Перевод земли в коммерческую

Особенности

При изменении вида разрешенного использования земли из ИЖС в коммерческую категорию для разных типов деятельности существуют свои нюансы проведения такой процедуры. Если целью перевода является:

• Строительство и последующая эксплуатация магазина, кафе, офиса, парикмахерской, гостиницы или других подобных объектов, то надо подать ходатайство в местный муниципалитет (реже — в вышестоящие инстанции), предварительно заручившись одобрением большинства соседей данного участка на создание на его территории указанного коммерческого образования; при несогласии большинства соседей вряд ли удастся совершить перевод.
• Коммерческая застройка, то в конкретных случаях могут потребоваться свои действия и правоустанавливающие документы, поэтому правильнее было бы по порядку грамотного изменения ВРИ земли проконсультироваться у специалиста по операциям с недвижимым имуществом или у сотрудника местного земельного органа, а также при необходимости получить согласие государственных разрешающих служб, например, Роспотребнадзора, Водоканала и др.
• Создание автосервиса или станции технического обслуживания, то процедура перевода наиболее проста, так как достаточно обратиться только в кадастровую палату, если получено согласие соседей.

Как перевести землю: пошаговая инструкция

Подготовка документов

• Заявление с указанием причин изменения ВРИ участка.
• Подлинник свидетельства о праве собственности на участок и нотариально заверенная копия.
• Копия кадастрового паспорта участка, содержащая его кадастровый номер и план (можно получить в Росреестре).
• Паспорт заявителя, то есть владельца участка, или доверенность от его имени на исполнение всех перерегистрационных процедур со стороны другого лица.
• Подписи соседей с согласием на возведение объекта для ведения бизнеса (повышают шансы на положительное решение).
• Другие документы, запрашиваемые органами власти данного региона.

Написание заявления

В заявлении-ходатайстве, предоставляемом в органы местного самоуправления об изменении ВРИ частного участка, надлежит указать:

• в случае юридического лица — наименование организации, Ф.И.О. предпринимателя, организационно-правовой статус фирмы, ее почтовый адрес;
• физическим лицам — Ф.И.О. владельца частного участка.

Кроме того, необходимо объяснить причины изменения вида разрешенного использования и высказать пожелания о полном или частичном изменении назначения участка. В последнем случае возможно часть участка оставить под ИЖС, а часть перевести в коммерческую, для чего придется произвести межевание.

Подача бумаг

Собранные документы подаются в органы власти, в ведении которых находится данная территория. Чаще всего ими бывают муниципалитет или кадастровая палата, но возможны случаи, когда это органы исполнительной власти субъектов РФ или Правительство страны.

Причем в настоящее время нет единого правила, в какой форме производится подача запроса. Административные единицы устанавливают свои требования, нередко в электронном виде. Но обычно запрос отправляют заказным письмом с уведомлением или вручают лично под подпись.

Публичные слушания

После подачи заявления и собранных документов в соответствующие государственные структуры назначается дата проведения публичных слушаний, о чем следует объявить в местных СМИ или известить по почте заинтересованных лиц. Публичные слушания должны пройти не позднее месяца со дня подачи запроса, и проводятся они в два этапа.

В первой части все заинтересованные стороны имеют возможность задать вопросы владельцу участка, получить на них ответы, высказать свое мнение. На втором этапе слушаний комиссия, учитывая итоги публичной части, выносит и оформляет свое решение по данному вопросу.

Получение ответа

Если по итогам слушаний выносится положительное решение, то на руки заявителю выдается разрешение, позволяющее провести перевод участка из одного вида разрешенного использования земли в другой в кадастровой палате или Росреестре.

Возможные альтернативы

Кроме основных видов разрешенного использования земли, существуют такие формы, как условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования. Последний вид допустим только в качестве дополнительного по отношению к одному из первых двух ВРИ и может реализовываться совместно с ними.

Если по каким-то причинам перевод земли под ИЖС в коммерческую невозможен, то есть смысл попытаться получить согласие соответствующих органов на условно разрешенный вид использования участка. Порядок предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка устанавливается статьей 39 ГрК РФ.

Владелец территории должен подать заявление в комиссию земельного комитета, после чего вопрос обсуждается на публичных слушаниях, на которых участники высказывают комиссии свои мнения по поводу возможного влияния на окружающую среду.

По итогам слушаний органы власти принимают решение по запросу. В случае согласия соответствующая запись об условно разрешенном виде использования вносится в государственный кадастр недвижимости, и заявитель имеет право на постройку временных сооружений. Отрицательный ответ можно попытаться оспорить в суде.

Целевое назначение вспомогательного вида использования должно коррелировать с основным видом использования.

Процесс перевода земли из ИЖС в коммерческую является достаточно длительным, затратным и непростым. Но если просчитаны все преимущества такой процедуры, то после сбора всех требующихся документов, прохождения соответствующих инстанций и получения разрешительных документов такой переход зачастую можно реализовать на практике.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как собственникам перевести участок ИЖС в «коммерческую категорию» — инструкция от земельного юриста

На Карте зонирования

Разделение земельного участка на 2 и более участков — инструкция, документы, расходы.Требуется ли нотариус при купле-продаже земли.

Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».

Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.

В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.

Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.

Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:

• Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования.

  У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку/справку из ИСОГД, потом поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

• Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.

  Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно.

  

  В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

• Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.

Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку/справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).

Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»).

1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

   При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

   Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

   Согласно пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ от 9 июня 2006 г. №363, госпошлина — 1000р. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).

   Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

2. В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.

Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

После того как получили выписку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:

Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования

В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования

Здесь уже сложнее. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, то нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города, то в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
   • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.
   • Выписку из ИСОГД;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
   • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, то договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.
   • Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
   • Паспорта собственников;
   • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

   Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

2. Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
3. Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям.

   Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК.

   Пример публикации о проведении публичного слушания

   

   Отдельно напишу про соседей. Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК. Например, собственник хочет перевести участок и построить на нем автомойку или автосервис. А такие зданиях всегда негативно воздействуют на окружающую среду. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой. На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка. Поэтому я всегда советую владельцу участка заранее поговорить с соседями и получить их поддержку.

4. Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Гатчина, который я указал на примере, слушания проводятся в здании МБУ «Центр творчества юных». Если участок в поселке, то обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры.

   Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование — за или против перевода участка. Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.

   Голосование на публичных слушаний

   

5. Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК . Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, то она отправит его главе администрации.
6. Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.

   Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.

7. Если будет положительное решение главы администрации, то собственнику сообщат когда можно забрать в местной администрации письменное разрешение на перевод участка.

Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую категорию

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ, а оттуда их отправят в Регистрационную палату. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается. В инструкции указал МФЦ, т.к. это более распространенный случай.

1. Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

   Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ. Комиссия обычно около 50р.

   Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 400р. В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги.

   После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

   • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
   • Выписку/справку из ИСОГД;
   • Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования
   • Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
   • Чек об оплате госпошлины.
2. Сотрудник cоставит заявление, собственникам нужно его проверить и подписать. Затем заберет документы (кроме паспортов), каждому выдаст расписку/опись и назначит примерную дату перевода. Полученные документы отправляются регистратору.

   Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

3. В назначенный день собственникам прийти в МФЦ и забрать документы. При себе нужно иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у земельного юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Особенности переоформления коммерческой недвижимости

Процедура перевода жилой недвижимости в коммерческую (нежилую) и наоборот, подробно описана в Жилищном кодексе РФ. Этому вопросу посвящена целая глава. Здесь же содержится перечень документов, который необходим для осуществления перевода недвижимости из одного вида в другой.
Итак, как переоформить коммерческую недвижимость?
Чтобы выполнить перевод недвижимости необходимо произвести следующие действия:

• Обеспечить все необходимые инженерные коммуникации в переоформляемом помещении.
• Проверить несущие конструкции, если они находятся в неудовлетворительном состоянии, то необходимо устранить эти проблемы.
• Устроить коммуникации в помещении таким образом, чтобы они не предоставляли угрозы для людей. Причем данное требование касается, как внутренней, так и внешней, прилегающей территории.
• Установить устройства, используемые для защиты от утечки воды, если есть возможность проникновения в помещение талой или дождевой воды.

Какие документы нужны для перевода коммерческой недвижимости

Чтобы осуществить перевод одного вида недвижимости в другую, вам потребуется предоставить в органы местного самоуправления следующие документы:

• Технический план помещения, в котором должно присутствовать подробное его описание.
• Заявление с желанием перевода из одного вида в другой.
• Планировка каждого этажа здания, в котором имеется более 1 этажа.
• Оригиналы, либо нотариально заверенные документы на владение этим помещением.
• Проект перепланировки помещения, если это требуется для соблюдения закона.

Данный перечень документов является основным в соответствии со статьей 23 ЖК, но во время рассмотрения вашей заявки может возникнуть необходимость предоставить и некоторые дополнительные документы, в зависимости от различных нюансов.
Так, к примеру, в соответствии с Жилищным кодексом нашей страны, для того, чтобы провести реконструкцию офиса в бизнес-центре, необходимо получить решение общего собрания собственников помещений, а иногда и всех собственников.
Разрешение всех собственников требуется тогда, когда речь заходит об уменьшении размеров помещения при помощи его реконструкции, перепланировки, перестройки и прочего, при помощи присоединения части имущества других помещений. Об этом гласит 3 часть статьи 36 Жилищного кодекса.
Согласно 1 статье Градостроительного кодекса нашей страны реконструкция представляет собой изменение параметров здания — количества этажей, высоты, объема, площади, а также качества инженерно-технического обеспечения. Но не нужно путать реконструкцию с переустройством, так как последнее представляет собой замену, установку, либо перенос различного оборудования, коммуникаций. Данное изменение требует занести информацию в технический паспорт помещения.
Кроме того, существует еще одно понятие — перепланировка, которое включает в себя изменение конфигурации помещения. Перепланировка — перенос дверных проемов, перегородок, их разборка, увеличение или уменьшение площади и т. д. В случае если вы проводите переустройство или перепланировку помещения, вам ненужно будет получать согласие собственников помещений.
В том случае, если вы не провели процедуру согласования жилых или нежилых помещений, то вы можете попасть в суд. И тогда собственники других помещений смогут оспорить ваши действия по изменению помещения. Все будет возвращено в первоначальный вид. Вряд ли такой исход событий вас порадует, когда вы выполните все необходимые работы.

Сроки и этапы перевода коммерческой недвижимости

• Разрешение или запрет перевода помещения принимается в результате рассмотрения заявления и всех предоставленных документов не дольше 45 дней с момента, когда документы были предоставлены главе администрации.
• Уполномоченным органом не позже 3 рабочих дней с момента принятия решения выдает заявителю документ, который подтверждает принятие того или иного решения.
• После выдачи документа о принятии решения о передачи, информацию о принятом решении сообщают собственникам помещений, которые примыкают к вашему помещению.
• Если возникает необходимость перепланировки, переустройства объекта, либо любые другие работы, то необходимо получить разрешение на их проведение — распоряжение о проведении работ. Это распоряжение в будущем потребуется для проведения тех или иных работ.
• Если никакие дополнительные работы проводиться не будут, то распоряжение будет свидетельствовать об окончании перевода помещения из одного вида в другой.

После окончания переустройства оформляют акт приемочной комиссии, который направляется органом, проводящем перевод помещений, в органы кадастрового учета. Данный документ подтверждает, что перевод помещения завершен.

Далее оформляется кадастровый паспорт, и вносятся изменения в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Оформляется кадастровый паспорт в течение 15 дней, а внесение изменений в реестр отнимает 5 рабочих дней. Не стоит забывать об уплате госпошлины. После внесения всех этих изменений, собственник получает повторное Свидетельство о праве собственности.

Переоформление гаража под магазин

Для реконструкции гаража в нежилое помещение, которое будет иметь самостоятельное назначение – магазин, потребуется получить разрешение на строительство, предусмотренное ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Исключения из этого правила предусмотрены ч. 5, 6 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и другими федеральными законами.

Также потребуется разрешение, чтобы нежилое помещение реконструировать в жилое помещение.

Неполучение, указанного разрешения, может привести к тому, что реконструированное нежилое помещение может быть признано судом самовольной постройкой (см., например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2015 № 15АП-763/2015, апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 30.05.2016 № 33-2144/2016).

Кроме этого, потребуется изменить вид разрешенного использования земельного участка, на котором после реконструкции гаража будет располагаться магазин, т.е. изменить целевое назначение земельного участка.

Согласно абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Следовательно, использование земельного участка не по назначению, а именно для ведения торговли в магазине, в том числе эксплуатирование нежилого помещения предназначенного под магазин, будет нарушать абз. 2 ст. 42 Земельного кодекса РФ. Данное нарушение может привести к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства установлены в ч. 1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

Для осуществления эксплуатации магазина и ведения торговли собственник может получить разрешение на условно-разрешенный вид использования земельного участка.

Условно разрешенный вид использования является видом разрешенного использования, не предусмотренным градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны или подзоны, т.е. исключением из общего правила. Данный вывод содержится в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2011 № А54-5405/2010.

Земельный участок под «домовладением», как правило, предназначен для индивидуального жилищного строительства. Например, согласно приложению № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37, домовладение – жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (далее – Классификатор). Виду разрешенного использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства присвоен код 2.1 Классификатора. Размещение индивидуальных гаражей также относится к данному коду Классификатора.

При этом для вида разрешенного использования земельного участка под магазин установлен другой код 4.4 Классификатора, а именно размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м.

Согласно ч. 1 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее – разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

Комиссия формируется в муниципальном образовании. Например, она может называться, как Комиссия по землепользованию и застройке населенного пункта (города, сельского поселения).

В силу ч. 2 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ст. 39 Градостроительного кодекса РФ.

На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их главе местной администрации (ч. 8 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).

В ч. 9 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что на основании указанных в ч. 8 этой статьи рекомендаций глава местной администрации в течение трех дней со дня поступления таких рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

Из перечисленных норм закона следует, что предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, в том числе под магазин, осуществляется в следующем порядке. Вы подаете заявление в комиссию муниципального образования, на заседании комиссии принимается решение о проведение публичных слушаний. По результатам проведения публичных слушаний комиссия подготавливает рекомендации, на основании которых глава местной администрации принимает решение.

Можно ли

Действующее законодательство предусматривает возможность перевода земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую недвижимость. Также можно осуществить перевод из статуса СНТ в ИЖС, а уже потом переоформить на коммерческую прерогативу.

Вопрос только, зачем это необходимо, ведь собственник земельного участка может осуществлять на своей территории любую деятельность. Это не совсем так.

Для начала следует разобрать, что такое земля ИЖС. ИЖС – это индивидуальное жилищное строительство. Здесь подразумевают земельный участок, который предполагает строительство дома для постоянного проживания.

Обычно такие участки размещены вблизи населенных пунктов с развитой инфраструктурой. К построенным домам можно подвести системы коммуникаций – электричество, водоснабжение, газовую систему и прочие разновидности современных технологий.

Однако, к индивидуальному дому выдвигаются определенные требования – дом должен быть в высоту не более, чем в 3 этажа, и предназначаться для проживания одной семьи.

Что же такое коммерческая земля – это земельный участок, который на котором возможно построить следующее:

• возвести АЗС, станцию автотранспортного ТО и прочие подобные строения;
• офисные и производственные здания;
• торговые центры;
• спорткомплексы и социальные объекты.

В результате получается, что при необходимости возвести производственное помещение, торговый центр более 3-х этажей и прочие постройки, необходимо перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую.

Несоблюдение законов влечет наложение штрафа, а также провоцирует принудительное видоизменение постройки или полную его ликвидацию.

Кроме того, коммерческая земля подходит для получения простой прибыли – новый статус земельного участка значительно увеличивает ее в стоимости.

Поэтому, если собственник ИЖС не планирует строительство частного дома для проживания и не желает начинать коммерческое дело, он может продать ее, получив прибыль.

Помимо прочего, такую землю можно сдать в аренду для строительства гостиницы или торгового центра – но как правило, сами предприниматели желают ее приобретать.

Как получить разрешение на строительство дома ИЖС, узнайте в статье: разрешение на строительство дома ИЖС.

Аренда земли под ИЖС у государства рассматривается на этой странице.

Как перевести

Перевод земельного участка из статуса ИЖС в коммерческую осуществляется в следующей последовательности:

1. Для начала следует согласовать возможность перевода земельного участка с имеющегося статуса в другой. Для этого придется обратиться в отдел архитектуры и сделать соответствующий запрос. Нередко подобное запрещено. Одной из причин может стать ранее возведенное строение, на которое предварительно не было получено разрешение. В этом случае строение придется или снести, или «узаконить» — доказать права собственности через суд.
2. Если предположительно участок можно перевести в иной статус, переходят на другой этап – сбор всех необходимых документов.
3. Далее следует обязательное ходатайство на перевод с предоставлением кадастрового номера и паспорта участка статуса ИЖС.
4. Теперь придется пройти соответствующие экспертизы – комиссия посетит участок и проведет проверку, где будут оценены состояние земельного участка и грунта на соответствие их с документами, наличие границ и правильное их определение, качество и соответствие со схемой разрешенного проекта возведенного строительства. Для этого из отдела местной администрации будут приглашены собственником – здесь участвуют разные отрасли, придется даже пройти проверку инспектора службы пожарной безопасности. Если на деле все соответствует документам, комиссия выдаст соответствующую разрешительную документацию.
5. В зависимости от ситуации, возможно, придется пройти публичные слушания.
6. На заключительном этапе при наличии всех подтверждающих документов собственник участка подает документы на регистрацию нового статуса.

Нередко собственники не соблюдают не только последовательность, но и правильность и точность составленной документации – эти ошибки могли быть допущены ранее.

К примеру, дом для проживания возведен вследствие полученного разрешения, но соответствующий ввод в эксплуатацию собственник не оформил. В таком случае можно получить отказ уже на этапе регистрации нового статуса.

Какие нужны документы

Перед началом сбора документов собственник земельного участка обращается в отдел, на чьей территории находится объект. В данном случае это необходимо для подачи заявления на получение разрешения для перевода.

Как только разрешение будет получено, с пакетом документов отправляются в местную администрацию для дальнейшего оформления. Сотрудники местной администрации и проводят все указанные выше проверки.

К основному пакету документов относят:

• кадастровый номер участка ИЖС – для этого придется пройти специальную регистрацию в отделе кадастра и пройти межевание;
• свидетельство о праве собственности на участок – также дополнительно делают копию и заверяют ее у нотариуса;

• план земельного участка – необходимо при наличии строения на земле, а также если строительство подразумевается в ближайшем будущем. План может значительно увеличить шансы для получения разрешения на смену статуса;
• все документы, подтверждающие ранее проведенную регистрацию на имеющееся строение – свидетельство о праве собственности на дом или какую-либо постройку, технический и кадастровый паспорт, ранее выданное разрешение на строительство и прочие;

• паспорт собственника строения и земельного участка;
• разрешения от других собственников на перевод, заверенные у нотариуса.

Представленные документы только основные – в зависимости от ситуации могут потребоваться и дополнительные правовые записи.

Цена перевода земли из ИЖС в коммерческую

Стоимость процедуры по переводу в точности назвать невозможно – на этот момент в большей степени влияет фактор местонахождения земельного участка (регион, нахождение в черте города или за его пределами).

На стоимость оформления нового статуса также влияет факт самостоятельной работы или привлечения специалистов. Зачастую в силу незнания законов или нехватки времени владельцы земельных участков пользуются услугами агентств, предлагающих юридические услуги.

Может влиять и наличие документации – обращение в суд влечет дополнительные затраты, а оплата штрафа за самовольное строительство и вовсе становится причиной отказа от затеи. В результате может получиться вполне весомая сумма, достигающая нескольких сот тысяч рублей.

При отсутствии проблем с земельным участком собственнику придется оплатить следующие услуги:

• при необходимости провести публичные слушания (а они необходимы для оповещения местных жителей о предполагаемом строительстве), необходимо оплатить заметку в газете с соответствующим объявлением;
• обращение в отдел архитектуры – здесь потребуется оплатить услуги главного архитектора;
• последующие обращения – в земельный комитет для проведения межевания и прочих моментов оформления документов для земельного участка.

В связи с вышесказанным напрашивается вывод – а выгодно ли переводить земельный участок со статуса ИЖС в статус коммерческой недвижимости?

Для того, чтобы принять решение о проведении операции, необходимо составить бизнес-план – а настолько ли выгодна будет задумка? А за какое время окупятся расходы? По результатам бизнес-плана можно начинать процедуру переоформления, или не начинать их.

Под магазин

В большей части случаев осуществляется перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость именно для начала финансовой деятельности посредством реализации товаров в магазине.

Так, частный дом, в котором могли ранее проживать люди, реставрируют под магазин, организуя соответствующие площади, монтаж коммуникаций, соответствующий ремонт.

В данном случае порядок переоформления статуса земельного участка не отличается от стандартной последовательности.

Как правило, начинающие предприниматели или уже опытные директора организаций осуществляют процедуру смены статуса с позиции юридического лица. Это значительно ускоряет процесс регистрации коммерческой деятельности на данной территории.

Если заявитель и собственник земли является юридическим лицом, он может указать в заявлении на предоставление разрешения следующие моменты:

• название организации – можно указать название сети, если происходит открытие очередного магазина;
• данные предпринимателя – фамилию, имя и прочие паспортные данные;
• почтовый адрес фирмы;
• организационно-правовой статус фирмы.

Физические лица просто указывают свои фамилии и имена, а также паспортные данные.

Такая подача заявления провоцирует несколько иной ход процедуры – землю статуса ИЖС автоматически переоформляют под магазин. Ход действий, как уже указывалось выше, не изменяется.

Перевод из ИЖС в коммерческую недвижимость – процесс длительный и затратный с финансовой стороны, поэтому перед принятием решения следует в точности продумать задуманное.

А стоит ли? Особенно это важно, если вы впервые сталкиваетесь с коммерческой деятельностью – доходы могут не покрыть расходов.

Что лучше: ИЖС или СНТ, читайте в статье: что лучше: ИЖС или СНТ.

Правила застройки земельного участка под ИЖС расстояние между домами вы можете: .

Про выделение земельных участков под ИЖС бесплатно .

Что такое участок под коммерческую застройку?

Первое, что следует отметить – термин «участок под коммерческую застройку». В Земельном кодексе РФ определения коммерческой земле попросту нет. И тем не менее, термин широко используется в нашей жизни. Например, когда речь идет о территории, подлежащей застройке недвижимостью, эксплуатация которой предполагает извлечение прибыли.

Коммерческая недвижимость всегда связана с доходами. Она включает следующие виды объектов:

1. Офисные здания и бизнес-центры.
2. Транспортные объекты и АЗС.
3. Торговые центры и магазины.
4. Ряд социальных объектов.
5. Спортивные комплексы.

Отличительной особенностью участков под коммерческую застройку является их пригодность к последующему извлечению прибыли. Именно поэтому такие земли должны соответствовать следующим характеристикам:

1. Соответствие требованиям жилищного строительства.
2. Легкость перевода земли из одной категорию в другую (например, сельскохозяйственные земли в промышленные).
3. Возможность прокладки подъездных путей, дорог и магистралей для снабжения с крупными городами.
4. Наличие коммуникационных узлов, связи, электрификации, газопровода и иных производственных артерий.

Разумеется, коммерческие земли – это всегда обширные территории с понятным расположением границ. Участок подлежит активной застройке с дальнейшим извлечением прибыли.

Как используется участок под коммерческую застройку?

Грамотное использование земли под коммерческую застройку – это основной принцип, на котором базируется коммерческая деятельность. Целевая эксплуатация увеличивает прибыль, тогда как нарушения могут привести к банкротству.

Зачастую участок под коммерческое строительство предоставляется по договору аренды. Субъектами договора выступают арендодатель и предприниматель (коммерческая компания). При заключении соглашения об аренде важно соблюдать сроки строительства. Такие договора позволяют включить пункт о последующем выкупе участка, например, если застройщик планирует расширение территории.

Также нельзя забывать и о налогообложении. Расчет стоимости происходит на основе кадастровой стоимости земли. Причем при переводе участка из сельскохозяйственной категории в промышленную потребуется пересмотреть кадастровую стоимость.

Наконец, использование земельного участка – это бесконечное согласование санитарных, пожарных и экологических норм со специальными инстанциями. Не все предприниматели имеют в своем штате толковых юристов, что накладывает определенные трудности при оформлении документов. Важно понимать, что земельный участок не должен простаивать – чем быстрее начнется застройка, тем скорее пойдет прибыль. Консультация земельного юриста крайне необходима!