Продажа квартир от банка

Что такое залоговая квартира?

Объект недвижимости, находящийся в залоге у кредитной организации, называется залоговой квартирой. Это может быть ипотечное кредитование, когда квартира у банка находится в залоге до полного расчета по кредиту. Участие в иной программе кредитования, при которой свои обязательства заемщик подкрепляет залоговым имуществом в виде недвижимости, тоже налагает на квартиру обременение.

Если заемщик не исполняет свои обязательства, то лишается квартиры, которая переходит в собственность банка. Кредитная организация реализует имущество на торгах и погашает свои затраты. Производится процедура по установленным правовым нормативам. Согласно ст.334 ГК РФ и ст.ст.37,50 ФЗ-№102 «Об ипотеке», возврат задолженности становится обязательным, если платежи не поступали в период 6-9 месяцев, в зависимости от регламента ипотечного договора.

Важно! Решение о принудительном взыскании по ипотечным обязательствам осуществляется исключительно в судебном порядке.

Банк имеет возможность доказать свою точку зрения и вернуть вложенные средства вместе со всеми процентами, пени и неустойками. Если заемщик осознает, что не сможет продолжить погашение платежей по ипотеке, то он может добровольно, без судебного процесса, передать недвижимость для реализации и окончательного расчета.

Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади. Без разрешения руководства банка сделать это не получится, поэтому по обоюдному согласию договор прекращается, и квартира выставляется на продажу непосредственно собственником или банком.

Приобрести квартиру с обременением можно по различным схемам, но обязательным условием является участие в сделке держателя залога, то есть кредитующего банка. Участие третьей стороны делает процедуру несколько более громоздкой, чем стандартная покупка объекта недвижимости. Но если учесть материальную выгоду, выражающуюся в более низкой цене лота, то риски можно считать оправданными.

Возможность приобрести залоговую жилплощадь со скидкой привлекает многих покупателей. Кроме того, участие банка в сделке повышает надежность и снижает риски купли-продажи.

Покупка залоговой квартиры у банка

На практике существуют две возможности стать владельцем квартиры с обременением. Можно купить недвижимость у заемщика, с уведомлением и согласием банка, или выкупить лот, который отошел банку в качестве залога при расторжении ипотечного договора. Второй вариант наиболее предпочтителен, поскольку он исключает мошеннические схемы. Например, получение заемщиком залога с нескольких претендентов, что потребует длительного судебного разбирательства.

Читайте также статью: Самостоятельная юридическая проверка квартиры при покупке

Когда банк уже приобрел права на продажу квартиры, покупатель может рассчитывать на прозрачную и юридически обоснованную сделку. Приобретение квартиры непосредственно у банка возможно по сниженной на 5-10% рыночной стоимости недвижимости. Расценки устанавливает оценочная комиссия в рамках судопроизводства, определяются временные рамки для проведения торгов. Именно данное условие позволяет заявить свое желание по приобретению залогового имущества, собственником которого является кредитор.

В первую очередь заинтересованное лицо должно прояснить в банке вопрос о дальнейших действиях по квартире с обременением. Если покупатель полностью расплачивается с банком и не будет оформлять ипотеку, то сделка совершается максимально быстро и не усугубляется спорными моментами. Например, не встает вопрос о процентной ставке, которая может быть изменена по сравнению с первичным договором.

Погашая кредит на личные средства, покупатель не несет никаких дальнейших обязательств перед банком.

Последовательность шагов при покупке квартиры с полным погашением ипотеки:

• покупатель закрывает кредит, закладывая в банковскую ячейку сумму, равную задолженности владельца по ипотечному договору;
• кредитор в лице банка документально подтверждает закрытие обязательств, выдает справку стандартного образца;
• на основании свидетельства банка об отсутствии претензий, нотариус выводит объект недвижимости из-под обременения. Другими словами, вносится корректировка в государственный реестр должников, в чем можно убедиться, взяв выписку ЕГРН в Росреестре;
• заключается договор купли-продажи, который регистрируется в Росреестре. Происходит смена собственника, при этом обязательства перед банком считаются полностью закрытыми, покупатель расплатился полностью по проблемному ипотечному договору.

Банк имеет право выдвинуть особые требования к участникам купли-продажи залогового объекта. Например, потребуется обращение в указанную нотариальную контору.

Чтобы нотариально вывести объект из-под залога, потребуется оплатить услуги уполномоченного нотариуса и государственную пошлину. Если в условиях договора указан пункт о штрафных санкциях за досрочное или полное погашение ипотеки, то придется уплатить данную сумму. Как правило, все расходы покрывает покупатель недвижимости.

Наиболее распространенным на практике является второй вариант, когда покупатель квартиры сам оформляет ипотечный договор с банком, держателем залогового имущества. Банк всегда неохотно идет на смену заемщика, но в данной ситуации в сделке заинтересованы обе стороны. Кредитору необходимо возместить свои финансовые потери в условиях просрочки платежей, а покупателю оформить заем по наиболее выгодной цене и процентам по кредиту.

Банк изучает поданную претендентом заявку, рассматривает его финансовые возможности по обслуживанию кредита. Если гражданин устраивает кредитора по всем позициям, то оформляется новый ипотечный договор. Часто в связи с форс-мажорными обстоятельствами банк идет на некоторые уступки новому заемщику.

Может быть снижен первоначальный взнос, предложена более лояльная процентная ставка, пакет документов рассматривается в сжатые сроки по сравнению со стандартной ситуацией. Новый заемщик может выдвинуть свои дополнительные условия, например, по некоторому снижению оценочной стоимости квартиры в связи с ухудшением ее состояния и необходимостью косметического или капитального ремонта.

Самым рискованным вариантом является приобретение квартиры непосредственно у заемщика. Если вы решаетесь на такой шаг, помните, что без официального согласия банка операция будет признана недействительной сделкой.

Оптимальным решением при покупке ипотечной квартиры станет подписание предварительного договора, оформленного нотариально. Предварительное соглашение должно содержать сведения о том, что продавец в лице заемщика не будет в последствии предъявлять претензий новому собственнику и банку.

Нередки случаи, когда при конфликтном расторжении договора заемщик пытается обжаловать решение суда. Например, указать на невыгодные или заранее невыполнимые условия сделки и прочие основания. Чтобы во взаимоотношениях сторон ипотечного договора не пострадал третий участник — покупатель залоговой квартиры, ему рекомендуется подписать предварительное соглашение с продавцом.

Совет экспертов: оформить титульное страхование предстоящей сделки. Такой шаг значительно снизит риски и спорные моменты. Например, при наличии регистрации несовершеннолетнего на отчуждаемой площади.

Где искать и как купить?

Подобрать устраивающий покупателя вариант не так сложно, ведь около 10% предложений на рынке недвижимости составляют залоговые квартиры.

К основным путям получения информации относятся:

• банковские программы, опубликованные на официальных сайтах;
• риелторские компании, неоднократно участвовавшие в проведении подобных сделок;
• на публичных аукционах и интернет площадках, специализирующихся на подобных торгах.

Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.

Выгодна ли покупка залоговой квартиры для всех участников сделки? Несомненно, подобное финансовое предприятие представляет всесторонний интерес:

• банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
• продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
• покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях заключает ипотечный договор.

Банк является юридическим лицом, которое контролируют многие исполнительные структуры. Поэтому участники сделки могут рассчитывать на законность и обоснованность действий при купле/продаже залогового имущества.

Риски покупки квартиры, находящейся в залоге

Всем известно, что любая сделка с недвижимостью несет свои риски. Не являются исключением случаи покупки залоговой квартиры.

Покупателю обязательно следует обратить внимание на следующие моменты:

• не стоит рисковать и приобретать квартиру с зарегистрированным на площади ребенком. Порой выписывать несовершеннолетнего приходится по суду, что является явным осложнением сделки;
• покупатель должен иметь неоспоримые сведения, что обе стороны (банк и продавец) уведомлены о предстоящей процедуре и согласны с ее проведением;
• не стоит вносить задаток продавцу, если только проводится прямой договор с банком и используется ячейка.

Если между кредитором и заемщиком отсутствует конфликт, согласованы суммы и сроки, то это служит гарантией того, что в проигрыше не окажется покупатель проблемного жилья.

