Рыночная стоимость земельного участка

Понятие кадастровой стоимости земли

Кадастровая цена, в отличие от рыночной, наделяет землю юридической значимостью. Ее размер определяется согласно . Данным актом устанавливается также процедура проведения кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается с учетом таких факторов:

1. Регион, в котором расположен участок, и экономическая ситуация в нем.
2. Расположение вблизи мегаполиса или, наоборот, вдалеке от крупных населенных пунктов.
3. Категория земли.
4. ВРИ: вид разрешенного использования.
5. Наличие или отсутствие коммуникаций, их удаленность от объекта.
6. Присутствие на участке построек или объектов незавершенного строительства.

Следует разъяснить понятие «категории земель». В соответствии с этой классификацией, все участки делятся на земли:

• населенных пунктов,
• специального назначения и промышленности,
• имеющие особый статус,
• водного фонда,
• сельскохозяйственного назначения,
• сады, огороды, дачи.

Для определения кадастровой стоимости (КС) участка оценщики используют сравнительный, доходный, затратный или комбинированный методы. Если особенности объекта не позволяют применить перечисленные методики, его изучают индивидуально.

Более детально узнать о порядке проведения процедуры можно в статье «Кадастровая стоимость недвижимости».

Понятие рыночной цены земельного участка

Еще один важный показатель, о правилах формирования которого должен знать каждый землевладелец, – рыночная стоимость (РС) земли. Это величина, отражающая реальную, конкурентную цену объекта на рынке.

При определении этого показателя эксперты учитывают следующие факторы:

1. Место расположения участка. Приближенность к населенным пунктам увеличивает цену земли, а отдаленность, соответственно уменьшает.
2. Ландшафт и качественный состав грунта – специфический фактор, позволяющий по-разному оценивать находящиеся рядом объекты. Наличие оврагов, канав и других особенностей рельефа могут существенно снизить цену. Не менее важное значение имеет плодородность грунта, а также его устойчивость.
3. Наличие построек на объекте и их состояние. Добротный дом и хозяйственные постройки могут сделать объект значительно дороже. Ветхое же состояние зданий повлечет за собой снижение цены, так как будущему владельцу придется затратить дополнительные средства на их снос и последующую расчистку территории.
4. Инженерные коммуникации. Подведенные к участку газ, вода и электричество существенно повлияют на РС.
5. Доход, который можно получить от использования земли. Этот фактор учитывается при проведении оценки рыночной стоимости объектов сельскохозяйственного или производственного назначения.

После проведения оценки объекта недвижимости владельцу предоставляется официальный отчет о рыночной цене исследованного участка. Он может иметь форму справки или акта, содержащего результаты производимых расчетов. Документ обладает юридической силой.

Больше информации в статье «Оценка рыночной стоимости недвижимости».

Цели определения рыночной и кадастровой стоимости земли

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – не синонимы, а совершенно разные величины, определение которых обусловлено разными целями.

Кадастровая цена принимается во внимание при расчете:

• налога на недвижимость;
• налога с продажи объекта недвижимости;
• арендной ставки, при условии, что арендодателем является государство;
• пошлин и штрафов.

Штрафные санкции могут начисляться, например, в соответствии со статьей 8.8 , предусматривающей наказание за нецелевое использование земли.

Владельцам объектов недвижимости следует помнить, что переоценка их собственности проводится не реже одного раза в пять лет, но и не чаще, чем каждые три года. Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя минимальный период между оценочными мероприятиями по определению КС составляет два года.

Определение рыночной цены земли дает ст. 3 . В соответствии с этим законодательным актом, под РС понимается наиболее приемлемая цена, по которой объект может быть отчужден в условиях конкуренции.

Земля – востребованный вид недвижимого имущества. Определение ее рыночной цены производится при необходимости отчуждения или приобретения имущественных прав. Это может быть заключение договоров:

• купли-продажи,
• аренды,
• страхования.

Официальное подтверждение рыночной цены понадобится для процедуры приватизации, при оформлении наследства, разделе имущества при разводе или в случае возникновения имущественных споров.

Кадастровая и рыночная стоимость: соотношение величин

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка должна быть минимальной или вообще отсутствовать. До 2012 года эти показатели очень отличались, поэтому было принято решение о проведении переоценки. Оказалось, что в большинстве случаев цена по кадастру превышала рыночную на 20-25%.

Чтобы разница показателей не отразилась на сумме налога, бюджетный платеж насчитывается по таким правилам:

1. В случае, когда в договоре купли-продажи указана сумма, превышающая на 70% КС объекта, для расчета используется рыночная цена.
2. Если участок продан дешевле, размер налога составит 70% от указанной в кадастре цены.
3. В случае отсутствия оценки для расчета бюджетного отчисления используется цифра, указанная в договоре.

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости земли или то, на сколько эти величины отличаются друг от друга, зависит от ряда причин. Государственная кадастровая цена устанавливается законодательными актами РФ. Она статична и изменяется не чаще одного раза в три года.

На формирование РС влияет множество факторов, которые не принимаются во внимание при проведении кадастровой оценки. Ее размер зависит от ситуации на рынке недвижимости, сложившейся на момент определения величины.

Разница между КС и рыночной ценой не может быть большой, иначе это сильно отразится на размере налога на недвижимость. Поэтому каждый собственник должен знать, как определяются эти величины и как они соотносятся.

Размер рыночной стоимости существенно увеличивается, если на участке есть добротные постройки. На формирование кадастровой цены этот факт не влияет.

Кадастровая и рыночная стоимость – два совершенно разных показателя. Несмотря на это, они тесно связаны между собой. При проведении оценки для внесения данных в Росреестр учитывается и рыночная цена объекта.

Более детальная информация в статье «Расчет кадастровой стоимости земельных участков».

По каким причинам кадастровая стоимость земли выше рыночной

Случаи, когда зафиксированный в Росреестре результат оценки участка превышает его рыночную цену, не редки. Возникают они в основном потому, что время проведения этих оценок не совпадает.

Рыночная стоимость постоянно изменяется под влиянием множества факторов. Если обстоятельства, определяющие ценность участка, ухудшаются, он теряет в цене. При этом кадастровая цена остается неизменной.

Если КС значительно превышает рыночную стоимость объекта, владельцам земельных участков придется платить большую сумму налога.

Если с момента проведения оценки прошло менее шести месяцев, можно написать заявление в комиссию по решению споров при Росреестре. В других случаях КС объекта недвижимости можно оспорить в судебном порядке.

