Содержание

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски.

В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки купли-продажи жилья, а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.

Проверка сделки купли квартиры

Документы собственника жилья

При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Собственник квартиры также должен представить покупателю медицинские справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.

Документы, подтверждающие право собственности

  1. Выписка из ЕГРП, которая выдается Российским реестром. Данный документ подтверждает право возникновения или перехода прав на квартиру.
  2. Договор, который подтверждает права на квартиру: купли-продажи, договор мены или дарения, ренты или приватизации, или же свидетельство о праве на наследство.
  3. Если квартира продается по доверенности, продавец должен представить подлинник нотариальной доверенности.
  4. В случае если квартира была приобретена в браке без подписания брачного договора, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Визит в ЖЭК

Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.

Именно поэтому рекомендуется ставить одним из условий договора — выписку остальных членов семьи из квартиры.

Вам нужно обратиться вместе с продавцом в ЖЭК и затребовать справку о зарегистрированных в жилье людях, также вы можете получить полную историю жильцов в этой квартире: узнать, кто был прописан ранее и когда выписался.

Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск, что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.

Права и обязанности членов семьи нанимателя необходимо соблюдать!
Полная информация про налог при сдаче квартиры в аренду в нашей статье.
Как грамотно оформить процесс купли-продажи вашей недвижимости вы узнаете в нашем материале по .

Проверка предыдущих сделок с этой квартирой

Несмотря на распространенное мнение о том, что если квартира была продана больше трех лет назад, то оспорить ее уже несколько сложнее.

Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена. Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска. Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

  1. Со всей тщательностью подойдите к проверке наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
  2. Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.
  3. Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.
  4. Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства. В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.
  5. Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены. В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.
  6. Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.
  7. Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.
  8. Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.
  9. Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство. Возможен риск появления новых наследников и как следствие — судебные споры за право собственности на часть квартиры.
  10. Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие — дальнейших проблем.
  11. Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности. Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.
  12. В случае если в квартире ранее проводилась перепланировка, обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической. Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.
  13. Если продавец отказался представить выписки из домовой книги, а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.
  14. Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
  15. Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут споры касательно права собственности на часть жилья.

Проверка юридической чистоты сделки — трудоемкий и очень важный процесс, но учтя все нюансы и подводные камни, вы обезопасите себя от лишних рисков и дальнейших судебных разбирательств из-за новой покупки.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Приобретение недвижимости — это не только оформление договора и регистрация сделки в Росреестре.

Это также повышенный риск оказаться жертвой мошенничества или недобросовестных действий риелтора. Однако избежать обмана можно, если провести проверку юридической чистоты сделки. В чем суть данной проверки? На какие моменты нужно обратить особое внимание? Расскажем далее.

Что такое юридическая чистота сделки?

Любая покупка квартиры начинается с поиска продавца и выбора подходящего варианта жилья. Мы обращаем пристальное внимание на состояние квартиры, ее размер и месторасположение.

Но все эти факторы окажутся незначительны, если заранее не убедиться в юридической чистоте сделки. Она заключается в изучении документов, связанных с правами на квартиру, статусом жильцов, полномочиями продавца или его представителей.

Выделим основные направления проверки:

  • правоустанавливающих документов — наличие зарегистрированного права собственности, обременения в виде залога или ареста квартиры;
  • состава лиц, прописанных в квартире, либо сохраняющих право на проживание даже после выписки;
  • полномочий на распоряжение квартирой — продать недвижимость может собственник или представитель по доверенности. Если квартира находится в долевой или совместной собственности, то требуется дополнительное уведомление всех владельцев;
  • благонадежности контрагента и риелтора;
  • обеспечение безопасности предстоящих расчетов по договору.

Минимизировать риски при покупке жилья можно самостоятельно, либо путем обращения к юристу. Последний вариант предпочтительнее — юрист проведет комплексную проверку по всем возможным направлениям и обеспечит сопровождение на последующих стадиях сделки.

Юридическая чистота сделки — это проверка законности оснований для ее заключения.

Как проходит проверка чистоты сделки при покупке квартиры?

Прежде всего, нужно оценить документы на квартиру. Уделите особое внимание следующим обстоятельствам:

  • Наличие выписки ЕГРН

У продавца должна быть на руках свежая выписка ЕГРН. Только этот документ может подтвердить наличие права собственности, а также отсутствие обременений.

  • Отсутствие обременений

Если квартира находится в залоге, то ее нельзя продать без согласия залогодержателя (например, банка). Такие же последствия у судебного ареста — пока он не снят, распоряжение жильем невозможно.

  • Наличие собственников-детей

С покупкой возникнут сложности, если квартира принадлежит несовершеннолетнему ребенку. Отдел опеки не даст согласия на сделку, пока ребенок не получит в собственность другой объект недвижимости.

  • Наличие других владельцев

Если квартира находится в долевой или совместной собственности, для продажи потребуется уведомление и письменное согласие каждого правообладателя.

Отметим один нюанс.
Требуйте у продавца расширенную выписку ЕГРН. В ней указывают основания для регистрации права, а также сведения обо всех сделках с квартирой.

Проверяем прописку

Для этого нужно получить выписку из лицевого счета или домовой книги. В них фиксируется каждый факт постоянной и временной прописки.

Обратите внимание на следующие факты:

  • Приватизирована ли квартира?

Если да, то право постоянного проживания сохранится даже у лиц, отказавшихся от приватизации. Проверить этот факт можно сопоставлением данных выписки ЕГРН, приватизационного договора и справки о составе семьи.

  • Прописаны ли несовершеннолетние дети?

Если ответ положительный, то это риск затягивания сроков сделки. Продавец должен получить согласие органа опеки на любую сделку с квартирой, в которой прописан ребенок.

  • У кого есть право на проживание?

Отдельные категории граждан также сохраняют право на постоянное проживание, даже если временно выписаны из квартиры (например, осужденные, если они были исключены из числа участников приватизации).

Чем больше граждан было прописано в квартире, тем выше риск оспаривания прав на квартиру после покупки.

Проверяем полномочия представителя

Главное — это наличие доверенности. Она в обязательном порядке удостоверяется в нотариальной конторе. В доверенности указаны все полномочия представителя — превышать их объем недопустимо.

Внимательно просмотрите, вправе ли представитель получать деньги за квартиру. Если нет, то все расчеты нужно вести только с собственником.

Не помешает лично убедиться в намерении собственника продать квартиру. Иногда встречаются случаи принуждения к выдаче доверенности.

Убедитесь, что доверенность представителя настоящая.

Проверяем благонадежность продавца и риелтора

Не менее важна проверка благонадежности продавца и риэлтора. Вы можете использовать следующие варианты проверки:

  • База данных судебных органов

Проведите поиск по фамилии собственников и риэлтора. Таким способом можно найти решения судов о признании сделок недействительными, о расторжении договоров по причине неисполнения условий сделки, и т.д.

  • Нотариус

Он подтвердит дееспособность продавца. Если продается квартира с долевой собственностью, такая проверка входит в состав услуг нотариальной конторы.

  • База данных ФССП

Если имеются сведения о наличии больших долгов у контрагента, велика вероятность мошеннических действий.

Не поленитесь и проверьте продавца по всем базам — на кону большие деньги.

Расширенная выписка ЕГРН также позволит убедиться в добросовестности продавца или риэлтора. Если квартира за последнее время неоднократно выступала предметом сделок, есть вероятность, что ее перепродавали для сокрытия мошеннических или иных преступных действий.

Кроме того, регистрация права собственности на основании судебного решения должна насторожить покупателя – велика вероятность продолжения спора уже после совершения сделки.

Юридическая проверка недвижимости

Сделка с квартирой, домом, землей или другой недвижимостью всегда связана с определенными рисками. Вы можете допустить ошибку при оформлении документации или случайно нарваться на недобросовестного продавца. В результате вы рискуете остаться ни с чем: без денег и жилья. Юридическая проверка недвижимости – это услуга, которая позволяет убедиться в правовой чистоте предстоящей сделки (покупки, аренды и т. д.). Только после тщательного изучения всех документов можно заключать договор. Компания Городское Кадастровое Бюро оказывает услуги по проверке юридической и документальной чистоты сделки с недвижимостью в Москве и Московской области.

Если у вас нет специальных правовых знаний и опыта – не следует брать на себя ответственность по оценке рисков купли-продажи квартиры, дома или земельного участка. Желательно, чтобы этим вопросом занимались профессиональные юристы. Специалист по недвижимости не просто проверит правовую и документальную чистоту сделки, но и обеспечит ее сопровождение: от первоначальных переговоров с владельцем до заключения договора в полном соответствии с законодательными нормами. При таком подходе можно не опасаться ошибок или того, что какие-то моменты будут упущены.

Проверка юридической чистоты недвижимости включает в себя:

  • Анализ соответствия объекта градостроительным нормам.
  • Проверку наличия технической документации и ее изучение.
  • Поиск и анализ информации о возможных обременениях и зарегистрированных правах.

Услугой полезно воспользоваться тем, кто хочет приобрести квартиру, частный дом, земельный участок или коммерческую недвижимость.

Цены и сроки

Наименование услуги Стоимость, руб. Срок выполнения
Проведение юридической проверки От 7 000 от 3 рабочих дней

Стоимость проверки юридической чистоты объекта определяется с учетом:

  • Наличия обременений на недвижимости.
  • Особенностей продавца (физическое или юридическое лицо и т. д.).
  • Наличия дополнительных вопросов у клиента.
  • Вопрос: В чём заключается проверка юридической чистоты объекта недвижимости?

    Ответ: Проверка юридической чистоты представляет собой документарную экспертизу правоустанавливающей, технической документации, сведений, содержащихся в архивах и базах Росреестра, БТИ и других органов на предмет наличия сведений об ограничениях либо обременениях, наложенных на объект недвижимости.

  • Вопрос: Какие объекты проверяются при проведения проверки?

    Ответ: Проверка юридической чистоты, в нашем случае, проводится в отношении объектов недвижимости: зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, земельных участков.

  • Вопрос: Когда необходимо проводить проверку юридической чистоты объекта?

    Ответ: Провести проверку целесообразно до приобретения объекта недвижимости.

  • Вопрос: Каким образом проводится проверка юридической чистоты объекта?

    Ответ: Направляются запросы в органы исполнительной власти в порядке межведомственного взаимодействия, анализируются информационные и общедоступные ресурсы, формируется отчёт о результатах проверки.

  • Вопрос: Сколько по времени занимает проверка юридической чистоты объекта?

    Ответ: Данная проверка по времени занимает от одного рабочего дня.

Что мы проверяем

Мы выполняем запрос и проводим анализ сведений архивов, БТИ, Росреестра, Мосгоргеотреста и других органов на предмет соответствия объекта недвижимости требованиям законодательства РФ.

Проверка юридической чистоты квартиры или какого-либо иного объекта недвижимости перед покупкой – это совокупность правовых процедур, которая включает такие этапы:

  • Проверка правоустанавливающей документации на недвижимость. На этом этапе юрист уточняет, имеет ли вторая сторона право на распоряжение имуществом. Для этого нужно проверить документы, подтверждающие право собственности (вступление в наследство, договор дарения, предыдущий договор купли-продажи и т. д.).
  • Изучение истории недвижимости. Этот этап предусматривает проверку чистоты всех предыдущих сделок. Важно, чтобы среди них не было фиктивных. Наличие неразрешенных споров, связанных с объектом недвижимости, может обернуться проблемами в будущем.
  • Проверка наличия обременений. Объект недвижимого имущества может выступать залогом по кредиту или быть арестованным. Могут существовать и иные препятствия для совершения сделки. Наша задача – выявить эти и подобные им ситуации.
  • Проверка личностей собственников. Увы, нередки случаи, когда сделки проводятся по поддельным паспортам. Иногда сделка совершается недееспособным человеком и поэтому не может быть признана действительной.
  • Проверка соблюдения прав третьих лиц. Например, если квартира, дом или участок имеет нескольких собственников, но не получено согласие каждого из них на продажу. Если упустить этот момент, сделка может быть оспорена в дальнейшем. Поэтому необходимо перед покупкой убедиться в том, что нарушения прав третьих лиц нет.

Как правило, перечисленных действий достаточно. Бывает, что дополнительно проверяется законность переустройств и перепланировок, чтобы избежать возможных проблем с органами власти. Также мы готовы проверить действительность доверенностей агента или риэлтора со стороны продавца, уточнить среднюю рыночную стоимость недвижимости и т. д.

Проверка юридической чистоты недвижимости

Юридическая проверка недвижимости позволяет выявить признаки нарушения прав добросовестного приобретателя, способных привести к оспариванию сделки в будущем, и возможные риски при приобретении объекта недвижимости, а так же определить требования, соблюдение которых необходимо для его отчуждения.
Мы обратим ваше внимание на имеющиеся риски и возможные последствия приобретения недвижимости как на этапе строительства так и уже в готовом доме. По окончанию проверки вы получаете письменное правовое заключение, в котором будет указано: нарушено ли действующие законодательство, ущемлены ли чьи то права и интересы в предыдущих сделках, существует ли риск признания одной из прошлых сделок недействительной, какие претензии могут быть предъявлены к вам как новому собственнику, соответствует ли предполагаемый продавец реальному собственнику, на сколько рискованна покупка.
Правовое заключение представляет собой объективное, независимое, профессиональное мнение эксперта относительно наличия рисков при приобретении объекта недвижимости и рекомендации по их устранению.
Комплексная проверка недвижимости включает в себя:
— Получение документов об объекте недвижимости и правообладателе;
— Правовой анализ полученных документов;
— Идентификацию и исследование личности правообладателя;
— Проверку законности предыдущих сделок и возможных правовых последствий;
— Выявление третьих лиц, способных предъявить права на недвижимость;
— Проверку технического состояния объекта на наличие переустройства/перепланировки;
— Проверку условий сделки на предмет соблюдения интересов всех сторон;
— Проверку заключаемых договоров / соглашений;
— Выявление и оценку возможных рисков совершения сделки;
— Рекомендации по минимизации и устранению рисков;
— Правовое заключение эксперта и юридическую консультацию.
В ходе проверки будут получены следующие документы и сведения:
— Выписки из ЕГРН о правах и обременениях, о переходе прав, об объекте недвижимости;
— Сведения из ЕГРП (история всех регистрационных действий с 1998 года по н/время);
— Сведения из ДГИ о правах зарегистрированных до 1998 года (при необходимости);
— Архивная выписка из домовой книги о зарегистрированных (прописанных) лицах;
— Справка и Центрального адресного бюро (ЦАБ) о зарегистрированных (прописанных) лицах;
— Единый жилищный документ (ЕЖД);
— Поэтажный план БТИ (чертеж-план помещения / этажа здания);
— Сведения из Роспаспорта (Форма 1П) позволяющие идентифицировать личность;
— Сведения из ЗАГС об актовых записях (о рождении, о смерти, о браке и пр.);
— Сведения из МВД о наличии / отсутствии правонарушений, судимостей;
— Сведения о наличии исполнительного производства и банкротстве;
— Сведения из БКИ о кредитной истории;
— Справки из НД / ПНД о статусе постановки на учет;
— Разрешение на строительство;
— Проектная документация;
— Выписки из ЕГРЮЛ (при необходимости).
В ходе проверки необходимо обратить внимание на следующее:
1. Идентификация и исследование личности правообладателя.
— Идентификация личности. Продавец недвижимости и реальный правообладатель это одно и то же лицо?
— Документ удостоверяющий личность. Соответствует ли документ требованиям законодательства?
— Семейное положение, наличие детей. Требуется ли дополнительное согласие/разрешение на проведение сделки?
— Недееспособность. Относится ли к категории граждан, которых можно признать недееспособными?
— Судебные дела. Является ли стороной по иску в судах общей юрисдикции?
— Банкротство. Имеются ли сведения о признании гражданина банкротом?
— Исполнительное производство. Имеются ли сведения о наличии возбужденного исполнительного производства?
2. Проверка законных прав продавца, ограничений и обременений на объект недвижимости.
— Право собственности. Продавец действительно собственник и за ним зарегистрировано право в Росреестре?
— Представитель. Имеет ли представитель продавца полномочия на представления интересов правообладателя?
— Ограничения и обременения. Имеются ли ограничения, обременения, аресты, запрещения, заявленные права требования, возражения, решения об изъятии, правопритязания?
3. Анализ ретроспективно значимых событий.
— Предыдущие права и сделки. Имеются ли потенциально возможные лица, права которых были нарушены?
— Зарегистрированные (прописанные) лица. Имеются ли лица, способные предъявить права на объект?
4. Проверка технического состояния и характеристик объекта.
— Перепланировка/переустройство. Имеется ли неузаконенная перепланировка?
— Основные характеристики объекта (адрес, площадь, этажность и др.). Имеются ли ошибки в сведениях?
— Массовая регистрация юр. лиц. Не является ли объект недвижимости адресом массовой регистрации?
— Программа «реновации». Объект недвижимости входит в перечень домов попадающих под снос?
— Задолженности. Имеется ли задолженность по оплате коммунальных и прочих услуг?
5. Проверка всех документов.
— Подлинность, ошибки. Все документы подлинны и не содержат технических и прочих ошибок?
— Интересы сторон. Все ли интересы учтены и соблюдены?
В ходе проверки новостройки дополнительно обратить внимание на следующее:
— Цена соответствует рыночной или значительно ниже?
— У застройщика зарегистрированы права на участок на котором происходит строительство дома?
— Вид разрешенного использования участка предусматривает строительство многоквартирного дома?
— Имеются ли разрешение на строительство и утвержденная проектная документация?
— Соблюдены ли все технические условия по дому? Объект действительно введен в эксплуатацию?
— Относиться ли застройщик к числу «проблемных»?
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регулирует права застройщика и участников долевого строительства, но от банкротства застройщика, он не защищает.
Не существует стопроцентной гарантии, что та или иная сделка не будет оспорена в будущем. Но все же детальный анализ документов, тщательное изучение всех нюансов поможет снизить риск до минимума. В данном вопросе внимательность и придирчивость к несоответствиям поможет сохранить ваши деньги и нервы.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *