Правил пользования жилыми помещениями

Правила пользования жилыми помещениями

Общие положения

Правила пользования жилыми помещениями (далее – Правила) были утверждены постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 года №25. Согласно п. 1 Правил этот документ распространяется на жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов, а также на принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах. Таким образом, Правила касаются десятков миллионов россиян.

Указывается, что жилые помещения предназначены только для проживания людей, и в них нельзя размещать промышленные производства. Определенным исключением является разрешение законно проживающим в помещении гражданам использовать его для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности при условии, что этим не нарушаются права других людей. В соответствии с п. 6 Правил пользование жилыми помещениями должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами.

Жилыми помещениями могут пользоваться следующие категории лиц:

1. наниматель и члены его семьи на основании договора социального найма.
2. собственник жилого помещения и члены его семьи и т.д.

Выше были указаны наиболее распространенные категории лиц, проживающих в жилых помещениях. Но есть и другие основания для проживания, например, договор специализированного найма, найм жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. В силу не особой распространенности подобных правовых форм жительства в настоящей статье не будут рассматриваться правила пользования такими жилыми помещениями.

Правила пользования жилыми помещениями по договору социального найма

Договор социального найма заключается на использование государственного или муниципального жилья. В настоящее время подобного рода договоры заключены с жильцами неприватизированных квартир, построенных во времена СССР или в 90-е годы ХХ века. В соответствии с п. 9 Правил наниматель (ответственный квартиросъемщик, как принято говорить) по договору социального найма имеет право:

• вселять других лиц с согласия других проживающих в квартире лиц и наймодателя (местная администрация).
• сдавать жилье при условии наличия согласия всех проживающих в квартире лиц и наймодателя.
• вселять временных жильцов на безвозмездной основе с согласия всех проживающих в квартире лиц и обязательным уведомлением наймодателя.
• осуществлять обмен на другое жилое помещение по договору социального найма при условии наличия согласия всех проживающих в квартире лиц и наймодателя.
• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Также Правила прописывают обязанности нанимателя по договору социального найма:

1. использовать жилое помещение по назначению, то есть исключительно для проживания людей.
2. соблюдать права и законные интересы других проживающих в квартире лиц, а также соседей.
3. обеспечивать сохранность жилого помещения, умышленно не портить его.
4. поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования п. 6 Правил (напомним, что в этом пункте говорится про обязательность соблюдения различного рода норм и правил).
5. незамедлительно устранять обнаруженные неисправности жилого помещения или находящегося в нем технического оборудования (например, протечка крана). При необходимости о выявленной проблеме следует сообщить наймодателю или в управляющую компанию.
6. осуществлять текущий ремонт жилья.
7. своевременно оплачивать коммунальные услуги и вносить плату за найм жилья.
8. пускать в квартиру представителей местной администрации и обслуживающих организаций для осмотра жилого помещения и технического оборудования.
9. осуществлять перепланировку и переустройство в соответствии с установленным порядком и т.д.

Пользование жилым помещение собственником

В соответствии с п. 19 Правил на собственника жилого помещения возлагаются следующие обязанности:

• использовать свою квартиру по назначению.
• обеспечивать сохранность жилого помещения.
• надлежащим образом содержать квартиру.
• нести расходы на обслуживание квартиры и общего имущества в многоквартирном доме.
• своевременно оплачивать коммунальные платежи и т.д.

Исходя из приведенного перечня обязанностей собственника, можно заключить, что, например, захламление собственной квартиры, приводящее к распространению неприятного запаха на общую территорию, является нарушением Правил и ведет к наступлению ответственности. За это установлен административная ответственность. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 7.21. КоАП РФ за порчу жилых помещений, самовольное переустройство или перепланировку, за использование жилых помещений не по назначению полагается штраф в размере от 1000 до 1500 рублей.

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» (с изменениями и дополнениями)

Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах.

Право пользования жилым помещением имеют: наниматель жилого помещения и члены его семьи — по договору социального найма жилого помещения; наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, — по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования; наниматель и члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения; собственник жилого помещения и члены его семьи; член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

Положением закрепляется круг прав и обязанностей данных лиц, выступающих в качестве пользователей жилых помещений, исходя из оснований возникновения права пользования.

В числе обязанностей, установленных для всех категорий пользователей, предусмотрены: использование жилого помещения по назначению; обеспечение сохранности жилого помещения; поддержание надлежащего состояния жилого помещения.

Кроме того, на пользователей, за исключением собственников жилых помещений, возлагается обязанность осуществлять текущий ремонт жилых помещений. Для пользователей жилых помещений, относящихся к государственному и муниципальному жилищному фонду коммерческого использования, исключение данной обязанности может быть предусмотрено условиями договора найма.

В числе особенностей пользования специализированным жилым помещением закреплен запрет на осуществление пользователем обмена жилого помещения, а также на передачу помещения в поднаем.

Пользователи жилых помещений по договору найма специализированного жилого помещения и по договору социального найма при прекращении права пользования обязаны сдавать наймодателю по акту жилое помещение в исправном состоянии, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного ими ремонта жилого помещения и указанного оборудования, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Среди прочих, на собственника жилого помещения возлагаются обязанности: нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Новые Правила заменяют действовавшие более 20 лет Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415.

Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями (с изменениями на 16 января 2008 года)

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 21 января 2006 года N 25

Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями *О)

(с изменениями на 16 января 2008 года)

В документе учтено:

решение Верховного Суда Российской Федерации от 16 января 2008 года N ГКПИ07-1022.

В соответствии со статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации

постановляет:

1. Утвердить прилагаемые Правила пользования жилыми помещениями.

2. Признать утратившими силу:

постановление Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 года N 415 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР» (СП РСФСР, 1986, N 2, ст.10);

подпункты «в» и «г» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 18 января 1992 года N 34 «О внесении изменений, дополнений и признании утратившими силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросам регулирования жилищных правоотношений» (СП РФ, 1992, N 6, ст.31);

пункт 3 приложения N 2 к постановлению Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 года N 726 «О признании утратившими силу и внесении изменений в некоторые решения Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993, N 31, ст.2860).

Председатель Правительства
Российской Федерации
М.Фрадков

УТВЕРЖДЕНЫ
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 21 января 2006 года N 25

ПРАВИЛА
пользования жилыми помещениями

(с изменениями на 16 января 2008 года)

I. Общие положения

1. Настоящие Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах (далее — жилые помещения).

2. Жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

3. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

4. Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается.

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

5. Право пользования жилым помещением имеют:

наниматель жилого помещения (далее — наниматель) и члены его семьи — по договору социального найма жилого помещения;

наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем, — по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;

наниматель и члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения;

собственник жилого помещения и члены его семьи;

член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

6. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами.

II. Пользование жилым помещением по договору
социального найма жилого помещения

7. Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Правительством Российской Федерации.

8. В многоквартирном доме наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в этом доме.

9. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

а) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

Подпункт «а» пункта 9 настоящих Правил признан недействующим и не подлежащим применению со дня вступления решения в законную силу в той мере, в которой эта норма требует согласие (в письменной форме) наймодателя на вселение нанимателем в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей — решение Верховного Суда Российской Федерации от 16 января 2008 года N ГКПИ07-1022.

Решение может быть обжаловано в Кассационную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме.

б) сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

в) разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

г) осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

д) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель имеет иные права, предусмотренные законодательством.

10. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора социального найма жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

к) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

л) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

11. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

III. Пользование жилым помещением по договору найма
специализированного жилого помещения

12. Специализированные жилые помещения предназначаются:

для проживания граждан на время работы, службы, обучения;

для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг;

для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;

для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность.

13. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

14. В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в) обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;

д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт жилого помещения;

ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента заключения договора найма специализированного жилого помещения в соответствии с законодательством;

з) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;

и) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

к) при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

15. При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

16. Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованию специализированным жилым помещением.

IV. Пользование жилым помещением в многоквартирном доме
собственником жилого помещения и проживающими совместно
с ним членами его семьи

17. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме (далее — собственник) пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

18. В качестве пользователя жилым помещением собственник пользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

19. В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан:

а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

б) обеспечивать сохранность жилого помещения;

в) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

г) нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;

д) своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плату за коммунальные услуги.

Собственник несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

20. Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

21. Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

V. Пользование жилым помещением по договору найма жилого
помещения государственного и муниципального жилищных
фондов коммерческого использования

22. В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

а) вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такое согласие не требуется;

б) разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов;

в) передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.

23. В многоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования, пользуются также общим имуществом многоквартирного дома.

24. В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а) использовать жилое помещение только для проживания;

б) обеспечивать сохранность жилого помещения;

в) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;

г) не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

д) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

е) производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

25. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

Постановление правительства РФ «Правила пользования жилыми помещениями»

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25

В соответствии со статьей 17 Жилищногокодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерациипостановляет:

1.Утвердить прилагаемые Правила пользования жилыми помещениями.

2.Признать утратившими силу:

постановлениеСовета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 «Об утверждении Правилпользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территориив РСФСР и Типового договора найма жилого помещения в домах государственного,муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР» (СП РСФСР, 1986, N2, ст. 10);

подпункты «в» и «г» пункта 2 постановления Правительства РоссийскойФедерации от 18 января 1992 г. N 34 «О внесении изменений, дополнений ипризнании утратившими силу некоторых решений Совета Министров РСФСР по вопросамрегулирования жилищных правоотношений» (СП РФ, 1992, N 6, ст. 31);

пункт3 приложения N 2 к постановлению Совета Министров — Правительства РоссийскойФедерации от 23 июля 1993 г. N 726 «О признании утратившими силу ивнесении изменений в некоторые решения Правительства Российской Федерации всвязи с принятием Закона Российской Федерации «Об основах федеральнойжилищной политики» (Собрание актов Президента и Правительства РоссийскойФедерации, 1993, N 31, ст. 2860).

Председатель Правительства

Российской Федерации

М.Фрадков

Москва

21января 2006 г.

N25

I. Общие положения

1.Настоящие Правила определяют порядок пользования жилыми помещениямигосударственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащимигражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах(далее — жилые помещения).

2.Жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое являетсянедвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

3.Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

4.Размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается.

Жилоепомещение может быть использовано проживающими в нем на законных основанияхгражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональнойдеятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это ненарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которымдолжно отвечать жилое помещение.

5.Право пользования жилым помещением имеют:

нанимательжилого помещения (далее — наниматель) и члены его семьи — по договорусоциального найма жилого помещения;

нанимательи граждане, постоянно проживающие с нанимателем, — по договору найма жилогопомещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческогоиспользования;

нанимательи члены его семьи — по договору найма специализированного жилого помещения;

собственникжилого помещения и члены его семьи;

членжилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

6. Пользование жилым помещением осуществляется с учетомсоблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан исоседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических,экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии снастоящими Правилами.

II. Пользование жилым помещением по договору социального найма жилого помещения

7.Право пользования жилым помещением по договору социального найма жилогопомещения возникает на основании договора, заключенного (в письменной форме) всоответствии с Типовымдоговором социального найма жилого помещения, утвержденным ПравительствомРоссийской Федерации.

8.В многоквартирном доме наниматель и члены его семьи имеют право пользованияобщим имуществом в этом доме.

9.В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

а)вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется ссогласия (в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временноотсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетнихдетей согласие остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

б)сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно снанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилогопомещения, а в случае временного выезда — все жилое помещение в поднаем наусловиях, установленных Жилищнымкодексом Российской Федерации;

в)разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членамисемьи и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание вжилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях,установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

г)осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающихсовместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих,обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договорусоциального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях,установленных Жилищнымкодексом Российской Федерации;

д)требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилогопомещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирномдоме, а также предоставления коммунальных услуг.

Нанимательимеет иные права, предусмотренные законодательством.

10.В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а)использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищнымкодексом Российской Федерации;

б)осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законныхинтересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в)обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жиломпомещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г)поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общегопользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок вжилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в другихпомещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-техническогои иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;

д)немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностейжилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегосяв нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или всоответствующую управляющую организацию;

е)производить текущий ремонт жилого помещения;

ж)своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с моментазаключения договора социального найма жилого помещения в соответствии сзаконодательством;

з)информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилогопомещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилымпомещением;

и)допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работниковнаймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственногоконтроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилогопомещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, атакже для выполнения необходимых ремонтных работ;

к)не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения внарушение установленного порядка;

л)при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателюв исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иноеоборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенногонанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иногооборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а такжепогашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Нанимательнесет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

11.Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением.

III. Пользование жилым помещением по договору наймаспециализированного жилого помещения

12.Специализированные жилые помещения предназначаются:

дляпроживания граждан на время работы, службы, обучения;

длявременного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкциейдома;

длявременного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результатеобращения взыскания на него;

длявременного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения дляпроживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

дляпроживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числуграждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских исоциально-бытовых услуг;

дляпроживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

длявременного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите;

дляпроживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначениемна государственную должность.

13.В качестве пользователя специализированным жилым помещением нанимательпользуется также общим имуществом в многоквартирном доме.

14.В качестве пользователя специализированным жилым помещением наниматель обязан:

а)использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищнымкодексом Российской Федерации;

б)осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законныхинтересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;

в)обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнение в жиломпомещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

г)поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общегопользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок вжилом помещении, в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в другихпомещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-техническогои иного оборудования, а также соблюдать требования пункта 6 настоящих Правил;

д)немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностейжилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегосяв нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или всоответствующую управляющую организацию;

е)производить текущий ремонт жилого помещения;

ж)своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.Обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с моментазаключения договора найма специализированного жилого помещения в соответствии сзаконодательством;

з)допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работниковнаймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственногоконтроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилогопомещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, атакже для выполнения необходимых ремонтных работ;

и)не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения внарушение установленного порядка;

к)при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателюв исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иноеоборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенногонанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования,находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашатьзадолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Нанимательнесет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

15.При пользовании специализированным жилым помещением наниматель не вправеосуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его вподнаем.

16.Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права и обязанности по пользованиюспециализированным жилым помещением.

IV. Пользование жилым помещением в многоквартирномдоме собственником жилого помещения и проживающими совместно с ним членами егосемьи

17.Собственник жилого помещения в многоквартирном доме (далее — собственник)пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищнымкодексом Российской Федерации.

18.В качестве пользователя жилым помещением собственник пользуется также общимимуществом в многоквартирном доме.

19.В качестве пользователя жилым помещением собственник обязан:

а)использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищнымкодексом Российской Федерации;

б)обеспечивать сохранность жилого помещения;

в)поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

г)нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а такжеучаствовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном домесоразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесенияплаты за содержание и ремонт жилого помещения;

д)своевременно вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающуюв себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом,содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирномдоме, плату за коммунальные услуги.

Собственникнесет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

20.Члены семьи собственника имеют равные с ним права пользования жилым помещением,если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

21.Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с собственникомответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением,если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

V. Пользование жилым помещением по договору наймажилого помещения государственного и муниципального жилищных фондовкоммерческого использования

22.В качестве пользователя жилым помещением наниматель имеет право:

а)вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постояннопроживающими с нанимателем, в жилое помещение других граждан в качествепостоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детейтакое согласие не требуется;

б)разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими снанимателем, и с предварительным уведомлением наймодателя безвозмездноепроживание в жилом помещении временных жильцов;

в)передавать с согласия наймодателя часть или все жилое помещение в поднаем.

23.В многоквартирном доме наниматель и граждане, постоянно проживающие снанимателем по договору найма жилого помещения государственного имуниципального жилищных фондов коммерческого использования, пользуются такжеобщим имуществом многоквартирного дома.

24.В качестве пользователя жилым помещением наниматель обязан:

а)использовать жилое помещение только для проживания;

б)обеспечивать сохранность жилого помещения;

в)поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;

г)не осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласиянаймодателя;

д)своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

е)производить текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договоромнайма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондовкоммерческого использования.

Нанимательнесет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

25.Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с нимправа пользования жилым помещением.

VI. Ответственность за несоблюдение Правилпользования жилыми помещениями

26.Нарушение настоящих Правил влечет ответственность в соответствии с законодательством.

Дополнительные продукты ЖКХ:

• Программа 1C: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК
• Сайт с личными кабинетами для жильцов 1С: Сайт ЖКХ
• Мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет
• Сервис ЖКХ: Автоматический приём показаний счетчиков
• Сервис ЖКХ: Автообзвон должников

Порядок определения пользования жилым помещением

Часто возникают ситуации, когда собственники жилого помещения не могут договориться относительно порядка проживания. В большинстве случаев такие споры вызывают необходимость определения порядка пользования помещением жилого типа. Чаще всего эти вопросы приходится решать посредством вмешательства судебного органа.

Сущность споров

В большинстве случаев проблемы возникают из-за невозможности добровольного определения порядка пользования жилым помещением муниципального типа или сложностей в установлении правил проживания в квартире, которая находится в собственности долевого типа у двух и более граждан.

Ситуация усугубляется чаще всего из-за того, что порядок пользования жильем сложился давно, но такая ситуация ущемляет права другого собственника, если его доля в квартире выше фактически занимаемой им площади.

Также много проблем относительно определения порядка пользования помещением жилого типа возникает, если одна из комнат не изолирована, и в проходной никто жить не хочет. Похожие ситуации имеют место, когда права на доли у собственников равны, а размеры комнат сильно отличаются. В результате права одного из сособственников (который поселится в меньшей комнате) тем или иным образом будут нарушены.

Следующая группа споров относительно определения порядка пользования помещением жилого типа – подтверждение факта, что один из собственников фактически в квартире не живет. В этом случае могут также возникать споры, несмотря на то что проживающий в этом помещении владелец наделен приоритетным правом пользования занимаемым им помещением, даже если его характеристики лучше, чем у остальных комнат.

Сущность определения «порядок пользования жилым помещением»

Порядок проживания в квартире – это правила использования жилья, согласованные всеми собственниками долей в отношении владения и пользования общими видами имущества, находящимися в квартире.

Если всеми владельцами квартиры было принято совместное решение об определении порядка пользования жилым помещением, такое соглашение называется сложившимся (устоявшимся) порядком.

Правила пользования предполагают, что все сособственники занимают установленные комнаты, которые соразмерны их долям в праве владения данным объектом недвижимости. Также стороны, проживающие в коммунальной квартире, чаще всего согласуют спорные моменты об определении порядка пользования муниципальным жилым помещением.

Многих волнует, как добровольно договориться о правилах проживания в квартире государственного фонда. В данном случае проблема состоит в том, что в муниципальном жилом помещении нельзя в принудительном (судебном) порядке разграничить правила проживания. Это связано с тем, что согласно условиям договоров социального найма, иск об определении порядка пользования жилым помещением к рассмотрению судом не принимается. В том случае, если стороны в добровольном порядке не могут установить правила совместного проживания, принудительно этот вопрос не разрешится.

Способы установления правил проживания

Условия проживания в квартире могут быть установлены сторонами одним из двух способов:

1. Подписание добровольного соглашения об определении порядка пользования жилым помещением между сторонами.
2. Принудительное судебное решение об установлении правил проживания сособственников.

Заключение добровольного соглашения об определении порядка пользования жилым помещением предполагает, что сособственники смогли договориться друг с другом, как они собираются пользоваться личными и общими комнатами в квартире. Также согласование проживания в данном объекте недвижимости предполагает, что владельцы долей в доме установили, кому какая комната отводится.

Определение порядка пользования жилым помещением в судебной практике чаще всего показывает, что хотя бы один и собственников не согласен с правилами проживания или с отведенной ему комнатой. В связи с этим ущемленный в правах владелец объекта недвижимости обращается в соответствующий орган за защитой своих интересов.

В случае судебного разбирательства недовольный собственник должен до момента подачи иска обратиться к другим жильцам с предложением о заключении мирового соглашения о правилах совместного проживания и пользования помещениями лично и общего типа.

Такие варианты досудебного разрешения споров лучше всего направить всем заинтересованным сторонам в письменном виде, чтобы в дальнейшем заявитель смог доказать, что пытался решить дело мирным способом. Документ необходимо передать сособственникам по почте в виде заказного письма с описью вложения (и уведомлением о получении). При использовании мирного способа урегулирования спора у суда не будет основании откладывать процесс, если кто-то из участников не явится.

Соглашение об установлении правил проживания в квартире с долевым правом собственности

Договор об определении порядка пользования жилым помещением чаще всего является следствием ранее установленных устным способом правил проживания соседей в одном объекте недвижимости. Если сформировавшиеся нормы жизни устраивают все стороны, заключение соответствующего договора помогает их узаконить.

В документе в обязательном порядке необходимо прописать, каким помещением пользуется каждый из сособственников, каков его метраж и базовые характеристики. Соглашение об определении порядка пользования собственниками жилым помещением можно составить в письменной простой форме, без соответствующего нотариального заверения.

Документ может быть подтвержден третьим лицом, но этот факт является необязательным. Если составленное соглашение будет нарушаться одним из совладельцев квартиры, спор необходимо будет передать на рассмотрение в суд.

На практике сособственники крайне редко заключают договоры о порядке проживания в жилом помещении и его использовании. Зачастую установленные временем нормы жизни в квартире подлежат фиксации на бумаге уже в том случае, когда возникают споры и трения относительно какого-либо из аспектов пользования жильем. После того как никакие варианты не могут удовлетворить все стороны, один из ущемленных в правах сособственников обращается в судебный орган.

Субъекты оспаривания правил проживания в квартире в суде

Исковое определение порядка пользования жилым помещением вправе подать только один из собственников объекта недвижимости, независимо от его доли в квартире. Даже если его часть в объекте недвижимости самая маленькая, его возможность восстановить его нарушенные права равна возможностям остальных собственников.

Лица, которые не являются владельцами квартиры, не могут подавать в суд иски подобного характера, даже если они зарегистрированы в данном объекте недвижимости и постоянно там проживают.

Для наглядности можно рассмотреть пример. В квартире, принадлежащей двум сестрам, прописан их брат (не собственник). Если возникнет спор о правилах проживания и порядке пользования жильем, участвовать в споре могут только владельцы (сестры). Брат подавать иск не вправе, даже если его права ущемляют.

