Содержание
С чего начать
Следует различать такие процедуры, как раздел недвижимости и выделение долей:
- Если совладельцы разделяют общее имущество, то квартира перестает быть совместной собственностью. Каждый получает свою, отдельную часть.
- При выделении же долей происходит закрепление определенных частей квартиры за конкретными лицами. Недвижимость по-прежнему остается общей (основные положения описаны в статье 282 ГК).
Плюс, есть две формы владения:
- Долевая – каждый имеет право на определенную часть недвижимости. Раз доли уже выделены, собственникам остается отгородить свою часть.
- Совместная – существует общее право собственности на имущество без выделения конкретной доли. Следовательно, для выделения нужно сначала определить размеры частей каждого жильца.
Хозяева вправе самостоятельно поделить жилплощадь на части. Если размер доли не был обозначен, то недвижимость делится на равные части между всеми совладельцами. Приведем пример: если в квартире площадью 90 кв.м. проживают три человека, то доля каждого составляет 30 кв.м. При наличии разногласий деление жилья производится в судебном порядке.
Стороны могут оформить и разделение счетов по оплате за ЖКХ и другие услуги. Но нужно помнить – если есть задолженность за период больше трех месяцев, то могут отключить горячую воду, электричество и т.п.
«Не ждите. Время никогда не будет подходящим», – Наполеон Хилл.
Когда совладельцы согласны поделить квартиру, действуют они следующим образом:
- Подготавливают договор о выделении долей, подробно прописывая в нем все условия сделки.
- Оформляют выделенные части должным образом. Скажем, если для этого требуется провести перепланировку либо другие строительные работы – получают согласие в БТИ, и регистрируют результат.
- Определяются с финансовой стороной разделения квартиры: если кто-либо имеет долю меньше, чем у других, то совладельцы доплачивают ему, а если его доля больше, чем у остальных – компенсацию платит уже он.
- Стороны регистрируют договор и свои права в Росреестре.
Доплата не обязательно производится в денежной форме. Стороны могут определить, какой вид компенсации их устраивает. Главное, четко прописать это в основном соглашении.
Выделить ребенку
Каждому из супругов и их детям должна принадлежать определенная часть квартиры. Право детей на долю в недвижимом имуществе закреплено законодательно.
За исполнением законных требований следят Органы опеки и попечительства (ООиП). С этой инстанцией собственникам придется согласовывать процедуру выделения доли.
Порядок действий практически не меняется:
- Определиться с условиями разделения квартиры и составить соглашение.
- Собрать необходимые документы.
- Подать их в Росреестр и ООиП.
- Дождаться решения Росреестра и органов опеки, а затем пройти госрегистрацию прав каждого собственника.
В конце они должны получить разрешение от ООиП. Важное условие: доля несовершеннолетнего ребенка в новом помещении должна составить не меньше той, что была у него в прежнем месте жительства.
Всё лучшее — детям!
При оформлении развода и выделении долей тот, кто будет воспитывать ребенка, имеет право на большую часть квартиры.
В ипотечной квартире
Жилье, купленное в ипотеку, может быть поделено посредством заключения дополнительного соглашения с банком. В нем указывают условия выделения долей из основного договора. В результате, долг заемщиков по кредиту распределяется строго пропорционально размеру частей квартиры, которые им принадлежат.
Перед оформлением выделение следует получить письменное согласие от банка. Главное требование – каждый дольщик должен подтвердить свою финансовую состоятельность, способность платить по взятому кредиту.
Соответственно выделить долю ребенку в ипотечной квартире не получится, сперва нужно будет закрыть ипотеку. А если же закон требует выделение доли несовершеннолетнему (если например часть ипотеки гасится материнским капиталом), то делается нотариальное обязательство, что после закрытия ипотеки, соответствующая доля в квартире будет выделяться ребенку.
По материнскому капиталу
Перед тем как перевести средства материнского капитала на счет продавца, Пенсионный Фонд запросит заверенный документ об исполнении обязательств перед покупателем. Эта мера гарантирует, что нынешний собственник жилья в следующие полгода передаст квартиру приобретателю в общую собственность. Далее доли выделяют по общему согласию, подписав соответствующий договор.
Отличительная особенность это время, которое понадобится на проведение всей процедуры. ПФ запрашивает много документов и довольно долго их одобряет. Может понадобиться до двух месяцев, прежде чем сделку пропустят, и можно начать оформлять права в Росреестре.
Выделение в натуре
После фактического выделения каждый из владельцев должен получить (отдельно):
- Вход в свою часть квартиры (обычно – это отдельная комната).
- Кухню.
- Ванную и туалет.
В итоге, образуется новое, отдельное помещение, принадлежащее только одному человеку.
Есть два способа провести выделение:
- Процедура деления помещения на части может быть оговорена мирно, если собственники согласны на предлагаемые условия.
- Если хоть один отказался, другие заинтересованные лица могут решить проблему через суд.
Но нужно учитывать размеры самой квартиры, которую пытаются поделить: в помещении небольшого размера вряд ли получится выделить положенную каждому отдельную ванную комнату и пр. То есть, дело не только в наличии желания собственников выделить свои доли, но и в технической возможности провести такую процедуру.
Для этого и нужно согласовывать процедуру с БТИ: там подскажут, можно ли отделить комнату с учетом расположения несущей стены, коридора и прочих моментов. Плюс, при наличии доказательной базы, суд может учесть и фактическое пользование жилым помещением. К примеру, будет выявлено, что один из сособственников произвел ремонт, улучшив общее состояние квартиры. Поскольку результат таких действий нельзя отделить, а сделано это за собственный счет, он может претендовать на увеличение доли.
Гораздо проще провести выделение в частном доме, нежели в квартире. Обычно, в таких ситуациях суд обязывает выкупить долю у человека, который отказывается от условий раздела. Лицо, владеющее незначительной долей, как правило, не заинтересовано в дальнейших разбирательствах. На перевод компенсации дается не больше месяца. После получения положенной суммы, гражданин лишается прав на часть помещения.
Выплата может производиться, даже если собственник не пожелал продавать свою часть. В статье 252 ГК указано, что если лицу принадлежит маленькая доля квартиры, выделить в натуре которую невозможно, то суд постановляет выплатить ему полную стоимость.
В результате, после выделения долей права каждого собственника будут зарегистрированы в Росреестре. При необходимости они смогут заказать выписку из ЕГРН, подтверждающие их статус владельца.
Обращение в суд
Если же прийти к соглашению насчет размера доли или же других обстоятельств, не удалось, придется обращаться в суд.
Алгоритм действий следующий:
- Заинтересованному лицу следует получить свидетельство, подтверждающее, что запрашиваемую долю можно выделить в натуре. Обычно для этого нанимают специалистов из БТИ, которые проводят экспертизу помещения. По результатам осмотра составляется заключение.
- Далее он подает иск в суд. В заявлении подробно описывают сложившуюся ситуацию, прикладывают к нему заключение эксперта. Если выявили что нужно произвести доплату другим владельцам, то прикрепляют документ с расчетами. Ответчиками выступают сособственники. Истец подает и иные документы, подтверждающие его правоту.
- Затем оплачивается госпошлина. Квитанцию также прикладывают вместе с заявлением.
Если суд решает в пользу истца, он забирает постановление и идет регистрировать свои права (выполняя все условия).
Если по данному поводу нет закона, то он появится.
У. Гейтс.
Независимо от того, в каком порядке проведена процедура выделения, всем собственникам необходимо пройти госрегистрацию, подав в Росреестр:
- Заявления (по одному на каждого дольщика). Те, кто успешно выделил долю, регистрируют ее, а лица, которые получают компенсацию – изменения в правах на недвижимость.
- Каждый участник прикладывает свой паспорт.
- Подается документ, на основании которого производится регистрация изменений – решение суда или договор о добровольном выделении доли.
Подведем итоги. Выделить доли можно по добровольному согласию либо в судебном порядке. Для успешного проведения процедуры нужно определиться с условиями распределения частей, заказать экспертизу жилья в БТИ, и предоставить пакет документов в Росреестр. За право собственности ребенка на долю в квартире отвечают ООиП, а раздел ипотечной недвижимости нужно согласовывать с кредитором.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Порядок выделения доли в квартире
Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:
- без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
- нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
- законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
- доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
- нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
- при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.
Раздел квартиры в долевой собственности
Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:
- Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.
Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.
- Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.
Продажа доли в квартире: последние новости
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Выдел в натуре в судебном порядке
Собственник в ходе реализации своих прав на долю может столкнуться с противодействием сособственников. В таком случае производится выделение доли в натуре в судебном порядке.
Приблизительный алгоритм действий следующий:
- Подготовить иск и приложить к нему необходимые документы в соответствии с требованиями ГПК РФ (ст. 131, 132).
- Доказать суду возможность совершить выдел, а также соответствие выделяемых объектов стоимости доли истца (путем проведения судебной экспертизы).
- Поставить образовавшийся новый объект на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности в Росреестре (одновременное проведение данных процедур — новелла законодательства, введенная с 01.01.2017).
Итак, право владельца доли выделить ее в натуре закрепляет ст. 252 ГК РФ. Сделать это можно в судебном и внесудебном порядке. Если имущество не оформлено должным образом, выдел возможен только через суд. Соблюдение прав детей на долю в недвижимости, приобретенной за счет материнского капитала, обеспечивает государство посредством заключения нотариального обязательства.