Кадастровая стоимость земельного участка: как узнать цену

Чтобы продать, купить, сдать или взять в аренду участок, нужно знать его цену по кадастру. Без этого показателя не обойтись и при расчете суммы налога на недвижимость. Узнать необходимую информацию можно несколькими способами:

• просмотрев ;
• изучив ;
• обратившись в;
• заказав выписку из ЕГРН;
• обратившись за выпиской в МФЦ.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости или адрес участка.

Рекомендуем ознакомиться со статьей «Как узнать кадастровую стоимость земельного участка».

Каждый владелец земельного участка должен знать, что его собственность имеет кадастровую и рыночную стоимость. Эти величины важны при оформлении прав собственности, начислении налогов и штрафных санкций. Чтобы избежать лишних трат, следует знать, как определяются эти показатели и что делать, если разница между ними слишком велика.

>Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли?

Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Нередко возникает вопрос о том, каким образом взаимосвязаны рыночная и кадастровая стоимость земельного участка. Взаимосвязь действительно существует. Определенные стандартные ситуации предусматривают нормы, согласно которым, рыночная стоимость земельного участка от кадастровой стоимости приблизительно на 30% превышена. Эти виды расчетов ценообразования имеют различное назначение:

• кадастровая стоимость определяется для налогообложения;
• рыночная стоимость земельного участка устанавливается для имущественной сделки.

В первом случае расчет кадастровой стоимости всегда производится с учетом параметров ЗУ, на основании формул, применяемых уполномоченными представителями ревизионной комиссии. Они действуют на основании норм Федерального закона № 52-ФЗ от 7.02.08 г., регулирующего оценочную деятельность в РФ.

Ревизия назначается на федеральном или региональном уровне власти, согласно статье 66 ЗК РФ. Ее оценка определяет фиксированную сумму, которая сохраняется до момента проведения очередной ревизии и допускает исключительных случаев изменения кадастровой стоимости только по решению суда.

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Что такое кадастровая и рыночная стоимость земли вы уже знаете, а знаете ли вы о выкупной стоимости ЗУ? Если нет, тогда прочитайте наш материал по этой теме.

Сравнивание стоимости

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Может быть кадастровая стоимость земельного участка равна рыночной стоимости, допуская несущественные различия. Но такой факт так же может быть обусловлен объективными причинами. Например, если сбыт надела совершается в начале зимнего сезона, когда спрос на землю падает. Или участок не обрабатывался и имеет крайне не ухоженный вид. Но не должно возникать ситуации, когда рыночная цена оказывается существенно ниже кадастровой.

При существенном снижении рыночной стоимости, требуется обратиться в кадастровую палату, с требованием о пересмотре установленных ревизией кадастровых оценочных параметров.

Такие ситуации могут возникнуть, если на ЗУ наложено обременение в виде публичного сервитута или часть участка подверглась порче и существенному искажению конфигурации границ.

Самостоятельная оценка рыночной стоимости земельного участка

Собственник, подготавливающий к продаже земельный участок, может использовать несколько вариантов, как определить рыночную стоимость земельного участка:

1. Обратиться к независимому оценщику.
2. Обратиться в компанию по работе с недвижимостью.
3. Провести оценку самостоятельно.

В первых двух случаях ответственность за определение соразмерной суммы передается специалистам. При самостоятельной оценке выбираются предельно простые расчеты, с использованием элементарных формул, которые не требуют специального образования и наличия компетенций.

Если вам необходимо определить кадастровую стоимость надела, тогда следует заказать бесплатно кадастровую справку.

Если вами выбрана самостоятельная оценка земли, рыночная стоимость определяется несколькими подходами, о которых поговорим ниже.

Выбор методик оценки

Перед тем, как узнать рыночную стоимость земельного участка следует выбрать метод оценки земли:

• доходный метод;
• затратный метод;
• метод сравнения продаж.

Далее рассмотрим, как определяется рыночная стоимость земельного участка, используя каждый из методов.

Доходный

Доходный способ определения соразмерной денежной суммы, которую целесообразно затребовать при сбыте надела, один из самых сложных для самостоятельного применения.

Использование доходного метода имеет смысл тогда, когда продаются высокорентабельные земли.

Например, он применим в населенных пунктах, где жилые застройки имеют предельно высокую стоимость. Или – оцениваются наделы из числа сельскохозяйственных земель, подходящие для развития бизнеса. То есть в данном случае сделка требует обеспечения земельного продукта бизнес-планом. Например, участок может продаваться в загородной зоне, для возведения туристического комплекса. Прибыль, которую принесет ответственное управление туристическим бизнесом и зоной отдыха существенно влияет на стоимость ЗУ.

Видео о доходном подходе определения рыночной стоимости ЗУ:

Затратный

Этот способ может применяется совместно с доходным. В этом случае он учитывает необходимые траты для возведения капитального объекта строительства на участке.

Например, при планировании бизнеса или застройки участка жилым домом, для сбыта квартир гражданам, предусматриваются финансовые вложения. Они вычитаются из планируемого дохода, определяя допустимую стоимость земель.

Формула выглядит следующим образом:

ПД – Р = ПРД, где:

• ПД – планируемый доход, который можно получить от развития бизнеса на участке;
• Р – расходы, определенные затратным методом, которые понесет предприниматель;
• ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

ПРД является основанием, из которого вычитается сумма, допустимая для взимания в качестве рыночной стоимости ЗУ. Для того, чтобы ее определить требуется метод капитализации. Использование формул капитализации выполняется профессиональными оценщиками.

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Так же затратный способ применяется самостоятельно для таких земель, которые имеют среднестатистическую рентабельность.

Например – земли поселений (ИЖС). В этом случае выводится значение Р (расходы), которое предусматривает простое суммирование финансовых вложений собственника.

Если земля под ИЖС была приобретена за 500 тысяч рублей без подведения газа и водопровода, а впоследствии данные коммуникации проводились собственником надела, то ему следует суммировать понесенные расходы. Иные вложения, облагородившие участок, так же следует учесть в качестве затрат, влияющих на ценообразование.

Затратный способ предусматривает наличие сведений о проведенных затратах. После расчета суммы можно сделать поправки в сторону увеличения или уменьшения стоимости, ориентируясь на рентабельность продажи и тенденции рынка.

Еще больше полезной информации о затратном методе в видео:

А еще как как рассчитать рыночную стоимость земельного участка?

Используется всегда, когда продают типичные объекты недвижимости. Для этого выявляют цены на ЗУ, которые были проданы в аналогичном районе. При этом выбирают наделы с идентичной площадью или высчитывают удельную рыночную стоимость (УРС).

Можно использовать формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, где:

• ЦЗУ – цена земельного участка, под соответствующим порядковым номером.
• ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Удельная стоимость – это цена 1 м2 земель в массиве. Допускает использования при определении модели или аналога, в применении к условиям рынка.

