Перевод сельскохозяйственных земель

Перечень категорий земель

Земельный Кодекс РФ содержит исчерпывающий список категорий земель в зависимости от их целевого назначения:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населенных пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

В зависимости от принадлежности земельного участка к одной из указанных категорий земель, определяется его правовой режим, в том числе оборотоспособность, субъектный состав, содержание правомочий собственника либо иного правообладателя такого земельного участка и т.д.

Категории земель имеют сложную внутреннюю структуру, а их единое целевое назначение дополняется и уточняется посредством установления для части категории земель видов разрешенного использования.

КАКИЕ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ МОЖНО ПЕРЕВОДИТЬ?

1. Собственником земли является Правительство РФ;
2. Собственниками являются субъекты РФ;
3. Владелец участка – частное лицо;
4. Сельхоз земли, собственником которых является местный орган самоуправления;
5. Земли, для которых определена иная целевая задача, владельцами которых являются органы самоуправления.

Для нужд компаний и отдельных физических лиц предоставляются участки ЗНП, сельскохозяйственного и промышленного назначения. Правоустанавливающими бумагами, подтверждающими факт обладания конкретным наделом, могут являться:

• Договор купли-продажи.
• Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка.
• Договор мены
• Дарственная
• Решение суда.

В указанных, а также градостроительных документах, оформляемых картографической службой при измерении и составлении планировки участка, указывается категория земли и вид ее разрешенного использования. Последний выбирается правообладателем самостоятельно из следующих допустимых форм:

• ИЖС (территория под строительство жилой недвижимости).
• ЛПХ (под личное подсобное хозяйство).
• Для организации огородничества или дачной деятельности.
• КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Необходимо знать, что на территории, отнесенной к землям сельхозназначения и отданной в пользование под ЛПХ не разрешается строительство жилой недвижимости. Фактически, такое сооружение построить можно, но впоследствии не получится оформить дом как жилой объект до момента перевода этого надела в другую категорию. Именно воздвижение дополнительной инфраструктуры и жилищных объектов становится распространенной причиной для обращения в госслужбу.

Процедура перевода земли в другую категорию

Для того чтобы изменить категорию земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», необходимо в уполномоченный на то орган исполнительной власти или орган местного самоуправления направить ходатайство о переводе земель из одной категории в другую либо ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.

1. Обращение в компетентное ведомство с соответствующей заявкой и приложением к ней нужной документации. Если рассматриваемый объект находится в компетенции субъекта Федерации, обращение происходит в департамент земельных ресурсов. В большинстве случаев услуга предоставляется местным муниципалитетом, а именно городским или районным комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями.
2. Если обращение будет происходить от лица, не имеющего прав на землю, или чье представительство не установлено доверенностью, либо состав и форма предъявляемых документов не соответствует законодательной – в заявке на перевод будет отказано в момент ее оформления.
3. Если несоответствие документации будет обнаружено позднее, отказ в делопроизводстве принимается в течение 30 дней после оформления заявки.
4. В случае компетентности заявителя и предъявления им пакета документов, по форме и содержанию отвечающего законодательным нормам, рассмотрение заявки осуществляется в течение 2 месяцев. Если компетентным ведомством является правительство РФ или отдельного региона, срок рассмотрения – 3 месяца.
5. Вынесенное решение оформляется в форме соответствующего акта, устанавливаемого на неограниченное время. Этот документ направляется заинтересованной стороне в течение 14 рабочих дней после вынесения компетентного решения и должен содержать обязательную информацию, указанную в ст. 3 основного закона.

Установленный акт может быть опровергнут в судебном порядке. Причинами отклонения заявки в переводе являются:

• На перевод рассматриваемого объекта существует запрет, регламентированный нормативно-правовыми актами федерального или регионального значения.
• Отрицательное решение, полученное на основании экологической экспертизы.
• Целевое использование не подходит под объявленную категорию.

В зависимости от того кому принадлежит земельный участок ходатайство следует подавать:

1. в отношении земель, находящихся в федеральной собственности – Правительство Российской Федерации;
2. земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности – орган исполнительной власти субъекта РФ (администрация, мэрия, правительство). Такие полномочия могут быть возложены и на одно из структурных подразделений администрации (правительства) субъекта РФ.
3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – орган местного самоуправления (администрация муниципального района, городского округа, поселения).

Земли сельхозназначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию в 2018 запрещен, впрочем, как и прежде, если земельный участок отличается особой ценностью и имеет высокий уровень продуктивности. В перечень с/х земель включены поля сельскохозяйственный НИИ, а также участки, чья кадастровая стоимость гораздо выше, чем средняя стоимость муниципального образования. Исключения случаются крайне редко.

Более того, с недавнего времени перевод сельхоз земель из своей категории в любую другую может грозить значительными штрафами в виде денежной компенсации. На законодательном уровне это будет рассмотрено в качестве нецелевого использования участка земли.

Штрафы в 2018 году варьируются от 200 000 до 250 000 рублей, окончательная сумма зависит от кадастровой стоимости участка. Некоторые граждане, пытаются обойти закон и перевести свой земельный участок в другую категорию, в результате получают проблемы с законом и денежные штрафы.

Земли населенных пунктов

Изменений по сравнению с прошлыми годами в текущем 2019 нет, но с причинами невозможности перевода будет полезно ознакомиться.

Суть в том, что данная процедура возможна только в том случае, если территория рассматриваемой земли будет включена в административные границы рассматриваемого населенного пункта. В целом, получить разрешение очень сложно, зафиксированных случаев, когда куски земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, очень мало.

К территориям, принадлежащим данной группе в 2019 году, относятся:

• зоны, на которых ведутся сельхоз работы,
• производственные зоны,
• зоны военной подготовки,
• особо охраняемые территории,
• зоны специального назначения,
• территории, засаженные лесопарком,
• декоративные пруды или облагороженные озера.

Промышленные земли

Перевод земель, предназначенных для промышленных работ, в любую другую категорию реализуется проще, чем перевод любого другого участка земли в иную категорию. Изменений в новом году этот аспект вопроса также не потерпел.

Но есть несколько исключений, при которых перевод невозможен:

• территория загрязнена и застроена заброшенными и аварийными зданиями, постройками и свалками (однако, в этом случае все же есть возможность получить разрешение на перевод: утвердить проект рекультивации рассматриваемого участка земли),
• на земельном участке проводились работы, напрямую связанные с повреждением почвенного слоя (в этом случае также разрешение можно получить после полнейшего восстановления поверхности земельного участка, подтвержденным проектом рекультивации, но в этом случае это должны быть решением собственника, а не приказом представителей законодательной власти).

КАКИЕ СВЕДЕНИЯ СЛЕДУЕТ УКАЗАТЬ В ХОДАТАЙСТВЕ О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1. кадастровый номер земельного участка;
2. категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
3. обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
4. права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить:

• выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
• копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
• заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
• расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства(если такие необходимо произвести).

Пример перевода земли из одной категории в другую

Гражданин Суровцев М.П. решил перевести свое сельхозугодие в категорию населенного пункта для воздвижения жилой недвижимости. Для этого была оформлена заявка в земельный комитет при районной администрации.

В течение 60 дней заявителю был передан официальный ответ в виде акта об отказе в переводе земельного участка из сельскохозяйственной в категорию населенного пункта по причине невозможности выделения конкретного участка из состава обширной площади сельхозугодий.

Стоимость (цена) перевода земель

Перед переводом земельного участка из одной категории в другую, следует принять решение о целях его дальнейшего использования, что и определит наиболее подходящую категорию. Кроме этого, придется решить и финансовые вопросы, связанные с переводом.

Стоимость перевода в 2019 году земельного участка вне зависимости от его категории варьируется от 9 000 до 12 000 рублей за сотку. Это на 2000 – 3000 больше, чем в предыдущие годы.

При этом окончательная сумма будет известна после того, как специалисты оценят уровень сложности предстоящих работ. Помимо внесения денежных средств за смену категории, для успешного завершения процесса перевода земельного участка желательно нанять юриста для общения с представителями власти.

Документы для перевода земель из одной категории в другую

Перевод земли в другую категорию в 2019 году осуществляется компетентной службой по факту предъявления ходатайства и приложения к нему нужных бумаг. Точная форма документов утверждается ведомством, в которое они подаются. При этом в основном законе – ФЗ № 172 от 21.12.04 (в ред. 03.06.16) указан следующий перечень необходимых сведений, включаемых непосредственно в текст заявки:

• Кадастровый номер.
• Фактическая и предполагаемая к оформлению категории территория.
• Права на территорию в виде ссылки на документ, предоставляющий такую возможность.
• Обоснование необходимости изменения категории земли.

К ходатайству прикладываются следующие документы, без которых необходимое действие выполнено не будет:

• Выписка из кадастрового реестра или аналогичный паспорт.
• Документ, устанавливающий личность заявителя или его представителя (паспорт – для физлица, паспорт и выписка из ЕГРИП – для ИП, выписка из ЕГРЮЛ – для юрлица, паспорт и доверенность – для представителя).
• Выписка из ЕГРП на рассматриваемый надел.
• В случае необходимости – постановление госэкспертизы по вопросам экологии.
• Согласие от государства или иного правообладателя землей. Этот документ не нужен, если заключен договор сервитута.

Документы, устанавливающие личность заявителя и заинтересованной стороны, а также согласие правообладателя, непосредственно прикладываются при оформлении. Остальные бумаги запрашиваются компетентным органом по межведомственной линии самостоятельно.

С начала 2017 года в связи с внедрением единого госреестра недвижимости вместо нескольких выписок из разных баз данных запрашивается одна из объединенной базы.

Отказ в ходатайстве

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

• с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
• к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.

Если причиной отказу послужили именно эти причины, в 30-дневный срок заявителю будет возвращено ходатайство с подробным указанием того, какие недостатки следует исправить, чтобы оно было принято в делопроизводство.

Смена земельной категории без согласия правообладателя

Органы исполнительной власти, а также местные муниципалитеты вправе подать ходатайство о переходе земли в новую целевую категорию, не согласовывая его с лицами и организациями, владеющими правами на участок. Законодательно предусмотрены два условия, когда исполнительным органам власти предоставляется подобная возможность:

1. Если после перевода со старой категории земля будет включена в природоохранные территории, сохраняясь при этом в собственности текущего владельца;
2. Если было принято постановление о смене старой или установлении новой черты города.

Принятое с подобными обоснованиями ходатайство может быть обжаловано правообладателем земли в суде.

Переводить земли в другую категорию нельзя вообще

Перевод не допускается в случае:

• установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
• наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Результат, когда перевод земли утвердили

Уполномоченный орган местного самоуправления направляет копию акта о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в течение 5 дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости.

О внесенных изменениях территориальный орган Росррестра уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Особенности из главы 2 ФЗ «О переводе земель»

В частности, касаемо сельскохозяйственных участков, закон предусматривает возможность смены их специализации при таких условиях:

• будет проводиться консервация земли;
• участок включается в природоохранную территорию;
• проводится перенос черты города;
• на участках, признанных непригодными для ведения сельхоз деятельности, будут возводиться промышленные здания или они будут использованы в других нуждах, не связанных с ведением сельского хозяйства;
• непригодные для ведения сельхоз деятельности участки впоследствии будут отнесены к лесному фонду, землям запаса или водному фонду;
• если на отводимых участках планируется строительство дорожных магистралей, ЛЭП, линий связи (включая сооружения линейно-кабельные), трубопроводы различного назначения, железнодорожные полотна и прочие линейные объекты. Условие действительно в том случае, когда стоимость участков с сельхоз угодьями, согласно кадастру, более чем на 30% ниже среднего по району показателя, а запланированные линейные объекты будут возводиться в непосредственной близости от дорог и крайней черты полей севооборота;
• в связи с необходимостью выполнения обязательств РФ международного характера, для поддержания обороноспособности и обеспечения гарантий безопасности государства; в связи с возможностью добычи из недр полезных ископаемых (ископаемые общераспространенного типа являются исключением);
• в целях сохранения памятников исторического и культурного наследия, строительства разноплановых объектов социального, культурного, образовательного и иного назначения.

Закон ограничивает целевой перевод участков из сельскохозяйственной категории в какую-либо иную в том случае, если в их составе находятся ценные угодья, обладающие повышенной сельскохозяйственной продуктивностью. Также при рассмотрении ходатайства проводится сравнительная оценка текущей кадастровой стоимости земельных участков, при которой в качестве ориентира берется средняя по району стоимость.

При переводе земель, ранее используемых промышленными предприятиями, энергетической и транспортной отраслью, были задействованы в телекоммуникационной, радиовещательной, космической отрасли, а также находились в распоряжении Министерства обороны, нет существенных ограничений, кроме нескольких особенностей:

• при переводе земельных участков из промышленного или иного типа назначения, учитывается фактор загрязнения почвы, наличия строений и зданий, определенных под снос. Перед сменой категории в данном случае необходимо разработать и утвердить проект, нацеленный на рекультивацию земель;
• если на земельных участках, относившихся ранее к промышленной категории или к категории спецназначения, деятельность, негативно повлиявшая на состав и качество почвенного слоя, требуется проведения ряда мероприятий по восстановлению почвы, согласно утвержденному плану рекультивации.

Если ходатайство о переводе земли из промышленной категории было подано исполнительными органами власти или местными муниципалитетами, предварительная рекультивация не является обязательным условием перевода.

Для земельных участков, включенных в природоохранную категорию, перевод осуществляется после предварительной экологической экспертизы, проводимой государством, а также других экспертиз, проведение которых обусловлено действующими федеральными законами, связанными с защитой окружающей среды.

Если в результате проверок окажется, что смена целевого назначения приведет к утрате природоохранного, культурно-исторического, рекреационного, научного, оздоровительного или иного критического значения, то в переводе участка на запрошенную категорию заявителю ходатайства будет отказано.

КАКОВ РЕЗУЛЬТАТ ХОДАТАЙСТВА?

По результатам рассмотрения ходатайства орган местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

Любой участок земли имеет определённую категорию. Нецелевое пользование наделом является действием, противоречащим закону. Собственник обязан эксплуатировать территорию только в рамках её юридического статуса. В этой связи возникает вопрос » что делать владельцу в случае необходимости осуществления конкретных работ на сельскохозяйственном участке»? Ответ один: изменить вид разрешённого использования.

Порядок смены статуса УЗ

Для чего нужен перевод из с/х назначения в другую категорию?

Земли подразделяются на несколько групп: сельхозназначения, запаса, населённых пунктов и т.д. Такая классификация необходима для защиты территорий от неправомерного использования.

Изменение разрешённого пользования земельного надела может понадобится в ряде случаев:

• Возведение жилых домов и зданий;
• Строительство дороги;
• Постройка многоквартирного дома с целью ведения подсобных работ;
• Корректировка площади;
• Стройка торгового центра;
• Организация заповедной зоны.

ВАЖНО! Если не перевести землю в нужную категорию, на собственника налагается административный штраф в размере от 3 до 20 тысяч рублей.

Чем регламентируется смена назначения?

Земельным кодексом РФ установлены категории земель. Смена целевого назначения участка регламентирована ЗК РФ и ФЗ № 172 от 21.12.2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В законе расписан процесс, условия и сроки рассмотрения дела о смене целевого предназначения, возможные причины отказа и порядок обжалования вынесенного решения.

Условия перевода земельного участка

В федеральном законе № 172 указаны условия, при которых допускается смена целевого предназначения сельскохозяйственных угодий. Преобразование возможно в случаях:

• Организации заповедников;
• Проведения консервации земли;
• Добычи полезных ископаемых;
• Прокладки линий электропередач;
• Строительства объектов производства;
• Объединения непригодных земель с водным или лесным фондом.

ВНИМАНИЕ! Запрещён перевод угодий с/х назначения, если его кадастровая стоимость на 50% выше, чем у земель, расположенных в городском округе или поселении муниципалитета.

Закон также не допускает смену целевого предназначения сельскохозяйственной земли, если на ней осуществляется производство особо ценной сельхозпродукции.

Порядок действий

Изменение сельскохозяйственного назначения ЗУ совершают поэтапно:

• Составляют ходатайство;
• Оформляют перечень необходимой документации;
• Обращаются с заявлением и пакетом бумаг в соответствующий государственный орган.

Для начала необходимо подготовить письменное ходатайство в орган госвласти, в чьей компетенции находится решение вопросов о переводе земель в другую категорию. Например, в городскую или поселковую администрацию.

В заявлении обязательно указывают:

• Категорию, которая закреплена за земельным наделом;
• Кадастровый номер участка;
• Обоснованные причины смены сельскохозяйственного назначения;
• Правоустанавливающие документы на УЗ.

К ходатайству прикладывают перечень документов, речь о которых пойдёт позже.

Прошение в местный орган власти направляют лично. А документы можно послать почтой заказным письмом, поставив свою подпись.

По итогам рассмотрения заявления исполнительные органы выносят решение об удовлетворении требования землевладельца или отказывают в нём.

Если исход дела положительный, компетентные органы составляют акт, в котором содержится аргументация принятого решения, границы УЗ, его площадь и кадастровый номер.

Сроки и стоимость

Срок вынесения решения зависит от места рассмотрения заявления. При его подаче в правительственные органы срок принятия решения составит 3 месяца. При направлении ходатайства в местную администрацию на рассмотрение вопроса закон отводит 2 месяца со дня сдачи документации.

ВАЖНО! Со дня принятия решения по делу постановление направляют заявителю в течение 14 дней.

При удовлетворении прошения собственник земельного участка обязан оплатить расходы по внесению изменений в документы и кадастровую базу. Заявитель оплачивает и иные издержки, связанные со сменой целевого назначения земли.

ВНИМАНИЕ! В 2018 году стоимость перевода земельных участков в другую категорию составляет от 9 до 12 тысяч рублей за сотку.

Исполнительные органы власти вправе оказать в преобразовании сельскохозяйственного участка в другую категорию, если требования по составлению заявления не соблюдены или с документами обратилось лицо, которое не имеет на это право согласно закону.

Иные причины отказа:

• Отрицательное заключение экологической экспертизы;
• Несоответствие перевода с/х надела в другой статус действующему законодательству;
• Расхождение целевого назначения УЗ с документацией по землеустройству и проектированию территорий.

При несогласии заявителя с принятым решением он имеет право его опротестовать в течение 3 месяцев со дня получения.

Особенности перевода

В промышленную категорию

Согласно закону, с/х земли можно перевести в промышленные, если нет других вариантов размещения промышленных объектов и если кадастровая стоимость надела не выше средних значений по району.

Когда участок соответствует заявленным требованиям, обращаются в местную администрацию с заявлением и перечнем необходимой документации.

В дачное строительство

В ходе преобразований сельскохозяйственным угодьям присваивают категории для строительства дачных домов с правом регистрации или без возможностей регистрации постройки.

В правоустанавливающей и кадастровой документации обозначают целевые характеристики УЗ.

Если участок записан, как садовый, необходимо провести его преобразование в дачный. Для этого обращаются с ходатайством в территориальный орган местного самоуправления с комплектом документов.

ВАЖНО! Для изменения целевого назначения особо плодородных земель нужно провести экологическую экспертизу.

Обязательным условием для преобразования сельскохозяйственного угодья под дачное строительство является получение разрешения собственника участка.

Необходимые документы

К ходатайству о переводе сельскохозяйственного участка заявителю необходимо приложить следующий набор документов:

• Копию паспорта для физического лица.
• Выдержку из Росреестра индивидуальных предпринимателей для юридического лица.
• Документы на владение земельным участком.
• Заключение экологической экспертизы при её назначении.
• Выписку из ЕГРП.
• Согласование с исполнительным органом.
• Выписку из земельного кадастра со сведениями об участке земли.
• Схему территориальной планировки и местонахождения территории с обозначением адреса.

Заявление будет рассмотрено при указании веских оснований для преобразования земли.

Таким образом, российское законодательство разрешает перевод земель сельхозназначения в другую категорию. Прошение рассматривается в течение 2-3 месяцев. Оформление преобразованного УЗ заключается во внесении его в единый кадастровый реестр земельных участков. Переоформление осуществляется за счёт средств инициатора.

Для чего это нужно?

Каждый земельный участок принадлежит к определенной земельной категории, всего есть семь категорий:

1. сельхозземли,
2. земли для поселений,
3. лесные,
4. особо охраняемых территорий,
5. водного фонда
6. запаса,
7. промышленности.

Использовать земельный участок не по прямому назначению – нельзя. Для постройки на сельхозучастке многоэтажного дома или торговой точки требуется разрешение с обоснованием.

Отдельно нужно заметить, что не нужно путать ВРИ и категорию. Это совершенно разные вещи. Категория характеризует саму землю, в то время как ВРИ регламентирует какие постройки могут быть располагаться на сельхозучастке.

Прежде, чем предпринимать какие-то действия, нужно точно выяснить категорию земли и узнать ее вид разрешенного использования.

Также стоит изучить, какие ВРИ для участков сельскохозяйственных земель существуют.

Возможно, смена категории земли не потребуется, достаточно будет изменить только вид разрешенного использования.

Изменение категории земель сельскохозяйственного назначения понадобится в следующих случаях:

• строительство зданий, коммерческой или промышленной недвижимости;
• при предполагаемой прибыли от перепродажи (земля поселений стоит выше земель сельхозназначения);
• организация на участке производственного предприятия или магазина;
• постройка многоквартирного дома, предназначенного для ведения подсобных работ;
• организация заповедника на территории сельхозземли;
• строительство жилых домов.

Если не изменить категорию, но использовать землю не по назначению, то можно получить административное взыскание в виде штрафа от трех до двадцати тысяч рублей.

Чем регламентируется смена категории?

Земельный кодекс подразделяет все земли на категории исходя из их предназначения.

Каждой из них предусмотрены свои юридические свойства.

При смене категории сельхозземли нужно выполнять все условия Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в котором расписан:

• порядок начала производства,
• содержание обращения о смене категории,
• условия и сроки рассмотрения дела,
• причины отказа и его обжалование.

Ни в коем случае нельзя заниматься переводом, если в законе говорится о недопустимости этих действий.

Такие ситуации бывают:

1. Когда экологическая экспертиза выдает негативное заключение.
2. При установлении нецелевого назначения территориального планирования.

Начать процесс перевода земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию может любое заинтересованное лицо или его представитель, в том числе:

• собственники земельных участков;
• правообладатели различных построек, расположенных на спорной земле;
• местные управляющие органы;
• другие заинтересованные люди.

Условия перевода

Как перевести земли сельхозназначения в другую категорию? В федеральном законе прописаны все условия, при которых такая смена возможна. Перевод выполняется в следующих обстоятельствах:

• консервация земли;
• организация природоохранных заповедников;
• строительство производственных объектов на сельхозземлях;
• строительство магистралей, ЛЭП и др;
• объединение негодных земель с лесным, водным фондами или фондом запаса;
• добыча полезных ископаемых;
• строительство объектов ЖКХ;
• исполнение международных гарантий в оборонных целях.

Нельзя осуществлять перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в случаях, если их кадастровая стоимость выше на 50 процентов или дороже земель в муниципальном поселении или городском округе.

Также нельзя поменять категорию земельного участка сельхозназначения, если на нем выращиваются особенно ценные сельхозпродукты.

При создании территории с особой охраной часто бывает не нужно согласие собственника.

Такого согласия не нужно и при изменениях границ населенного пункта, и при размещении на сельхозземлях государственных или муниципальных объектов.

Как поменять: порядок действий

Для начала перевода земель сельхозназначения в другую категорию надо написать и отдать лично ходатайство в исполнительный орган госвласти или местные управляющие органы, которые могут решать такие вопросы.

Можно выслать пакет документов по почте заказным письмом, не забыв поставить свою подпись.

В составленном заявлении требуется указать:

• кадастровый номер переводимого участка;
• категорию земли, в которой числится переводимый участок и ту, в которую его нужно перевести;
• объяснения необходимости замены на другую;
• полномочия на землю, на перевод которой составляется заявление.

К ходатайству необходимо обязательно приложить следующую документацию:

• проект землеустройства, объясняющий подробно смысл смены категории;
• извлечение из земельного кадастра, содержащего информацию о переводящемся участке земли;
• ксерокопии документов, подтверждающих личность заявителя, если он физическое лицо. Если это юридическое лицо, то выдержку из госреестра индивидуальных предпринимателей или извлечение из реестра юрлиц;
• выписку из госреестра прав на недвижимость и правообладание участком земли;
• заключение экологических экспертов, если потребуется;
• согласование с собственником участка земли, если это нужно по федеральному закону;
• согласование с исполнительным органом.

По окончании рассмотрения исполнительными органами выдается заключительный акт о постановлении смены категории сельхозземли или отказ в этом.

В выданном решении с положительным заключением должны быть подробно указаны:

• аргументация,
• границы земельного участка,
• описание места,
• площадь,
• кадастровый номер.

Возможный отказ в изменении

Не всегда при смене категории можно получить желанное решение. После рассмотрения иска о переводе исполнительные органы выдают:

• согласие на смену категории;
• отказ в смене.

Также отказ можно получить, если:

• с пакетом документов обратилось лицо, которое не указано в федеральном законе;
• не были исполнены все требования к ходатайствам.

Такой отказ по закону должен последовать в тридцатидневный срок после принятия исполнительным органом. Обоснование отказа должно быть обязательно прописано в сопроводительном документе.

Это дает возможность:

• исправить ошибки;
• подать ходатайство повторно.

Отказ при правильно составленных документах выдается в случае несоответствия при переводе категории земли сельскохозяйственного назначения другую действующему законодательству. Также основаниями для отказа могут быть решение экологической экспертизы и расхождение в целевом назначении сельхозземли с официальной документацией по территориальному проектированию и землеустройству.

К примеру, если земельный участок находится в статусе сельхозземли, то на нем не разрешат построить коттеджный поселок. Требуется серьезное, подробное обоснование такого перевода.

При несогласии с отказом любое лицо, будь то физическое или юридическое, имеет полное право опротестовать решение в трехмесячный срок со дня получения постановления об отказе.