Статус земельного участка

Что означает понятие временный статус земельного участка

Данные о земельной территории, которая содержится в государственном кадастре, носят временный характер, до тех пор, пока не будет произведена его регистрация, как права владения.

Временный статус означает, что участок не зарегистрирован в качестве права владения

Когда она будет осуществлена, информация о территории, будет занесена уже в качестве постоянной.

Статус земельного участка временный, что значит, на эту территорию не зарегистрированы никакие права: ни аренды, ни владения.

В соответствии с законом, после истечения двух лет, если регистрация так и не произведена, такие территории просто снимаются с учета.

Но в реальной жизни такие сроки часто бывают и больше. Если территория была поставлена на кадастровый учет до 1 марта 2008 г., но после этой даты вносились какие — либо изменения в сведения участка, он все равно не будет являться временным.

Так как закон был принят именно в 2008 году. Относится он к тем участкам, которые ставились на учет именно до этой даты.

Если участок, который человек планирует приобрести образованная территория из земель государства. В течение двух лет эта территория не выкупается, и не производится регистрация права аренды, сведения о таком участке аннулируются.

Таким образом, если человек поленился и не оформил территорию должным образом в определенный период, он просто может её потерять.

Участок может иметь статус временного из-за отказа от процедуры межевания

Кроме того, причиной того, что земля имеет временный характер, может быть не проведение процедуры межевания.

Большинство людей не спешат провести эту процедуру, тем более, если планируют продавать участок.

Просто по причине того, что эта процедура не дешево стоит. Да и границы земельного участка могут измениться после проведения межевания. В связи с чем, могут возникнуть споры и скандалы с хозяевами соседних участков.

А это, как известно, может грозить судебными разбирательствами.

Именно поэтому, прежде чем приобретать такую землю человеку лучше взвесить все за и против.

Статус временные участки может быть изменен в двух вариантах:

1. С того дня, когда была проведена регистрация права собственности на данную территорию.
2. Со дня регистрации аренды на такую территорию, если собственником является государство или муниципальная компания.

Здесь уже его статус меняется на «учтенный».

Если время, на которое был подписан договор аренды, составляет меньше одного календарного года, или он заключен на неопределенное время, такой договор не регистрируется согласно с действующей законодательной базой.

Что означает временный удостоверенный статус участка

Участок, имеющий статус удостоверенного, могут в любой момент забрать под общественные нужды, к примеру — для строительства дороги

Статус временный земельного участка удостоверенный значит, что он принадлежит государству или муниципальной организации.

Просто он временно передан в пользование или находится в аренде. Поэтому такой участок в любой момент может быть отчужден.

Его могут отдать под строительство дорог или прокладывание каких — либо коммуникаций. Таким образом, эта территория, может быть выставлена на продажу в любое время.

Нужно отметить, что при занесении в государственный кадастр недвижимости объектов, им присваивается определенный статус.

Если вначале этот статус для всех объектов звучит как «внесенные», в дальнейшем он может изменяться на:

• временный
• ранее учтенный
• учтенный
• архивный
• аннулированный

Статус земельного участка временный удостоверен — обозначает непостоянный. То есть, такой характер имеет информация, внесенная в государственный реестр, которая относятся к недвижимому имуществу.

Исключением будут лишь те объекты, собственническое право на которые возникает вследствие попадания под федеральный закон.

Но не наблюдается никакой зависимости от времени внесения этого права в Единый реестр, в который заносится информация о правах. И сделок, которые с имуществом проводились.

В ситуации, если в течение двух лет не осуществилась регистрация права собственности, статус автоматически изменится, он будет аннулированный.

Отсчет идет со дня, как данные объекты были поставлены на учет. В данный период право должно быть зарегистрировано должным образом, по закону.

В этом случае отсутствия регистрации, не будет иметь значения. Кроме того не будет влиять на ситуацию ни договор аренды, ни даже договор на покупку земли. Причины, по которым не была проведена регистрация, также учитываться не будут.

Кадастровые сведения, носящие временный характер

Если регистрация поставленной на учет территории не будет произведена на протяжении двух лет, то она будет снята с учета

Когда территория ставится на кадастровый учет, до регистрации владения, сведения будут носить только временный характер.

В то время, как истекли два года после постановки на учет земельных территорий и не произошла регистрация, организация кадастрового учета снимает их с учета.

Поэтому земельная территория, как объект недвижимости, появляется не с дня постановки его на кадастровый учет, а с дня её государственной регистрации.

К примеру, есть земельная территория, права на которую зарегистрированы. Владелец территории принял решение разделить его на два отдельных участка. Хозяин поставил их на учет, но не зарегистрировал.

Впервые образованный участок может быть снят с кадастрового учета в любое время, по просьбе его владельца

В итоге, останется, как и раньше, один объект. А вот если бы владелец их зарегистрировал, их могло стать два, как отдельные участки.

Если участок образован в первый раз, то двухгодичное время действия, в такой ситуации, не используется. По прошению владельца, он снимается с кадастрового учета в любое время.

Решение о предоставлении территории принимается только в отношении поставленной на учет территории. К такому прошению, для предоставления территории, нужно приложить кадастровый паспорт. Но он не предоставит дополнительных гарантий.

В случае первого формирования территории, такое заявление вправе написать любой человек. Так как в соответствии с законом подать заявление имеет право владелец недвижимости и иное лицо.

Права на участок следует регистрировать сразу после его получения, в противном случае потребуется собирать пакет документов повторно

Когда территория принадлежит человеку на праве владения или в аренде больше пяти лет, тогда все действия с ним производятся только по личному заявлению правообладателя.

Следует отметить, что важно согласовать зонирование земельной территории. С недавнего времени именно при изначальном выделении земельной территории согласовывать такие границы нет необходимости.

Вновь созданный участок просто подгоняется впритык к тем, которые уже есть.

Теперь нужно согласовать только определение местоположения границ территории, которая одновременно является границей соседнего участка.

Существует возможность оповещения заинтересованных людей устно и письменно. А так же посредством публикаций сообщений в средствах массовой информации.

Для того, чтобы не приходилось повторно обращаться в организацию кадастрового учета и соответственно собирать новый пакет нужных документов, что так же влечет за собой дополнительные расходы, рекомендуется сразу оформлять права на получившиеся территории.

Полезные советы по поводу оформления собственности на земельный участок — на видео:

Временный статус участка

Большинство земельных наделов, на которые права людей должным образом не оформлены и не зарегистрированы в соответствующем органе, имеют учет временный. Но что означает «временный» статус земельного участка? И что означает — «удостоверен»? Это означает, что обладатели соответствующих прав аренды или владения лица не подали еще документы для регистрации своего правомочия.

Таким образом, кадастровый учет таких наделов будет иметь временный учет.

Обычно для удостоверения и регистрации своих прав временный статус объекта (земельного надела) сохраняется на два года. Если же по истечению указанного срока они так и не подают на регистрацию, то участок снимается с учета, а его статус аннулируется.

Это означает, что все данные об участке, формах владения и кадастровые номера стираются, а сам надел считается выведенным из оборота. Таким образом, лица лишаются возможности осуществлять какие либо операции с этим недвижимым имуществом.

Все вновь образованные участки имеют подобный статус.

Другой причиной временного кадастрового учета земельного участка может быть отсутствие установленного законом плана межевания. Это означает, что у того или иного участка не определены границы на кадастровой карте, тем самым операции переучету такого надела невозможны.

Многие граждане отказываются от межевания, так как проводить его обходиться очень дорого. Да и итоги межевания не гарантируют отграничения именно той площади, которым человек владеет на данный момент. Ведь более 80% неучтенных наделов представлены либо полностью либо, частично, самозахватами.

Приобретать такую землю можно, но необходимо учитывать, что дальнейшее оформление прав на него может обойтись в большие расходы. А также могут возникнуть проблемы, если земля приобрела положение «аннулированный» в учете. Поэтому нужно узнавать характер сведений об участке в кадастровой службе. Там может быть указан временный характер сведений о земельном участке.

Временный статус может быть сменен на статус учтенный. Для этого необходимо:

• чтобы правомочные лица должным образом зарегистрировали свои права;
• договор аренды должен быть зарегистрирован в кадастровом органе.

При этом договора аренды со сроком до одного года, т.е. кратковременная аренда, а также договора, с неопределенным сроком аренды регистрации не подлежат, а такие участки не переводятся на статус учтенный. Такое положение не позволяет установить статус учтенный.

Временный удостоверенный статус надела

Временный удостоверенный статус земельного участка означает, что тот или иной надел принадлежит муниципалитету либо государству. Однако он находится во временном владении частных лиц. В целом, это указывает, что участок – собственность публичная и в любой момент может быть возвращено законному собственнику.

Обычно под таким положением находятся участки в пределах территорий зон оборонительного значения, которые по тем или иным причинам на данный момент не используются. На такие наделы невозможно распространить правила приватизации или иного перехода права собственности, так как их целевое использование уже обозначено, но на отложенную дату или находятся под вопросом.

Но с другой стороны, такие (с временным удостоверенным статусом) участки могут быть в любой момент выставлены на публичную продажу, в соответствии с порядком, установленным Земельным Кодексом и специальным ФЗ. При этом по окончанию торгов участку будет присвоен учет в зависимости от регистрации прав выигравшего торги лица. Поэтому очень важно следовать установленному законом порядку.

Если же этого не происходит в течении двух лет с момента постановления данных о наделе на учет, то статус «временный (удостоверен)» меняется на «аннулированный». Это означает, что все операции по приватизации либо передаче частным лицам должны будут осуществляться заново.

Очень важно своевременно поставить на учет свои права на земельные наделы в государственном кадастровом органе, так как по факту надел в качестве недвижимого имущества с вытекающим из этого гражданско-правовым статусом возникает не со дня постановки на учет в кадастре, а со дня регистрации соответствующих прав на него.

Понятие «категория земель»

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса РФ, принятого 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (далее – ЗК РФ) все земли в России по своему целевому назначению делятся на 7 категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли для нужд:
  • промышленности;
  • транспорта;
  • энергетики;
  • связи и телевидения;
  • обороны и космической деятельности;
  • а также иного специального назначения;
• земли особо охраняемых объектов и территорий;
• земли водного фонда;
• земли лесного фонда;
• земли запаса.

Пункт 2 указанной статьи ЗК РФ «Состав земель в РФ» закрепляет, что все земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного вида использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральними законами.

Земли сельскохозяйственного назначения

В эту категорию входят земли, расположенные за пределами населенных пунктов и определенные для использования в нуждах сельского хозяйства.

В категории земель сельскохозяйственного назначения входят:

• собственно сельскохозяйственные угодья – сенокосы, пашни, плодовые сады, пастбища и др.;
• земли, отведенные под внутрихозяйственные дороги и коммуникации;
• земли, отведенные для создания зон древесно-кустарниковой растительности в целях защиты от воздействия негативных природных и техногенных факторов;
• земли, окружающие замкнутые водоемы;
• земли, занятые зданиями и сооружениями, используемыми в целях хранения и переработки сельхозпродукции.

Земли сельскохозяйственных угодий имеют приоритетный статус и подлежат особой охране. Земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для нужд промышленности или иных несельскохозяйственных нужд. В этом случае предоставляются земли, непригодные для сельскохозяйственного производства, либо земли сельхозугодий максимально худшего качества в соответствии с их кадастровой стоимостью.

Земли населенных пунктов

В эту категорию входят земли, расположенные в черте населенных пунктов (городов, сел, поселков и т.д.) и предназначенные для застройки или размещения инфраструктуры этих населенных пунктов. Целевое назначение земель этой категории определяется нахождением того или иного участка в той или иной территориальной зоне населенного пункта. Согласно ЗК РФ в населенных пунктах выделяют следующие территориальные зоны:

• жилые;
• производственные;
• общественно-деловые
• рекреационные;
• зоны инженерных и транспортных инфраструктур;
• специального назначения;
• иные.

Для каждой из этих зон существуют собственные регламенты, определяющие правовой режим и целевое использование расположенных в этих зонах земельных участков. Для всех участков, которые расположены в пределах одной территориальной зоны, действует единый регламент целевого использования. Этот регламент обязателен к выполнению всеми собственниками, арендаторами и пользователями земельных участков вне зависимости от формы собственности на эти участки.

В соответствии с ЗК РФ участки и расположенные на них объекты при несоответствии их параметров предельным значениям, прописанным в регламенте, или при несоответствии их профиля перечню разрешенных типов использования могут быть запрещены к использованию органами местного самоуправления.

Территориальные зоны, расположенные вне черты городов, но при этом составляющие с этим городом единую природную, социальную и хозяйственную инфраструктуру и не находящиеся в составе земель других населенных пунктов, считаются пригородными. В составе пригородных земель различают;

• зоны сельскохозяйственного назначения;
• зоны отдыха населения;
• зоны развития города.

Земли промышленного и специального наначения

В эту категорию входят земли, используемые для нужд различных отраслей промышленности, энергетики, транспорта и коммуникаций, а также иного специального назначения. Важной особенностью этой категории земель становится то, что многие участки, имеющие данное целевое назначение, окружены охранными, санитарными и иными зонами с особыми условиями использования. Эти условия ограничивают права всех землепользователей вне зависимости от формы собственности.

Земли особо охраняемых объектов и территорий

В эту категорию входят земли, имеющие особое научное, природоохранное, историко-культурное, оздоровительное или иное назначение. Эти земли частично или целиком изъяты из хозяйственного оборота. К землям этого типа относят, например, земли заповедников.

Земли водного и лесного фондов, а также земли запаса

В эту категорию входят земли для ведения лесного хозяйства, земли, на которых расположены водные объекты и водоохранные зоны. А также земли государственной или муниципальной собственности, которые в настоящий момент никак не использованы – это земли запаса. Предоставление земель запаса физическим или юридическим лицам возможно только после перевода этих земель в другую категорию.

Вид разрешенного использования или целевое назначение

Каждая из представленных выше категорий земель имеет свой индивидуальный список видов разрешенного использования.

То, к какой именно категории будет отнесен тот или иной земельный участок, определяется:

— правительством РФ – для земель, находящихся в федеральной собственности;

— органами власти субъектов федерации – для земель, находящихся в собственности этих субъектов, а также земель, состоящих в частной или муниципальной собственности, в том числе и в отношении земель сельскохозяйственного назначения;

— органами местного самоуправления – для муниципальных земель и земель, находящихся в частной собственности, кроме земель сельскохозяйственного назначения.

Также вышеназванные властные структуры имеют право перевода земель из одной категории в другую в отношении всех земель, попадающих под их юрисдикцию.

Любой из видов целевого использования, разрешенный согласно классификатору для данной категории и подкатегории земель, может осуществляться без получения каких-либо дополнительных разрешений или процедур согласования.

В тех же случаях, когда целевое назначение конкретного участка земли не предусматривает осуществление планируемого вида деятельности (например, ИЖС), можно обратиться в соответствующие властные органы за получением разрешения на изменение целевого назначения.

В том случае, если в отношении данной территориальной зоны действуют регламенты, предусматривающие соответствующий вид деятельности, такое разрешение получить существенно легче, чем инициировать процедуру перевода участка земли в другую целевую категорию.

Аренда земельных участков: положения Гражданского кодекса РФ

Единственно возможным основанием возникновения арендных правоотношений с публичными землями являются договора аренды. Общие положения об аренде индивидуально определенных вещей предусмотрены гл. 34 разд. IV ГК РФ «Отдельные виды обязательств».

Поскольку земельные участки признаются недвижимостью (ст. 130 ГК РФ), регулирование их аренды схоже с положениями об аренде зданий и сооружений. Но есть и некоторые особенности.

Гражданский кодекс РФ установил принцип юридического следования судьбы земельного участка за судьбой размещенного на нем здания. Названный принцип распространяется и на арендные правоотношения.

В силу ст. 652, 653 ГК РФ:

• арендатору здания по его требованию в обязательном порядке передаются права на участок, который занят таким зданием или необходим для его использования
• если арендодатель здания одновременно является собственником занятого им участка, арендатору здания предоставляется право аренды участка
• арендодатель здания, не являющийся собственником занятого им участка, вправе передавать здание в аренду без согласования с собственником участка
• если право собственности на земельный участок, на котором размещено арендуемое здание, переходит от одного лица к другому, объем прав и обязательств арендатора здания по использованию участков остается прежним
• если в договоре аренды недвижимости не упоминается о стоимости аренды участка, считается, что стоимость аренды здания включает стоимость аренды земли.

Исходя из содержания ст. 656 ГК РФ, договор аренды предприятия как целостного имущественного комплекса структурно включает право аренды земельного участка, на котором размещены основные средства (сооружения, оборудование), запасы сырья и продукции. Таким образом, заключение комплексного договора аренды предприятия заменяет собой несколько самостоятельных арендных соглашений, в числе которых – договор аренды земельного участка.

Характерной особенностью земельных участков является невозможность их передачи в финансовую аренду (лизинг). Этот вид сделок предполагает сложные трехсторонние правоотношения, в которых лизингодатель приобретает некое дорогостоящее имущество у собственника специально для того, чтобы передать его в пользование лизингополучателю.

Срок лизинговых договоров привязан к сроку эксплуатации и/или амортизации объекта лизинга. Одной из причин невозможности заключения договоров лизинга в отношении земельных участков считается отнесение их к неуничтожаемым объектам (амортизация невозможна, эксплуатация бессрочна).

Аренда участков: положения Земельного кодекса РФ

Соглашения об аренде публичных земель регламентированы гражданским и земельным законодательством. Предписания Гражданского и Земельного кодексов РФ соотносятся как общие и специальные и взаимно отсылают друг к другу:

• согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ особенности аренды участков земли и обособленных природных объектов устанавливаются отраслевым законодательством;
• в соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки предоставляются в аренду по правилам гражданского законодательства.

Ключевые положения ГК РФ, применяемые к правоотношениям аренды земель (в том числе – муниципальной и госсобственности), изложены в предыдущем разделе. Аренде посвящена ст. 22 ЗК РФ, структурно отнесенная к гл. IV «Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное пользование земельными участками».

Ст. 22 ЗК РФ «Аренда земельных участков» содержит несколько описательных норм:

• оговорено право граждан и организаций владеть участками на правах аренды, которое вытекает из положений Конституции РФ и ГК РФ;
• подчеркивается невозможность передачи в аренду земель, занятых объектами федерального значения, которые изъяты из оборота по правилам п. 4 ст. 27 ЗК РФ;
• сделано уточнение о том, что аренда земель подпадает под действие правил ГК РФ.

Основные положения ст. 22 ЗК РФ посвящены регламентации гражданского оборота права аренды участка. Такое право поставлено законодателем в ранг самостоятельных вещных прав. Оно:

• может выступать предметом залога;
• подлежит продаже, в том числе с торгов;
• может быть передано третьему лицу (причем, не только в порядке субаренды);
• может стать отдельным предметом взыскания в рамках исполнительного производства;
• подлежит государственной регистрации в ЕГРП.

Специфика регламентации аренды земель муниципальной и государственной собственности в пределах Земельного кодекса России

Аренда публичных земель урегулирована ЗК РФ (гл. V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности»). Кроме аренды, в рамках названной главы урегулированы также:

• продажа;
• бесплатная приватизация;
• передача в безвозмездное пользование.

Во многих случаях законодатель регламентирует предоставление публичных земель на разных основаниях одинаково (в этом отличие от Гражданского кодекса РФ, где договорным обязательствам каждого вида посвящена отдельная глава). Так, например:

• ст. 39.11 оговаривает общий порядок проведения торгов о праве покупки и аренды публичных земель;
• ст. 39.14 устанавливает единую процедуру предоставления публичных земель в собственность, бессрочное пользование и аренду без торгов.

Можно предположить, что причина такого подхода – необходимость обеспечения публичного интереса. Публичное образование будь-то государство в целом или небольшая территориальная община в первую очередь заинтересованы в организации рационального землепользования, обеспечении экономической стабильности и экологической безопасности.

Возмездность или безвозмездность пользования публичными землями и даже возможная утрата государством или территориальной общиной права собственности на них, по-видимому, уходят для законодателя на второй план. На первом месте остается обеспечение:

• равного доступа к покупке/получению во временное пользование публичных земель всем заинтересованным лицам;
• непредвзятости чиновников, прозрачности процедур предоставления земель муниципальной и госсобственности в частные руки.

В отношении публичных образований общегражданский принцип свободы договора (ст. 420 ГК РФ) не действует в полной мере. Частным лицам во многих случаях доступны механизмы понуждения публичных образований к заключению договоров аренды или даже к предоставлению участков в собственность или пользование на безвозмездных основаниях.

Добросовестные землепользователи вправе претендовать на пролонгацию действия договоров аренды.

Особенности договора аренды государственных и муниципальных земельных участков

Такие особенности для договоров аренды земель разного целевого назначения специально оговорены ст. 39.8 ЗК. В частности, предусмотрено следующее:

1. Договор аренды земельного участка для целей недропользования должен предполагать последующую рекультивацию поврежденных земель.

2. Условия договора аренды земельного участка, находящего в пределах береговой полосы водоема общего пользования, в обязательном порядке предполагают сохранение свободного доступа граждан к такому водоему и береговой полосе.

3. Передача публичных земель некоммерческой организации для организации ведения гражданами данного хозяйства предполагает возложение на такую организацию обязательств по:

• планировке территории;
• изготовлению проекта межевания;
• проведению необходимых кадастровых работ, необходимых для образования отдельных дачных участков.

4. Заключение договора аренды земельного участка публичной собственности для комплексного освоения требует предварительного заключения договора о комплексном освоении территории. Такие договора должны предусматривать:

• обязательства застройщика возвести объекты недвижимости согласно графикам;
• гражданско-правовую ответственность арендатора за нарушение сроков строительства;
• возможность арендодателя расторгнуть договор аренды в случае серьезных срывов сроков/графиков в одностороннем порядке.

Договор аренды земельного участка с последующим выкупом

Практике известны примеры заключения в отношении публичных земель сделок, которые органично сочетают в себе элементы аренды и купли-продажи. Поскольку в рамках ЗК РФ такие правоотношения специально не урегулированы, действуют общие нормы гражданского права.

В силу ст. 624 ГК РФ стороны договора аренды вправе включить в свою сделку положение о том, что предмет договора аренды земельного участка перейдет в собственность арендатора:

• по окончанию срока действия договора аренды;
• досрочно, в связи с уплатой арендатором выкупной цены (суммы всех платежей, оставшихся до конца действия арендного договора).

Рассматриваемая статья Кодекса допускает возможность согласования последующей передачи участка в собственность арендатора уже в ходе исполнения договора аренды. Иными словами, стороны могут заключить дополнительное соглашение, которым будет предусмотрен переход права собственности на землю, и, как вариант, зачисление ранее уплаченных арендных платежей в выкупную цену.

Второй вариант оформления таких правоотношений предполагает внесение изменений в договор аренды земельного участка. При этом обычная арендная сделка обретает комплексный характер (аренда+продажа).

Комплексный договор может быть оформлен между собственником и арендатором, но не между арендатором и субарендатором.

Заключая соглашение о субаренде, арендатор распоряжается своим правом временного пользования участком. Распорядиться участком как таковым он не вправе.

В отношении договоров с последующим выкупом важно учитывать содержание Федерального закона РФ № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно его положениям регистрации в ЕГРП подлежат все факты перехода собственности на земельные участи, но не все договора их аренды:

• комплексный арендный договор (аренда+продажа) подлежит госрегистрации в ЕГРП во всех без исключения случаях;
• дополнение зарегистрированного в ЕГРП договора положениями о переходе прав собственности на участок влечет необходимость внесения соответствующий изменений в ЕГРП;
• внесение в не зарегистрированный в ЕГРП договор аренды участка положений о последующем выкупе теоретически должно повлечь необходимость госрегистрации комплексного договора в целом.

Но этот вариант сложно реализуем по техническим причинам. Проще оставить старый арендный договор «как есть», а новое дополнительное соглашение о переходе права собственности зарегистрировать в ЕГРП.

Договор аренды участка с последующим выкупом фактически ставит арендатора в привилегированное положение. Вместо того, чтобы выкупать участок по полной стоимости, он получает его по льготной цене, уменьшенной на сумму ранее выплаченных арендных платежей.

Публичные образования идут на заключение таких договоров в особых обстоятельствах, обычно в рамках программ поддержки сельскохозяйственных производителей или поддержки приоритетных для соответствующего региона отраслей.

Передача прав по договору аренды земельного участка

Возможность поднаема (субаренды) и перенаема любого арендованного имущества с согласия арендодателя предусмотрена ст. 615 ГК РФ. Арендатор наделен правом распорядится арендными правами и другим способом, в том числе:

• предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование,
• внести арендные права в уставной фонд хозяйственного товарищества либо использовать их в качестве паевого взноса в производственный кооператив;
• передать право аренды в залог.

Срок поднаема/перенаема не может превышать срока действия основной арендной сделки. Примечательно, что в случае заключения договора субаренды, ответственным за исполнение ранее заключенного договора аренды перед арендодателем выступает первичный арендатор.

При перенайме все наоборот. Перед арендодателем ответственен перенаемщик, вступивший в свои права по согласованию с арендодателем.

Ст. 22 ЗК РФ в целом дублирует положения ст. 615 ГК РФ относительно правомочностей арендатора. Но есть существенная разница: в большинстве случаев для распоряжения правами аренды земельного участка арендатору не нужно согласие арендодателя. Достаточно уведомить последнего о заключении новой сделки.

В случае отчуждения прав аренды участка в порядке ст. 22 ЗК РФ весь груз юридической ответственности перед арендодателем ложится на нового арендатора. Единственное исключение по этому поводу касается залогодержателя: он перед арендодателем не отвечает.

Переуступка права аренды не требует заключения и государственной регистрации нового договора аренды.

Перечень особых случаев:

• право отчуждать свои права по договору аренды земель муниципальной и госсобственности без согласования с арендодателем возникает у арендатора только в рамках долго- и среднесрочных, заключенных на 5 лет и более (п. 9 ст.22 ЗК РФ);
• резидент особой экономической зоны не вправе произвести переоформление своих прав и обязанности по аренде участка в пределах такой зоны на третье лицо;
• застройщик, получивший в аренду участок в связи с заключением соглашения о комплексном освоении территории, вправе передать право аренды только в случае одновременной переуступки прав и обязанностей по договору о комплексном освоении;
• некоммерческие организации, созданные публичными образованиями для возведения наемных домов социального назначения, не вправе передавать принадлежащие им права аренды соответствующих участков в залог.

Арендодатели по договору участка публичных земель, их права и обязанности

Ст. 608 ГК РФ устанавливает общее правило: арендодателем имущества может выступать собственник или его законный представитель (например, по доверенности). Это правило актуально в отношении земель, однако его реализация имеет существенные особенности.

Дело в том, что процесс разграничения земель муниципальной и госсобственности только начат. Поэтому не всегда понятно, какие именно органы власти должны распоряжаться теми или иными землями. Существование госкадастра и единого реестра недвижимости проблему не решают, поскольку многие целинные земли на данный момент не учтены ни в ГКН, ни в ЕГРП.

Обывателю, заинтересованному в получении публичных земель в аренду, остается руководствоваться предписаниями Федерального закона РФ № 37 «О введении в действие ЗК РФ»:

• В рамках п. 3.1 в привязке к целевому назначению и уже имеющимся объектам недвижимости законодатель распределил публичные земли на общефедеральные, региональные, муниципальные. Однако эти правила применимы далеко не ко всем участкам.
• Стоит помнить, что на начальных этапах реализации земельной реформы имела место практика, когда распределение участков происходило «списками». По результатам проведения землеустроительных работ утверждались перечни земель, отнесенных к землям муниципальной или госсобственности.

Если собственника земельного участка другими способами выяснить не удалось, применяется общее правило ст. 3.3 указанного Закона № 37: неразграниченность права собственности на земельные участки и отсутствие сведений о них в ЕГРП не препятствует распоряжению ими.

Здесь же перечислены органы, на которые возложены полномочия по распоряжению неразграниченными землями.

В силу ст. 606 ГК РФ арендодатель обязан предоставить определенное договором имущество во временное пользование арендатора. Обязательства арендодателя сводятся к передаче участка в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению.

Например, к моменту начала срока действия договора аренды, заключенного арендатором с городскими властями, оказалось, что участок завален стройматериалами и отходами.

В этом случае арендатор на свое усмотрение вправе требовать передачи участка в надлежащем состоянии или расторжения соглашения. Кроме того, он вправе компенсировать прямые убытки, упущенную выгоду и моральный вред, вызванный неправомерным бездействием арендодателя.

Другими основаниями привлечения арендодателя к гражданско-правовой ответственности могут быть другие не оговоренные договором недостатки участка:

• несоответствие экологическим нормам по показателям загрязнения, шума, вибрации;
• заболоченность;
• истощенность почв (применительно к участкам сельскохозяйственного назначения).

Арендодатель отвечает за недостатки, которые не могли быть выявлены при обычном осмотре участка и не были оговорены в договоре аренды.

Можно утверждать, что арендатор существенно ограничен в возможностях установления арендной платы за использование публичных земель. Правила расчета арендной платы оговорены нормативно.

Среди прочего действует Постановление Правительства РФ № 582 от 16.07.09 г. «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

Арендаторы публичных земель, их права и обязанности

Арендаторами выступают частные лица – граждане, иностранцы, коммерческие организации. Казенные предприятия, государственные учреждения, общественные организации получают публичные земли в пользование на иных, часто безвозмездных основаниях.

Ст. 606 ГК РФ гарантирует арендаторам право владеть и пользоваться арендуемым имуществом. Применительно к земельным участкам пользование без владения неосуществимо.

В рамках гражданского законодательства арендатору гарантируется право собственности на плоды и доходы, получаемые от использования участка. В отношении земель разного целевого назначения это может быть сельскохозяйственная продукция; средства, собранные в качестве платы за размещение транспортных средств на платной автостоянке и т.п.

Главные обязательства арендатора сводятся к:

• своевременной уплате арендной платы;
• эксплуатации арендованного имущества способом, который не предполагает ухудшение состояния арендованного имущества.

Следует учесть, что в понимании ст. 6 ЗК РФ земельный участок – это часть земной поверхности. Таким образом, арендатору не принадлежит право пользования недрами или возможность ограничивать использование воздушного пространством над его участком третьими лицами.

Земельный участок до сдачи в аренду должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть поставлен на учет в ЕГРП и ГКН.

Однако публичные земли в данном случае являются исключением. В отношении этих участков достаточно схемы расположения на кадастровом плане территории.

В пределах ЗК РФ статус арендаторов и других землепользователей регламентирован гл. VI «Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков».

Обязательства арендаторов в целом сводятся к необходимости учитывать целевое назначение и разрешенные способы использования участков, не допускать ухудшения их свойств: химического и радиационного загрязнения, засорения, заболачивания, засоления и т.п. Неисполнение перечисленных обязательств в случае выявления контролирующими органами является основанием для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Земли в России считаются народным достоянием, поэтому законодатель предполагает возможность изымать земли у недобросовестного землепользователя даже при условии своевременного внесения арендной платы. Более того, в случае бесхозяйственного пользования предполагается возможность принудительно отчуждать земли даже у собственников.

Срок заключения договора аренды и его продление

Срок действия договора аренды признается его существенным условием. По условиям ст. 610 ГК РФ, срок договора аренды устанавливается договором. Учитывая тот факт, что для земель некоторых категорий Земельный кодекс России установил минимальную и максимальную продолжительность аренды земель, свобода договора сторон существенно ограничена.

П. 2 ст. 610 ГК РФ оговорена возможность заключения договоров аренды на неопределенный срок. Такая возможность в отношении публичных земель существует, однако в практике подобные договора встречаются крайне редко.

Сторона договора аренды участка, заключенного без указания строка, вправе отказаться от его дальнейшего исполнения в любое время, уведомив контрагента за 3 месяца. Граничные сроки договоров аренды участков оговорены п. 8 ст. 39.8 ЗК:

• на период от 3 до 10 лет предоставляются участки для возведения и реконструкции зданий;
• на срок до 49 лет для размещения социально значимых линейных объектов;
• под ИЖС и ЛПХ участок можно получить на период до 20 лет;
• заключение соглашений о комплексном освоении территории предполагает заключение договоров на срок от 3 до 5 лет.

Ст. 621 ГК РФ гарантирует арендодателю, надлежащим образом исполнявшему свои обязательства в рамках арендного договора, претендовать на пролонгацию его действия. Это положение дублируется земельным законодательством, в том числе оговорено Федеральным законом РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Заключение, изменения и расторжение договора аренды земельного участка

Предоставление публичных земель в аренду осуществляется на торгах в форме аукциона, то есть конкуренция между участниками торгов касается исключительно цены. Перечень обстоятельств, в которых законодатель допускает заключение договора без торгов, содержит ст. 39.11 ЗК РФ.

К их числу отнесены ситуации, когда арендатором участка выступает лицо, владеющее расположенной на нем недвижимостью. Особенности договора аренды земельного участка заключаются также в необходимости их государственной регистрации.

Во время исполнения арендного договора может появиться необходимость изменения условий. Внесение изменений опосредствует соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, которое по общему правилу также подлежит госрегистрации в ЕГРП.

Если объективные основания для изменения содержания договора есть, а заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с публичным образованием не удалось, заинтересованное лицо вправе обратиться в суд.

По решению суда договор может быть изменен без согласия арендодателя.

Досрочное расторжение арендного договора земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, находящегося в публичной собственности, возможно исключительно на основании решения суда и только в случае существенного нарушения арендатором возложенных на него обязательств (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

Арендное соглашение может быть признано недействительным на основаниях, оговоренных ГК РФ. Случаев признания договоров аренды земельных участков публичной собственности незаключенными в судебной практике немного, поскольку они проходят двойную проверку: сначала – юристами соответствующих госструктур и повторно – государственными регистраторами.

Суть и подробный разбор понятия

Чаще всего подобный статус присваивается земле, которую продал бывший собственник, а новый ещё не успел оформить недвижимость. По сути это промежуточный этап, когда право владения землёй уже перешло к другому человеку, но он пока что не приватизировал участок. Ранее понятия временного учёта не существовало, поэтому новоиспечённым собственникам годами приходилось ждать регистрации, и они не могли начать использовать надел по его назначению. Современные законы устранили этот минус.
Давайте разбираться, что такое временный статус земельного участка. Необходимо понимать, что просто поставить землю на временный учёт и тем самым заявить о своих правах на неё не получится. Суть временного статуса в том, что новый собственник как бы наперёд вступает в свои права и обязуется в сжатые сроки оформить это документально. В противном случае участок у него отнимается в пользу муниципалитета.
Такая земля состоит на кадастровом учёте, ею пользуется конкретное лицо на правах аренды или правах собственности, но какое-либо право на неё ещё не зарегистрировано. Часто подобный статус присваивается земельным наделам, для которых не была заказана процедура межевания, поэтому границы участка не были уточнены. Многие граждане отказываются от межевания отчасти из-за дороговизны процедуры или же опасаются возможных конфликтов с соседями, решать которые придётся в судебном порядке. И всё же отказываться от уточнения границ и межевания не стоит, ведь в противном случае владелец попросту не сможет оформить право собственности.

Что гласит закон

Вплоть до 2017 года все собственники земельных участков, которые уже были поставлены на кадастровый учёт, получили возможность изменить статус участка в течение 5 лет с даты получения кадастрового номера.
Начиная с 1 января 2017 года вступил в действие закон о регистрации прав на недвижимость и землю, после чего Росреестр и объединение кадастра совместили в одну структуру. Она получила название ЕГРН и на основании нового закона теперь земельным участкам не будет присваиваться статус «временный». Что это значит?

Теперь регистрация прав на землю и постановка её на государственный учёт происходит параллельно.

Что касается земель, которые получили временный статус до наступления 2017 года, такой статус для них продлевается до 1 марта 2022 года включительно. По истечении этого срока участок автоматически становится собственностью государства, конечно же при условии, что его потенциальный собственник не занялся регистрацией права собственности. В этом случае статус временный сменится на аннулированный, права возврата земли у гражданина нет.

Все эти нововведения призваны мотивировать заинтересованных граждан в предельно сжатые сроки решать вопрос относительно регистрации права собственности, чтобы земля не находилась в «подвешенном» состоянии. Иначе можно легко лишиться своего права на землю и вернуть её никак не получится.

Сменить «временный» статус участка можно лишь в двух случаях:

1. Владелец оформит на него договор аренды;
2. Собственник официально получит документы, дающие право владения.

В этих случаях надел приобретает статус учётного.

Какую опасность таить в себе временный статус

Если на протяжении 2 лет с момента получения временного статуса покупатель так и не зарегистрирует своё право на землю, сведения о ней автоматически удаляются из реестра. После этого покупателю будет проблематично доказать своё право на эту территорию.
Ещё одна возможная угроза таится, если временный статус земле присвоен по причине отсутствия межевания. Предположим, собственник отказывается от процедуры по причине нехватки финансов или просто откладывает все эти дела на потом. Тем временем его соседи могут провести межевание, захватив часть территории.

Также случается, что на вовремя не поставленный на учёт участок могут претендовать более расторопные соседи. Они запросто могут выкупить у государства землю через 2 года, как только временный статус будет аннулирован. В результате собственник останется с пустыми руками. Конечно, можно попытаться доказать свою правоту в судебном порядке, но практика показывает, что сделать это непросто.

Чтобы узнать актуальный статус земельного участка, нужно посетить сайт Росреестра, где найти раздел справочной информации по недвижимым объектам. Все права на землю будут отражены в разделе «Обременения и права», поэтому если собственник озаботился регистрацией, участок с учёта не снимут. Если же он этого не сделал, за полгода до момента перевода земли в статус аннулированной владельцу придёт уведомление.
В нём гражданину предлагается воспользоваться своим правом на регистрацию прав на протяжении 6 календарных месяцев или земля снимается с учёта. Уведомление отправляется либо по почте, либо направляется на электронную почту, если таковая была указана. Если спустя 6 месяцев собственник не примет никаких мер и в Росреестр не поступят документы на регистрацию собственности, участок будет снят с учёта.

Статус земельного участка

Поэтому, если на кадастровом учете стоит земельный участок со статусом «временный», процедуру его оформления необходимо продолжить, а именно зарегистрировать права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). В противном случае, по истечении 5 лет земельный участок автоматически снимается с кадастрового учета и приобретает статус «аннулированный». После чего весь процесс по его постановке на кадастровый учет придется начинать заново.
Итак, «временный» статус кадастровых сведений изменяется на «аннулированный» в случае:
— истечения срока действия «временного» статуса сведений ГКН и не поступления в течение указанного срока документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости или ограничений (обременении) прав на него;
— представления в орган кадастрового учета собственником объекта недвижимости заявления о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, сведения ГКН о котором имеют «временный» статус.
«Временный» статус кадастровых сведений изменяется на «учтенный» с момента государственной регистрации права на образованный объект недвижимости либо с момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
«Ранее учтенные» земельные участки – это земельные участки, на которые возникли и не прекращены права (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, право аренды) до 1 марта 2008 года. Если участок не проходил процедуру кадастровых работ (межевания), то в ГКН земельный участок будет учтен без границ. Для внесения сведений о границах необходимо провести кадастровые работы в отношении ранее учтенного земельного участка.
В отношении преобразуемых объектов недвижимости «учтенный» либо «ранее учтенный» статус кадастровых сведений в предусмотренных законом случаях изменяется на «архивный» без заявления при государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости либо, если такими объектами недвижимости являются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности до ее разграничения, государственной регистрации аренды хотя бы на один из образованных из таких земельных участков земельный участок.
Как проверить статус земельного участка?
Статус земельного участка узнать несложно. Существует публичная кадастровая карта, которую можно найти посредством официального портала Росреестра https://rosreestr.ru. В ней содержится вся информация о земельных участках, содержащихся в ГКН. А также можно воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на официальном портале Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/online_reque.
————