Участники рынка недвижимости
Рынок недвижимости — это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.
Классификация участников рынка недвижимости
Всех участников на рынке недвижимости можно объединить в три группы:
- Продавцы. Продавцами могут быть граждане, предприятия, иностранные лица, которые являются собственниками недвижимых объектов;
- Покупатели-инвесторы, они вкладывают заемные, собственные средства в форме капитала и обеспечивают целевое распределение капитала;
- Профессиональные участники — это инфраструктурные предприятия, с помощью которых обеспечивается функционирование рынка в соответствии с установленными нормами.
Профессиональные участники рынка недвижимости — это профессиональные посредники, которые реализуют объекты недвижимости: брокеры, юридические фирмы, маклеры, риелторы, дилеры, страховые компании, уполномоченные лица.
Риэлтор — предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости.
Риэлторская деятельность — осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Риэлторские организации — продавцы жилья, осуществляющие:
- продажу жилья по поручению других участников рынка, в том числе правительства Москвы;
- продажу жилья из собственных жилищных фондов;
- участие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание.
Участники рынка — это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью:
- покупатели;
- продавцы;
- арендаторы;
- арендодатели;
- кредитные учреждения;
- заемщики;
- девелоперы;
- строители;
- менеджеры;
- владельцы;
- инвесторы.
Кредиторы — это кредитно-финансовые организации, которые предоставляют капитал тем инвесторам, которые не располагают достаточными средствами.
Инвесторами могут выступать физ. и юр.лица, приобретающие недвижимость и поддерживающие ее в пригодном состоянии. Инвесторы решают, какой проект, когда и сколько инвестировать.
Риелтор — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя при этом различные виды сделок с недвижимым имуществом и правами на него. Риелторы продают только свои услуги.
Девелопер — организатор, преобразующий землю для нового ее использования.
Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:
— продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;
— покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право осуществлять эти операции по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);
— профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, осуществляемых на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.
Различают институциональных и неинституциональных профессиональных участников рынка недвижимости.
Институциональные участники рынка недвижимости — субъекты, представляющие интересы государства и действующие от его имени. К ним относятся организации следующего профиля:
— организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
— федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
— федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;
— органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
— органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
— органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
— проектные, строительные и занимающиеся технической эксплуатацией организации, финансируемые из бюджета;
— органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;
— государственные нотариусы.
Неинституциональные участники рынка недвижимости — субъекты, работающие на коммерческой основе. К ним относятся:
— брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
— оценщики недвижимости, оказывающие услуги по независимой оценке стоимости объектов собственникам, инвесторам, продавцам и покупателям;
— финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
— девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционных проектов, проектированием и строительством, продажей объектов полностью или по частям, либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
— редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;
— управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
— проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
— юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
— страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
— участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;
— аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
— финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;
— маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
— информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;
— специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
— специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
— сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются такие важные функции, как:
— проведение или контроль регистрации собственности и сделок;
— зонирование территорий;
— архитектурно-строительный контроль;
— лицензирование деятельности профессиональных субъектов рынка недвижимости.