Встроенно пристроенное помещение

На современном рынке недвижимости существует тенденция увеличения спроса на встроенные коммерческие помещения жилых домов, которые имеют индивидуальные конструктивные и архитектурные решения, предусмотренные еще на стадии проектирования. Чаще всего в таких помещениях располагаются предприятия, ориентированные на предоставление услуг и продажу товаров жильцам зданий, в которых они располагаются, а также жителям близлежащих домов. С одной стороны, для собственников жилых помещений это удобно, но в некоторых случаях такая ситуация может обернуться и рядом неприятностей: от шума автомобилей при разгрузке продукции, парковки машин посетителей данных организаций до проблем с инженерными системами. Поэтому застройщику необходимо проверить соответствие объекта строительства государственным строительным стандартам и нормам и урегулировать отношения собственников помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации. При подготовке проекта размещения встроенных коммерческих помещений в предынвестиционный период заказчик учитывает ликвидность объектов, которая существенно влияет на финансовый результат инвестиционно-строительной деятельности. Чтобы величина прибыли не была минимальной, инвестору следует оценить экономические возможности проектируемых зданий, провести маркетинговый анализ недвижимости в рассматриваемом районе по соответствующим сегментам рынка, оценить возможности арендаторов, учесть индивидуальные особенности помещений, рассмотреть альтернативные варианты их использования.
Таким образом, при решении всех вопросов устройства коммерческих помещений на первом этаже жилых зданий следует принять во внимание некоторое количество показателей, учитывающих как интересы самого застройщика, так и жителей рассматриваемых и близлежащих домов и районов:
1) Нормативное регулирование;
2)Ликвидность коммерческих помещений;
3) Соответствие свойств рассматриваемых площадей требованиям потребителей;
4)Стоимость помещений.

В первую очередь при устройстве общественных помещений в многоквартирном доме решается задача нормативного регулирования и согласования с надзорными органами. Согласно:
− СП 54.13330.2011 «СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные»:
• В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека, подвергающих опасности жизнь человека, а также приносящих дискомфорт в жизнь людей.
− СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»:
• Нежилые помещения в многоквартирном доме могут располагаться на первом этаже здания или на более высоком этаже, но тогда все находящиеся под ним площади также должны иметь статус нежилых, и, согласно градостроительным нормам, не должны нарушать общий архитектурный облик объекта.
• Организациям, расположенным в жилых зданиях, следует иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части здания.
• Прием продовольственного сырья и пищевых продуктов со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует выполнять с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей со стороны магистралей при наличии специальных загрузочных помещений.
• Вентиляция объектов, размещённых в жилых зданиях, должна быть автономной. Допускается присоединять к общей вытяжной системе жилого здания вытяжную вентиляцию общественных помещений, не имеющих вредных выбросов. А вредные вещества, выделяемые в воздух, существуют на многих объектах. Даже в парикмахерских выделяемые аэрозоли не должны попадать в общую вентиляцию.
− СанПиН 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья»
• В нежилых помещениях жилых зданий (кроме общежитий) допускается размещать организации на площади не более 700 м2 с числом посадочных мест не более 50.
• Допускается размещение организаций торговли в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым домам помещениях, исключения составляют специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2.
• Для сбора мусора и пищевых отходов предусматривают раздельные контейнеры с крышками (или специально закрытые конструкции). Площадки для сбора мусора и пищевых отходов располагаются на расстоянии не менее 25 м от здания.
• Сети бытовой и производственной канализации не объединяются с канализацией жилых зданий. Это требование касается и предприятий общественного питания.
Ввиду определения недвижимости как товара инвестиционного характера и высокой капиталоемкости строительных объектов одним из важнейших факторов, определяющих выгоду инвестора является ликвидность объекта недвижимости.Необходимо правильно оценить ее степень и осуществить качественное управление данным показателем. На ликвидность объекта строительства оказывают воздействие:
• Фактор местоположения. Жилой дом должен располагаться в месте повышенной активности, на улицах с большой проходимостью, сформированными пешеходными маршрутами и большим трафиком. Должен быть обеспечен свободный доступ на транспортные магистрали, развязки, проходимую или проезжую зону. При отсутствии благоприятных условий для функционирования организаций, расположенных на первом этаже многоквартирного дома, сравнительная ценность такого объекта недвижимости заметно снизится.
Кроме того на ликвидность помещений существенно влияет наличие аналогов в относительной близости к объекту. В большинстве случаев на коммерческих площадях в жилых домах устраиваются предприятия, ориентированные на предоставление услуг местным жителям: продуктовые и хозяйственные магазины, салоны красоты, фитнес-клубы, кафе то есть организации и учреждения, необходимые человеку в первую очередь для комфортной жизни, соответственно, если на небольшом расстоянии от рассматриваемого дома не расположено наиболее выгодных во всех отношениях аналогов, то такие заведения будут востребованными. Поэтому при подборе арендаторов коммерческих площадей компания-застройщик руководствуется необходимостью создания в рамках того или иного жилого дома набора всех необходимых для жизни товаров и услуг, стараясь диверсифицировать объекты социальной инфраструктуры, предусмотреть все самое нужное для жителей района. Очевидно, что нет необходимости делать большое количество встроенных коммерческих помещений в районах, где изначально расположено много объектов коммерции. Таким образом, еще на предпроектной стадии инвестиционно-строительного проекта застройщик должен предусмотреть конструктивные решения коммерческих помещений исходя из сферы деятельности организаций, которые будут расположены на рассматриваемых площадях.
Существует прямая зависимость между количеством жилых и коммерческих помещений в многоквартирном доме: чем масштабнее проект, тем больше в нем предусмотрено коммерческой инфраструктуры. В целом, в проектах многоэтажной застройки доля коммерческих помещений должна составлять примерно 5% от площади квартир. Если строительство ведется в новом квартале, тем более начатом с нуля, — коммерческие помещения жизненно необходимы, и они всегда имеют высокий спрос со стороны инвесторов.

