Содержание

Заключение договора аренды недвижимости

Оформление договора аренды коммерческой недвижимости требует от участников предельного внимания. Контролирующие органы подвергают сделки тщательной проверке. Налоговые инспекции с завидным постоянством обращаются в суды с требованиями о признании соглашений незаключенными. Основаниями становятся банальные ошибки.

Правовое регулирование

Юридический базис аренды коммерческой недвижимости в России сформировался достаточно хорошо. Правила заключения сделок, перечень обязанностей сторон, порядок расторжения и изменения договоров – все это нашло отражение в нормативных актах.

Основными регламентами в 2017 году остаются:

  • глава 34 ГК РФ;
  • закон 122-ФЗ от 21.07.97;
  • НК РФ (в части обложения доходов собственника).

Кроме того, большое значение имеет практика. Так, при заключении соглашения следует руководствоваться актами высших судебных инстанций.

В числе наиболее важных юристы называют постановление ВАС РФ № 61 от 30.07.13 и информационное письмо № 66 от 11.01.11. Продолжает работать над подходами и Верховный суд России.

Требования к форме и содержанию договора аренды

Законодатель признает действительной сделку, оформленную в письменном виде. Традиционным вариантом является соглашение на бумаге. С появлением усиленных цифровых подписей допустимым стало заключение контрактов в электронной форме. Актуальной остается и алгоритм «оферта – акцепт».

Стороны вправе обратиться к нотариусу за удостоверением соглашения. Однако эта мера предосторожности не является обязательной. Она лишь обеспечивает дополнительную защиту контрагентам.

Необходимость регистрации договора в государственном реестре возникает при установлении долгосрочных отношений. В единую базу данных сведения вносят, если срок аренды превышает 1 год (ст. 609 ГК РФ).

Заключенным договор считается при согласовании следующих условий

В документе должна присутствовать информация о каждом участнике. Право распоряжения недвижимостью принадлежит собственнику.

Однако выступить в роли арендодателя может и иной законный владелец. В этом случае в договоре придется отразить данные о правомочности.

Если соглашение подписывает представитель, в преамбуле необходимо указывать реквизиты доверенности или иного документа.

Предмет

Передаваемый во временное пользование объект потребуется описать максимально точно. За основу юристы рекомендуют брать формулировки правоустанавливающих документов.

В договоре аренды должны присутствовать сведения следующего характера:

  • площадь, этажность и количество отдельных комнат (зон);
  • перечень помещений, передаваемых в пользование;
  • адрес;
  • название;
  • целевое использование;
  • инвентарный номер.

Реквизиты документов, подтверждающих принадлежность недвижимости арендодателю, приводят в этом же разделе. Здесь отражают информацию о результатах предварительной проверки объекта (наличие обременения, ареста и пр.).

Плата

Обязательность оговорки о стоимости пользования недвижимостью подтверждена судебной практикой. Позиции отражены в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа № Ф0-85489/2007 и ФАС Волго-Вятского округа № А28-2444/2006-94/25.

Раздел о размере арендной платы разрешается выполнять в форме таблиц или приложений к договору. Стороны также вправе согласовать порядок изменения ставок.

Дополнительными условиями, которые потребуется обсудить и отразить в контракте, являются:

  • срок;
  • права, обязанности, ответственность сторон;
  • порядок обмена претензиями и урегулирования споров;
  • правила контроля состояния объекта недвижимости;
  • подсудность;
  • условия пролонгации, изменения и расторжения сделки.

При составлении договора следует уделить внимание наиболее спорным моментам. Участникам рекомендуют четко разграничить обязанности поддержания технической исправности объекта.

По общему правилу, капитальный ремонт должен проводить собственник. Арендатор же за собственный счет восстанавливает или меняет отделку.

Текущий ремонт традиционно относят к обязанностям непосредственного пользователя. Стороны могут изменить этот порядок, избрав более выгодную и удобную систему.

Юридические тонкости заключения сделки

Ежегодно государственные арбитражи публикуют обзоры по наиболее сложным вопросам аренды недвижимости.

За истекшие несколько лет суды окончательно закрепили следующие позиции:

  • предметом соглашения не может стать объект, не введенный в эксплуатацию в установленном порядке;
  • отсутствие подписи на протоколе разногласий свидетельствует о несогласованности существенных условий сделки;
  • обязанность оплаты арендных платежей снимается с момента выкупа недвижимости;
  • смена собственника имущества не прекращает действия сделки;
  • отсутствие счетов на оплату не освобождает арендатора от необходимости перечислять деньги по договору;
  • коммунальные расходы автоматически ложатся на плечи пользователя;
  • продлить договор аренды, если имущество находится под арестом, можно.

Президиумом ВАС РФ была проведена граница между арендой недвижимости и наймом отдельных конструкционных элементов строения.

Высшая инстанция еще в 2011 году отказалась признавать за пользователями крыш и стен (рекламодателями) преимущественные права на продление сделки.

Тогда же соглашения без указания периода временного пользования признали бессрочными и подлежащими государственной регистрации.

В завершение отмечу, что появление многочисленных образцов и примеров отразились на практике негативно.

Договор аренды требует индивидуального подхода. Работа с шаблонами соглашений грозит серьезными ошибками и спорами о действительности.

При возникновении судебных споров в Екатеринбурге по договорам аренды опытный арбитражный юрист окажет помощь. Звоните!

Заключение договора аренды

Условия договора аренды.

Единственным существенным условием договора аренды служит условие о предмете договора. Арендодатель и арендатор должны договориться о передаче определённой вещи (вещей) во временное возмездное пользование. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, иначе договор считается незаключённым.

Цена, т.е. размер арендной платы, может не устанавливаться. При её отсутствии в договоре применяется п. 3 ст. 424 ГК РФ. Здесь та же проблематика, что и в купле-продаже.

Срок арендытакже не является существенным условием договора. Если он не установлен договором, то считается, что договор аренды заключён на неопределённый срок.

Субъекты договора аренды.

Сторонами договора аренды могут быть любые субъекты гражданского права. Ст. 608 ГК РФ устанавливает, что арендодателем должен быть собственник вещи или лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности г. Ярославля, арендодателем выступает муниципальное учреждение «Агентство по аренде земельных участков». Ст. 608 ГК РФ не совсем корректна, т.к. в принципе договор аренды является обязательственной сделкой и арендодателем может быть и лицо, пока ещё не являющееся собственником вещи (например, при лизинге).

Форма договора аренды.

Любой договор аренды на срок более года должен быть заключён в простой письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то простая письменная форма требуется независимо от срока аренды. Несоблюдение такой формы влечёт общие последствия (ст. 162 ГК РФ).

Договор аренды зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства заключается в простой письменной форме путём составления одного документа (в нескольких экземплярах) под страхом его недействительности.

Если срок аренды такого имущества составляет один год и более, то договор требует государственной регистрации. На практике это требование закона часто обходится: стороны заключают договор аренды на срок менее года (например, на 11 месяцев), а затем перезаключают договор или пролонгируют его действие на неопределённый срок. Если договор заключён на неопределённый срок, то он не подлежит государственной регистрации.

Договор аренды может быть заключён с условием о выкупе арендатором арендованного имущества. В этом случае право собственности перейдёт к арендатору по истечении срока аренды или раньше этого, при условии внесения арендодателю обусловленной договором выкупной цены. Договор аренды с правом выкупа заключается в той форме, которая установлена для договора купли-продажи соответствующего имущества.

Обязанности арендодателя и последствия их нарушения

Самостоятельное изучение.

Конспект по учебнику Сергеева, Толстого ( стр.180)

  1. предоставить имущество в надлежащем состоянии

  2. предупредить арендатора о правах третьих лиц

  3. производство капитального ремонта

  4. возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны

Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных

Исходя из смысла договора аренды, основной обязанностью арендодателя является передача имущества, которая заключается в следующем:

  • Во-первых, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества ( п.1 ст. 611 ГК) Состояние имущества, подлежащего передачу в аренду должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично. препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках

В случаях если на автомобиле присутствуют царапины, неприличные надписи и т.д, то можно выдвигать требования, предусмотренные ст.612 или нет?

Две точки зрения расширительная (Толтой и срегеев) или буквальное толкование статьи

  • Имущество сдается в аренду вместе с принадлежностями (Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением ст.135 ГК) и относящимися к нему документами (техническом паспортом, сертификатом качества и другое), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. ( п.2 ст. 611 ГК)

  • Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок, в случае если этот срок не указан в договоре аренды, в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии состатьей 398настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.(п.3 ст.611 ГК)

У арендодателя существует обязанность – обеспечить надлежащее состояние имущества на протяжении всего срока аренды: предоставить имущество в надлежащем состоянии, т.е свободным от недостатков, т.е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество ( в том числе и права третьих лиц) и отступают от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того полностью или частично они препятствуют использованию имущества, и даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. В принципе ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность НЕ наступает лишь за те недостатки, которые:

  1. оговорены арендодателем уже при заключении договора аренды( соответственно в той форме, в которую должен быть облечен договор)

  2. Заранее известны арендатору ( который, к примеру, ранее арендовал это имущество или знал о недостатках из средств массовой информации)

  3. Должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду ( явные недостатки)

Арендодатель отвечает лишь за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе потребовать по своему выбору:

  1. потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

  2. непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

  3. потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если арендатор требует досрочного расторжения имущества ему нельзя предложить произвести замену арендованного имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. ( ст.612 ГК) Например, в случае замены арендованного имущества или устранения его недостатков.

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лицна сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п. в том числе и обязательственные права: права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной (соразмерно объему ущемляющего права) платы либо расторжения договора и возмещения убытков.(ст. 613 ГК)

Обязанностью арендодателя является производство за свой счет капитального ремонтапреданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом иными НПА или договором аренды. Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей (конструктивных элементов) арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков. ( п.1 ст.616)

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст.624). Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда. Арендатор имеет право на возмещение только при наличии одновременно дух условий:

  1. согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений

  2. использование ля производства улучшений собственных средств арендатора

Произведенные арендатором отделимые улучшения является его собственностью.

Договор аренды

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором.

По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Арендатор обязан осуществлять платежи в виде арендной платы.

Виды договоров аренды

Виды договоров аренды:

  • договор субаренды;

  • договор аренды квартиры;

  • договор аренды нежилого помещения;

  • договор аренды автомобиля;

  • договор аренды транспортного средства;

  • договор аренды жилого помещения;

  • договор аренды оборудования;

  • договор аренды земельного участка;

  • договор аренды гаража;

  • договор финансовой аренды (лизинг);

  • договор аренды предприятия;

  • договор аренды имущества;

  • договор аренды с правом выкупа.

Договоры аренды и действующее законодательство

Договоры аренды регулируются нормами ГК РФ.

Также к нормативно-правовым актам, которые регулируют договоры аренды, следует отнести:

  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);

  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»;

  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;

  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;

  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Предмет договора аренды

Предметом договора аренды является любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имуществом считается любая непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми первичными документами.

Отметим, что при заключении договора аренды необходимо придерживаться обязательному требованию, которое заключается в подробном описании имущества, передаваемого в аренду.

Стороны договора аренды

Сторонами по договору аренды выступают арендодатель и арендатор.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений, а именно:

  • физические и юридические лица,
  • а также государство. В этом случае государство в арендных отношениях действует через свои органы.

Таким образом, сторонами по договору аренды являются:

Арендодатель – лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, правомочные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор – лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Отметим, что арендатором может выступать любое лицо.

Наряду с этим в ряде случаев состав арендаторов может быть ограничен законодательством. Так, например, по договору аренды предприятия и договору лизинга обе стороны должны являться предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката арендодатель должен быть предпринимателем (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы:

  • земельные участки и другие обособленные природные объекты;

  • предприятия и другие имущественные комплексы;

  • здания, сооружения, оборудование;

  • транспортные средства

  • другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

Форма договора аренды

Договор аренды между физическими лицами, заключенный на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме.

При аренде недвижимого имущества договор аренды также должен быть заключен в письменной форме.

Государственная регистрация договора аренды

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды должен быть заключен в письменной форме.

В устной форме договор аренды может быть заключен в следующих случаях:

1. Если ни одной из сторон договора аренды не является юридическое лицо;

2. Если срок договора аренды не превышает один год;

3. Если в аренду сдается движимое имущество.

Договор аренды недвижимого имущества, который заключается на срок более года, должен быть зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии того субъекта, где находится сдаваемое в аренду помещение.

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Отметим, что срок договора аренды не является существенным условием договора.

На практике различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору. Такой срок передачи имущества прописывается в договоре аренды либо срок передачи имущества предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение. Так как в этом случае непередача имущества арендатору приводит к тому, что арендатор имеет право потребовать возмещения убытков и передачи имущества либо арендатор имеет право требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Предоставление арендованного имущества

Арендодатель обязан предоставить имущество арендатору в состоянии и сроки, предусмотренные договором аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество должно передаваться с техническим паспортом, сертификатом качества и иными принадлежностями.

Если сданное в аренду имущество, технические документы и иные его принадлежности не были переданы арендодателем, то арендатор имеет право:

1. Истребовать имущество или технические документы и иные его принадлежности у арендодателя;

2. Расторгнуть договор аренды;

3. Возместить причиненные ему убытки.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

  • установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

  • предоставления арендатором определенных услуг;

  • передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

  • возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если арендатор нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель может требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы, но не более чем за два срока подряд.

Содержание арендуемого имущества

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы по содержанию арендуемого имущества.

Арендодатель обязан проводить капитальный ремонт. В случае если арендодатель не произвел капитальный ремонта помещения, то арендатор имеет право:

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. То есть, если капитальный ремонт произведен арендатором, то в этом случае арендатор вправе требовать возмещения понесенных расходов;

2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Улучшения арендуемого имущества, произведенные арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые улучшения и неотделимые улучшения.

Отделимые улучшения являются собственностью арендатора, а неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке если арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

  2. существенно ухудшает состояние арендуемого имущества;

  3. не вносит арендную плату более двух раз подряд;

  4. не производит капитального ремонта имущества, если это является обязанностью арендатора согласно договору аренды или закона.

Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке в следующих случаях:

  1. арендодатель не предоставил арендованное имущество арендатору;

  2. создает арендатору препятствия в пользовании арендованным имуществом;

  3. арендованное имущество имеет существенные недостатки, которые не были оговорены арендодателем и они не были и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора;

  4. арендодатель не производит капитальный ремонт арендованного имущества, если это является его обязанностью по договору;

  5. имущество стало непригодным для использования по причинам независящим от арендатора.

Указанный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя или арендатора не является исчерпывающим, а потому он может быть расширен сторонами в договоре.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Возврат арендуемого имущества

Арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором арендатор получил имущество в аренду изначально, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то в этом случае арендатор обязан осуществить платеж в виде арендной платы за все время просрочки, даже если он больше не пользовался арендуемым имуществом.

Прекращение договора аренды

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:

  • соглашение сторон о расторжении договора;

  • ликвидация юридического лица в случае, если юридическое лицо является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ);

  • исковое требование в суд одной из сторон. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом при наличии существенных нарушений одной из стороной условий договора.

ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Место заключения договора ____________

Дата заключения договора _____________

______________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице __________, действующий на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________, действующий на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее — помещение), а Арендатор обязуется принять помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату.

1.2. Объектом по Договору является помещение площадью ___ кв. м, которое расположено на этаже N ___, в здании по адресу: _________ (далее — здание).

Кадастровый номер помещения: ______ согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (приложение N 1 к Договору).

Границы помещения и его расположение на этаже отображены на копии технического плана (приложение N 2 к Договору).

1.3. Цель использования помещения: _________.

1.4. Помещение находится в собственности Арендодателя, что подтверждается выпиской из ЕГРН (приложение N 1 к Договору).

1.5. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора помещение в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

2. СРОК ДОГОВОРА

2.1. Договор заключен (выбрать нужное)

— на срок до ___ включительно.

— на неопределенный срок.

2.2. Договор вступает в силу с даты его (выбрать нужное)

— государственной регистрации (если договор заключен на срок не менее года). Расходы, связанные с государственной регистрацией Договора, оплачивает ______.

— подписания Сторонами (если договор заключен на срок менее года или на неопределенный срок).

(если согласно п. 2.1 Договор заключен на определенный срок/в ином случае следует выбрать другую редакцию п. 2.3)

2.3. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее ___ рабочих дней до окончания срока действия Договора.

(если согласно п. 2.1 Договор заключен на неопределенный срок/в ином случае следует выбрать вышеприведенную редакцию п. 2.3)

2.3. Каждая из Сторон в любое время вправе отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону за ___ рабочих дней (месяцев).

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель обязан:

3.1.1. Подготовить помещение к передаче, включая составление Акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) по форме, согласованной в приложении N 3.

3.1.2. Передать Арендатору помещение в состоянии, соответствующем его назначению и условиям Договора, в срок до _____ по Акту приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения), который является неотъемлемой частью Договора.

(пп. 3.1.3 включается в Договор, если обязанность по страхованию возложена на Арендодателя)

3.1.3. За свой счет застраховать помещение от риска (выбрать нужное)

— утраты (гибели).

— повреждения.

Выгодоприобретателем по договору страхования помещения является Арендодатель.

(пп. 3.1.4 включается в Договор, если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта возложены на Арендодателя)

3.1.4. Производить за свой счет (выбрать нужное)

— капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

— капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____, а также его текущий ремонт не реже чем _____ в _____.

— текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

3.2. Арендатор (выбрать нужное)

— вправе без согласия Арендодателя

— не вправе

сдавать помещение в субаренду, предоставлять его в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность.

3.3. Арендатор обязан:

3.3.1. Перед подписанием Акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) осмотреть помещение и проверить его состояние.

3.3.2. Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

(пп. 3.3.3 включается в Договор, если обязанность по страхованию возложена на Арендатора)

3.3.3. За свой счет застраховать помещение от риска (выбрать нужное)

— утраты (гибели)

— повреждения

на весь период, в течение которого указанные риски несет Арендатор. Арендатор несет указанный риск с момента получения помещения от Арендодателя по Акту приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) и до момента возврата помещения Арендодателю по Акту возврата недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 5).

Выгодоприобретателем по договору страхования помещения является (выбрать нужное)

— Арендодатель.

— Арендатор.

(пп. 3.3.4 включается в Договор, если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта возложены на Арендатора)

3.3.4. Осуществлять за свой счет (выбрать нужное)

— текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

— текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____, а также его капитальный ремонт не реже чем _____ в _____.

— капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования помещения в соответствии с Договором, являются его собственностью.

4. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью (выбрать нужное)

— Арендатора.

— Арендодателя.

4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещения. После прекращения Договора (выбрать нужное)

— Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений.

— стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается.

5. РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

5.1. Арендная плата устанавливается (выбрать нужное)

— в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг.

— в виде фиксированного платежа в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за ____ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) и переменного платежа в сумме, равной стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменного платежа определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций.

— в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за _____ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.). Помимо арендной платы Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором за этот период. Соответствующая сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций.

5.2. Арендная плата вносится (выбрать нужное)

— не позднее ___ рабочих дней по истечении очередного ______ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

— не позднее ___ рабочих дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

— в части фиксированного платежа — не позднее ___ рабочих дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.), в части переменного платежа — не позднее ___ рабочих дней по истечении очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

— в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение N 4).

(п. 5.3 включается в Договор, если п. 5.2 предусмотрены авансовые платежи в счет арендной платы/в ином случае последующую нумерацию пунктов следует изменить)

5.3. Стороны договорились, что авансовые платежи по Договору в счет арендной платы засчитываются в следующем порядке.

(если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за каждый расчетный период в отдельности, следует выбрать данную редакцию пп. 5.3.1)

5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за каждый расчетный период в отдельности авансовый платеж засчитывается в полной сумме в счет оплаты периода аренды, для которого он предназначен.

(если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за весь срок аренды несколькими платежами, следует выбрать эту редакцию пп. 5.3.1)

5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за весь срок аренды несколькими платежами в счет оплаты каждого __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) засчитывается ____ процент от суммы полученных от Арендатора авансовых платежей.

(если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за весь срок аренды одним платежом, следует выбрать приведенную ниже редакцию пп. 5.3.1)

5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за весь срок аренды одним платежом в счет оплаты каждого __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) засчитывается _____ процент от суммы полученного от Арендатора авансового платежа.

5.4. Проценты на сумму оплаты по Договору не начисляются и не уплачиваются.

5.5. Датой уплаты арендной платы и иных платежей по Договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

6. ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

6.1. Арендатор (выбрать нужное)

— вправе выкупить помещение по истечении срока аренды или до его истечения.

— не имеет права на последующий выкуп помещения.

(п. п. 6.2 — 6.4 включаются в Договор, если в рамках п. 6.1 Договора Стороны предусмотрели право Арендатора на выкуп помещения)

6.2. При выкупе помещения по истечении срока аренды выкупная цена составляет ___ руб., в том числе НДС ___ руб. Выкупная цена уплачивается в срок не позднее ___ рабочих дней с момента истечения срока аренды.

6.3. При выкупе помещения до истечения срока аренды выкупная цена, указанная в п. 6.2 Договора, увеличивается на сумму арендных платежей (в части фиксированного платежа (если в п. 5.1 выбран порядок оплаты, предусматривающий переменный платеж)) за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

6.4. После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 или п. 6.3 Договора, а также при условии уплаты арендной платы с учетом положений п. 6.2 или п. 6.3 Договора за весь период пользования помещение переходит в собственность Арендатора.

7. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп помещения либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату Арендодателю, включая составление Акта возврата недвижимости (нежилого помещения) по форме, согласованной в приложении N 5.

7.3. В случае несвоевременного возврата помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.

8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пеней) в размере ___ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

8.3. За несвоевременную передачу помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере ___ руб.

8.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством.

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ (ФОРС-МАЖОР)

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _________________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

9.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ___ рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.

9.3. Документ, выданный _________ (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

9.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая Сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

10.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.

10.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии должен подтверждаться распиской Стороны в ее получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой она направлена (далее — адресат), с момента доставки претензии указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.

Претензия считается доставленной, если она:

— поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с ней;

— доставлена по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или названному самим адресатом, даже если последний не находится по такому адресу.

10.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Если претензия направлена без документов, подтверждающих полномочия лица, которое ее подписало, то она считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

10.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение __ рабочих дней со дня получения претензии.

10.5. При неурегулировании разногласий в претензионном порядке, а также при неполучении ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 10.4 Договора, спор передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, за исключением случаев, когда другая подсудность установлена законом.

11. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

11.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством.

12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

(если в соответствии с п. 2.1 Договора Стороны предусмотрели срок аренды помещения менее года или на неопределенный срок)

12.1. Договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй — у Арендатора.

(если в соответствии с п. 2.1 Договора Стороны предусмотрели срок аренды помещения год и более)

12.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй — у Арендатора, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

12.2. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления и иные юридически значимые сообщения (далее — сообщения) могут направляться Сторонами по факсимильной связи, электронной почте или иным способом связи при условии, что он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

12.3. К Договору прилагаются:

— выписка из ЕГРН (приложение N 1);

— копия технического плана (приложение N 2);

— Акт приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 3);

— График платежей (приложение N 4) (при выборе соответствующего условия в рамках п. 5.2 Договора/в ином случае приложение следует удалить, последующую нумерацию приложений изменить);

— Акт возврата недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 5)

13. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель ____________

Арендатор _______________

Как заключение любого другого договор, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. Основные правила заключении договора аренды следующие:

  1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды — условие о предмете договора.
  2. Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (см. раздел Договор аренды/Форма договора аренды)
  3. Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  4. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли — продажи такого имущества (ст.609 ГК).

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды — его предмета. Чтобы договор был составлен грамотно и исключал неверное толкование обязанностей сторон, желательно сформулировать в его тексте следующие разделы:

  • Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора — арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов. Необходимо четко указать кто участвует в заключении договора аренды
  • Предмет договора, где описывается имущество, передаваемое в аренду, его основные характеристики. Предмет договора аренды может быть описан как в самом тексте договора, так и в приложении «Перечень имущества». Основным правилом заключения договора аренды является согласование всех существенных условий договора, так как без этого договор не будет считаться заключенным.
  • Цена договора аренды или арендная плата. Размер арендной платы, порядок ее внесения, некие особые условия арендной платы должны быть указаны в тексте договора или же в приложении к нему «График арендных платежей».
  • Срок аренды, в данном разделе необходимо указать на какой срок договор аренды заключается, то есть на какой срок арендодатель передает в пользование имущество арендатору.
  • Обязательства сторон.
  • Сдача в аренду арендатору и возврат арендодателю его имущества.
  • Гарантии по договору аренды.
  • Ответственность сторон по договору аренды.
  • Условия и порядок расторжения договора аренды.

Типовые образцы договоров аренды от профессиональных юристов, учитывающие любые условия аренды на нашем сайте.

Как правильно составить договор аренды

Здравствуйте, друзья!

Как составить договор аренды собственности правильно и не допустить ошибок? Сегодня мы рассмотрим ключевые моменты арендных взаимоотношений, благодаря которым должностные лица субъектов хозяйствования смогут отстаивать свои интересы. Пригодится это инструкция и собственникам, т. к. благодаря статье они смогут правильно подготовить необходимые документы.

Договор аренды помещения и его суть

Договор аренды помещения представляет собой соглашение, составленное в письменном виде.

Участниками договора выступают две стороны, среди которых одна арендует недвижимость, а другая выступает в роли хозяина этой самой собственности.

Недвижимость передается в распоряжение человека за конкретное вознаграждение.

В соответствии с Федеральными законами, к категории недвижимого имущества можно причислить любую собственность, которую нельзя переместить с места на место, не нарушив ее целостность. Это капитальные сооружения, нежилые помещения, предприятия, различного рода строения и земельные участки.

Заводя речь о соглашении по аренде нежилого помещения, можно выделить следующие его виды:

  • акт аренды сооружений и зданий;
  • соглашение по аренде предприятия;
  • сдача помещения в поднаем при наличии разрешения со стороны собственника, иными словами, договор субаренды;
  • соглашение об использовании помещения на безвозмездной основе.

Какой вариант самый распространенный? Это первая разновидность сделок. Надо принимать действующее законодательство во внимание, составляя такого рода соглашения.

Правовые отношения такого типа регламентируются постановлениями и определениями, предусмотренными Антимонопольной службой, арбитражным судом, нормативными актами.

Если стороны не могут договориться, обращаются к указанным нормам.

Какие условия наиболее важные

В договоре, касающемся аренды помещения, обязательно должны быть прописаны субъекты сделки и объект, рассматривающийся этим соглашением. Также указывается арендная плата. Но ничто не мешает сторонам договора обозначить любые другие аспекты, имеющие значение. В частности, это обязательства по поддержанию помещения в рабочем состоянии, соблюдение сроков действия сделки.

Необходимо понимать следующие ключевые понятия:

  • субъекты правовых отношений. Регулируются статьей 606 Гражданского кодекса. Обозначается информация о сторонах, присутствующих в соглашении. В частности, прописываются полные реквизиты этих сторон. При наличии посредников, их данные также заносятся в документы.
  • объекты соглашения, в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса. Здесь указывается недвижимость, передающаяся в аренду, а также сведения для максимально точной ее идентификации, то есть месторасположение, площадь помещений, вместе с указанием кадастрового паспорта объекта;
  • плата за аренду. Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса России, обязательно указывается сумма вознаграждения, передаваемая арендодателю.

Каждый участник сделки получает копию соглашения. На документе должны стоять подписи всех участников. В российском праве закреплены соответствующие требования.

В случае появления спорных ситуаций, их разрешают в стенах суда.

Ежели указанные пункты условий не соблюдены, договор можно признать недействительным. Соответственно, могут пострадать интересы как арендатора, так и арендодателя.

В частности, хозяин помещения может попросить в любую минуту освободить площадь. Но если арендатор не выполнил свои требования, в этом случае у арендодателя отсутствует возможность взыскать неустойку. Обычно описание предмета договора вызывает больше всего сложностей.

При оформлении договора надо учитывать прочие важные нюансы:

  • согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса, в договоре должен быть указан срок аренды собственности. Не существует определенных периодов, на которое имущество может быть передано в распоряжение другому лицу. Всё зависит от индивидуальных пожеланий сторон;
  • в соглашении прописываются взаимные обязанности сторон. Человек, арендующий помещение, должен, в случае необходимости, проводить капитальный и текущий ремонт;
  • объект недвижимости должен находиться под охраной. Его необходимо застраховать. Коммерческие предприятия используются обычно не только для ведения торговли, но и для размещения товаров и оборудования. Вот почему соблюдение данного пункта является обязательным;
  • порядок, в соответствии с которым могут быть урегулированы конфликты сторон. Разногласия могут быть урегулированы в досудебном порядке, за счет чего удастся избежать долгосрочных изматывающих разбирательств.

Следует указать и особые условия, к которым относятся любого рода форс-мажоры. Допустим, это могут быть изменения в действующем законодательстве, существенное повреждение имущества, при котором дальнейшее соблюдение взаимных обязательств невозможно.

Когда считается недействительным

Помимо перечисленных выше особенностей, есть еще кое-какие нюансы:

  • заключение договора в письменной форме. По закону должен присутствовать единый документ, подготовленный в нескольких копиях и подписанный участниками сделки;
  • документ не имеет госрегистрации. Распространяется на соглашения, оформленные на год и более. Регистрируются они в территориальном отделе Федеральной службы госрегистрации.

Остановлюсь на вопросе о государственной регистрации. Если вы, допустим, оформили договор 1 января 2017 года и срок его окончания приходится на 31 декабря 2017 года, считается по закону, что он подписан на год. Соответственно, его тоже надо зарегистрировать. Правило действует на любые аналогичные временные интервалы.

Если вы оформили соглашение на 11 месяцев, после чего решили продлить правовые отношения, регистрировать его не надо. Если вы зарегистрированы, как юридическое лицо, с вас потребуют пошлину в размере 15 т. р. Аналогичный платеж составляет для физических лиц 1 т. р. Кажется, что наиболее выгодным вариантом является оформление договора на 11 месяцев. Договор, заключенный на один год, начинает работать с того момента, когда его вносят в Росреестр.

Чтобы зарегистрировать договор об аренде, требуется пакет документов:

  • заполненная по образцу заявка;
  • договор аренды, составленный в трех экземплярах. Одна копия остается в Росреестре, остальные направляются сторонам сделки;
  • техпаспорт объекта, сдаваемого в аренду, в котором указывается площадь помещений;
  • свидетельство о полномочиях обеих сторон договора, документы, подтверждающие правовой статус их взаимоотношений;
  • справка об оплате пошлины.

Перед тем, как составить соглашение и поставить на нем свою подпись, необходимо добавить к основному пакету следующие документы:

  • подтверждение регистрации в качестве индивидуального предпринимателя и юридического лица;
  • юридическим лицам потребуется предоставить устав организации с подписью нотариуса;
  • документально подтвержденное согласие хозяина объекта на передачу его в аренду;
  • подтверждение права собственности человека на объект, сданный в аренду, предоставляющий возможность его идентификации.

Договор аренды: структура

За счёт заполнения договора аренды по конкретной схеме удается сделать документ последовательным и логичным.

Каждый последующий пункт вытекает из предыдущего. Если не соблюдать указанный алгоритм, соглашение может быть признано ничтожным.

Что содержится в вводной части? Тут можно видеть наименование договора, место, где была заключена сделка и соответствующую дату. Перечисляется информация о сторонах правовых отношений. Сюда можно отнести организации, деятельность которых регулируется посредством специального устава, а также физических лиц, работающих по доверенности.

Что выступает предметом соглашения?

Здесь следует обозначить важные детали:

  • классификация помещения, т. е. к какой категории оно причисляется: жилое, либо часть нежилого, предназначение, то есть торговое, производственное, складское;
  • инвентаризационный номер, указывающийся в техпаспорте;
  • точное месторасположение, этажность, расположение на конкретном этаже;
  • площадь, занимаемая объектом.

Как подтверждаются взаимные обязанности сторон

Основания для признания действительными субъектов сделки указываются отдельной графой. У лица, арендующего помещение, это свидетельство о госрегистрации объекта недвижимости, указание органа, выдавшего документ и номера.

Что наблюдается в случае с арендатором:

  • если он является физическим лицом — паспорт и любые аналогичные документы, подтверждающие личность;
  • у бизнесмена — выписка, полученная в ЕГРИП;
  • для юридического лица — доверенность (копия), протокол заключения учредительного собрания о присвоении должности (копия).

Плата за аренду помещения, порядок внесения

Ключевым вопросом, нуждающимся в доработке, является арендная плата.

Ее исчисление возможно таким образом:

  • за единицу площади. При подсчете цены ориентироваться надо на размер помещений, сдаваемых в аренду;
  • за объект аренды. Указывается целостная стоимость, неразбиваемая на отдельные компоненты;
  • за единицу площади помещений, как вспомогательных, так и основных. Такой подход позволяет подсчитать стоимость аренды выставочных, торговых залов, подсобных помещений.

Методы передачи денег за аренду:

  • единовременная. Передается обычно в начале аренды;
  • периодическая. Деньги могут быть переданы один раз в неделю, месяц или квартал.

Прочие формы арендной платы также возможны. В частности, это выполнение определенных работ для арендодателя или предоставления ему различных услуг. Также в качестве оплаты за помещение может быть проведена реконструкция нежилого помещения.

В договоре прописывается срок передачи оплаты.

Например, вы можете указать, что человек, арендующий у вас помещение, должен предоставить деньги не позднее 10 числа месяца. Способ перечисления также лучше указать заранее. В частности, вы можете запрашивать передачу денег наличными или на свой расчётный счёт. Сумму арендной платы, кстати, нельзя менять чаще одного раза в год. Это закреплено в Гражданском кодексе.

Пересмотр суммы арендной платы возможен в ряде случаев:

  • доступность помещения ухудшилась. Причиной тому могут быть ремонтные работы на дорогах, необходимость получения доступа через черный вход;
  • возникновение трудностей с транспортными подходами. Если дорога подвергается реконструкции, то добраться до сдаваемого помещения становится сложно. В связи с этим можно закрепить уменьшение размера оплаты;
  • видимость объекта снизилась. Это может касаться вывески арендатора, наружной рекламы. Допустим, поблизости строятся новые сооружения, закрывающие объект, сдаваемый в аренду. Этому может способствовать и возведение конструкций различного типа, высадка деревьев.

Взаимные обязанности и права участников

Помимо поддержания в надлежащем состоянии помещения, арендодатель должен предварительно сообщить арендатору, если надумает провести капитальный ремонт. Необходимо указать это, на чьи плечи будет возложена функция по обеспечению энергией предмета договора.

Арендатор не имеет права передавать собственность в пользование третьими лицами, если такая возможность не указана в договоре.

Каким образом аннулируется соглашение и перестает действовать

Для этого необходимо обоюдное согласие сторон. Прекращение действия имеет место, как только истекает срок, указанный в соглашении.

Досрочно это может произойти по следующим причинам:

  • снос сооружения в порядке, установленном законом;
  • разрушение здания вследствие непредвиденных обстоятельств;
  • прекращение деятельности арендодателя или арендатора в качестве юридического лица;
  • аннулирование регистрации индивидуального предпринимателя;
  • несоблюдение собственных обязательств участниками соглашения.

Когда предмет договора может быть передан или возвращен

В части соглашения этот момент имеет важнейшее значение. Его необходимо обязательно прописать заранее. Обычно указываются обязательства по сдаче и принятию предмета сделки. Документ составляется по количеству копий и прикладывается к основному договору. Как при передаче, так и во время возврата имущества помещения должны находиться в оптимальном санитарно-техническом состоянии.

Ответственность сторон договора:

  • арендатор несет ответственность, если позволяет себе противоправные действия касательно чужой собственности;
  • если сторона не исполняет свои обязательства, указывается порядок возмещения убытков;
  • если характеристики имущества ухудшились вследствие действия арендатора или подчинённых ему третьих лиц, также предусмотрено определённая ответственность.

Еще несколько важных условий

Здесь можно указать пункты, не обозначенные четко в законе. Стороны соглашения считают их важными? Тогда им разрешается прописывать эти нюансы. Допустим, можно договориться с арендодателем и установить пожарно-охранную сигнализацию.

Подписи и реквизиты

Сведения, позволяющие идентифицировать личность арендатора и арендодателя, обязательно указываются в договоре. Их получают из паспортов, свидетельств о регистрации ИП или юрлица. Удостоверение подписи печатью нужно для любых организаций. Аналогичное право есть и у индивидуальных предпринимателей.

Приложения

Приложениями являются: акт приема-передачи, любого рода дополнительные документы и соглашения имеющие неразрывную связь с основным договором. Вот почему их необходимо передать в Росреестр и сохранить у всех участников сделки.

В случае возникновения споров можно ссылаться на них и ориентироваться при рассмотрении претензий.

Продлевать или прекращать договор

Если одна из сторон захочет завершить работу, следует провести соответствующую процедуру. Если период действия не указан, то возможно прекращение правовых отношений в одностороннем порядке. В этом случае арендодатель или арендатор должны сообщить контрагенту о своих намерениях. Сделать это необходимо не позже, чем за 3 месяца до предположительной даты выхода из договора.

Касательно срочных договоров указывается целый ряд особенностей. Если вы заключили договор меньше, чем на один год, и после окончания этого срока ни арендатор, ни арендодатель не захотели прекращать сотрудничество, соглашение пролонгируется автоматически на неопределенный период времени. Регистрировать его в специальных ведомствах не требуется. Этот момент лучше заранее указывать в тексте договора.

Подводим итоги

Любые официальные документы требуют знания особенностей оформления и ответственного подхода в заполнении.

Любая ошибка может привести к серьезным проблемам, поэтому соблюдайте все важные аспекты.

Кажется, что составление договора аренды помещения — процедура сложная и непонятная, но для освоения всех правил требуется не так много времени. Если вы опасаетесь, что допустите ошибки и не справитесь с задачей, можно обратиться к профессионалу. Он разработает для вас договор аренды, в соответствии с законодательными нормами.

Рекомендации по оформлению договора аренды в видео:

>Жилищный Консультант>Порядок заключения договора аренды 419

Имущественное соглашение, определяющее временный переход права владения конкретным предметом за оговоренную сумму, называется договором аренды. Текст соглашения уточняет:

  • предмет договора;
  • характеристику владения;
  • срок пользования;
  • ответственность сторон сделки.

Согласно международному праву, участниками соглашения найма собственности являются:

  • Арендодатель. Фактический хозяин имущества, отданного во временную эксплуатацию за арендную плату.
  • Арендатор. Лицо, принявшее во владение имущество на определенный срок за установленную плату.

Субъектами сделки могут являться:

  • Государственный или муниципальный орган.
  • Физическое лицо, либо его доверенный.
  • Организация, или ее представитель.

Предметом соглашения по найму является движимое и недвижимое имущество. Например, автотранспорт, квартиры, земельные участки или пользование недрами. Если текст договора определяет право владения на собственность, то временный владелец пользуется предметом сделки по собственному усмотрению. Если указано право пользования, то арендодатель использует только плоды потребления собственностью. Например, доход со съема квартиры или добыча полезных ископаемых из недр.

Договор аренды жилья оформляется в письменном виде.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Особенности заключения договора аренды недвижимости

  • Если действие соглашения составляет менее 12 месяцев и оба участника сделки являются физическими лицами, то основания для обязательной регистрации нет.
  • Участие в делопроизводстве организации или государственного органа, а также, если срок соглашения превышает 12 месяцев, обязывает стороны зарегистрировать соглашение.

Юридическое оформление производится региональным отделением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

При составлении сделки по найму жилья обычно определяется срок действия. Если период соглашения не указан – уточняются условия расторжения документа. Такой тип соглашения называется бессрочным.

Долгосрочное соглашение заключается на продолжительное время от 5 до 49 лет.

Договор найма на средний срок составляет: 1-5 лет с момента заключения;

Кратковременное обязательство временного пользования длится менее одного года.

При заключении бессрочного договора, стороны сделки могут выйти из соглашения в любой момент. Обязательное условие предупредить участника соглашения за 30 дней до расторжения сделки. В случае аренды недвижимости – за 90 дней.

Составление договора аренды квартиры

Правильное заключение договора аренды квартиры обезопасит от процессуальных казусов. Если один участник не выполняет условия сделки, отраженные в документе, то возмещение ущерба можно изыскать через судебные органы.

При составлении соглашения на аренду квартиры обязательно должны быть отражены следующие аспекты:

  • Информация о сторонах сделки. Точные данные о субъектах правоотношения позволят избежать мошенничества с участием посторонних лиц. Правила в ст. 606 ГК РФ указывают на обязательное отображение в документе аренды полных ФИО участников отношения. В случае участия юридических лиц – их реквизиты и выписка из ЕГРЮЛ.
  • Информация об объекте сделки. В тексте документа аренды указываются данные о местонахождении квартиры. Описывается структура помещения, количество комнат, техническое состояние, подведенные коммуникации. К соглашению необходимо приложить копии технического плана и паспорта государственной регистрации.
  • Сумма сделки. Основополагающий элемент заключения соглашения аренды имущества. Фиксированная стоимость передачи прав пользования должна отображаться в виде числа и прописью. При аренде на длительный срок, фиксированная сумма может быть ликвидной. Поэтому стоимость привязывают к внешнему показателю. Таким показателем может быть иностранная валюта или цена на определенный товар потребления.

Несоблюдение вышеперечисленных аспектов может привести к отмене договора аренды собственности.

Дополнительная информация, указанная в соглашении при необходимости:

  • Процедура ответственности сторон и урегулирования споров.
  • Обязанности сторон и система страхования имущества.
  • Срок заключения договора аренды и процедура прекращения права владения собственностью.
  • Ответственность участников в случае исключительной ситуации. Например, возгорание, возникшее по вине третьей стороны.

Порядок заключения договора аренды квартиры

Основной порядок заключения договора аренды недвижимости:

  1. Юридическая проработка соглашения аренды собственности. Пункты договора должны соответствовать интересам обоих участников и не содержать элементы мошенничества.
  2. Проработка и составление акта приема-передачи квартиры для владения на определенный период.
  3. Сбор дополнительной документации.
  4. Подписание соглашения найма и акта технического состояния собственности. После подписания акта приема недвижимости во владение, ответственность за жилье ложится на арендатора.
  5. Обращение в Росреестр для регистрации соглашения. При необходимости оформления договора на период от 1 года и более, и в случае участия в сделке юридического лица.
  6. Начало прав временного перехода собственности до момента указанного в договоре (в случае указания срока аренды) или предварительного уведомления (при бессрочном договоре).

Список документов

Список необходимой документации:

  • Регистрационные данные участников сделки (паспорт и регистрация для физ. лица, выписка из ЕГРЮЛ – юр. лица).
  • Кадастровый номер и технический план недвижимого имущества.
  • Доверенность на заключение договора аренды. Она необходима представителю юридического лица для правомочного осуществления сделок от имени организации в нотариальной конторе или в государственных органах.
  • Согласие на заключение договора аренды от органов опеки и попечительства или родителей (при участии несовершеннолетнего или недееспособного лица).
  • Акт приема-передачи собственности в 2-х экземплярах.
  • Чек оплаты госпошлины за регистрацию.
  • Договор аренды собственности в 2-х экземплярах.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по порядку заключения договора аренды квартиры

Вопрос: Арендодатель передал квартиру для пользования в сентябре текущего года. При передаче собственности был составлен акт приема-передачи, а договор аренды заключен с конца октября. Должен ли арендатор оплачивать коммунальные услуги на момент передачи ему жилья или со дня подписания договора аренды? Олег.

Ответ: Олег, согласно ст. 556 ГК РФ акт приема-передачи недвижимости обязывает арендатора следить за техническим состоянием собственности и производить уплату по коммунальным платежам. Оплату арендатор должен производить со дня подписания акта.

Пример по порядку заключения договора аренды квартиры

Государственной организации по борьбе с преступностью понадобилось арендовать недвижимость в определенной черте города. Согласно ФЗ 44 «обеспечения государственных нужд», средства для этого выделялись из бюджета. Найдя и арендовав имущество на срок 3 месяца, организация приступила к осуществлению профессиональной деятельности.

Для заключения договора аренды с физическим лицом, была выписана доверенность на сотрудника организации. Согласно доверенности, от имени сотрудника должны производиться все выплаты по договоренностям сделки. Ввиду участия в делопроизводстве физических лиц и короткого срока соглашения государственная регистрация не требовалась.

Через месяц, в результате завершения деятельности организации в определенном районе, было принято решение о прекращении соглашения об аренде. Ввиду короткого срока найма, расторжение договора произошло незамедлительно, при этом арендодателю выплачивалась полная сумма, оговоренная договором.

Заключение

  1. Договор аренды недвижимости – основание для временного владения собственностью за определенную плату.
  2. Сторонами сделки являются арендодатель и арендатор.
  3. В тексте соглашения обязательно указываются реквизиты сторон, адрес недвижимости и арендная плата.
  4. Фактическое право перехода собственности во временное пользование наступает с момента подписания договора соглашения или акта приема-передачи жилья.
  5. Государственная регистрация сделки необходима при сроке соглашения от 1 года или при участии юридического лица.
  6. Если сторона сделки несовершеннолетнее, недееспособное лицо или представитель от организации тогда необходима доверенность.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

  1. Права и обязанности арендодателя
  2. Права и обязанности арендатора
  3. Кадастровый номер объекта недвижимости
  4. Задолженность по ЖКХ

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО: >+7 (499) 553-09-05
  • Санкт-Петербург и ЛО: >+7 (812) 448-61-02
  • Общероссийский:

    +8 (800) 550-38-47

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *