Тема №21. Мероприятия по подготовке зданий к зимнему и весенне-летнему периодам эксплуатации.

Зимний период наиболее сложен в технической эксплуатации инженерных систем, конструкций и оборудования зданий. Санитарно-технические системы работают в это время с наибольшей нагрузкой. Ограждающие конструкции испытывают в это время с наибольшей нагрузкой. Ограждающие конструкции испытывают воздействие знакопеременных температур. Большие ветровые нагрузки при низких температурах создают условия для интенсивного охлаждения помещений, что при определенных условиях нарушает нормальный температурно-влажностный режим в помещениях.

При составлении планов подготовки зданий к зиме в первую очередь необходимо предусматривать ремонт источников теплоснабжения, теплотрасс, а также устранение недостатков в системах отопления, горячего и холодного водоснабжения и других инженерных системах, выявленных в истекшем отопительном сезоне.

Важной работой, обеспечивающей нормальную эксплуатацию здания в зимний период, является проверка регулировочной и запорной арматуры в системах. В ходе подготовки к зиме следует проверить и восстановить графические схемы систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, систем газоснабжения и наружных коммуникаций с указанием расположения на них запорно-регулировочной арматуры и устройства. Все изменения инженерно-технических систем, следует отразить в исполнительных чертежах.

Местные котельные и отопительные системы, не требующие капитального ремонта, по окончании отопительного сезона должны быть законсервированы. Перед консервацией следует выполнить все работы по текущему ремонту. О выполнении работ и консервации котельных с систем отопления составляется акт, который подписывает представитель газового хозяйства или теплотехник районного жилищного управления организации, эксплуатирующей котельную, о представитель общественности.

Наряду с этим утверждаются графики расконсервации котельных и систем отопления. Эти графики согласуются с организацией, эксплуатирующей газовое хозяйство. При составлении графиков подготовки объектов к зиме предусматривают выполнение наиболее сложных и трудоемких мероприятий в начале подготовительного периода, чтобы сосредоточить внимание, силы и материальные ресурсы на наиболее ответственных участках работы с первых дней подготовки зданий к зимнему периоду эксплуатации.

В планах следует отразить сроки подготовки городских коммуникаций и источников тепло-, газо-, водоснабжения с учетом готовности всего городского хозяйства в установленные сроки. Здание считается подготовленным к зиме при условии завершения всех ремонтно-строительных работ, а также готовности к зимним условиям эксплуатации источникам тепло-, газо, и водоснабжения.

Большое значение для подготовки здания к зиме имеют мероприятия по утеплению, обеспечивающие наиболее рациональное использование тепла, а также регулировочные и другие работы, направленные на экономное расходование горячей и холодной воды и электроэнергии.

При выполнении перечисленных работ следует иметь ввиду, что значительные потери тепла наблюдаются в чердачных помещениях. Практика эксплуатации в осенне-зимний период показала, что при создании а чердачном помещении температурного режима способствует тому, что не образуются наледи и сосульки.

Обследование чердачных помещений, особенно домов, подверженных интенсивному обледенению, следует начинать с измерения температуры воздуха термометром, предназначенным для изменения температуры воздуха. При разнице температуры наружного воздуха и температуры внутри помещения , необходимо установить источники поступления тепла в чердачное помещение.

Для улучшения теплоизоляции чердачного перекрытия рекомендуется следующий способ:

— увеличить толщину утеплителя до нормы, добавить утеплитель рекомендуется легкий: керамзит, минеральную вату, и.т.д.

— добавлять тяжелый утеплитель, например шлак.

— нельзя применять глиняную смазку рулонной гидроизоляцией, так как будет нарушена вентиляция перекрытия.

От проникания тепла с лестничной клетки чердачное помещение изолируют. Двери и люки обшивают кровельной сталью по асбесту или войлоку, смоченному в глине. Для плотного притвора прокладывают уплотняющие прокладки из резины, поролона и других материалов.

Проверка теплоизоляции трубопроводов центрального отопления и горячего водоснабжения, проходящих в чердачном помещении, производится осмотром. Не допускается наличие оголенных участков и трещин теплоизоляции.

Канализационные стояки при прохождении через чердак соединяются раструбами вверх, чтобы конденсат не попадал через стыки на перекрытие, и обязательно утепляются кожухом из шлаковаты толщиной 5-7 см или деревянным коробом с засыпкой шлаком толщиной 10-15 см.

Недостаточная вентиляция крыш может вызвать значительное увлажнение конструкций и утеплителя, что приводит зимой к переохлаждению помещений верхних этажей и обильному образованию конденсата на поверхности потолков. Поэтому в случае появления пятен на потолках верхних этажей необходимо проверить влажность утеплителя и толщину засыпки. Недопустимо уменьшать сечения вентиляционных каналов, забивая решетки приточных отверстий, закрывая приточные или вытяжные отверстия кусками утеплителя или кирпича.

При эксплуатации совмещенных крыш необходимо следить за состоянием выступающих над поверхностью кровель элементов: дымовых и вентиляционных труб, дефлекторов, антенн и др.

Для наиболее рационального расходования тепла необходимо обеспечить проектный расход теплой воды. Для регулирования систем отопления при их подготовки в летний период устанавливают и привозят в технически исправное состояние регулировочную запорную арматуру.

— устанавливают недостающие пробочные краны на стояках,

— устанавливают недостающие, ремонтируют или заменяют недействующие регулировочные краны у нагревательных приборов,

— наносят риски на трехходовые регулировочные краны, указывают на их правильное положение при регулировке.

— проверяют герметичность запорной арматуры на теплосети на вводе в здание, чтобы иметь возможность отключить местные системы при авариях на теплотрассе.

Расход воды в теплосети от местных котельных регулируют задвижками на подающей и обратной магистрали теплосети, на вводе в здание. При разветвленных тепловых сетях регулировка задвижками может не обеспечить правильного распределения сетевой воды между всеми строениями. В этом случае налаживать теплосеть должны специализированные организации по договору с жилищно-эксплуатационными конторами. В случае резкого уменьшения или увеличения расхода сетевой воды, установленного по показаниям приборов, необходимо наладить регулятор расхода. После этого проверить фактический расход сетевой воды в элеваторном узле и циркулирующей системе отопления в каждом строении, сравнивая их с проектными.

Если здания отапливаются от местных котельных, эксплуатационные организации обязаны своевременно из ремонтировать и подготовить к отопительному сезону. При подготовке котельных к зимней эксплуатации устраняют неисправности котлов, обмуровки, дымоходов, производят гидравлическое испытание котлов и арматуры и проверяют эффективность их действия.

Нарушенные участки обмундировки котлов восстанавливают после гидравлического испытания котлов специальной мастикой, которую наносят после полного высыхания предыдущего слоя. Щели в обмуровке заделывают асбестоцементным шнуром. Неплотность в боровах устраняют затиркой глиняным раствором. Зазор между шибером и рамой должен быть не более 3 мм.

При подготовке внутренних систем водоотвода и канализации необходимо выполнять работы, связанные с предохранением трубопроводов от замерзания. Трубопроводы, проложенные в холодных помещениях утепляют двумя слоями войлока или минеральной ваты, после чего их заключают в деревянные короба, которые затем засыпают опилками, смоченными известковым молоком.

При подготовке систем вентиляции жилых домов к зиме должны быть устранены все неисправности, выявленные в результате весеннего осмотра зданий, а также в прошедший период зимней эксплуатации.

Одновременно с ремонтом чердачных коробок и плит, необходимо проверить герметичность двойных дверей, ведущих в вентиляционные камеры и снабдить из врезанными замками.

В период подготовки дома к зиме следует проверить состояние: групповых и распределительных щитков, электропроводки к домовым фонарям, на лестничных клетках, в подвалах, осветительной арматуры, выключателей и др.

При ремонте групповых и распределительных щитков необходимо:

— проверить целостность панели, очистить ее от пыли и грязи.

— подтянуть винты и болты, очистить подгоревшие и окислившиеся контакты.

— проверить соответствие плавких вставок и предохранителей силе пропускаемого тока.

— установить недостающие крышки на переходных коробках.

После окончания работ, связанных с подготовкой строений к зимней эксплуатации в эксплуатационных организациях должны быть начаты работы по подготовке объектов в весенне-летней эксплуатации. Эти работы выполняют также по утвержденным графикам с конкретными сроками подготовки каждого строения, за исключением зданий, включенных в планы планово-предупредительного текущего и капитального ремонта, а также строений, требующих выполнения только охранных работ в свяхзи с запланированным сносом по ветхости или реконструкции. В зимние работы внутри зданий, а также работы по регулировке и наладке систем водопровода, канализации и электроснабжения.

В этот же период в мастерских жилищно-эксплуатационных организаций и на стройдворах ремонтно-строительных управлений должны быть изготовлены столярные изделия, которые необходимы для замены садовых скамеек, козырьков и др.

Готовность зданий к весенне-летней эксплуатации проверяет в ходе весеннего осмотра комиссия, о чем составляет соответствующий акт. Строение с прилегающей ко нему территорией домовладения и расположенными к нему территорией коммуникациями считается подготовленным к эксплуатации в весенне-летний период при условии:

— исправности кровли, чердачного помещения, окраски кровли.

— приведения в порядок фасадов и их архитектурных деталей, балконов, экранов и ограждений балконов.

— ремонта и окраски входных дверей.

— ремонта цоколей зданий, приямков, водосточных труб, номерных знаков.

— оборудования спортивных и игровых площадок, приведения в исправное состояние малых архитектурных помещений.

— ремонта ограждений, сноса нетиповых оград, сараев и ненужных построек.

В процессе общего весеннего обследования обобщают объемы ремонтных работ, которые должны быть выполнены в период подготовки зданий к зиме, а также при очередных планово-предупредительных ремонтах.

Результаты общего весеннего осмотра и итоги работы, проделанной жилищно-эксплуатационной конторой в период подготовки жилых домов к эксплуатации в весенне-летний период, обсуждаются она производственных совещаниях работников эксплуатационных служб. Здания, не принятые комиссией на готовность к эксплуатации в весенне-летний период, должны быть повторно подготовлены к сдаче в течении не более трех недель.

Подготовка объекта к эксплуатации в зимний период: общестроительные работы в рамках услуг технического обслуживания зданий

Технико-эксплуатационные требования к подготовке строений обусловлены погодными особенностями. Например, зимой системы центрального отопления, водопровода и канализации испытывают повышенные нагрузки, ограждения оказываются под воздействием резких температурных перепадов, а жилые и производственные здания интенсивно охлаждаются вследствие заморозков и ветровых нагрузок. Поэтому необходимы своевременный технический осмотр зданий и разработка плана мероприятий по профилактике и ремонту отопительных систем с учетом тех сбоев и неисправностей, которые были обнаружены в прошлом отопительном сезоне. Успешное завершение мероприятий по подготовке строения к зимнему сезону оформляется с помощью акта.

Технический осмотр здания: план мероприятий

Цель подготовительных работ — обеспечить готовность объектов к эксплуатационным нагрузкам в зимний сезон и их качественное обслуживание с соблюдением необходимых сроков и нормативов (нормативные показатели функционирования инженерных коммуникаций, допустимые температурные значения для трудовой деятельности и проживания).

Система мероприятий по подготовке объектов к бесперебойному использованию зимой включает следующие виды работ:

  • Устранение нарушений целостности стеновых и фасадных поверхностей, кровли зданий, перекрытий, окон и дверей, коммуникаций по снабжению строений газом, теплом, горячей и холодной водой, электричеством, а также водонагревателей и печных труб.
  • Подготовка территории, прилегающей к постройкам, к отводу дождевой воды и воды, образующейся в результате снеготаяния, от входов в подвалы, окон и вентиляционных отверстий в цокольных этажах, бетонных или асфальтовых покрытий вокруг зданий.
  • Гидроизоляционные работы по герметизации швов фундаментов, стеновых поверхностей, цокольного этажа, швов между элементами конструкции здания, лестниц, лифтовых шахт.

Органы местного самоуправления утверждают предложенные жилищно-эксплуатационной организацией сроки начала и окончания подготовительных работ в строениях и теплоузлах. Подготовка зданий к зиме и отопительному сезону и пробное включение отопления должны быть завершены в следующие сроки:

  • к 1.09 — в северо-западных регионах и на восточной территории;
  • к 15.09 — в центральном регионе;
  • к 1.10 — в южных регионах.

Подготовительные работы и их качество контролируются собственниками зданий, центральными государственными органами, представителями местной власти. В случае, если эксплуатацией здания управляет компания-подрядчик, функция взаимодействия с контролирующими органами «ложится на ее плечи».

Дата открытия отопительного сезона определяется органами местного самоуправления.

Система мер по обеспечению готовности объектов к зимнему сезону

План действий по подготовке строений и внутренних коммуникаций к холодному сезону разрабатывается на основании обнаруженных в предыдущем сезоне неисправностей и сбоев. Чтобы была гарантирована безопасная эксплуатация, ремонт зданий проводится задолго до наступления отопительного сезона.

Во время подготовительного периода проводятся следующие мероприятия:

  • Обучение сотрудников, оказывающих услуги по эксплуатации строений и коммуникаций в зимний период (операторов котельных установок и теплопунктов, дворников, техников, специалистов аварийной службы) на курсах повышения квалификации и профессиональной переподготовки.
  • Профилактическое обслуживание автомобильного транспорта аварийно-диспетчерских служб, коммуникаций, запасных частей и комплектующих, предметов хозяйственного и производственного назначения).
  • Ознакомление сотрудников с инструкциями по эксплуатации объектов.
  • Технический осмотр зданий и проверка наличия схем расположения водопроводных, канализационных, вентиляционных, газопроводящих труб с обозначением элементов включения/выключения (для специалистов аварийных служб).
  • Ремонтные работы по устранению разрывов изоляционного материала водопроводных и канализационных труб.

В комплекс подготовительных мероприятий входит откачка воды из подвальных помещений, отключение и демонтаж поливочных устройств, утепление водомерных узлов, проверка исправности канализационного трубопровода и канализационных колодцев на придомовой территории.

Какие документы готовятся?

Для подтверждения подготовленности сооружений к использованию в зимнее время до 15.09 подготавливается пакет документов:

  • паспорт, подтверждающий готовность строения к использованию в зимнее время;
  • акты, подтверждающие исправность систем безопасности и КИПов оборудования;
  • акты, подтверждающие качество и машин для уборки территории и хозяйственного инвентаря;
  • акты, удостоверяющие подготовленность строений к зимнему отопительному сезону;
  • акты, подтверждающие выполнение профилактических и испытательных работ в системах подачи воды и отопительных коммуникациях.

Также к открытию отопительного сезона готовятся расходные материалы:

  • твердое и жидкое топливо для центрального отопления и печей (не менее 70 % от необходимого на сезон объема — для твердого топлива; объем, необходимый для работы котельной в течение месяца, — для жидкого топлива);
  • песок (на 1000 м² территории — не менее 3-х кубометров песка).

Полезная рассылка по технической эксплуатации зданий

Каждую неделю совместно с техническим отделом мы готовим полезный практический материал для своих клиентов. Примеры наших писем.

Вернуться


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *