Покупка квартиры несовершеннолетним

Покупка квартиры у несовершеннолетнего собственника: риски

Здравствуйте, посетители сайта o-nedvizhke.ru! Данная статья посвящена вопросу покупки квартиры у несовершеннолетнего собственника.

Каковы особенности приобретения жилья, зарегистрированного на несовершеннолетнего. Нужно ли опасаться покупки такого жилья? Как себя подстраховать?

Вопрос, связанный с приобретением жилья, в котором так или иначе какие-то права имеют несовершеннолетние, следует рассматривать в двух плоскостях.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Первое – это несовершеннолетний зарегистрирован в жилье, и второе — он является сособственником либо жилья, которое продается, либо сособственником, предположим, доли в коммунальной квартире. И тогда, соответственно, определенные действия необходимо производить.

В каких общих моментах покупателю нужно опасаться приобретения такого жилья на практике, и какие ему нужны предпринять действия, для того чтобы приобрести жилье без всяких подводных историй с детьми?

Это вопрос, конечно, один из самых сложных, потому что сейчас при условии, что у нас до недавнего времени простая письменная форма затмила нотариальную форму, люди подумали, что так совершенно легко, элементарно можно просто, увидев правоустанавливающие документы, не посмотрев, что творится в истории квартиры, не беря форму № 9, справку о регистрации всех людей, которые находятся на объекте, просто взять и приобрести данный объект.

Как только они его приобретают, они получают титульное право собственности, а потом оказывается вдруг, что в этом объекте зарегистрирован еще несовершеннолетний ребенок.

А как вы знаете, по 292 статье, вроде бы у нас такая ситуация, что только люди, находящиеся под опекой либо попечительством, а также несовершеннолетние, которые без опеки, без родительской опеки, только они требуют согласия органов опеки на сделку такую, если они только зарегистрированы и не являются собственниками, и родителей у них нет, только без родительского попечения, или если родители лишены родительских прав.

На самом деле, ситуация намного сложнее, потому что на нашей практике, даже если ребенок несовершеннолетний не собственник, необходимо смотреть историю объекта: каким образом был зарегистрирован сюда несовершеннолетний, но, самое главное, надо интересоваться, так сказать, самой такой ситуацией, понятной с точки зрения здравого смысла: зачем люди продают, и где будет зарегистрирован этот несовершеннолетний, куда люди едут.

Вот в этой ситуации – это, конечно, самое главное. Самые сложные моменты – это тогда, когда люди переезжают в другой город. С одной стороны, нет никакого контроля со стороны органов опеки и попечительства, что зарегистрированный несовершеннолетний отправляется в другой город с родителями и непонятно, будет ли у него там регистрация, вполне ли здравомыслящие те родители.

Во-вторых, бывает просто люди попадают в аварию, и ребенок оказывается просто нигде. И есть действительно такие судебные прецеденты, когда этого несовершеннолетнего ребенка регистрируют по старому месту жительства.

И в этот момент попадает наш покупатель, который это приобрел. То есть покупатель купил жилье. В жилье, как потом выяснилось, оказывается, зарегистрирован несовершеннолетний ребенок.

Форму № 9 не брали, так не нужно было. В итоге, потом что-то получается, и покупатель получает жилье с обременением по факту, с правом проживания несовершеннолетнего. При этом с ним может проживать даже мама.

В-третьих, сейчас еще очень много сделок, которые идут по ипотеке, которые разваливаются в связи с тем, что родители не могут выплачивать кредит. Естественно, что суды тоже смотрят, а покупатели покупают такие квартиры, даже на торги выставляются.

Последний кассационный суд показал, что при этом несовершеннолетнего не сняли с регучета. И покупатель, конечно, ни сном, ни духом ничего не знает.

Ему кажется, что когда что-то проходит через банк, или когда проходит через органы регистрации, они уверенны, что все они стали титульными собственниками, никаких проблем нет. И когда ему говорят, что извините, у вас еще будут два-три несовершеннолетних ребенка проживать, не только будут зарегистрированы, в принципе, они могут и пользоваться этим жильем.

Поэтому покупатель в такой ситуации хватается за голову, ну как же так, мы не подстрахованы, у нас нет законодательства. А с другой стороны: подстраховаться можно только одним способом — обращайтесь к специалистам.

Вот существуют нотариальные конторы длительное время. Это тоже не случайно. Существуют агентства недвижимости, которые без проверки не проводят сделки.

Если, предположим, покупатель приобретает жилье (квартиру), обратился к специалистам. Специалисты взяли форму 9 и говорят: «Ой, а у вас здесь в квартире, которая вам понравилась, числится два несовершеннолетних ребенка, зарегистрированы».

Какие его действия? На самом деле, первое, что надо сделать, это выяснить, куда едут эти несовершеннолетние дети, где они будут зарегистрированы.

Вообще-то, говоря по нашему законодательству, все люди должны быть зарегистрированы. Если есть недобросовестные родители, которые считают, что это не так, это не значит, что бедные дети должны от этого страдать.

Что такое доля в квартире, и стоит ли ее покупать?

Как проверить квартиру перед покупкой,

О покупке квартиры в новостройке читайте по ссылке: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/pokupka-kvartiry-v-novostrojke.html

Первым делом, следует спросить родителей, спросить тех агентов, которые этим занимаются. Если что-то покупается на вторичном рынке, какой-то объект, который уже с собственностью, и понятно, что вся семья туда переезжает и вместе с этими несовершеннолетними детьми.

Понятно, что есть какой-то смысл, что они все там будут регистрироваться. Но, конечно, хотелось бы подстраховаться, что они, грубо говоря, не из трехкомнатной квартиры в центре в одну квартиру-студию переезжают, и всем там регистрируются.

Это тоже уже такой подводный камень для покупателя. Если же вдруг видно, что это другой город, то все. Тогда четко понятно, что у покупателя есть такие риски. Потому что это не проконтролируется вообще.

То есть, с точки зрения покупателя, при приобретении такой недвижимости, нужно убедится, что несовершеннолетние не уезжают в никуда.

Самое главное, что они в течение какого-то срока должны быть где-то зарегистрированы. Как раньше, и даже сейчас, во многих постановлениях органов опеки и попечительства пишут, что есть одна проблема: если есть собственность, то ребенок должен быть зарегистрирован.

Они отслеживают, в том числе, и это. Но хотя, в соответствии с законом, такого не предусмотрено, не обязаны это делать. Но у нас есть все-таки социальное, более или менее, государство. Специалисты должны все-таки отслеживать, чтобы люди не стали бомжами. Это первое. А второе, вот была очень такая интересная ситуация.

Несколько лет назад, года два-три, когда люди, несовершеннолетние дети, не участвовавшие в приватизации, закончили все юридические вузы, поняли, что они все стали взрослыми, главное успеть надо было в этот год, где-то в 18 уже были на втором курсе, в 19 они обратились в суды и стали пытаться отыграть: что там их родители бросили, лишили собственности, не дали участвовать в приватизации.

То есть это случаи, когда квартира была приватизирована. На момент приватизации в квартире были несовершеннолетние дети, но они не участвовали в приватизации. Они не остались на регистрационном учете, сняты с регистрации, сняты с учета.

И теперь, в соответствии с законом, они считают, что нарушены их права, их лишили собственности их собственные родители. Это уже отдельные люди, они взрослые стали, эти дети. И такие судебные прецеденты уже есть.

Как здесь себя обезопасить с точки зрения приватизации?

Первое – узнать об этом по регистрационным учетам, так как лица, которые не участвовали в приватизационном процессе на момент регистрации, сохраняют свое право на проживание, на приватизацию.

Это тот нюанс, который часто забывают. А это важно. И здесь, конечно, все берут обязательно нотариальное обязательство о снятии с регучета.

Риэлторы без этого стараются не выходить на сделку, потому что тогда получается, что независимо от воли, вот этого самого, можно сказать третьего лица, но, с другой стороны, оно имеет право проживания и пользования бессрочное.

С регистрацией более или менее понятно, если несовершеннолетний числится в числе сособственников жилья. Следует знать, что в соответствии с законом, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства для такой сделки.

Есть ли здесь какие-то особенности, несмотря на то, что согласие получили? На что здесь покупателю надо внимание обратить?

Есть несколько моментов. Первое: это то, что нужно обратить внимание на выполнение этого самого постановления органов опеки.

К сожалению, оно не всегда выполняется. То есть взяли разрешение — это одно, а как выполнить? Это очень важно, потому что могут не выполнить. Есть такая последняя практика из Росреестра. Если действительно люди продают и покупают что-то, имея несовершеннолетнего ребенка, особенно в разных районах города и с учетом постановления органов опеки и попечительства, то очень интересно сейчас рассматривает Росреестр.

Он смотрит, поданы ли документы на покупку на этого несовершеннолетнего. Если поданы, они регистрируют продажу несовершеннолетним.

А потом они смотрят на то, чтобы этот документ, договор покупки несовершеннолетним был зарегистрирован. Было несколько таких случаев.

Возникает вопрос законности такой сделки, потому что на регистрацию документ подается. Тот, кто принимает документ на регистрацию, он его не проверяет на предмет законности.

Это уже делает регистратор позже — право собственности зарегистрировано, документ получили. А здесь, получается, право собственности не зарегистрировано, то есть покупки нет. Мало того, что там иногда бывает технически невозможно, там аресты наложены, обременения наложены, где хотели долю выделить ребенку, там бабушка, а у них в квартире аресты, и они вообще не могут сейчас зарегистрировать в ближайшее время.

И, конечно же, выполнить постановление органов опеки и попечительства в течении двух-трех месяцев и предоставить документы, просто невозможно. Там примерно на полгода работы.

Здесь возникает вопрос: законодатель сегодня по каким-то причинам решил упростить и ускорить оборот жилья. И поэтому де-факто он говорит: «Ну, хотите, обращайтесь к несертифицированным риэлторам».

Как он один будет проводить сделку — это совершенно непонятно. Ведь известно, что по многим таким услугам, которые несертифицированные риэлторы оказывают, они даже и договоры не заключают об оказании услуг. Это просто делается устно, на словах. Поэтому там никакой ответственности быть не может.

Не хотите обращаться к нотариусу, подписывайте сделку в простой письменной форме на свой страх и риск, законность сделки никто не гарантирует.

Поэтому сегодня, в большей степени, все завит от покупателей или продавцов. И от специалистов, которые помогают и буквально ведут как сталкеры по такому тонкому льду, потому что, с одной стороны, законодатель, с другой стороны, регистраторы, с третьей стороны – чиновники, те же органы опеки.

Это действительно чиновничья бюрократическая машина, которая смотрит чисто вот по таким совершенно формальным признакам: метражи, цены и так далее. А исполняется/не исполняется, в принципе, они даже не проверяют, если нет прокурорской проверки.

В каких случаях можно сказать, что не нужен ни агент по недвижимости, ни нотариус?

Можно сделку вот эту сделать совершенно самостоятельно, что называется, без посредников, как сегодня модно говорить. Есть ли такие случаи на вторичном рынке недвижимости?

Оказывается, есть, только когда близкие родственники (папа, мама) являются юристами хорошей категории, причем лучше по гражданскому праву, а не по какому-то другому, то в таком случае иногда можно.

Во всех остальных случаях, не рекомендуется, даже иногда сосед соседу, которые знают друг друга 20-30 лет, у них бывают такие проблемы страшные, что они приходят к специалистам и говорят, что сами не справляются с этими вопросами.

Лучше все-таки через агентство обратиться к специалисту, где порекомендуют нотариальную форму сделки. Агентства недвижимости дополнительно проверяются через нотариуса.

Потом еще Росреестр. И чем больше вот таких людей, которые контролируют эту сделку, тем лучше.

Дополнительно следует отметить, что все-таки нотариус и риэлтор делают разную работу. Риэлтор занимается маркетингом большей степенью, а нотариус исключительно законностью.

В этом плане, маркетинг — это не сфера деятельности нотариуса. Поэтому, именно работая в такой связке: нотариус и риэлтор, они обеспечивают более или менее какую-то устойчивость оборота жилья на рынке.

Надеемся, что такие традиции будут и дальше сохраняться. Нотариусы, в свою очередь, везде говорят, что обращаться нужно только в солидные сертифицированные агентства недвижимости, которые имеют репутацию на рынке и, соответственно, отвечают за действия, которые делают, а агентства рекомендуют проводить следки через нотариуса.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 0 из 1 читателей считают Запись полезной.

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Покупка квартиры, в которой прописан и/или имеет долю собственности несовершеннолетний ребенок, безусловно, добавляет головной боли Покупателю. Тем не менее, вопрос этот вполне решаемый.

«Дети – это цветы жизни», – говорил один известный литературный персонаж. Правда, не каждый риэлтор с ним согласится.

Сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних детей – одни из самых рисковых (с точки зрения возможного оспаривания) в риэлтерской практике. Особый риск тут заключается в том, что в случае оспаривания сделки, суд чаще занимает сторону несовершеннолетнего, и может признать сделку недействительной, если сочтет, что права ребенка нарушены или не соблюдены как следует.

Но Покупателю, конечно же, не стоит, увидев детей в квартире, сразу бежать оттуда. Паниковать нужно спокойно! Нам просто надо знать, как защищаться от данного типа риска – от нарушения имущественных прав несовершеннолетних (подробнее об этих правах – см. по ссылке в Глоссарии).

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Серьезной защитой для нас здесь является дополнительный документ – Разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки с квартирой с участием несовершеннолетнего. При наличии такой справки у Продавца, и выполнении условий, указанных в ней, Покупатель защищен от нарушения прав несовершеннолетних.

Несовершеннолетние, условно говоря, бывают двух типов – до 14 лет (малолетние, они не подписывают договоры), и от 14 до 18 лет (они подписывают договор сами, но только вместе с подписью родителя или попечителя).

При покупке квартиры с несовершеннолетним ребенком, сам ребенок может быть:

1. собственником квартиры (иметь в ней долю собственности), или
2. не иметь в ней собственности, но быть там «прописанным».

В первом случае, ребенок становится участником сделки (требуется Разрешение Органов опеки), во втором случае, он НЕ является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой. Во втором случае Разрешение Органов опеки требуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. Подробнее об этом см. в Глоссарии – «Права несовершеннолетних детей в квартире».

Письменный запрос в Органы опеки и попечительства на получение такого Разрешения должен исходить от родителей или законных (т.е. назначенных и имеющих соответствующие документы) опекунов/попечителей ребенка, чьи права на квартиру должны быть учтены при совершении сделки. Родителям также понадобится собрать определенный пакет документов для «Опеки».

♦ Пакет документов для получения разрешения «Опеки» ♦

Нам, как Покупателю, не помешает вместе с Продавцом посетить Органы опеки и проследить за получением Разрешения.

Принимает документы, беседует с родителями и подготавливает разрешение на сделку специальный сотрудник «Опеки» – инспектор. Разрешение или отказ Органов опеки и попечительства, обычно, получают в течение 2-4-х недель. Если получен отказ, то можно снова обратиться в Органы опеки с просьбой указать, при выполнении каких условий можно будет получить разрешение от них.

Отказ также можно оспорить в суде, но вряд ли Покупатель будет это ждать.

Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры? Смотри в этой заметке по ссылке.

Условия соблюдения прав детей при покупке квартиры

Условия, прописанные в Разрешении органов опеки и попечительства, должны выполняться в обязательном порядке (!). Это, в первую очередь, в наших (Покупателя) интересах. Поэтому именно мы должны будем проследить за их выполнением другой стороной сделки.

На практике для учета прав ребенка, как правило, покупается альтернативная квартира, в которой ребенку выделяется доля (не меньше той, которую он имел в проданной квартире). Либо на имя ребенка открывается счет в банке, и часть денег от проданной квартиры (сумма устанавливается «Опекой») перечисляется Покупателем на этот счет. Второй вариант возможен, если ребенку есть где жить, кроме продаваемой квартиры.

Вообще, для понимания принципа – права несовершеннолетних считаются ущемленными (нарушенными), если в результате сделки происходит уменьшение стоимости имущества ребенка (его доли в квартире) и/или ухудшение условий его проживания. «Опека» призвана следить за тем, чтобы этого не произошло.

Но, береженого Бог бережет, поэтому нам тоже не помешает за этим проследить. Ведь, в случае чего, проблемы могут возникнуть не у «Опеки», а у нас.

♦ Пример требований Органов опеки и попечительства ♦

И даже в случае, когда несовершеннолетний ребенок только зарегистрирован (прописан) в квартире и не имеет в ней права собственности (т.е. когда формально Разрешение Органов опеки и попечительства НЕ требуется), нам как Покупателю все равно лучше до сделки выяснить, где ребенок будет прописан впоследствии, и не ухудшатся ли там для него условия жизни. Либо – выписать такого ребенка ДО сделки (например, к родственникам), и убедиться, что он там будет проживать в достойных условиях и на законном основании.

Хорошим вариантом также будет случай, когда на такого ребенка (не собственника) в результате альтернативной сделки будет приобретаться доля в собственности другой квартиры. Тогда он, очевидно, получает больше, чем имел до этого, и претензии в ущемлении прав ребенка здесь предъявить не получится.

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Несовершеннолетний ребенок и приватизация!

Отдельно стоит упомянуть вариант, когда мы, анализируя документы перед сделкой, видим, что квартира была приватизирована без участия несовершеннолетнего. Т.е. ребенок был прописан в квартире на момент приватизации (данные из Домовой книги), но не включен в число собственников (его нет в Титуле).
Если у родителей ребенка нет Разрешения органов опеки на такой отказ от приватизации, то, очевидно, права ребенка были нарушены, и такую квартиру покупать не следует.

Ребенок также может сохранить бессрочное право пользования квартирой, если он был временно выписан из нее на момент приватизации. Этот вопрос спорный, но лишний риск нам не нужен, поэтому при обнаружении такого варианта следует обратиться за дополнительной консультацией юриста по этой теме.

Такой же спорный вопрос возникает, если несовершеннолетний ребенок был выписан из квартиры менее, чем за 6 месяцев до приватизации. Суд может расценить такой факт, как умышленное лишение ребенка прав собственности на квартиру с целью ее облегченной продажи. И несмотря на то, что формальные претензии будут к родителям ребенка, крайним может оказаться Покупатель такой квартиры.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Риск, связанный с применением материнского капитала

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом. Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата (наш Продавец) обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей. Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и нарушение прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд. Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск нам лучше сразу устранить.

Как проверить был ли использован материнский капитал при покупке квартиры? Это имеет смысл только для случая, когда у Продавца двое или более детей, и они – НЕ собственники квартиры.

Смотрим возраст детей и возможность наличия сертификата на маткапитал (он предоставляется тем, у кого второй или последующий ребенок родился после 1 янв. 2007 года). Есть такие дети? Значит, сертификат МОГ БЫТЬ реализован, в т.ч. на погашение ипотечного кредита за эту квартиру. Тогда всем детям и супругу обязательно должны быть выделены доли в праве собственности на квартиру.

При этом сама квартира могла быть куплена даже раньше 2007 года, например, в ипотеку, а маткапитал мог быть использован позже на погашение кредита. Если это именно ваш случай – поздравляем! Вы вступили в зону неопределенности и повышенного риска! Почему? В двух словах не расскажешь. Эту тему мы раскрыли в отдельной заметке о том, чем грозит покупка квартиры, приобретенной ранее на средства материнского капитала, и что тогда делать Покупателю.

Продавец может уверять, что не применял материнский капитал для покупки своей квартиры и не гасил им ипотечный кредит. Тогда пусть покажет неиспользованный сертификат или справку из Пенсионного фонда об остатке материнского капитала, либо об отсутствии данных о предоставлении маткапитала этому гражданину (обычно – матери).

Проблема в том, что в ПФР могут такую справку дать, а могут и послать подальше. Никакого официального механизма за контролем выделения долей детям при использовании маткапитала сегодня не существует. Как вариант, можно попытаться запросить эту информацию из местного ПФР через органы Опеки и попечительства.

Вообще, эта бомба не просто разминируется, и однозначного решения на сегодняшний день такая ситуация не имеет. Т. е. нет возможности гарантированно узнать, применялся ли материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Если из ПФР получена справка-документ, где ясно сказано, что маткапитал такому-то гражданину не выдавался, или выдавался, но не использовался (остаток маткапитала присутствует на счете в ПФР в полной сумме), то вопрос снимается с повестки – квартиру можно брать. Но если такого официального подтверждения нет, то вопрос остается подвисшим, а риск для Покупателя – значительным, и от такой квартиры лучше отказаться.

Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

Вообще, если в процессе покупки квартиры и анализа документов на нее, мы обнаруживаем в составе семьи собственника несовершеннолетних детей, чьи права вызывают вопросы, то нам нужно быть здесь предельно осторожными, и нелишне будет по этому поводу получить дополнительную консультацию юриста, применительно к конкретной сделке.

Самый простой и безопасный для нас вариант покупки квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка – это когда он имеет долю собственности в этой квартире (тогда его права понятны и бесспорны), и Продавец получил Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку.

>Можно ли продать квартиру, если собственником является несовершеннолетний и как купить ее у ребенка?

Особенности

Особенность подобных сделок в том, что перед подписанием договора купли-продажи жилья, которое записано на несовершеннолетнего, придется пройти дополнительные этапы. Перед оформлением купчей нужно:

1. оформить у нотариуса письменное согласие на сделку (если ребенку от 14-18 лет);
2. подать заявление и пакет документов в местный орган опеки для получения разрешения на продажу имущества несовершеннолетнего.

Получение разрешения в органах опеки может занять до двух недель. В связи с этим процедура оформления купли-продажи может затянуться и это необходимо учитывать, подписывая предварительный договор с продавцом или оформляя кредит в банке.

Сделка с участием несовершеннолетнего всегда заверяется нотариально. Соответственно помимо временных расходов будут еще и денежные – минимум 3-10 тыс. рублей.