Обязательное условие в применении данной формулы – участки требуется скомпоновать по аналогичным признакам, влияющим на ценообразование.

Если самостоятельно проведенный расчет рыночной стоимости земельного участка существенно различается, при использовании обозначенных методов – целесообразно обратиться к профессиональному оценщику.

О сравнительном методе оценки ЗУ смотрите в следующем видео:

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

При обращении к специалисту, имеющему лицензию на предоставление услуг в сфере профессиональной оценки объектов недвижимости, можно получить официальный отчет рыночной стоимости земельного участка. Он выдается в форме справки или акта с заключением о результатах проведенных расчетов. Этот документ имеет юридическую силу и правоспособен для предъявления покупателям во время презентации объекта.

Если расчеты проводились самостоятельно, допускается их добросовестное оформление, с приложением документации о понесенных расходах, с целью последующей демонстрации покупателям. Официальной юридической силы они не имеют, но допускаются к применению в качестве мотивирующего ценообразование, подтверждения.

В статье показана оценка земли: кадастровая и рыночная, которые можно провести самостоятельно, при подготовке ЗУ к имущественной сделке. Уникальные свойства участка требуют специфического подхода, подразумевающего консультирование на экспертном уровне.

Надеемся теперь вам известно, что такое кадастровая и рыночная стоимость земли, а также как определить их.

1. Что такое рыночная стоимость земельного участка и для чего её необходимо знать

В условиях свободного коммерческого оборота земель цены на участки формируются рынком. Чаще всего однотипные объекты в конкретной местности стоят примерно одинаково. Так происходит из-за того, что рынок способен к саморегулированию, несмотря на видимую хаотичность.

Исходя из сказанного,сформулируем определение.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, по которой его можно реализовать в разумные сроки на свободном рынке при обоюдной удовлетворенности результатами сделки обеих сторон.

Где же узнать рыночную стоимость земельного участка? В большинстве случаев ответ на этот вопрос очевиден. Достаточно открыть любой сайт с объявлениями и изучить предложения в районе расположения земли. Однако если нет ни одного подобного участка в продаже, придется прибегать к помощи оценщиков.

Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая оценка рыночной стоимости недвижимости. О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

Например, при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения тоже учитывает потенциальный доход, но уже от иной экономической деятельности.

2. Сколько стоит сотка земли — обзор главных факторов, влияющих на рыночную стоимость участка

Не вдаваясь глубоко в процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка, отмечу, что существуют десятки факторов, влияющих на ее формирование.

Вот основные из них.

Фактор 1. Расположение участка

Это самый главный фактор, так как именно он оказывает решающее влияние на формирование цены. Чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже.

Пример

Недавно я продал участок 17 соток в сельской местности с подведенными коммуникациями, но в 200 км от ближайшего крупного города всего за 100 тыс. рублей. Сразу после этого приобрел 20 соток земли в черте Тюмени, хоть и без коммуникаций, но за 1,5 млн рублей.

Это копейки по сравнению с ценой земли в элитных пригородах Москвы. Даже в границах одного кадастрового района цена одинаковых по площади участков достаточно сильно отличается, несмотря на схожую кадастровую стоимость земли. Это зависит от индивидуальных особенностей, указанных в следующем подразделе.

Фактор 2. Состояние грунта и рельеф местности

Люди приобретают земельные участки не просто для строительства дома, а для дальнейшего активного отдыха. Следовательно участок должен радовать человека своим внешним видом, близостью к лесу, реке или озеру, плодородностью почвы. Овраги, канавы и прочие нежелательные формы рельефа сильно снижают стоимость, как и болотистая либо соленая почва.

Фактор 3. Наличие на участке построек и их состояние

Рыночная стоимость земельных участков с жилым домом значительно выше. Ведь в нее входит и цена самого строения, даже если это старый ветхий дом, который придется сносить. Впрочем состояние построек тоже имеет значение. Очевидно, что участок с коттеджем намного ценнее, чем с сараем.

Фактор 4. Возможность подсоединения к коммуникационным сетям

Часто муниципалитеты финансируют сооружение инженерных коммуникаций на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Проведенное электричество, газ и водопровод сильно увеличивают стоимость земли.

Приобретенный мною участок не имеет коммуникаций и даже подъездных путей, поэтому он стоит 1,5 млн рублей. Подобная земля в ближайшем уже обжитом поселке стоит не менее 3 млн рублей. Значит у меня есть шанс получить хорошую прибыль после подведения инженерных сетей.

Фактор 5. Вероятность получения прибыли за определенный период от использования участка

Земли сельскохозяйственного назначения или под строительство промышленных объектов предназначены для производства материальных благ, значит они способны приносить прибыль. Особенно ценятся участки возле федеральных автомобильных трасс. Этот потенциальный доход тоже заложен в рыночную стоимость таких участков.

3. Кто занимается определением рыночной стоимости земли — обзор основных вариантов оценщиков

Для любых юридически значимых действий не достаточно просто знать цену своего участка. Нужно получить официальное заключение от профессиональных оценщиков, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Давайте рассмотрим, кем устанавливается рыночная стоимость земельного участка, как определяется и куда для этого нужно обращаться.

Вариант 1. Специализированное оценочное бюро

Сегодня существует множество коммерческих контор, занимающихся различными видами оценочной деятельности. Обязательное условие — они должны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Эти фирмы лишь производят оценочные действия, но не оказывают иные услуги, например, юридические.

Вариант 2. Независимый частный оценщик

Законом не запрещено заниматься индивидуальной оценочной деятельностью, поэтому можно найти и частного оценщика. Он использует те же принципы оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, что и сотрудник любой фирмы. Подчиняется частный оценщик тому же закону об оценочной деятельности.

Вариант 3. Агентство недвижимости

Любое крупное агентство недвижимости содержит в своем штате оценщиков. Поэтому, если вы решили продать земельный участок через риэлторское агентство и не знаете, какую цену выставить, они к вашим услугам. Это очень удобно, так как их работа будет оплачена из комиссионных.

Вариант 4. Юридическая фирма

Многие юридические фирмы не ограничиваются только правовой помощью клиентам. Они предлагают услуги по экспертизе и оценке. Обращаться в такие конторы целесообразно, когда нужно не только узнать стоимость объекта, но и получить юридическую помощь. Например, требуется в суде разделить имущество с бывшим супругом, но с его оценкой вы не согласны.

Особенно распространено обращение в суд с целью снизить кадастровую стоимость, чтобы меньше платить налог. Для этого проводят процедуру оспаривания после кадастровой оценки земель, но об этом вам лучше прочитать в нашей специальной статье.

4. Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

• будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
• что входит в стоимость услуг;
• каким методом он будет оценивать участок;
• сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Нужна официальная кадастровая справка, выписка из ЕГРН или техническая документация на участок — заплатите деньги, и вам доставят все это с курьером. Официальные справки и другие документы имеют печати Росреестра. Если печать не нужна, то стоимость услуги ЕГРП 365 на порядок ниже.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Формулируйте свою проблему кратко и ясно. В результате получите исчерпывающий ответ с конкретным алгоритмом действий для решения проблемы. Стоимость такой онлайн консультации в Правоведе менее 1000 рублей.

5. Профессиональная помощь в определении рыночной стоимости земельного участка — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Обращаясь в оценочную компанию, мы должны быть уверены в профессионализме специалистов. Кроме того, мы не хотим переплачивать.

Ниже я предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний, в которых заказать оценку рыночной стоимости земельного участка обойдется недорого.

1) Юрдис

Эта компания занимается оценкой недвижимости для банков. Если вы хотите получить кредит под залог вашего участка, а кадастровая стоимость слишком занижена, обращайтесь в компанию Юрдис. Она работает с большинством крупных российских банков. Они ей доверяют, поэтому будьте уверены, что ваш участок оценят адекватно, и вы получите желаемый кредит.

Здесь же возможно заказать оценку рыночной стоимости квартиры, которую вы хотите использовать в качестве залога. Оценщики компании готовы рассчитать и ликвидационную стоимость объекта, которая ниже рыночной на 20%. Она нужна для быстрой продажи. Такие услуги стоят всего 4 тыс. рублей, что гораздо ниже, чем у конкурентов.

2) Консалт Про Оценка

Компания предоставляет все виды оценочных услуг. Земельные участки оценивают тремя различными способами по согласованию с заказчиком: с осмотром или без осмотра объекта, путем выдачи экспертного заключения о стоимости земли без оценочных действий.

В чем преимущества компании «Консалт Про Оценка»:

№	Преимущество	Польза
1	Юридическая сила	Отчет примут в любом суде, банке и госучреждении
2	Знание рыночной конъюнктуры Москвы	Учитывают престижность района, плотность застройки, экологические факторы
3	Достоверность	Достигается благодаря тщательному анализу рыночной ситуации в конкретный момент времени
4	Удобство	Услугу возможно заказать через сайт, учитывают все пожелания заказчика
5	Оперативность	Все работы выполняют в максимально короткий срок

3) Кански и Партнеры

На сайте компании предлагается создать личный кабинет, через который очень удобно контролировать выполнение услуги по оценке земли. Там же легко отслеживать историю своих заказов. Все отчеты полностью соответствую закону, что гарантирует их принятие в банках, судах и государственных органах, Специалисты проводят расчеты с помощью специальных программ, что снижает вероятность ошибки до минимума.

На сайте есть даже онлайн калькулятор, с помощью которого можно бесплатно сделать оценку некоторых объектов. Оценщики работают в любое время и готовы выполнить срочный заказ даже в выходные дни. Фирма предлагает специальные более выгодные условия сотрудничества постоянным клиентам.

На этом у меня все, а в заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

Определение рыночной стоимости земельного участка

Для оценки был выбран земельный участок из категории земель промышленности и иного специального назначения с кадастровым номером 02:01:130802:5. Земельный участок площадью 3042,00 кв. м предназначен для размещения автозаправочной станции. Земельный участок расположен в Таштимеровском сельсовете Абзелиловского района, примерно в 300 метрах от деревни Елимбетово, на автодороге Озерное отделение — Кусимовский рудник. Оцениваемый объект недвижимости представлен на рисунке 1.

Рис.1. Фрагмент межевого плана АЗС № 205

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Для проведения расчета, по определению рыночной стоимости земельного участка под автозаправочной станцией № 205 целесообразнее использовать доходный подход. Доходный подход при наличии рыночной информации о доходах от автозаправочной станции позволяет получить наиболее точный результат. В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка использовался метод остатка для земли.

Элементы затратного подхода используются в методе остатка для определения стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле :

Где Сз- стоимость земли;

ЧОД — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

Су- рыночная стоимость улучшений;

Ку- коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз- коэффициент капитализации доходов от земли.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении метода остатка такова :

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;

4) расчет остатка чистого операционного дохода для земли;

5) расчет рыночной стоимости земельного участка.

1) Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки . Она рассчитывается на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения . Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.

Стоимость воспроизводства — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценку точной копии оцениваемого здания .

Стоимость замещения — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений .

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен на основании информации, полученной из сборника УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости). В сборнике УПВС дана восстановительная стоимость автозаправочных станций по территориальным поясам в ценах 1969 года. Республика Башкортостан входит во второй территориальный пояс.

Для перехода к ценам того или иного года периодически издаются письма и постановления правительства. В этих документах публикуются индексы, первый индекс — отраслевой (по отраслям промышленности), второй — региональный (по территориальному расположению объекта строительства).

Для расчета стоимости воспроизводства в текущих ценах сметную стоимость умножают на индексы.

Расчет восстановительной стоимости (СВ) улучшений земельного участка на дату оценки выполнен по формуле (Таблица 1):

СВ = С69  К1  К2  К3, где:

Таблица 1

Коэффициенты для расчета восстановительной стоимости улучшений

Св=57791*1,2036*1,63*53,46=6061204,64 рублей.

2) Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации объекта недвижимости представляет собой разность между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными расходами (ОР), которые несет собственник:

ЧОД = ДВД — ОР,

где: ДВД = ПВД — потери.

Потери — недоиспользование полезных площадей (ремонт, праздничные дни, болезнь персонала и др.).

Для расчета потенциального валового дохода мы рассчитали разность между оптовой и розничной ценой на реализуемые топлива за год. Потенциальный валовой доход за год составляет 7265650 рублей.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) был определен по выше приведенной формуле: ДВД = ПВД — Потери.

По статистике, в среднем для подобных объектов потери составляют 5–10 %. Неблагоприятные погодные условия и некоторое снижение интенсивности движения автотранспорта в зимний период позволяют принять потери в размере 10 %. Следовательно, действительный валовой доход за год составит 6539080 рублей.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода .

Операционные расходы равны 4746462 рублей.

По выше приведенной формуле (ЧОД = ДВД — ОР) вычислили чистый операционный доход, который для единого объекта недвижимости составил 1 792 623 рублей.

3) Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за год, вычисляется путем умножения стоимости воспроизводств улучшений на коэффициент капитализации для улучшений.

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта .

Коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется норма дохода и норма возврата на инвестированный капитал (Таблица 4).

Любой объект имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть, достаточным, чтобы :

 обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);

 окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

Коэффициент капитализации для улучшений можно выразить следующей формулой :

Rул. = Rд +Rнорм возвр.

Где Rд = Rб + Rинвест. в об.недвиж. + Rликв. + R качест.менеджм. — норма дохода. Норма дохода включает в себя:безрисковую ставку (Rб), премия за риск инвестирования в объекты недвижимости (Rинвест. в об.недвиж.), премию на низкую ликвидность (Rликв), премию за качество менеджмента (R качест.менеджм.).

Rнорм возвр. — норма возврата. Для расчета нормы возврата капитала в оценочной деятельности существует три метода (Ринга, Инвуда, Хоскольда) . Воспользуемся одним из способов — методом Ринга.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) вычисляется по формуле :

Rнорм возвр= 100 % / n, где:

n — Оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости, в годах.

Норма возврата капитала нами была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы автозаправочных станций в среднем составляет 20 лет, то есть норма возврата капитала составит 5 %.

ЧОД (улучшений)=Су*Ку=6061204,64 *0,2365= 1433475 рублей.

Таблица 2

Таблица расчета ставки капитализации для улучшений

4) Расчет остатка чистого операционного дохода для земли.

Чистый операционный доход для земли равен разности между чистым операционным доходом единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом улучшений. Чистый операционный доход для земли равен 359 148 рублей.

5) Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается . Коэффициент капитализации для земли вычисляется по формуле (Таблица 3):

Rз = Rб + Rинвест. в об.недвиж. + Rликв.

Где:

Rб — безрисковая ставка процента, %;

Rинвест. в об.недвиж — премия за риск инвестирования в объекты недвижимости, %;

Rликв. — премия на низкую ликвидность, %.

Таблица 3

Таблица расчета ставки капитализации для земли

Сз=359 148/0,185= 1 941 340 рублей.

Литература:

1. Ванданимаева, О. М. Оценка стоимости земельных участков. — М.: Московская финансово-промышленная академия, 2005. — 119 с.
2. Грязнова, А. Г. Оценка недвижимости / Федотова М. А. -М.: Финансы и кредит, 2003. — 491с.
3. Гриненко, С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. — Таганрог.: Издательство ТРТУ, 2004. — 107 с.
4. Оценка предприятий: доходный подход / Г. К. Таль, В. В. Григорьев, Н. Д. Бадаев, В. И. Гусев, Г. Б. Юн. — М.: 2007. Электронный формат.
5. Яндекс карты: http://maps.yandex.ru. Дата обращения 11.11.2013 г.
6. Карта автодорог Республики Башкортостан: http://www.raster-maps.com/?p=924. Дата обращения 15.11.2013 г.
7. Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации: http://www.cbr.ru/pw.aspx?file=/statistics/credit_statistics/refinancing_rates.htm. Дата обращения 10.01.2014 г.
8. Сайт компании Башнефть-Башкирнефтепродукт: http://neftemarket.tiu.ru/g2995307-nefteprodukty-oao-ank. Дата обращения 20.12. 2013 г.
9. Топливный калькулятор: http://tera-resource.ru/калькулятор. Дата обращения 21.12.2013 г.
10. Розничная цена топлива: http://www.bashneft-azs.ru. Дата обращения 20. 04.2013 г.
11. ООО «АКЦ «Департамент профессиональной оценки»: http://dpo-group.ru/real_estate/report4.asp. Дата обращения 28.04.2014 г.
12. Управление Росреестра по Республике Башкортостан: http://to02.rosreestr.ru/. Дата обращения 10.10.2013 г.
13. Информация об АЗС «Башкирнефтепродукт № 205»: http://www.benzin-price.ru/zapravka.php?region_id=2. Дата обращения 10.12.2013 г.

Формулы для расчета стоимости земельных участков

— метод сравнения продаж (Любые участки)

РСзу = Суммаi=1..N(РСазуi)/Nазу (4)

Найти сведения о продаже участков-аналогов, привести цены аналогов к объекту оценки с учетом характеристик РСазу и усреднить приведенные цены аналогов по всем N аналогам. На этапе усреднения возможно применение весов:

РСзу = Суммаi=1..n(Весi*РСазуi)/Суммаi=1..n(Весi) (5)

— метод выделения (Застроенные),

РСзу = РСо – ОСу (6)

РСзу = Цао – ОСау (7)

Найти РС совокупного объекта всеми доступными методами или цену объекта-аналога на рынке, вычесть остаточную стоимость улучшений с учетом прибыли предпринимателя.

— метод распределения (Застроенные)

РСзу = РСо*Долязу1 (8)

Найти РС всего объекта и рассчитать РС участка как известную долю в стоимости объекта, приходящуюся на землю.

В методиках этого нет, но при известной доле в доходах, приходящейся на участок, очевиден и другой путь:

РСзу = (NOIо*Долязу2)/Rзу (9)

Найти поток доходов, приходящийся на улучшения, выделить и капитализировать долю в потоке доходов, приходящуюся на землю. Легко показать, что:

Долязу1/ Долязу2 = Rо / Rзу (10)

Ключевой для данного метода размер доли мыслимо определять экспертно, либо экстракцией из рынка при известных ценах сделок с землей.

— метод капитализации земельной ренты (Любые участки)

РСзу = NOIзу/Rзу (11)

Найти поток доходов от сдачи земли в аренду, капитализировать.

— метод остатка (Любые участки)

РСзу = (NOIо – ОСу* Rу)/Rзу (12)

Найти долю дохода, приходящуюся на землю, путем вычитания из дохода от всего объекта дохода, приходящегося на улучшения с остаточной стоимостью ОСу по ставке Rу. Капитализировать.

— метод предполагаемого использования (Любые участки)

РСзу = NOIзу/Rзу (13)

Найти поток доходов от предполагаемого использования земли, капитализировать.

Обозначения величин:

РС – рыночная стоимость, наиболее вероятная цена предполагаемой сделки с активом;

N – Число аналогов оцениваемого объекта в сравнительном анализе;

NOI – Чистый операционный доход или Рента, Выручка минус затраты а также потери от вакансий и неплатежей при анализируемом способе использования актива;

Доля – Доля, приходящаяся на актив в потоке доходов или в стоимости совокупного объекта;

ОС – Остаточная стоимость замещения или восстановления, определяемая для актива по затратам на создание аналогичного по полезности или тождественного объекта с учетом прибыли предпринимателя и износа;

R – Ставка капитализации, определяемая экстракцией или кумулятивным построением.

Обозначения индексов (выше приведенные величины относятся к):

ЗУ – Земельному участку;

О – Совокупному объекту оценки (земля + улучшения);

АЗУ – Аналогам земельного участка.

У – Улучшениям земельного участка.

АУ – Аналогам улучшений земельного участка.

