Выкуп доли квартиры у родственников

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников. Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога. В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
4. Выписка из домовой книги.
5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

• признание доли незначительной;
• отсутствие интереса у собственника;
• невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
3. Информация о досудебном решении проблемы.
4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Пошаговая инструкция по выкупу доли в квартире у родственников

Самый простой вариант – договориться с родственником о том, что тот продает, а человек покупает какую-то конкретную долю. Если при этом покупатель уже владеет другой долей в той же квартире, то ситуация облегчается еще больше, ведь не требуется учитывать преимущественное право.

Преимущественное право – это специальный порядок взаимоотношений между совладельцами долей одной недвижимости исходя из которого продавец сначала обязан предложить купить его долю другим собственникам и только тогда, когда ни один из них не захочет или не сможет ее выкупить – продавать третьим лицам. В том числе и родственникам, не владеющим долями в рассматриваемой квартире.

Порядок действий

1. Обсудить все условия сделки. В частности – сумму оплаты. Это важно для того, чтобы остальные владельцы могли реализовать свое преимущественное право (или отказаться от него).
2. Направить всем совладельцам предложения о покупке доли (это должен делать продавец). В предложении обязательно должны быть указаны те условия, на которых он готов расстаться со своей долей. Именно для этого и требуется заранее обсудить сумму.

Нельзя менять условия сделки уже после отправки предложений. Все должны быть равны в данной ситуации, иначе последует обращение в суд от других владельцев с требованием признать сделку недействительной.

1. Подождать 10 дней с момента получения предложения совладельцами (ст.250 ГК РФ).
2. Если никто так и не решился на покупку – оформлять сделку.
3. Составить договор купли-продажи.
4. Заверить его у нотариуса.
5. Передать деньги за покупку.
6. Оформить покупку новой собственности в Росреестре.

Пример: Один человек хочет купить долю в квартире, которая принадлежит его родственнику. Тот согласен на его условия, однако не хочет продавать свою долю другим собственникам. Чтобы они точно не смогли реализовать свое преимущественное право, продавец в предложении совладельцам указывает сумму сделки, которая в разы превосходит рыночную (и, что важнее, ту, за которую он действительно собирается продать долю родственнику). Разумеется, владельцы квартиры не могут согласиться на такие условия. В результате доля продается, но по значительно меньшей цене. Узнав об этом, совладельцы могут подать иск в суд и признать сделку недействительной.

Документы

Примерный пакет документов, который потребуется для заключения договора:

• Паспорта покупателя и продавца.
• Ранее составленный договор. Составлять его может как продавец, так и покупатель. Как вариант – можно обратиться к нотариусу, он все равно возьмет деньги за свои услуги.
• Выписка из ЕГРН или иной подобный документ, доказывающий право собственности на рассматриваемую долю.
• Договор дарения, наследства, купли-продажи или иной документ, на основании которого доля была получена.
• Доверенность на представителя и его документы (если требуется).

Если владельцем доли выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, потребуются документы, удостоверяющие его личность, факт недееспособности, документы на опекуна и, зачастую, разрешение от органов опеки.

Договор купли-продажи

Правильно составить договор купли-продажи несложно. Для этого нотариус, фактически, не нужен. Но если стороны друг другу не доверяют или просто слабо разбираются в данной теме, тогда можно попросить составить его и третье лицо. Ниже представлен образец, на основании которого можно подготовить свой вариант данной бумаги.

Расходы и налоги

Примерный перечень расходов на покупку доли в квартире:

Тип расходов	Приблизительная сумма
Стоимость доли	Индивидуально
Услуги нотариуса	От 5 тысяч рублей
Регистрация права собственности	2000 рублей на 1 человека

Помимо этого, после оформления недвижимости в собственность ежегодно придется оплачивать налог. Его сумма напрямую зависит от региона проживания.

Продавец, кроме всего прочего, должен будет оплатить 13% от стоимости доли в качестве налога. Исключение составляют ситуации, когда доля находилась в собственности 3 года (для недвижимости, полученной по наследству, в результате дарения или приватизации) или 5 лет (для всех остальных вариантов).

Примерные сроки оформления сделки:

Действие	Срок
Согласование условий сделки	От 1 дня
Оповещение совладельцев	До 10 дней
Оформление сделки у нотариуса	До 1 дня
Оформление собственности на долю	От 3 дней

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он против

Если потенциальный покупатель владеет долей в той же квартире, где он хочет купить другую долю у родственника, то он может попробовать выкупить ее принудительно, через суд. Но для этого должны выполняться определенные условия.

Условия покупки доли у родственника, если он против

1. Доля является незначительной или может быть признана таково
2. Выделить долю в натуре невозможно.
3. Владелец обладает другой недвижимостью.

Пример: Предположим, что есть некая квартира площадью 40 кв.м., у которой есть два владельца. У первого 9/10 долей квартиры, у второго 1/10. Это незначительная часть и исходя из площади квартиры, ее невозможно выделить в натуре. Кроме того, если у владельца 1/10 есть другое жилье, то первый собственник может обратиться в суд и выкупить эту долю принудительно. Если бы площадь квартиры составляла бы 200 кв.м., то 1/10 – это уже 20 кв.м., что, в принципе, соответствует даже некоторым однокомнатным квартирам. Как следствие, эту часть реально выделить в натуре и, соответственно, невозможно выкупить принудительно. Существует и альтернатива. Если владелец доли, которую планируется выкупить в принудительном порядке, не платит за коммунальные услуги, вообще не живет в квартире и/или регулярно нарушает порядок, то можно попробовать лишить его этой части недвижимости (при условии, что у него есть хоть какое-то другое жилье). Однако возникает множество проблем со сбором доказательства и, на практике, в пользу истца такие решения принимаются очень редко.

1. Собрать доказательства правоты истца (конкретного перечня не существует, все зависит от сложившейся ситуации).
2. Подготовить иск.
3. Отправить заявление в суд.
4. Заплатить госпошлину.
5. Ожидать заседания и решения суда.
6. Получить на руки решение суда, которое вступило в силу.
7. Реализовать свое право на принудительный выкуп.

К исковому заявлению нужно прикладывать примерно такой перечень документов:

• Паспорт заявителя.
• Доказательства.
• Выписка из ЕГРН или иной документ, подтверждающий факт владения долей в рассматриваемой квартире.
• Квитанция об оплате госпошлины.

Не лишним будет заранее, еще до обращения в суд, предложить отказывающемуся лицу заключить договор купли-продажи и зафиксировать данный факт. Это будет рассмотрено как попытка решить проблему во внесудебном порядке и может «сыграть в плюс» истцу.

Исковое заявление

Исковое заявление такого типа составляется исходя из требований ст.131 ГПК РФ. Образец представлен ниже.

Расходы в данном случае будут во многом идентичными представленным выше, однако вместо обращения к нотариусу будет обращение в суд. Как следствие, будет использоваться госпошлина, определенная исходя из ст.333.19 НК РФ (пп.1, п.1).

Пример: Доля стоит 50 тысяч рублей. Госпошлина в такой ситуации будет равна 800 рублей + 3% от 30 тысяч рублей (свыше 20 тысяч рублей). Итого: 800+900=1700 рублей. Налоги на недвижимость после оформления права собственности придется платить на общих основаниях. Тот факт, что доля была выкуплена принудительно тут роли не играет.

Примерные сроки, которые придется потратить на данную процедуру:

Тип	Срок
Предложение о заключение договора купли-продажи	От 1 дня
Составление искового заявления и подготовка документов	От 1 дня
Рассмотрение дела в суде	Около 2 месяцев
Вступление решения в силу	1 месяц

Сделать все правильно, так, чтобы у второй стороны (или третьих лиц) не было никаких оснований для оспаривания сделки достаточно сложно. Нужно хорошо ориентироваться в законодательстве. На консультации опытные юристы бесплатно разберут наиболее популярные вопросы, однако каждая ситуация имеет свои особенности, потому те же специалисты будут готовы по первой просьбе выступить в качестве представителей клиента, будь то обычная сделка о покупке-продаже недвижимости или разбирательство в суде. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

Собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Но существуют некоторые ограничения, если речь идет о части общей квартиры.

Каковы нюансы покупки доли в квартире в 2019 году? Покупая долю квартиры, нужно знать о существующих юридических формальностях.

Неправильное оформление сделки может стать причиной ее отмены. Какими особенностями отличается в 2019 году покупка доли в квартире?

Общие аспекты

Согласно гражданскому законодательству все граждане наделены равными правами. В применении к долевой собственности эта норма означает, что владелец доли вправе распорядиться ей по собственному усмотрению, но с соблюдением интересов остальных собственников.

Основополагающее значение при продаже доле касается ее выделения. Продаваемая доля собственности должна быть выделена в натуре либо в форме соотношения к общей площади.

Продавец-собственник должен иметь на руках документ, в котором указана принадлежащая доля в дробном или процентном соотношении.

Продажа доли осуществляется в том же порядке, что и продажа всей квартире. Но при этом есть нюансы, касающиеся соблюдения интересов совладельцев. В частности требуется получить согласие на продажу части квартиры третьему лицу.

Что это такое

Гражданский кодекс устанавливает, что имущество, принадлежащее двум и более собственникам, является общей собственностью. Таковая может быть долевой и совместной.

Первый вариант предполагает, что квартира поделена на строго определенные доли, равные или неравные.

Деление осуществляется по желанию собственников или в судебном порядке. Каждый собственник доли получает отдельный правоподтверждающий документ на свою часть квартиры.

Квартира в совместной собственности не имеет определенных долей, но при желании ее можно поделить. Например, совместной становится квартира, приобретенная супругами в браке.

Любые сделки с таким объектом требуют согласия обоих супругов. В совместную собственность переходит квартира и после приватизации.

В дальнейшем собственники могут официально поделить квартиру, закрепив владение каждой долей документально.

Если стороны не смогли выполнить раздел самостоятельно, квартира делится через суд. Нюанс владения квартирой в долевой собственности в том, что нельзя в натуре выделить долю.

Квартира, за редким исключением, не может быть поделена на несколько обособленных помещений с разными входами.

Доля в данном случае это скорее юридическое понятие. Собственники совместно пользуются жилплощадью и потому обязательно их согласие на появление нового совладельца.

Главная особенность владения долей в квартире это несколько ограниченное право распоряжения собственным имуществом.

Для продажи необходимо получить согласие совладельцев и соблюсти преимущественное право выкупа.

Приоритетное право

В соответствии со ст.246 ГК РФ все правовые действия, затрагивающие интересы владельцев долевой собственности, реализуются только по соглашению сторон.

Этот постулат несколько нарушает права законного владельца на распоряжение своим имуществом. Но неудобства оправданы, поскольку защищают остальных собственников от мошеннических действий.

В ст.250 ГК РФ изложен порядок преимущественного выкупа в случае отчуждения части совместного имущества в пользу постороннего лица.

На практике это означает, что владелец доли при продаже должен предложить возможность выкупа остальным собственникам.

Только получив отказ можно продать долю третьим лицам. Уведомление о продаже составляется в письменной форме. Непременно указывается стоимость доли и условия сделки.

Важно указать цену, по которой продавец планирует продать свою часть в действительности.

В случае продажи впоследствии постороннему лицу нельзя указать цену меньше той, что предложена совладельцам. В течение месяца собственники должны принять решение о выкупе доли или отказе от покупки.

Если в положенный срок продавец не получил ответа, он вправе продать долю любому лицу. Получение отказа раньше срока позволяет осуществить сделку сразу.

Несоблюдение приоритетного права при продаже доли позволяет остальным собственникам оспорить сделку в течение трех месяцев с момента заключения.

При этом сделка не отменяется, права покупателя делегируются собственникам. Важно! Если после отказа собственников от преимущественного выкупа продавец решил изменить условия сделки, то нужно снова уведомить совладельцев и получить согласие или отказ.

Законодательная база

Нормы о долевом имуществе содержатся в ст.244—259 ГК РФ. Отдельные положения закреплены в законе о приватизации жилищного фонда.

Порядок регистрации собственности определен в федеральном законе о госрегистрации недвижимого имущества (ФЗ № 218).

С 2016 года нормы регистрации несколько изменились и теперь сделки, касающиеся отчуждения доли недвижимости, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч.1 ст.42 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Ст.244 ГК РФ определяет, что имущество, принадлежащее двум и более лицам, может находиться в совместной собственности без определения долей или в долевой собственности с определением точной доли каждого собственника.

О преимущественном выкупе доли квартиры сказано в п.1 ст.250 ГК РФ. В частности здесь сказано, что и уведомление и отказ от выкупа должны иметь письменную форму.

В п.2 ст.250 ГК говориться о возможности продажи доли не раньше, чем спустя месяц после уведомления или ранее этого срока в случае получения официального отказа.

П.3 этой же статьи указывает на правовые последствия при несоблюдении приоритетного права. Здесь сказано о возможности оспаривания сделки в течение трех месяцев.

Вместе с тем ст.200 ГК РФ гласит, что срок исковой давности начинается с момента, когда гражданину стало известно о нарушении его права.

Что касается оформления продажи, то оно осуществляется в стандартном порядке. Договор составляется в соответствии с нормами ст.554—555 ГК РФ.

Согласно ст.556 ГК передается доля по акту. Завершается сделка регистрацией в Росреестре перехода права собственности.

Порядок оформления сделки

Планируя продажу доли квартиры, нужно учитывать, что осуществление сделки не представляется возможным, если квартира находится в общей собственности.

Обусловлено это тем, что доли попросту не существует ни де-юре, ни де-факто. Изначально необходимо выделить долю и закрепить свое право на нее.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2019 году смотрите в статье: согласие супруга на покупку квартиры.

Как оформляется аренда земли под строительство гаража, .

Если доля выделена и в Росреестр занесена соответствующая запись с указанием данных собственника, можно приступать к продаже.

Во избежание признания сделки недействительной желательно соблюдать следующий порядок:

Обсуждение предстоящей продажи доли с остальными собственниками	Если кто-то решит выкупить долю, то можно обойтись без письменного уведомления. В остальных случаях полагаться на устные заверения не стоит. Нужно подготовить официальное уведомление с указанием условий и цены
Получение ответа от собственников	Если получен отказ, можно приступать к оформлению сделки с третьим лицом. Иначе необходимо дождаться истечения месячного срока
Поиск покупателя, если собственники отказались от покупки	Искать покупателя дозволено любыми доступными способами (СМИ, агентства недвижимости, Интернет)
Согласование условий с покупателем	Как только покупатель найден, с ним оговариваются условия продажи. При этом условия должны соответствовать тем, что указывались в уведомлении. Когда покупатель настаивает на изменении условий, он должен быть готов к месячному ожиданию для получения нового ответа совладельцев. При этом вполне возможно, что кто-нибудь согласится на выкуп доли
Заключение договора купли-продажи	Согласованный договор подписывается сторонами. Затем договор заверяется нотариусом
Оформление акта приема-передачи	По этому акту осуществляется передача доли. Сам акт прилагается к договору
Обращение в Росреестр	Покупатель подает документы на регистрацию перехода права собственности. Присутствия продавца не требуется, поскольку договор заверен нотариусом

Какие есть подводные камни

При продаже доли следует учесть некоторые нюансы:

Когда в квартире прописан ребенок	Нужно получить согласие органов опеки, поскольку предполагается проживание в квартире постороннего лица
При наличии перепланировки	В квартире потребуется ее узаконить и получить новый технический паспорт
Для приобретения доли в квартире	Потребуется получить согласие супруга (в случае официального брака)

Особенного внимания требует сделка, если продается доля, принадлежащая несовершеннолетнему лицу.

Так запрещено продавать жилье, если ребенок остается «на улице», то есть по документам другого жилья он не получает.

Для продажи детской доли необходимо, чтобы:

• у ребенка имелась иная жилплощадь, пригодная для проживания;
• ребенок проживал по другому адресу, и у него имелась постоянная прописка;
• после продажи доли на имя ребенка было приобретено иное жилье, не хуже проданного.

Но даже при соблюдении всех условий без официального разрешения органов опеки не обойтись.

Для этого законный представитель обращается в местные попечительские органы со следующими документами:

• заявление о разрешении на продажу;
• паспорт опекуна;
• свидетельство о рождении ребенка;
• правоподтверждающие документы на квартиру;
• документы на приобретаемое жилье (если покупается иная жилплощадь);
• иные документы, подтверждающие соблюдение интересов ребенка.

До 18 лет интересы ребенка представляют родители или законные опекуны.

Необходимый пакет документов

Для оформления продажи доли в квартире необходимы следующие документы:

• паспорт собственника доли;
• паспорт покупателя;
• правоподтверждающие документы (выписка из ЕГРН с указанием доли, принадлежащей продавцу);
• правоустанавливающие документы (указывающие на основание получения права собственности);
• кадастровый паспорт квартиры, подтверждающий постановку объекта на кадастровый учет и
• содержащий описание основных характеристик квартиры;
• технический паспорт квартиры, указывающий на отсутствие неузаконенной перепланировки;
• письменные отказы остальных совладельцев от покупки доли либо подтверждение отправки соответствующего уведомления;
• разрешение органов опеки, если в квартире прописан ребенок или доля принадлежит несовершеннолетнему;
• нотариальное согласие супруга на сделку (если продавец состоит в законном браке).

По мере необходимости могут потребоваться и иные документы. Например, выписка из домовой книги о составе всех прописанных лиц или справка об отсутствии задолженности по комуслугам. На основании собранных документов составляется договор купли-продажи доли квартиры.

Составление договора

Договор при продаже доли квартиры составляется по стандартному образцу ДКП. Из особенностей оформления нужно отметить необходимость точного описания продаваемой доли с указанием дробного или процентного соотношения к общей площади квартиры.

Типовая форма договора продажи доли в квартире включает в себя следующие пункты:

• данные участников сделки (Ф.И.О., паспортные данные);
• предмет сделки (адрес квартиры, основные характеристики, указание точной доли);
• состав лиц, которые остаются проживать в квартире после продажи;
• порядок расчетов;
• права и обязанности сторон;
• порядок передачи доли;
• подписи сторон.

По желанию стороны вправе включать в договор и иные условия, позволяющие детализировать условия сделки более подробно.

Нужно ли заверять нотариально или нет

Начиная с января 2016 года отчуждение доли в квартире требует обязательного нотариального заверения договора.

Изначально требовалось участие нотариуса только в сделках с участием посторонних лиц.

Но с января 2019 года нотариальное сопровождение требуется для любых сделок, предполагающих отчуждения долевой собственности.

Процесс нотариального заверения предусматривает проведение нотариусом правовой экспертизы представленных документов.

Нотариус может самостоятельно составить договор купли-продажи, учитывая пожелания сторон и соблюдая правовые нормы.

При необходимости осуществляется техническое сопровождение сделки, включая подачу документов в госорганы на регистрацию перехода права собственности.

Нотариальное участие в сделках, касающихся отчуждения доли недвижимости, увеличивает затраты собственника.

Оплата услуг нотариуса кажется излишней тратой, но таким образом повышается степень правовой безопасности сделок.

Часто задаваемые вопросы

В некоторых случаях совладельцы не соглашаются на продажу доли, всячески препятствуя заключению сделки.

Как поступить в случае несогласия собственников? В любом случае необходимо соблюсти порядок приоритетного права выкупа.

Чтобы впоследствии совладельцы не заявили об отсутствии извещения, отправить его нужно официальным способом.

То есть уведомление отправляется почтой, ценным письмом с уведомлением о вручении. Можно воспользоваться курьерской доставкой.

В этом случае у продавца на руках будут иметься официальные документы, подтверждающие вручение уведомления на определенную дату.

Как только с даты вручения уведомления пройдет тридцать дней, можно заключать сделку с иным лицом. Но иногда собственники уклоняются от получения уведомления, не соглашаясь на выкуп и не давая официального отказа.

Видео: продажа доли в квартире — подводные камни

В подобной ситуации можно воспользоваться способами отчуждения, не требующими согласия совладельцев долевой собственности.

Передать долю квартиры постороннему лицу можно через договор дарения. В этом случае новым собственником может становиться абсолютно любое лицо, согласия остальных собственников не потребуется.

Риск в данном случае таков, что сделка может быть признана мнимой, если заинтересованные граждане смогут доказать факт продажи вместо дарения.

Как вариант может использоваться договор займа. Такой способ можно использовать для законной передачи денег и доли квартиры.

Суть оформления в том, что между собственником доли и потенциальным покупателем заключается договор займа, по которому собственник получает некую сумму под залог доли.

По истечении указанного в договоре срока деньги не возвращаются, а доля переходит к займодателю в качестве залога.

Возможность получения налогового вычета

Покупая жилую недвижимость, каждый российский гражданин может претендовать на получение имущественного налогового вычета.

Суть в том, что покупателю возвращается часть ранее уплаченного НДФЛ. Для получения вычета нужно являться резидентом РФ и налогоплательщиком.

То есть гражданин должен быть официально трудоустроен или иметь иной доход, с которого выплачивается подоходный налог.

Размер налогового вычета равен стандартной ставке подоходного налога, то есть вернуть можно 13% от стоимости приобретенного жилья. Но максимальная стоимость ограничена суммой в 2 000 000 рублей.

Соответственно вернуть можно не более 260 000 рублей. При этом воспользоваться вычетом можно только один раз в жизни.

В 2019 году действуют изменения, которые позволяют делить однократный вычет на несколько объектов.

Потому если при покупке доли после 2014 года удалось вернуть только часть максимально допустимой суммы возврата, то впоследствии остаток можно вернуть с покупки иного жилья.

Оформить имущественный вычет можно в любое время после получения права собственности на долю.

Законом предусмотрено два варианта возврата НДФЛ – через налоговую инспекцию или через работодателя.

Для возврата налога необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ с приложением документов, подтверждающих свершение сделки и осуществление расчетов.

Через ФНС возврат оформляется в следующем году после получения права собственности. При этом возвращается сумма налога, выплаченная за предыдущий год.

Остаток можно вернуть в последующие годы. Возврат через работодателя можно оформлять в том же году, когда доля квартиры официально перешла в собственность налогоплательщика.

При этом налог возвращается постепенно, а именно до полного исчерпания суммы к выплате с зарплаты не удерживается НДФЛ.

Нельзя получить налоговый вычет при покупке доли квартиры, если:

Жилье приобретено у зависимых лиц	Опекуны, родственники
На покупку потрачены средства	Выделенные государством в виде субсидий
Жилплощадь куплена работодателем	Или предоставлена за счет государства

Если на материнский капитал у родственников

Использовать маткапитал для покупки доли квартиры можно, допускается приобретение у родственников. Однако для подобных сделок предусмотрено достаточно много нюансов.

Прежде всего, сделки, заключаемые с привлечением МК меж родственниками, проверяются особо тщательно на предмет фиктивности.

Кроме того ПФР разрешит приобрести далеко не всякую долю. Значение имеет вид оформления собственности.

Квартира может быть поделена на «идеальные» части, то есть в процентном соотношении. В этом случае купить долю на маткапитал нельзя.

Что это такое отказ от приватизации квартиры в пользу родителей узнайте из статьи: отказ от приватизации квартиры в пользу родителей.

Как создать ТСЖ в многоквартирном доме, .

Порядок возмещения НДФЛ при покупке квартиры, .

Допускается покупка доли, выделенной в натуре. То есть каждому собственнику принадлежит отдельная комната в квартире.

По этой причине категорически запрещено приобретение доли в однокомнатной квартире, за исключением, когда после покупки доли квартира переходит в полную собственность семьи.

Использовать маткапитал разрешено только на покупку жилого помещения, а доля не всегда таковым является.

Купить долю квартиры в 2019 году не так сложно, как может показаться сначала. Главное это правильно оформить сделку.

Необходимо убедиться, что доля официально выделена, приоритетное право соблюдено, и интересы иных собственников не нарушены.

>Можно ли и на каких условиях получится взять ипотеку на выкуп доли квартиры, в том числе у родственников?

Всевозможные варианты

Банку всегда нужны гарантии того, что имущество, в которое он инвестирует, можно будет выгодно продать.

По этой причине получить средства на выкуп доли можно будет только в некоторых случаях. Рассмотрим все возможные варианты и вероятные решения банков по ним.

Приобретение последней части недвижимости

Если заемщик является собственником остальных долей в квартире, а ипотека ему нужна для выкупа последней. Такой вариант является оптимальным и самым выгодным для банка. После выкупа последней части квартиры заемщик становится полноправным владельцем всей квартиры, а значит, вся она может выступать залогом по кредиту. Получить одобрение такой ипотеки проще всего.

Ограничение на покупку может быть при проведении этой сделки между близкими родственниками, однако, в ситуации с последней долей банк скорее всего пойдет навстречу заемщику.

Прибавление еще одной

Намного сложнее получить займ будет собственнику части квартиры, который хочет расширить свое жилое пространство, но выкуп не сделает его собственником всей квартиры. Наличие нотариального согласия на продажу от каждого из собственников может повысить шанс на одобрение кредита.

Заемщик должен быть готов к высоким процентным ставкам по ипотеке, с помощью которых кредитор попытается снизить свои риски. Если будущая сделка купли-продажи будет осуществляться между близкими родственниками, то банк скорее всего даст отказ. Исключения могут быть сделаны для нескольких категорий родственников:

• супруги в разводе;
• если доли были определены при получении наследства.

Если у гражданина нет ни одного куска в собственности

Если гражданин планирует покупку доли недвижимости, не имея при этом во владении ни одной ее части. Такая ситуация гарантирует отказ банка на выдачу займа. Риски банка в случае неуплаты клиентом долга высоки, а вероятность выгодно продать залоговые «метры» крайне низка.

Решением проблемы может быть выделение дополнительной доли, если остальные владельцы квартиры являются родственниками заемщика. Но и в этом случае банк скорее всего откажет.

Важно! Отказы кредитных организаций фиксируются в кредитной истории клиента, могут крайне негативно сказаться на возможности получить займы в будущем.

Можно ли получить кредит на выкуп у родственников?

Чаще всего владельцами частей одного дома являются близкие родственники или супруги. Банковские организации считают родственников, выступающих в качестве участников сделки, ненадежными клиентами. Такое отношение к членам одной семьи диктуется несколькими причинами:

• Высокий риск мошенничества с стороны родственников. Проведя фиктивную куплю-продажу части квартиры и получив средства от банка, такие клиенты могут погашать кредит той суммой, которую им предоставил банк, либо использовать ее в иных целях.

  Банки стараются пресекать подобные действия, ведь в результате мошенничества заемщик получает большую сумму денег на более выгодных условиях, чем потребительский кредит в том же банке.

• Второй причиной большого количества отказов является возможность оспаривания другими родственниками доли, полученной по наследству.

  Другие наследники могут оспорить право собственности заемщика в судебном порядке, после чего его доля в квартире будет отчуждена. В результате банк рискует оказаться без залогового имущества и обеспечения займа.

Случаи, в которых это осуществимо

1. Исключения могут быть сделаны для бывших супругов, раздел имущества которых был произведен судом. Чаще всего один из супругов желает выкупить долю второго и для этого обращается в банк за ипотекой. Эта категория заемщиков также считается ненадежной с точки зрения банка. Особое внимание будет уделяться следующим фактам:
   • Сколько времени прошло с момента развода. Чем раньше был развод, тем ниже вероятность мошенничества.
   • Станет ли покупатель единоличным собственником имущества в результате покупки. Если есть и другие владельцы долевой недвижимости, то скорее всего последует отказ банка.
2. Кредит может быть одобрен, если выкупаемая у родственника часть – последняя доля в квартире, не принадлежащая заемщику. Тем не менее кредитор наверняка повысит процентную ставку для такого клиента. Внимание также будет обращено на то, проживают ли продавец и покупатель в этой квартире или нет.Преимущество будет у тех родственников, которые вместе не проживают, что может косвенным образом доказать чистоту их намерений при получении займа.
   

   Когда сделки подобного рода недопустимы?

   Ситуации, при которых получение ипотеки на часть недвижимости будет невозможна:

   • Покупка первой доли в квартире, если у заемщика нет в собственности других частей квартиры. Процедура продажи недвижимости в случае неуплаты кредита будет сложной и долгой, что просто не выгодно банку.
   • Сделка осуществляется между супругами в браке, родителями и детьми, братьями и сестрами, проживающими на одной территории. Такие сделки несут в себе высокий риск мошеннических действий в отношении банка.
   • Если продавец не оповестил в установленном законом порядке других владельцев имущества и не получил их нотариальное согласие на продажу. Банк откажет в выдаче ипотеки, потому что другие собственники имеют преимущественное право на покупку комнаты.

     Соответственно, отсутствие письменного уведомления о продаже, дает им право оспорить сделку в суде и лишить заемщика имущества, а банк обеспечения кредита.

Получить займ на приобретение комнаты в квартире или доме довольно проблематичная задача. Высокие проценты по кредиту, завышенные требования к кандидату, наличие родственных связей с владельцами жилья – все это снижает шансы на одобрение заявки. Альтернативой ипотеке может стать потребительский кредит, который не имеет конкретной целевой направленности, и скорее всего будет без проблем выдан банком. Теперь вы знаете, можно ли выкупить часть квартиры, взяв ипотеку.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Можно ли в ипотеку выкупить долю в квартире

Законом покупка долей в ипотеку не запрещена. Но в реальной жизни с оформлением кредита могут возникнуть значительные проблемы. На возможность приобретения жилья или его доли в ипотеку влияют многие факторы. Если планируется выкуп доли у родственников, вы должны убедить банк, что данная операция не имеет мнимого характера. С нежеланием кредитными организациями одобряются заявки, если:

• средства пойдут на приобретение квадратных метров в жилье, к которому человек ранее не имел никакого отношения;
• планируется покупка доли в квартире, где у потенциального заемщика уже имеется одна доля, но после сделки, недвижимость останется в статусе долевой собственности.

Дело в том, что, если кредитные обязательства заемщиком будут выполняться не в должном размере, залоговое имущество перейдет в собственность банка. А реализация долей осуществляется очень медленно. Такие объекты могут годами безуспешно продаваться, несмотря на то, что цена на принудительно реализуемое жилье обычно на 15-20% ниже рыночной.

Намного охотнее банк даст вам ипотеку, если в качестве залога вы укажете не приобретаемые квадратные метры, а другую квартиру, если таковая имеется у вас в собственности.

Как будет происходить процесс покупки жилья?

Первое, что необходимо чтобы купить долю в квартире в ипотеку – получение банковского кредита. Легче всего получить одобрение, если в заявке вы укажете, что выкупив долю станете единоличным владельцем квартиры. О том, как объединить доли у одного собственника, мы уже рассказывали.

Репутация самого заемщика тоже немаловажный фактор. Клиенты с плохой кредитной историей и с сомнительной работой имеют небольшие шансы на получение ипотеки.

Перечень документов

При первом визите в банк менеджеру необходимо предоставить следующие документы:

• собственноручно заполненную анкету заемщика;
• паспорт;
• трудовую книжку или св-во ОГРНИП;
• справку о доходах либо по форме 2-НДФЛ, либо по форме кредитной организации.

Если вы планируете оформить ипотеку в банке, в котором у вас есть зарплатная карта, последние два документа не потребуются.

Чтобы увеличить шанс на одобрение заявки, можете предоставить в залог уже имеющиеся доли в квартире, оставшуюся часть которой желаете приобрести в собственность. Для этого приложите к основному пакету:

• выписку из ЕГРН на свое жилье;
• документ, на основании которого ваша доля была приобретена в собственность (договор купли-продажи, дарственная, св-во о вступлении в наследство, договор о приватизации и прочее).

Если вы плохо разбираетесь в юриспруденции, лучше заказать составление договора купли-продажи у профессионалов. Так как при малейшем несоответствии текста документа с существующими требованиями, в регистрации сделки будет отказано.

Договор должен быть составлен в трех экземплярах и содержать информацию о:

1. Дате и месте его составления.
2. ФИО и контактах покупателя.
3. ФИО и контактах продавца.
4. Предмете договора (адрес квартиры, ее технические характеристики и прочее).
5. Документе подтверждающем право собственности продавца на долю.
6. Других лицах, зарегистрированных по данному адресу.
7. Кадастровой стоимости (указана в выписки из ЕГРН).
8. Условиях сделки.
9. Подписи сторон.

Если документ будет составляться вами самостоятельно, обязательно скачайте его образец. Чтобы не запутаться и не упустить ни одного важного пункта.

Налогообложение

Несмотря на то, что продажа жилья является возмездной сделкой, продавец будет освобожден от уплаты подоходного налога, если:

• реализованная доля находилась в его собственности 3 года и более;
• ее цена не превышает одного миллиона рублей;
• квадратные метры были проданы по той же цене, что и куплены.

В остальных случаях бывшему владельцу доли придется заплатить 13% от полученной прибыли сверх установленных лимитов.

Что делать, если отказывают?

Если банк отказывает в ипотеке, он не обязан уточнять по какой причине принял такое решение. Обратиться в суд и оспорить отказ кредитной организации у вас не получится. Поэтому либо, обратитесь за ипотекой в другой банк, либо откажитесь от этой идеи.

Если кредитная история у вас отличная, доход постоянный и достаточный, вероятнее всего отказ поступил именно из-за типа приобретаемого жилья. В этом случае попробуйте взять не ипотечный, а потребительский займ, шансов на его одобрение намного больше, правда и процент по кредиту несколько увеличится.

Какие банки дают ипотеку на долю в квартире

Сегодня практически все крупные банки дают ипотеку, правда условия ее предоставления несколько различаются.

Сбербанк ​

Возможность получить ипотеку от Сбербанка на долю в квартире есть у тех заемщиков, которые после сделки станут обладателями всего жилья или его части, когда оставшейся половиной владеет законный супруг/супруга. В качестве залога оформляется квартира целиком.

Условия выдачи ипотечных займов:

1. Размер от 300 000 до 15 000 000 рублей, но не более 80% от стоимости недвижимости.
2. Ставка от 9% годовых.
3. Срок – от полугода до 30 лет.
4. Есть возможность привлечения созаемщиков, например, второго супруга.

Как только регистрация ипотечного договора будет завершена, деньги переведутся на счет заемщика.

Газпромбанк

Оформить ипотеку получится также только на последнюю недостающую долю. Условия предоставление займа:

1. Размер – до 45 000 000 рублей.
2. Ставка – от 12% годовых.
3. Срок – от полугода до 30 лет.
4. Первоначальный взнос – от 15%.

Оформление ипотеки в Газпромбанке всегда сопровождается обязательным страхованием объекта недвижимости от повреждений и потери. В некоторых случаях может потребоваться заключение договора титульного страхования.

Не получится взять ипотеку даже есть после выкупа доли жилье полостью перейдет в вашу собственность, когда:

• состояние дома где расположена квартира аварийное или требуется капитальный ремонт строения;
• комната является частью коммунальной квартиры;
• тип жилья: малосемейка;
• внешние стены дома возведены из деревянных блоков;
• тип жилья: «хрущевка» и распложено оно в Москве или МО.

Русский ипотечный банк

Один из редких банков, дающих ипотеку на комнаты, даже если после заключения сделки заемщик не становится единоличным владельцем квартиры.

Условия выдачи займа:

1. Размер – от 1 000 000 рублей.
2. Первоначальный взнос – от 25% (можно использовать материнский капитал).
3. Ставка – от 14,5% годовых.
4. Срок – до 25 лет.

При оформлении ипотеки в Русском ипотечном банке заключаются договора страхования:

• жилья;
• клиента;
• титульного риска.

Страхование залоговой недвижимости условие обязательное, от остальных двух договоров заемщик имеет возможность отказаться, но тогда процент по кредиту автоматически увеличится.

Если после приобретения доли, квартира станет полностью принадлежать клиенту, базовая процентная ставка снизится на 0,5% и составит 14%.

Банк «Зенит»

Купить в ипотеку долю в квартире через банк «Зенит» получится на следующих условиях:

1. Размер – от 800 000 до 14 000 000 рублей в Москве и МО, от 270 000 до 10 500 000 рублей – в остальных регионах.
2. Ставка – от 15% годовых.
3. Первоначальный взнос – от 20% (чем больше сумма, тем меньше процентная ставка по кредиту).
4. Срок – до 25 лет.

Если заемщик не будет страховать жизнь, здоровье и титульные риски, ставка по ипотеке автоматически увеличится на 3%.

Транскапиталбанк

Всем, кто желает приобрести комнату в Транскапиталбанке, ипотека будет предоставлена на следующих условиях:

1. Размер – от 500 000 рублей.
2. Первоначальный взнос – от 20%.
3. Срок – до 25 лет.
4. Возможность привлечения до 4 созаемщиков.

Если заемщику 65 лет и более, обязательное условие – страхование жизни и здоровья, а также приобретаемого объекта недвижимости.

Как оформить долевую собственность на квартиру при ипотеке

После урегулирования финансовых вопросов и заключения договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать приобретенное право собственности на долю в квартире.

Процедура

Сторонам следует собрать необходимые документы, приложить к ним заявления и сдать все в отделение Ростеестра по месту нахождения объекта недвижимости.

После чего право собственности будет регистрироваться согласно установленному порядку:

1. Сотрудник Росреестра примет пакет документов и даст заявителям соответствующую расписку;
2. Регистратор проверит бумаги на подлнность;
3. В случае выявления обстоятельств, препятствующих регистрации права собственности, в процедуре будет отказано, основания отказа вы узнаете при посещении Росреестра;
4. Если с документами все в порядке в реестр внесутся необходимые изменения и на руки заявителям будут выданы выписки из ЕГРН с обновленными данными.

Этот процесс займет не более 14 календарных дней с момента подачи заявки. Когда приходить за получением документов будет указано в расписке.

Необходимые документы

Чтобы зарегистрировать право собственности на долю в ипотечной квартире потребуются следующие документы:

• паспорт покупателя;
• паспорт продавца;
• по одному заявлению от продавца и покупателя (составляются и подписываются в Росреесте в присутствии сотрудника регистратора);
• квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;
• договор купли-продажи;
• документ подтверждающий право собственности продавца на долю в квартире;
• залоговый договор с банковским учреждением, который является основанием для регистрации обременения на жилье;
• кадастровая документация;
• выписка из домовой/поквартирной книги;

Дополнительные документы:

• если среди собственников отчуждаемого жилья присутствуют несовершеннолетние лица потребуется согласие на сделку опеки и попечительства;
• если доля в квартире является совместно нажитым в браке имуществом потребуется письменное, заверенное нотариально согласие второго супруга.

Пошаговый порядок действий

Для того чтобы официально оформить права собственности на приобретенное в ипотеку жилье, необходимо действовать по следующему алгоритму:

Этап	Примечание
Выясняем по какому адресу расположено нужно нам отделение Росреестра	Информация есть на официальном интернет-портале ведомства
Подготавливаем необходимые документы	Чтобы не упустить ничего, желательно предварительно посетить отделение Росреестра и уточнить в консультанта подробный перечень бумаг. В зависимости от ситуаций, он может различаться. Учитывайте, что некоторые справки имеют ограниченный период действия
Оплачиваем государственную пошлину	Совершить платеж можно в отделении любого банка или в кассе Росреестра
Берем талон электронной очереди, ждем когда на экране высветится наш номер и сдаем документы сотруднику Росреестра	Приняв бумаги, сотрудник сообщит дату, когда можно будет прийти за результатом
Если на телефон или указанную в заявлении электронную почту вам пришло уведомление о необходимости предоставления дополнительных документов, прийти и принести недостающие бумаги	Пока этого не произойдет, регистрация права собственности осуществляться не будет, поэтому, чем быстрее проблему будет урегулирована, тем быстрее необходимые изменения внесутся в реестр
Посещаем Росреестр в назначенный сотрудником при принятии документов день. При себе следует иметь паспорт и расписку. Поучаем выписку из ЕГРН и расписываемся о ее получении в специальном журнале.	Все, с этого момента права собственности официально зарегистрированы. О чем свидетельствует имеющаяся у вас на руках выписка из ЕГРН.

Новостройка

Покупка в ипотеку долей в новостройках, еще не сданных в эксплуатацию, несколько отличается от приобретения остального жилья. Вместо договоров купли-продажи в этом случае заключаются договора об участии в долевом строительстве. В связи с чем оформление права собственности на такое жилье можно будет осуществить только после того, как строительство завершится.

После чего участник долевого строительства сможет выбрать: самостоятельно заниматься документами или перепоручить это застройщику. Во втором случае вы избежите похода по инстанциям, но будьте готовы, что оформление может затянуться надолго. Так как дольщиков много, подача заявок осуществляется массово.

Если вы захотите самостоятельно оформить право собственности на ипотечное жилье в новостройке в Росреестр потребуется предоставить следующие документы:

• заверенная копия протокола о том, как распределены жилое пространство и коммерческая зона;
• техпаспорт на дом из БТИ;
• справка о том, что муниципалитетом разрешен ввод объекта в эксплуатацию;
• Заверенная копия передаточного акта, выданного государственной архитектурно- строительной организацией;
• кадастровая документация на дом;
• документ о том, что строению присвоен почтовый адрес и индекс.

Все эти бумаги вы можете получить у застройщика. К ним нужно будет приложить:

• договор об участии в долевом строительстве;
• кредитный договор;
• паспорт,
• квитанцию об оплате госпошлины.

Расходы

Помимо первоначального взноса, при приобретении доли в ипотеку и регистрации права собственности на нее в Росреестре придется заплатить:

1. За страхование жилья, жизни и здоровья — от 0,5 до 2% от размера ссуды.
2. Государственную пошлину в Росреестре в размере 2000 рублей.
3. За услуги нотариуса по удостоверению согласия второго супруга и других документов – согласно прейскуранту нотариальной конторы, минимум 2000 рублей.

Кроме того, большинство банков при выдаче ипотечных займов требуют предоставление профессионального оценочного расчета стоимости оставляемого в залог объекта недвижимости, который обойдется вам минимум в 2000 рублей.

Если у вас возникли о том, как оформить ипотеку на часть в жилом помещении, то юристы нашего портала в любое время смогут бесплатно оказать вам консультационную помощь. Именно совет специалиста может сыграть решающую роль в выборе объекта недвижимости или банка.

Автор статьи Юрист по гражданскому, семейному, жилищному, наследственному праву. Рейтинг автора Написано статей 218 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями