Содержание
- Возможно ли применение ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения?
- samozanyatyy_sdacha_v_arendu_nezhilogo_pomeshcheniya.jpg
- Разрешенные виды деятельности для самозанятых, вставших на учет по ст. 83 НК РФ
- Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ
- Что относят к нежилой недвижимости
- Аренда жилых помещений
- Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП
- Как сдать в аренду нежилые помещения
- В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?
- Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?
- Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?
- Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме
- Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН
- Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия
- Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду
- Специальные налоговые режимы для арендодателя
- Два вида «упрощенки»
- Патентная система для ИП-арендодателя
- Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?
- Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано
- Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов
- Не всякая аренда подпадает под ЕНВД
- УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений?
- Вопросы и ответы по теме
- ЕНВД при аренде
- КонсультантПлюс:Форумы
Возможно ли применение ЕНВД при сдаче в аренду нежилого помещения?
Добрый день,
Вам отвечает эксперт Справочно-правового сервиса Норматив https://normativ.kontur.ru/
Возможность применения ЕНВД при сдаче ИП в аренду нежилого помещения зависит от целей использования арендатором этого помещения и вида нежилого помещения.
Согласно пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ:
Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов госу-дарственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
13)оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей
Под торговым местом, в данном случае, понимается место, которое используется арендатором только для розничной торговли. Понятие торгового места приведено в ст. 346.27 НК РФ.
То есть, возможность применения ЕНВД в деятельности по передаче арендатору нежилого помещения, предусмотрена только в отношении передачи в аренду торговых площадей и зависит от:
— Вида торговой площади, это должна быть только торговая точка, в соответствии с определением, приведенным в ст. 346.27 НК РФ.
— Вида деятельности осуществляемого на торговой площади, это должна быть только розничная торговля.
В случае не соответствия вышеуказанным условиям арендодатель, в отношении доходов и расходов от данного вида деятельности должен применять ОСНО, либо УСН. В отношении деятельности по сдаче нежилых помещений в аренду (за исключением случаев, предусмотренных пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ) применение ЕНВД не предусмотрено. Налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, облагаемой ЕНВД, иные виды предпринимательской деятельности, исчисляют и уплачивают налоги и сборы в отношении данных видов деятельности в соответствии с иными режимами налогообложения, предусмотренными НК РФ.
Поскольку в рассматриваемой ситуации арендатор планирует использовать нежилое помещение для оказания услуг парикмахерской, то ИП арендодатель не вправе применять ЕНВД в отношении деятельности по сдаче в аренду указанного нежилого помещения.
>Сдача в аренду нежилого помещения ИП: налогообложение 2020 года
samozanyatyy_sdacha_v_arendu_nezhilogo_pomeshcheniya.jpg
Эксперимент по налогу для самозанятых проводится с 01.01.2019 г. на основании федерального закона № 422-ФЗ от 27.11.2018г. Стать его участником может любой гражданин, оказывающий услуги или выполняющий работы без привлечения наемных работников в регионах проведения эксперимента. Немало вопросов возникает о разрешенных видах деятельности. В частности, может ли заниматься самозанятый сдачей в аренду нежилого помещения.
Разрешенные виды деятельности для самозанятых, вставших на учет по ст. 83 НК РФ
Отдельной группой самозанятых можно признать граждан, зарегистрировавшихся на основании п.7.3 ст. 83 НК РФ. Их доходы не подлежат налогообложению до конца 2019 г., если они оказывают услуги (п. 70 ст. 217 НК РФ):
по уходу за больными, детьми или престарелыми;
уборки жилых помещений;
ведения домашнего хозяйства.
Льготное налогообложение самозанятых по сдаче в аренду нежилого помещения ст. 217 НК РФ не предусмотрено. Арендная плата облагается НДФЛ в общем порядке.
С 2020 года таким самозанятым надо либо перерегистрироваться по закону № 422-ФЗ, либо стать ИП. Если гражданин зарегистрирует ИП, он сможет уплачивать налоги с аренды недвижимости в рамках выбранного режима налогообложения (УСН, патент, ОСНО).
Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ
В соответствии с законом № 422-ФЗ, самозанятые могут вести деятельность, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД), только на территории четырех субъектов РФ: Москвы, Московской и Калужской областей, и в Республике Татарстан.
Разрешенные виды деятельности в законе не прописаны, однако введены ограничения в части признания определенных доходов. В частности, не являются доходами самозанятого денежные средства (п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ):
полученные в результате передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений;
в виде доходов госслужащих (государственных, муниципальных), исключая доходы от сдачи в аренду принадлежащего им жилья.
Таким образом, для самозанятых сдача в аренду нежилого помещения в рамках действующего закона о налоге на профдоход невозможна. Поэтому те, кто сдает в аренду нежилое имущество, применять налог на профдоход нельзя.
Что относят к нежилой недвижимости
Любая недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания людей, может быть признана нежилой. К таким объектам относят:
производственные здания и сооружения;
коммерческую недвижимость, в том числе встроенные помещения;
прочие объекты, предназначенные для хозяйственной деятельности.
В частности, нежилой недвижимостью можно признать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.
Аренда жилых помещений
Ограничения по налогу на профдоход не касаются жилого фонда – отдельных помещений, комнат, квартир или домов. В качестве налога с арендной платы за жилье самозанятому нужно будет заплатить:
4%, если жилое помещение снимает физическое лицо;
6%, если арендатор ИП или организация.
При этом оплату за аренду нельзя принимать в натуральной форме (пп. 11 п. 2 ст.6 закона № 422-ФЗ).
Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП
Если нельзя по нежилой недвижимости применять налог на профессиональный доход (НПД), то можно ли одновременно числиться самозанятым (по услугам, например) и ИП на ином спецрежиме (для аренды)? Нет, закон № 422-ФЗ не позволяет предпринимателям совмещать НПД с другими налоговыми режимами, включая ОСНО.
ИП вправе применять налог на профдоход, но после постановки на учет самозанятому дается месяц на подачу заявления о прекращении иных применяемых им спецрежимов. Снятие со «спецрежимного» учета происходит со дня регистрации статуса самозанятого. Если же заявление от ИП не поступит вовремя – аннулируется его «самозанятость» (пп. 7 п. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо ФНС от 10.01.2019 № СД-4-3/101@). То есть, совмещать иные режимы с НПД законодательство запрещает.
Как сдать в аренду нежилые помещения
Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.
Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.
Налогообложение аренды
С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.
С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.
Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:
при общей системе — 20% НДС и 13% НДФЛ;
при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).
Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.
Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.
В чем сложности налогообложения при сдаче недвижимости ИП в аренду?
Процедура сдачи ИП нежилой недвижимости в аренду характеризуется большим количеством нюансов с точки зрения налогообложения. Так, ИП, чтобы не нарушить налоговое законодательство, нужно знать ответы на следующие вопросы:
- В качестве кого он должен платить налоги на аренду помещения — ИП или простого гражданина, с учетом того, что нежилая недвижимость записана на него как на физическое лицо (как вариант, куплена им еще до регистрации в качестве ИП)?
В зависимости от статуса налогоплательщика устанавливается право применения того или иного налогового режима — общего, специального, а также право включения в расчет налоговой базы расходов.
- Нужно ли ему как физлицу платить налог на имущество, которое сдается в аренду (и используется, таким образом, в предпринимательской деятельности)?
В общем случае по недвижимости, используемой в бизнесе ИП, не платится имущественный налог. Но из этого правила много исключений.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает недвижимость хозяйствующему субъекту — другому ИП или ООО?
Здесь все упирается главным образом в специфику применяемой системы налогообложения — ОСН или какого-либо из спецрежимов.
- Какие налоги нужно платить ИП, если он сдает нежилую недвижимость физическому лицу (не зарегистрированному как ИП)?
Основная проблема здесь в следующем: в отношении физлиц ИП как хозяйствующий субъект может выступать налоговым агентом и нести предусмотренные законом обязанности по исчислению и уплате НДФЛ физлица (как и по составлению отчетности).
Попробуем теперь последовательно дать ответы на указанные вопросы, связанные с налогообложением сдачи ИП недвижимости в аренду.
Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?
Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя. Любые коммерческие операции с объектом недвижимости (продажа или аренда) с точки зрения налогообложения по умолчанию будут рассматриваться как совершенные физлицом, не ИП. То есть арендодателю по умолчанию нужно будет платить с выручки по аренде НДФЛ по ставке 13%.
Вместе с тем ИП вправе уведомить ФНС о том, что использует объект недвижимости в бизнесе, и на основании этого уплачивать налоги со сделок с данным объектом в соответствии с применяемой системой налогообложения, например УСН или ЕНВД (п. 3 ст. 346.11, п. 4 ст. 346.26 НК РФ).
Если ИП работает на ОСН, то указанное уведомление в ФНС отправить также имеет смысл. Предприниматель на общем налоговом режиме, как и обычное физлицо, платит 13% с выручки, но при этом ИП как хозяйствующий субъект может включать в расчет налоговой базы расходы, в то время как обычное физлицо не может. Расходы в случае с арендой бывают весьма существенные (например, связанные с оплатой коммунальных услуг, если они не включены в стоимость контракта).
Более того, ИП на ОСН с выручки по арендной плате будет платить НДС, а обычное физлицо — нет.
Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?
ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).
ИП на УСН и ЕНВД вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:
- административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
- объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания.
Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.
Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.
Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:
- ИП и юрлица;
- физлица, не зарегистрированные как ИП.
В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.
Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на спецрежиме
Сдавая недвижимость другому хозяйствующему субъекту, ИП должен будет в случае, если ведет деятельность на спецрежиме:
- На УСН:
- исчислять и учитывать доходы от получения арендной платы (при УСН 15% — расходы, если они имели место) в книге учета;
- в установленные сроки исчислять и уплачивать налог;
- отчитываться по налогу в декларации.
- На ЕНВД:
- исчислять, уплачивать и декларировать налог.
В случае с арендой недвижимости при ЕНВД физические показатели по разрешенным видам аренды нежилой недвижимости могут быть разными — нужно смотреть их перечень по п. 3 ст. 346.29 НК РФ. И если объектов несколько, то может потребоваться их раздельный учет.
Как мы уже знаем, налог на имущество платить на спецрежиме не нужно (если нет исключений по ст. 378.2 НК РФ и ФНС уведомлена об использовании недвижимости в бизнесе).
Арендатор — хозяйствующий субъект: налоговые последствия ИП на ОСН
В случае если ИП ведет деятельность на ОСН, то он должен будет:
- Вести учет по книге учета на ОСН (утверждена приказом от 13.08.2002 Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430), исчислять и уплачивать свой НДФЛ, декларировать его в установленный срок.
- Уплачивать НДС с выручки, которая представлена арендной платой, выписывать счета-фактуры (предоплатные, авансовые, при необходимости — исправительные или корректировочные), вносить сведения о них в журнал и книги учета.
Узнать больше о специфике учета счетов-фактур плательщиком НДС вы можете в статьях:
В случае если ИП и его контрагент заключили договор о безвозмездной аренде в тех или иных целях, НДС тем не менее нужно уплатить, причем по рыночной цене аренды (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).
Контрагент при этом принимает расчетную стоимость аренды в состав внереализационных доходов (п. 8 ст. 250 НК РФ).
Арендатор — физлицо (не ИП): налоговые последствия
Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:
- При безвозмездной аренде недвижимости физлицом ИП обязан исчислить (по аналогии со сценарием для контрагентов-юрлиц и ИП, описанным выше) налоговую базу НДФЛ по рыночной сумме аренды.
- В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.
ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как физлицо, уплачивая обычный НДФЛ, либо как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме, если проинформирует ФНС об использовании объекта недвижимости в бизнесе. Во втором случае возможно применение более выгодных условий по уплате налога с выручки.
Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
Специальные налоговые режимы для арендодателя
Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.
Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.
Особенности налога на имущество для спецрежимов:
- уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
- ставка до 2% – принимается местным законодательством.
Специальные режимы имеют свои особенности применения.
Два вида «упрощенки»
Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.
Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.
«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.
- ставка 15%;
- база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
- минимальные отчисления – 1% поступлений.
- ставка 6%;
- база – выручка, т. е. все поступления;
- есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.
В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.
Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.
Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.
Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.
Патентная система для ИП-арендодателя
Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.
- действует при наличии принятого в регионе закона;
- ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
- база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.
Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.
Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.
Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?
Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.
- вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
- ставка от 7,5 до 15%;
- база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
- применяются вычеты на взносы и пособия.
Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.
Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.
Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано
Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:
ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;
начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;
если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.
рассчитывается от стоимости недвижимости;
ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.
фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;
при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.
Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.
В каких случаях без традиционной системы не обойтись?
- Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
- Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.
Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов
Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.
Пример 1
ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.
Не всякая аренда подпадает под ЕНВД
Организация владеет на праве собственности нежилыми встроенными помещениями, а также отдельно стоящим торговым центром, которые сдает в долгосрочную аренду организациям, осуществляющим торговую деятельность, и оказывает услуги на данных площадях.
Подпадает ли данная организация под ЕНВД или в пределах доходов, установленных НК РФ, может применять упрощенную систему налогообложения?
В соответствии с подп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ на систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход может переводиться деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети (прилавков, палаток, ларьков, контейнеров, боксов и других объектов), а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.
При этом согласно ст. 346.27 НК РФ стационарная торговая сеть — это торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях, сооружениях, подсоединенных к инженерным коммуникациям.
Под стационарной торговой сетью, не имеющей торговых залов, понимается торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.
Согласно ст. 346.27 НК РФ под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок купли-продажи.
Определить, является ли место торговым в целях уплаты ЕНВД, на наш взгляд, можно либо по факту (например, в передаваемом в аренду месте имеются витрины, контрольно-кассовый узел, прилавок), либо обратиться к правоустанавливающим и инвентаризационным документам, из которых можно узнать назначение передаваемого в аренду места. Такими документами могут быть: договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей) и другие документы.
Если в аренду передается площадь, которая не оборудована под торговое место, либо организация передает в аренду площади, на которых арендаторы сами оборудуют торговые места, и при этом в правоустанавливающих и (или) инвентаризационных документах данные площади не обозначены как отдельные стационарные торговые места, то указанная предпринимательская деятельность не может быть переведена на уплату единого налога на вмененный доход.
Например, не переводится на ЕНВД деятельность по сдаче в аренду площадей торгового комплекса, не оборудованных под торговые места (Письмо Минфина России от 05.12.2006 № 03-11-05/267). Не применяется ЕНВД и к деятельности по передаче во временное владение и (или) пользование частей зданий (коридоров, лестничных площадок) (Письмо Минфина России от 18.01.2007 № 03-11-04/3/110).
Если же в аренду передается площадь, которая выделена в правоустанавливающих и (или) инвентаризационных документах как торговое место, то соответственно данный вид предпринимательской деятельности может быть переведен на уплату ЕНВД (Письмо Минфина России от 22.05.2006 № 03-11-04/3/267).
В случае если передаваемое в аренду место будет использоваться арендатором не для торговли, а для иных видов деятельности (например, для оказания бытовых услуг), арендодатель уплачивать ЕНВД в отношении анализируемой деятельности не вправе.
Следовательно, в целях применения гл. 26.3 НК РФ торговое место должно не только изначально предназначаться для торговли, но и непосредственно использоваться арендатором для осуществления торговой деятельности.
Кроме того, необходимо отметить, что деятельность по передаче во временное владение и (или) пользование торговых мест под организацию магазинов и самих магазинов, их частей и других объектов организации торговли, относящихся к стационарной торговой сети, имеющей торговые залы (залы обслуживания посетителей), не может переводиться на уплату единого налога на вмененный доход (Письмо Минфина РФ от 22.05.2006 № 03-11-04/3/267).
УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений?
Вопрос: ООО является собственником недвижимого имущества — магазина (двухэтажное строение общей площадью 1238,10 кв. м).
Согласно учредительным документам основным видом деятельности ООО является сдача внаем собственного недвижимого имущества (код по ОКВЭД 70.20.2).
При этом в соответствии с техническим паспортом строения расположенные в нем помещения являются торговыми залами.
Таким образом, являясь собственником недвижимого имущества, ООО оказывает услуги по передаче во временное владение и (или) в пользование (аренду) указанных торговых залов для осуществления розничной торговли другим юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям.
Подлежит ли указанная деятельность ООО переводу на уплату ЕНВД?
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 20 апреля 2010 г. N 03-11-06/3/63
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу порядка применения положений гл. 26.3 «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) и исходя из информации, изложенной в письме, сообщает следующее.
В соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации (далее — Минфин России), утвержденным Приказом Минфина России от 23.03.2005 N 45н, в Минфине России не рассматриваются по существу обращения налогоплательщиков по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно сообщаем, что в соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 Кодекса на уплату единого налога на вмененный доход могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.
При этом согласно ст. 346.27 Кодекса под торговым местом понимается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи.
К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.
К стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, согласно ст. 346.27 Кодекса относится торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.
Стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, — торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.
Таким образом, передача в аренду площади торговых залов в магазине не подлежит переводу на систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход и должна облагаться в общеустановленном порядке или в соответствии с упрощенной системой налогообложения.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
20.04.2010
Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.
Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.
>Сдача в аренду нежилых помещений(2018г)
Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.
Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.
ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.
Статья |
Сумма в год, тыс. руб. |
---|---|
Поступления |
|
Арендная плата, в т. ч. – НДС |
1 440,00 219,66 |
Затраты в целях налогообложения |
|
коммунальные платежи, в т. ч. – НДС |
86,40 13,18 |
заработная плата |
90,00 |
взносы на фонд оплаты труда |
27,18 |
прочие издержки |
60,00 |
амортизация |
300,00 |
налог на имущество по кадастровой стоимости |
100,00 |
Показатель (за год) |
ОСНО плательщик НДС |
УСН 15% |
УСН 6% |
ЕНВД |
---|---|---|---|---|
Доходы |
1 220,34 |
1 440,00 |
1 440,00 |
1 440,00 5) |
Расходы |
650,40 |
663,58 |
||
НДС |
206,48 1) |
|||
Налог на прибыль / УСН / ЕНВД |
113,99 2) |
116,46 3) |
59,22 4) |
322,35 6) |
- 219,66 – 13,18 = 206,48
- (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
- (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
- 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
- базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
- (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)
Рисунок 1. Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки
Пример 2
Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.
Показатель (за год) |
ОСНО плательщик НДС |
УСН 15% |
УСН 6% |
ЕНВД |
ПСН |
---|---|---|---|---|---|
НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент |
68,97 1) |
110,54 2) |
43,20 3) |
282,96 4) |
60,00 5) |
- (1 220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
- (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
- 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
- (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
- 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)
Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.
Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:
- ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
- УСН «доходы – расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
- ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
- ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.
Людмила Побережных, 2017-02-08
Вопросы и ответы по теме
По материалу пока еще не задан ни один вопрос, у вас есть возможность сделать это первым
Сохраните статью в социальные сети:
Заказать услугу
ЕНВД при аренде
Вопрос: Организация сдает в аренду находящиеся в собственности нежилые помещения производственно-складского типа для осуществления арендатором оптовой и розничной торговли. Подпадает ли такой вид деятельности под применение ЕНВД?
Ответ: Согласно официальной позиции Минфина РФ данный вид деятельности подпадает под ЕНВД. Судебная практика подтверждает подобный подход. Тем не менее, не исключены споры с налоговыми органами, поскольку налоговое законодательство четко не регламентирует такую ситуацию. В целях снижения налоговых рисков рекомендуем обратиться за разъяснениями в налоговый орган по месту учета.
Обоснование: Виды деятельности, в отношении которых применяется система налогообложения ЕНВД, поименованы в п. 2 ст. 346.26 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ). Среди них:
— оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).
Так, на ЕНВД переводится деятельность по передаче в аренду:
- торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов
- объектов нестационарной торговой сети
- объектов общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.
В контексте поставленного вопроса целесообразно рассмотреть первый случай.
Стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, — торговая сеть, расположенная (абз. 15 ст. 346.27 НК РФ):
- в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также
- в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.
Исходя из данного определения, перечень объектов стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, является открытым. Например, в Письме Минфина РФ от 22.08.2008 N 03-11-05/202 отмечается, что переводу на ЕНВД подлежит деятельность по сдаче в аренду части площади автовокзала для осуществления розничной торговли. Подобные разъяснения касаются также сдаче в аренду здания гостиницы (Письмо Минфина РФ от 20.06.2008 N 03-11-04/3/289), кабинета в административном здании (Письмо Минфина РФ от 29.04.2008 N 03-11-04/3/220) при условии осуществления арендатором розничной торговли.
В Письме Минфина РФ от 20.05.2009 N 03-11-09/177 указано, что, если согласно инвентаризационным и (или) правоустанавливающим документам в помещении, передаваемом в аренду, выделена площадь торгового зала, то такой торговый объект следует относить к объектам стационарной торговой сети, имеющим торговый зал, то есть такой объект является магазином или павильоном.
Согласно абз. 24 ст. 346.27 к инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).
На основании приведенных положений и комментариев, нежилое помещение производственно-складского типа, предназначенное для ведения торговой деятельности, соответствует приведенному в абз. 15 ст. 346.27 НК РФ определению в случае, если торговый зал не выделен в правоустанавливающих документах.
Под торговым местом подразумевается место, используемое для совершения сделок розничной купли-продажи. К торговым местам относятся (абз. 30 ст. 346.27 НК РФ):
- здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи;
- объекты организации розничной торговли, не имеющие торговых залов (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях).
Следовательно, перечень торговых мест в понимании гл. 26.3 НК РФ также не ограничен. Однако важно подчеркнуть, что торговое место должно быть предназначено для осуществления розничной торговли. Так, в Письме Минфина РФ от 28.12.2009 N 03-11-06/3/304 отмечается следующее: предпринимательская деятельность по передаче в аренду складских помещений для использования арендаторами в целях организации розничной торговли подлежит переводу на ЕНВД, но при этом предоставление в аренду складских помещений в целях осуществления арендаторами оптовой торговли не может быть переведена на ЕНВД.
Случай, когда арендатором на одной площади осуществляется как розничная, так и оптовая торговля налоговым законодательством не оговорен.
КонсультантПлюс:Форумы
Согласно официальной позиции Минфина РФ по данному вопросу, если на одной площади осуществляется как розничная, так и оптовая торговля, деятельность все равно подлежит переводу на ЕНВД. Уплата ЕНВД производится со всей площади (Письмо Минфина РФ от 05.04.2010 N 03-11-11/86).
Однако подобная позиция не бесспорна, поскольку из буквального прочтения абз. 30 ст. 346.27 НК РФ следует, что торговое место предназначается исключительно для розничной торговли. В связи с чем мы не исключаем вероятность споров с налоговыми органами в отношении данного вопроса. Так, например, в Постановлении ФАС Уральского округа от 31.10.2007 N Ф09-8802/07-С3 по делу N А07-23508/06 был рассмотрен аналогичный прецедент. Налоговый орган посчитал, что из представленных обществом договоров аренды следует, что им в аренду сдаются части нежилого помещения с указанием конкретной передаваемой площади, которые используются в целях организации оптовой и розничной торговли с возможностью их обустройства самим арендатором и отвечают признакам торгового зала, а не торгового места. Поэтому деятельность общества в отношении оказания услуг по передаче во временное владение и (или) использование данных торговых помещений подлежит налогообложению в соответствии с общим режимом. Суд поддержал налогоплательщика и пришел к выводу, что подобная деятельность подпадает под налогообложение ЕНВД.
В целях снижения налоговых рисков рекомендуем обратиться за разъяснениями в налоговую инспекцию по месту учета. В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 32 НК РФ налоговые органы обязаны бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков о порядке исчисления и уплаты налогов и сборов.
Почкина С.А.
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс