Право на пользование

Виды прав пользования земельными участками

Право пользования земельным участком (без подразделения на какие-либо виды) закрепляется в статье 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Согласно норме этой статьи под правом пользования следует понимать право использовать тот или иной земельный участок в необходимых целях, но без нарушения действующего законодательства.

Право пользования землей подробно извещается в Земельном Кодексе Российской Федерации. Несмотря на то что расшифровки этого понятия там не содержится, основные виды такого права перечислены в Главе 4 этого нормативного акта.

К таким видам будут относиться:

• Аренда земельного участка. Это один из наиболее распространённых прав пользования, когда за эксплуатацию участка арендатор вносит регулярно определённую плату владельцу земли (независимо от того, государство выступает в качестве арендодателя или частное лицо, физическое или юридическое).
• Постоянное бессрочное пользование по распространенности занимает второе место среди прав пользования земельными участками в современной России. Это право характеризуется предоставлением земель для использования в своих интересах исключительно государством из своих фондов. Предоставляться участок может абсолютно для любых целей, которые не противоречат закону. Максимальный срок использования составляет сорок девять лет, однако уже через год с момента заключения договора использования можно оформить участок в собственность при соблюдении условий использования его по назначению.
• Безвозмездное срочное пользование. Этот вид права пользования землей распространён не так сильно, однако число тех лиц, которые заключают такие договоры использования, все равно достаточно велико. Срок, на который заключается договор, может составлять от одного года, а предоставить участок может как государство, так и физическое или юридическое лицо.
• Право пожизненного наследуемого пользования. В настоящее время такое право пользования уже не предоставляется (оно было распространено в советские годы и выступало как единственно возможное право пользования), однако при переходе земельных участков на таком праве ещё возникает, но требует обязательного переоформления в собственность.
• Право ограниченного пользования земельным участком или сервитут — право пользования чужим земельным участком. Это право устанавливается в том случае, если по каким-то причинам полноценное использование соседнего участка невозможно без наложения соответствующего обременения на тот участок, который находится в более привилегированном положении. Сервитут может быть установлен по договорённости между владельцами участков, а также при вмешательстве государства. Время его установления также рассчитывается исходя из условий необходимости эксплуатации, и может быть ограниченным (такой сервитут называется срочным) или неограниченным (постоянный или бессрочный сервитут).

Перечисленные виды права на пользование землей являются основными, которые применяются в настоящее время в соответствии с действующим законодательством. Однако закон не исключает возможности возникновения иных форм права пользования, учитывая, при этом, что такое возможно только в случае внесения изменений в действующие нормативные акты.

Субъекты права пользования: какие права и обязанности у них есть?

Как и в любом другом праве, в праве пользования землей существуют объекты пользования и субъекты. Объектами считаются те земельные участки, в отношении которых осуществляется такое пользование. В качестве субъектов следует рассматривать физических и юридических лиц, а также государство, так как именно они осуществляют определённые действия по использованию существующих земель.

У субъектов права пользования существуют свои права и обязанности по отношению друг к другу и к тому объекту, относительно которого такое пользование осуществляется.

Право пользования земельным участком состоит в возможности (права субъектов):

• Возникновения права собственности на все культурные растения и их семена, произрастающие на конкретном участке, независимо от того, были они посажены данным пользователем или иным человеком;
• Самостоятельного осуществления всех хозяйственных мероприятий на предоставленном в пользование участке;
• Использовании в режиме, не противоречащем действующему законодательству, обнаруженные на участке полезные ископаемые, а также находящиеся на его территории водные и лесные массивы;
• Строительстве различных построек бытового, хозяйственного, социально-культурного или производственного назначения, если такое использование не противоречит целевому назначению конкретного участка;
• Создании новых водных объектов, осуществлении комплекса мелиоративных мероприятий, направленных на улучшение состояния земель, находящихся на территории конкретного участка;
• Получении компенсации затрат, вложенных в приведение в надлежащее сельскохозяйственное состояние, в том числе для повышения плодородия земель на данном участке.

Перечисленный список прав не является исчерпывающим и может быть изменён или дополнен условиями договора о праве пользования конкретным участком.

Что касается обязанностей субъектов земельных правоотношений, то к таким обязанностям будут относиться:

• Содержание земельного участка и почв на нем в должном состоянии, в том числе проведение всех необходимых мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почвенного покрова на конкретном участке;
• Осуществление использования данного участка только в соответствии с его целевым назначением, в том числе и осуществление только разрешённого строительства на данном участке;
• Возведение зданий и различных сооружений исключительно с соблюдением необходимых санитарных и строительных норм, что позволит минимизировать тот ущерб, который может быть причинен участку подобной деятельностью;
• Обеспечивать осуществление свободного прохода и проезда к соседним участкам, а также беспрепятственный доступ к находящимся в зоне расположения лесным и водным объектам, если такое обеспечение относится к ведению пользователя участка;
• Своевременно вносить плату за использование участка, если наличие такой платы предусмотрено договором пользования;
• Предоставлять все необходимые сведения об эксплуатации земельного участка в органы субъекта федерации или муниципальной власти, если такие действия утверждены положениями договора, а также сообщать информацию о любых нарушениях состояния участка, независимо от того, по чьей вине произошло такое нарушение.

Перечень данных обязанностей сформирован на основе правоприменительной практики, связанной с правом землепользования. Однако этот перечень не является исчерпывающим и в каждом конкретном случае составления договора пользования может быть расширен путём добавления ещё каких-либо обязательств со стороны пользователя участком.

Если пользоваться участком более 15 лет…

То можно предпринять попытку оформления права собственности на этот участок. Такое право за пользователем закрепляется в статье 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям этой статьи, если физическое или юридическое лицо на протяжении длительного времени добросовестно исполняет свои обязанности по использованию недвижимого имущества (например, земельного участка), то в том случае, если у такого имущества нет владельцев среди частных лиц (участок принадлежит государству), он может подать документы на определение права собственности на этот участок за ним.

Однако в этой же статье содержится норма, в соответствии с которой оформить участок в собственность с использованием такого основания, как приобретательная давность, можно только на основании обращения в суд с исковым заявлением о признании права собственности.

Исковое заявление о признании права собственности на таком условии будет иметь ряд особенностей, которые заключаются в оформлении такого заявления и в определении сторон-участниц процесса:

• Если говорить о сторонах-участницах процесса, то истцом будет выступать пользователь конкретного земельного участка, а ответчик может быть определён только в том случае, если рассматриваемый участок ранее находился в собственности. Если он принадлежал государству, то ответчика как такового не будет, так как предмета спора тоже не будет.
• При оформлении иска по основанию признания права собственности отличие будет содержаться в возможном отсутствии ответчика (то есть указание на него может вообще отсутствовать в тексте заявления). Кроме того, в тексте документа при наличии спора должны содержаться требования о разрешении такого спора. В том случае, если предмета спора нет, истец выносит только одно требование — о признании за ним права собственности на рассматриваемый земельный участок.

Как показывает судебная практика, в большинстве случаев такие иски удовлетворяются ввиду отсутствия каких-либо споров по ним.

Особенности получения права пользования землей по решению суда

Наиболее распространёнными случаями признания права пользования землей по решению суда следует считать такие случаи как:

• Отказ предоставить земельный участок в аренду на праве преимущественного заключения договора;
• Отказ в предоставлении участка в срочное безвозмездное пользование несмотря на наличие утверждённых законом оснований;
• Непредоставление возможности заключения договора сервитута на земельный участок с целью обеспечения нормального функционирования того надела, который находится в худшем территориальном расположении.

В том случае, если одно из перечисленных условий было зафиксировано, необходимо обратиться в суд для разрешения возникшего спора.

Оформление права пользования в случае вынесения положительного решения судом по возникшему спору будет осуществляться на основании вступившего в силу решения суда. Происходить эта процедура начнёт не ранее дня, следующего за днём вступления в законную силу вынесенного судебного акта (то есть на одиннадцатый день с момента вынесения такого решения, если оно не было обжаловано).

Что касается регистрации возникшего права, то при ее осуществлении копия решения суда, заверенная нотариусом, должна быть включена в перечень основных документов, которые предоставляются для получения свидетельства, подтверждающего законность возникшего права.

Кроме того, экземпляр судебного решения с отметкой о вступлении его в законную силу должен быть обязательно приложен к тексту договора о праве пользования на земельный участок, а в тексте самого договора должна содержаться ссылка на такое приложение.

Все действия по получению права пользования землей могут быть осуществлены только после того, как решение суда вступило в законную силу. Это означает, что предъявление претензий о наделении землей истца ранее этого срока будет необоснованным.

Особенности использования земель различных категорий

Для каждого земельного участка, относимого к той или иной категории, есть свой правовой режим использования земель, который не должен противоречить действующему законодательству.

Если говорить о землях, расположенных в городских населенных пунктах, то здесь следует указать такие нюансы:

• Строгое соответствие всех осуществляемых на земельном участке мероприятий генеральному плану города (если речь идёт об осуществлении строительства);
• Недопущение нарушения экологических и санитарно-эпидемиологических норм при осуществлении эксплуатации земельного участка;
• Согласование проводимых мероприятий экономической целесообразности развития бюджета города (если речь идёт, в том числе, и о коммерческой деятельности на территории участка);
• Обязательное наличие документов, подтверждающих целевое фактическое пользование земельным участком (например, если он выделен под осуществление индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то на нем должно осуществляться только такое строительство).

