Периодичность осмотра зданий и сооружений

Осмотр зданий и сооружений

Осмотр зданий и сооружений

Регулярные технические осмотры и наблюдения за зданием являются правильным контролем его состояния. В процессе этих работ можно выявить образование дефектов и деформаций на ранних началах, причины их появления и на основании полученной информации оперативно и с гораздо меньшими затратами чем впоследствии, разработать меры по их устранению. Пренебрегать плановыми осмотрами здания нельзя, т.к. можно пропустить такие негативные процессы, как осадка здания, образование осадочных трещин, динамические нагрузки и разрушение.

Классификация осмотров зданий и сооружений

Очень важны осмотры перед проведением реконструкции, осуществлением замен технологических систем, при возникновении аварийных ситуаций, при переходе из одного сезона в другой.

1. Общий осмотр — под ним понимается осуществления осмотра сооружения целиком. Он осуществляется как снаружи, так и внутри. Полностью осматриваются фасады, стены (колонны), перекрытия, конструкции и техническое оснащение.

Периодичность таких осмотров — два раза в год, в начале весны, после того, как растает снег, и в начале осеннего периода, при подготовке к отопительному сезону.

• При весеннем осмотре инженерами по эксплуатации выявляются дефекты и повреждения конструкций от действия погодных факторов, места дефектов, за которыми, в дальнейшем, необходимо осуществлять длительный мониторинг и фиксировать динамику их развития. Кроме несущих конструкций также должны быть проверены все механизмы открывания окон и дверей, световых приборов и других устройств здания, также нужно проверить ливнестоки, водоотводы и отмостку.
• При осеннем осмотре, который проводится не позднее второй половины сентября, выявляется готовность здания к наступлению осенне — зимнего периода. При этом проверяются несущие конструкции, выявляются и устраняются всевозможные щели и зазоры, пропускающие холод, проверяется наличие устройств и инвентаря, с помощью которого осуществляется уборка снега с крыш, проверяются водостоки и желоба на отсутствие повреждений и засоров, работоспособное состояние фурнитуры окон и дверей, отсутствие утечек тепла.

2. Частичный осмотр — когда проверяется не все здание целиком, а только выборочные конструкции. Частичные осмотры планируются заранее и осуществляются компетентными специализированными службами. Обычно они назначаются при высоком износе элементов — более 60%, или риске аварийного разрушения. Периодичность таких осмотров также устанавливаются инженерами по эксплуатации, в зависимости от их состояния и возможностей проведения.

3. Внеплановый (внеочередной) осмотр. Данные мероприятия проводятся при обнаружении недочетов и дефектов конструкций, а также после серьезных погодных осадков, когда пройдут сильные ливневые дожди, ветра, снегопады и природные аномалии.

Все виды осмотра здания осуществляются с назначения ответственного лица, которое несет непосредственную ответственность за его мониторинг и своевременное выявление всех дефектов и повреждений. Осмотр может быть проведен как физ. лицом, так и организацией, на основании договора, изначально обязанность по осмотру лежит на собственнике. В градостроительном кодексе перечислены права и обязанности по проведению инженерного надсмотра собственником недвижимости, и у него имеется право на заключение договора для делегирования данной обязанности на стороннюю организацию, вследствие чего ответственность за нарушения правил эксплуатации будет ложиться на плечи не собственников, а этой организации.

Документирование осмотров

Выявленные дефекты и повреждения оцениваются по степени опасности, определяются причины их возникновения, принимается решение о возможности дальнейшей эксплуатации здания и планируются мероприятия по их устранению.

Каждый проведенный осмотр необходимо документально оформлять, результаты заносятся в книгу осмотров, либо составляется акт в произвольной форме. Должна быть отображена полная оценка состояния сооружения и задокументированы все обнаруженные дефекты и повреждения. Сведения о сезонных осмотрах здания заносятся в паспорт готовности.

Сезонные осмотры — основа контроля техсостояния зданий

Ведущий европейский журнал об эксплуатации и управлении недвижимостью Facility Manager, с прошлого года издается и в России. В шестом номере журнала (2014 г.) была опубликована статья, касающаяся сезонных осмотров зданий в рамках эксплуатационного контроля их технического состояния. С разрешения редакции сегодня мы публикуем данную статью.

Сезонные осмотры, как основа системы контроля технического состояния зданий

Действующее российское законодательство предусматривает обязательный контроль технического состояния зданий лицом, ответственным за эксплуатацию. Такой контроль должен осуществляться в течение всего периода эксплуатации здания путем проведения периодических осмотров, контрольных проверок, мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем и сетей инженерно-технического обеспечения. В сложившейся практике эксплуатации именно осмотры зданий специалистами по эксплуатации являются основой системы контроля технического состояния зданий.

«ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»
Глава 6.2. ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ
Статья 55.24. Требования законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений
…
6. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.
7. Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.
…
9. Эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения.

Осмотры принято подразделять на плановые и неплановые. Неплановые осмотры выполняются в случае выявления дефектов и повреждений, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций — ураганов, землетрясений, техногенных аварий и т.п. Также осмотры могут быть общие, когда осмотру подлежат все конструкции здания, и частичные, цель которых контроль состояния отдельных конструкций. Правила эксплуатации зданий требуют проведение общих (сплошных) осмотров не менее двух раз в год — весной и осенью. Таким образом, можно сказать, что каждая конструкция здания должна быть осмотрена специалистами по эксплуатации не менее двух раз в год. Частичные плановые осмотры предназначены для контроля конструкций и систем здания, требующих большего внимания. Периодичность осмотров и другие требования по контролю тех или иных конструкций и систем здания могут устанавливаться проектом (в основном для новых зданий), правилами эксплуатации, либо документами нормативно-технического регулирования.

Общие осмотры конструкций здания

В связи с привязкой общих осмотров к определенному сезону, есть существенные отличия между осенним и весенним осмотрами. В первую очередь отличаются задачи, решаемые при их проведении, что ведет к различиям в составе выполняемых при осмотре работ и разным промежуточным результатам. Однако, несмотря на различия, главная цель любого осмотра одна – обеспечение возможности безопасной эксплуатации здания.

Осенний осмотр

Основной задачей осеннего осмотра конструкций здания является проверка готовности к эксплуатации в зимний период. Обычно выполняется осенний осмотр до начала отопительного периода. Наибольшее внимание уделяется проверке целостности теплового контура здания и готовности к работе систем отопления. Вновь выявленные в ходе осмотра дефекты и повреждения обычно не ремонтируются в зимний период. В связи с этим принимаются временные меры для обеспечения возможности безопасной эксплуатации здания с имеющимися повреждениями. Для полноценного контроля технического состояния зданий в зимний период также важно выполнять и частичные осмотры при наступлении устойчивых холодов. При этом решаются следующие задачи:

• Контроль температурно-влажностного режима помещений
• Выявление дефектов теплоизоляции и проблем с отоплением, с применением тепловизоров и пирометров
• Выявление мест зимних протечек, конденсации влаги, образования кружака, наледи, сосулек

Собранная информация будет крайне полезной при весеннем осмотре, основной задачей которого является подготовка к весенне-летнему сезону и ремонту конструкций.

Весенний осмотр

Обычно весенние осмотры выполняют как можно раньше, но уже после схода снежного покрова. В силу климатических особенностей территориального расположения российских городов практически все ремонтные работы выполняются именно в период устойчивых плюсовых температур. Чем короче временной промежуток, в течение которого могут выполняться ремонтные работы, тем более тщательной должна быть подготовка. Именно весенний осмотр определяет какие ремонтные работы и в каком объеме должны быть выполнены. Однако, главной целью специалистов по эксплуатации при весеннем осмотре является не составление планов ремонтных мероприятий, как многие считают. Такие планы должны являться уже следствием выполнения основной задачи осмотра — оценки технического состояния строительных конструкций здания. В условиях дефицита средств на выполнение ремонтно-восстановительных мероприятий, особенно важна расстановка приоритетов при выборе конструкций здания для ремонта. Выявленные дефекты и повреждения конструкций должны оцениваться с точки зрения их влияния на техническое состояние и безопасность эксплуатации здания. И только с учетом этого влияния можно планировать ремонтные работы.

ВСН 58-88
Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции должна обеспечивать нормальное функционирование зданий и объектов в течение всего периода их использования по назначению. Сроки проведения ремонта зданий, объектов или их элементов должны определяться на основе оценки их технического состояния.

Оценка технического состояния конструкций здания

Правила эксплуатации зданий обычно не содержат указаний относительно порядка и критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий. В связи с этим, практика такой оценки службами эксплуатации складывается по-разному.

ГОСТ 31937-2011

Оценка технического состояния — Установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом, включая состояние грунтов основания, на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных проектом или нормативным документом

Можно выделить четыре основных способа оценки, которые могут быть использованы для этих целей:

1. На основе наличия дефектов и повреждений, либо необходимости ремонта

Этим способом пользуются чаще всего. Специалисты по эксплуатации здания или представители подрядных организаций при осмотре здания составляют ведомости дефектов. Далее на основании этих ведомостей принимаются технические решения по устранению дефектов и повреждений и составляются сметы на выполнение ремонтных работ. Если денег на весь объем ремонтных работ не хватает, то обычно критерием отбора является стоимость. При таком способе крайне проблематично расставить приоритеты с учетом влияния дефектов и повреждений на эксплуатационную пригодность конструкций и безопасность здания.

2. По проценту физического износа

Этот способ используют при инвентаризации объектов и в некоторых случаях для оценки необходимости капитального ремонта или прекращения эксплуатации здания. Для оценки за основу берутся достаточно условные параметры, которые напрямую не связаны с эксплуатационной пригодностью и несущей способностью конструкций. Для целей планирования конкретных ремонтных мероприятий он также малопригоден.

3. На основе внутренней системы оценок

Зачастую специалисты по эксплуатации понимают необходимость выработки четких критериев оценки состояния конструкций и, не найдя ничего подходящего в правилах эксплуатации, вырабатывают собственную систему. Например, в эксплуатационной документации часто встречаются такие понятия для описания состояние конструкций: удовлетворительное, неудовлетворительное, хорошее, допустимое, нормальное, плохое и т.п. Обычно стороннему специалисту достаточно трудно понять, что же в действительности имелось ввиду под таким описанием. Но, тем не мене, такие системы оценок уже позволяют более обоснованно выбирать приоритетные для ремонта конструкции.

4. На основе категорий технического состояния

С 01.01.2014 г. ГОСТ 31937-2011, а ранее ГОСТ 53778-2010 предлагают использовать достаточно четкую и понятную единую систему категорий технического состояния конструкций, состоящую из четырех

наименований:

• Нормативное
• Работоспособное
• Ограниченно работоспособное
• Аварийное

Представляется, что использование данной системы оценок наиболее предпочтительно в сравнении с предыдущими, т.к. позволяет при выборе конструкций для ремонта основываться на степени их повреждения и эксплуатационной пригодности.
Вот основные преимущества оценки технического состояния конструкций здания на основе категорий:

I. Унифицированная система, понятная всем участникам процесса эксплуатации
II. Понятные ключевые показатели эксплуатации конструкций:

• Степень безопасности
• Степень соответствия обязательным требованиям
• Возможность эксплуатации
• Необходимость ремонта
• Необходимость других эксплуатационных мероприятий

Независимо от выбранного способа оценки, принципиальное значение, при планировании ремонта, имеет именно наличие этапа оценки технического состояния, выполняемого в рамках весеннего осмотра зданий (см. Сравнение схем эксплуатации).

Дефекты и повреждения в несущих конструкциях в первую очередь должны быть оценены с точки зрения их влияния на несущую способность, но не только. Вторым фактором является эксплуатационная пригодность. Например, трещина в несущей стене, в определенных случаях, может не снижать несущую способность, а только ухудшать теплотехнические характеристики. Сначала безопасность конструкций здания, а потом возможность их нормальной эксплуатации. Ненесущие конструкции также влияют на безопасность здания и их нельзя рассматривать в последнюю очередь, как что-то малозначительное. Например, плохо закрепленный металлический лист кровли скатной крыши приводит к протечкам, которые снижают эксплуатационную пригодность нижерасположенных помещений. Кроме того, замачивание конструкций стропильной системы и плит чердачного перекрытия ведет к ухудшению состояния уже несущих конструкций. Но и сам лист влияет на безопасность, так как если его окончательно оторвет ветром, то при его падении могут пострадать люди. Соответственно, ненесущие конструкции должны оцениваться также внимательно и с учетом двух основных параметров:
1. Степень эксплуатационной пригодности самой конструкции
2. Степень влияния на состояние несущих конструкций

Особенности проведения осмотра

Во время осмотра здания специалист должен четко представлять конструктивную схему здания, знать его особенности, проблемы и историю эксплуатации. Для этого перед осмотром необходимо ознакомиться с проектной и эксплуатационной документацией. Следует выяснить проводились ли реконструкция, перепланировка, работы по усилению и восстановлению несущих конструкций. На подобные места в здании следует обратить особое внимание.
Наиболее значимые повреждения конструкции зданий получают при возникновении процессов деформации. Это может происходить из-за неравномерной осадки грунтов основания, превышения допустимых нагрузок на конструкции, снижения несущей способности конструкций и прочих причин. Любые проявления деформаций в зданиях потенциально опасны и требуют выяснения причин их происхождения. При осмотрах зданий выявлению признаков деформаций должно быть уделено особое внимание. Эта задача может оказаться далеко не простой. В современном строительстве широко распространены технологии, скрывающие несущие конструкции от внешнего осмотра. Гипсокартонные перегородки, подвесные потолки, навесные фасады и прочие элементы препятствуют свободному осмотру несущих конструкций зданий, а во многих случаях делают его просто невозможным. Если в таких зданиях происходят процессы деформации, то их выявление становится крайне затруднительным. Для выхода из этой ситуации следует обращать больше внимания на косвенные признаки деформаций и использовать современные приборы. Косвенными признаками деформаций несущих конструкций здания являются:

• Трещины в стеклопакетах
• Перекосы дверных, оконных коробок
• Неровности (выпучивание, проседание и т.п.), уклоны полов, лестничных маршей, площадок
• Отслоение, перекосы, неровности отделочных покрытий, обшивок
• Разрушение заделок стыков конструкций

Основные возможности современной инструментальной базы для контроля конструкций заключаются в использовании эндоскопов и тепловизоров. Эндоскоп позволяет заглянуть в труднодоступные места, а тепловизор позволяет по косвенным характеристикам (температуре поверхности) судить о наличии внутренних повреждений.

Кроме современных технологий строительства, серьезным препятствием на пути оценки фактического состояния зданий могут являться ремонтные и восстановительные работы, выполненные ранее. Например, штукатурка по металлической сетке поверхности кирпичного простенка, имеющего сквозную трещину, во многих случаях, позволяет скрыть данное повреждение, но не устранить проблему. При проведении осмотра, состояние такого простенка будет оцениваться без учета существующей в нем трещины, что создает потенциальную угрозу безопасности здания. Периодически выполняемые косметические ремонты отделочных покрытий стен раз за разом все больше скрывают масштабы фактических повреждений конструкций, что также ведет к неточностям в оценке их состояния. Помочь в подобных ситуациях может эксплуатационная документация, если в ней отражено предыдущее состояние конструкций и описаны имевшиеся дефекты и повреждения. Полезным источником информации о существующих проблемах служат помещения в здании, где отсутствуют отделочные покрытия, либо их ремонт редко производится.

Технические этажи, подвалы, чердаки, подсобные и технические помещения – все это места здания, где информация о имеющихся проблемах накапливается и сохраняется за счет отсутствия ремонта отделочных покрытий. Например, в подвале можно увидеть следы затопления, а на чердаке следы протечек кровли. Трещины в стенах, при их наличии, легко доступны для осмотра в технических помещениях, где ремонт не производился. В связи с малой проходимостью, эти места являются и наиболее подходящими для установки контрольных приспособлений для мониторинга, таких как маяки наблюдения за трещинами.

Работа с выявленными дефектами и повреждениями

Работа с выявленными дефектами и повреждениями (ДиП) строительных конструкций состоит из следующих этапов:

• Оценка степени опасности ДиП
• Принятие решения относительно возможности дальнейшей эксплуатации
• Выявление причины появления ДиП
• Планирование мероприятий по обеспечению нормальной эксплуатации, устранению причин ДиП и самих ДиП
• Выполнение ремонтных и восстановительных работ
• Периодический контроль результатов устранения ДиП

Все эти работы могут выполняться как силами эксплуатирующей здание организации, так и путем привлечения подрядных организаций – проектировщиков, изыскателей, строителей.
С момента выявления дефектов и повреждений при осмотре здания до их устранения может проходить достаточно много времени. В этот период должны быть организованы мероприятия, предотвращающие ухудшение состояния и обеспечивающие безопасность:

• Противоаварийные мероприятия – временные усиления, ограждения
• Наблюдение (мониторинг) за конструкциями и влияющими на их состояние факторами
• Ограничение эксплуатации, снижение нагрузок
• Консервационные мероприятия и исключение эксплуатации

Также могут планироваться дополнительные контрольные осмотры, их периодичность определяется в зависимости от возможной интенсивности развития повреждений. На каждую выявленную трещину должен быть установлен маяк для мониторинга ширины ее раскрытия. По результатам контрольных осмотров и мониторинга составляются акты и вносятся записи в журналы.

«ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Глава 8. Ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности
Статья 60. Возмещение вреда, причиненного вследствие разрушения, повреждения объекта капитального строительства, нарушения требований безопасности при строительстве объекта капитального строительства, требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения
Собственник здания, сооружения, концессионер, которые возместили в соответствии с гражданским законодательством вред, причиненный вследствие разрушения, повреждения здания, сооружения либо части здания или сооружения, нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения, и выплатили компенсацию в соответствии с частями 1 и 2 настоящей статьи, имеют право обратного требования (регресса) к лицу, выполнившему в период эксплуатации здания, сооружения на основании договора, заключенного с указанными собственником, концессионером, соответствующие работы по содержанию и (или) обслуживанию здания, сооружения, вследствие недостатков которых причинен вред, в размере возмещения вреда и выплаты компенсации.

Как отмечалось ранее, основной целью эксплуатационного контроля является обеспечение безопасной эксплуатации здания. Конечно, отсутствие дефектов и повреждений конструкций зданий могло бы свидетельствовать о хорошей работе специалистов по эксплуатации. Но на практике те или иные проблемы существуют практически в каждом здании. И о высоком уровне организации работы службы эксплуатации можно говорить тогда, когда в достаточном объеме ведется эксплуатационная документация, своевременно выполняются мероприятия по контролю, мониторингу и обеспечению безопасной эксплуатации, а ремонтные работы планируются и выполняются с учетом приоритетов, расставленных на основе оценки технического состояния конструкций.

Безродных Алексей Викторович,
Директор Центра технических обследований «ИСТ»

Приложение 11. Периодичность проведения планов предупредительных ремонтов и осмотров зданий и сооружений

Приказ Минюста России от 28.09.2001 N 276 (ред. от 24.01.2006) Об утверждении инструкции по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системыДокумент действующий
1HQQESHpv9LE

• Главное меню
  • Приказ
  • Инструкция по технической эксплуатации зданий и сооружений учреждений уголовно-исполнительной системы
    • 1. Область применения
    • 3. Общие положения
    • 4. Основные требования к зданиям и сооружениям
    • 5. Организационно-технические мероприятия планово-предупредительного ремонта зданий и сооружений
    • 6. Организация и финансирование технической эксплуатации зданий и сооружений
    • 7. Организация контроля и надзора за техническим состоянием, содержанием и ремонтом строительных конструкций зданий и сооружений
      • Таблица 1
      • Таблица 2
      • Таблица 3
    • 8. Взаимоотношения службы, осуществляющей контроль за технической эксплуатацией зданий и сооружений, с другими подразделениями учреждения
    • 9. Надзор за техническим состоянием зданий и сооружений основного и вспомогательного назначения в период эксплуатации
    • 10. Указания по технической эксплуатации зданий и сооружений
    • 11. Особенности сезонной эксплуатации зданий и сооружений
      • 11.1. Подготовка зданий и сооружений к зимнему периоду эксплуатации
      • 11.2. Весенне-летний период эксплуатации зданий и сооружений
    • 12. Правила ухода за строительными конструкциями зданий и сооружений основного и вспомогательного назначения
      • 12.1. Фундаменты и подвальные помещения
      • 12.2. Колонны
      • 12.3. Перекрытия
      • 12.4. Покрытия
      • 12.5. Кровли
      • 12.6. Фасады
      • 12.7. Стены
      • 12.8. Перегородки
      • 12.9. Окна и фонари
      • 12.10. Ворота и двери
      • 12.11. Полы
      • 12.12. Лестницы
      • 12.13. Защита строительных конструкций от коррозии
      • 12.14. Отделка поверхностей ремонтируемых зданий
    • 13. Правила содержания территории жилых, лечебных, режимных и хозяйственно-складских зон учреждений
    • 14. Правила содержания инженерного оборудования и сетей
    • 15. Указания по проведению ремонтных работ
      • 15.2. Текущий ремонт
      • 15.3. Капитальный ремонт
      • 15.4. Планирование мероприятий ППР
      • 15.5. Организация производства ремонтных работ
      • 15.6. Материально-техническое снабжение ремонтных и эксплуатационных работ
    • 16. Финансирование ремонтных работ зданий и сооружений
    • 17. Составление и утверждение проектно-сметной документации на проведение ремонта
    • 18. Технический надзор за качеством капитального ремонта зданий и сооружений
    • 19. Хранение и ведение проектно-сметной и технической документации на здания и сооружения
    • 20. Порядок приемки в эксплуатацию зданий и сооружений после капитального или текущего ремонтов
    • 21. Общие положения по охране труда при ремонтно-строительных работах
    • 22. Порядок расследования причин аварий зданий и сооружений, их частей и конструктивных элементов
    • Приложения
      • Приложение 2. Принятые обозначения, сокращения и определения
      • Приложение 3. Акт общего (весеннего) осмотра здания (образец)
        • Общие сведения по строению
        • Результаты осмотра строения и проведение испытания
        • Дополнение к акту общего (весеннего) осмотра здания и инженерного оборудования, эксплуатируемых в особых условиях
          • На просадочных грунтах
          • На подрабатываемых территориях
          • В сейсмических условиях
          • В районах вечной мерзлоты
        • Заключение и рекомендации комиссии
      • Приложение 4. Акт общего (осеннего) осмотра здания (о готовности объекта к зиме)
        • Общие сведения по строению
        • Результаты проверки готовности здания к зиме
      • Приложение 5. Предписание (образец)
      • Приложение 6. Акт приемки работ (образец)
      • Приложение 7. Перечень работ по текущему ремонту зданий и сооружений
        • 1. Фундаменты и подвальные помещения
        • 2. Стены и колонны
        • 3. Перегородки
        • 4. Крыши и кровли
        • 5. Перекрытия и полы
        • 6. Окна, двери и ворота
        • 7. Лестницы
        • 8. Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы
        • 9. Фасады
        • 10. Печи и очаги
        • 11. Центральное отопление
        • 12. Вентиляция
        • 13. Внутренний водопровод и канализация
        • 14. Горячее водоснабжение
        • 15. Электроосвещение и силовые проводки
        • 16. Водопроводно-канализационные сооружения
        • 17. Теплофикация
        • 18. Газоснабжение
        • 19. Лифты и подъемники
        • 20. Внутриплощадочные автодороги
        • 21. Внутриплощадочные электрические сети и связь
        • 22. Прочие сооружения
      • Приложение 8. Максимальные сроки устранения неисправностей при выполнении непредвиденного текущего ремонта отдельных частей зданий
      • Приложение 9. Перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений
        • 1. Здания
          • 1.1. Фундаменты
          • 1.2. Стены и колонны
          • 1.3. Перегородки
          • 1.4. Крыши и кровли
          • 1.5. Междуэтажные перекрытия и полы
          • 1.6. Окна, двери и ворота
          • 1.7. Лестницы и крыльца
          • 1.8. Внутренние штукатурные, облицовочные и малярные работы
          • 1.9. Фасады
          • 1.10. Печи и очаги
          • 1.11. Центральное отопление
          • 1.12. Вентиляция
          • 1.13. Водопровод и канализация
          • 1.14. Горячее водоснабжение
          • 1.15. Электрическое освещение, связь и силовые проводки
          • 1.16. Газоснабжение
          • 1.17. Лифты и подъемники
        • 2. Сооружения
          • 2.1. Водопроводно-канализационные сооружения. Трубопроводы и арматура сети
          • 2.2. Водопроводно-канализационные сети. Колодцы
          • 2.3. Водопроводно-канализационные сети. Очистные сооружения
          • 2.4. Теплофикация. Каналы и камеры
          • 2.5. Теплофикация. Трубопроводы и арматура
          • 2.6. Автомобильные дороги. Земляное полотно
          • 2.7. Автомобильные дороги. Дорожная одежда
          • 2.8. Складские и другие площадки
          • 2.9. Электрические сети и связь
          • 2.10. Прочие сооружения
      • Приложение 10. Периодичность капитального ремонта сооружений
      • Приложение 11. Периодичность проведения планов предупредительных ремонтов и осмотров зданий и сооружений
      • Приложение 12. Периодичность капитального ремонта элементов зданий
      • Приложение 13. Акт приемки в эксплуатацию приемочной комиссией законченного капитальным ремонтом объекта
        • Заключение
        • Решение приемочной комиссии
      • Приложение 14. Расцененная опись (образец)
      • Приложение 15. Паспорт на здания, сооружения
        • Общие сведения
          • Конструктивная характеристика здания
          • Площади помещений
          • Схематические планы и площади полов
            • Площади полов
          • Размеры наружных поверхностей ограждающих покрытий
          • Размеры внутренних поверхностей ограждающих и несущих конструкций одноэтажной части
          • Проектные данные о допускаемых полезных нагрузках на основные несущие конструкции и элементы зданий
      • Приложение 16. Технический журнал по эксплуатации зданий и сооружений
        • Основные технико-экономические показатели
      • Приложение 17. Акт предварительного расследования причин аварии местной комиссией
      • Приложение 18. Акт расследования причин аварии технической комиссией

Работодатель обязан обеспечить безопасность работников при эксплуатации зданий, сооружений, транспортных средств, производственного оборудования, . Это одно из первых требований к работодателю по охране труда.

Безопасность зданий и сооружений состоит в обязательном контроле технического состояния лицами, ответственными за эксплуатацию. Этот контроль проводится в течении всего периода использования зданий и сооружений и осуществляется в виде периодических проверок, осмотров, мониторинга состояния фундамента и стен, строительных конструктивных элементов, систем инженерно-технического обеспечения деятельности. Периодический сезонный контроль зданий и сооружений является основным элементом системы контроля.

Периодический контроль должен выполняться непрерывно на всех этапах эксплуатации объектов капитального строительства. Система периодического контроля, должна формироваться с учетом сложности и значимости зданий и сооружений. Представители организации, осуществляющие непрерывный контроль, обязаны своевременно вскрывать дефекты и нарушения в процессе эксплуатации зданий и сооружений, вносить свои замечания в журнал эксплуатации зданий и сооружений и контролировать устранение выявленных недостатков.

Лабораторный контроль выполняют лицензированные испытательные лаборатории.

Статья 55.24. Требования законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений

1. Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

2. Эксплуатация построенного, реконструированного здания, сооружения допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением случаев, указанных в части 3 настоящей статьи), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.

3. В случае, если для , реконструкции объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, эксплуатация таких объектов допускается после окончания их строительства, реконструкции.

4. В случае капитального ремонта зданий, сооружений эксплуатация таких зданий, сооружений допускается после окончания их капитального ремонта.

5. Эксплуатация зданий, сооружений, в том числе содержание автомобильных дорог, должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов. В случае, если для строительства, реконструкции зданий, сооружений в соответствии с настоящим Кодексом не требуются подготовка проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство, эксплуатация таких зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

6. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

7. Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится в период эксплуатации таких зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга состояния оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

8. Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. Под надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

9. Эксплуатационный контроль осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения.

…

11. В случае поступления в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения зданий, сооружений заявлений физических или юридических лиц о нарушении требований законодательства Российской Федерации к эксплуатации зданий, сооружений, о возникновении аварийных ситуаций в зданиях, сооружениях или возникновении угрозы разрушения зданий, сооружений органы местного самоуправления, за исключением случаев, если при эксплуатации зданий, сооружений осуществляется государственный контроль (надзор) в соответствии с федеральными законами, проводят осмотр зданий, сооружений в целях оценки их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности объектов, требованиями проектной документации указанных объектов и направляют лицам, ответственным за эксплуатацию зданий, сооружений, рекомендации о мерах по устранению выявленных нарушений. Порядок проведения данного осмотра устанавливается представительным органом поселения, городского округа.

12. При эксплуатации зданий, сооружений государственный контроль (надзор) осуществляется в случаях, предусмотренных федеральными законами».

Одной из проблем обеспечения безопасности работающих является ненадежность строительных конструктивных элементов, спешку в освоении капиталовложений, экономические трудности, приобретение низкокачественных строительных материалов, привлечение к труду низкоквалифицированных строительных бригад.

Контрольные осмотры зданий и сооружений принято подразделять на периодические и внеплановые

Внеплановые контрольные проверки выполняются в случае выявления дефектов и повреждений, а также при возникновении — ураганов, землетрясений, техногенных аварий и т.п. Также контрольные проверки могут быть общие, когда осмотру подлежат все до единой конструкции здания, и частичные, цель которых контроль состояния отдельных конструктивных элементов. Правила эксплуатации зданий требуют проведение общих (сплошных) проверок не менее двух раз в год — весной и осенью. Периодические контрольные проверки предназначены для контроля конструктивных элементов и систем здания, требующих большего внимания.

Общие контрольные проверки конструктивных элементов здания

В связи с привязкой общих проверок к определенному сезону, есть существенные отличия между осенним и весенним обследованиями. В первую очередь отличаются цели, решаемые при их проведении, что ведет к различиям в составе выполняемых при проверке работ и разным промежуточным результатам. Однако, несмотря на различия, главная цель любого обследования одна – обеспечение возможности безопасной эксплуатации здания.

Как провести осенний осмотр зданий и сооружений?

Основной задачей осеннего обследования конструктивных элементов здания является проверка готовности к эксплуатации в зимний период. Обычно выполняется осенний контроль до начала отопительного периода. Наибольшее внимание уделяется проверке целостности теплового контура здания и готовности к работе систем отопления. Вновь выявленные в ходе обследования дефекты и повреждения обычно не ремонтируются в . В связи с этим принимаются временные меры для обеспечения возможности безопасной эксплуатации здания с имеющимися повреждениями. Для полноценного контроля технического состояния зданий в зимний период также важно выполнять и частичные контрольные проверки при наступлении устойчивых холодов. При этом решаются следующие цели:

• Контроль температурно-влажностного режима помещений
• Выявление дефектов теплоизоляции и проблем с отоплением, с применением тепловизоров и пирометров
• Выявление мест зимних протечек, конденсации влаги, образования кружака, наледи, сосулек

Собранная информация будет нужна при весенней проверке, основной задачей которой является подготовка к весенне-летнему сезону и ремонту конструктивных элементов.

Как провести весенний осмотр зданий и сооружений?

Обычно весенние контрольные проверки выполняют как можно раньше, но уже после схода снежного покрова. В силу географических особенностей территориального расположения российских городов практически все ремонтные работы выполняются именно в период устойчивых плюсовых температур. Чем короче временной промежуток, в течение которого могут выполняться ремонтные работы, тем более тщательной должна быть подготовка. Именно весенний контроль определяет какие ремонтные работы и в каком объеме должны быть выполнены. Однако, главной целью специалистов по эксплуатации при весеннем контроле является не составление планов ремонтных мероприятий, как многие считают. Такие планы должны являться уже следствием выполнения основной цели обследования — оценки технического состояния строительных конструктивных элементов здания.

У любого здания есть свой срок использования. В период эксплуатации безопасность здания обеспечивает тот, кто принял его после строительства или после капитального ремонта – собственник здания или сооружения. Поэтому спрос будет с него.

Во-первых, в каждой организации, эксплуатирующей здания и сооружения, должно быть разработано Положение об эксплуатационном контроле за техническим состоянием зданий и сооружений. Инспекторы при руководствуются и рекомендуют применять требования Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г, № 279.

Данным Положением следует руководствоваться службам, осуществляющим эксплуатацию, ремонт и контроль технического состояния и условий эксплуатации производственных зданий и сооружений общепроизводственного назначения, включая строительные конструкции, санитарно-технические и энергетические устройства, инженерные коммуникации и благоустройство территории.