Собственно, сам ликбез
В нашем земельном законодательстве применяется принцип целевого назначения земли — то есть для чего тот или иной участок может быть использован. Эта информация отображается в кадастровом паспорте, а так же в свидетельстве о государственной регистрации права.
Кроме того, земля делится еще и по категориям. Начнем с последнего, ибо так правильнее. Категорий в Земельном кодексе (а искать информацию по этому вопросу нужно именно там) всего семь, все земли в России относятся к какой-либо из них:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых природных территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
В общем-то, что за земля в каждом конкретном случае, видно из названий категорий. Поэтому углубляться дальше в этот вопрос не буду.
Для каждого земельного участка предусмотрено целевое назначение, и только одно. Иногда используется другое понятие — «вид разрешенного использования» (ВРИ), но это одно и то же. И вот вам список основных целевых назначений, с которым вы столкнетесь при покупке земельного участка:
Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На таком участке строить дом не только можно, но и крайне желательно. Если участок будет пустовать, то вас могут оштрафовать за нецелевое использование. В теории — изъять участок (вполне законно). Правда, о прецедентах я не слышала.
Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки предназначены для выращивания сельхозкультур: овощей, фруктов. А вот домик можете строить, а можете и не строить — дело ваше.
Дачный участок. Самый «демократичный участок». Хотите — стройте домик и прописывайтесь в нем, а хотите — ничего не стройте, выращивайте чего-нибудь, цветочки, помидорчики.
Садовый участок. Тут хоть одно дерево (плодовое), но вы обязаны посадить. Строить дом — опять же дело ваше. И хорошо бы пару кустиков (ягодных) тут же посадить. Такой участок предназначен для отдыха, поэтому к дереву и кусту можно присовокупить и просто зеленую лужайку.
- Тонкость: вроде как Конституционный суд недавно принял решение, по которому на садовом участке вы можете построить домик и прописаться в нем, если садовый участок находится в черте поселения. Но пока еще на практике вам придется через суд добиваться, чтобы судья принял решение, что ваш домик пригоден для постоянного проживания.
Огородный участок. Здесь вы просто обязаны стать знатным огородником — обязательно выращивание ягодных, овощных, бахчевых или иных сельхозкультур, а возведение капитальных жилых строений запрещается.
Вне ситуации с покупкой дачи или домика в деревне целевых назначений больше, но в одну статью их не вместить, да и для рассматриваемого вопроса оно не нужно.
Работа над ошибками
Вернувшись к ситуации моего знакомого, теперь вы, возможно, лучше поймете корень его проблем.
- Законодательство запрещает объединение двух и более участков разных категорий земель, и кадастровая палата выпишет вам «отказ». Слить можно только участки одной категории.
В регистрации прав же на хоромы моему знакомому отказали потому, что дом возведен, получается, незаконно, ибо стоит он на земельном участке с разрешенным видом использования — для огородничества.
Решение его задачи теоретически есть — это перевод одного из участков в категорию другого, но путь сей извилист и тернист. Если ваш участок находится в Московской области, то принять решение о переводе земель может только правительство Московской области. Траекторию движения по этому пути расписывать не буду, думаю, каждый представляет себе, что это за «хождение по мукам». Лучше отказаться от покупки участка, как бы вас ни уверял продавец, что смена категории — плевое дело. Вот пусть сперва поменяет, а потом продаст вам.
Логику выделения земель, когда два участка разной категории оказываются по соседству, понять зачастую достаточно затруднительно, поэтому только внимательность, внимательность и еще раз внимательность при изучении документов на недвижимость.
Есть маленькая подсказка: в черте населенного пункта земля может быть только одной категории — земли поселений.
Кстати, тут опять же есть заковырка, которую нечистые на руку продавцы иногда используют. Есть у нас в стране такое понятие — зонирование территорий (см. Градостроительный кодекс).
- Так вот, в соответствии с оным, в состав земель поселений могут входить жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны сельскохозяйственного использования и так далее.
Чувствуете разницу? Пусть и прозвучало слово «сельскохозяйственное» для нашего примера, но это не категория земель, а территориальная зона.
Поэтому часто можно встретить ситуации, когда риэлтер бойко рассуждает о некоем объекте, уверяя, что тот относится к категории земель промышленности, на самом же деле это промышленная зона в черте населенного пункта — земли поселений. А значит, уже и другие пути оформления, и соответствующие камни на нем.
И напоследок — 93-ФЗ, закон о так называемой «дачной амнистии». Он дал волю продавцам продавать свои участки с неполными кадастровыми паспортами, то есть это когда в кадастровых паспортах не указаны точные границы участка, площадь ориентировочная, а участок еще не оформлен в собственность продавца. Конечно, если участок очень уж вам понравился, закон разрешает продавцу «ускоренно» оформить свои права на участок, чтобы передать их вам.
Но в этом случае вам сложнее будет «отбиться» в суде, если ваш новый сосед или местная администрация захотят «оттяпать» себе кусок вашего участка. Ведь в кадастровом паспорте нет точных данных о границах вашего участка, а доказать в суде, что предыдущий хозяин «вбил колышки там, где надо», вам будет достаточно сложно.
Теги: садовый участок, законы, недвижимость, участок, безопасность, земли, покупка
Регистрация и нюансы
Данный перечень документов должен быть направлен в местные госорганы, занимающиеся регистрацией недвижимого имущества.
Особое внимание покупатель должен обращать на пункт в паспорте кадастра, где указываются специфические отметки. Если в данной графе будет написано о том, что границы участка еще не были определены, то крайне рекомендуется провести процедуру межевания земельного участка. Это поможет избежать в будущем возникновение конфликтных ситуаций с соседями относительно разграничения соседствующих земельных участков.
В действительно достаточно часто встречаются ситуации, когда хозяин земли, выступающий в качестве продавца, получил право собственности на земельный участок до 1998 года. При этом он не успел пройти процедуру регистрации прав собственности в госорганах согласно Федеральному закону «О госрегистрации прав собственности и сделок с недвижимостью».
В подобной ситуации регистрационная служба попросту не сможет дать покупателю необходимую информацию в связи с ее отсутствием в единой базе данных. Продавец обязан обратиться в соответствующие органы для прохождения процедуры регистрации своего недвижимого имущества с последующим получением свидетельства о праве собственности нового формата. Подобная процедура в среднем занимает не больше пяти рабочих дней.
Интересы каждого участника процесса купли-продажи земли могут представлять уполномоченные лица, имеющие соответствующие разрешения, которые прошли процедуру нотариального оформления.
В тех случаях, когда собственник жилья является несовершеннолетним гражданином, либо же лицом, что имеет статус недееспособного, то для окончательного проведения сделки купли-продажи земли нужно получить разрешение от государственных органов опекунства.
Для исключения возникновения любых проблем в процессе передачи права собственности на земельный участок, следует действовать согласно всем существующим законодательным нормам и правилам.