Кроме того, в каждом муниципальном образовании есть свои требования по использованию предоставленных в пользование земельных участков:

• Если речь идёт о конкретных землях, которые выделены, например, для ведения личного подсобного хозяйства, то главным требованием к ним будет строгое соблюдение их целевого назначения.
• При рассмотрении пользования землями, выделенными для создания крестьянского фермерского хозяйства необходимо обязательно соблюсти требование, связанное с использованием участка по прямому назначению. Это означает, что все действия, которые осуществляются на конкретном участке, должны быть направлены на создание такого хозяйства или организацию сельскохозяйственного производства.
• При выделении в пользование земли, целью которой является осуществление индивидуального жилищного строительства, на таких землях запрещено целями их использования строительство домов этажностью более трёх, в которых может проживать более одной семьи.
• Если речь идёт о земельном участке, выделенном для ведения личного подсобного хозяйства, то такой участок можно использовать только в своих личных целях. Передача его в аренду или субаренду запрещена условиями договора. Кроме того, организация иной формы ведения сельского хозяйства в данном случае будет считаться незаконной.

Комментарий к Статье 36 Конституции РФ

1. Данная статья подлежит толкованию в контексте с положениями ч. 2 ст. 8 Конституции о признании и защите равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности, ч. 2 ст. 9 о возможности нахождения земли и других природных ресурсов в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, ст. 30 о праве каждого на объединение, свобода деятельности которых гарантируется, и ч. 1 ст. 35 Конституции об охране права частной собственности законом.

Такое привлечение внимания к формам собственности на природные ресурсы и особенно к частной собственности на землю обусловливается значением земли и других природных ресурсов (ч. 1 ст. 9 Конституции), периодом подготовки, обсуждения и принятия Конституции 1993 г., когда после 90 лет исключительной собственности на природные ресурсы российское общество и законодатель установили экономическое многообразие и обеспечили, закрепили собственность десятков миллионов граждан на земельные участки.

Если в ч. 1 и 3 комментируемой статьи речь идет лишь о земле, то в ч. 2 имеются в виду не только земля, но и иные природные ресурсы. Выделение земли и ее определяющее значение обусловливаются тем, что она используется не только как основное средство производства в сельском и лесном хозяйстве, но и является пространственным базисом для подавляющего числа видов деятельности человека, для расположения под и на ней всех других природных ресурсов — недр, вод, лесов, животного и растительного мира.

Согласно Определению КС РФ от 06.07.2000 N 133-О, касавшемуся положений Указа Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации», конституционно-правовое регулирование прав граждан на землю — это прежде всего такие базовые положения, как относящиеся к основам конституционного строя принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств (ч. 1 ст. 8 Конституции). Земля рассматривается Конституцией как объект права частной собственности (ст. 35 и 36) и как товар (ч. 1 ст. 8, ч. 1 ст. 74).*(463)

Одной из основных проблем применения комментируемой статьи является разграничение действия публичных и частно-правовых требований, земельного и гражданского законодательства РФ. Как отмечалось в указанном выше Определении, Конституция исходит из того, что земля является особого рода товаром, недвижимостью, а значит, в регулировании земельных отношений должны гармонично взаимодействовать нормы земельного и гражданского законодательства. Упомянутый Указ определяет основы разграничения земельного и гражданского законодательства в регулировании земельных отношений. Вариант этого разграничения в сфере регулирования земельных правоотношений закреплен в соответствии с п. «о» ст. 71 Конституции в ГК, а также в иных федеральных законах.

В Определении КС РФ от 06.07.2001 N 151-О*(464) в связи с запросом Думы Приморского края о проверке конституционности постановления Правительства РФ «О квотах на вылов (добычу) водных биологических ресурсов внутренних морских вод, территориального моря, континентального шельфа и исключительной экономической зоны Российской Федерации» указывалось, что согласно ст. 1 Федерального закона от 24.04.1995 N 52-ФЗ «О животном мире» (в ред. от 06.12.2007) водные биологические ресурсы внутренних морских вод, территориального моря, континентального шельфа и исключительной экономической зоны РФ относятся к объектам животного мира как предмета регулирования данного Закона. Его ст. 4 предусматривает, что отношения по владению, пользованию и распоряжению объектами животного мира регулируются гражданским законодательством в той мере, в какой они не урегулированы этим Законом.

В ГК урегулированы вопросы заключения договора на торгах, организации и проведения торгов. Заключение сделки купли-продажи имущественных прав на вылов (добычу) водных биологических ресурсов и определение покупателя происходит в результате аукционных торгов, что предусмотрено в ст. 447-449 ГК.

Владение, пользование и распоряжение гражданами и их объединениями земельными участками, как и иными объектами гражданского оборота, основывается прежде всего на требованиях ст. 48-88 ГК. Земельные и иные экологические интересы граждан нередко объединяют их вокруг общих природоресурсных и природоохранных целей, причем не только масштабных, планетарных, но и региональных, местных. Реализация земельных и иных экологических прав становится более эффективной и значимой при объединении граждан в группы, в некоммерческие и иные общественные объединения, в неправительственные организации. Они образуют «третий сектор» в использовании и охране природных ресурсов, проводятся результативные акции, осуществляется более эффективно самозащита земельных, иных экологических прав, оказывается влияние на государственную земельную политику, формируется массовая правовая и экологическая культура. Защита права частной и иных форм собственности на землю предусматривается в ст. 59-64 ЗК РФ, а более широкие права объединений граждан — на иные природные ресурсы, в области окружающей среды — в Законе об охране окружающей среды.

Общественные объединения граждан в соответствии с законодательством РФ вправе:

— участвовать в установленном порядке в принятии хозяйственных и иных решений, реализация которых может оказать негативное воздействие на землю, иные природные ресурсы и окружающую среду, жизнь, здоровье и имущество граждан;

— организовывать и проводить слушания по вопросам проектирования, размещения объектов, хозяйственная и иная деятельность которых может нанести вред землям, иным природным ресурсам и окружающей среде, создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан;

— организовывать и проводить общественную экологическую экспертизу; рекомендовать своих представителей для участия в проведении государственной экологической экспертизы;

— подавать в органы власти, местного самоуправления и в суд обращения об отмене решений о проектировании, размещении, строительстве, реконструкции, об эксплуатации объектов, хозяйственная и иная деятельность которых может оказать негативное воздействие на природные ресурсы и окружающую среду, об ограничении, о приостановлении и прекращении этой деятельности.

2. Поскольку в комментируемой статье используются преимущественно гражданско-правовые термины, полезно привести положение ст. 124 ГК «Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования — субъекты гражданского права» о том, что указанные субъекты права выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с иными участниками этих отношений — гражданами и юридическими лицами.

Положения ч. 2 ст. 8, ст. 9 и ч. 2 ст. 36 Конституции конкретизируются в ч. 3 ст. 129, ч. 3 ст. 209, ст. 212-215 ГК. Государственная собственность в виде федеральной и субъектов Федерации на землю, воды, леса, животный мир остается преобладающей, а на недра — исключительной, что обусловливает распространение требований ч. 2 ст. 36 не только на собственников — граждан, но и на публичных собственников природных ресурсов.

Согласно Постановлению КС РФ от 07.06.2000 N 10-П право собственности на природные ресурсы, как и ее разграничение, должно устанавливаться в соответствии со ст. 9, ч. 3 ст. 11, ст. 36, п. «в-«д», «к» ч. 1 ст. 72 и ст. 76 Основного Закона. Конституция не предопределяет обязательной передачи всех природных ресурсов в собственность субъектов РФ и не предоставляет им полномочий по разграничению собственности на эти ресурсы.

Справедливо отмечено в мнении судьи Конституционного Суда РФ В.О. Лучина по этому делу, что основания приобретения (возникновения) и прекращения права собственности устанавливаются гражданским законодательством, которое в соответствии с Конституцией (п. «о» ст. 71) относится к ведению РФ. Республика Алтай (добавим — как и другие субъекты РФ) не вправе: устанавливать препятствия для использования природных ресурсов на своей территории в интересах всего многонационального народа РФ; провозглашать изначальное (первичное) право собственности на природные ресурсы с претензией на правомочия собственника на те объекты, которые ей не принадлежат; устанавливать приоритет какой-либо формы собственности, поскольку эти вопросы решаются либо непосредственно Конституцией (ст. 8, 9, 36, 71), либо на ее основе федеральными законами.

Среди проблем осуществления прав на природные ресурсы наиболее актуальными являются проблемы реализации земельных прав — как наиболее массовых, от которых во многом производны иные природоресурсные права.

Большое внимание в земельном праве РФ уделяется относительно новому праву собственников на использование земельных участков. В соответствии с ЗК собственник земельного участка имеет право использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, пруды и обводненные карьеры. Согласно ст. 19 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах» (в ред. от 18.07.2008) землеобладатели вправе осуществлять без применения взрывных работ добычу песка, глины, торфа и других общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м.

В соответствии с региональным законодательством можно сооружать, устраивать и эксплуатировать бытовые колодцы и скважины на первом водоносном горизонте, не являющемся источником централизованного водоснабжения. Собственник участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

В соответствии с разрешенным использованием можно проводить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными в законодательстве РФ специальными требованиями. Эти требования предусматриваются прежде всего в Федеральном законе от 10.01.1996 N 4-ФЗ «О мелиорации земель».

Специальные требования при мелиорации земель содержатся в ст. 43 Закона об охране окружающей среды. Это принятие мер по обеспечению водохозяйственного баланса и экономному использованию вод, охране земель, почв, лесной и иной растительности, животных и других организмов. Мелиорация земель не должна приводить к ухудшению состояния окружающей среды, нарушать устойчивое функционирование естественных экологических систем.

Собственник земельного участка имеет права собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование. Эта, как и некоторые другие нормы ЗК, имеет гражданско-правовой характер, обусловленный представлением о земле не только как о природном ресурсе, но и как о недвижимом имуществе, объекте права собственности и иных прав на землю, что соответствует ст. 261 ГК «Земельный участок как объект права собственности». Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, водах, лесах, о животном мире, об охране атмосферного воздуха, иными законами и не нарушает прав других лиц.

К иным законам может быть отнесен Воздушный кодекс РФ, в котором регулируются использование воздушного пространства, включая полеты воздушных судов, ракет и других объектов, строительство высотных сооружений, выброс в атмосферу ухудшающих видимость веществ, проведение могущих представлять угрозу безопасности воздушного движения взрывных работ, запуск и перемещение в воздушном пространстве материальных предметов и иная деятельность, осуществляемая в целях удовлетворения потребностей граждан.

Не менее актуальными для реализации прав на землю и иные природные ресурсы остаются права пользователей, владельцев и арендаторов смежных земельных участков, иных природных объектов. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют вышеназванные права собственников земельных участков; однако права лиц, использующих земельный участок, иной природный объект на основании частного сервитута, определяются договором; права лиц, использующих земельный участок, иной природный объект на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которым установлен публичный сервитут. Институт сервитутов природных ресурсов приобретает большое значение ввиду конституционных требований о свободе и определенном ограничении права собственности на природные ресурсы и переходе от исключительно государственной собственности на них к многообразию форм собственности.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком, иным природным объектом (сервитут) регулируется в ст. 23 ЗК РФ и в ст. 274-277 ГК. Сервитут может предполагать обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладку и эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечение водоснабжения и мелиорации, других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению заинтересованных в нем лиц и собственника и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При недостижении соглашения о плате за пользование участком и по иным условиям сервитута спор разрешается судом. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. По требованию собственника сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Часть 2 ст. 36 распространяется на все природные ресурсы — землю, недра, воды, леса, животный мир. В Постановлении КС РФ от 09.01.1998 N 1-П «По делу о проверке конституционности Лесного кодекса Российской Федерации»*(465) (хотя этот Кодекс и признан 4 декабря 2006 г. утратившим силу) сформулирован публичный характер лесного фонда ввиду его жизненно важной многофункциональной роли и значимости для общества в целом, необходимости обеспечения устойчивого развития (сбалансированного развития экономики и улучшения состояния окружающей природной среды в условиях возрастания глобального экологического значения лесов России и выполнения ею соответствующих международных обязательств), а также рационального использования этого природного ресурса в интересах Российской Федерации и ее субъектов. Этот принцип экологического и общественного значения лесов сохранен в ст. 1 «Основные принципы лесного законодательства», ст. 5 «Понятие леса», ст. 11 «Пребывание граждан в лесах» и др. ЛК 2006 г.

Будучи собственником животного мира и иных природных ресурсов, государство обязано соблюдать требования ч. 2 комментируемой статьи и иных статей Конституции. В соответствии с упомянутым Определением КС РФ от 06.07.2001 N 151-О из конституционных полномочий Правительства РФ вытекает, в частности, и его обязанность обеспечить такое регулирование потребления (изъятия) из природной среды объектов животного мира, которое не создавало бы угрозы сохранению его биологического разнообразия, способности к воспроизводству и устойчивому существованию. Установление квот на вылов (добычу) водных биологических ресурсов является средством охраны природных ресурсов как одной из основ жизни и деятельности народов РФ (ч. 1 ст. 9 Конституции). Выделение квот на вылов — одно из направлений государственной политики в сфере рационального использования и сохранения природных ресурсов, о чем свидетельствует гл. 2 Федерального закона от 17.12.1998 N 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне Российской Федерации» (в ред. от 14.07.2008).

В Постановлении КС РФ от 13.12.2001 N 16-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской»*(466) указано, что Конституция закрепляет основные начала, которыми государство должно руководствоваться в сфере признания и охраны в том числе имущественных прав граждан. При этом согласно ч. 1 ст. 55 Конституции перечисление в Конституции основных прав и свобод не должно толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина.

В контексте названных положений Конституции право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком не может не рассматриваться как обеспечивающее основу жизнедеятельности людей и направленное на создание условий для достойной жизни и свободного развития личности. Соответственно, в отношении данного права действует конституционный механизм защиты от произвольного умаления или ограничения, что предполагает предоставление государственных гарантий лицам, имеющим на законных основаниях не подлежащие изъятию в соответствии с федеральным законом земельные участки.

Раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в ч. 3 ст. 35 Основного Закона, Конституционный Суд пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и вещные права. Следовательно, в ч. 3 ст. 35 Конституции гарантируется защита не только права собственности, но и таких имущественных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком. Земельный участок является для землепользователя именно «своим имуществом», что должно признаваться всеми субъектами права. Данная конституционная гарантия, адресованная прежде всего собственникам, не может толковаться как отрицающая государственную защиту других признанных имущественных прав граждан и умаляющая в какой-либо мере возможности такой защиты для законных землепользователей. На этом основано и действующее гражданско-правовое регулирование: согласно ГК имущество как объект вещного права, в частности принадлежащее лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, включая земельные участки, подлежит защите по правилам, действующим также применительно к праву собственности (ст. 216, 279, 283, 304 и 305 ГК).

Соблюдение комментируемых конституционных требований обеспечивается с помощью прокурорского надзора и судебного контроля. Более 15 лет функционируют Волжская межрегиональная и иные природоохранные прокуратуры, призванные осуществлять общий и иной надзор за соблюдением законодательства о земле и других природных ресурсах. Органами прокуратуры присущими им методами и способами выявляются и решаются злободневные проблемы самовольной застройки и самоуправства в водоохранных зонах, предотвращения вредного воздействия сотен захоронений и скотомогильников в местах забора воды для питьевого водоснабжения, обнаружения и подъема затонувших судов, причиняющих вред здоровью человека, рыбным и иным биологическим ресурсам.

Приняты постановления Пленума ВС РФ «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения», «О судебной практике по делам о возмещении вреда, причиненного повреждением здоровья». Пленум ВАС РФ принял постановление «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Поскольку большинство природных объектов и ресурсов включено в имущественный, рыночный оборот, комплекс мер защиты права собственности на природные ресурсы включает гражданско-правовые средства, в том числе предусмотренные в ст. 12 ГК РФ. Порядок государственной регистрации прав на землю, иной природный объект или сделки с землей, иным природным объектом, установленных решением суда общей юрисдикции, арбитражного суда или третейского суда, регулируется в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 30.06.2008).

Нарушенное право на земельный участок, иной объект природопользования подлежит восстановлению в случаях признания судом недействительным акта публичной власти, самовольного занятия участка и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях. Действия, нарушающие права на природные объекты, могут быть пресечены путем приостановления исполнения незаконных актов публичной власти, приостановления промышленного, гражданско-жилищного и иного строительства, разработки месторождений полезных ископаемых, торфа, приостановления эксплуатации объектов и проведения разного рода работ.

Признание акта исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления недействительным может осуществляться не только в судебном порядке в соответствии с ГК, ГПК и АПК, но и на основании Закона об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан, которым предусматриваются возможности обжалования не только актов, но и действий, а также бездействия указанных органов и их должностных лиц; причем не только в судебном, но и по выбору гражданина в административном порядке, в порядке подчиненности.

Специфическим способом обеспечения прав и законных интересов других лиц является восстановление природного объекта в натуре, возвращение его в естественное, прежнее состояние. На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав других природопользователей, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре — восстановлению плодородия почв, возведению снесенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и других информационных знаков, к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению земельных участков и иных природных объектов в прежних границах.

Возложение обязанности по восстановлению нарушенного состояния видно из следующего рассмотренного судом дела. Прокурор Республики Башкортостан в интересах Госкомитета Республики Башкортостан по охране окружающей природной среды обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ОАО «Урало-Сибирские магистральные нефтепроводы им. Д.А. Черняева» о взыскании в возмещение вреда, причиненного в результате утечки из магистрального нефтепровода нефти и загрязнения земельного участка. Решением суда иск был удовлетворен на основании ст. 77 Закона об охране окружающей среды и ст. 1064, 1079 ГК РФ. Апелляционная инстанция решение отменила, в иске отказала со ссылкой на то, что ответчиком фактически проводятся работы по устранению причиненного вреда и восстановлению природных ресурсов, окружающей среды, в связи с чем оснований для взыскания суммы ущерба не имеется. Прокурор с постановлением апелляционной инстанции не согласился, просил его отменить и оставить в силе первое решение.

Кассационная инстанция указала, что возмещение вреда, причиненного окружающей природной среде, производится добровольно либо по решению суда, и взыскиваемые суммы возмещаются потерпевшей стороне для принятия мер по восстановлению потерь в окружающей среде, причиненный вред может быть возмещен посредством возложения обязанности по восстановлению нарушенного состояния природных ресурсов, окружающей среды на ответчика за счет его средств в соответствии с проектом восстановительных работ. Судом апелляционной инстанции правильно установлены обстоятельства дела, из которых следует, что ответчиком по согласованию с органами охраны природы проводятся работы по устранению последствий утечки нефти и восстановлению нарушенного состояния природных ресурсов, в том числе принимаются меры к проведению биологической рекультивации земель, следовательно, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований правомерен.

Ограничения права собственности на природные ресурсы связаны также с обязанностями природопользователей (см. комментарий к ст. 58).

3. Часть 3 комментируемой статьи имеет определяющее значение для выстраивания системы, иерархии земельного законодательства и разграничения полномочий по регулированию земельных отношений. В соответствии с ее требованиями в ч. 1 ст. 2 ЗК предусматривается, что земельное законодательство состоит из ЗК, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать ЗК. Эти законоположения способствуют единообразию земельной политики и обеспечению равных прав граждан на землю в России.

В упоминаемом Постановлении КС РФ от 13.12.2001 N 16-П указывалось, что линия развития земельной реформы последовательно выдерживалась в федеральном законодательстве: в Законе РФ от 23.12.1992 N 4196-1 «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», Указе Президента РФ от 07.03.1996 N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» (в ред. от 25.01.1999) и ЗК.

Из конституционных принципов равенства и справедливости вытекает требование определенности, ясности, недвусмысленности правовой нормы, поскольку иное не может обеспечить ее единообразное применение, не исключает неограниченное усмотрение в правоприменительной практике и, следовательно, неизбежно ведет к произволу. Наличие на момент принятия Закона г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» федерального законодательства, которым регулируются отношения, касающиеся постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельными участками и их перерегистрации, исключает для законодательного органа субъекта РФ установление собственного регулирования в противоречие с федеральным. Такой запрет вытекает из ч. 2 ст. 15 и ч. 1, 2 и 5 ст. 76 Конституции. Принятые вопреки данному запрету, т.е. с нарушением компетенции, акты субъектов РФ применению не подлежат, а ограничиваемые ими права граждан во всяком случае могут и должны быть восстановлены в процессе правоприменения на основе прямого действия Конституции и приоритета федерального закона.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

1. В соответствии с законодательством граждане вправе иметь земельные участки для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного и жилищного строительства, строительства гаражей, предпринимательской деятельности. В этом случае собственником земельного участка является гражданин.

Кроме того, граждане могут иметь земельные участки на праве общей собственности с определением долей каждого из них (общая долевая собственность) или без определения доли (общая совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в общей собственности, осуществляются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом по иску любого из собственников. Участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли, а участник общей совместной собственности-на определение и выдел доли (статья 3 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»).

В современных условиях право общей долевой собственности получило наибольшее распространение применительно к гражданам, являющимся членами приватизированных сельскохозяйственных предприятий и реформированных колхозов. В этих случаях каждый гражданин имеет количественно выраженную земельную долю, которая, однако, не определена в натуре.

Кроме того, на праве общей собственности земельные участки могут принадлежать гражданам, имеющим в общей собственности жилой дом, дачу или садовый домик.

Право собственности граждан на землю является одним из условий их экономической свободы. Однако в настоящее время это право в ряде субъектов Российской Федерации отсутствует. Но поскольку в Российской Федерации признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина, оно должно распространяться на всех граждан, проживающих на ее территории, ибо право собственности на землю является одной из основ правового статуса личности в Российской Федерации и не может быть изменено иначе, как в порядке, установленном настоящей Конституцией (статья 64). В Конституции не содержится положений, согласно которым на территории субъектов Федерации может не допускаться право частной собственности граждан на землю.

2. Параметры ограничения свободы осуществления правомочий собственника земли и иных природных ресурсов обусловлены, во-первых, необходимостью соблюдения экологических требований, во-вторых, необходимостью защиты прав и законных интересов других лиц, в-третьих, тем обстоятельством, что земля и иные природные ресурсы являются основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9 Конституции). Последнее диктует необходимость законодательного ограничения права собственности на природные ресурсы тоже в социальных целях.

Поскольку, как отмечалось, законодательно регламентировано лишь право частной собственности на землю, то на примере этого законодательства видно, по каким линиям идет ограничение права владения, права пользования и права распоряжения земельным участком. В частности, владение земельным участком предполагает его рациональное использование, ибо в противном случае собственник земельного участка подвергается штрафу (см. Указ Президента Российской Федерации от 16 декабря 1993г. «Об усилении государственного контроля за использованием и охраной земель при проведении земельной реформы»).

Ограничения в праве пользования выражаются в четком определении прав и обязанностей по использованию земельных участков и мер ответственности за несоблюдение требований по рациональному использованию и охране земель, о которых будет сказано ниже.

Реализуя право распоряжения земельным участком, граждане могут продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов (пункт 2 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»), Собственники земельных долей также имеют широкие права, установленные законодательством. Однако, предоставляя собственникам указанные права, упомянутый Указ ограничивает их при продаже земельных участков так, что изменение целевого назначения земельных участков, используемых в сельском хозяйстве, в этом случае возможно лишь по разрешению органа исполнительной власти субъекта Федерации.

Требования рационального использования земли диктуют необходимость соблюдения целевого назначения земельных участков и при совершении иных сделок — аренды, дарения и т.д. В данном Указе, имеющем целью в основном защиту сельскохозяйственного использования земли, не содержатся правила о сохранении целевого использования земель применительно к землям иных категорий, в частности к землям городов и других поселений. Между тем мировая законодательная практика существенно ограничивает право распоряжения земельными участками в городах, подчиняя совершение сделок территориальным планам этих городов. Принципы использования городских земель, закрепленные и в законодательстве России, тоже свидетельствуют о необходимости введения соответствующих ограничений в будущем земельном законодательстве при совершении сделок с землей.

3. Земельное законодательство содержит ряд положений, посвященных условиям и порядку пользования землей. При этом следует отметить, что термин «пользование» может иметь два значения: а) осуществление любой хозяйственной деятельности, связанной с использованием земли, и б) осуществление права пользования как правомочия собственника. К термину «пользование» в его первом, более широком значении могут применяться такие понятия, как «условия пользования» и «порядок пользования». В этом случае под условиями пользования понимаются правовые основания (титулы) использования земли: собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, а также способы приобретения земельных участков на указанных титулах. Под порядком пользования понимается совокупность прав и обязанностей всех субъектов, использующих землю, независимо от правовых титулов. Под правом пользования как правомочием собственника понимается право на хозяйственную эксплуатацию земель, которое в земельном законодательстве охватывается системой конкретных действий (поведения) по отношению к земельному участку. Вместе с тем законодательство налагает на собственника ряд существенных обязанностей, связанных с реализацией его правомочия пользования, и в этом смысле вся деятельность собственника по использованию земельного участка подпадает под порядок пользования.

Применительно к способам приобретения земельных участков в собственность в современных условиях передачи государственных и муниципальных земель в частную собственность граждан существенное значение имеет регламентация в законе принципа платности и бесплатности получения земельных участков в собственность.

В соответствии с законодательством собственники земельных участков могут, в частности: самостоятельно хозяйствовать на земле: возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения; использовать в установленном порядке для своих нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; проводить мелиоративные работы и др. Собственники обязаны: осуществлять комплекс мероприятий по охране земель; вести строительство по согласованию с соответствующими органами; не нарушать права других собственников, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами и др.

Документальные особенности использования земли

Несмотря на несовершенство законодательства в данной сфере, фактическое землепользование должно подкрепляться определенными бумагами и документами:

1. бумага, указывающая на официальное разрешение использовать определенную часть земли;
2. нотариально заверенный договор, указывающий на приобретение объекта недвижимости, расположенного на исследуемом земельном участке;
3. результат судебного процесса, указывающий на то, что конкретные лица имеют право использовать участок земли или объекты недвижимости, расположенные на его территории.

Несовершенство законодательства в данной правовой области обуславливает некоторые разногласия. Многие специалисты не согласны с правильностью использования вышеуказанных документов в качестве подтверждения права на использование земли.

Тут же следует учесть, что лица, которые используют земельный участок на протяжении пятнадцати лет, могут свободно претендовать на право собственности. Гражданский кодекс РФ в данном случае учитывает свойство преобретательной давности и регламентирует для него определенные требования. Право собственности приобретается через пятнадцать лет использования, если гражданин:

1. непрерывно использует земельный участок;
2. несет ответственность за его сохранность и содержание;
3. добросовестно и открыто ведет деятельность на определенном земельном участке;
4. выполняет обязанности на ряду с собственниками имущества на протяжении всего времени.

Особенности фактического землевладения в разрезе государственного законодательства

В Земельном кодексе теоретические и практические вопросы землевладения остаются актуальными и на сегодняшний день. Проблема присвоения определенного статуса лицам, которые на сегодняшний день являются фактическими землепользователями, остро затрагивает решения высших органов управления.

На данный момент государственное законодательство устремлено в повышение эффективности процессов синхронизации правовых основ с регламентами Земельного кодекса. В данном случае основной целью является поиск механизмов, которые бы смогли максимизировать ответственность землепользователей по отношению к земельным ресурсам.

Обеспечить масштабный процесс приватизации необходимо на высших уровнях законодательной власти. Такие процессы положительно отобразятся на экономических результатах, урегулировании гражданских и земельных отношений. Повышение контроля улучшит и условия проведения судебных процессов в данной сфере юриспруденции.

Возможно вам будет интересно

• Земли сельхозназначения
• Назначение земельных участков: виды
• Аренда земли
• Земельный налог
• Фактическое землепользование
• Самозахват земли
• Судебная землеустроительная экспертиза
• Правоустанавливающие документы на землю

Об авторе

Бесплатная консультация адвоката по земельным вопросам Цены на услуги адвоката по земельным вопросам