Позиции постановления пленума верховного суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму
Шешко Г.Ф., заслуженный юрист РФ.
Позиции Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 и иных разъяснений Верховного Суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму. Значимость разъяснений Верховного Суда РФ по вопросам применения жилищного законодательства не подлежит сомнению. Постановления Пленума Верховного Суда РФ, устанавливающие правила применения жилищных норм, несомненно, подлежат отнесению к источникам правового регулирования жилищных отношений.
К таковым, очевидно, следует причислить Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление Пленума), что было отмечено в предыдущей публикации, уделившей внимание роли данного Постановления Пленума в регулировании отношений собственности на жилье <1>. Постановлением Пленума восполнен ряд пробелов Кодекса, устранены некоторые противоречия, а также неопределенность (невнятность) отдельных норм. Постановление способствует правильному и единообразному применению ряда норм жилищного законодательства, повышает эффективность их действия. Кроме того, представляется, что позиции Постановления окажут влияние на подход федерального законодателя к решению ряда вопросов при внесении необходимых (и давно ожидаемых) изменений в Жилищный кодекс РФ.
<1> См.: Жилищное право. 2011. N 6. С. 5.
Жилищный кодекс РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным. Постановлением Пленума восполнен этот «пробел». Основаниями признания такого решения недействительным в п. 23 указаны: представление гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет нуждающихся в жилье; нарушение прав других граждан на указанное жилое помещение; неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; иные нарушения установленного порядка и условий предоставления жилого помещения по договору социального найма.
Поскольку признается недействительным решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, признается недействительным и заключенный на основании такого решения договор социального найма жилого помещения. Постановлением Пленума отмечена целесообразность рассмотрения таких требований в одном исковом производстве. Данные вопросы решаются по правилам, установленным статьей 168 ГК о недействительности сделки, не соответствующей закону, или иными правовыми актами, а также статьей 181 ГК, предусматривающей трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Последствием признания решения о предоставлении жилого помещения и заключенного на его основе договора социального найма недействительными является выселение проживающих в жилом помещении лиц в ранее занимаемые жилые помещения либо, при определенных обстоятельствах, предоставление жилого помещения, аналогичного ранее занимаемому. Следует отметить, что предложенные Постановлением Пленума основания признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным повторяют положения статьи 48 ЖК РСФСР, предусматривавшей основания признания ордера недействительным, а при определении последствий этого использованы положения ст. 100 ЖК РСФСР.
Отмечая принцип равенства прав членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма с правами нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ), Пленум устанавливает весьма важное уточнение: равенство прав не зависит от времени вселения в жилое помещение (одновременно с нанимателем или впоследствии на основании статьи 70 ЖК).
Пунктом 24 Постановления Пленума перечислены права членов семьи нанимателя по договору социального найма (бессрочное пользование жилым помещением, участие в решении вопросов обмена, сдачи жилого помещения в поднаем и т.д.), установленные статьями 26, 60, 70 — 72, 76, 80 — 83 ЖК РФ. В данный перечень следовало бы включить также участие их в приватизации жилья (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») <2>. Действие Закона продлено до 1 марта 2013 г. <3> (далее предполагается его отмена).
<2> Ведомости. 1991. N 28. Ст. 958 (с изм.: 1992 г., 1994 г., 1998 г., 1999 г., 2001 г., 2002 г., 2004 г., 2006 г., 2007 г.).
<3> См.: ФЗ от 01.02.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
Кстати сказать, представляется сомнительным наличие правовых оснований для упразднения института бесплатной приватизации жилья <4>.
<4> См.: Жилищное право. 2010. Апрель. С. 57 — 68.
Позволю себе напомнить, что право на приватизацию жилого помещения по договору социального найма определено Законом о приватизации жилья как право нанимателя этого жилого помещения (с согласия членов семьи — см. ст. 1 Закона).
Следовательно, данное право дополняет перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, содержащийся в ст. 67 ЖК РФ (см. ч. 1 и 2). Таким образом, есть все основания причислить право на приватизацию к жилищным правам.
Согласно ст. 1 ЖК РФ жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (перечень закрытый). Привлечение любого из обозначенных оснований для такого решения, как прекращение приватизации жилья, проблематично. И, конечно вызывает сомнение намерение вести в данном случае речь о нарушении (в результате приватизации жилья) прав иных лиц, в частности граждан, поставленных на учет нуждающихся в жилых помещениях, на получение жилья.
Можно (и нужно) говорить об утрате вследствие приватизации определенной части жилья социального использования, что, разумеется, не в интересах собственника жилищного фонда (это является основным аргументом сторонников отмены приватизации). Несомненно, можно утверждать также, что сокращение социального жилья в определенной степени затрудняет решение проблемы с обеспечением жильем очередников, но не более того. Посягательства на устанавливаемое ст. 57 ЖК право очередника нет.
Можно и далее рассуждать о проблематичности позиции об отмене приватизации жилья, но, пожалуй, не будем «умножать слов». Решение за федеральным законодателем (есть все основания считать очевидным намерение отменить приватизацию).
Коль скоро затронут вопрос о приватизации жилых помещений, полагаю необходимым обратить внимание на достаточно сомнительную позицию законодателя об установлении предельного срока деприватизации <5>. Одинаковый подход к вопросам приватизации и деприватизации, как представляется, лишен логики.
<5> См.: ст. 20 Вводного закона. Федеральным законом от 01.02.2010 срок завершения деприватизации установлен 01.03.2013.
Если намерение отменить приватизацию объясняется сокращением фонда социального использования, то деприватизация означает прямо противоположное — возврат жилого помещения в государственную или муниципальную собственность (с заключением договора социального найма).
Что касается равенства прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи, хотелось бы отметить следующее: Есть все основания считать, что равенство прав и обязанностей проявляется главным образом как равенство прав и обязанностей по пользованию жилым помещением. Обмен жилого помещения, сдача его в поднаем, обращение о предоставлении жилого помещения меньшего размера, расторжение договора (и пр.) определены Жилищным кодексом РФ как права нанимателя, которые он может реализовать с согласия членов семьи, т.е. согласие членов семьи является условием реализации нанимателем предоставленных ему прав. По поводу прав членов семьи нанимателя П.И. Седугиным отмечено: «В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма, и т.д.» <6>.
<6> Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. 1997. С. 121.
Постановление Пленума содержит разъяснения по применению статьи 70 ЖК, касающиеся вселения в жилое помещение супруга, детей, родителей и других граждан в качестве членов семьи нанимателя. Пунктом 26 Постановления предложено выяснять намерение вселения других родственников (помимо супруга, детей, родителей), нетрудоспособных иждивенцев, а также иных лиц (в исключительных случаях и в судебном порядке), имея в виду возможность их вселения в качестве поднанимателей, временных жильцов. Обращено также внимание на то, что вселение в жилое помещение вне установленного порядка следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя.
Постановлением Пленума отмечено (п. 28), что лицу, незаконно вселившемуся в жилое помещение, наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (ч. 3 ст. 11 ЖК РФ). При удовлетворении такого требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления ему другого жилого помещения. Жилищный кодекс РФ не упоминает такого основания выселения.
Жилищный кодекс РФ, установив, что бывший член семьи нанимателя, продолжающий проживать в жилом помещении, самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (ч. 4 ст. 69), не определяет «способы» реализации этой обязанности. Пленум определил, что бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения о порядке и размерах его участия в расходах по оплате жилья и коммунальных услуг. Споры, возникающие между сторонами, подлежат разрешению в судебном порядке.
Жилищный кодекс РФ не предусматривает права члена семьи нанимателя на заключение с ним отдельного договора социального найма, такое требование члена семьи удовлетворению не подлежит. Постановлением Пленума специально на это обращено внимание (п. 31).
Вспомним, что Жилищный кодекс РСФСР устанавливал право совершеннолетнего члена семьи нанимателя требовать заключения с ним (на условиях, предусматриваемых этой статьей) отдельного договора найма (статья 86). Жилищный кодекс РФ, как отмечено выше, такой нормы не содержит. Законодатель, не устанавливая запрета, выразил отрицательное отношение к такому способу изменения договора жилищного найма путем «умолчания». Цель упразднения ранее предусматриваемого раздела жилого помещения — устранить возможность появления коммунальных квартир. Но, может быть, следовало бы учитывать и интересы граждан, желающих каким-либо возможным способом разрешать семейные конфликтные ситуации. Кстати сказать, ст. 127 ЖК РФ предусматривает возможность раздела жилого помещения в кооперативном доме.
По мнению Верховного Суда РФ (п. 32 Постановления Пленума), отсутствующие наниматель и (или) члены его семьи, а также бывшие члены семьи могут быть признаны утратившими право на жилое помещение в судебном порядке в том случае, если выехали на иное постоянное место жительства и тем самым добровольно отказались от своих прав и обязанностей, предусмотренных договором социального найма <7>. При этом вряд ли можно согласиться с мнением, что основанием удовлетворения иска о признании лица утратившим право на жилое помещение является расторжение «в отношении себя» договора социального найма (абз. третий п. 32 Постановления Пленума).
<7> Аналогичная позиция озвучена в Обзоре судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 года (Бюллетень Верховного Суда РФ. 2006. N 5), Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года (СПС «КонсультантПлюс»).
Речь о расторжении договора может идти в случае выезда всей семьи из жилого помещения. Следует также отметить, что право расторгнуть договор социального найма жилого помещения законодатель предоставил нанимателю. В отношении членов семьи предусматривается лишь согласие (при общем намерении семьи) на его расторжение (см. ч. 2 и 3 ст. 83 ЖК РФ).
При выселении из жилых помещений (занимаемых по договору социального найма) по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 88 ЖК РФ (снос дома, перевод жилого помещения в нежилое, признание его непригодным для проживания, утрата жилого помещения или значительное его уменьшение в результате капитального ремонта или реконструкции дома), предоставляемое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ, одним из которых является равнозначность по общей площади этого жилого помещения ранее занимаемому (ч. 1 ст. 89). Согласно Определению Верховного Суда РФ от 09.02.2010 предоставляемое в соответствии со ст. 89 ЖК РФ жилое помещение должно быть равнозначным ранее занимаемому не только по общей площади, но и по числу комнат. С такой позицией нельзя не согласиться.
В статье 89 ЖК РФ использованы некоторые положения ст. 96 ЖК РСФСР, которая, устанавливая требования к предоставляемому в связи с выселением жилому помещению (размер, благоустройство — ст. 40 ЖК РСФСР), содержала также требование о необходимости учета интересов граждан: жилое помещение предоставлялось с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств. Не допускалось заселение в одну комнату лиц разного пола старше девяти лет, кроме супругов, — ст. 41 ЖК РСФСР.
Статья 89 ЖК РФ подобных положений не содержит. Вместе с тем неплохо бы при ее применении учитывать правила ст. 58 ЖК РФ, предусматривающей при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, только с их согласия, а также некоторое увеличение размера предоставляемого жилья лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний. Представляется обоснованным применение этой статьи в отношении тех лиц из числа переселяемых, которые состоят на учете в качестве нуждающихся. Кстати, ст. 58 ЖК РФ не содержит требования о применении ее положений лишь в случае предоставления жилья по правилам ст. 57 ЖК РФ.
Верховным Судом РФ, к сожалению, высказано мнение, что при предоставлении жилого помещения в соответствии со ст. 89 ЖК РФ «во внимание не принимаются» ч. 5 ст. 57 и ст. 58 ЖК РФ (п. 37 Постановления Пленума).
В соответствии со ст. 90 ЖК РФ наниматель и члены его семьи, уклоняющиеся от оплаты жилья и коммунальных услуг, могут быть выселены из жилого помещения в судебном порядке. Для реализации положения о выселении срок неуплаты должен превышать 6 месяцев и не должен прерываться внесением платы. Применение данной статьи является затруднительным в части определения того, что следует считать уважительными причинами неоплаты жилья и коммунальных услуг нанимателем жилого помещения и членами его семьи. Постановлением Пленума обозначены возможные причины невнесения такой платы (абз. 3 п. 38).
Следует обратить внимание на определенную несогласованность положений статей 83 и 90 ЖК РФ. Так, согласно статье 83 (пункт 1 части 4) расторжение договора социального найма имеет место в случае невнесения платы за жилье и (или) коммунальные услуги; тогда как выселение согласно статье 90 возможно, если не вносится плата за жилье и коммунальные услуги (отсутствует союз «или»). Формулировка ст. 90 использована в п. 38 Постановления Пленума (плата за жилое помещение и коммунальные услуги).
В юридической литературе высказываются диаметрально противоположные мнения по данному вопросу: выселение возможно, если не вносится плата за жилое помещение и за коммунальные услуги (т.е. отсутствует одновременно одна и другая оплата); выселение возможно, если отсутствует либо оплата за жилье, либо оплата коммунальных услуг. Очевидно, что положение статьи 90 ЖК последовательно «вытекает» из статьи 83 ЖК, т.е. выселение есть последствие расторжения договора. Таким образом, «первична» (обязательна) позиция о расторжении договора и основаниях этого расторжения, которое логически «завершается» выселением, т.е. выселение возможно, если не вносятся платежи за жилое помещение и (или) коммунальные услуги.
Жилищный кодекс РФ не решает вопроса ответственности бывших членов семьи нанимателя за допускаемые ими, в частности, нарушения прав и законных интересов соседей! Позиция Верховного Суда РФ, касающаяся ответственности данных лиц за допускаемые ими противоправные действия, очень важна.
Постановлением Пленума (п. 39) отмечено, что, поскольку бывший член семьи и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения на основании части 1 ст. 91 ЖК, т.е. без предоставления другого жилого помещения <8>.
<8> См. также: Обзор судебной практики за IV квартал 2005 года // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 5.
Нельзя согласиться с обозначением в п. 41 Постановления Пленума без необходимых изъятий в качестве основания признания решения о предоставлении специализированного жилого помещения и заключенного в соответствии с этим решением договора найма недействительными наличие у гражданина иного жилого помещения в данном населенном пункте.
Обратимся к ст. 88 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения маневренного фонда предоставляются лицам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, где они занимают жилые помещения по договору социального найма, без расторжения этого договора. Граждане пожилого возраста и инвалиды сохраняют занимаемые ими жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда в течение 6 месяцев с момента поступления в стационарное учреждение, а если в жилых помещениях остались проживать члены их семей, то в течение всего времени пребывания в учреждении (ст. 12 Федерального закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов») <9>.
<9> СЗ РФ. 1995. N 32. Ст. 3198.
В пункте 42 Постановления Пленума (о применении положений ст. 103 ЖК РФ) обозначена ст. 102 ЖК РФ, которая предусматривает возможность сохранения договоров найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии при переходе права собственности или иного вещного права к другому лицу.
Следует иметь в виду, что под переходом права собственности в этом случае надлежит понимать замену собственника в границах публичных форм собственности в случае правопреемства (ст. 58 ГК РФ). Иное не согласуется со статьей 92 ЖК, согласно которой в качестве специализированного жилого помещения используются жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда и такое жилое помещение не подлежит отчуждению.
О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 (извлечение)
3. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ), мировым судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ).
Мировым судьям также подсудны дела по таким имущественным спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не превышающей суммы, установленной пунктом 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ.
9. Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для зашиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
13. По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника сбывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела.
При этом, учитывая положения части 1 статьи 31 ЖК РФ, следует иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами по делу (статья 67 ГПК РФ).
Судам также необходимо иметь ввиду, что в соответствии с пунктом 4 статьи 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением.
14. В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей, признание его недействительным или раздельное проживание родителей не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63 СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.
- 25. Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся:
- а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;
- б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.
К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации», содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.
Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущество совместного пользования И Г.П.
Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, влечение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.
37. По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях (статья 51 ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 50 ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по обшей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.
Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.
Судам необходимо также иметь ввиду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в статьях 86-88 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в части 5 статьи 57, статье 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
При удовлетворении судом иска о выселении гражданина из жилого помещения по основаниям, предусмотренным статьями 86-88 ЖК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано конкретное благоустроенное жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемому гражданину.
>Позиции постановления Пленума Верховного суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму
Позиции постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 и иных разъяснений Верховного Суда РФ в части регулирования отношений по жилищному найму.
Значимость разъяснений Верховного Суда РФ по вопросам применения жилищного законодательства не подлежат сомнению. Постановления Пленума Верховного Суда РФ, устанавливающие правила применения жилищных норм, несомненно, подлежат отнесению к источникам правового регулирования жилищных отношений.
К таковым, очевидно, следует причислить постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума), что было отмечено в предыдущей публикации, уделившей внимание роли данного постановления Пленума в регулировании отношений собственности на жилье. Постановлением Пленума восполнен ряд пробелов Кодекса, устранены некоторые противоречия, а также неопределенность (невнятность) отдельных норм. Постановление способствует правильному и единообразному применению ряда норм жилищного законодательства, повышает эффективность их действия. Кроме того, представляется, что позиции постановления окажут влияние на подход федерального законодателя к решению ряда вопросов при внесении необходимых (и давно ожидаемых) изменений в Жилищный кодекс РФ.
Жилищный кодекс РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным. Постановлением Пленума восполнен этот «пробел». Основаниями признания такого решения недействительным в п. 23 указаны: представление гражданами не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет нуждающихся в жилье; нарушение прав других граждан на указанное жилое помещение; неправомерные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения; иные нарушения установленного порядка и условий предоставления жилого помещения по договору социального найма.
Поскольку признается недействительным решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, признается недействительным и заключенный на основании такого решения договор социального найма жилого помещения. Постановлением Пленума отмечена целесообразность рассмотрения таких требований в одном исковом производстве. Данные вопросы решаются по правилам, установленным ст. 168 ГК о недействительности сделки, не соответствующей закону, или иными правовыми актами, а также ст. 181 ГК, предусматривающей трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Последствием признания решения о предоставлении жилого помещения и заключенного на его основе договора социального найма недействительными является выселение проживающих в жилом помещении лиц в ранее занимаемые жилые помещения либо, при определенных обстоятельствах, предоставление жилого помещения, аналогичного ранее занимаемому.
Следует отметить, что предложенные постановлением Пленума основания признания решения о предоставлении жилого помещения недействительным повторяют Положения статьи 48 ЖК РСФСР, предусматривавшую основания признания ордера недействительным, а при определении последствий этого использованы положения ст. 100 ЖК РСФСР.
Отмечая принцип равенства прав членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма с правами нанимателя (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ), Пленум устанавливает весьма важное уточнение: равенство прав не зависит от времени вселения в жилое помещение (одновременно с нанимателем или впоследствии на основании ст. 70 ЖК).
Пунктом 24 постановления Пленума перечислены права членов семьи нанимателя по договору социального найма (бессрочное пользование жилым помещением, участие в решении вопросов обмена, сдачи жилого помещения в поднаем и т. д.), установленные ст. 26, 60, 70−72, 76, 80−83 ЖК РФ. В данный перечень следовала бы включить также участие их в приватизации жилья (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Действие Закона продлено до 1 марта 2013 г.(далее − предполагается его отмена).
Кстати сказать, представляется сомнительным наличие правовых оснований для упразднения института бесплатной приватизации жилья.
Позволю себе напомнить, что право на приватизацию жилого помещения по договору социального найма определено Законом о приватизации жилья как право нанимателя этого жилого помещения (с согласия членов семьи – см. ст. 1 Закона).
Следовательно, данное право дополняет перечень прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, содержащийся в ст. 67 ЖК РФ (см. ч. 1 и 2). Таким образом, есть все основания причислить право на приватизацию к жилищным правам.
Согласно ст. 1 ЖК РФ, жилищные права могут быть ограничены на основании Федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (перечень закрытый).
Привлечение любого из обозначенных оснований – для такого решения как прекращение приватизации жилья – проблематично. И, конечно, вызывает сомнение намерение вести в данном случае речь о нарушении (в результате приватизации жилья) прав иных лиц, в частности, граждан, поставленных на учет нуждающихся в жилых помещениях, на получение жилья.
Можно (и нужно) говорить об утрате вследствие приватизации определенной части жилья социального использования, что, разумеется, не в интересах собственника жилищного фонда (это является основным аргументом сторонников отмены приватизации). Несомненно, можно утверждать также, что сокращение социального жилья в определенной степени затрудняет решение проблемы с обеспечением жильем очередников, но не более того. Посягательства на устанавливаемое ст. 57 ЖК право очередника нет.
Полная версия статьи в печатной версии Жилищное право
См. Жилищное право. 2011 г. № …, стр…