Перевод ЛПХ в ИЖС

Требования к участку для перевода с ЛПХ в ИЖС

• Участок должен стоять на кадастровом учете — п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

  Есть подробная инструкция с картинками — как проверить есть ли земельный участок в кадастровом учете.

  Кратко: если в правоустанавливающих документах на участок (в свидетельстве или выписке из ЕГРН/ЕГРП) есть кадастровый номер, значит он стоит на учете. Если кадастрового номера нет, то в документах есть написан его условный номер или адрес. Вбейте условный номер или адрес на странице со справочной информации Росреестра. Если данные найти не получится, значит участок не стоит на кадастровом учете. Поэтому сначала нужно поставить участок на кадастровый учет. Иногда это можно сделать вместе с переводом в ИЖС. Это большая тема для отдельной статьи. Я напишу ее позже и вставлю сюда ссылку.

Как перевести участок с ИЖС в «коммерческую категорию» — моя подробная инструкция.Как выкупить часть земли у соседей.

• У участка должны быть четко определены границы в кадастровом учете — пп. 3 и 9 п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

  На сайте также опубликована отдельная инструкция — как узнать определены ли границы у земельного участка.

  Если кратко, то найдите участок на кадастровой карте Росреестра. Нажмите кнопку «лупа» слева и введите кадастровый номер участка. Если участок имеет границы, то на кадастровой карте он будет подсвечен желтым. Если границы не уточнены, то будет написано «Ничего не найдено» или «Без координат границ». В этом случае сначала нужно установить границы участка и только потом заниматься переводом с ЛПХ в ИЖС.

  Примеры участков

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  Границы определены

  

  Границы не определены

  

• Участок ЛПХ должен находиться в населенном пункте.

  Каждый участок имеет свою категории земель и вид разрешенного использования (ВРИ). Участки ЛПХ бывают двух категорий — «земли населенных пунктов» (находятся в населенном пункте — городе или поселке) и «земли сельхозназначения» (за границами нас.пунктов). Это указано в п. 1 ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 № 112-ФЗ. Но участки ИЖС могут быть только одной категории — «земли населенных пунктов» (пп. 1 п. 1 и п. 5 ст. 85 ЗК). Поэтому в ИЖС можно перевести только тот участок, который имеет категорию «земли населенных пунктов».

  Как узнать категорию участка? Обычно категория указана в свидетельстве о собственности или выписке ЕГРН/ЕГРП. Еще можно вбить кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (я выше указывал ссылку на карту). Категория участка написана в разделе «Информация».

  Примеры участков

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  Этот можно перевести в ИЖС

  

  Этот нельзя

  

• Зона, в которой находится участок, должна предусматривать ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования.

  Узнать это нам поможет ПЗЗ и Карта зонирования города/поселка. Они утверждаются местной администрацией. Все это я подробно описываю в первом этапе.

• Нужно учесть максимальную разрешенную площадь участка при переводе — п. 1 и 2 ст. 11.9 ЗК.

  В каждом городе или поселке местная администрация сама устанавливают максимальный размер участка в зависимости от его вида разрешенного использования. Например, в п. Сосновка Московской области участок ЛПХ может быть максимум 50 соток, а ИЖС — максимум 30. Поэтому в этом поселке не получится перевести участок ЛПХ с площадью в 40 соток в ИЖС, ведь такой участок должен быть максимум 30 соток.

  Как узнать минимальную разрешенную площадь я написал ниже на первом этапе. Эти сведения указаны в ПЗЗ.

• Если у участка несколько собственников, то все они должны быть согласны на перевод. Потому что они подают общее заявление о переводе — пп. 4 п. 2 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Этап №1 — Определяем территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Нужно определить территориальную зону участка, чтобы узнать — является ли ИЖС в этой зоне основным или условно разрешенным видом использования. Это важно знать сразу, потому что: 1) Если ИЖС будет как основной ВРИ, то инструкция по переводу одна, а если как условно разрешенный, то инструкция другая. 2) Если ИЖС не указан ни как основной, ни как условно разрешенный, то перевести участок нельзя.

В каждом городе или поселке местная администрация утверждает свой План Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. С помощью этих документов можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Инструкция как разделить земельный участок на 2 и более участков: если владелец — один; если владельцев — несколько.

Искать зону гораздо удобнее на компьютере, чем на смартфоне. Для примера я узнаю зону и виды разрешенного использования у земельного участка по адресу Московская область, городское поселение Видное, участок №77. Кадастровый номер — 50:21:0040104:598.

1. Найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

   Вбейте кадастровый номер участка в кадастровой карте Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху карты) или просто найдите участок. Запомните расположение участка. Это понадобится в дальнейшем.

   Участок для примера

   (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

   

2. Теперь найдем Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

   Обычно ПЗЗ опубликован на сайте местной администрации. Вбейте в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) такое словосочетание — «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Видное московская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

   

   В появившейся странице сайта Администрации должно быть ПЗЗ в виде текстового документа (его нужно скачать) + карта поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

   Если вместе с ПЗЗ карты не будет, то можно найти Генеральный план города/поселка. Как и с ПЗЗ — в любом поисковике нужно вбить «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «поселение видное московская область администрация генеральный план».

   

3. Находим нужный участок на Карте или Генеральном плане.

   Запомните расположение участка на кадастровой карте, а именно контуры границ местности вокруг него, какие-либо особенные ориентиры. Такие же ориентиры найдите на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы. Так и найдете сам участок.

   Так я нашел свой участок

   (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

   На Кадастровой карте

   

   На Карте зонирования

   

4. Узнаем на Карте название территориальной зоны участка.

   Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название всегда пишут по краям карты. У меня зона была желтого цвета. На краю плана я нашел название — «Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами (Ж2)».

   

5. Найдем описание зоны в Правилах Землепользования и Застройки (ПЗЗ).

   В тексте Правил вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней и узнаете какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к вашей зоне.

   Например, я в самом документе нажал CTRL + F и в поиске вбил название своей зоны — Зона застройки индивидуальным и блокированными жилыми домами. В моем случае ИЖС (для индивидуального жилищного строительства) был один из основных видов разрешенного использования. На картинке это видно.

   Там же в ПЗЗ можно узнать максимально разрешенный размер участка. В моем случае максимум 30 соток.

   

6. Теперь опишу различные ситуации + инструкции к каждой что нужно сделать далее:
   • Если ИЖС указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования, то нужно сначала запросить выписку/справку из ИСОГД, а потом поменять с ЛПХ на ИЖС в кадастре.
   • Если ИЖС указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования, то нужно: 1) Запросить выписку/справку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод 3) Поменять с ЛПХ на ИЖС в кадастре.
   • Если ИЖС вообще не указан, то придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК. Для этого нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.

Есть вопрос? Опишите свою ситуацию в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Это бесплатно. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №2 — Запрашиваем справку/выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает ИЖС как основной или условно разрешенный вид использования, нужно получить об этом официальный документ — справку/выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Она потребуется в любом случае.

Эту справку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, то в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах эту справку можно получить в МФЦ («Мои документы»).

1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

   Сотруднику нужно отдать свой паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

   Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

2. Потом заявителю отправят на электронную почту (e-mail) реквизиты на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 1000 рублей (пп. а п. 2 Постановление Правительства РФ №363). Оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей.

   Могут потребовать оплатить госпошлину и до подачи заявления. Каждая администрация работает по-своему. И вместе с заявлением нужно приложить чек/квитанцию об оплате.

   Срок получения справки из ИСОГД везде разный. Если участок находится в поселке, то ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона об обращении граждан. На практике недели за 2. Если участок в черте города, то срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

3. В назначенный день можно забрать справку/выписку. Достаточно показать паспорт и ранее выданную расписку/опись.

Этап №3 — Определяем по ситуации дальнейшие действия

После того как получили выписку из ИСОГД, нужно определиться что делать дальше. Дальнейшие действия зависят от каждой ситуации:

Ситуация №1: Если ИЖС указан как основной вид разрешенного использования

В этом случае НЕ требуется получать чье-либо разрешение на перевод участка — п. 4 ст. 37 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. Это очень упрощает задачу. Собственник участка может сразу переходить на четвертый этап — менять ЛПХ на ИЖС в кадастре.

Ситуация №2: Если ИЖС указан как условно разрешенный вид использования — получаем разрешение на перевод

Разрешение на перевод нужно запросить в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГрК и п. 2 ст. 7 ЗК. Если участок в поселке, разрешение дает администрация поселка. Если в черте города, то Департамент/Комитет градостроительства. В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
   • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования;

     Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации. В заявлении нужно указать причины почему собственники хотят поменять ВРИ участка на ЛПХ.

   • Выписку из ИСОГД;
   • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В нее должны быть координаты границ участка;
   • Договор основания на участок;

     Например, собственник купил этот участок, то договор купли-продажи. Если получил участок в наследство, то свидетельство о наследстве и так далее.

   • Несколько фотографий участка + соседних (5 — 6 штук). Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
   • Паспорта собственников;
   • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

   Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

2. Затем собственников уведомят о дате и времени проведения первого заседания комиссии. Комиссия собирается в течение месяца после принятия заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
3. Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать — допустить или нет до публичных слушаний вопрос о переводе участка, т.е. стоит ли вообще заниматься данным вопросом. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей.

   Уже на данном этапе комиссия может дать отказ на перевод участка в ЛПХ. Например, вокруг все застроено хорошими жилыми домами, то могут и не разрешить. Ведь на участке ЛПХ можно держать скот.

   Если примут положительное решение, то собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Оно проходит примерно через 2 — 4 месяца. За месяц до проведения слушаний администрация сообщит об этом на своем сайте и в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК.

   Пример публикации о проведении публичного слушания

   

   Отдельно напишу про соседей. Чаще всего администрация не будет лично оповещать владельцев соседних участков о проведении публичных слушаний, чтобы они могли в нем поучаствовать и проголосовать. Обычно зовут соседей только когда в результате перевода участок может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК. Например, владелец участка хочет его перевести в ИЖС, чтобы построить на нем двухквартирный дом. Ведь на участке ЛПХ нельзя такое построить. При строительстве дома на две квартиры негативного воздействия на окружающую среду нет, поэтому лично соседей звать не будут. Надеюсь пример понятен.

4. Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Видное Московской области, который я указал выше для примера, слушания проводятся в зале заседаний здания администрации. В поселках слушания проводятся обычно в местных Домах культуры.

   Участвовать и голосовать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование, а голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.

5. Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК . Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, то она отправит его главе администрации.

Как уточнить границы земельного участка на местности — заказываем у кадастрового инженера вынос точек в натуру.

6. Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.

   Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.

7. В назначенный день собственник может забрать в местной администрации письменное разрешение о переводе участка в ЛПХ.

Этап №4 — Меняем ЛПХ на ИЖС в Росреестре

Во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Оттуда их передают в отделение Росреестра. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую, то лучше так и сделать. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

Сама подача документов в МФЦ или отделение Росреестра не различается, поэтому в инструкции я указал только МФЦ. Это более распространенный случай.

1. Всем собственникам участка обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

   Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия обычно в районе 50 рублей.

   Дополнительно можно заказать новую выписку из ЕГРН на участок. В ней будет указано, что теперь ВРИ участка вместо ЛПХ будет ИЖС. Она стоит 400 рублей. Ее отдадут по окончанию услуги.

   После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

   • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
   • Выписку/справку из ИСОГД. Она требуется в любом случае.
   • Разрешение администрации о переводе с ИЖС на ЛПХ (только если ЛПХ как условно разрешенный вид использования);
   • Правоустанавливающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН;
   • Чек об оплате госпошлины.
2. Сотрудник cоставит заявления об изменении сведений из ЕГРН, собственникам нужно их подписать.
3. Затем сотрудник заберёт документы (кроме паспортов), каждому заявителю даст опись/расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Полученные документы отправляются регистратору.

   Теперь остается ждать изменения ВРИ участка с ЛПХ на ИЖС. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

4. В назначенный день собственники могут забрать документы. При себе иметь паспорта и опись/расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, то ее тоже выдадут. В ней будет написано, что ВРИ участка теперь ИЖС.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у земельного юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Общие сведения

Изменение целевого назначения возможно, когда муниципальное образование, при положительном заключении экспертизы, осуществляет комплексный перевод сразу большого отрезка земли и делит его на участки ИЖС – площадью 4, 6, 10 соток и более.

Подобный организованный перевод требует доскональной экспертизы и отсутствия возражений со стороны владельцев участков – физических, юридических лиц и других субъектов гражданских правоотношений.

Учитываются: экологическая обстановка местности, наличие инфраструктуры и перспектива проведения инженерных коммуникаций к месту будущего строительства частных домов.

Возможность перевода предусмотрена, но может быть затруднена, если участок активно используется или когда расположен удаленно от населенного пункта. В рамках расширения границ муниципального образования перевод наиболее благоприятен, так как часто выполняется организованно и инициируется муниципальными властями.

Если земли ИЖС непосредственно граничат с территориями ЛПХ, перевод вероятен, но при наличии возможности подвести к участку коммуникации или, когда земли не относятся к наиболее ценным сельскохозяйственным угодьям – например, заливным лугам или высококультурным участкам особого использования.

Порядок переоформления

Владельцу или собственнику земельного участка необходимо собрать правоустанавливающие документы и обратиться в администрацию муниципалитета по месту нахождения земли.

Форма ходатайства на общефедеральном уровне не предусмотрена. Она разрабатывается непосредственно органами местного самоуправления, но содержание документа не должно противоречить ч. 3 ст. 2 ФЗ № 172.

Ходатайство, со всеми приложенными документами, можно подать лично или через законного представителя. Оно рассматривается специалистами органами местного самоуправления.

Процедура требует проведения экспертизы, за которую отвечают Росприроднадзор и органы экологической экспертизы на региональном уровне. Она проводится за счет заказчика документации.

Перечень необходимых документов

Чтобы узнать — как перевести участок с ЛПХ в ИЖС, необходимо представить следующие документы:

• копию паспорта или другого документа, который удостоверяет личность заявителя;
• выписка из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, если инициатора перевода земель является ИП или организация;
• заключение ГЭЭ (государственной экологической экспертизы). Должна быть заказана и оплачена заранее.

Стоимость и порядок оформления определяется на региональном уровне. Потребуется разрешение правообладателя участка, если на объект ранее был установлен сервитут. Перечень документов считается исчерпывающим.

Заявление

Оно подается в форме ходатайства. В нем следует указать:

• кадастровый номер участка;
• категорию земель (ЛПХ) и ИЖС (в которую первоначальный участок следует перевести);
• убедительное основание;
• права на земельный участок (для этого потребуется оформить выписку из ЕГРН).

Ходатайство должно быть рассмотрено в течение двух месяцев с момента поступления.

По результатам рассмотрения уполномоченный органа местного самоуправления принимает акт о переводе земель или отказывает удовлетворить просьбу.

Образец ходатайства о переводе одной категории земельного участка в другую .

Основания для отказа

Ходатайство не будет рассмотрено, если с ним обратилось ненадлежащее лицо или когда к обращению были приложены неправильно оформленные документы. Тогда заявление следует вернуть обратно в течение 30 дней со дня его поступления на рассмотрение.

Причины отказа в рассмотрении ходатайства должны быть изложены в письменном виде.

Установлены три основания для отказа в переводе:

• если земли не подлежат переводу в связи с фактической невозможностью процедуры – расположены за пределами населенного пункта, составляют ценные сельскохозяйственные угодья и т.д.;
• при отрицательном заключении экспертизы;
• если целевое использование в форме ИЖС невозможно по техническим основаниям.

Акт об отказе в переводе должен быть вынесен в течение двух месяцев с момента принятия ходатайства. Он может быть оспорен в суде. Для этого придется подавать административное исковое заявление.

Читайте о получении земли под ИЖС бесплатно.

Возможен ли перевод в СНТ в ИЖС? Информация .

Как расшифровывается ИЖС? Подробности в этой статье.

Земельные категории

Если с высоты птичьего полета посмотреть на территорию Российской Федерации взглядом профессионального топографа-картографа, то можно увидеть, что вся земля поделена на невидимые сектора.

Отдельно проходят земли, на которых расположены леса, водные объекты, участки, предназначенные для ведения сельского хозяйства и размещения производственных мощностей и т.д.

Наша страна огромна, но строительство жилых домов при соблюдении определенных условий законодательно разрешено только на:

• землях, относящихся к населенным пунктам;
• сельскохозяйственных землях.

Однако не все владельцы сельхозземель имеют возможность официального строительства.

Для этого необходимо соблюдение определенных условий:

1. Расположение сельхозугодий в черте города.
2. Соответствие построенного дома всем нормам и требованиям к жилому дому.

Участок в собственность

Во все времена считалось выгодным вкладывать денежные средства в приобретение земельных участков. В России в последние годы эта тенденция несколько сократилась.

Простые граждане стремятся приобретать уже готовое жилье, а лишних денег на покупку участков, которые будет «стоять без дела» нет.

Однако если у вас уже имеется в наличии подходящая земля ИЖС, стоит узнать о ней поподробнее.

Участки ИЖС обычно расположены в границах какого-то населенного пункта. Это может быть город, поселок городского типа и т.д.

После строительства частного дома на подобном земельном участке, владелец имеет право на получении почтового адреса и как следствие разрешение на постоянную регистрацию в этом жилье.

Если в вашем распоряжении имеется участок ИЖС, у вас есть возможность построить дом своей мечты.

В нем можно воплотить все свои дизайнерские идеи, интерьерные предпочтения и даже полностью возвести дом по своему эскизу.

После того, как закончится строительство дома на участке ИЖС, местные власти начнут предоставлять вам коммунальные услуги, такие как электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и т.д.

Стоит помнить, что при обязательном условии строительства жилья на собственные денежные средства, участки ИЖС, относящиеся к населенным пунктам, по окончании возведения жилого дома будут обеспечены за счет средств местного муниципалитета:

• проезжими дорогами;
• электрификацией;
• газификацией.

Видео: категории земель их виды разрешенного использования

Владельцы сельхоз участков при равных условиях за свой счет будут проводить газ, свет и обеспечивать подъезд к своему дому.

Земельный участок ИЖС можно официально оформить в собственность в следующих случаях:

В порядке наследования	и также дарения, по договорам купли-продажи, мены
Путем приватизации земельного участка	находящегося в собственности государства или муниципального образования (например, при оформлении в собственность земли под домом)

Обязательным условием приватизации является наличие на участке ИЖС жилого дома, пригодного для проживания.

Возможные нюансы

Чтобы оформить землю в собственность на ней нужно построить дом, а чтобы построить дом необходимо:

Получить разрешение на строительство	оно выдается в Департаменте архитектуры и действует в течение 10 лет. Это достаточный срок, чтобы построить частный дом за счет собственных денежных средств. Однако не стоит затягивать, так как если в течении 3-х лет вы не начнете строительство дома на участке ИЖС, местные власти имеют право его изъять и передать более активным желающим
Оформить технический паспорт на участок и будущий дом	данный документ составляется сотрудниками БТИ после личного выезда на объект и создания плана участка
Получить почтовый адрес	осуществляется по личному заявлению гражданина в органы местного самоуправления. В качестве подтверждения серьезности намерений предъявляются разрешение на строительство и технический паспорт

Те, кто уже строил дома самостоятельно, скажут, что не так сложно и страшно возводить собственное жилье, как вводить его в эксплуатацию.

Придется оббежать не одну инстанцию, но результат достоин приложенных усилий.

Как перевести землю ЛПХ под ИЖС

У каждого владельца участка земли, имеющего сельхоз назначение, есть возможность официально перевести его совершенно в другой статус.

На законодательном уровне данное право и процедуру перевода регулирует Федеральный закон №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

На основании этого законного акта можно составить обязательный алгоритм прохождения процедуры перевода земель:

Написание заявления-ходатайства	в зависимости от формы управления вашего населенного пункта необходимо составить письменный запрос в ораны местного самоуправления (мэрия, местная администрация, муниципалитет, департамент и т.д.).В своем ходатайстве нужно указать: кадастровый номер своего земельного участка; категорию земель, к которой участок относится в данный момент (ЛПХ); в какую категорию вы желаете перевести свою землю (ИЖС); вид права на этот земельный участок (договор купли-продажи, свидетельство о приватизации или аренде и т.д.); почему вы инициируете данную процедуру (строительство жилого дома с последующим постоянным проживанием в нем).
Подача необходимых документов	для начала процедуры рассмотрения вашего дела, необходимо вместе с заявлением предъявить ответственному сотруднику некоторые документы: Кадастровый паспорт — оригинал и копию (если его нет, можно в Росреестре взять выписку из ЕГРП, в которой будет указан уникальный идентификационный номер объекта недвижимости). Паспорт заявителя — оригинал и копии некоторых страниц (фото и прописка). Выписка из ЕГРП, описывающая вид права на земельный участок. Согласие владельца земли на перевод ее из одной категории в другую
Рассмотрение вашего заявления	довольно длительный процесс, так как в ходе его осуществляется проверка конкретного участка земли на соответствие другой категории, экологическая экспертиза и т.д. Рассмотрение длиться около 2-х месяцев. Вердикт местных властей не разнообразен — вам либо дадут согласие, либо откажут. В первом случае итогом рассмотрения ходатайства станет акт о переводе земель из ЛПХ в ИЖС. Во втором случае — письменный отказ с указанием причины отклонения ходатайства

Если вы решили перевести свой земельный участок в другую категорию, предварительно «включите» здравый смысл и подумайте.

Если ваши сельхоз угодья расположены на значительном удалении от города или поселка, перевести его в ИЖС не удастся.

Можно ли ИЖС перевести в ЛПХ читайте в статье: в чем разница ИЖС и ЛПХ.

Прописка на земельном участке без дома, .

По закону земли ИЖС должны находиться в черте города и никак иначе.

Нормативные акты

Основным законодательными актами, регулирующим процесс перевода земель из одной категории в другую являются:

1. ФЗ №172 о переводе земель.
2. Гражданский кодекс РФ.
3. Градостроительный кодекс РФ.

Для возведения жилья

Существует мнение, что построить дом можно на землях любой категории. Отчасти это так.

Но постройки на участках, не предназначенных для этого, будут считаться незаконными.

Всем известны громкие процессы сноса «дворцов» и коттеджей, возведенных на заповедных землях или в водоохранных зонах.

Поэтому наилучшим вариантом для строительства частного дома для своей семьи будет участок ИЖС.

Данные участки всегда лучше оснащены:

• газом;
• электричеством;
• водой;
• канализацией;
• проезжими дорогами;
• инфраструктурой.

Если вы решите строить дом на участке ЛПХ, вам придется за собственные деньги оснащать его необходимыми коммуникациями.

Кроме того, такие дома не обслуживаются муниципальными и государственными организациями.

То есть вы не сможете вызвать на дом скорую или любую другую аварийную службу.

В некотором роде ваш дом и вы вместе с ним станете персоной «нон грата».

Плюсы индивидуального жилищного строительства

Если являетесь владельцем участка ИЖС, то можно смело сказать. что вы удачно вложили денежные средства.

Стоимость таких участков в настоящее время довольно высока и естественно в разы больше, чем стоимость на земли сельскохозяйственного назначения.

Это самое очевидное преимущество таких участков.

Также к плюсам ИЖС можно отнести:

Возможность прописки	так как еще на начальной стадии строительства участки ИЖС уже имеют почтовый адрес, по окончании работ можно смело прописываться и регистрировать свою семью
Государственные инвестиции	за счёт бюджета разных уровней подводят дороги, электричество и газ только на территории земель населенных (к ним относятся участки ИЖС), поэтому строя дом, вы получаете все блага цивилизации за госсчет
Налоговый вычет	участники индивидуального строительства по окончании работ имеют право получить «поблажку» по уплате» налоговых взносов
Инфраструктура	земли, которые отведены под ИЖС, находятся в градостроительных планах и рано или поздно там появляются различные объекты общественной жизни (магазины, детские сады, школы, медпункты и т.д.)

Очевидно, что у участков ИЖС большое количество плюсов.

Поэтому, если у вас есть сельхозучасток, не мучайтесь вопросом, как перевести землю из ЛПХ в ИЖС в 2019 году, а просто отправляйтесь в местную администрацию и решайте эту проблему.

Процесс переоформления

Имея четкие намерения и обоснования для перевода сельскохозяйственной земли в ИЖС, можно осуществить этот переход за несколько месяцев.

Успех данного предприятия будет зависеть от того, настолько далеко от населенного пункта расположена принадлежащая вам земля, что именно на ней находится (луга, пастбища, и прочее не подлежат переводу в категорию земель под строительство).

Но в любом случае стоит попытаться сделать свой участок более рентабельным и экономически привлекательным.

Поочередность действий

Для перевода земли из одной категории в другую, в нашем случае из сельскохозяйственной в землю, пригодную для постройки, существует определенный алгоритм действий.

Его выполнение, в конечном счете, приводит либо к положительному, либо к отрицательному решению проблемы:

Написание заявления-ходатайства	адресуется органам местного самоуправления.В заявлении необходимо указать: кадастровый номер своего земельного участка; категорию земель, к которой участок относится в данный момент (ЛПХ); в какую категорию вы желаете перевести свою землю (ИЖС); вид права на этот земельный участок (договор купли продажи, свидетельство о приватизации или аренде и т.д.); почему вы инициируете данную процедуру (строительство жилого дома с последующим постоянным проживанием в нем).
Подача необходимых документов	вместе с заявлением потребуется предъявить: Кадастровый паспорт — оригинал и копию. Паспорт заявителя — оригинал и копии страниц с фото и пропиской. Выписку из ЕГРП о праве собственности на земельный участок. Согласие владельца земли на перевод ее из одной категории в другую.
Рассмотрение вашего заявления	процесс длиться около 2-х месяцев.Решение может быть: положительное — вы получите акт о переводе земель из ЛПХ в ИЖС; отрицательное — на ваш почтовый адрес поступит письменный отказ с указанием причины отклонения ходатайства

Необходимые документы

Когда вы придете в местные органы самоуправления с желанием перевести свою сельскохозяйственную землю в ИЖС, у вас попросят предъявить некоторые документы:

Паспорта	гражданина РФ и кадастровый паспорт объекта недвижимости (в его отсутствии можно предоставить выписку из ЕГРП, в которой будет указан идентификационный номер вашего участка земли)
Решение экспертизы	по экологической обстановке на вашем участке
Нотариально заверенное согласие	владельца на подобную процедуру

Список документов небольшой и собрать его любому собственнику не составит большого труда.

Однако при положительном решении органов власти вы станете полноправным хозяином такого участка земли, на котором в любое время сможете возвести частный дом для своей семьи или выгодно продать его.

Цена

Перевод земель из одной категории в другую процесс недешевый. Большая сумма стоимости такого перехода приходится на уплату недоимки государству. Что это такое?

Своеобразная государственная пошлина, основанная на том, чтобы компенсировать государству потерю сельскохозяйственных земель.

Цена за возможность перевести землю из ЛПХ в ИЖС складывается как сумма следующих слагаемых:

• госпошлина за вывод сельхозугодий из оборота — составляет 30% от кадастровой стоимости вашего участка;
• получение выписки из ЕГРП;
• подготовки документов и проектов на строительство жилого дома;
• экологическая экспертиза.

В каждом отдельном случае необходимо взвешивать все «за» и «против» того или иного варианта перевода сельхозземли в ИЖС, и выбирать наиболее реалистичный и гарантированный.

Налоговый вычет

Если вы владеете участком ИЖС и перевели свою сельскохозяйственную землю в эту категорию, вы имеете право получить налоговый вычет при осуществлении постройки жилого дома.

Важно помнить, что разрешение на строительство действует 10 лет.

Если за это время вы не введете в эксплуатацию построенное жилье, налог на земельный участок увеличится в 2 раза.

Это своеобразное наказание за нецелевое использование земли.

В ситуации, когда вы подали ходатайство в местные органы самоуправления и получили в ответ письменный отказ, может быть несколько причин.

Основными являются:

Несоответствие установленной городской черте	в большинстве случаев, чтобы перевести сельскохозяйственные земли в категорию ИЖС, необходимо, чтобы они «попали» в границы населенного пункта. Если по градостроительному плану такое расширение не предусмотрено, вы получите отказ в переводе
Отрицательное заключение экологической экспертизы	если будущее жилищное строение на этапе возведения или при последующей эксплуатации может нанести существенный вред природным ресурсам, статус сельхоз земель останется неизменным
Отнесение вашего участка к землям особого назначения	сельскохозяйственные земли могут быть просты пустырем, но в некоторых случаях ваш участок может быть расположен на сочных пастбищах или заливных лугах. В такой ситуации вы в обязательном порядке получите отказ
Несоответствие предъявленных документов действующему законодательству	если ваши документы оформлены неправильно или вообще поддельные, получение акта о переводе сельскохозяйственных земель в категорию индивидуального строительства невозможно. Кстати, в последнем случае вас могут привлечь как к административной, так и к уголовной ответственности
Подача ходатайства о переводе	человеком, не имеющим на это права

Какие бы причины не явились поводом для отказа, вы всегда можете попробовать добиться своего.

Либо устранить помехи и недочеты, либо опротестовать решение местных властей в судебных органах.

Как заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра читайте в статье: получить выписку из ЕГРП.

Размер госпошлины за внесение изменений в ЕГРП, .

Отличия ГКН от ЕГРП, .

Построить дом — мечта и обязанность каждого человека. Главное при реализации своих планов правильно выбирать место, где создавать родовое «гнездо».

Правильная земля предоставит вам бонусы в виде развитой инфраструктуры и коммуникаций, проведенных за счет государственных средств.