Содержание
Крестьянским (фермерским) хозяйствам могут облегчить получение в аренду государственной и муниципальной земли
Законодательное Собрание Еврейской автономной области внесло в Госдуму законопроект1, призванный усовершенствовать порядок предоставления в аренду земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам (КФХ). Предлагается предоставлять этим субъектам без проведения торгов земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования и расположенные в границах того муниципального образования, где проживает член КФХ.
В случае одобрения инициативы соответствующие изменения могут быть внесены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.
В настоящее время по земельному законодательству КФХ могут получить землю без проведения торгов в случаях, установленным специальным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ). Так, земельный участок из числа муниципальных земель может быть предоставлен КФХ во внеконкурсном порядке, если он уже используется КФХ и при соблюдении определенных сроков обращения (п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
Во всех остальных случаях КФХ должно участвовать в торгах на общих условиях.
Ознакомьтесь с нюансами государственной регистрации КФХ в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» в интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!
Получить доступ
Региональный законодательный орган резюмирует, что без торгов в настоящее время КФХ может получить в аренду только земельный участок, на котором оно уже осуществляет свою деятельность. Это, в свою очередь, приводит к недоступности увеличения площадей земельных участков для таких хозяйств, так как они в связи с низкой рентабельностью сельскохозяйственного производства не выдерживают конкуренции с крупными организациями, участвующими в аукционах.
Разработчик законопроекта указывает и на еще одно негативное последствие сложившейся ситуации: крупные землепользователи нередко сдают землю, полученную в аренду от государства или муниципального образования, в субаренду, что ведет к удорожанию сельскохозяйственной продукции.
Аренда земли
Арендаторами могут стать любые физические и юридические лица, в том числе крестьянские (фермерские) хозяйства. Арендодателями могут быть только собственники земли. Государство предоставляет ее в аренду через администрацию местного Совета народных депутатов, которая и оформляет соответствующий договор с крестьянским (фермерским) хозяйством и другими арендаторами. Кроме того, сдавать землю в аренду вправе граждане, их объединения, крестьянские хозяйства, но только если они владеют землей на праве собственности.
Физические и юридические лица, владеющие землей на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, других видов временного пользования, арендодателями быть не могут. Субаренда, т.е. сдача арендатором земельного участка другому лицу, также не допускается.
Наиболее распространенный вид аренды — тот, при котором арендодателем выступает местная администрация, ибо держателем основной массы земель является государство и его органы в лице местной администрации.
Аренда земельных участков у местных Советов может быть краткосрочной и долгосрочной. Краткосрочная — до пяти лет — допускается, когда землепользование не требует капитальных затрат. Это пастьба скота, сенокошение, огородничество и т.д. Исчерпывающего перечня всех случаев краткосрочной аренды Законодательство не содержит. Долгосрочная аренда — до пятидесяти лет — основной вид аренды для крестьянского хозяйства (в том числе и тогда, когда оно уже имеет земли в собственности или в пожизненном владении).
Граждане или крестьянские хозяйства, являющиеся собственниками земли, передавая участки в аренду, обязаны соблюдать установленные для них законом требования: 1) срок аренды не должен превышать пяти лет; 2) аренда допускается лишь в случаях временной нетрудоспособности работника, его призыва на действительную военную службу, поступления на учебу. Правило о 5-летнем сроке имеет, однако, одно исключение. Если право аренды земельного участка и имущества, находящегося на нем, переходит по наследству несовершеннолетнему, допускается передача в аренду этого участка другому лицу вплоть до достижения наследником совершеннолетия. Контроль за соблюдением этого условия, согласно ст.51 и 60 Закона о местном самоуправлении, возложен на местные Советы народных депутатов.
В случае смерти арендатора до истечения срока аренды право аренды земли переходит одному из его наследников. Если крестьянское хозяйство состоит из нескольких членов, передача данного права производится по согласованию с ними. Но во всех случаях должны соблюдаться общие условия предоставления земли для ведения крестьянского хозяйства (достижение 18-летнего возраста, опыт работы в сельском хозяйстве, соответствующая квалификация либо специальная подготовка). При наличии у арендатора нескольких наследников выбор производится на конкурсной основе местным Советом народных депутатов (местной администрацией). Преимущество при этом отдается лицам, проживающим в данной местности. Споры по этому поводу рассматриваются в народном суде.
При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, или отказе от аренды данного участка, земля передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, для обслуживания жилого дома, либо для садоводства или животноводства. При перезаключении договора аренды на часть земельного участка наследнику возмещаются затраты, связанные с повышением плодородия почв той части участка, на которую право наследования аренды не распространяется.
Могут быть переданы в аренду для селькохозяйственного использования на срок не более пяти лет угодья, находящиеся в собственности колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ, временно ими не используемые. В соответствии с Указом Президента России от 27 декабря 1991 года местная администрация может организовать передачу в аренду земель с правом последующего их выкупа в собственность. При этом преимущественным правом выкупа пользуются граждане и фермерские хозяйства, ранее арендовавшие данные участки, члены трудовых коллективов, выходящие из колхоза или совхоза с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также другие работники этих хозяйств.
Аренду земли следует отличать от других видов временного пользования. В последнем случае земля может предоставляться не только собственником, но и любым хозяйством, получившим ее на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды. Если земельный участок у такого хозяйства по каким-то причинам свободен, оно может передать его на какое-то время любому другому хозяйству или гражданину для сельскохозяйственных нужд (целевое назначение земли при этом менять не допускается в силу общего требования законодательства о режиме эксплуатации сельскохозяйственных угодий).
При аренде плата за землю идет арендодателю — собственнику земли, при временном землепользовании она поступает в бюджет Совета народных депутатов (местной администрации), поскольку постоянные пользователи, арендаторы, землевладельцы, передающие земельные участки, не являются их собственниками. Но при этом они освобождаются от налога на соответствующую часть земли и от арендной платы за нее. Следовательно, передача арендатором части предоставленного ему участка во временное пользование другому лицу не является субарендой. Это иные отношения, регулируемые договором о временном пользовании, предусмотренным Постановлением Правительства России от 19 марта 1992 года. В том же постановлении закреплена и форма такого договора. Он регистрируется в соответствующем Совете народных депутатов (местной администрации).
В отличие от аренды временное землепользование ограничивается сроком не более трех лет. Он может быть продлен, но при наличии производственной необходимости и взаимной заинтересованности в этом участников договора. Право решения вопроса о продлении срока принадлежит хозяину земельного участка.
Долгосрочное временное пользование сроком до 25 лет допускается лишь в случаях ведения северного оленеводства и отгонного животноводства.
Районные (городские) Советы народных депутатов могут устанавливать льготы по взиманию арендной платы в виде полного или частичного освобождения от нее на определенный срок, отсрочки платежей и т.п.
С граждан, фермерских хозяйств, если они впервые организуют свое хозяйство, согласно ст.12 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве, арендная плата не взимается за те земельные участки, которые находятся в стадии сельскохозяйственного освоения. Льгота устанавливается на пять лет с момента предоставления участка. Добросовестный арендатор, получивший такие угодья от Совета народных депутатов (местной администрации), имеет преимущественное право приобрести их в пожизненное наследуемое владение или в частную собственность.
Содержание договора аренды, его условия определяются по согласованию сторон и закрепляются в договоре. При этом участники договора исходят из взаимной заинтересованности и равноправия сторон. Договор является основным документом, определяющим отношения арендодателя и арендатора. Им руководствуются в случае спора суды и другие органы, если, конечно, его положения не противоречат действующему законодательству. Но во избежание каких-либо разногласий в договоре должны подробно и четко фиксироваться права и обязанности его участников. Содержание договора в основном сводится к следующему.
Арендатор, в соответствии с разд.II Земельного кодекса России, имеет следующие права:
- — использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления, не меняя целевого назначения сельскохозяйственных угодий;
- — право собственности на произведенные посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений;
- — использовать в установленном в законодательстве порядке для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые (песок, глину, камень и т.п.), необходимые для строительства, торф, лесные угодья, водоемы, пресные подземные воды для устройства колодцев (артезианские подземные воды с сооружением соответствующих скважин — только с разрешения государственных органов геологического контроля);
- — возводить, по согласованию с арендодателем, производственные и непроизводственные сооружения; при этом стороны — участники договорных отношений не должны нарушать строительных правил и норм (так называемых СНиПов) и правил планировки и застройки. Помощь в решении этих важных вопросов оказывают государственные органы архитектуры и строительства района (города);
- — проводить оросительные, осушительные, культурнотехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями; при проведении названных работ государственными мелиоративными организациями за счет государственного финансирования арендатор вправе участвовать в решении вопросов мелиорации арендуемого земельного участка;
- — право на компенсацию затрат, вложенных на освоение земель и улучшение угодий, при прекращении аренды (по истечении срока или по другим причинам). Однако эти компенсации выплачиваются лишь в том случае, если качество угодий за период их использования вследствие хозяйственной деятельности арендатора не ухудшилось;
- — на компенсацию затрат на строительство остающихся на земельном участке жилых, производственных и иных строений и сооружений, если они возводились по условиям договора, но он по каким-либо причинам досрочно расторгается;
- — на компенсацию убытков, включая упущенную выгоду, при изъятии арендуемых земель для государственных или общественных нужд, а также в случае причинения этих убытков другими организациями и предприятиями, должностными лицами и гражданами в результате нарушения земельного и природоохранного законодательства.
Перечисленные общие права арендатора позволяют ему самостоятельно определять направление своей хозяйственной деятельности и не допускать вмешательства в нее посторонних лиц, в том числе арендодателя.
На арендатора по договору возлагается и ряд обязанностей. Прежде всего, он должен эффективно использовать полученный земельный участок в соответствии с его целевым назначением: повышать плодородие почв, не допускать ухудшения экологической обстановки на данном участке и прилегающих территориях в результате своей хозяйственной деятельности. Помимо этого он, как и все землепользователи, обязаны выполнять комплекс специальных мероприятий по охране земель, предусмотренный ст.101 Земельного кодекса России (природоохранные технологии сельскохозяйственного производства, защита почв от эрозии, заболачивания, подтопления, загрязнения и т.д.). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
На него могут быть возложены и другие обязанности по рациональному использованию угодий с тем, чтобы не нарушались интересы не только арендодателя, но и других, особенно соседних, землепользователей и природопользователей. Это позволяет избежать нежелательных конфликтов и споров, лучше организовать производственный процесс.
При возведении на участке постоянных строений и сооружений арендатор должен согласовывать проект строительства с арендодателем, а также с землеустроительными, природоохранными, архитектурно-строительными, пожарными, санитарными органами. При этом он обязан выполнять лишь те требования названных органов, которые предусмотрены законодательством.
Арендатор отвечает за убытки, причиненные как арендодателю, так и смежным землепользователям и природопользователям, если эти убытки, включая упущенную выгоду, произошли по его вине. При возникновении споров они рассматриваются в суде.
У арендодателя, как и у арендатора, также есть определенные права и обязанности, которые должны быть закреплены в договоре.
Из наиболее существенных его прав следует назвать следующие. Это право контроля за использованием и охраной земель арендатором. В случае нерационального использования им земли или использования ее не по целевому назначению, а также применения способов, приводящих к ее порче, при систематическом невнесении им арендной платы и при нарушении других условий договора арендодатель может досрочно расторгнуть договор. Он имеет право на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора.
При изменении цен на материально-технические ресурсы и продукцию арендодатель может по согласованию с арендатором повысить размер арендной платы.
Если на арендуемом земельном участке ведутся мелиоративные или какие-либо другие работы по улучшению качества угодий, независимо от того, проводятся они государственными организациями или арендатором, арендодатель имеет право участвовать в приемке этих работ, заявлять свои претензии и требования в рамках действующего земельного законодательства.
При нарушении арендатором договора арендодатель вправе обратиться с иском в суд.
По договору арендодатель берет на себя и ряд обязанностей. Наиболее важная из них — передача арендатору участка в состоянии, соответствующем условиям договора. Это касается не только размера, но и качества земельного участка, зафиксированных в приложении к договору. Если на участке имеются угодья с особым режимом их использования, это также необходимо отразить в договоре.
Арендодатель, по истечении срока аренды полностью или частично (по договоренности) возмещает расходы арендатора на освоение земель и улучшение их качества. В случае смерти последнего до истечения срока аренды арендодатель должен перезаключить договор с одним из наследников арендатора, естественно, при согласии наследника.
Примерная форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения утверждена Постановлением Правительства России от 19 марта 1992 года. Она составлена на основании действующего земельного законодательства
>Кто имеет право на предоставление и как получить землю для фермерского хозяйства?
Условия получения
Для того, чтобы стать обладателем надела под фермерское хозяйство необходимо соответствовать ряду условий.
Первое из них относится к тому, что вы стремитесь получить земельный участок в том же субъекте, а желательно и районе где зарегистрировали свое юридическое лицо.
Кроме кого, у вас должны иметься уставные документы, которые будут регулировать деятельность вашего юридического лица. Также позаботьтесь о том, чтобы ваше фермерское хозяйство получило лицензию на осуществление подобной деятельности.
Очень важно уделить внимание тому, каким образом будет происходить осуществление получения вами земельного надела в аренду. Существует два способа проведения.
Первый – это аукцион, который назначается в случае, если вы узнали о имеющемся свободном земельном наделе из средств массовой информации.
В случае же, если вы самостоятельно нашли надел, который хотите арендовать, то вы обращаетесь к административному органу с подобной настоятельной просьбой.
Помните о том, что лицо, участвующее в аукционе или же получающее недвижимость в результате процедуры оформления через администрацию, не должно являться банкротом, а также не способным осуществить оплату за арендуемый земельный надел.
Также, желательно чтобы ваше фермерское хозяйство имело положительный опыт сотрудничества с государством в случае, если вам уже доводилось арендовать землю у администрации. Суммарное соблюдение всех этих условий может стать основанием как для получения, так и отказа в получении аренды на земельный участок.
Как получить землю для фермерского хозяйства?
Как мы уже сказали, существуют два способа, которые помогут вам стать обладателем земельного надела на праве аренды. Предоставление земельных участков для фермерского хозяйства осуществляется посредством аукциона или бесплатно.
Рассмотрим, какие принципиальные отличия имеются между первым и вторым способом получить землю для КФХ.
За деньги
Первый способ заключается в проведении аукциона. Это значит, что будущий арендатор узнает о том, что земля предоставляется ему в аренду посредством средств массовой информации, также, по объявлению администрации.
Информация о проведении аукциона должна быть опубликована не позднее, чем за 30 дней до проведения самого мероприятия.
Если вы заинтересованы предложением, то далее вам необходимо обратиться в административный орган для того, чтобы подать заявку на участие.
Помимо подачи заявки на участие вам необходимо оплатить вступительный взнос. Он будет четко установлен администрацией для конкретно взятого аукциона. Квитанцию об оплате обязательно приобщить к своей заявке.
К сожалению, без оплаты подобного взноса участие в аукционе просто на просто невозможно.
После того, как вы выполнили все подготовительные действия, можно переходить непосредственно к процедуре проведения аукциона. В четко установленный срок вы должны явиться в административный орган. На аукционе будет озвучиваться стоимость, а также его основные особенности.
После этого участники аукциона начинают предлагать свою стоимость. Как вы понимаете, побеждает самая максимальная стоимость аренды в месяц.
Лицо, которое предложило данную стоимость при предъявлении заявки, а также квитанции об оплате вступительного взноса, заключает договор об аренде с административным органом власти.
После того, как сделка будет зарегистрирована надлежащим образом в организации Росреестра, вы можете приступать к использованию надела.
Далее о том, как получить землю от государства бесплатно под фермерское хозяйство.
Бесплатно
Вопрос о том, как получить землю под КФХ бесплатно, звучит достаточно часто. Это второй способ получения земельного надела в аренду под фермерское хозяйство и вовсе является простым.
Если лицо, или же юридическое лицо нашло на кадастровой карте объект, который не принадлежит на праве собственности частному лицу или организации, а находится в ведении государства, то он имеет полное право явиться в администрацию для того, чтобы попросить данный надел в аренду.
При этом, необходимо заранее уточнить в органе Росреестра, что данный объект недвижимости действительно никому не принадлежит.
Также следует учитывать, что вам могут отказать в следствии таких причин, как использование земельного надела в целях государства, а также невозможность участия земли в гражданском обороте.
Если участок отвечает всем установленным требованиям, то администрация устанавливает стоимость аренды в месяц земельного надела, ориентируясь на кадастровую стоимость.
Если вас устроит предложение, вы можете оформлять договор аренды, при этом, внести стоимость сразу как минимум за год в качестве задатка. Сделка это обязательна к регистрации, после чего выступаете в свои права.
Более детально о бесплатном получении земли сельхозназначения можно узнать .
Составление заявления
Очень важно правильно составить заявление заявку на просьбу о предоставлении земельных участков КФХ. Помните о том, что данная заявка должна быть составлена на листе A4, при этом печатным шрифтом.
В заявке вы указываете информацию о себе как о юридическом лице, которое намеревается стать владельцем фермерского хозяйства на отдельно взятой территории.
Кроме того, должны быть указаны ваши непосредственные контакты. Еще одной важной информацией, которая должна располагаться в данном документе, является возможное наличие и других владельцев фермерского хозяйства, которая должна быть указана.
Далее вы должны изложить, как намереваетесь использовать конкретно взятый участок, а также описать, на каком основании вы на него претендуете.
После того, как вы изложите в заявлении все свои требования относительно предоставления надела в аренду, вы можете указать дополнительные основания, которые смогут сыграть в вашу пользу или наоборот. После этого вы можете приобщить какие-либо документы к заявлению, а затем, поставить дату и подпись.
Скачайте образец заявления на получение земли для фермерского хозяйства.
Основания для отказа и что делать в таком случае?
Часто бывает так, что вы сделали всё возможное для того, чтобы стать арендатором земельного надела. Вы нашли хороший земельный участок, подали заявление, или же уже успели оплатить вступительный взнос на аукционе. Но администрация сообщила, что подобное поведение невозможно.
По правилам администрация уведомляет о подобном не позднее, чем за 15 дней до мероприятия, в случае вашего личного обращения после рассмотрения пакета документов. Почему же может быть отказано в подобном действии?
На самом деле причин может быть масса. Во-первых, возможно выяснилось, что данный участок ограничен в обороте. Или же вовсе не может в нём участвовать. Это значит, вы не имеете права использовать данный земельный надел, наравне с другими желающими.
Еще одной причиной для отказа является необходимость использования земельного надела самой администрацией в рамках государственных нужд.
Следующее обстоятельство, которое также считается весомым, заключается в том, что вы неправильно сформировали или подали пакет документов. Возможно, вас попросят донести какие-либо бумаги, или их переоформить. Неправильно составленная заявка или же неуплата вступительного взноса является отказом для проведения аукциона.
Если вы являетесь ненадлежащим арендатором, то есть по каким-то причинам не отвечаете требованиям закона, также возможен отказ.
Как видите, причин может быть масса, однако, если вы будете знать заранее о том, с чем вы можете столкнуться, то возможно вы избежите серьезных проблем в дальнейшем.
В данной статье мы разобрали варианты получения земли для фермерского хозяйства (КФХ).
В других материалах нашего сайта можно узнать о том:
- как получить землю для ЛПХ бесплатно и оформить участок правильно;
- как получить землю в СНТ и бесплатно приватизировать.
В заключении мы хотим рассказать вам о том, что надеемся, что ваше фермерское хозяйство получит свой надел, и вы будете с успехом осуществлять на нём свою деятельность. Тем более, что теперь вы знаете, как происходит предоставление земельного участка для ведения фермерского хозяйства.
Помните, что срок аренды у государства для таких целей не превышает 3 лет, поэтому, надеемся, что 3 года хватит для того, чтобы развить надлежащим образом свое дело и впоследствии стать собственником этого земельного участка.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.