Продажа квартиры несовершеннолетнего требует согласования вопроса с органами опеки. Получить его можно только, если покупается новое жилье не хуже предыдущего или родители готовы перевести деньги от продажи на счет ребенка.

Что придется добавить к основному пакету документов в такой ситуации?

На сделку законные представители несовершеннолетнего должны предоставить дополнительные документы. Помимо основного пакета (документы на квартиру, подтверждение отсутствия долгов за коммунальные услуги и пр.), потребуется набор бумаг, без которых сделка с участием несовершеннолетнего может быть легко признана недействительной. К ним относятся:

• свидетельство о рождении ребенка или его паспорт;
• подтверждение снятия ребенка с учета в квартире (справка);
• письменное согласие родителей (можно оформить сразу на месте);
• разрешение органов опеки на сделку (оформляется предварительно).

Если сделку от имени ребенка совершают опекуны, то понадобится еще и постановление о назначении опеки. Если родители в разводе или место пребывание одного из родителей неизвестно, то оформить письменное согласие на сделку крайне проблематично. Для оформления документа требуется присутствие отца и матери ребенка.

Какие условия должны соблюдаться для получения разрешения опеки?

Главное условие, которое должно соблюдаться при продаже квартиры несовершеннолетнего: предоставление альтернативного жилья. Нельзя продать недвижимость ребенка и не обеспечить его жилплощадью или денежными средствами от продажи.

Для получения разрешения опеки требуется:

• подтверждение переезда в другую квартиру (того же метража или больше);
• обоснование необходимости смены места жительства (улучшение жилищных условий, смена климата и пр.);
• подтверждение соблюдения всех санитарно-гигиенических норм в новом жилье;
• согласие ребенка от 14 лет на продажу жилья и переезд.

Орган опеки будет оценивать площадь новой квартиры, район и условия проживания (по закону новое жилье должно быть не хуже предыдущего). Если ребенку принадлежит не вся квартира, а только доля в ней (например, одна комната), то доля в новой квартире должна быть не меньше прежней. Об особенностях купли-продажи доли в квартире можно узнать .

Подтверждение наличия другой квартиры не требуется только в случае выезда семьи на ПМЖ или перечисления денег за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего.

Причины отказа и методы урегулирования

Орган опеки вправе отказать в сделке, если решит, что права ребенка будут нарушены. Например, он останется без квартиры или доли в ней, переедет в худший регион, потеряет в стоимости недвижимости. Если покупается новострой, то он должен быть готов не менее чем на половину (это обязательное требование). Соответственно покупка квартиры на стадии котлована одобрена не будет.

Основные причины отказа:

• новая квартира меньше или находится далеко от школы, детсада;
• условия проживания хуже (например, нет ремонта);
• в новом жилье нет света, воды и других коммуникаций;
• недвижимость является аварийной, требующей срочного капремонта;
• ребенок старше 14 лет не хочет переезжать.

Вопрос можно решить подбором другого жилья и получением письменного согласия ребенка. В орган опеки можно предоставить фотографии новой квартиры и полную информацию о ближайшей инфраструктуре (школах, секциях и пр.).

Повлиять может и аргумент о смене климата, например, если ребенок часто болеет простудными заболеваниями, то переезд в теплый регион может позитивно отразиться на его здоровье.

Порядок выписки

После того, как получено разрешение от органов опеки, можно обращаться в паспортный стол для снятия ребенка с регистрации. Если малышу меньше четырнадцати лет, то его новым местом жительства будет считаться дом, где живут его родители (опекуны, представители). Если покупается новая квартира, то соответственно придется в ней прописаться родителям, а уж потом выписать несовершеннолетнего.

Для снятия с регистрации потребуется:

• заявление по форме №6;
• паспорт отца или матери;
• документы ребенка (свидетельство или паспорт);
• документы на новую квартиру или иную недвижимость, где будет прописан ребенок;
• листок убытия (с указанием нового адреса проживания).

Если новая квартира не куплена, то придется регистрировать ребенка у родственников. В любом случае просто снять ребенка с учета не получится, кроме ситуаций, когда семья выезжает на проживание за границу. Возможен вариант регистрации в новой квартире, вследствие которой снятие с учета в старой произойдет автоматически. Родители просто заберут паспорта со штампом о выписке с прежнего места жительства и прописке на новом.

Когда предоставлять встречное жилье не обязательно?

Встречное жилье не предоставляется в случае эмиграции, перевода суммы от сделки или ее части на счет ребенка либо покупки родителями квартиры в доме, который пока еще не достроен. В последнем случае до сдачи дома в эксплуатацию несовершеннолетний должен быть прописан в другом месте.

Отличительные моменты при составлении договора

В тексте договора обязательно указываются данные самого несовершеннолетнего, а также его законного представителя. В отличие от обычной сделки, должно быть зафиксировано, что было получено письменное согласие родителей ребенка (указывается, кем заверено, номер в реестре) и разрешение органов опеки и попечительства конкретного района (с указанием даты и номера документа).

• Можно ли купить и продать ее собственнику ребенку в России?

  Купить квартиру ребенку вполне возможно. Но до момента совершеннолетия распоряжаться своей недвижимостью без согласия старших он не сможет. До 14 лет все сделки с недвижимостью малолетних всегда совершают законные представители, а позднее требуется их письменное одобрение.

  Продать недвижимость несовершеннолетнему также вполне реально, если его интересы представляет родитель или опекун.

  Какие документы нужны при покупке, чтобы оформить?

  Если квартира покупается на ребенка до 14 лет, то его согласие не требуется, и он может даже не присутствовать на сделке. В качестве документов будут нужны его паспорт или свидетельство о рождении, а также паспорта родителей. Как и в случае с любой сделкой купли-продажи недвижимости, понадобятся следующие документы:

  1. справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  2. выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах;
  3. документы на квартиру или договор долевого участия в строительстве.

  Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он уже может сам подписать купчую, но в этом случае к вышеуказанному списку добавляется еще и нотариально заверенное письменное согласие родителей на сделку.

  Как происходит подобная сделка?

  Оформление сделки происходит у нотариуса. Независимо от того, отчуждается ли квартира целиком или в долях сделка требует нотариального заверения. В тексте указывается, что покупателем является либо сам несовершеннолетний (если ему еще нет 14 лет) в лице законного представителя либо тот факт, что он действует с согласия родителей, опекунов (если возраст уже более 14 лет).

  Покупка квартиры ребенку не требует получения согласия органов опеки или других ведомств. Нужно только заверить у нотариуса одобрение сделки родителями, если речь идет о подростке. Без этого документа оформление будет невозможно.

  Какие возникают риски?

  Основной риск подобных сделок: возможность признания их недействительными, в связи с нарушением прав детей. Если суд вынесет такое решение, то покупатель и продавец недвижимости должны будут вернуть все полученное по договору.

  Если продавец уже потратил к тому времени сумму, вырученную от продажи квартиры, то проблемы неизбежны. Именно поэтому банки с осторожностью относятся к заемщикам, которые хотят купить жилье, где дети прописаны или являются собственниками.

  При покупке жилья у несовершеннолетнего стоит тщательно проверить подлинность разрешения органов опеки и справки о снятии ребенка с регистрации. Желательно также узнать не лишены ли родители своих родительских прав и могут ли они представлять интересы ребенка. Иногда имеет смысл оформить договор титульного страхования, на случай оспаривания прав на недвижимость.

  О нюансах купли-продажи недвижимости в новостройках и на вторичном рынке без участия несовершеннолетних можно узнать в других наших статьях. Читайте о том, как заключить сделку без посредников или через агентство недвижимости, в том числе с иностранцем или юридическим лицом, а также об оценке стоимости объекта, способах передачи денег и особенностях купли-продажи жилья по доверенности.

  Сделки с участием несовершеннолетних не редкость на рынке недвижимости. От имени детей выступают родители или другие законные представители, предварительно получив разрешение от органов опеки. Рисков у таких сделок гораздо больше, чем у любых других. Суды всегда находятся на стороне защиты прав несовершеннолетних. При наличии нарушений можно потерять права на квартиру или столкнуться с другими трудностями.

  Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

  Правовое регулирование сделок с участием несовершеннолетних

  Если объект недвижимости находится в собственности ребенка, сделка автоматически приобретает дополнительную сложность. Это связано с необходимостью обеспечить соблюдение прав детей при распоряжении их имуществом. В Российской Федерации действует целый комплекс норм, регламентирующих порядок и условия продажи жилья, принадлежащего несовершеннолетнему собственнику:

  • Семейный кодекс РФ;
  • Гражданский кодекс РФ;
  • Федеральный закон № 48-ФЗ.

  При этом необходимо учитывать нормы Основного закона РФ – Конституции, которая отдает приоритет интересам ребенка при реализации любых правоотношений.

  По общему правилу, совершение любых следок с имуществом несовершеннолетнего не допускается без предварительного согласования с органами опеки. Указанные органы дадут согласие на продажу квартиры только при условии, что права ребенка будут надлежащим образом соблюдены:

  • вместо продаваемого жилья в собственность несовершеннолетнего гражданина будет приобретена другая квартира, не ухудшающая его жилищные условия;
  • денежные средства от продажи квартиры будут блокированы на специальном счете ребенка до момента приобретения ему другого жилья (этот вариант используется только в исключительных случаях).

  Продажа недвижимости без согласования с органами опеки, или при наличии запрета на распоряжение жильем, будет признана недействительной с возвратом сторон в исходное состояние. Таким образом, покупатель квартиры с несовершеннолетним собственником заведомо должен учитывать все возможные риски.

  Как избежать рисков

  Поскольку на рынке недвижимости нелегко найти квартиру, права на которую не принадлежали бы ребенку, покупателю предстоит устранить все возможные риски или максимально их минимизировать. Для этого нужно тщательно проверять условия сделки на каждом ее этапе – от предварительного согласования условий договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности в органах Росреестра.

  Проверка на подготовительном этапе

  Даже если несовершеннолетний ребенок только прописан в квартире, но не имеет права собственности, на стадии проверки юридической чистоты сделки необходимо обратить особое внимание на следующие моменты:

  • основания приобретения квартиры в собственность продавца – если жилье оформлено в результате приватизации, исключение ребенка из числа собственников является грубым нарушением законодательства и повлечет признание сделки недействительной;
  • правовой статус собственников – родителей – лишение или ограничение их родительских прав автоматически повлечет проблемы с опекунами или органами опеки при оформлении сделки;
  • отношение органов опеки к предстоящей продаже жилья – еще на стадии оформления проекта договора орган опеки может выразить свое предварительное мнение о возможности отчуждения имущества ребенка.

  Если в ходе тщательной проверки документов нарушение прав несовершеннолетнего гражданина не выявлено, необходимо уделить повышенное внимание к передаче проекта договора на согласование в орган опеки.

  Согласование сделки в органах опеки

  В органы опеки обращаются родители несовершеннолетнего собственника, однако потенциальный покупатель квартиры также имеет право получать информацию о ходе проверки. Для согласования в адрес органа опеки направляются следующие документы:

  • обращение родителей ребенка о выдаче согласия на продажу его жилья с одновременным приобретение другой квартиры в собственность несовершеннолетнего;
  • правоустанавливающие документы на оба объекта недвижимости;
  • техническая документация на обе квартиры;
  • справки о составе семьи. поквартирные карточки по месту прописки ребенка и т.д.

  На стадии проверки представленных документов органы опеки будут составлять акт о жилищных условиях ребенка по обоих объектам недвижимости. Выдача положительного заключения будет возможна только в случае, если права и интересы детей не ухудшаются в результате смены объектов недвижимости.

  В итоговом постановлении органа местной власти будет зафиксирована обязанность родителей оформить новое жилье в собственность ребенка не позднее определенного срока (как правило, от трех до шести месяцев). Если после совершения обоих сделок родители не исполнили это обязательство, органы опеки имеют право обратиться в суд для оспаривания договор купли-продажи. В этом случае покупатель вновь несет потенциальный риск потери имущества и денежных средств.

  Регистрация договора

  Даже если получено согласие органов опеки и сделка готова к регистрации, потенциальные риску у покупателя сохраняются. Это связано с нюансами снятия детей с регистрационного учета:

  • ребенок может быть выписан из жилого помещения только при условии одновременной прописки в новое жилье;
  • выписка ребенка из квартиры без указания нового адреса не допускается без согласия органов опеки (на практике, в такой ситуации получить согласие практически невозможно);
  • принудительная выписка ребенка через суд обречена на провал, поэтому единственным вариантом остается снятие несовершеннолетнего гражданина с регистрационного учета еще до обращения за регистрацией.

  При таких обстоятельствах для покупателя может возникнуть патовая ситуация. Пока квартира с несовершеннолетним собственником не будет продана, у родителей ребенка будут отсутствовать средства на приобретение нового жилого помещения. Пока ребенку не приобретут новый объект недвижимости, его будет практически невозможно выписать.

  В этой ситуации у покупателя есть только один приемлемый вариант действий – настаивать на выписке всех граждан из квартиры до момента государственной регистрации сделки. При наличии согласия органов опеки на продажу жилья снятие несовершеннолетнего гражданина с учета будет вполне возможно по решению родителей. Если сделка будет зарегистрирована, а родители откажутся выписывать ребенка, может не помочь даже обращение в суд.