• Техническое состояние здания
Техническое состояние здания — совокупность свойств, которые характеризуют в данный момент времени соответствие нормативным требованиям техническогосостояния объекта недвижимости.
К ним относятся: конструктивные и архитектурные решения строительного объекта, общее состояние помещения, состояние несущих конструкций, состояние внутренней отделки, современность материалов, использованных для отделки, площадь помещения, этажность, состояние инженерных сетей, возможность перепланировки.
Исходя из технического состояния помещений складывается стоимость объекта недвижимости, а также определяется его положение на рынке.

Таким образом, еще на предпроектной стадии инвестиционно-строительного проекта застройщик должен предусмотреть конструктивные решения коммерческих помещений исходя из сферы деятельности организаций, которые будут расположены на рассматриваемых площадях.

Следующим из рассматриваемых вопросов является соответствие свойств рассматриваемых помещений требованиям потребителей и заинтересованность жильцов данного дома и близлежащего района в размещении определенныхобщественных предприятий. После того, как будут учтены выше рассмотренныефакторы, необходимо учесть непосредственно интересы потребителей. Инвестор может это сделать различным способами. В последнее время застройщики и собственники коммерческих помещений в многоквартирных домах ответственно подходят к данному вопросу. Интересный эксперимент по подбору арендаторов реализовала компания «Региондевелопмент» на территории проекта «Жилой квартал 9-18» в Мытищах: еще на начальной стадии проекта была продумана концепция инфраструктуры и предложена возможность покупателям самостоятельно выбрать именно те объекты для жизни, которые им необходимы; в ходе голосования стало очевидно, что жителям нет необходимости иметь на территории ЖК полноценный ресторан, а достаточно небольшого кафетерия, также популярностью пользовался салон красоты, спа-салон, по итогам собранных данных по всем категориям объектов были проведены тендеры и выбраны наилучшие и наиболее полезные организации. Таким образом, проведя опрос, застройщик обеспечил для помещения лучшее наиболее эффективное использование, а для себя максимальную прибыль.
Большую роль в необходимости устройства таких помещений играет то, что многие граждане не заинтересованы в покупке недвижимости на первом этаже ввиду таких факторов как сырость, близкое расположение мусорного бака, шум с улицы, высокая вероятность грабежа. Кроме того, немаловажным является непривлекательный вид из окна и небольшое количество естественно солнечного света днем. Доход от продажи таких квартир сравнительно невелик. Они являются наименее ликвидными по отношению к аналогичным помещениям на других этажах. Нежилые же помещения на первых этажах домов, напротив, пользуются спросом. Доход они приносят стабильный и меньше всего подвержены кризису.Это можно увидеть на примере квартиры на первом этаже дома, расположенного в начале Кутузовского проспекта, стоимость которой 10 млн руб., то есть около 7 тыс./долл./кв. м, и спрос на такое жилье невелик. Но после перевода помещения в категорию нежилого востребованность объекта резко возрастает вместе с ценой — 25 тыс./долл./кв. м».
Одним из ключевых показателей товара является стоимость. Стоимость объектов недвижимости зависит от ряда факторов в том числе и перечисленных выше. Самый востребованный метраж коммерческих помещений — от 50 до 150 м2. При этом быстрее всего находят покупателя помещения минимальных площадей: такое предложение актуально для инвесторов, впервые выходящих на рынок коммерческой недвижимости, а также для тех, кто располагает строго определенной суммой. В настоящее время стоимость квадратного метра встроенных помещений в среднем составляет 110–140 тыс. рублей. Рыночная цена аренды коммерческих помещений варьируется от 550 до 1500 рублей за 1 м2 в спальных районах.
Как правило, коммерческие помещения с высокой инвестиционной привлекательностью продаются, а менее ликвидные — сдаются в аренду. При этом отмечают, что грамотный застройщик обладает эффективными инструментами для повышения инвестиционной привлекательности объекта. К примеру, сданное в аренду помещение формата стрит–ретейл аккумулирует потребительский спрос в районе, формируя так называемые «муравьиные тропы». А через 2–3 года застройщик может продать не просто помещение, а раскрученный бизнес с развитой клиентской базой. При грамотном подходе девелопера встроенные коммерческие помещения не остаются пустыми: наибольшее число сделок заключается на старте продаж, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию уже реализовано не менее 90% встроенных помещений. Спрос на такие объекты стабильно высокий и за последнее время не изменился. Покупатели стремятся приобрести помещения на начальном этапе строительства, потому что на более поздних сроках реализации проекта, как правило, в продаже уже не найти помещений нужной площади, а стоимость их возрастает.
Из выше изложенного можно сделать вывод о том, что количество коммерческих помещений на первых этажах жилых домов в значительной мерезависит от ряда факторов: нормативное регулирование, предполагаемая ликвидность, стоимость и.т.д. Каждый из них для высокой эффективности вложенных средств должен учитываться и просчитываться застройщиком рассматриваемых зданий еще на этапе проектирования в зависимости от конструктивных особенностей, окружающей застройки и местоположениястроящихся зданий. О влиянии же общественных помещений на комфорт жизни людей, а также о пользе и вреде можно говорить, только тщательно изучив инфраструктуру и назначение предприятий, расположенных на этих площадях.

Конфликт интересов организации, размещающейся в пристрое к жилому дому и управляющей компании, обслуживающей жилой дом (расходы на ОДН)

ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Общегражданские вопросы » Конфликт интересов организации, размещающейся в пристрое к жилому дому и управляющей компании, обслуживающей жилой дом (расходы на ОДН)

Вопрос.