Покупатель должен максимально обезопасить свои интересы, взвесить риски и реальную выгоду от покупки квартиры с обременением. Если вы чувствуете, что между продавцом и банком есть серьезные разногласия, существует вероятность апелляции решения суда, то постарайтесь подобрать себе иной вариант.

Тематическое видео отвечающее на вопрос: Стоит ли покупать залоговую квартиру?

На рынке недвижимости сейчас довольно достойных и интересных предложений ипотечных квартир, выставленных на вторичные торги. Никогда не бывает лишней предварительная консультация с юристом, который рассмотрит ситуацию с непредвзятой стороны и даст актуальные рекомендации.

Какие есть варианты покупки

Залоговую квартиру можно купить как у самого банка, так и у должника. Рассмотрим оба варианта.

1. С участием банка

Это самый безопасный вариант. Потому что банк с помощью своего аккредитованного риэлтора сопровождает каждый этап сделки. Когда вы заключаете сделку, банк выдает нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту и с квартиры снимается обременение. Причем банк предоставляет вам банковскую ячейку для хранения средств, и когда вы подпишете договор купли-продажи и рассчитаетесь с ним, к вам перейдет право собственности.

Вы можете также приобрести залоговую квартиру у банка в кредит. Банки иногда идут на такие соглашения, тут все индивидуально. Если вы платежеспособны и у вас хорошая кредитная история, то можете получить разрешение банка и переоформить кредит на себя. Здесь много плюсов, потому что банки зачастую предлагают в этом случае специальные программы и льготные условия: более низкую процентную ставку, минимальный первоначальный взнос, более ускоренную процедуру оформления сделки.

Есть также вариант покупки квартиры у банка на открытом аукционе. Обычно объявление о торгах размещается на сайте банка. Правда, специалисты рекомендуют прежде выяснить, получено ли на продажу этой квартиры согласие заемщика и не прописаны ли в ней несовершеннолетние дети. Потому что в этом случае заемщик может оспорить сделку в последующем.

2. Купить у заемщика

У продавца, который не смог выплатить долг за квартиру, должно быть согласие банка на продажу залоговой квартиры. Такая ситуация не редкость. Дело в том, что для того, чтобы банк продал квартиру сам, нужно пройти через судебное разбирательство, которое затягивается на долгое время. Гораздо проще и банку, и заемщику прийти к мирному соглашению, согласно которому заемщик продает квартиру самостоятельно и выплачивает долг банку. Для заемщика это выгодно, потому что он может продать квартиру без существенной скидки. Вы платите ему за квартиру, на эти деньги он гасит долг перед банком.

В этом случае вы покупаете квартиру с обременением, и снимать его придется покупателю. Рекомендуется не вносить аванс до момента вывода квартиры из-под залога и проводить операцию через банковскую ячейку, так вы обезопасите себя от притязаний банка в будущем. Тогда продавец получит деньги только после того, как будет оформлено свидетельство о собственности без обременения.

Есть также вариант покупки долга у заемщика. То есть вы покупаете квартиру вместе с ипотечным обременением. Это называется «переуступка долга».

Важно! Без участия банка покупать залоговое жилье опасно. Потому что на этом рынке много мошенников. Поэтому тщательно изучайте оригиналы документов, посетите банк и получите его согласие на сделку, не вносите предоплату. Рекомендуют лучше купить квартиру с обременением и самостоятельно выплатить долг банку, чем доверить это продавцу, переведя на него всю сумму. Также советуем обязательно арендовать две банковские ячейки, в одну положите деньги для погашения долга, а в другую — для компенсации продавцу. Доступ в них откройте только после регистрации права собственности.

Пошаговое руководство

1. Где искать залоговую квартиру

Обычно объявления о реализации таких квартир можно найти в специальном разделе на сайте банка. Если квартира будет продана с помощью открытого аукциона, объявление об этом можно найти на сайтах Федеральной службы судебных приставов (http://fssprus.ru/) и в местных СМИ не ранее, чем за 30 дней, и не позднее, чем за 10 дней до старта. В объявлении обычно сообщается дата аукциона, стартовая цена, шаг аукциона, размер аванса для участия, место и время мероприятия, данные о продаваемой квартире. Обычно на одном аукционе сразу реализуется несколько объектов недвижимости.