Перед тем как подавать в суд заявление об определении порядка пользования жилым помещением, необходимо взвесить все за и против, рассмотрев следующие моменты:

1. Срок вынесения решения по жилищным вопросам подобного типа может растянуться из-за различных особенностей таких категорий дел.
2. Разрешить такой спор и отстоять свою позицию в суде без помощи представителя довольно сложно, а юристы берут за подобные дела крупные суммы.
3. Весь процесс судебного рассмотрения дела, скорее всего, негативно отразится на взаимоотношениях с соседями и вызовет возникновение различных конфликтов. Такое часто случается, даже если судом устанавливается наиболее выгодный для всех порядок проживания в спорном объекте недвижимости.

В связи с этим, лучше всего попытаться договориться с другими сособственниками мирным путем, чтобы избежать жилищной «войны».

Судебное рассмотрение жилищного спора

Чтобы подать в суд исковое заявление об определении порядка пользования жилым помещением, образец которого представлен ниже, необходимо запомнить следующее.

Установить в принудительной форме правила проживания в конкретном объекте недвижимости можно только в том случае, когда речь идет о предмете спора, находящемся в общей долевой собственности. Если вопросы возникают относительно коммунальной квартиры, в которой для каждой комнаты заведен отдельный лицевой счет, в судебном порядке можно будет только установить правила пользования местами общего пользования (кухня, ванна, туалет, коридор и так далее).

Если спорящие субъекты являются собственниками общего совместного права, необходимо вначале определить размер долей каждого из владельцев недвижимости. Доли устанавливаются либо путем составления соглашения, удостоверенного нотариально, либо в принудительном (судебном) порядке. Если в этом вопросе договориться добровольно также не получается, иски о выделении частей в квартире и определении правил проживания можно объединить в одно дело.

Судебная практика об определении порядка пользования жилым помещением показывает, что такая проблема возникает у супругов, которые после оформления развода продолжают проживать вместе. Это связано с тем, что совместно нажитое имущество в большинстве случаев фиксируется как общая совместная собственность. Поэтому, если они не могут мирно договориться о порядке проживания в одной квартире, им необходимо решать посредством судебной инстанции сразу два вопроса: выделение долей и определение правил пользования помещениями квартиры.

Правоотношения, которые рассматриваются в рамках данного вопроса, раскрываются статьей 247 российского Гражданского кодекса. Согласно положениям законодательства, пользование и владения объектами недвижимого имущества может определяться сособственниками в добровольном порядке. Если стороны не способны мирно договориться, спорный вопрос разрешается посредством суда.

При рассмотрении спорного дела суд выясняет следующие важные обстоятельства:

• количество комнат, которое имеется в спорном объекте недвижимости, а также площадь каждой из них;
• размер доли каждого из владельцев рассматриваемой квартиры.

Обстоятельства, учитываемые судом при определении правил проживания сособственников в спорной квартире

Рассматривая дело, связанное с определением порядка пользования жилым помещением, образец которого представлен ниже, судья выносит свое решение на основании требований законодательства о том, что каждому из совладельцев должно быть предоставлено право на пользование комнатой, соразмерное установленной в отношении него доли в праве собственности.

Так как в отношении первой части российского Гражданского кодекса возникало много вопросов, был издан разъясняющий акт. Им стало Постановление № 6, изданное Пленумом Верховного Суда РФ и российским Пленумом ВАС (№ 8) от первого июля 1996 года.

Согласно разъяснениям, которые содержатся в тридцать седьмом пункте, при рассмотрении дел о жилищных спорах судьям необходимо учитывать следующие важные обстоятельства:

1. Фактически сложившиеся порядок проживания и правила пользования жилым помещением, если они противоречит размеру тех долей, которые принадлежат каждой из сторон по закону.
2. Наличие других объектов недвижимости, в которых один из собственников (владелец) может проживать.
3. Реальная возможность жить вместе и пользоваться общим имуществом.

Если имеют место ранее установленные (фактически сложившиеся) определенные правила проживания, наличие такого порядка необходимо доказать. Доказательствами могут быть фотографии, письменные документы (соглашения, акты с предыдущим собственником и прочее), а также показания свидетелей.

При возникновении ситуации, когда определение правил пользования жилым помещением, исходя из ранее установленного сторонами порядка, и выделение ему в пользование помещения, которое намного меньше, чем его доля в праве владения, существенно ущемляет его права и дает привилегии другой стороне, имеет место денежная компенсация.

Вторым пунктом статьи 247 российского Гражданского кодекса установлено, что собственнику, права которого не соблюдены при разделе квартиры на части для совместного проживания, необходимо выплатить компенсацию в денежном эквиваленте. При этом важно, чтобы финансовое возмещение было соразмерно той доле, которую не передали ущемленному в правах собственнику.

При определении критерия нуждаемости в жилье конкретного собственника необходимо установить, пользуется ли владелец этой квартирой для проживания либо фактически живет в другом доме. Также определяется наличие права собственности или иное вещное право на другой объект недвижимости.

Отличительные черты рассмотрения некоторых видов дел

Одним из самых проблемных вопросов, рассматриваемых в судебном порядке в отношении жилищных споров, является определение правил пользования квартирой, когда комната всего одна, а владельцев квартиры двое.

В данном случае исковое заявление будет возвращено истцу, так как дела о совместном пользовании однокомнатной квартирой двумя и более собственниками, удовлетворению не подлежат из-за невозможности разрешения такого дела.

При рассмотрении данной категории дел судами учитываются следующие ключевые обстоятельства:

1. Планировка квартиры, число изолированных и проходных комнат.
2. Семейные отношения каждого из собственников, наличие детей и иных иждивенцев и прочее.

При определении того, кому достанется проходная или изолированная комната, суды учитывают интересы и семейное положение каждой из сторон. Так как все владельцы хотят поселиться в отдельной комнате, судья изучает, у кого есть дети, которым необходимо отдельное помещение.

Если суду представлено несколько факторов, имеющих значение для дела, в первую очередь рассматриваются доводы самих собственников, а не проживающих с ними людей. Это связано с тем, что порядок проживания устанавливается именно для владельцев квартиры, а не членов их семей.

Правила подачи искового заявления в суд

Установление подсудности при определении порядка пользования жилым помещением зависит от места расположения спорной квартиры. Если суть процесса состоит только в установлении правил проживания, дело рассматривается мировым судьей.

Если помимо этого заявлено требование о вселении третьего лица, определении правил оплаты коммунальных расходов, претензии о чинении препятствий проживанию, либо имущественный вопрос, цена которого выше пятидесяти тысяч рублей, дело переходит в ведение районного суда.

К заявлению необходимо приложить следующий пакет документов:

• документы о праве собственности на спорное помещение;
• выписку из реестра прав на недвижимость;
• справку по форме Ф-9 о регистрации проживающих;
• характеристику помещения(бытовую);
• квитанцию, подтверждающую оплату государственной пошлины;
• иные бумаги, важные, по мнению заявляющей претензию стороны;
• копии всех документов по числу участников дела.

Действия заявителя после процесса

После того как дело рассмотрено и суд вынес свое решение, необходимо дождаться его вступления в законную силу. Период ожидания составляет один месяц с даты изготовления решения в окончательном виде (мотивированного).

В этот период любой из участников процесса может подать апелляционную жалобу на решение судьи. Это установление первой части статьи 209 и второй части статьи 321 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Если поданная жалоба не была удовлетворена, первоначальное судебное решение вступает в силу после того, как жалоба рассмотрена и отклонена. Если апелляционная инстанция отменила или изменила решение судьи, вступление в силу происходит моментально (на основании первой части статьи 209 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Определение порядка проживания – сложное дело. Поэтому перед подачей иска необходимо собрать все, даже малозначительные, документы, чтобы решение состоялось в пользу истца.

Правила проживания в многоквартирном доме

13 ноября 2015

1. Основные понятия.

Правила – настоящие Правила проживания в многоквартирном доме, (далее – Дом) разработаны в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006 г., Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, Федеральным законом от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователями помещений в многоквартирных домах и жилых домов» и другими нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения.

Управляющая организация – компания осуществляющая управление и техническую эксплуатацию многоквартирного дома.

Пользователь – лицо, пользующиеся на праве собственности или ином законном основании помещением в многоквартирном доме.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме – это:

квартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также имущество определяемое решениями общих собраний собственников помещений многоквартирного дома.

2. Сфера действия настоящих Правил.

Правила распространяются на всех Пользователей в Доме, гостей и родственников Пользователей, а также на сотрудников Управляющей организации. Правила устанавливают порядок проживания в Доме, порядок пользования жилыми и нежилыми помещениями в Доме, порядок использования и содержания общего имущества в Доме, порядок внесения обязательных платежей, порядок разрешения аварийных ситуаций и иных неисправностей инженерного оборудования в Доме, а также ответственность за невыполнение настоящих Правил.

3. Пользование жилыми и нежилыми помещениями.

3.1. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25.

Жилое помещение может быть использовано для осуществления надомной работы или иной деятельности, если таковая не затрагивает интересы других Пользователей, не нарушает действующее законодательство и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3.2. Нежилое помещение, принадлежащее собственнику, используется в соответствии с действующим законодательством.

3.3. Пользователи не вправе менять назначение жилого или нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, иначе, как в соответствии с действующим законодательством.

3.4. Содержание домашних животных в Доме допускается при условии соблюдения санитарно-гигиенических правил и правил содержания домашних животных.

Запрещается разводить животных внутри жилого либо нежилого помещения в коммерческих целях.

3.5. Пользователь обязан содержать принадлежащее ему жилое или нежилое помещение в чистоте и порядке.

3.6. Пользователь обязан обеспечивать сохранность жилых и нежилых помещений, бережно относиться к занимаемому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию,

соблюдать правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, правила пожарной безопасности, правила пользования санитарно-техническим и иным оборудованием.

3.7. Балконы и лоджии должны содержаться в чистоте. Запрещается загромождать балконы и лоджии вещами, оборудованием и т.п.

Запрещается хранение в помещениях Дома взрывчатых, горючих, токсичных и иных опасных веществ и предметов.

3.7.1. Пользователь обязан обеспечить установку приборов учета воды, природного газа, электрической энергии в соответствии с Федеральным Законом от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3.7.2. В случае, если помещение не оборудовано индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, Пользователь обязан информировать управляющую организацию об увеличении или уменьшении числа граждан проживающих, (в том числе и временно) в занимаемом им помещении, не позднее 5 рабочих дней со дня произошедших изменений.

3.8. Переустройство и перепланировка жилого помещения в Доме.

Любое переустройство и перепланировка помещений в Доме должно производиться в соответствии с Жилищным кодексом РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», а также другими нормативными актами.

3.8.1. Переустройство помещений представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменений в технический паспорт жилого помещения, включает в себя:

3.8.1.1. перенос нагревательных и сантехнических приборов;

3.8.1.2. устройство вновь и переустройство существующих туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов;

3.8.1.3. прокладку новых или – замену существующих, подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов.

3.8.2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесение изменения в технический паспорт жилого помещения, в том числе:

3.8.2.1. перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов;

3.8.2.2. разукрупнение многокомнатных квартир;

3.8.2.3. устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

3.8.3. Переустройство и перепланировка помещений допускается с соблюдением требований законодательства на основании разрешения Межведомственной комиссии по Фрунзенскому району.

3.8.4. Запрещается производство работ:

3.8.4.1. сопряженных с шумом (перфораторы, отбойники, дрели, молотки) ранее 10.00 и не позднее 18.00 часов, в том числе, если при производстве этих работ не установлен перерыв с 13.00 до 15.00 (в целях обеспечения дневного сна детям);

3.8.4.2. с применением оборудования и инструментов, вызывающих превышение нормативно допустимого уровня шума и вибраций;

3.8.5.3. без специальных мероприятий, исключающих протечки в смежных помещениях, образование трещин и разрушений стен и потолков;

3.8.5.4. с загромождением и загрязнением строительными материалами и отходами эвакуационных путей и других мест общего пользования.

3.8.6. Не допускается изменение функционального назначения помещений: жилых комнат, кухонь и санузлов (кухня или санузел над жилой комнатой или наоборот).

3.8.7. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

3.8.8. Не допускается выполнение работ или совершения других действий, приводящих к порче общего имущества Дома.

3.8.9. Уровень шума в Доме не должен превышать установленных нормативами величин. Пользование музыкальными инструментами, телевизорами, радиоприемниками, магнитофонами и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения громкости до степени, не нарушающей покоя других Пользователей. С 22.00 до 9.00 часов должна соблюдаться тишина.

3.9. Пользователи обязаны допускать в занимаемое помещение представителей Управляющей организации для осмотра технического и санитарного состояния помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, проверки показаний приборов учета, а также для выполнения необходимых ремонтных работ.

3.10. Управляющая организация вправе требовать допуска в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое Пользователем жилое или нежилое помещение представителей Управляющей организации (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

3.11. Извещение о дате проведения проверки состояния приборов учета, их наличия, а также при проведении проверки достоверности представленных Пользователями сведений о показаниях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей путем сверки их с показаниями соответствующего прибора учета на момент проверки (в случаях, когда снятие показаний таких приборов учета и распределителей осуществляют Пользователи) Управляющая организация направляет Пользователю не позднее, чем за 7 дней до начала проведения соответствующей проверки.

3.12. Управляющая организация вправе требовать от Пользователя полного возмещения убытков, возникших по его вине, в случае отказа в допуске в занимаемое им жилое или нежилое помещение представителей Управляющей компании.

4. Пользование общим имуществом в многоквартирном доме.

4.1. Пользователям запрещается:

использовать технические помещения для организации производственных участков, мастерских, а также хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов личного пользования;

производить изменения объемно-планировочных решений, в результате которых ухудшаются условия безопасной эвакуации людей;

загромождать лестничные клетки мебелью, вещами, горючими материалами, оборудованием и другими предметами;

проводить уборку помещений и стирку одежды с применением бензина, керосина и других ЛВЖ и ГЖ, а также производить отогревание замерзших труб паяльными лампами и другими способами с применением открытого огня;

оставлять неубранным промасленный обтирочный материал;

устанавливать глухие решетки на окнах и приямках у окон подвалов, за исключением случаев, специально оговоренных в нормах и правилах, утвержденных в установленном порядке;

устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир;

курить на лестничных площадках.

4.2. Пользователи вправе устанавливать телевизионные и иные антенны и устройства, кондиционеры, электрические и телефонные провода на стенах или крыше дома, в других местах относящихся к общему имуществу в доме, только после получения разрешения, общего собрания собственников помещений многоквартирного дома

4.3. Места общего пользования, а также иные объекты общего имущества в Доме используются для обеспечения Пользователей теми услугами и только в тех целях, для которых они предназначены. Использование их в других целях запрещается.

4.4. Пользователи обязаны соблюдать санитарно-гигиенические правила:

соблюдать чистоту и порядок в подъездах, на лестничных клетках, придомовой территории и в других местах общего пользования;

вакцинировать животных от инфекционных заболеваний и иметь сертификаты о прививках;

держать собак на поводке (вне зависимости от размера) при перемещении и выгуле, собак бойцовых пород – на коротком поводке и в наморднике;

не допускать выгул животных на придомовой территории, на детской и спортивной площадках;

не портить стены, двери, ступени лестниц, иное общее имущество Дома.

4.5. Пользователям запрещается вывешивать объявления на лестничных клетках, лифтах, дверях и т.д. Для вывешивания объявлений, касающихся деятельности по обслуживанию дома определены места в холлах 1-х этажей. Объявления должно быть сняты после их использования.

4.6. Запрещается парковка транспортных средств на газонах, детских площадках, пешеходных дорожках, в местах расположения противопожарных проездов и иных местах, не предназначенных для этой цели. В случае нанесения ущерба общему имуществу в Доме транспортным средством, владелец транспортного средства обязан компенсировать за свой счет ремонт поврежденных объектов общей собственности.

Запрещается мойка транспортных средств и их ремонт на придомовой территории, за исключением чрезвычайных ситуаций.

На придомовой территории не разрешается стоянка и хранение ветхих и сломанных транспортных средств, а также стоянка грузовых и специальных автомобилей грузоподъемностью свыше 1,5 тонн и автобусов, вместимостью свыше 10 человек.

4.7. Пользователи обязаны бережно относиться к общему имуществу в Доме и не допускать его порчи или загрязнения.

Строго запрещается сброс или складирование (в т.ч. временное) мусора где-либо, кроме специально установленных для этих целей мусоросборников, контейнеров или накопителей. Бытовой мусор допускается выбрасывать в контейнер, и оплата его вывоза входит в перечень коммунальных услуг, оплачиваемых Пользователями.

Вывоз строительного мусора оплачивается Пользователями дополнительно по действующим на соответствующий период расценкам. Заказ мусорного контейнера производится Пользователем самостоятельно или через Управляющую организацию. Место для установки контейнера определяет Управляющая организация.

Пользователи обязаны бережно относиться к объектам благоустройства и зеленым насаждениям, соблюдать чистоту и порядок на придомовой территории, не допускать ее загрязнения.

На придомовой территории без разрешения Управляющей организации запрещается самовольная вырубка кустов и деревьев, срезка цветов и любые действия вызывающие нарушение травяного покрова газонов; запрещается самовольная установка ограждений, гаражей и любых построек.

5. Порядок внесения обязательных платежей в многоквартирном доме.

5.1. В соответствии Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» каждый Пользователь обязан своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги, если иное не установлено договором управления заключенным с Управляющей организацией.

5.2. В случае несвоевременного и (или) не полного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги Пользователем, Управляющая организация вправе обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности с начислением пени.

5.3. Управляющая организация вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления и холодного водоснабжения, через 30 дней после вручения письменного уведомления Пользователю, в случае неполной оплаты им жилищно-коммунальных услуг. Под неполной оплатой понимается наличие у Пользователя задолженности по оплате одной или нескольких услуг в размере, превышающем сумму 3 месячных размеров платы за коммунальную услугу, исчисленных исходя из норматива потребления коммунальной услуги не зависимо от наличия или отсутствия индивидуального или общего (квартирного) прибора учета и тарифа на соответствующий вид коммунального ресурса, действующих на день ограничения предоставления коммунальной услуги, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, и/или при невыполнении условий такого соглашения Пользователем.

5.4. Управляющая организация вправе принять решение о начислении платы за коммунальные услуги собственникам (нанимателям) квартир, не оборудованных приборами учета или оборудованных, но не введенных в эксплуатацию, или в случаях не предоставления сведений по показаниям приборов учета, по тарифам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 на каждого проживающего (постоянно или временно), на основании акта, составленного Управляющей компанией в присутствии представителей Совета1 Дома или соседей. Акт о фактически проживающих в жилом помещении Дома составляется в 3-х экземплярах, один экземпляр вручается (направляется заказной корреспонденцией) собственнику (нанимателю, арендатору).

1 Если в Доме создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), то в присутствии представителей ТСЖ.

5.5. Использование жилого помещения в нарушение установленного законом порядка, влечет увеличение платы на содержание общего имущества многоквартирного дома в размере ___________ в месяц. Полученные денежные средства используются на восстановление общего имущества и техническое оснащение Дома.

6. Разрешение аварийных ситуаций и иных неисправностей инженерного оборудования.

6.1. В случае обнаружения Пользователем неисправности в работе сантехнического, электрического или иного оборудования необходимо немедленно сообщить об этом в аварийно- диспетчерскую службу управляющей организации. В случае если в квартире установлен отсекающий вентиль, закрыть его, отключить подачу электричества.

7. Соблюдение правил безопасности.

7.1. Пользователям для соблюдения правил безопасности рекомендуется:

7.1.1. Не оставляйте дверь Вашего помещения открытой.

7.1.2 . Обеспечивать ежедневное изъятие корреспонденции из почтового ящика.

7.1.3. Не хранить ценные вещи на балконе или лоджии.

7.1.4. В случае предполагаемого длительного отсутствия (более 10 дней) Пользователь должен уведомить управляющую организацию и сообщить телефоны доверенных лиц на случай непредвиденных ситуаций.

По всем вопросам, возникающим у Пользователя, он может обратиться в Управляющую организацию.

8. Ответственность за несоблюдение Правил.

8.1. При несоблюдении настоящих Правил, Пользователи несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Документом, подтверждающим факт нарушения правил является Акт о нарушении Правил проживания (далее именуемый «Акт»), составленный уполномоченным представителем Управляющей организации в присутствии представителей Совета многоквартирного дома, или соседей.

8.2. Нарушение настоящих Правил, правил санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых и нежилых помещений, инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланировка жилых домов, жилых и нежилых помещений, использование их не по назначению, порча жилых домов, жилых и нежилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства влечет уголовную, административную ответственность в соответствии с законодательством РФ.

8.3. В случае несоблюдения настоящих Правил Пользователем, не являющимся собственником, нанимателем данного помещения, и уклонения его от ответственности, ответственность несет собственник, наниматель данного помещения, предоставивший его во временное пользование.

8.4. В соответствии со статьей 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, а также осуществляет самовольное переустройство занимаемого помещения, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, администрация Калининского района Санкт-Петербурга назначает собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, администрация Калининского района Санкт-Петербурга может инициировать подачу искового заявления в суд о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25. Этот документ в первую очередь адресован собственникам и нанимателям жилых помещений, поскольку в нем закреплены их права и обязанности в связи с пользованием объектами жилищного фонда. Однако управляющим организациям и ТСЖ часто приходится в лучшем случае содействовать разрешению конфликтных ситуаций между жильцами, а в худшем — выступать в качестве непосредственных участников подобных споров. Поэтому знание и грамотное применение Правил пользования жилыми помещениями — обязательная составляющая как коммерческой деятельности УК, так и уставной деятельности ТСЖ.

Основные положения

Как часто сотрудникам УК и председателю ТСЖ приходится слышать: нас залили, в квартире рядом утечка газа, жильцы над нами делают ремонт, соседи по площадке отгородили тамбур и т.д. Одни сменили батареи, другие вообще сдали квартиру под офис… К сожалению, менталитет наших граждан таков, что многие считают допустимым в рамках своей жилплощади и за ее пределами совершать действия, которые затрагивают (а иногда и ущемляют) интересы соседей. Последние чаще всего ищут поддержку в организациях, управляющих жилищным фондом, требуя принятия жестких мер. Чтобы понять, в каких случаях действительно имеет место нарушение одними жильцами прав других жильцов, обратимся к Правилам пользования жилыми помещениями. Заметим, что данные Правила определяют порядок пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах. Общими положениями документа установлено, что жилые помещения предназначаются именно для проживания граждан, поэтому размещение в них промышленного производства не допускается. При этом жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает:

• права и законные интересы других граждан;
• требования, предъявляемые к жилым помещениям <1>.

<1> Данные требования изложены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

В целом же согласно п. 6 указанных Правил пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Ключевой момент. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства (в частности, ЖК РФ).

Все разделы документа адресованы конкретным группам пользователей жилыми помещениями (п. 5 Правил пользования жилыми помещениями):

• нанимателям (членам их семей) — по договору социального найма;
• нанимателям и гражданам, постоянно проживающим с нанимателями, — по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования;
• нанимателям (членам их семей) — по договору найма специализированного жилого помещения;
• собственникам жилых помещений и членам их семей соответственно.

Члены семьи нанимателя имеют равные с ним права пользования жилым помещением (п. 11 Правил пользования жилыми помещениями). Члены семьи собственника также имеют равные с ним права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (п. 20 Правил пользования жилыми помещениями).

В контексте данной статьи нас особенно интересуют обязанности пользователей жилыми помещениями, перечисленные в п. п. 10, 19 Правил пользования жилыми помещениями, п. 4 ст. 30, п. п. 3, 4 ст. 67 ЖК РФ.

Обязанности
нанимателя по договору социального найма	собственника жилых помещений в МКД
Использование жилого помещения по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ
Пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей	Соблюдение прав и законных интересов соседей
Обеспечение сохранности жилого помещения, недопущение выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче	Обеспечение сохранности жилого помещения
Поддержание надлежащего состояния жилого помещения, а также помещений общего пользования в МКД, соблюдение чистоты и порядка в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечение сохранности санитарно- технического и иного оборудования, а также соблюдение требований п. 6 Правил пользования жилыми помещениями	Поддержание надлежащего состояния жилого помещения, недопущение бесхозяйственного обращения с ним
—	Несение расходов на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участие в осуществлении расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения
Немедленное принятие возможных мер по устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно- технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также (в случае необходимости) сообщение о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию
Проведение текущего ремонта жилого помещения	—
Своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги	Своевременное внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги
Информирование наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением	—
Допуск в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ	—
Неосуществление переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в нарушение установленного ЖК РФ порядка
При прекращении права пользования жилым помещением — сдача по акту наймодателю в исправном состоянии жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, оплата стоимости не проведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно- технического и иного оборудования, находящегося в нем, или проведение ремонта за свой счет, а также погашение задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг	—
Иные обязанности, предусмотренные законодательством РФ

Как видим, обязанности нанимателей и собственников, связанные с пользованием жилыми помещениями, в основном идентичны друг другу. Различия же обусловлены правовым статусом каждого пользователя и в контексте данной статьи не имеют большого значения.

Согласно п. 26 Правил пользования жилыми помещениями нарушение этих правил влечет соответствующую ответственность. В частности, ст. 7.21 КоАП РФ предписывает штрафовать граждан за порчу жилых домов, жилых помещений и их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировку жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению в размере от 1000 до 1500 руб. Самовольная перепланировка гражданами жилых помещений в МКД чревата штрафом в размере от 2000 до 2500 руб.

Суммы штрафов невелики, поэтому у нанимателей и собственников квартир может сложиться впечатление, что лучше уплатить штраф, чем возвращать в первоначальное состояние жилые помещения, используемые не по назначению или с нарушением Правил пользования жилыми помещениями. В связи с этим считаем уместным напомнить, что нарушителям так или иначе придется возмещать причиненный соседям ущерб в силу общих положений ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется разнообразными способами, в том числе путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения или изменения правоотношения, а также с помощью возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), компенсации морального вреда и т.д.

Кроме того, в Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 указано, что нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет принятие мер не только административной, но и гражданско-правовой ответственности в виде лишения права собственности на жилое помещение, предусмотренного ст. 293 ГК РФ. В соответствии с данной нормой, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с ним, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а в случае если они влекут разрушение помещения, — назначить соразмерный срок для его ремонта. Если и после получения такого предупреждения собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводит необходимый ремонт, орган местного самоуправления может обратиться в суд с целью принятия им решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов. В этом случае собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Приведем пример судебного решения о продаже жилого помещения с публичных торгов (во исполнение ст. 293 ГК РФ). Так, ВС Удмуртской Республики в Определении от 28.02.2011 N 33-562/2011 поддержал требование Администрации г. Воткинска о выставлении на торги квартиры, которая в течение нескольких лет использовалась ее собственником в качестве нежилого помещения (под офис) без перевода в таковое.

Практическое применение

В этом блоке статьи рассмотрим наиболее распространенные споры, которые разрешаются именно посредством применения положений Правил пользования жилыми помещениями и в которых чаще всего фигурируют УК и ТСЖ. Однако прежде всего обозначим один важный момент: представителям УК и ТСЖ (по их обоснованным требованиям) должен быть обеспечен доступ в жилые помещения со стороны нанимателей и собственников (Определения Московского городского суда от 24.01.2011 по делу N 33-1423, от 14.10.2010 по делу N 33-32324, от 24.08.2010 по делу N 33-22938).

Повреждение отделки квартиры в результате залива

Это самая распространенная ситуация: в квартире сверху произошла авария — квартиру или офис снизу залило водой. Если жильцы обратились с подобной жалобой к представителям УК или ТСЖ, последние должны принять все меры, во-первых, для устранения течи, а во-вторых, для установления причин ее возникновения. Это поможет определить виновника, который и будет нести расходы на восстановление испорченной отделки помещения соседа. Чаще всего подобные проблемы возникают ввиду некачественной установки стиральных машин, очистительных фильтров, полотенцесушителей и т.д. При этом, как правило, наниматели и собственники, самостоятельно или силами подрядчиков устанавливающие смесители или другие устройства на внутриквартирные системы холодного и горячего водоснабжения, в полной мере не осознают своей ответственности и считают, что за все происшествия в доме отвечает обслуживающая организация. Однако это не так, ведь к компетенции УК и ТСЖ относятся содержание и ремонт общего имущества в МКД. А согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества дома включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие:

• из стояков;
• из ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков;
• из указанных отключающих устройств;
• из коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды;
• из первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также из механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе из отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также из другого оборудования, расположенного в этой системе.

Таким образом, обеспечение исправности внутриквартирного оборудования, не являющегося общим имуществом, не относится к компетенции УК и ТСЖ. Правильность данного вывода подтверждается сложившейся судебной практикой (Определения Санкт-Петербургского городского суда от 21.06.2011 N 9279, от 28.04.2011 N 6340, от 15.03.2011 N 33-3560/2011, Московского городского суда от 04.05.2011 по делу N 33-13011, от 24.03.2011 по делу N 33-5345, Рязанского областного суда от 02.03.2011 N 33-344 и т.д.). Кстати, наличие у потерпевшего лица страховки не освобождает его соседей от ответственности, если квартиру все же залило. Возмещения стоимости ремонта внутренней отделки этого помещения может потребовать и страховая компания в порядке суброгации (ст. 965 ГК РФ).

Еще раз заметим, что правовой статус жильцов, виновных в аварии, не имеет значения при решении данного вопроса. Кроме того, многим вообще приходится расплачиваться за ошибки, допущенные предыдущими нанимателями и собственниками при подключении разнообразных приборов.

Демонтаж отопительных приборов в квартире

Обозначим главные проблемы, связанные с желанием нанимателей и собственников помещений усовершенствовать систему отопления в отдельно взятой квартире, заменив радиаторы, смонтированные при строительстве дома, на другие (более «горячие»). Первая — это определение правового режима данного имущества (отопительных приборов). Существует мнение, что такие приборы являются общим имуществом собственников помещений в МКД. В этом случае получается, что любое самовольное изменение конструкции тепловой системы квартиры УК и ТСЖ необходимо как минимум выявлять, поскольку они ответственны за содержание и ремонт указанных приборов. Однако из Определения ВС РФ от 24.11.2009 N КАС09-547 «Об оставлении без изменения Решения Верховного Суда РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725…» следует обратный вывод. Действительно, в п. 6 Правил содержания общего имущества сказано, что в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая:

• из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры;
• из коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии;
• из другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Вместе с тем, как указал ВС РФ, по смыслу п. 6 Правил содержания общего имущества во взаимосвязи с пп. «д» п. 2 и п. 5 этого документа, в состав общего имущества включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.п.).

Напомним, что пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества определено, что в состав общего имущества включаются механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в МКД за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). В свою очередь, п. 5 Правил содержания общего имущества отделяет, как было сказано ранее, внутриквартирные системы водо- и газоснабжения от общего имущества.

Таким образом, системный анализ перечисленных выше норм Правил содержания общего имущества не дает оснований полагать, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников помещений в МКД (Определения Пермского краевого суда от 23.03.2011 N 33-2707, от 06.04.2011 N 33-3048, от 29.07.2010 N 33-6487).

Ключевой момент. К сожалению, позицию ВС РФ относительно того, что внутриквартирные элементы системы отопления (радиаторы) нельзя безоговорочно относить к общему имуществу, отдельные суды общей юрисдикции игнорируют. Например, Определение ВС Республики Карелия от 19.10.2010 N 33-3113/2010 об обязании нанимателя квартиры восстановить систему центрального отопления в жилом помещении, которая была нарушена вследствие демонтажа внутриквартирных радиаторов, построено, в частности, на том, что гражданин самовольно уменьшил размер общего имущества собственников помещений в МКД.

Кстати, в Решении ВС РФ от 22.09.2009 N ГКПИ09-725 указано, что находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ). Развивая данную мысль, Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 12.05.2011 N 33-7420/2011 отметил, что факт наличия отключающих устройств на радиаторах отопления по проекту здания является существенным обстоятельством для определения возможности отнесения радиатора к общему или единоличному имуществу.

Необходимость получения разрешения на переустройство жилого помещения в случае замены радиаторов — это вторая проблема, возникающая при замене жильцами отопительных приборов одного типа на отопительные приборы другого типа или демонтаже радиаторов без установки новых (бывает и такое), поскольку нет оснований считать, что данный вопрос снят с повестки дня приведенным в Решении ВС РФ N ГКПИ09-725 утверждением. Дело в том, что данный судебный акт принят в рамках рассмотрения гражданского дела о признании п. 6 Правил содержания общего имущества частично недействующим. Иные требования, в том числе касающиеся признания демонтажа радиаторов переустройством, заявителем не предъявлялись, поэтому утверждение о том, что это именно так, можно лишь принять к сведению.

Вместе с тем действующее законодательство не дает четкого ответа на вопрос, являются ли переустройством жилого помещения манипуляции с отопительными приборами. Так, согласно п. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройством жилого помещения считаются установка, замена и перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Если мы откроем технический паспорт здания (Приложение 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ <2>), то увидим, что в разд. III «Благоустройство площади квартир здания и строения (кв. м)» в графах 3 — 10 приводится характеристика отопления квартир.

<2> Утверждена Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37.

К сведению. В соответствии с параметрами технического описания основных конструктивных элементов здания (Приложение 2 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ) под отоплением подразумевается источник поступления тепла от ТЭЦ, промышленной котельной, квартальной, групповой или местной котельной, АГВ, индивидуального котла заводского изготовления либо котла, вмонтированного в отопительную печь.

В свою очередь, в техническом паспорте жилого помещения (Приложение 13 к указанной Инструкции) есть разд. III «Техническое описание квартиры», строка 9 «Вид отопления» которого подлежит расшифровке в графе 2 «Описание элементов (материал, конструкция или система, отделка и прочее)».

Таким образом, из содержания форм технических паспортов здания и жилого помещения не следует, что в них подлежит отражению исчерпывающая информация о количестве радиаторов, установленных в квартире, и их заводских характеристиках. Однако совершенно очевидно, что при демонтаже элементов центральной системы, теплоносителем которой является горячая вода, и их замене, например, на масляные электрорадиаторы имеют место переустройство жилого помещения, поскольку меняется источник поступления тепла, и, соответственно, изменение технического описания квартиры.

Заметим, что судьи в подавляющем большинстве случаев считают замену отопительных приборов переустройством жилого помещения со всеми вытекающими последствиями: необходимость получения разрешения уполномоченных органов на проведение данного мероприятия в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ (Постановление Президиума Приморского краевого суда от 28.03.2011 N 44г-34, Определения Приморского краевого суда от 20.07.2010 N 33-6112, от 02.02.2010 N 33-573, от 25.08.2009 N 33-7199).

Захламление поэтажных коридоров

По этому поводу соседи также часто не достигают консенсуса, причем УК и ТСЖ в таких спорах — это не просто наблюдающая сторона. Дело в том, что помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы и коридоры, входят в состав общего имущества. Следовательно, их содержание в надлежащем состоянии — прямая обязанность обслуживающей жилищный фонд организации. Каково же их надлежащее состояние? Во-первых, данные помещения не должны превращаться в кладовые и хранилища мебели и других горючих вещей. Во-вторых, в них запрещено устанавливать дополнительные двери, если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир. Таковы требования п. 40 Правил пожарной безопасности <3>, которые распространяются и на граждан (ст. 34 Закона о пожарной безопасности <4>). Получается, что все действия жильцов относительно использования коридоров и межквартирных лестничных площадок подлежат контролю со стороны УК или ТСЖ. Об этом свидетельствует судебная практика, согласно которой организации, обслуживающие жилищный фонд, в подобных спорах выступают как в качестве представителей, не заявляющих самостоятельных требований, так и в качестве ответчиков (Определения Московского городского суда от 28.03.2011 по делу N 33-8435, от 15.04.2011 по делу N 4г/8-3148, от 26.04.2011 по делу N 33-12524).

<3> Утверждены Приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313.
<4> Федеральный закон от 21.12.1994 N 69-ФЗ.

К сведению. В силу ст. 20 Закона о пожарной безопасности регулирование в области пожарной безопасности воплощается в том числе в принятии органами государственной власти нормативных правовых актов по пожарной безопасности. К ним относятся стандарты, нормы и Правила пожарной безопасности, инструкции и иные документы, содержащие требования пожарной безопасности (в частности, СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», утвержденные Постановлением Минстроя России от 13.02.1997 N 18-7, устанавливающие нормы, при нарушении которых возникают реальные препятствия для эвакуации людей из соседних квартир).

* * *

Итак, Правила пользования жилыми помещениями — это документ, во-первых, обязательный для соблюдения всеми пользователями жилыми помещениями независимо от их правового статуса, а во-вторых, необходимый в работе всем организациям, обслуживающим жилищный фонд. Знание его положений и практики их применения позволит скоординировать работу как с жильцами, так и с проверяющими органами и, следовательно, избежать их необоснованных претензий.

И.Н.Калинина

Эксперт журнала

«Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»