По результатам расчетов сделать вывод.

Пример Определение стоимости земельного участка

Земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

При определении стоимости участка земли, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования.

В данном расчете применялся метод сравнения продаж. Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

• местоположение;

• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

• транспортная доступность;

• инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

• условия финансирования сделок с земельными участками;

• условия платежа при совершении сделок с земельными участками;

• обстоятельства совершения сделки с земельными участками;

• условия рынка.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

В качестве фактического материала для отбора аналогов использовались сведения по продаже земельных участков в г Омске за апрель 2012 г. Материалы и ссылки на источники информации приведены в Таблице .

Описание аналогов продажи земельного участка
№ п/п	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
	Наименование	земельный участок	земельный участок	земельный участок
	Вид права	собственность	собственность	собственность
	Категория земель	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов	Земли населенных пунктов
	Разрешенное использование	Для коммерческого использования	Для коммерческого использования	Для коммерческого использования
	Условия финансирования и налогообложения	рыночные	рыночные	рыночные
	Условия продажи/вид сделки	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
	Условия рынка (время продажи/предложения)	апрель.12	апрель.12	апрель.12
	Потенциал местоположения	г. Омск	г. Омск	г. Омск
	Площадь общая, кв.м.
	Транспортная доступность	хорошая	хорошая	Хорошая
	Наличие коммуникаций	эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция
	Наличие строений на участке	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
	Цена продажи / предложения, руб.	5 500 000	11 000 000	3 500 000
	Источник информации	АН «Авестра-риэлт», тел.535050 www.avestaomsk.ru	АН «Авестра-риэлт», тел.535050 www.avestaomsk.ru	АН «Авестра-риэлт», тел.535050 www.avestaomsk.ru/

Чтобы привести аналог к оцениваемому объекту на дату оценки, требуется выполнить корректировки продажной цены аналога по каждой позиции элементов сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

Корректировки (поправки) — прибавляемые или вычитаемые суммы, принимающие во внимание различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Все корректировки на отличие вносят в стоимость сопоставимых объектов — аналогов. Если аналог уступает оцениваемому объекту, то в его стоимость вносят повышающие корректировки, и, наоборот, если аналог превосходит оцениваемый объект, то вносимые в стоимость корректировки должны быть понижающими.

К экономическим корректировкам относятся поправки на право собственности, на условия финансирования, на условия продажи (вид сделки), на время продажи, уторговывание.

Содержание права собственности включает в себя правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему имуществом, в том числе отчуждать его на условиях по своему усмотрению. Корректировка также вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой. В данном случае, сопоставляя имеющиеся права на объекты аналоги и объект оценки можно сделать вывод об их полном соответствии. Поэтому корректировка принимается равной 0%.

Условия финансирования — корректировка учитывает разницу в условиях финансирования сделки — соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств. В данном случае корректировка равна 0%, так как условия финансирования предполагаемых сделок абсолютно одинаковы.

Условия продажи (обстоятельства совершения сделки) могут быть альтернативные (аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.) и «чистая продажа» (земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты). В данном случае корректировка равна 0%, так как условия продажи предполагаемых сделок абсолютно одинаковы и являются рыночными.

Условия рынка (время продажи) — корректировка учитывает изменение рынка со времени сопоставимой продажи и оцениваемого объекта. На практике, учитывая вышеупомянутые особенности российского рынка в виде “непрозрачности” сделок, эта информация в большинстве случаев недоступна. Выбор объектов аналогов проводился за период не более одного месяца от даты оценки, значимых изменений в этот период на рынке недвижимости не произошло, в соответствии, с чем корректировка равна 0%.

Корректировка на уторговывание. Уторговывание — ответственное звено коммерческих переговоров, когда покупатель стремится снизить первоначально названную продавцом цену, используя убедительные доводы, тактические и психологические приемы. Скидка на торг зависит от объемов и активности соответствующего сегмента рынка. Чем меньше активность рынка, тем больше может быть скидка на торг. Анализ реальных сделок риэлторских фирм показывает, что в процессе торга возможно снижение цены в среднем от 0 до -10 %. В данном случае корректировка составляет -10 % согласно данных представленных следующими агентствами недвижимости АН «Авеста-Риэлт»

К физическим корректировкам относятся:

Потенциал местоположения является определяющим фактором, влияющим на стоимость земельного участка. К нему относятся: состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность района и т.д. Согласно экспертному мнению специалистов рынка недвижимости города Омска, величина данной корректировки может варьироваться до 25 % даже для одного района. В связи с тем, что объекты-аналоги и объект оценки находятся в г. Омске, данная корректировка равна 0 %.

Транспортная доступность учитывает состояние подъездных путей, близость транспортных потоков. Принимая во внимание, что объект оценки и объекты аналоги расположены в одном городу и имеют схожие, типовые для Омска подъездные пути, в данном случае корректировка равна 0%.

Общая площадь — данная поправка учитывает различие в общей площади аналога и объекта оценки. Принимая во внимание, что объекты-аналоги для земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство, подбираются максимально приближенно к объекту оценки, а различие в величине площади не оказывает значимое влияние на стоимость единицы сравнения, размер данной корректировки определяется равным 0%.

Корректировки на наличие коммуникаций, строений и сооружений на земельном участке определяется экспертным путем на основе сложившихся на дату оценки цен на материалы и стоимости работ специализированных организаций. Итоговая величина данной поправки определяется исходя из объема работ, которые необходимо выполнить в каждом конкретном случае. Поправка на наличие коммуникаций для объектов-аналогов равна 0%, поскольку они имеют схожий набор коммуникаций с объектом оценки.

В данном случае корректировка на наличие строений и сооружений принимается равной 0 %, так как для расчета рыночной стоимости земельного участка принимается условие, что данный участок является незастроенным, а стоимость расположенных на нем строений и сооружений учитывается при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Учитывая характер приведенной и проанализированной информации, а так же принятые в настоящем Отчете допущения и ограничения, величина рыночной стоимости указывается округленно до 4-х знаков. Расчет рыночной стоимости земельного участка приведен в Таблице

Расчет стоимости земельного участка Сравнительным подходом
Элементы сравнения	Объекты сравнения
	Оценивае-мый	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, руб.
Общая площадь, м2
Единицы сравнения
Цена продажи, руб.
Цена за единицу общей площади, руб/м2
Экономические поправки		все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки
единица сравнения, руб.
уторговывание		возможно	возможно	возможно
корректировка, %		-10%	-10%	-10%
скорректированная цена, руб.
Вид права	собственность	собственность	собственность	собственность
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.
Условия финансирования и налогообложения	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.
Условия продажи/ вид сделки	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа	чистая продажа
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.
Условия рынка (время продажи)	25.04.2012 г	аперль.12	апрель.12	апрель.12
корректировка, %		0%	0%	0%
Эффективная цена на момент продажи, руб.
Физические поправки		все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки
единица сравнения, руб/м2
Местоположение	г. Омск	г. Омск	г. Омск	г. Омск
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.
Общая площадь, м2
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.
Наличие коммуникаций	эл-во, водопровод канализация	эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция	эл-во, водопр-д, канализа-ция
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.
Наличие строений на участке	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
корректировка, %		0%	0%	0%
скорректированная цена, руб.
Выводы:
Весовой коэффициент		0,29	0,44	0,26
Стоимость за единицу сравнения, руб.		346,55	805,2	280,8
Рыночная стоимость, определенная Сравнительным подходом, руб.	9 598 085

Таким образом, стоимость земельного участка по улице Волочаевская равна 9 598 085 рублей.

Вывод: с учетом вышесказанного рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная в результате расчета методом сравнения продаж, должна быть учтена при расчете единого объекта недвижимости.

Отличие от кадастровой стоимости

С рассматриваемым понятием тесно переплетается еще одно – кадастровая стоимость. Путаница между ними нередко приводит неопытного землевладельца к тому, что он допускает ошибку в установке адекватной цены на участок.

Кадастровая стоимость также является финансовой ценностью земельной территории, но устанавливается работниками кадастровой службы, исходя из оценки некоторых параметров:

• целевое предназначение земельной собственности;
• площадь;
• информация о том, как использовался участок.

Несмотря на существующие отличия между этими двумя видами стоимости земли, все же они взаимосвязаны. Это проявляется при стандартных сделках, в которых установлены нормы, при которых рыночная оценка земли на 30% выше, чем кадастровая.

Такие разновидности установки стоимости имеют отличные друг от друга цели:

• рыночную стоимость необходимо определить для успешного проведения купли-продажи;
• размер кадастровой оценки будет влиять непосредственно на размер налогообложения.

При установлении кадастровой цены специалисты всегда действуют на базе норм, изложенных в Федеральном Законе №52-ФЗ от 7 февраля 2008 года «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».

Самостоятельная оценка

Отказавшись от помощи специалистов, при самостоятельной оценке рыночной стоимости земельного участка стоит иметь в виду, что существует три способа оценивания:

• доходная;
• затратная;
• метод сравнения продаж.

Доходный способ

Доходный метод является самым непростым для самостоятельного выявления рыночной значимости и его стоит применять лишь в том случае, если речь идет о земельном владении высокой рентабельности.

Этот способ подойдет для оценивания участка, расположенного в местности с высоким спросом на землю под жилое строительство или для построек иного назначения, которые будут приносить доход своему владельцу.

Перед затратным методом и методом сравнения продаж доходный имеет преимущество. Оно заключается в том, что благодаря этой методике потенциальный покупатель (или инвестор) имеет представление о рассматриваемом участке и обладает возможностью оценить его рентабельность. Качество конкретной земельной собственности выступает в качестве основного фактора, влияющего на ценообразование.

Но отсюда вытекает и главный недостаток этой методики перед остальными: она строится исключительно путем прогнозирования.

Затратный метод

Рассматриваемый способ применим в сочетании с доходным. Кроме определения рыночной стоимости земли, с его помощью также идет учет затрат на строительство доходного объекта на конкретном земельном участке.

Земельный вариант применим в том случае, если земельное владение рассчитано для дальнейшей застройки жилыми многоквартирными домами и распределения квартир между гражданами.

На все это потребуются дополнительные инвестиции, которые будут изыматься из планируемой прибыли, определяя тем самым настоящую стоимость земли. Таким образом, затратный метод подходит для участков с высокой рентабельностью.

Для этого расчета применяется формула:

ПД – Р = ПРД, в которой:

• ПД – планируемый доход, который возможен от бизнеса, развиваемого на земельном участке;
• Р – расходы;
• ПРД – потенциальный реальный доход, который может получить предприниматель.

Для земель со среднестатистической рентабельностью затратный метод также применим. Это, как правило, земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства.

Метод сравнения продаж

В этом случает проводится анализ цен на похожие земельные участки, которые в недавнем времени были проданы в аналогичных районах.

Этот метод актуален для тех случаев, когда речь идет об оценке рыночной стоимости типичных объектов недвижимости.

При использовании метода сравнения продаж задействуют следующую формулу:

УРС = (ЦЗУ1 + ЦЗУ2 + ЦЗУ3) : ОПУ, в которой:

• УРС – удельная рыночная стоимость – это стоимость за 1 м2 земли в массиве;
• ЦЗУ – цена земельного участка; 1, 2, 3 – порядковый номер, присеваемый ЗУ;
• ОПУ – общая площадь проданных и принятых в расчет участков.

Работая с этой формулой, необходимо соблюсти главное условие: все взятые во внимание земельные территории необходимо объединить по одинаковым параметрам, которые являются определяющими в ценообразовании.

Чтобы достоверно вывести стоимость земельных наделов, стоит воспользоваться всеми тремя представленными методами: доходным, затратным и рыночным (сравнение продаж). Если в конечном счете получается расхождение полученных результатов, то стоит обратиться за помощью к специалисту.

Решающие факторы

Величина рыночной стоимости земельного участка складывается из множества критериев, которые учитываются на нескольких этапах оценивания. Для лучшего понимания эти факторы были классифицированы на иерархические уровни.

Первый уровень (региональный)

Он объединяет общие показатели, которые не связаны с конкретной земельной собственностью и не зависящие от нее. К первому уровню относят 4 типа факторов:

• социальные: составляющие уровня и стиля жизни общества;
• экономические: состояние экономики в мире, спрос и предложение;
• физические: климат местности, состояние экологии, наличие природных ископаемых и др.;
• политические или административные: стабильность государственного аппарата, налоговая и финансовая структура, зонирование, строительные нормы и др.

Второй уровень (местный)

Это совокупность факторов, которые характерны в пределах одной местности (города или района). Уже эти факторы имеют прямую зависимость и связь с оцениваемым земельным участком.

Ко второму уровню относятся 2 типа факторов:

• Местоположение. Фактор складывается из нескольких показателей: расположение участка по отношению к важным инфраструктурам местности и другим жилым комплексам, наличие на участке коммуникаций и их состояние.
• Условия продаж: условия сделок и финансирования.

Третий уровень (непосредственное окружение)

Это факторы, которые связаны с земельным владением и по большей мере зависят от его параметров.

Разновидности факторов третьего уровня следующие:

• физические: параметры участка (размеры, площадь), привлекательность расположения, рентабельность;
• архитектурные и строительные;
• финансовые;
• эксплуатационные.

Оценка рыночной стоимости

С помощью этой оценки устанавливается рыночная стоимость какого-либо имущества. В широком понимании этот процесс является оцениванием имущественного права с учётом любых имеющихся ограничений. Осуществляется соответствующими организациями, а порядок деятельности определяется федеральным законом №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Обязательная оценка требуется в случаях, которые устанавливаются законом, а именно отчуждение недвижимости, находящейся в собственности (полностью либо частично) РФ, какого-либо субъекта федерации или муниципального учреждения.

Согласно гражданскому кодексу, недвижимым имуществом считаются земельные участки, а также объекты, перенос которых возможен, но понесёт непоправимый ущерб их целевому назначению. Например:

• строения;
• участки земли;
• космические объекты и т.д.

Факторы, которые влияют на определение стоимости:

• месторасположение;
• дата постройки (при наличии);
• технические характеристики;
• инфраструктура;
• движение транспорта и т.п.

Произведённая независимым экспертом оценка помогает получить надёжную информацию об объекте и установить соответствующую цену за него. Наиболее часто это необходимо при:

• переоценке активов;
• выпуске ценных бумаг;
• оформлении ипотеки;
• совершении разного рода сделок (купли-продажи, дарения и др.);
• приватизации, а также многих других ситуациях.

Устанавливают оценку в основном:

• Оценочное бюро. На данное время существует много коммерческих контор, которые осуществляют разнообразную оценочную деятельность, но не предоставляют юридические услуги. Главным условием является наличие подобной конторы в составе саморегулируемой организации.
• Агентство недвижимости. Многие крупные агентства недвижимости имеют в своём штате экспертов-оценщиков. Если продаётся земельный участок посредством риэлтерского агентства, эти сотрудники смогут помочь и провести оценку.
• Юридическая фирма. Большинство таких фирм, помимо юридической помощи, оказывают определённые услуги, связанные с экспертизой и оцениванием.
• Частный оценщик. По закону не воспрещается оказывать частную оценочную деятельность. Такой эксперт использует идентичные способы оценивания, что и сотрудники вышеупомянутых фирм. Как и в других случаях, такой оценщик действует согласно с законами РФ.

Кадастровая и рыночная стоимость

Кадастровая стоимость назначается Правительством РФ. А рыночная зависит от самых разных факторов, большинство из которых вообще не берутся во внимание при кадастровой оценке. Это является главным различием между двумя видами стоимости. Другими отличиями могут являться такие моменты:

• при составлении кадастровой стоимости сезон, спрос и в целом состояние рынка не имеют значения;
• кадастровая стоимость назначается через материальный анализ, а рыночная – через конкурентоспособность, различные предложения и др.;
• кадастровая стоимость иногда может слишком сильно завышаться, так как факторы платёжеспособности населения, местоположения объекта и т.д. не берутся во внимание.

Иногда может быть такое, что по причине наличия рядом объектов инфраструктуры стоимость будет сильно завышена, хотя де-факто эти строения не влияют на повышение стоимости.
Различия между этими двумя видами стоимости играют немалую роль при налогообложении (65 ст. ЗК РФ). Однако завышенная кадастровая стоимость иногда бывает неподъёмной ношей для населения, так как в большинстве ситуаций она сильно превышает рыночную. О методах расчёта кадастровой стоимости – .

Процедура оценивания рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости происходит в 5 этапов:
1. Первым шагом является заключение договора на осуществление оценочной деятельности. Здесь эксперт устанавливает нужные параметры оценивания:

• предназначение оценки;
• правовая сторона процесса;
• категория земли;
• вид собственности;
• сервитуты;
• дата оценивания;
• составление договора об оценивании и т.п.

2. Сбор и анализ полученной информации. Оценщик собирает данные об объекте, изучает разнообразные характеристики участка, осуществляет анализ разного рода факторов, которые прямо влияют на стоимость зем.участка:

• строения в прилегающих районах;
• наличие зелёной зоны (состояние, тип и др.);
• общее состояние окружающей среды;
• отрицательное воздействие разного рода факторов;
• данные о расходах и прибыли от использования участка.

Также к отчёту прилагается карта местности, на которой находится участок и его месторасположение, в том числе фотографии объекта недвижимости.
3. Выбор соответствующего метода оценки, выполнение нужных расчётов. Для каждого метода получится разная стоимость земельного участка. Впоследствии оценщик проведёт сравнительный анализ, благодаря которому можно будет увидеть плюсы и минусы каждого из методов.

4. Назначение итоговой стоимости для земельного участка. Она будет обозначена в рублях (если не указано иное в договоре).
5. Составление отчёта. Итоговые результаты оценивания будут оформлены письменно. Отчёт об оценивании является документом доказательного назначения, который предназначается для заинтересованных в результатах лиц (как и самого заказчика). Внутри отчёта находится итоговое заключение и окончательная рыночная стоимость.
пример отчёта об определении рыночной стоимости земельного участка в формате .pdf (Adobe Reader)

Земли сельскохозяйственного назначения

Для каждого вида и категории земель при оценивании берутся во внимание разные факторы. Рассмотрим основные моменты, по которым осуществляется установление рыночной стоимости земучастка на примере земель сельскохозяйственного назначения.
Значимость таких объектов определяется возможным назначением и плодородностью земли. Важными факторами являются: рельеф, особенности почвы, водная составляющая (при наличии). Для оценивания обычно выбирается тот подход, у которого наилучший экономический эффект.
Если есть пахотная земля, её можно использовать для выгона скота или в качестве пашни. В данном случае последний вариант гораздо выгоднее в экономическом плане. Поэтому при оценивании исходить необходимо из него.
При определении показателей плодородия почвы эксперты зачастую пользуются бонитировкой. Так называется оценка, которая вычисляется путём сравнивания плодородности при идентичных климатических и агрономических условиях. Сам этот процесс крайне трудный, поэтому при оценивании земель сельскохозяйственного назначения оценщики используют уже готовые показатели бонитировки.
После изучения всех аспектов и определения способа использования земли, эксперт создаёт модель доходов. Она учитывает расходы и прибыль собственника за определённый временной отрезок. Положительная разница относительно доходов и растрат дисконтируется в нынешние показатели, на основе чего эта цена и будет считаться рыночной стоимостью.
Определение рыночной стоимости, в некоторых ситуациях, довольно трудоёмкий процесс, но очень важный. Если кадастровая стоимость вгоняет Вас в долги по налогам, не лишним будет провести дополнительную оценку рыночной стоимости и потребовать пересчёта в суде. А с самой оценкой при необходимости Вам помогут компании, занимающиеся этим вопросом.