Здание, в котором размещается организация, строилось как пристрой к жилому дому, с которым имеет общие коммуникации. Право собственности организации зарегистрировано как на отдельное здание, технический паспорт отсутствует, проекта на строительство нет. Подписан договор с управляющей компанией, в котором все расходы по ОДН были убраны протоколом разногласий. В настоящее время УК в очередной раз пытается выставить нам счет на общедомовые нужды, мотивируя судебной практикой и тем что по проекту (которого у нас нет) это здание было пристроем к жилому дому

Ответ юриста.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

ст. 210, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017) {КонсультантПлюс}

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

— иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ указано, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

В понятийном аппарате, указанном в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг, «потребитель» — собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Нежилым помещением в многоквартирном доме является помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией);

Под собственниками помещения понимаются собственники как жилых, так и нежилых помещений, владеющие на праве общей долевой собственности общим имуществом многоквартирного дома и обязанные нести бремя его содержания в виде платы за ОДН.

Встроенные нежилые помещения

На практике можно выделить два вида нежилых помещений: встроенные и пристроенные, имеющие каждый свой особый статус.

Отличительной особенностью встроенного нежилого помещения является его неразрывная связь с многоквартирным домом, являющимся единым объектом недвижимости, что подтверждается регистрационными документами (свидетельство на право собственности), техническим паспортом и иной документацией на многоквартирный дом.

Обязанность по оплате электроэнергии на ОДН собственника встроенного нежилого помещения возникает с момента возникновения права собственности на него независимо от наличия у последнего отдельного собственного входа в нежилое помещение и фактического непотребления услуг по электроснабжению мест общего пользования, наличия отдельного технического подключения, минуя внутридомовые электрические сети.

Данную позицию подтверждает и судебная практика.

ФАС СЗО в Постановлении от 14.05.2010 по делу N А56-56016/2009 сделал вывод о том, что наличие отдельного входа в помещение не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 16.07.2013 по делу N А48-4560/2012 указал, что собственник нежилого помещения независимо от наличия у него отдельного входа, а также независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома, обязан оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, является факт расположения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Шестой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 01.06.2012 N 06АП-2128/2012 по делу N А37-1985/2011 установил, что обязанность нести бремя расходов на содержание общего имущества не зависит от того, пользуется ли собственник отдельно взятыми объектами общего имущества. Самостоятельное обслуживание ответчиком электрооборудования и сети, относящихся к его ведению, не освобождают собственника от обязанностей по содержанию общего имущества, возложенных на него законом.

Пристроенные нежилые помещения

Пристроенным нежилым помещением считается нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом недвижимости, пристроенное к многоквартирному жилому дому, имеющее самостоятельные инженерные коммуникации и расположенное на выделенном земельном участке.

Собственник пристроенного нежилого помещения, отвечающий всем изложенным требованиям, платить за ОДН не должен.

ФАС ДО в Постановлении от 04.03.2014 N Ф03-125/2014 по делу N А73-4173/2013 сделал следующий вывод: в связи с тем, что помещения расположены в пристроенном к многоквартирному жилому дому двухэтажном здании на обособленном земельном участке, инженерные системы которого имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям и являются самостоятельным объектом недвижимости, оснований считать ответчика лицом, обязанным нести расходы, связанные с предоставлением коммунальных услуг на общедомовые нужды, в данном случае у судов не имелось.

Документами — основаниями, подтверждающими данные факты являются:

— документы на право собственности на объект недвижимости (пристроенному нежилому помещению должен быть присвоен новый адрес);

— документы на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение;

— документы, подтверждающие наличие самостоятельных инженерных коммуникаций, отличных от внутридомовых сетей многоквартирного жилого дома;

— технический паспорт на многоквартирный жилой дом;

— технический паспорт на нежилое помещение.

Важно отметить, что если в техническом паспорте на многоквартирный дом изначально предусмотрено наличие пристроенного нежилого помещения, то оно будет считаться частью многоквартирного жилого дома, и собственник такого помещения должен нести обязанности по оплате ОДН наравне с собственниками встроенных нежилых помещений.

Отсутствие самостоятельных инженерных коммуникаций также является основанием для начисления платы за ОДН.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 28.02.2014 N 15АП-22479/2013 по делу N А53-12874/2013 приходит к выводу об обоснованности несения расходов на общедомовые нужды собственником нежилых помещений на основании того, что пристройка и дом были построены в одно время, в доме имеется единый ввод, отдельных вводов и технологических присоединений к сетям для получения водоснабжения, отопления у пристройки не имеется.

В случае если индивидуальный прибор учета подключен после коллективного (общедомового) прибора учета и последний, в свою очередь, учитывает показания, в том числе индивидуального прибора учета собственника нежилого помещения, плата за ОДН в таком случае начисляется.

Шестой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 10.10.2012 N 06АП-4339/2012 по делу N А16-261/2012 указал, что коллективный прибор учета многоквартирного жилого дома учитывает весь объем энергии, поступающей для снабжения как помещений, находящихся в самом доме, так и пристройки, примыкающей к дому и принадлежащей предпринимателю. То есть электроснабжение жилого дома и нежилого помещения ответчика осуществляется по единой инженерной сети и в существующей схеме невозможно выделить в качестве отдельной составляющей снабжение помещения предпринимателя, а значит, для целей расчета платы за электропотребление предпринимателя следует рассматривать как собственника нежилого помещения многоквартирного жилого дома, вне зависимости от адреса, присвоенного объекту, в котором соответствующее нежилое помещение расположено.

Статья: ОДН для предпринимателя: оплачивать или не оплачивать? (Ситникова И.) («ЭЖ-Юрист», 2014, N 21) {КонсультантПлюс}

Встроенно-пристроенные нежилые помещения

Основные проблемы при уплате расходов на содержание и ОДН возникают у тех юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, которым на праве собственности принадлежат встроенно-пристроенные нежилые помещения. Здесь практика имеет отличия. В основном суды придерживаются позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10 по делу N А71-9485/2009-ГЗ, согласно которой собственник нежилого помещения, расположенного в МКД, в силу указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества и расходов на коммунальные услуги независимо от наличия у него расходов на содержание помещения, находящегося в индивидуальной собственности. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества МКД.

Для возложения обязанности по оплате расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг, потребленных в местах общего пользования, обстоятельством, имеющим правовое значение, является сам факт расположения нежилого помещения в МКД. Так, в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2013 г. по делу N А48-4560/2012 указано, что собственник нежилого помещения независимо от того, пользуется ли он подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом МКД, обязан оплачивать коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды МКД. Не является основанием для освобождения от несения бремени расходов на содержание общего имущества собственников помещений в МКД и наличие отдельного входа в помещение. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2010 г. по делу N А56-56016/2009 отмечено, что судом справедливо отклонен довод ответчика о том, что он не обязан оплачивать стоимость электроэнергии, поставленной в места общего пользования, поскольку у него имеется отдельный вход в помещение, и он не пользуется указанными услугами.

По мнению Шестого арбитражного апелляционного суда, изложенному в Постановлении от 1 июня 2012 г. по делу N А37-1985/2011, осуществление собственником самостоятельных действий по тепло-, водо- и электроснабжению независимо от жильцов дома по отдельным инженерным сетям, т.е. осуществление самим предпринимателем самостоятельных действий по управлению своим имуществом, которое является частью МКД, также не освобождают его от обязанностей по содержанию общего имущества. Аналогичный подход содержится и в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2012 г. по делу N Ф03-6508/2011, указавшем на обязанность производить оплату за общедомовые нужды даже при наличии у магазина отдельного входа и выхода, независимого от подъездов дома, и обеспечения независимого от жильцов дома по отдельным инженерным сетям тепло-, водо- и электроснабжения, со ссылкой на то, что помещение магазина расположено в МКД, который состоит из трех строений и согласно выписке из реестра учета объектов капитального строительства является единым жилым домом.

В настоящее время расчет платы за жилое помещение для собственника помещения в МКД представляет собой арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2010 г. N 4910/10. Поэтому управляющая компания не должна доказывать фактические расходы, которые она понесла при осуществлении своих действий по управлению домом (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20 января 2014 г. по делу N А82-340/2013).

Плата за ОДН взыскивается независимо от того, заключался договор управления МКД с управляющей компанией или не заключался, если доказано, что услуги по управлению многоквартирным домом оказывались. Так, решением Арбитражного суда Нижегородской области от 8 октября 2014 г., поддержанным вышестоящими судебными инстанциями, были удовлетворены исковые требования ООО «Управляющая компания «Наш Дом» к ООО «Глория-93» о взыскании задолженности по оплате услуг за содержание и ремонт общего имущества МКД. Судебные акты мотивированы доказанностью факта оказания управляющей компанией услуг и отсутствием оплаты этих услуг обществом. В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ общество просило отменить вышеуказанные судебные акты и принять новый судебный акт. Однако суд не усмотрел оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ, так как судами было установлено, что управляющая компания оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в котором ответчику принадлежит пристроенное нежилое помещение. В заключении судебно-технической экспертизы было указано, что, несмотря на то что жилое многоквартирное здание и нежилое пристроенное здание, принадлежащее ответчику, являются разными объектами недвижимости, с технической точки зрения тепловые сети являются общим имуществом исследуемых объектов; канализация также относится к общему имуществу жилого дома и пристроенного помещения.

Приведем пример судебного спора с другими фактическими обстоятельствами, но с аналогичным и, как нам представляется, необоснованным судебным решением. При рассмотрении спора по иску ООО «ГУК Центральная» к ООО «Дом обуви» о взыскании задолженности по расходам на содержание общего имущества и по ОДН ответчик указал, что ООО «Дом обуви» имеет отдельный вход, инженерные его системы имеют собственные точки подключения к магистральным инженерным сетям, отличные от внутридомовых сетей МКД. У него самостоятельные входы (выходы), своя котельная, собственная электрощитовая и свои счетчики. Общедомовые приборы учета не учитывают показания счетчиков ООО. Основная часть помещений ООО не находится под крышей многоквартирного дома. Кроме того, за весь период своего существования (более 20 лет) им самостоятельно заключаются все договоры, связанные с обслуживанием своего встроенно-пристроенного нежилого помещения, включая договоры на оказание услуги по сбору и вывозу твердых бытовых отходов, договоры купли-продажи электроэнергии, поставки газа, на отпуск питьевой воды и прием сточных вод. Учитывая подобные обстоятельства, ответчик полагал, что оплата им по разделу «Работы и услуги по управлению в МКД» производиться не должна, поскольку никакие подобные работы и услуги для ООО не оказываются, также им не должны оплачиваться расходы по ОДН. Однако Арбитражный суд Республики Мордовия в Постановлении от 19 октября 2015 г. по делу N А39-4092/2015 удовлетворил исковые требования ООО «ГУК Центральная».

В данном судебном решении суд не учел такое важное, на наш взгляд, обстоятельство, что помещение, принадлежащее ООО «Дом обуви», и многоквартирный дом связаны только небольшой частью крыши МКД. Ввиду этого обязывать предпринимателя оплачивать содержание всего имущества МКД, без учета реальной автономности нежилого помещения, и отсутствия факта оказания услуг со стороны управляющей компании противоречит основным принципам, заложенным в гражданском законодательстве, в том числе норме о соразмерности размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, объемам и качеству услуг и работ.

При взыскании платы за содержание имущества МКД полностью судами часто не учитывается, что собственники нежилых помещений часто самостоятельно выполняют те функции, которые должна была бы выполнять управляющая компания. В то же время отметим, что на фоне значительного числа судебных дел, в которых судьи предпочли закрыть глаза на реальное положение дел и использовать готовые тарифы (что, конечно же, проще, чем оценивать, насколько помещение связано с МКД), появились судебные решения, позволяющие защитить интересы собственников нежилых помещений. Так, при рассмотрении иска ГУП «Дирекция единого заказчика района «Сокольники» г. Москвы о взыскании с ЗАО «Дом Моды Лены Макашовой» задолженности по оплате расходов по содержанию общего имущества МКД судами первой, апелляционной инстанций установлено, что нежилые помещения ЗАО являются встроенно-пристроенными к многоквартирному жилому дому, расположены на 1-м и 2-м этажах, представляют собой самостоятельный объект, который построен по отдельному от жилого дома проекту. Помещения ответчика имеют обособленные входы-выходы во внутренние помещения, не имеют какой-либо конструктивной связи с жилыми помещениями многоквартирного дома, не связаны между собой ни функционально, ни технологически, имеют собственные несущие стены, на которые опираются плиты перекрытия, собственную крышу, отдельные от дома системы отопления, водопровода, канализации, энергоснабжения, вентиляции и т.д. С момента приемки в эксплуатацию нежилых помещений по настоящее время ответчик заключает самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организациями. Учитывая автономность коммуникаций, размещенных в помещениях ответчика, от систем коммуникаций жилой части дома, что подтверждается строительно-технической экспертизой, суды пришли к правильному выводу о том, что ЗАО «Дом Моды Лены Макашовой» как собственник встроенно-пристроенных к дому нежилых помещений, являющихся автономными от жилого дома, не может обладать правом общей долевой собственности на лестничные клетки и мусоропроводы и т.д., расположенные в жилых подъездах МКД, и оснований для возложения на ответчика обязанности по содержанию общего имущества, относящегося к жилой части МКД, не имеется. Фактически жилой дом и встроенно-пристроенные помещения являются самостоятельными объектами. Было установлено, что истец не осуществлял управление (обслуживание) встроенно-пристроенными помещениями, а ответчик самостоятельно нес бремя содержания собственного имущества. На основе вышеизложенного судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении иска. Аналогичное Постановление было вынесено Арбитражным судом Московского округа по делу N А40-201331/14.

Отметим, что в вышеуказанных делах, рассмотренных Арбитражным судом Московской области, собственникам принадлежали встроенно-пристроенные помещения, что позволяет, видимо, говорить о том, что данные помещения частично находятся под крышей МКД. Однако суд посчитал степень обособленности этих помещений от МКД достаточной, чтобы признать их фактически самостоятельными объектами недвижимости. К общедомовому имуществу можно отнести только то имущество, которым все сособственники имеют возможность пользоваться. Если владельцы нежилых помещений лишены возможности использовать лифты, лестничные клетки и подобное «общее имущество», поскольку реально не имеют доступа к нему, взыскивать с них плату за содержание и ОДН необоснованно, поскольку их нельзя считать сособственниками, как не обладающими всей триадой правомочий собственника, предусмотренной ст. 209 ГК РФ.

Таким образом, при рассмотрении дел, касающихся встроенно-пристроенных или встроенных нежилых помещений, необходимо учитывать степень автономности нежилого помещения. Если фактически нежилое помещение является самостоятельным объектом собственности, хотя юридически находится в составе МКД, расходы на содержание общего имущества и стоимость коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в МКД, взыскиваться с собственников не должны.

{Статья: Вопросы распределения расходов на содержание общего имущества и коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды в многоквартирном доме (Малая Т.Н., Нестерова Т.И.) («Семейное и жилищное право», 2016, N 2) {КонсультантПлюс}}

Исходя из изложенного, в данной ситуации, если пристроенное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, имеет самостоятельные инженерные коммуникации и расположено на выделенном земельном участке, то собственник пристроенного нежилого помещения платить за ОДН не должен.

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, май 2017 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

>Как правильно классифицировать недвижимость? Виды нежилых помещений

Что это за строения?

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Справка! Согласно подп. 3 п. 36 блока 3.5 порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 16.12.2015 г. №943, существует разделение всех помещений на два типа: нежилые и жилые.

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:

1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
2. Обязательно наличие входа в такое строение.
3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.

Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.

Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.

Какие бывают, перечень

Дадим определение встроенно-пристроенным, пристроенным и отдельно стоящим нежилым зданиям.

Справка! Правовой статус встроено-пристроенных и пристроенных помещений определяется«СП 31-107-2004. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий»(одобрен и рекомендован к применениюПисьмом Госстроя РФ от 28.04.2004 № ЛБ-131/9).

• Встроенное нежилое помещение располагается в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
• Пристроенноее — это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.
• Встроенно-пристроенное — это такое нежилое помещение, которое располагается в габаритах жилого строения и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В российском законодательстве термин «отдельно стоящее здание» недостаточно четко определен нормативными актами. В юридической практике под данным термином понимают архитектурный объект, который не объединен с другим строением общим фундаментом и коммуникациями.

Что относится к зданиям, их функциональное и целевое назначение

Целевое назначение нежилого помещения определяется деятельностью, для ведения которой оно предусмотрено.

Ниже представлена классификация по целевому предназначению:

1. производственные;
2. спортивные;
3. складские;
4. коммунально-бытовые;
5. образовательные;
6. торговые;
7. предприятия общепита;
8. медицинские;
9. свободного назначения;
10. офисные.

Под функциональным назначением здания понимают наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельной постройки.

По функциональному назначению здания делятся на следующие группы:

• основные;
• технические;
• коммуникационные;
• вспомогательные;
• обслуживающие.

Какие еще объекты не предусмотрены для постоянного проживания?

Нежилые помещения – архитектурный объект или его часть, которая по целевому назначению не предусмотрена для постоянного проживания людей. Принадлежность объекта к конкретному виду определяет осуществление права на строение, влияет на его гражданско-правовой статус.

По использованию в коммерческих и административных целях различают их следующие разновидности:

1. офисные;
2. складские;
3. гостиничные;
4. гаражные;
5. торговые;
6. промышленные.

Внимание! Существует классификация коммерческой недвижимости по классам от «A» до «D», в зависимости от уровня качества. Гостиничная недвижимость делится на 14 самостоятельных классов.

Имеется классификация нежилых объектов по их предназначению:

• используемые для получения дохода (коммерческие);
• используемые для создания условий для получения дохода (промышленные, а также индустриальные).

