования объемом не более 5 машиномест;

3.19. расширение проезжих частей в пределах улиц без изменения красных линий, при условии отсутствия негативного воздействия на объекты культурного наследия и ценную застройку;

4. Запрещается:

4.1. снос объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия (в течение установленного действующим законодательством срока, необходимого для принятия решения о включении таких объектов в перечень выявленных объектов культурного наследия либо об отказе о их включении), а также исторически ценных градоформирующих объектов;

4.2. размещение производственных объектов;

4.3. устройство на объектах капитального строительства кровель с переломами скатов, применение металлопластиковой профилированной черепицы, пластикового сайдинга в облицовке фасадов, зеркального и тонированного остекления, витражного остекления (за исключением веранд), а также применение ярких (фиолетовый, бирюзовый, желтый, оранжевый, красный, синий) цветов и контрастных цветовых сочетаний при покраске фасадов и кровель объектов капитального строительства, киосков, торговых павильонов и автобусных остановок, элементов уличного дизайна;

4.4. изменение исторически сложившихся линий застройки и красных линий, а также изменение исторически сложившихся границ земельных участков;

4.5. установка глухих (непрозрачных) ограждений по фронтальным границам земельных участков перед домами (палисадниками), а также ограждений по линиям застройки между домами, выполненных из профнастила, кирпича, бетонных панелей или блоков;

4.6. размещение жилых и хозяйственных строений, в том числе гаражей, на земельных участках со стороны улиц перед линией застройки (палисадниках перед жилыми домами);

4.7. прокладка воздушных высоковольтных линий электропередачи и наземных инженерных сетей;

4.8. размещение инженерно-технических и хозяйственных объектов башенного типа (водонапорные башни, зернохранилища, элеваторы и подобное), а также вышек сотовой связи;

4.9. размещение спутниковых устройств и кондиционеров на уличных фасадах зданий;

4.10. размещение баннеров, в том числе на фасадах зданий, а также перетяжек над улицами и неоновой рекламы;

4.11. изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения на другие виды, в том числе под застройку и дачное хозяйство, а также коллективное садоводство;

4.12. размещение на землях сельскохозяйственного назначения древесных насаждений (в том числе плодовых садов и лесополос), а также устройство парников, теплиц, установка глухих оград;

4.13. размещение в прибрежных защитных полосах озер Бородаевское и Ильинское объектов капитального строительства, а также планировочное изменение абриса береговых линий озер в границах участков зоны;

4.14. создание в акваториях озер насыпей, дамб и островов, а также размещение плавучих дебаркадеров и платформ на сваях, установка лодочных сараев на берегах озер;

4.15. осуществление мероприятий, приводящих к изменению гидрологического режима озер Бородаевское и Ильинское, создающих потенциальную угрозу заболачивания и/или развития эрозионных процессов;

4.16. размещение скверов с густой растительностью высотой более 10 м.

Решение от 10 апреля 2015 года № 7-3303/2015

Российская Федерация Принято Московским городским судом

1. Судья Аверченко Е.А. Дело № 7-3303
2. РЕШЕНИЕ
3. 10 апреля 2014 года г. Москва
4. Судья Московского городского суда Лукьянченко В.В.,
5. с участием представителей Департамента культурного наследия города Москвы (Москомнаследие) ***ой С.А., ***й М.А., представителя ООО «Компания Миретта» ***ой Е.В.
6. рассмотрев в открытом судебном заседании дело об административном правонарушении по жалобе представителя ООО «Компания Миретта» ***ой Е.В. на постановление судьи Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 23 декабря 2014 года, которым ООО «Компания Миретта» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ, ему назначено наказание в виде административного штрафа в размере 200 000 рублей,

7. Установил:

8. 27 августа 2014 года главным инспектором территориального контроля Мосгорнаследие возбуждено дело об административном правонарушении и назначено административное расследование по факту допущенных ООО «Компания Миретта» нарушений обязательных требований законодательства Российской Федерации и города Москвы в области соблюдения ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, а именно произведен полный демонтаж объекта без сохранения его главного фасада, расположенного в границах охранной зоны строгого регулирования застройки № 001 и зоны охраняемого культурного слоя № 011 по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 22 без разрешения на полный снос здания Комиссии при Правительстве Москвы по рассмотрению вопросов осуществления градостроительной деятельности в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия.
9. 27 октября 2014 года заведующим сектором административного производства Инспекции по контролю соблюдения законодательства в области государственной охраны объектов культурного наследия составлен протокол N 16-141 АД 2014 об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ в отношении ООО «Компания Миретта».
10. Дело об административном правонарушении передано на рассмотрение в Замоскворецкий районный суд г. Москвы, судьей которого вынесено вышеуказанное постановление.
11. В жалобе, поданной на постановление судьи Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 23 декабря 2014 года, представитель ООО «Компания Миретта» ***а Е.В. ставит вопрос об отмене судебного акта и прекращении производства по делу.
12. В обоснование данной позиции указывает на то, что ООО «Компания Миретта» не было уведомлено о времени и месте рассмотрения дела в суде первой инстанции; ссылается на отсутствие доказательств того, что ООО «Компания Миретта» является заказчиком работ по сносу здания по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 22; в действиях ООО «Компания Миретта» отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.13 КоАП РФ; суд в постановлении в отношении ООО «Компания Миретта» оценивает действия иного общества – ООО «ТСА».
13. В судебное заседание представитель ООО «Компания Миретта» ***а Е.В. явилась, доводы жалобы поддержала.
14. Проверив материалы дела, выслушав ***у Е.В., изучив доводы жалобы, допросив в качестве свидетелей представителей Департамента культурного наследия г. Москвы Чинову М.А., Серебрянникову С.А. пояснивших, что ООО «Компания Миретта» совершает незаконные действия, приводящие к разрушению и уничтожению объекта культурного наследия, оснований для отмены или изменения постановления судьи не усматриваю в связи со следующим.
15. Частью 1 ст. 7.13 КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение требований сохранения, использования и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, за исключением выявленных объектов культурного наследия, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия, за исключением выявленных объектов культурного наследия, либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, за исключением выявленных объектов культурного наследия.
16. Как следует из материалов дела, 22 августа 2014 г. Мосгорнаследием в рамках осуществления полномочий по контролю за соблюдением ограничений, установленных в зонах охраны объектов культурного наследия в целях фотофиксации и проверки информации, освещенной в средствах массовой информации о сносе здания по адресу: ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 22, расположенного в границах охранной зоны строгого регулирования застройки № 001 и зоны охраняемого культурного слоя № 011, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 7 июля 1998 г. № 545, произведен осмотр.
17. В ходе осмотра зафиксирован факт полного демонтажа объекта, по периметру строительной площадки размещен каркас, обтянутый фальш-фасадом.
18. Заказчиком работ является ООО «Компания Миретта», генподрядчиком — ООО «ТСА».
19. Рабочей группой Комиссии при Правительстве Москвы по рассмотрению вопросов осуществления градостроительной деятельности в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия (протокол от 28 ноября 2012 г. № 14) в полном сносе объекта отказано, одобрен проект реконструкции объекта, предусматривающий сохранение в реставрационном режиме главного фасада, выходящего на улицу 1-я Тверская-Ямская, а также разборку фасада со стороны улицы 2-я Тверская-Ямская методом алмазной резки с последующим восстановлением. Указанный проект реконструкции объекта согласован с Мосгорнаследием.
20. Суд первой инстанции, приходя к выводу о виновности ООО «Компания Миретта» в совершении вышеуказанных правонарушений, верно указал, что в связи с фактическим сносом объекта дальнейшее производство работ по его реконструкции не соответствует согласованной проектной документации. ООО «Компания Миретта», являясь заказчиком, зная об ограничениях, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, осуществило снос главного фасада здания по адресу: ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 22 (далее объект), расположенного в границах охранной зоны строгого регулирования застройки № 001 и зоны охраняемого культурного слоя № 011, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 7 июля 1998 г. № 545, вопреки протоколу заседания Рабочей группы Комиссии Правительства Москвы по вопросам градостроительства в зонах охраны объектов культурного наследия от 28 ноября 2012 г., согласно которому фасад объекта подлежал сохранению, то есть своим бездействием по непринятию мер по соблюдению ограничений, установленных в зонах охраны объектов культурного наследия совершило правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 7.13КоАПРФ.
21. Таким образом, в действиях ООО «Компания Миретта» судом обоснованно были выявлены нарушения обязательных требований законодательства в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, ответственность за которые предусмотрена ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ.
22. Факт совершения правонарушения и вина ООО «Компания Миретта» подтверждаются совокупностью исследованных судом доказательств, достоверность и допустимость которых сомнений не вызывает, а именно: протоколом № 16-141 АД 2014 об административном правонарушении от 27.10.2014 года, составленного надлежащим образом и в соответствии с требованиями действующего законодательства, актом осмотра от 22 августа 2014 г. № 157/2014 с фототаблицей; копией выписки и протокола заседания рабочей группы Комиссии при Правительстве Москвы от 28 ноября 2012 г.; протоколом об административном правонарушении от 27 октября 2014 г.; другими материалами дела.
23. Представленные доказательства обоснованно признаны судьей допустимыми и достоверными, так как они получены в соответствии с законом и не вызывают сомнений, а их совокупность является достаточной для разрешения дела по существу. Все доказательства оценены судьей по правилам ст. 26.11 КоАП РФ.
24. Согласно ч. 3 ст. 44 Конституции Российской Федерации каждый обязан заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры.
25. Отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Федеральным законом от 25 июня 2002 г., а также принимаемыми в соответствии с ним в пределах компетенции субъектов Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации в области государственной охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
26. В соответствии со ст. 34 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее — Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ) в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.
27. Охранная зона — территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.
28. В соответствии с ч. 3 ст. 8 Закона города Москвы от 9 июня 2004 г. № 40 «Об особом порядке регулирования градостроительной деятельности на исторических территориях города Москвы и на территориях зон охраны объектов культурного наследия в городе Москве» (далее — Закон города Москвы от 9 июня 2004 г. № 40) на территориях охранных зон строительство, реконструкция градостроительных объектов запрещаются, за исключением специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды, объекта культурного наследия в соответствии с законодательством, об объектах культурного наследия.
29. Согласно абз. 4, 5 и 7 Режимов содержания зон охраны памятников истории и культуры центральной части г. Москвы (в пределах Камер-Коллежского вала), утвержденных постановлением Правительства Москвы от 7 июля 1998 г. № 545, зона строгого регулирования застройки — часть городской территории, обеспечивающая охрану объектов градостроительного наследия: заповедных территорий и ценных фрагментов городского ландшафта, включения в состав объединенных охранных зон.
30. Зоне строгого регулирования застройки соответствует строгий режим градостроительного регулирования, устанавливающий ограничение на новое строительство и хозяйственную деятельность, предусматривающий сохранение, восстановление и обеспечение оптимального восприятия объектов градостроительного наследия — заповедных территорий, а также контактной ценной градостроительной среды в структуре городского ландшафта. Данный режим, ориентированный на преемственное развитие и возобновление целостности исторической части города, осуществляется с использованием методов реновации (сомасштабное новое строительство с учетом традиционных типологических характеристик застройки). Параметры строгого режима градостроительного регулирования, определяемые на основе историко-культурных исследований и визуально-пространственного анализа, предусматривают сохранение ценных исторических панорам и бассейнов видимости объектов культурного наследия, а также соблюдение общего композиционно-масштабного соответствия новых зданий и сооружений исторической застройке.
31. Зона регулирования застройки — часть городской территории, обеспечивающая охрану исторической части Москвы в целом (в пределах Камер-Коллежского вала), а также соответствующая ядрам догородской системы расселения (загородные усадьбы, села) и ценным градостроительным комплексам (ансамбли городских магистралей, комплексы застройки кварталов, группы кварталов). Зоне регулирования застройки соответствует режим градостроительного регулирования, который в основном распространяется на районы, утратившие историческую среду и видоизменные в советский и постсоветский периоды. Данный режим обеспечивает сохранение общей композиционной роли объектов культурного наследия в городском ландшафте и осуществляется методами реконструкции и нового строительства с регулированием высотных параметров проектируемых зданий в лучах видимости ценных градоформирующих объектов.
32. В соответствии с ч. 1 ст. 52 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ физические и юридические лица осуществляют право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, право пользования земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и право пользования выявленным объектом культурного наследия по своему усмотрению с учетом требований, установленных законом и иными нормативными правовыми актами, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде, а также не нарушает права и законные интересы других лиц.
33. В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 10 Закона города Москвы от 9 июня 2004 г. № 40, особый порядок рассмотрения, согласования, государственной экспертизы градостроительной и проектной документации для исторических территорий и для территорий зон охраны объектов культурного наследия включает согласование проектов указанной градостроительной и проектной документации с соответствующим органом исполнительной власти города Москвы, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.
34. Согласно ч. 6 ст. 10 Закона города Москвы от 9 июня 2004 г. № 40, генеральная схема, градостроительные регламенты особого вида, иная градостроительная документация, действие которой распространяется на исторические территории и на территории зон охраны объектов культурного наследия, акты разрешенного использования, проекты строительства, реконструкции градостроительных объектов на указанных территориях подлежат обязательному согласованию с органом исполнительной власти города Москвы, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия.
35. В соответствии с п. 2.1.4 Правил подготовки и производства земляных работ, обустройства и содержания строительных площадок в городе Москве, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 7 декабря 2004 г. № 857-1111, решения, связанные с вопросами сноса объектов капитального строительства в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия (за исключением объектов, подлежащих рассмотрению Городской комиссией по пресечению фактов самовольного строительства и окружными комиссиями по пресечению фактов самовольного строительства), принимаются Комиссией при Правительстве Москвы по рассмотрению вопросов осуществления градостроительной деятельности в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия только при наличии согласия собственника либо лица, осуществляющего полномочия собственника такого объекта.
36. Протокол заседания Комиссии при Правительстве Москвы по рассмотрению вопросов осуществления градостроительной деятельности в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия (выписка из протокола заседания Комиссии) действителен в течение одного года (в отношении объекта капитального строительства, являющегося жилым домом, — в течение двух лет) для оформления в установленном порядке Объединением административно-технических инспекций города Москвы ордера на снос соответствующего здания или сооружения, а также для выдачи Департаментом строительства города Москвы разрешения на перемещение отходов сноса.
37. Осуществление сноса объектов капитального строительства в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия с нарушениями положений настоящих Правил является несоблюдением ограничений, установленных в границах таких достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия, и влечет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.
38. Согласно п. 2.1 положения о Комиссии при Правительстве Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 4 октября 2011 г. № 475-ПП, обязательность рассмотрения Комиссией вопроса о сохранении либо сносе объектов капитального строительства в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия являются ограничения, установленные в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия.
39. Осуществление сноса Объекта без проектно-разрешительной документации, согласованной с органом, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, нарушает установленные законодательством ограничения, установленные в границах зон охраны объектов культурного наследия.
40. Из материалов дела следует, что ООО «Компания Миретта», являясь заказчиком работ на объекте, осуществило снос главного фасада объекта вопреки протоколу заседания Рабочей группы Комиссии Правительства Москвы по вопросам градостроительства в зонах охраны объектов культурного наследия от 28 ноября 2012 г., согласно которому фасад объекта подлежал сохранению.
41. Письмом от 28 августа 2014 г. заказчик работ ООО «Компания Миретта» сообщило, что во время разборки периметра объекта были выявлены аварийные участки фасадной стены (наличие гнилых деревянных эркеров, выветренной кладки и наличие множественных трещин в простенках фасада, более 90% кирпичной кладки утратили свою несущую способность).
42. Для выявления фактического состояния фасадной стены были выполнены обследования и выданы заключения специалистов: техническое заключение о состоянии строительных конструкций и возможности надстройки Объекта ГУП «МОСГОРГЕОТРЕСТ» 2007 года; техническое заключение ОАО «НИЦ «Строительство» 2011 года; техническое заключение ФГУ ВНИИ ГОЧС (ФЦ) 2010 года: экспертное заключение ОАО «НИЦ «Строительство» от 13 августа 2014 г. Учитывая высокую степень аварийности фасадной стены и заключения специалистов в экстренном режиме было принято решение о дополнительном визуальном обследовании фасадной стены, в ходе которого выявлено множество трещин, а также отклонение фасада от вертикали в сторону 1-ой Тверской-Ямской улицы, в связи с чем и было экстренно принято решение о срочном демонтаже аварийного фасада.
43. Как обоснованно установлено судом первой инстанции вышеуказанные технические заключения, на которые ссылается ООО «Компания Миретта», проведены в период с 2007-2011 гг., то есть были учтены на заседаниях Рабочей группы Комиссии Правительства Москвы по вопросам градостроительства в зонах охраны объектов культурного наследия.
44. В период проведения работ по реконструкции объекта каких-либо обращений от ООО «Компания Миретта» о крайнем аварийном состоянии фасада объекта в Мосгорнаследие не поступало, с 2013 года повторно вопрос о демонтаже фасада объекта на заседание Рабочей группы Комиссии Правительства Москвы по вопросам градостроительства в зонах охраны объектов культурного наследия не выносился.
45. Согласно информации, предоставленной ОАТИ г. Москвы (письмо от 3 сентября 2014 г. № 01-13-2929/4), подрядной организацией ООО «ТСА» в нарушение условий выдачи ордера произведен снос главного фасада объекта. За нарушение условий выданного ордера ОАТИ г. Москвы к ООО «ТСА» применены штрафные санкции, действие ордера прекращено.
46. Указанные обстоятельства, подтвержденные совокупностью перечисленных выше доказательств, с очевидностью свидетельствуют о том, что ООО «Компания Миретта», являясь заказчиком работ имел возможность и был обязан контролировать действия генподрядчика ООО «ТСА» по проведению работ на Объекте и недопустить проведение работ без соответствующей проектной документации и ее согласования с органом охраны объектов культурного наследия.
47. Вопреки доводу жалобы, об отсутствии в действиях ООО «Компания Миретта» состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.13 КоАП РФ, объективная сторона состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ, выражается в совершении альтернативных действий, перечисленных в диспозиции этой нормы. Следовательно, даже одного из таких действий уже достаточно для квалификации противоправного деяния по ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ. В данном случае основанием привлечения Общества к административной ответственности послужило нарушений обязательных требований законодательства Российской Федерации и города Москвы в области соблюдения ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия, а именно произведен полный демонтаж Объекта без сохранения его главного фасада, расположенного в границах охранной зоны строгого регулирования застройки № 001 и зоны охраняемого культурного слоя № 011 по адресу: г. Москва, ул. 1-я Тверская-Ямская, д. 22 без разрешения на полный снос здания Комиссии при Правительстве Москвы по рассмотрению вопросов осуществления градостроительной деятельности в границах достопримечательных мест и зон охраны объектов культурного наследия.
48. Иные доводы жалобы не содержат правовых аргументов, ставящих под сомнение законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, поскольку направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств, исследованных и оцененных судьей районного суда по правилам, установленным в ст. 26.11 КоАП РФ.
49. Административное наказание в виде административного штрафа, предусмотренного санкцией ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ, назначено ООО «Компания Миретта» в соответствии с требованиями ст. ст. 3.1, 3.5, 4.1 КоАП РФ и соразмерно содеянному.
50. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 30.6 — 30.8 КоАП РФ,

51. Решил:

52. постановление судьи Замоскворецкого районного суда г. Москвы от 23 декабря 2014 года по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч. 1 ст. 7.13 КоАП РФ в отношении ООО «Компания Миретта» оставить без изменения, жалобу представителя ***ой Е.В. без удовлетворения.
53. Судья Московского
54. городского суда В.В. Лукьянченко

Зона регулирования застройки

21 Декабря 2017

Очень часто, планируя приобрести земельный участок в садоводческом товариществе, покупатели сталкиваются с проблемой наличия на данном участке каких-либо обременений. Опасаясь вместе с участком приобрести и ряд проблем, они просто отказываются от покупки. Давайте определим, настолько ли страшны обременения.

Обременение земельного участка — это ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему землей. Оно может предполагать следующее:

• ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах);

• обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут);

• ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека и т. д.).

В садоводческих товариществах чаще всего встречается такое обременение, как «Зона регулирования застройки». Что оно означает?

Обратимся за разъяснением к Федеральному закону от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». А конкретно ст. 33 и ст. 34:

Статья 33. Нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

1. Нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения устанавливают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном градостроительным законодательством, с учетом их природных, социально-демографических, национальных и иных особенностей. Основой для этого служат базовые нормативы организации и застройки территории таких объединений, установленные федеральными органами исполнительной власти и необходимые для соблюдения природоохранного, земельного законодательства, законодательства о градостроительстве, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о пожарной безопасности.

2. Основными нормативами организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в соответствии с градостроительным законодательством являются:

• количество и размеры подъездных и внутренних дорог;
• минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков;
• тип источников водоснабжения;
• техническая характеристика инженерного обеспечения территории такого объединения;
• перечень необходимых противопожарных сооружений;
• перечень мероприятий по охране окружающей среды.

В зависимости от конкретных условий могут дополнительно применяться и иные нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Статья 34. Порядок строительства объектов индивидуального (семейного) и общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении.

1. Возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории.

2. Контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит правление такого объединения, а также инспектора государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства, в порядке авторского надзора организация, разработавшая проект организации и застройки территории такого объединения, органы местного самоуправления.

3. Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры, определяют садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом организации и застройки территории такого объединения.

4. Возведение гражданами на садовых, огородных или дачных земельных участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом местного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным законодательством.

5. Нарушение требований проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является основанием для привлечения такого объединения, а также его членов, допустивших нарушение, к ответственности в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.

Итак, согласно ст.33 и ст. 34 ФЗ — №66 от 15.04.1998, Зона регулирования застройки определяет максимально допустимую высоту строений, расположенных на земельном участке, расстояние между строениями и т.д. Эта зона ограничивает собственника лишь в выборе размера дома, который он планирует строить на своем участке, его расположения, технических характеристик. Но никак не влияет на право собственности, не ограничивает участок в размерах. Наличие такой зоны говорит о том, что в данном садоводческом товариществе существуют СНиПы, а, следовательно, все строения и сооружения на земельных участках должны быть построены с соблюдением градостроительных правил и Закона.