Совет: не доверяйте объявлениям о продаже «квартиры банка» на сайтах недвижимости вроде «Авито». Велик риск попасться в сети мошенников. Даже если это действительно банк, то он не очень надежный. Потому что серьезное уважающее себя кредитное учреждение не будет выставлять свои активы на сторонние сайты.

2. Как попасть на торги

Для этого вам нужно подать заявку (куда, говорится в объявлении) и внести аванс (он должен быть не больше 5% от стартовой цены). Подать заявку нужно не позднее, чем за пять дней до торгов. Если на аукцион подали заявки меньше двух участников, то цена квартиры снижается на 15% и еще раз торги проводятся через месяц.

Регулируется процедура торгов ФЗ №102 «Об ипотеке» (статья 57) и Гражданским кодексом (статьи 447-449). Аукцион проводится в открытом виде, процедура такая:

• Принятие судебного постановления о продаже заложенной квартиры на аукционе.
• Подготовка аукциона фирмой-посредником.
• Подача заявки на участие и внесение авансового платежа.
• Участие в аукционе.
• Оформление протокола с объявлением победителя.
• Оплата суммы сделки и регистрация прав собственности.

Причем проводить торги может не сам банк, а нанятая им фирма-посредник. После назначения даты проведения аукциона фирма-организатор публикует в СМИ извещение о предстоящих торгах.

3. Ознакомиться с документацией на квартиру.

Это нужно сделать до проведения торгов. К таким документам относятся:

• выписка из ЕГРН об обременениях на квартиру и текущем владельце;
• технический паспорт помещения;
• оценочная ведомость;
• копия постановления суда о продаже квартиры для удовлетворения требований банка.

4. Дальнейшие действия

Когда аукцион завершается, в протокол вносят данные победителя. Его подписываете вы, как победитель торгов, фирма-организатор торгов и представитель банка. Остальные участники могут забрать свой аванс. Через три дня вам направят копии протокола и подписанного договора купли-продажи квартиры. С ними вам нужно пойти в Росреестр и зарегистрировать право собственности.

Какие есть риски

Любая сделка с недвижимостью и с участием крупных сумм не до конца безопасно. Конечно, деятельность банка проверяется множеством контролирующих органов, однако все равно стоит проверить недвижимость перед покупкой на отсутствие коммунальных долгов, прописанных в ней людей. Также нужно учесть возможные претензии со стороны должников, проживавших ранее в квартире по договору ипотеки: если они докажут через суд, что в состоянии сами расплатиться с банком, тем более если у них есть несовершеннолетние дети, сделка может быть оспорена или по крайней мере процесс регистрации собственности может замедлиться. Поэтому лучше всего наймите специалиста, который выяснит, не прописан ли в квартире ребенок.

К еще одному существенному недостатку покупки залоговой квартиры относится тот факт, что если она реализуется с торгом, у вас не будет возможности прийти и посмотреть квартиру.

Покупка залоговой квартиры может быть очень выгодной сделкой, если вы соблюдете все меры предосторожности. Нередки случаи, когда предприимчивые люди покупают подобные квартиры с целью перепродажи и получения прибыли. Такой вариант инвестирования тоже довольно интересен. Однако чтобы избежать главного риск при покупке квартиры у банка — претензий со стороны заемщика — нужно обязательно проверить, кто прописан в квартире, и нет ли на ней дополнительных обременений.

Иллюстрации Ammis.ru

Следует только знать обо всех нюансах проведения такой сделки и свести к минимуму все риски.

С участием банка

Наиболее безопасный вариант приобретения залоговой недвижимости – покупка квартиры с участием кредитора. В этом случае банк (с помощью аккредитованного риелтора) сопровождает всю процедуру купли-продажи. Покупатель может выбрать один из вариантов оформления сделки.

Купить квартиру, выплатив за продавца оставшуюся часть долга

После закрытия кредита банк выдаёт нотариусу справку об отсутствии задолженности по кредиту, недвижимость выводится из реестра ипотеки, с неё снимается обременение.

Далее составляется договор купли-продажи, происходит полный расчёт, к покупателю переходит право собственности на жилплощадь.

Важно! Банк обеспечивает безопасность такой сделки, предоставляя в качестве гарантии сохранения средств покупателя банковскую ячейку.

Приобрести залоговую недвижимость в кредит

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Не стоит участвовать в торгах, в том случае, если банк реализует квартиру без согласия заёмщика или в данной квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Есть риск, что бывший заёмщик оспорит решение суда и правомерность сделки.

Покупка непосредственно у заёмщика

Купить залоговую недвижимость можно непосредственно у заёмщика без участия банка, но с согласия кредитора на продажу.

В этом случае покупатель платит за квартиру полную стоимость.

Из этой суммы заёмщик погашает задолженность банку, закрывает кредит. Далее с квартиры снимается обременение, затем следует её переоформление на нового собственника.

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Проведение сделки без участия банка очень опасны. Риск попасться в сети мошенников довольно высок.

Чтобы избежать обмана, стоит учесть несколько рекомендаций.

Тщательно изучите все оригиналы документов продавца. Посетите банк и получите согласие кредитора на совершение сделки. Ни в коем случае не соглашайтесь на внесение предоплаты.

Лучше купите квартиру с обременением, а потом выплатите остаток долга банку.

Для произведения расчётов арендуйте две банковские ячейки: для продавца и для банка.

В ячейку для финансового учреждения закладываются деньги, предназначенные для погашения задолженности.

Доступ к ячейкам обе стороны получат только после регистрации прав собственности в пользу покупателя.

Риски

Что касается рисков, то они существуют всегда, даже при покупке свободного жилья, не отягощённого обременением. В случае покупки залоговой недвижимости риски немного увеличиваются.

Ранее уже говорилось о том, что самой безопасной является сделка с участием банка. Однако и здесь покупателя может ожидать «подводный камушек» в лице бывшего владельца, который попытается оспорить решение суда по разным причинам (к примеру, невыгодные условия сделки и др.). Как предусмотреть подобные казусы?

Специалисты рекомендуют заключить с продавцом предварительное соглашение, согласно которому бывший владелец и члены его семьи обязуются в дальнейшем не предъявлять покупателю никаких претензий.

Существуют также определённые риски при реализации недвижимости с торгов. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок.

Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью.

Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся.

Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования.

Покупка квартиры через переоформление ипотеки

Существует схема, при которой квартира не продается, а передается сам кредит. В этом случае также понадобиться разрешение банка. Решение принимается индивидуально. Если новый заемщик по кредитоспособности лучше старого – то разрешение получить вполне реально. Сумма долга, выплаченная первоначальным заемщиком банку, компенсируется ему новым кредитором, а ипотечный договор переоформляется на новое лицо. Стоит учесть, что в любом случае такие сделки хоть и обходятся покупателю дешевле, требуют гораздо больше усилий по их оформлению.

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

В связи с тем, что «судебный шлейф» квартиры нельзя назвать достоинством, цена на такие квартиры, как правило, ниже рыночных. Размер скидки зависит от того, насколько долго эта залоговая квартира продается. Оценочная комиссия в рамках суда может ставить на реализацию объект с 5-10% скидкой.

Купить квартиру у должника

Здравствуйте, уважаемые посетители сайта o-nedvizhke.ru! Сегодня мы расскажем о том, какие существуют риски при покупке квартир должников, выставленных на торги банком.

Для начала предлагаем рассмотреть, при каких случаях банк, как правило, становится собственником жилого помещения. По общим правилам, в соответствии с законом о залоге недвижимости (об ипотеке), если должник перестает платить по предоставленному ему кредиту, обеспеченному залогом в виде недвижимости, то банк имеет право обратиться в суд с иском о взыскании задолженности и об обращении взыскания на заложенное имущество.

В последующем, имущество выставляется на торги, и если торги не состоятся, то банк имеет право оформить данную квартиру в свою собственность.

Если же это предусмотрено договором, то банк сразу, в судебном или внесудебном порядке, имеет право оформить квартиру в свою собственность.

Процедура обращения взыскания на заложенное имущество начинается с того, что банк отправляет должнику уведомление. Уведомление отправляется по месту жительства должника, которое указывается в кредитном договоре.

Обычно такое уведомление никто не получает. Соответственно, датой обычно считается дата возврата письма с указанием почты об отсутствии адресата.

Рассмотрение дела длится обычно несколько месяцев, но практически всегда заканчивается тем, что суд взыскивает задолженность и обращает взыскание на заложенное имущество, после чего начинается процедура реализации заложенного имущества.

Соответственно, все процедуры с момента, когда прекратилась выплата по кредитному договору и до момента, когда имущество выставляется на торги, проходит, как правило, не менее года.

Но, в зависимости от конкретных обстоятельств дела, срок может варьироваться. Вот вам понравилась квартира, которая выставлена на торги банком.

Какие риски, в связи с этой покупкой, могут возникнуть?

В первую очередь, это, конечно, право пользования квартирой. И особенно, если это право пользования имеется у несовершеннолетних детей.

Так, не может быть прекращено право пользования несовершеннолетнего ребенка (собственно, как и совершеннолетнего), если это лицо отказалось от участия в приватизации.

Такие ситуации возникают не часто, что банк выставляет подобные квартиры, поскольку, как правило, банки, как минимум, такие очевидные вещи всегда проверяют.

Но в судебной практике такие случаи все-таки известны. Кроме того, судебная практика выработала рекомендации, в соответствии с которыми ипотека жилого помещения, в котором зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние лица, заключается с согласия органов опеки и попечительства.

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка?

Как купить квартиру с ипотекой Сбербанка,

Как проверить, не в залоге ли квартира, читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/kak-proverit-ne-v-zaloge-li-kvartira.html

Соответственно, кредитный договор и договор ипотеки, в соответствии с которым подобная ипотека заложена, могут быть признаны судом недействительными.

Так, позиция судов основана на применении положений статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Постановления Конституционного суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года №13 ПМ состоит в том, что применяя норму о том, что разрешение органов опеки и попечительства требуется только в том случае, когда недееспособное лицо либо несовершеннолетний ребенок является только собственником жилого помещения, которое продается, все же необходимо учитывать и альтернативные механизмы защиты прав несовершеннолетних и/или недееспособных граждан в их пользовании недвижимым имуществом.

Соответственно, одним из таких альтернативных методов защиты и является разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора залога недвижимости (ипотеки) на жилое помещение, в котором постоянно проживают несовершеннолетние дети и недееспособные граждане.

Соответственно, существует риск того, что такая сделка может быть признана судом недействительной. Естественно, также существует перечень случаев, при которых обращение о взыскании на заложенное имущество и его последующая организация являются незаконными.

Поэтому необходимо тщательным образом проверять законность и обоснованность обращения взыскания на заложенное имущество. Также как и для обращения о взыскании на заложенное имущество, так и для реализации данного заложенного имущества существует строгая процедура, несоблюдение которой может также привести к тому, что сделка может быть признана судом недействительной.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 1 из 2 читателей считают Запись полезной.>Может ли банк забрать ипотечную квартиру за долги и как это происходит? Стоит ли идти на выкуп такого жилья?

Могут ли забрать ипотечное жилье за невыплаченный кредит?

Рассмотрим, могут ли ипотечный банк и судебные приставы забирать ипотечное жилье, если есть долги за нее. Да, банк имеет на это право. Оно возникает с момента, как на жилье оформляется обременение — а это происходит сразу же после переоформления прав на недвижимость.

Однако, у заемщика тоже имеются свои права. Так, например, статья 40 Конституции РФ прямо указывает, что у каждого гражданина Российской Федерации имеется право на жилье. Более того, банк имеет право забрать квартиру только при соблюдении статьи 235 ГК РФ. В ней перечислены основания для подобного взыскания:

• использование недвижимости в ненадлежащем порядке;
• принудительное отчуждение для государственных и/или муниципальных нужд — при этом собственнику назначается выплата материальной компенсации;
• обращение взыскания по причине невыполненных обязательств (ч.2 п.1 ст. 235 ГК РФ).

Таким образом, законодательством установлено, что напрямую забрать недвижимость банк не имеет права, но он может подать в суд — и только на основании систематического и грубого нарушения обязательств.

Справка: под обязательствами имеются в виду условия, права и обязанности, прописанные в договоре об ипотеке.

Продажа квартиры по ипотеке невозможна в том случае, если банк обратился в суд, ипотечная квартира является единственной недвижимостью заемщика, и при этом:

• У должника имеется другая ценная собственность, способная снизить размер долга (например, транспортные средства).
• Размер заработной платы должника достаточно высокий для того, чтобы производить выплаты по исполнительному листу — его составляют судебные приставы в процессе разбирательств.

Более того, банки сами не желают доводить дело до суда, поэтому в ситуации, если заемщик обратился в банк, изъявив желание самостоятельно продать квартиру и тем самым погасить ипотеку, он пойдет навстречу — но для этого понадобится предоставить документы, подтверждающие необходимость продажи жилья (например, приказ об увольнении с места работы заемщика, свидетельство о смерти финансового помогавшего родственника и тому подобное).

Подробнее о том, как будет проходить сделка купли-продажи такой ипотечной квартиры, читайте .

Помимо этого банки предусматривают программы рефинансирования и реструктуризации долга, особенно в том случае, если заемщик предоставит документальное подтверждение необходимости такой процедуры.

Таким образом, избежать взыскания квартиры достаточно просто, если у заемщика имеется желание решать проблему, а не «убегать» от нее.

Условия и основания для выставления на продажу

Продажа квартиры может происходить по решению суда и во внесудебном порядке.

Во внесудебном порядке процедура возможна только в том случае, если заемщик добровольно и в письменной форме согласился продать недвижимость — при условии, что он допустил просроченные платежи трижды в течение 12-ти календарных месяцев.

В судебном порядке квартиру могут взыскать только в том случае, если заемщик попадает под следующие основания:

• Он допустил более трех просрочек в течение одного календарного года. В такой ситуации банковское руководство обычно выставляет заемщику требование досрочно погасить задолженность в связи с высокими для банка рисками, иногда вместо досрочной выплаты банк предлагает провести реструктуризацию или рефинансирование долга.
• Невозможность или нежелание проводить реструктуризацию, рефинансирование или досрочно погашать задолженность, если таковые требования были выставлены банком.
• Заемщик не желает продать какую-либо другую собственность, если она у него имеется, в счет задолженности, а также в принципе не желает разрешить ситуацию (не отвечает на звонки, не открывает дверь банковским сотрудникам, не вносит ежемесячные платежи и так далее).

Как банковское учреждение продает такое жилье?

1. Банк в первую очередь всегда постарается найти решение до судебных разбирательств, а именно: он предложит заемщику реструктурировать долг, рефинансировать его или оплатить его в досрочном порядке. Однако, чаще всего те заемщики, что довели дело практически до суда своими просроченными платежами, попросту не желают идти на контакт с банком. В связи с этим банк буквально вынужден обратиться в суд.
2. В течение двух-шести месяцев происходят судебные разбирательства, в течение которых должник имеет полное право продолжать жить в квартире.
3. От лица суда к должнику приходят судебные приставы, выясняют, какая у него имеется ценная собственность помимо объекта ипотеки, уточняют размер его заработной платы и так далее; все это необходимо для объективного вынесения судебного решения.
4. Если суд решил продать квартиру, он устанавливает, во-первых, сумму долга на основании тела кредита, процентов, пеня и судебных издержек; во-вторых, устанавливает ее начальную продажную цену с опорой на отчеты о проведенной оценке недвижимости и договора купли-продажи; стоимость жилья также может быть определена в процессе обсуждения между должником и банком. Внимание: в ситуации, когда стороны не смогли договориться между собой о приемлемой цене, суд назначает свою собственную стоимость с опорой на независимых оценщиков, причем в этом случае цена устанавливается в размере 80% от оценочной стоимости.
5. После этого служба судебных приставов-исполнителей начинают торги, которые по регламенту службы должны идти на повышение — тот покупатель, что предложил наивысшую цену за квартиру, и получит ее. Существует также правило: торги могут состояться только при условии, что количество участников в них составляет минимум два человека.

   В ситуации, когда первые торги не принесли никакого результата, проводится дополнительная сессия, на которой стоимость жилья снижается еще больше — на 15% от старой цены. И только при условии, что даже на повторных торгах жилье не было никем приобретено, суд объявляет торги несостоявшимися, а судебный пристав предлагает банковским уполномоченным лицам оформить недвижимость в собственность банка.

   В таком случае банк принимает залоговую недвижимость в счет погашения задолженности, а права на недвижимость переоформляются на данную организацию.

   Если квартира все же была продана, вырученная сумма денег идет на погашение задолженности перед банком. В ситуации, когда от продажи квартиры вырученная сумма денег превышает сумму долга, разница возвращается заемщику.

На нашем сайте есть и другие публикации, посвященные ипотечному кредитованию. Из них вы узнаете:

• Могут ли рассчитывать на одобрение заемщики, находящиеся в декрете, и те, у кого уже есть кредиты в других учреждениях?
• Кто может стать созаемщиком?
• Что будет с ипотекой при банкротстве физического лица либо самого банка?

Можно ли купить такую недвижимость?

Разумеется, принять участие можно, причем как физическим, так и юридическим лицам.

Для участия в торгах необходимо подать заявку на участие — это можно сделать как с помощью интернета (https://torgi.gov.ru/lotSearch1.html?bidKindId=13), так и явившись лично в любое отделение Росимущества (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом).

Бланк заявки чаще всего прикрепляется к месту проведения торгов, ее также несложно найти на сайтах, аккумулирующих все проводимые в стране торги.

К заявке понадобится приложить следующие документы:

• Для физических лиц — документ, удостоверяющий личность (как правило, принимается только внутренний паспорт РФ); для юридических лиц — паспорт, а также учредительные документы (устав или свидетельство о гос. регистрации).
• Документ, подтверждающий оплату задатка по договору о задатке, заключаемому перед участием на торгах — квитанция, платежное поручение, расписка и так далее.
• Если гражданин, желающий принять участие на торгах, состоит в браке, понадобится нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости.
• Опечатанный конверт с письмом внутри. В письме должна быть указана сумма, которую лицо готово отдать за данную недвижимость.
• Для коммерческих организаций понадобится документ о бухгалтерском балансе предприятия за последний отчетный период.
• Документ, удостоверяющий проведение описи всех предоставленных бумаг.

Стоит ли покупать?

У выкупа ипотечного жилья имеются как значительные плюсы, так и минусы.

Плюсы:

• Практически всегда недвижимость, выставленная на государственный аукцион, существенно менее дорогая, чем ее обычные аналоги. Благодаря этому покупатель может сэкономить значительную сумму, порой превышающую 500 тысяч рублей.
• Процедура регистрации прав происходит очень быстро, т. к. государство напрямую заинтересовано в скорейшем регулировании данного судебного дела.

Минусы:

• К сожалению, существует категория бывших должников, не согласных с решением суда. Такие заемщики могут попросту отказаться выезжать из квартиры — и с этой проблемой заемщику придется разбираться самостоятельно, т. к. торги кончились и банк выполнил все свои обязательства.
• Есть небольшой шанс, что бывший владелец попытается оспорить решение суда о взыскании квартиры; если ему удастся выиграть суд — а это происходит совсем не часто — новому владельцу недвижимости придется вернуть квартиру.
• Имущество может быть заложено несколько раз в разных кредитных организациях, при этом основной банк-кредитор может об этом не знать — в результате сразу несколько банков уже после проведения торгов могут обратиться в суд за компенсацией ущерба.
• Возможна ситуация, когда в квартире прописан не только бывший владелец недвижимости, но и несовершеннолетние лица и/или люди с инвалидностью. Выселить таких людей крайне сложно.

Чтобы минимизировать риски, покупателю нужно самостоятельно обратиться в регистрирующий орган и выяснить, прописан ли кто-нибудь в квартире.

Более того, необходимо ознакомиться с документами, подтверждающими, что имущество у должника забрали по решению суда. Не лишним было бы выяснить, были ли поданы со стороны бывшего владельца ходатайства, пытался ли он оспорить данное решение – от этого зависит дальнейшее пользование квартирой.

Как можно заметить, у купли-продажи квартиры, взысканной по долгам, имеются как существенные плюсы, так и минусы; в связи с этим покупателю нужно тщательно проанализировать все выгоды и возможные риски. Только в таком случае можно обезопасить себя от внезапных и утомительных проблем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.