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение приспосабливается под осуществление различных видов деятельности. Существуют следующие типы строений по видам разрешенного использования:

1. Торговые площади, используемые для торговой деятельности. Данная категория строений не всегда имеет капитальные стены, также может состоять из небольшого числа торговых площадок. Обязательно наличие базовых систем коммуникаций поблизости от такой площади.
2. Офисные, используется для обустройства офиса организации. Основными особенностями офисов являются наличие капитальных стен, отделяющих его от иных строений. Обязательным условием офиса является наличие систем коммуникаций прямо в офисе (водоснабжение, санузел).
3. Универсальные, предназначенные для различных видов хозяйственной деятельности (офис, медицинский кабинет, спортивный зал, косметологический кабинет).
4. Склад. Для него характерны наличие капитальных стен, отделяющих его от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций не принципиально.
5. Обособленные помещения. У данной категории строений имеется отдельный вход и капитальные стены, которые отделяют от других архитектурных объектов. Обязательно наличие коммуникаций.

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

• Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
• Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.

  Предназначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств.

В ГК РФ основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются в 2 вариантах:

1. в виде единой сложной вещи (ст. 134 ГК РФ);
2. в виде главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ).

Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?

Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.

Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.

Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.

Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:

• в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
• переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
• объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
• если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.

О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали .

Интересуетесь темой нежилых помещений? Читайте наши материалы о том, как оформить процедуру раздела такого помещения, как узнать кадастровую стоимость объекта, а также узнайте все об особенностях налогообложения данной категории недвижимости.

В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Помещения общественного назначения

Смотреть что такое «Помещения общественного назначения» в других словарях:

• помещения общественного назначения — встроенные в жилой дом или пристроенные к нему помещения, предназначенные для индивидуальной предпринимательской и другой общественной деятельности проживающих в доме людей. (Смотри: СНиП 31 02 2001. Дома жилые одноквартирные.) Источник: Дом:… … Строительный словарь

• встроенные нежилые помещения общественного назначения — 3.7. встроенные нежилые помещения общественного назначения: Помещения, расположенные, как правило, на первом или цокольном этаже жилого дома предназначенные для использования в служебных, конторских и других целях, разрешенных title= Общественные … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Встроенные помещения общественного назначения — Источник: ТСН 41 303 2001: Поквартирные системы теплоснабжения. Белгородская область … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Помещения, открытые, полуоткрытые и закрытые пространства — 3 Помещения, открытые, полуоткрытые и закрытые пространства 3.1 Помещения общественного назначения Встроенные в жилой дом или пристроенные к нему помещения, предназначенные для индивидуальной предпринимательской и другой общественной деятельности … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Вспомогательные здания и помещения — промышленных предприятий, предназначены для культурно бытового обслуживания рабочих и служащих, занятых на промышленном предприятии (санитарно гигиенического обслуживания, общественного питания, медицинского и культурно массового… … Большая советская энциклопедия

• Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами — Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными… … Жилищная энциклопедия

• встроенные — расположенные во внутреннем пространстве пешеходного перехода вплотную к внутренней стороне стены перехода (при одностороннем размещении) или обеих стен (при двустороннем размещении); Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• СП 54.13330.2011: Здания жилые многоквартирные — Терминология СП 54.13330.2011: Здания жилые многоквартирные: 3.19 Автостоянка По title= Дома жилые одноквартирные Дома жилые одноквартирные Определения термина из разных документов: Автостоянка 3.20 Антресоль Площадка в объеме двусветного… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• СНиП 31-01-2003: Здания жилые многоквартирные — Терминология СНиП 31 01 2003: Здания жилые многоквартирные: 3.12 Автостоянка По title= Дома жилые одноквартирные Определения термина из разных документов: Автостоянка 3.13 Антресоль Площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40 %… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• ТСН 41-312-2004 МО: Индивидуальная поквартирная система теплоснабжения на базе двухконтурных газовых котлов с закрытой камерой сгорания — Терминология ТСН 41 312 2004 МО: Индивидуальная поквартирная система теплоснабжения на базе двухконтурных газовых котлов с закрытой камерой сгорания: 3.7. встроенные нежилые помещения общественного назначения: Помещения, расположенные, как… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

>7 Помещения общественного назначения

7.1 Помещения общественного назначения, встроенные и встроенно-пристроенные в многоквартирные жилые здания

7.1.1 В многоквартирных жилых зданиях могут размещаться учреждения и предприятия общественного назначения. Помещения общественного назначения, размещаемые в жилых зданиях, могут быть встроенными и встроенно-пристроенными.

Типологические группы и рекомендуемая номенклатура встроенных в многоквартирные жилые дома (кроме блокированных) предприятий и учреждений общественного назначения даны в приложении В. При этом необходимо также учитывать требования приложения 4* СНиП 2.08.02 и действующих санитарно-эпидемиологических нормативных документов.

Состав помещений обслуживания в общежитиях квартирного типа, а также номенклатура предприятий и учреждений, встроенных и встроенно-пристроенных в блокированные жилые дома, определяются по заданию на проектирование с учетом региональных особенностей и по согласованию с местной администрацией.

При проектировании предприятий и учреждений общественного назначения встроенно-пристроенными в многоэтажные жилые здания величины показателей, нормируемых приложением В (площади, мощность и т.д.), допускается принимать в качестве нижней границы. Их увеличение, расширение номенклатуры, а также размещение в реконструируемых жилых зданиях допускаются по согласованию с органами местного самоуправления и органами санитарно-эпидемиологического надзора.

7.1.2 При проектировании предприятий и учреждений общественного назначения, встроенных и встроенно-пристроенных в многоэтажные жилые здания, следует в целях снижения их негативного воздействия на жилую часть здания учитывать нормируемые показатели, в том числе:

— по допустимому уровню шума в вышележащих жилых помещениях и на территории при работе вентиляционного оборудования, инженерных систем, а также оборудования встроенных учреждений;

— по допустимому уровню загрязненности воздуха от инженерных систем, вентиляционного оборудования и автотранспорта, обслуживающего встроенные предприятия.

При этом следует осуществлять:

— устройство дополнительных автономных инженерных систем;

— разделение потоков движения (жителей дома, посетителей и товаров при загрузке предприятий);

— дифференциацию придомовой территории для устройства проездов, площадок и других элементов.

7.1.3 При размещении в многоквартирных жилых зданиях учреждений оздоровительного и досугового назначения, учреждений здравоохранения и социального обеспечения, предприятий общественного питания, предприятий розничной торговли и бытового обслуживания, детских дошкольных учреждений, учреждений внешкольного обучения и курсов, учреждений управления, проектирования, информации и связи следует предусматривать:

— устройство автономных входов;

— размещение технологически шумных зон, как правило, вне объема жилого здания;

— разработку мероприятий по звукоизоляции вышележащих жилых помещений;

— размещение мест загрузки торговых и других учреждений вне зон окон жилых помещений;

— устройство кровли пристроенных учреждений на уровне ниже уровня пола жилых помещений в соответствии со СНиП 31-01.

К числу специальных инженерных мероприятий также относятся:

— устройство автономных инженерных систем встроенных (встроенно-пристроенных) помещений общественного назначения;

— применение технологического инженерного и другого оборудования, не создающего шума и вибрации, превышающих допустимые показатели для жилых помещений;

— устройство притока и вытяжки из нежилых помещений согласно СанПиН 2.1.2.1002 и СНиП 41-01.

Для устройства зальных помещений досуговых предприятий, предприятий торговли, питания и др. возможно применение различных конструктивных систем по высоте здания, в том числе:

— с использованием каркасных конструкций в нижних этажах;

— с устройством технического этажа для перехода к узкому шагу поперечных несущих стен в вышележащих этажах жилой части здания.

7.1.4 Планировочные решения встроенно-пристроенных и пристроенных объемов, в том числе их выступ за пределы объема здания, регламентируются градостроительными условиями, типом и мощностью предприятия, его технологией, а также нормативными противопожарными требованиями.

В соответствии с градостроительной ситуацией применяются различные объемно-планировочные решения:

— размещение выступающих объемов залов и некоторых подсобных помещений вдоль фронта здания со стороны крупных магистралей или площадей общегородского назначения;

— размещение выступающих объемов залов и некоторых подсобных помещений со стороны двора — при реконструкции исторически сложившихся районов, при дефиците территории или при небольшой ширине улиц;

— пристройка объемов залов и некоторых подсобных помещений с торцов жилых зданий;

— пристройка залов на уровне первого этажа при размещении жилых домов в глубине квартала.

При торговой площади магазинов до 400 мвыступ объема торгового зала может составлять до 9 м, при большей торговой площади — до 18 м.

7.1.5 При проектировании жилых зданий с встроенно-пристроенными общественными помещениями необходимо учитывать возможность ремонта инженерных коммуникаций жилой части, проходящих транзитом через общественные помещения. С этой целью размер шахты, предназначенной для пропуска инженерных коммуникаций жилой части, должен обеспечивать возможность доступа в нее.

7.1.6 На эксплуатируемой кровле многоквартирных жилых зданий допускается размещение площадок: спортивных, для отдыха взрослых, сушки белья, чистки вещей, мебели и одежды, а также соляриев, предназначенных для пользования только жителями здания.

При этом следует обеспечивать необходимые меры безопасности, в том числе устройство ограждений достаточной высоты по периметру эксплуатируемой кровли, а также защитных сооружений для вентиляционных выпусков.

Дополнительные элементы благоустройства эксплуатируемых кровель устанавливаются по специальному заданию на проектирование.

При устройстве эксплуатируемой кровли в жилом многоквартирном здании (кроме блокированного) рекомендуется предусматривать технический чердак, а также шумозащитные мероприятия на основе акустических расчетов.

Выводы инженерных систем на кровле рекомендуется выполнять на недоступных для посетителей площадках или предусматривать их ограждения.

7.1.7 Высота встроенных и встроенно-пристроенных помещений принимается, как правило, от 3 до 3,6 м от пола до пола вышележащего этажа. Однако технологические требования к таким помещениям, как, например, парикмахерская, приемные пункты прачечной и химчистки, помещения для работы с населением и др., позволяют принимать высоту, равную высоте помещений жилой части здания.

Жилые здания

Смотреть что такое «Жилые здания» в других словарях:

• Жилые здания — По title= Жилые здания Источник: ТСН 30 309 2003: Планировка и застройка городских территорий республики Башкортостан в условиях реконструкции Смотри также родственные термины … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Жилые здания и сооружения — здания, сооружения и комплексы, предназначенные для длительного или временного проживания людей; к ним относятся индивидуальные жилые дома, дома с квартирами, общежития, гостиницы Источник … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• МГСН 3.01-01: Жилые здания г. Москва — Терминология МГСН 3.01 01: Жилые здания г. Москва: Бизнес центр помещения развитого состава и служб, связанные с обеспечением деловой деятельности и высоким уровнем предоставляемых услуг. Определения термина из разных документов: Бизнес центр… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• СНиП 2.08.01-89*: Жилые здания — Терминология СНиП 2.08.01 89*: Жилые здания: Балкон выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, служащая для отдыха в летнее время. Определения термина из разных документов: Балкон Блокированный жилой дом здание квартирного типа,… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Облигации, обеспеченные закладными под жилые здания — облигации, выпускаемые правительственными кредитными учреждениями или частными банками, погашение основной стоимости и процентов по которым гарантируется Государственной национальной ассоциацией ипотечного кредита или Федеральной корпорацией… … Финансовый словарь

• Пособие к МГСН 3.01-01: Жилые здания — Терминология Пособие к МГСН 3.01 01: Жилые здания: 4.10. Помещения для индивидуальной трудовой деятельности (номенклатура по п. 3.51 title= Жилые здания ) могут быть расположены под квартирами блокированных жилых домов и в одноквартирных домах… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Облигации, обеспеченные закладными под жилые здания — Облигации, обеспеченные закладными под жилые здания, выпускаемые правительственными кредитными учреждениями или частными банками, погашение основной стоимости и процентов по которым гарантируется правительственными агентами, такими как… … Инвестиционный словарь

• специализированные жилые здания и комплексы — 3.6 специализированные жилые здания и комплексы : Дома интернаты для инвалидов и престарелых, дома интернаты для детей инвалидов, психоневрологические интернаты, пансионаты для людей с нарушением слуха и др., аналогичные по функции, ввиду… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• здания жилые — Здания, предназначенные для постоянного или временного проживания, а также приспособленные для этих целей. Ж.з. делятся на входящие в жилой фонд (общего назначения, общежития, спальные корпуса школ интернатов, спальные корпуса детских домов,… … Справочник технического переводчика

• Жилые помещения в общежитиях — (см.: Общежития). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов (ч. 2 ст. 94 ЖК РФ). Жилые помещения в общежитиях это специализированные жилые помещения, предназначенные для… … Жилищная энциклопедия

встроенное помещение

Смотреть что такое «встроенное помещение» в других словарях:

• Нежилое помещение встроенное — Встроенное нежилое помещение помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м… Источник: СП 31 107 2004. Архитектурно планировочные решения многоквартирных жилых зданий (одобрен и рекомендован к… … Официальная терминология

• Котельная (помещение) — Котельная помещение, в котором размещаются газовые, угольные или дизельные котлы как правило отопления, вспомогательное котельное оборудование. Представляет собой отдельную комнату в здании, в которой устанавливается котлы. Высота от пола до… … Википедия

• ПУНКТ ТЕПЛОВОЙ ЦЕНТРАЛЬНЫЙ — встроенное помещение или отдельное здание с оборудованием тепловых вводов и водонагревателей для нагрева первичным теплоносителем воды для систем отопления и горячего водоснабжения (Болгарский язык; Български) централен топлофикационен пункт… … Строительный словарь

• пункт тепловой центральный — Встроенное помещение или отдельное здание с оборудованием тепловых вводов и водонагревателей для нагрева первичным теплоносителем воды для систем отопления и горячего водоснабжения [Терминологический словарь по строительству на 12 языках (ВНИИИС… … Справочник технического переводчика

• Веранда — застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него. Источник: СНиП 2.08.01 89*: Жилые здания 3.2 Веранда Застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него, не имеющее ограничения по … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Лоджия — перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты. Источник: СНиП 2.08.01 89*: Жилые здания 3.3 Лоджия Встроенное или пристроенное, открытое во внешнее… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• ГОСТ Р МЭК 60825-12-2009: Безопасность лазерной аппаратуры. Часть 12. Безопасность систем оптической связи в свободном пространстве, используемых для передачи информации — Терминология ГОСТ Р МЭК 60825 12 2009: Безопасность лазерной аппаратуры. Часть 12. Безопасность систем оптической связи в свободном пространстве, используемых для передачи информации оригинал документа: 3.9 автоматическое понижение мощности; АПМ… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• СП 54.13330.2011: Здания жилые многоквартирные — Терминология СП 54.13330.2011: Здания жилые многоквартирные: 3.19 Автостоянка По title= Дома жилые одноквартирные Дома жилые одноквартирные Определения термина из разных документов: Автостоянка 3.20 Антресоль Площадка в объеме двусветного… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• Рекомендации: Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности — Терминология Рекомендации: Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности: Аварийное состояние здания состояние здания, при котором его дальнейшая эксплуатация должна быть… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• СНиП 31-01-2003: Здания жилые многоквартирные — Терминология СНиП 31 01 2003: Здания жилые многоквартирные: 3.12 Автостоянка По title= Дома жилые одноквартирные Определения термина из разных документов: Автостоянка 3.13 Антресоль Площадка в объеме двусветного помещения, площадью не более 40 %… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

• СП 4.13130.2013: Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям — Терминология СП 4.13130.2013: Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно планировочным и конструктивным решениям: 3.4 автостоянки с пандусами (рампами) : Автостоянки, которые… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

>что является встроенным, пристроенным помещением к жилому дому> Вопрос

что является встроенным, пристроенным помещением к жилому дому? Каковы его характеристики? Является ли неделимым объектом с многоквартирным домом или отдельно стоящее здание

Ответ

: В соответствии с СП 31-107-2004 (одобрен Письмом Госстроя РФ от 28 апреля 2004 г. № ЛБ-131/9) встроенное нежилое помещение — помещение, располагаемое в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м, встроенно-пристроенное нежилое помещение — помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м. В соответствии со СНиП 2.09.04-87* (п.4.10) пристройка — часть здания, предназначенная для размещения административных и бытовых помещений, отделяемая от производственных зданий и помещений противопожарными преградами; вставка, встройка — часть здания, предназначенная для размещения административных и бытовых помещений, располагаемая в пределах производственного здания по всей его высоте и ширине (вставка), части его высоты или ширины (встройка) и выделенная противопожарными преградами. Является ли объект неделимым, зависит от его технических характеристик. Как правило, объекты с встроенными и пристроенными помещениями являются неделимыми объектами (см. Постановление ФАС ЗСО от 24.12.2001 № Ф04/4002-654/А75-2001).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

СНИП МИНРЕГИОНА РОССИИ ОТ 27.12.2010 № 782, СНИП 2.09.04-87*

» 4.10. Административные и бытовые помещения могут размещаться в пристройках <*>, вставках и встройках <**>, отвечающих требованиям СП 4.13130.

Высоту встроенных помещений <***> (от пола до потолка) следует принимать не менее 2,4 м.

<*> Пристройка — часть здания, предназначенная для размещения административных и бытовых помещений, отделяемая от производственных зданий и помещений противопожарными преградами.

<**> Вставка, встройка — часть здания, предназначенная для размещения административных и бытовых помещений, располагаемая в пределах производственного здания по всей его высоте и ширине (вставка), части его высоты или ширины (встройка) и выделенная противопожарными преградами.*

<***> Встроенные помещения могут размещаться в производственных зданиях категорий В, Г и Д.».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно