Земли сельхозназначения для дачного строительства

Деление земель по видам назначения

Вся территория страны поделена на земли лесного фонда, промышленного назначения, особо охраняемых зон, населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. На участках двух последних категорий — возведение жилых объектов разрешается. В пределах населенного пункта площади выделяются под следующие виды разрешенного использования:

• личное подсобное хозяйство (ЛПХ);
• индивидуальное жилое строительство (ИЖС).

В первом случае участок предназначен для сельскохозяйственного использования, во втором — для расширения жилищного фонда согласно градостроительному плану города или поселка. Для постройки дома необходимо получить разрешение, а затем акт ввода в эксплуатацию.

Другие с/хозяйственные земли располагаются вне поселений, и соответственно отделены от них границей, утвержденной и нанесенной на планы. Они различаются по видам разрешенного использования, ограничивая возможности строительства дома на землях сельхозназначения. Так, например, это невозможно на участке, предназначенном под огородничество. Под ЛПХ площадь может быть выделена как с правом, так без права застройки.

На каком участке можно построить дом и получить прописку

По закону допускается строительство на землях сельскохозяйственного назначения с таким видами использования:

• ведение дачного хозяйства;
• садоводство;
• дачное строительство.

Для возведения построек на территории дачного или садового общества не требуется разрешения. Но если вы собираетесь впоследствии прописаться в доме, придется сначала доказать, что он пригоден для постоянного проживания.

Кроме того, регулярно возникают проблемы с присвоением дому почтового адреса, без которого органы ФМС не могут оформить регистрацию. Для этого нужно обращаться с заявлением в администрацию муниципального образования, а она не всегда идет навстречу. Закон обязывает чиновников делать это только на территории населенного пункта, в остальных случаях — по усмотрению.

Описанные проблемы возникают, как правило, когда приобретается земля в старом СНТ, СПК, СНК. Оформление построенного там дома и прописки часто заканчивается длительными судебными разбирательствами. При покупке участка в дачном поселке картина выглядит совершенно по-иному.

Почему выгодно покупать участок в дачном поселке

Все участки компании ОблЗемстрой, в том числе земельные участки в Раменском районе — это земли сельскохозяйственного назначения для дачного строительства, и риски в этом случае сводятся к нулю. Почему? Снимаются главные причины, препятствующие осуществлению мечты владельца загородной «усадьбы».

Возведение объектов поселковой инфраструктуры, включая жилые дома, проводится на основании общего утвержденного проекта застройки и организации ДНО. Централизованное электроснабжение, подводка воды и газа обеспечивают полное соответствие построенного объекта всем требованиям, установленным для жилых помещений. А, значит, никому ничего доказывать не придется.

Кроме того, компания Облземстрой — законный участник проекта по комплексному освоению и развитию сельских территорий. Дачные поселки примыкают к населенным пунктам, их адресация согласована. Поэтому в построенном доме можно получить регистрацию по месту жительства.

Другими словами: участки компании тщательно подготовлены под строительство на землях сельхозназначения. Будущие владельцы участков экономят время, нервы и деньги, получая полный пакет юридически правильно оформленных документов. Скоростное шоссе позволяет без проблем ездить на работу, а развитая инфраструктура современных дачных поселков — комфортно отдыхать после окончания рабочего дня.

Виды таких участков

В Федеральном законе №66-ФЗ, который действует с 15.04.1998 г, речь идёт именно о трёх терминах: назначение земель под садоводство, огородничество и дачное строительство. Как подразделяются земельные участки согласно закону, наглядно иллюстрирует таблица ниже:

Вид земельного участка	Для чего предоставляется	Что можно построить
Садовый	Можно выращивать: картофель; сельхозкультуры (ягодные, овощные, бахчевые, плодовые). Для отдыха	Жильё без регистрации. Хозяйственные сооружения и постройки.
Огородный	Можно выращивать: картофель; сельхозкультуры (ягодные, овощные, бахчевые, плодовые).	Хозяйственные постройки, жилое некапитальное строение, только если это разрешено (определяется при зонировании территории). Может отсутствовать право строительства.
Дачный	Для отдыха. Можно выращивать: картофель; сельхозкультуры (ягодные, овощные, бахчевые, плодовые).	Жилой дом без возможности регистрации. Жилой дом с возможностью регистрации. Хозяйственные постройки и сооружения.

Только 3 указанные категории подпадают под понятие «дача».

Прочтение первой статьи закона №66-ФЗ заставляет многих землевладельцев браться за детальное изучение свидетельств о праве собственности на свои «сотки». Некоторые довольно быстро обнаруживают, что воспринимали свои участки как дачные, но владели при этом огородами. Последствия зависят от того, что именно на этих участках успели «натворить».

Далее мы поговорим о том, какие риски возникают в связи с землями сельскохозяйственного назначения для дачного строительства.

Возможные риски

А теперь представьте ситуацию: один человек или целая семья мечтает о загородном доме с небольшим участком земли. Подходящий, привлекательный вариант находится в каком-нибудь садоводстве относительно недалеко от города.

Кажется, вот они, идеальные жилищные условия: приехать на работу или привезти детей на учёбу можно достаточно быстро, вечером – никакого городского шума, есть коммуникации и так далее. У участка есть адрес – значит, по нему можно прописаться!

На деле оказывается, что принцип «на своей земле делаю, что хочу» элементарно неосуществим. Вопрос упирается в разрешённое использование. Даже если дом построен совершенно официально, находится он всё-таки на земле сельхозназначения, и прописаться в нём нельзя.

Возможен ещё один вариант. Многие члены товариществ и кооперативов (неважно, садоводческих, огородных или дачных) до сих пор не оформили свидетельства собственников, но умудряются продавать свою землю. Они просто пишут заявление о выходе из объединения, покупатели – о вступлении, а деньги передаются по договорённости, часто даже без расписок.

Разумеется, такие сделки ничего общего с законными операциями не имеют, но важнее другое. Незадачливый покупатель всё-таки берётся за приватизацию своего нового участка с целью «построить дачу» (возможно, с пропиской), но в свидетельство о праве собственности все эти надежды мгновенно разрушает. Почему? Ввиду запрещения определённых видов строительства.

Что же делать тем, кто стремится стать земельным собственником? Внимательно изучать данные земельного участка ещё до покупки.

Помните, что прописка в садовом или дачном домике возможна, только если он находится на землях населённых пунктов и соответствует ряду параметров. На землях сельхозназначения можно построиться, но не просто так, а соблюдая множество правил и норм.

И ещё один момент: устав любого объединения, решения общих собраний могут обладать какими-то особыми, специфическими чертами, которые вам просто не подойдут. Это тоже важно учесть.

Только внимательный подход к покупке, аренде и прочими сделками и земельными участками поможет достичь изначальной цели и исключить потенциальные осложнения и разочарования.

Виды разрешенного использования для дачного строительства

Для дачного строительства могут быть использованы земли сельхозназначения, если они соответствуют определенным видам разрешенного использования, установленным в отношении таких земель.

К основным видам такого разрешенного использования относятся:

• личное подсобное хозяйство (эти земли должны располагаться вне населенного пункта, если речь идет о землях именно сельхозназначения); на них разрешено строительство сооружений, в которых не будет оформляться постоянная регистрация по месту жительства, а также могут быть возведены специальные постройки для обеспечения функционирования созданного хозяйства;
• дачное строительство (возможно как осуществление строительства собственного дома, не предназначенного для постоянного проживания и получения регистрации в нем на выделенном для такого строительства участке, а также осуществление такого строительства в рамках специально созданного товарищества или объединения пользователей участков иного типа);
• организация садоводческих и потребительских кооперативов, в рамках которых может быть оформлена организация специального объединения, направленного на цели садоводческого и огородного производства сельскохозяйственной продукции (на таких землях можно построить только легкие домики, которые могут быть в любой момент разобраны и перенесены на другие территории).

Что и кому можно строить на таких землях?

На землях сельхозназначения, в отношении которых установлены соответствующие виды разрешенного использования, можно строить следующие сооружения:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

• дома, имеющие фундамент или без такового, в которых можно проживать в теплый период года, но без оформления постоянной или временной регистрации по месту такого проживания;
• специальные хозяйственные постройки, расположенные на фундаменте или без такового, предназначенные для обеспечения хозяйственных нужд, а также для размещения в них домашних животных и птицы;
• постройки, предназначенные для выращивания растений (теплицы, построенные с использованием систем отопления и без таковых);
• водонапорные башни, а также трансформаторные подстанции, предназначенные для обеспечения нужд одного участка или нескольких, находящихся в рамках одного товарищества или другого товарищества.

Строительство может осуществляться:

• физическими лицами, взявшими участок в пользование (например, в аренду), а также оформившими участок в собственность;
• юридическими лицами, выступающими в качестве организаторов дачных и некоммерческих товариществ (если речь идет о комплексном строительстве для обеспечения функционирования всего созданного объединения);
• руководством созданного некоммерческого объединения на основании вынесенного решения всех участников такого товарищества.

Риски при строительстве на землях сельхозназначения

С 2015 по 2017 года большую информационную известность получили распространившиеся на территории Центрального Федерального Округа исполняемые судебные решения о сносах незаконных построек. Такие судебные решения выносились, в большинстве случаев, в отношении земельных участков сельхозназначения, на которых запрещено капитальное строительство.

Кроме такого риска, есть также и другие риски, а именно:

• неправомерное использование земельного участка, выделенного для дачного строительства; в этом случае дом будет снесен, а в отношении пользователя земельного участка может быть вынесено судебное решение об обязательном приведении участка в первоначальный вид;
• участок, предназначенный для дачного строительства (в документах указывается разрешенный вид использования земельного участка), занят домом капитального типа (построенным по типу индивидуального жилищного строительства);
• при приобретении земельного участка не указан вид его разрешенного использования или указан неверно, что вызывает сложности в его использовании с точки зрения осуществления строительства на таком участке (если строительство осуществлено неправомерно, участок могут изъять, а строения, расположенные на нем – снести).

На землях сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Российской Федерации, можно осуществлять строительство капитальных сооружений, а также различных хозяйственных построек, которые могут быть в любой момент снесены, а по факту могут быть использованы для обеспечения сельскохозяйственных нужд пользователя земельного участка. Однако, если участок используется неправомерно, то его могут изъять, а возведенные строения – снести.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-33-98.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения?

Земли сельхозназначения под дачное строительство: можно ли построить дом на земле сельхозназначения?

Вопреки расхожему мнению, далеко не все земли сельхозназначения представляют собою пахотные поля или пастбища. Многие из них предназначены для различных видов хозяйствования, нуждающихся в капитальных постройках.

Но можно ли возвести на земле сельскохозяйственного назначения жилой дом (то есть, капитальное здание для постоянного всесезонного проживания, в котором можно зарегистрироваться по постоянному месту жительства)?

Ответ зависит во многом от того, к какому виду разрешенного использования относится рассматриваемый участок сельхозназначения и готов ли владелец заняться переводом из одного в другой вид использования (это платная процедура).

Однозначно запрещается строить жилье на земле сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации. Чтобы избавиться от запрета, необходимо сменить вид разрешенного использования на «для размещения дачи». Есть и такие сельхозземли, строить на которых можно (иногда можно и «прописаться»)

Земли сельхозназначения для КФХ

Сегодня строительство коттеджей на землях для КФХ довольно популярно: это очень выгодная для застройщика схема, когда, купив заброшенные поля КФХ, он продает их намного дороже как «под застройку».

Однако для покупателя коттеджи на земле для КФХ – не самый удачный вариант, несмотря на то, что агентства недвижимости уверяют в полной их законности (наверное, не стоит объяснять, почему риэлторы это делают).

С землями КФХ традиционно возникают две проблемы.

Во-первых, строительство на этих землях разрешено, но только (согласно Закону «О крестьянских-фермерских хозяйствах»), если недвижимое имущество необходимо для жизнедеятельности хозяйства. На практике это выражается в том, что при обращении за получением разрешения на строительство местной администрации надо представить подтверждения:

• наличия самого КФХ,

• наличия у КФХ вида деятельности, для которого необходимо постоянно присутствовать на участке (например, птицеводство и кролиководство) – это доказывает потребность КФХ в жилом строении для его членов.

Во-вторых, земля КФХ является неделимой. А участки, между тем, измеряются в гектарах, а не в сотках. Даже самый небольшой участок с разрешенным использованием под фермерское хозяйство будет около 3,5 га размером.

Поэтому земля для КФХ прекрасно подойдет, если вы действительно собрались там вести хозяйство (и заодно построить жилой дом), либо, если вам необходим участок под усадьбу с большой площадью. Если же вам продают один участок на несколько владельцев, то, скорее всего, для его застройки придется организовывать фиктивное КФХ и оформлять право совместной собственности с другими покупателями. Определить границы своей земли или продать свой кусок на участке в совместной собственности для КФХ не получится.

Регистрация по месту жительства в доме на такой земле маловероятна (причем не только в общем порядке, но и через суд). Даже знаменитое Постановление Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. говорит о возможности «прописки» только на садовых земельных участках.

Земли сельхозназначения для садоводства или дачного строительства

И на территориях, отведенных садовоческим товариществам и на земле с видом разрешенного использования «для дачного строительства» можно возводить жилые здания. Правда, существуют и ограничения: коттедж должен соответствовать СНиПу, регулирующему застройку в садоводствах.

Несомненным плюсом возведения жилого дома на землях для дачного строительства является «дачная амнистия». Благодаря упрощенной процедуре регистрации прав на недвижимость, не нужно брать разрешение на строительство и оформлять ввод в эксплуатацию.

А вот с пропиской на даче, расположенной на землях сельхозназначения, сложнее.

Дело в том, что дачные поселки с правом регистрации по постоянному месту жительства все расположены в границах населенных пунктов. В такой ситуации земельный участок будет отнесен к землям поселений с разрешенным использованием для размещения дач. Когда же дача построена на землях сельхозназначения под дачное строительство, паспортный стол обязательно откажет в регистрации на даче.

Риэлторы, реализующие такие участки, обычно успокаивают клиентов вышеупомянутым Постановлением Конституционного суда № 13-П от 30.06.2011 г. (оно говорит о незаконности запрета на «прописку» в садоводствах, содержащегося в законе «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», утверждает, что регистрация на даче возможна, если дом обладает признаками жилого помещения). Однако с этим постановлением не все так просто.

Во-первых, несмотря на признание норм, запрещающих дачную прописку неконституционными, обязанность зарегистрировать обитателей дач по месту проживания на основаниий данного решения не возникает, т.к. сами здания числятся нежилыми, дачами.

Во-вторых, признание здания жилым предполагает получения ряда экспертных заключений. В итоге сводится к нулю польза от дачной амнистии.

Таким образом, и строительство дома, и «прописка» на дачных сельхозземлях возможна. Вопрос в том, стоит ли всех хлопот полученная на покупке участка экономия?

Отметим, что с 2019 года меняется законодательство о дачах, в связи с чем все жилые строения будут считаться жилыми домами — это фактически позволит регистрироваться в них по месту жительства.