Продажа квартиры через опеку

Правовые нюансы получения разрешения

Согласно ст. 37 ГК РФ родители и опекуны не могут произвольно распоряжаться недвижимостью подопечных и детей. Сами подопечные, малолетние дети не вправе давать согласие на сделку с недвижимостью, которая влечет уменьшение имущественной массы граждан.

Если родители действуют в интересах детей и желают продать недвижимость, то необходимо получить постановление от органов опеки, в котором должно быть ясно выражено согласие на продажу и покупку недвижимости. Регистрация подопечного или несовершеннолетнего на жилплощади иных родственников не считается гарантией, так как «прописка» не дает права собственности на недвижимость и фактически не считается эквивалентом отчуждаемой жилплощади.

Регистрация в другой квартире считается достаточной мерой только в случае, когда ребенок ранее не владел недвижимостью, которая продается, а просто был в ней зарегистрирован в качестве постоянного или временного жильца.

Продажа квартиры возможна только в случаях, когда несовершеннолетний получит в собственность равнозначную жилплощадь или долю в ней (если ранее владел долей). Обратиться за разрешением потребуется в управление органа опеки по месту постоянной или временной регистрации несовершеннолетнего.

Если родители или опекуны совершат сделку с недвижимостью, предварительно не получив согласия от органов опеки, то с недвижимостью могут возникнуть проблемы. Без постановления право собственности за продавцом в Росреестре может быть не зарегистрировано. Органы опеки вправе обратиться в суд и признать сделку купли-продажи квартиры недействительной и потребовать освободить занятую жилплощадь.

Порядок обращения в органы опеки

Обращение необходимо в письменной форме. Родители или опекуны оформляют заявление в присутствии инспектора по охране прав детей управления соцзащиты. В документе они обязуются сохранить жилищные права несовершеннолетних. Должны быть указаны конкретные гарантии, свидетельствующие о приобретении в собственность несовершеннолетних другой жилплощади, в том числе комнаты или доли в квартире. Заявление должно быть заверено должностным лицом.

Решение принимается в зависимости от особенностей ситуации. Одновременно с заявлением прилагаются документы, подтверждающие право владение или собственности на жилое помещение. Действия не ограничиваются заявлением. Инспектор обязан проверить цель продажи жилья, правильность формы, условия сделки. Если есть основательные подозрения в том, что сделка нарушает интересы несовершеннолетнего, то согласие не предоставляется.

При собеседовании должны присутствовать родители ребенка, опекун, а также сам несовершеннолетний, если он старше 14 лет. Может также потребоваться письменное согласие собственников покупаемого жилья и дополнительное разрешение на продажу жилплощади ребенку. Все документы оцениваются в совокупности.

Согласие от органов опеки может не потребоваться, если квартира продается с зарегистрированными детьми, которые не являются собственниками недвижимости. Но предварительно органы опеки могут потребовать, чтобы детям было предоставлено другое пригодное для проживания жилое помещение.

Необходимые документы

Их следует подготовить предварительно, еще до обращения в органы опеки. В перечень сведений входит:

• паспорта родителей или опекунов;
• паспорт ребенка старше 14 лет, а также заявление от него о согласии на продажу недвижимости;
• копия свидетельства о рождении детей;
• копия свидетельства о браке или разводе;
• выписка из банка, подтверждающая перевод средств на счет ребенка;
• документы, подтверждающие сделку с жильем.

В перечень правоустанавливающих сведений входят договоры, выписки ЕГРН, техническая документация на недвижимость. Понадобится представить оригинал выписки из домовой книги, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги в отчуждаемом жилом помещении. Представлять документы на жилье нет необходимости, когда несовершеннолетний ребенок помещается в социальное учреждение и переходит под опеку государства.

Если ребенок находится на государственном содержании, то родители обязаны положить в банк сумму, равную стоимости квартиры или доли, принадлежавшей ребенку. Это выступает гарантией сохранения имущественных и жилищных прав несовершеннолетнего. Деньги должны быть на счете еще до оформления договора купли-продажи недвижимости.

Органы опеки не дадут согласия на сделку, предполагающую продажу квартиры в рассрочку или одновременное отчуждение нескольких жилых помещений, принадлежащих ребенку на праве собственности. Согласие не будет предоставлено, если в заключаемой сделке усматриваются признаки мнимости или притворности – например, когда квартира приобретается по залоговому соглашению или сделке дарения.

Порядок оформления разрешения

Разрешение на продажу оформляет глава муниципального образования. Документ подготавливает инспектор по охране прав несовершеннолетних. Постановление выносится после изучения сделки и приложенных документов.

Срок подготовки документов составляет 1 месяц с момента подачи заявления. На сокращение времени выдачи разрешения не влияют следующие обстоятельства:

• истечение срока действия документов, представленных в органы опеки;
• если заканчиваются сроки внесения аванса, задатка, основной суммы сделки купли-продажи недвижимости;
• иные обстоятельства, с учетом которых сделка продажи квартиры ребенка может не состояться, например, потеря интереса к сделке со стороны покупателя.

Средний срок получения разрешения составляет 1.5 месяца с момента обращения в опеку. Продажа квартиры ребенка и покупка ему новой жилплощади должны совершаться одновременно или с небольшим интервалом. Дополнительно может потребоваться письменное нотариальное обязательство родителей или опекунов о приобретении в собственность ребенка жилого помещения или доле в квартире (частном доме).

После перехода права собственности на квартиру к новому владельцу и приобретения ребенком другого жилья необходимо зарегистрировать ребенка или взрослого подопечного по новому месту жительства, за исключением случаев, когда несовершеннолетний или взрослый недееспособный человек находятся в социальном учреждении. Отсутствие регистрации на собственной жилплощади не лишает граждан права собственности на жилье.

Если ребенок не проживает в квартире, то она может быть предоставлена в доверительное управление, аренду. Средства, получаемые от использования жилья, должны быть зачислены на депозит несовершеннолетнего и расходоваться только на его содержание. Потребуется также повторное уведомление органов опеки о том, что жилое помещение приобретено в собственность ребенка. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость должны быть представлены в органы опеки в течение месяца после оформления сделки.

Допускаются случаи, когда одновременная продажа и покупка недвижимости необязательны. Это возможно в следующих ситуациях:

Семья переезжает в другой город	Если семья переезжает в другой город. Средства, вырученные от продажи квартиры, должны быть размещены на счете несовершеннолетнего либо взрослого подопечного. В течение трех месяцев после продажи недвижимости родители или опекуны должны приобрести новое жилье. В иных ситуациях сделка продажи первоначальной квартиры признается недействительной
Жилье приобретается в строящемся многоэтажном доме	Если жилье приобретается в строящемся многоэтажном доме. В такой ситуации разрешение на отчуждение жилплощади получить сложнее. Договор долевого участия не считается сделкой, полностью гарантирующей обеспечение ребенка или подопечного жильем. Органы опеки изучают обстоятельства долевого соглашения, сроки его действия и выносят решение после совокупной оценки значимых обстоятельств
Жилье отчуждается для приобретения средств	Если жилье отчуждается для приобретения средств, необходимых для лечения, реабилитации подопечного, несовершеннолетнего ребенка. В такой ситуации согласие от органов опеки также предоставляется, если средства на лечение невозможно изыскать иными способами

Разрешение свидетельствует о том, что государство санкционирует сделку купли-продажи квартиры и не допускает нарушений прав ребенка. Сложности могут заключаться в своевременности его получения. Возможны фактические злоупотребления опекунами своими правами. Продажа жилья может совершаться из корыстных побуждений, желанием получить финансовые средства на собственные цели.

Защита прав несовершеннолетних органами опеки может быть недостаточной, если должностные лица подходят к своим обязанностям формально. В таких ситуациях потребуется помощь других родственников подопечных и (или) детей и юридическая поддержка. Оспаривание сделки продажи недвижимости, при выявлении нарушений к ее форме и содержанию, осуществляется в судебном порядке.

Разрешение опеки на продажу квартиры – получение без проблем

Для любой сделки продажи квартиры или иной жилплощади, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, необходимо получить разрешение и согласие органов опеки и попечительства. Без этих документов продажа квартиры невозможна и будет признана незаконной, с последующим аннулированием договора. Российским законодательством охраняются интересы и права детей, поэтому абсолютно все сделки с недвижимостью подлежат строгому контролю и проверкам. При продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, обязательно приобретение нового жилья, которое по площади не меньше и по условиям проживания не хуже проданного.

Если же ребенок не выступает ни собственником, ни совладельцем, но при этом зарегистрирован в продаваемой недвижимости, то одновременно со снятием с регистрации он должен быть прописан по новому месту проживания.

Чтобы получить согласие и разрешение нужно подать заявление и необходимые документы в органы опеки по месту проживания. Если родители не подали заявление и не сообщили попечительскому совету о своём решении относительно продажи квартиры, органы опеки путём обращения в суд могут требовать признать продажу незаконной и привлечь родителей к ответственности.

Подача документов

Перед тем, как начать подготовку и оформление продажи квартиры, на которую у несовершеннолетнего также есть права, собственник обязан подать письменное заявление с уведомлением о своём намерении в органы опеки и попечительства, чтобы получить разрешение и согласие. В этом документе, помимо уведомления о продаже, следует указать, что все права, а также интересы несовершеннолетнего ребенка будут соблюдены. Составляется заявление собственноручно в присутствии одного из инспекторов охраны детских прав, после чего им же подписывается.

Помимо приема заявления и требуемых документов ответственный инспектор проводит с родителями собеседование, поэтому обязательно присутствие отца, матери и детей, если им исполнилось четырнадцать лет.

К заявлению, которое подается в органы опеки и попечительства, прилагается следующий список документов:

Наименование документов	Особенности
Паспорта родителей или опекунов	Оригиналы и копии, если родитель только один, паспорт второго не нужен
Заявление получить разрешение и согласие органов попечительства и опеки	От имени родителей, опекунов или ребенка, если он достиг четырнадцати лет
Свидетельство о браке или его расторжении	Подаётся копия
Свидетельство о рождении несовершеннолетнего	Подаётся копия
Справка с лицевого счёта	О внесении денежных средств на имя несовершеннолетнего, если вместо покупки нового жилья полагающуюся ребенку долю перечислили деньгами
Документы о приобретённой жилплощади	Где будет прописан ребенок
Документы на продаваемую недвижимость	Свидетельство права собственности; Кадастровые и технические паспорта и планы; Договор приватизации, если есть; Выписка о стоимости жилья; Справка об отсутствии долгов; Выписка из домовой книги

Получение согласия

От имени малолетних детей, которым на момент продажи квартиры не исполнилось четырнадцати лет, действуют их родители, усыновители или официальные опекуны. После достижения четырнадцатилетнего возраста ребенок должен участвовать в сделке лично, но при этом родители должны дать на это письменное согласие.

В попечительский совет подается заявление с приложением всех необходимых документов, в список которых входит и перечень бумаг на приобретаемое новое жильё. Однако такая документация не нужна, если несовершеннолетний после продажи квартиры переходит на содержание государства. При этом родители через банковское отделение обязаны открыть на имя ребенка счёт, на который перечисляется денежная сумма, равная полагающейся доле несовершеннолетнего в проданном объекте недвижимости. Банковские документы, подтверждающие открытие счёта и перевод денег, предоставляются в органы опеки и попечительства. Деньги должны быть зачислены на счёт до того, как сделка купли-продажи будет совершена.

Если же дети после продажи квартиры остаются с родителями, разрешение и согласие органов опеки и попечительства можно получить только, если вместо проданного объекта недвижимости приобретается равноценная квартира или дом.

Срок ожидания

Получить разрешение и согласие на продажу квартиры от органов опеки и попечительства довольно не просто ещё и потому, что существует такой нюанс, как невозможность заключить сделку продажи жилья без полученного одобрения. Более того, до того, как она будет заключена, необходимо оформить договор покупки нового жилья либо же перечислить на счёт несовершеннолетнего денежную сумму. Это может потребоваться, если семья не планирует покупать новоё жильё в этом же городе, а будет переезжать в другой регион или страну.

В связи с вышесказанным, оформление сделки купли-продажи квартиры будет затягиваться, и срок ожидания здесь будет зависеть от того, какие выводы и решения примет попечительский совет. Обычно этот срок не превышает одного месяца. В некоторых случаях он может сократиться, но две недели все равно придётся подождать.

Не исключено, что через месяц ожидания, органы опеки и попечительства вместо разрешения выдадут письменный отказ на заключение сделки с продажей объекта недвижимости.

Чтобы обойти данную процедуру, некоторые граждане идут на сознательный риск. Продают квартиру без получения согласия попечительского совета, приобретают новое жильё, регистрируют в нём ребенка и только после этого, подают отчёт органам опеки. Однако если органы опеки посчитают, что условия нового дома для ребенка не подходящие и не отвечают законодательным нормам и требованиям, они могут оспорить сделку в суде и тогда проблемы будут не только у родителей, но и у покупателей, которые должны будут вернуть недвижимость.

Обратите внимание:

Как в 2019 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Статья обновлена: 22 мая 2019 г. Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Инструкция на этой странице основана не только на законах ЖК РФ, ГК РФ, но и на моем личном опыте — как мои клиенты, которым я помогала продавать квартиру, получали разрешение органов опеки и попечительства на продажу. С некоторыми клиентами я сама посещала эти организации — это было около 20 раз. На основе этого опыта я и написала инструкцию.

В комментариях и консультациях меня часто спрашивают — нужно ли разрешение органов опеки, если ребенок не является одним из собственников квартиры, но прописан в ней? Отвечаю — нет. Органы опеки проверяют не ущемлены ли права детей при продаже квартиры. А раз дети не являются собственниками, то и прав собственности на квартиру у них нет. В этом случае обращаться в органы опеки не требуется.

1. При наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены (или усыновители/опекуны). Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует.

   Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

   Так выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства

   Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила .

   Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.

2. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о продаже квартиры и предоставлении новой недвижимости несовершеннолетним детям. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление. Образцы должны висеть на стендах.
3. По закону заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, на практике бывают задержки. Однажды у моих клиентах заявление рассматривали почти месяц. Сотрудники проверяют, не будут ли ущемлены права детей и ухудшены их жилищные условия в следствие продажи квартиры.

   Вам не разрешат просто так продать квартиру, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше, да и само жилье должно быть по качеству не хуже прежнего.

   На счет метража: например, на прежней квартире у ребенка в собственности 1/3 доля от квартиры в 58 м2. Значит в новом жилье у него должно быть не меньше 58 / 3 = 19.33 м2. Понятно, что дадут согласие, если продается однокомнатная квартира и будет куплена двухкомнатная. Но иногда отдел опеки разрешает уменьшение метража, если новое жилье дороже, качественнее и расположено в более благоприятном районе. Если не разрешает, то можно увеличить количество метров за счет других собственников. Например, ребенку выделить 1/2 долю в квартире, а родителям по 1/4.

   На счет понятия «качественнее» у органов опеки не все так однозначно. Иногда решения сотрудников опеки одного района отличаются от решения сотрудников другого. Конечно, вам вряд ли дадут согласие на продажу квартиры в черте города и последующей покупки нового жилья в 40 км от города. Но если покупается, например, большой дом с качественным ремонтом и у ребенка будет в собственности больше квадратных метров, то на это могут дать согласие. Если останутся деньги после продажи и покупки, то придется положить часть из них на банковский счет детей. Это нормальная практика, если покупается более дешевое жилье.

   Был у меня один случай, когда отдел опеки дали разрешение на продажу квартиры в Москве и на покупку более дешевого частного дома в 50 км от города. Дом был не в лучшем состоянии. Разрешение было дано, т.к. ребенок болел астмой и отдел опеки посчитал, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт.

Если вы в будущем купите квартиру, то можно рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам

4. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Время чтения: 6 минут

Российское законодательство, определяя правовой режим имущества граждан, находящихся под опекой, признает за опекунами как законными представителями опекаемых распорядительные права в отношении такого имущества. Однако для совершения сделок по отчуждению, а также иных сделок, которые приведут к уменьшению имущественной массы и входящей в нее недвижимости, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры в 2019 году. Указанное разрешение выдается лишь в исключительных ситуациях и в особом порядке.

Права опекуна на имущество подопечного

Согласно ч. 1 ст. 37 ГК, распоряжение имуществом подопечного, включая недвижимость, ценные бумаги, а также полученные от всего этого доходы, осуществляется опекуном, но исключительно в интересах подопечного. Как установлено ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве», он принимает под свою ответственность все имущество, принадлежащее опекаемому, по описи, заботится о нем как о своем собственном, не допускает его обесценивания и способствует извлечению из него прибыли.

Реализуя свои распорядительные права по отношению к имуществу опекаемого, опекун не вправе совершать сделки, которые приведут к уменьшению имущественной массы.

Более того, опекунам запрещено заключать кредитные и заемные договоры, договоры о передаче имущества в длительное пользование, договоры залога в отношении имущества подопечного.

Чтобы исключить злоупотребление имущественными опекунскими правами, при реализации сделок опекун обязан получать разрешение органов опеки, а также ежегодно отчитываться о состоянии имущества подопечного. Читайте подробнее может ли опекун распоряжаться имуществом подопечного.

Продажа квартиры подопечного

В отношении распоряжения недвижимостью подопечных законодатель установил особые правила. Так, в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», недвижимость лиц, находящихся под опекой не может быть отчуждена. Исключения составляют случаи, когда:

• это обусловлено принудительным взысканием средств в рамках исполнительного производства;
• отчуждение осуществляется по договору ренты или мены и это выгодно для опекаемого;
• отчуждается жилая недвижимость, что вызвано сменой места жительства;
• отчуждение осуществляется в исключительных случаях, например, при необходимости оплатить дорогостоящее лечение.

Чтобы избежать злоупотреблений со стороны опекуна, для совершения каждой из указанных сделок, согласно ч. 2 ст. 20 ФЗ, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры или иной недвижимости.

Если оно не будет получено, а недвижимость все равно будет тем или иным образом отчуждена, при обнаружении данного факта органы опеки, руководствуясь ч. 4 ст. 21 ФЗ, обязаны обратиться в суд с целью расторжения такого договора, кроме случаев, когда такой договор выгоден опекаемому. По результатам такого расторжения происходит двусторонняя реституция, а все понесенные сторонами убытки покрываются опекуном.

Порядок получения разрешения

В силу всего вышесказанного, продажа любой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности подопечному, возможна лишь в исключительных случаях и только по предварительному разрешению компетентных органов. Как мы уже выяснили, порядок выдачи такого согласия, его формат, необходимые документы и все иные согласительные процедуры регламентируются внутренним законодательством каждого субъекта федерации. Рассмотрим стандартный порядок действий и необходимые документы, требуемые в типичных случаях.

Чтобы получить постановление органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в первую очередь необходимо обратиться в орган опеки по месту жительства опекаемого. Соответствующие полномочия органов закреплены в пп. 6 п. 1 ст. 8 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Обращение в компетентные органы оформляется в виде письменного заявления на имя начальника учреждения непосредственно от опекуна.

В большинстве случаев органы опеки требуют от опекунов личной подачи такого заявления, хотя в некоторых регионах допускается подача нотариально заверенной бумаги по почте. Если опекунов несколько, заявление подписывается всеми ими или должно быть получено их согласие на отчуждение.

Обратим внимание, что помимо личной подачи органы опеки часто требуют присутствия при оформлении заявления и самого опекаемого. Визит в органы опеки не ограничивается лишь подачей заявления – как правило, специалисты также проводят опрос-собеседование, выясняя все нюансы, касающиеся в том числе приобретения для подопечного нового жилья.

Пакет необходимых документов

Процесс получения согласия начинается с подачи заявления. В нем указываются:

• просьба выдать соответствующее разрешение на продажу;
• конкретный отчуждаемый объект недвижимости;
• отсылка на правоустанавливающие документы с указанием доли опекаемого в объекте недвижимости;
• мотивы, в силу которых было принято решение на отчуждение;
• обязательство приобрести в собственность опекаемого иную недвижимость;
• объем связанных с этим дополнительных расходов.

Вместе с заявлением подаются документы для опеки при продаже квартиры. Их перечень определяется региональным законодательством, но, как правило, в него входят:

• копия паспорта опекуна;
• копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность подопечного;
• проект договора купли-продажи при необходимости;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• запрос нотариуса на разрешение на совершение сделки по месту нахождения недвижимости;
• справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
• выписки со счетов подопечного при необходимости;
• документальное подтверждение мотивов, которыми вызвана необходимость отчуждения;
• другие документы по требованию органов опеки.

Все копии документов предоставляются заявителями при предъявлении подлинников.

Сроки рассмотрения

Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», рассмотрение поданных заявителем документов осуществляется на протяжении 15 дней с момента подачи заявления, до истечения которых органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче.

На протяжении указанного времени попечительский совет и входящий в него инспектор обязаны изучить заявление и предоставленные документы, выяснить, соответствует ли отчуждение интересам опекаемого, после чего вынести соответствующее решение. Как согласие органа опеки, так и отказ в нем должны быть мотивированы и могут быть оспорены в суде заинтересованными субъектами.

Разрешение на продажу

Как правило, подготовка проекта разрешения на продажу осуществляется тем отделом опеки органа местного самоуправления, в пределах действия полномочий которого проживает опекаемый. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта федерации. Например, в Крыму, согласно приказу местного Минобразования от 03.08.15 № 767, документ будет действителен на протяжении 3 месяцев.

Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до момента его востребования. Однако стоит отметить, что если опекаемым является несовершеннолетний ребенок, в соответствии с рекомендациями письма Минобразования РФ от 20.02.1995 N 09-М, копии договоров об отчуждении недвижимости должны быть предоставлены в органы опеки в течение месяца после выдачи разрешения.

Таким образом, если конкретный срок не установлен, желательно использовать разрешение в течение месячного срока. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести на протяжении срока, сколько действует разрешение опеки. Если в течение него продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру получения разрешения придется пройти заново.

Разрешение выдается на совершение конкретных действий опекуна по продаже, с обязательным указанием на то, что все совершаемые действия соответствуют интересам опекаемого. Более того, документ должен содержать обязательство опекуна подтвердить соблюдение условий, на которых согласие было получено.

Кому и зачем может потребоваться разрешение

В соответствии с ст. 37 ГК РФ опекун не вправе самостоятельно распоряжаться имуществом опекаемого лица, а попечитель разрешать сделки связанные с переходом имущества от одного лица к другому. Для обмена, продажи, сдачи в найм и любых других сделках с жилплощадью потребуется разрешение органов опеки. Если собственником объекта является недееспособное лицо, то распоряжение имуществом осуществляется на основании его мнения.

Итак, разрешение для продажи собственности потребуется следующим категориям граждан:

• Несовершеннолетним;
• Ограниченно дееспособным;
• Недееспособным.

Важно разграничивать вышеперечисленные категории граждан, так как для сделок, в частности связанных с недвижимыми объектами, потребуется соответствующее разрешение. Скачайте

ст. 31-41 «Опека и попечительство» Гражданский кодекс РФ (493,9 KiB, 198 hits)

Несовершеннолетние лица

В возрасте от 6-14 лет вправе совершать:

• мелкие бытовые сделки;
• сделки, связанные с распоряжением средствами, полученными от родителей (или иных законных представителей);
• сделки, связанные с получением безвозмездной выгоды.

В возрасте от 14-18 имеют право без согласия законных представителей:

• самостоятельно управлять своими доходами (стипендией, заработком и так далее);
• распоряжаться продуктами, полученными в результате интеллектуальной деятельности (патенты, авторство);
• инвестировать в финансовые организации и распоряжаться вносимым депозитом.

Ребёнок по достижению 16 лет имеет право стать полностью дееспособным. Эта процедура называется эмансипацией и регламентируется ст. 27 ГК РФ. Для эмансипации надо, чтобы несовершеннолетний официально работал либо самостоятельно занимался предпринимательской деятельностью.

Ограниченно дееспособные и недееспособные лица

Нет необходимости углубляться в спектр полномочий, потому кратко разберём понятия.

Человек признаётся ограниченно дееспособным, если ставит семью или близких родственников в тяжёлое материальное положение. Новый правовой статус ограничивает лицо в распоряжении своими доходами и имуществом, принадлежащем на праве собственности. К примеру, гражданин злоупотребляет алкоголем или наркотическими средствами, данные зависимости усугубляют материальное положение семьи настолько, что иные члены семьи (муж, жена, дочь, сын) вынуждены полностью либо частично содержать «злоупотребляющее лицо». В таких ситуациях, как правило, ограничивают способности лица, чтобы предотвратить дальнейшее ухудшение материального положения семьи.

Человек признается недееспособным, если гражданин вследствие своих психических расстройств или серьёзных физических травм не может реализовывать свои права и соответствовать обязанностям, которые предполагает дееспособность.

Куда обращаться

Чтобы получить разрешение, необходимо обратиться в органы опеки и попечительства либо в его отдел по месту регистрации и написать заявление на получение разрешения для продажи недвижимости.

В заявлении необходимо указать следующее:

• Шапка документа. Указывается наименование органа, в котором рассматривается заявление и данные о заявителе, то есть его ФИО, паспортные, адресные, контактные данные.
• Просьба. Прошение разрешения продажи недвижимости с её описанием (площадь, собственники, вид собственности). В прошении также иногда указывают, что продажа происходит одновременно с покупкой другого жилья (снова необходимо его описать).
• Обязательства. Письменное обязательство родителей в том, что ребенок будет зарегистрирован по другому адресу. Также учтите, что заявитель обязуется в течение одного месяца предоставить в органы опеки копии договора купли-продажи и иной документации, подтверждающей факт регистрации несовершеннолетнего на новом месте жительства.
• Дата подачи заявления и подпись заявителя.

Стоит отметить: Заявление заполняется и подписывается при сотруднике органов опеки и попечительства.

К написанному заявлению потребуется приложить некоторую документацию, к основной относят:

• Паспорта родителей;
• Свидетельство о рождении, паспорт ребенка (если достиг возраста 14 лет);
• Свидетельство о браке/разводе;
• Кадастровый и технический паспорта продаваемой недвижимости;
• Выписка из ЕГРН;
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
• Правоустанавливающая документация на отчуждаемую недвижимость (дарственные, договора купли-продажи и так далее).

Образец заявления и более расширенный перечень документов можно скачать здесь.

Образец заявления в опеку на получение разрешения на сделки с недвижимостью (35,0 KiB, 91 hits)

Иногда к документации прикладывают данные банковского счёта ребёнка. Это требуется только в тех случаях, если ребёнок находится в дет. доме либо будет помещен в иное государственное учреждение, либо если квартира ранее была приобретена с использованием материнского капитала, но нового жилья семья еще не приобрела (в связи с переездом, например). На приложенный счёт ребенка переводят деньги в сумме стоимости причитающейся ему доли в отчуждаемой недвижимости.

Если жильё приобретается с использованием материнского капитала, то сертификат необходимо приложить к заявлению. Если привлечение данных денежных средств ещё в процессе, то приложить копию заявления из территориального отдела ПФР.

Сроки получения разрешения органов опеки на продажу квартиры

Разрешение или отказ в соответствии с п. 3 ст. 21 ФЗ №48 от 24.04.2008 выносится в срок, не превышающий 15 дней со дня подачи заявления. Также сроки рассмотрения подлежат ускорению, если уже был внесён аванс или залог. На практике какие-либо договоренности, авансовые платежи и так далее не являются уважительными причинами для ускоренного рассмотрения.

Реально веской причиной считают только переезд по медицинским причинам, таковыми являются аллергия или астма. Выданное решение действует в течение 1 месяца со дня выдачи, если срок действия не указан в постановлении. Лучше всего прояснить сроки у сотрудников органа, так как каждый отдел их устанавливает индивидуально.

Если решение о смене квартиры было принято, то для начала соберите вышеописанную документацию и обратитесь в местный отдел органов опеки и попечительства с соответствующим заявлением. Не стройте преждевременных планов о продаже или покупке нового жилья без постановления на руках. Отказ органов опеки подлежит обжалованию в судебном порядке, но учтите, что в суде придётся подробно описать положительные изменения условий жизни ребёнка. Потому к данной процедуре подойдите неспеша, с «холодной головой» и терпением.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Ниже мы подробней рассмотрим каждый из этих случаев. Приватизировать квартиру, которая находится в чужой собственности, невозможно. Тем более, когда долю собственности держит несовершеннолетний. Доля ребенка при продаже квартиры не может быть ниже, чем доля другого собственника квартиры.

К примеру, в семье из трех человек, несовершеннолетний имеет право на треть жилплощади.

Для того, чтобы получить это разрешение, необходимо придерживаться такой последовательности действий: Образец договора купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка. Обычно, на это выделяется 3 месяца.

Второй случай – это покупка квартиры в новостройке. Тогда получить разрешение в органах попечительства гораздо сложнее.

Справка или разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства: условия для согласия и причины отказа

Дети в этом случае частично ущемлены в правах.

И тут всплывает другая проблема: оказывается, на такой маленькой жилплощади нельзя прописывать двух людей. В гражданском кодексе РФ прописано, что дееспособными признаются граждане РФ с 18 летнего возраста. Все, кто младше являются с точки зрения закона недееспособными (дети до 14 лет) и частично дееспособными (с 14 лет). Интересы несовершеннолетних граждан представляют их законные представители, как правило это родители, или попечители и опекуны.

Чтобы получить разрешение на продажу законным представителям нужно обратится в ООиП с письменным заявлением установленного образца (можно запросить в органах опеки по вашему месту жительства).

К заявлению требуется собрать определенный пакет документов: Поэтому продажа в чистом виде практически не рассматривается, обычно вместе с продаваемой квартирой ребенку покупается другое жилье и обе сделки проводятся одновременно.

Процедура прохождения опеки при продаже квартиры

Возможны два варианта сделки с недвижимостью несовершеннолетнего

• продажа без приобретения нового жилья;
• продажа с последующей покупкой другого жилья.

Если это просто продажа без покупки нового жилья Рассматривается вариант, когда на имя несовершеннолетнего открывается счет в банке, а на него зачисляется сумма, не меньшая, чем стоимость доли ребенка в продаваемой недвижимости.

т.е. в итоге вы в начале заключили договор на покупку квартиры. Вопрос: а вы продаете комнаты другим лицам, а не тем, которые продают вам двушку? И потом, если вы покупаете уже квартиру, то должны внести деньги — значит в договоре можно и это прописать.

В органы опеки предоставляются бумаги, подтверждающие эти действия. Если осуществляется продажа с целью сразу приобрести новое жилье Порядок обращения в органы опеки Необходимые документы в опеку для продажи квартиры: На новое жилье, собственником которого будет выступать ребенок предоставляется:

• свидетельства собственности;
• кадастровый паспорт;
• выписка из домовой книги.

При подаче документов сотрудник органов опеки также проведет беседу для выяснения обстоятельств, а после начнется процедура рассмотрения заявления, которая может составлять около двух недель.

Получение разрешения от органов опеки на продажу квартиры

Образец заявления в органы опеки для продажи квартиры можно скачать по ссылке: В случае очевидных причин для отказа, заявитель уведомляется сразу после прохождения собеседования с инспектором. В иных случаях рассмотрение заявления и подготовка разрешения занимает 10 рабочих дней.

Оформление постановления о разрешении сделки купли-продажи занимает 30 календарных дней.

Получить разрешение органов опеки и попечительства за более короткий срок можно только при наличии очень веских причин. Уважительными причинами для ускоренного рассмотрения заявления не являются:

1. Договорённость с предполагаемыми покупатели недвижимости на определённый срок.
2. Истечение срока действия прилагаемой документации;
3. Устные договорённости сторон, не подтверждённые документально;

Из вышеизложенного следует вывод, что предварительных договорённостей с покупателями до получения разрешения на реализацию недвижимости заключать не стоит.

Дети в этом случае частично ущемлены в правах.

В гражданском кодексе РФ прописано, что дееспособными признаются граждане РФ с 18 летнего возраста. Все, кто младше являются с точки зрения закона недееспособными (дети до 14 лет) и частично дееспособными (с 14 лет). Интересы несовершеннолетних граждан представляют их законные представители, как правило это родители, или попечители и опекуны.

Чтобы получить разрешение на продажу законным представителям нужно обратится в ООиП с письменным заявлением установленного образца (можно запросить в органах опеки по вашему месту жительства). К заявлению требуется собрать определенный пакет документов: Поэтому продажа в чистом виде практически не рассматривается, обычно вместе с продаваемой квартирой ребенку покупается другое жилье и обе сделки проводятся одновременно.