Содержание
Крыша по выбору
Толкование норм закона высокой судебной инстанцией очень актуально, так как по статистике подобных исков немало по всей стране. Один из них — иск жительницы Якутска к городским чиновникам. В суде гражданка потребовала от местной администрации предоставить ей в собственность жилье взамен того, что идет под снос. Истица рассказала, что многоквартирный дом, в котором она живет, распоряжением администрации города признан аварийным и подлежащим сносу. Дом включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилого фонда. Но то жилье, что ей предложили, ее не устраивает. В ответ на иск в суде чиновники рассказали, что администрация просто приняла решение изъятия квартиры истицы, так как все сроки расселения прошли, а женщина не переезжает. Выход, на их взгляд, — выселить. Истица же была уверена, что ей должны выделить «равнозначное занимаемому благоустроенное жилое помещение».
Но городской суд Якутска принял решение не в пользу жительницы аварийного жилья и в иске отказал. Судебная коллегия Верховного суда республики поддержала коллег. Пришлось истице обращаться в Верховный суд РФ.
В Верховном суде РФ спор изучили и с доводами гражданки согласились, так как, по мнению высокой инстанции, в деле «имеются основания для отмены состоявшихся по делу судебных постановлений». Нарушения Верховный суд РФ нашел в решениях и городского суда, и в апелляции.
Вот что увидел в материалах дела Верховный суд. Наша героиня купила квартиру в доме в 2014 году. За несколько лет до этого здание было признано аварийным и попало в республиканскую программу переселения. Вместе с истицей в квартире была зарегистрирована ее дочь.
В документах суда есть распоряжение администрации города о выделении гражданке квартиры, куда она должна была переселиться. Это жилье давалось взамен «подлежащего изъятию для муниципальных нужд» квадратных метров в аварийном доме. Но истица не согласилась переселяться в предложенное жилье. И захотела другую квартиру, оговорив, что жилье хочет «без дополнительной платы». Городской суд, отказывая истице, исходил из того, что предоставление собственникам жилья взамен изымаемого «допускается только по соглашению с органом местного самоуправления». А такое соглашение «достигнуто не было», так как гражданка от предложенного помещения отказалась. Апелляция с формулировкой отказа согласилась. А вот Верховный суд РФ оказался не согласен.
Сначала Верховный суд РФ напомнил жилищные права собственника в доме, который признан аварийным. Об этих правах написано в статье 32 Жилищного кодекса. И там сказано следующее — в случае, когда собственник жилья в аварийном доме «не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором стоит аварийный дом, для муниципальных нужд и соответственно об изъятии каждой квартиры в доме».
Возмещение за аварийное жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником.
Верховный суд РФ процитировал еще раз статью 32 Жилищного кодекса, в которой сказано — принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилье. Это опять Жилищный кодекс, статья 32.
Если жилой дом, признанный аварийным, включен в региональную программу по переселению, то собственник жилья в таком доме по закону «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом, подчеркивает Верховный суд РФ, собственник имеет право выбора любого из этих способов обеспечения его жилищных прав.
Вывод из всего сказанного Верховным судом РФ такой — наша истица по своему выбору имеет право требовать либо выкупа своего помещения, либо предоставления ей другого жилья в собственность. Истица правильно известила администрацию города, что выбрала способ реализации своих жилищных прав, требуя предоставить другое жилье в собственность. От предложенного жилья гражданка отказалась. Но вот что важно: этот отказ не является отказом от выбранного гражданкой способа реализации жилищных прав «в виде предоставления другого жилья в собственность».
И вот что еще напомнил коллегам Верховный суд: вступил в законную силу отказ Якутского городского суда на иск администрации — принудительно переселить нашу героиню в то жилье, которое предложила администрация.
Вывод: по Закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» у местной администрации «имеется обязанность» предоставить истице в собственность другое равнозначное благоустроенное жилье. Но местные суды при вынесении решения об отказе гражданке в иске эти положения закона не применили, хотя они «подлежали применению».
И еще, в нарушение 196 статьи Гражданского кодекса якутские суды «ошибочно исследовали вопрос о наличии (отсутствии) оснований для внеочередного обеспечения истицы жильем по правилам 57-й статьи Жилищного кодекса, поскольку таких требований истица не заявляла».
Расселение приватизированных квартир в аварийных домах
ВОПРОСЫ ПРИВАТИЗАЦИИ
Приватизация земельного участка: необходимая документация
Договор социального найма и последующая приватизация
Стоимость процедуры по приватизации квартирного жилья
Кто имеет право осуществлять приватизацию квартиры
Заявление на приватизацию жилья: тонкости и нюансы оформления
Приватизация комнаты в общежитии
Как написать отказ от приватизации
Как приватизировать землю под домом
Отказ в приватизации квартиры
Обмен приватизированной квартиры
Как продать долю в приватизированной квартире
Оспаривание незаконной приватизации
Расприватизация квартиры и нежилых помещений
Приватизация земельных участков
Сроки приватизации квартиры
Доверенность на приватизацию квартиры
Приватизация квартиры военнослужащим
Документы для приватизации квартиры
Приватизация квартиры — плюсы и минусы
Приватизация квартиры с чего начать…
Приватизация квартиры через суд
Приватизация комнаты в коммунальной квартире
ЖИЛИЩНЫЕ ПРОБЛЕМЫ
Кадастровый паспорт на садовый и дачный дом
Технический паспорт на дачный дом
Приостановка выплаты субсидии на оплату ЖКУ
О принудительном изъятии земли
Жилищный сертификат для молодой семьи: условия получения и реализация
Как получить жилищный сертификат молодым семьям
Государственный жилищный надзор
Жилищные нормы
Закон о прописке и регистрации
Индивидуальное жилищное строительство
Временная регистрация по месту пребывания
Государственный жилищный сертификат
Жилищные программы
Имущественный налоговый вычет
Регистрация по месту жительства
Долевое участие в строительстве
Жилищный накопительный кооператив
Правила пользования жилыми помещениями
Ипотечное жилищное кредитование
Жилищный отдел
Налог на недвижимость
Продажа квартиры, полученной по наследству
Закон «О тишине»
ВСЕ О ДАРЕНИИ
Особенность зачисления дома в список ветхого и аварийного жилья
Процедура сноса домов, пребывающих в ветхом или аварийном состоянии
Принудительное выселение жильцов из аварийных квартир
Заключение договора мены на жилье
Получение жильцом другой квартиры взамен аварийного жилья
Программа расселения жителей аварийных домов
Расселение приватизированных квартир в аварийных домах
Фонд реформирования ЖКХ РФ, каковы его задачи и функции
Как происходит присвоение дому статуса аварийного
Переселение из аварийной квартиры
В каких домах выделяют жилье гражданам, подпадающим под переселение из аварийных квартир
Как планируется расселение жителей аварийных домов в 2017
Принципы переселения граждан из жилья, признанного аварийным
Нарушения Законодательства в связи с переселением из аварийных квартир
Регистрация жильцов в квартире, расположенной в аварийном доме
Компенсация за квартиру при расселении аварийного дома
Законодательная база относительного ветхого и аварийного жилья
Порядок расселения аварийного дома в РФ
Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме
Сроки расселения жильцов аварийных домов
Формирование очереди на расселение
Отказ собственника от переселения
Оплата аренды за жилье в аварийном доме
Что такое выкупная цена и как она определяется
Какое жилье может быть признано аварийным
ВСЕ О НАСЛЕДСТВЕ
Особенность зачисления дома в список ветхого и аварийного жилья
Процедура сноса домов, пребывающих в ветхом или аварийном состоянии
Принудительное выселение жильцов из аварийных квартир
Заключение договора мены на жилье
Получение жильцом другой квартиры взамен аварийного жилья
Программа расселения жителей аварийных домов
Расселение приватизированных квартир в аварийных домах
Фонд реформирования ЖКХ РФ, каковы его задачи и функции
Как происходит присвоение дому статуса аварийного
Переселение из аварийной квартиры
В каких домах выделяют жилье гражданам, подпадающим под переселение из аварийных квартир
Как планируется расселение жителей аварийных домов в 2017
Принципы переселения граждан из жилья, признанного аварийным
Нарушения Законодательства в связи с переселением из аварийных квартир
Регистрация жильцов в квартире, расположенной в аварийном доме
Компенсация за квартиру при расселении аварийного дома
Законодательная база относительного ветхого и аварийного жилья
Порядок расселения аварийного дома в РФ
Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме
Сроки расселения жильцов аварийных домов
Формирование очереди на расселение
Отказ собственника от переселения
Оплата аренды за жилье в аварийном доме
Что такое выкупная цена и как она определяется
Какое жилье может быть признано аварийным
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Особенность зачисления дома в список ветхого и аварийного жилья
Процедура сноса домов, пребывающих в ветхом или аварийном состоянии
Принудительное выселение жильцов из аварийных квартир
Заключение договора мены на жилье
Получение жильцом другой квартиры взамен аварийного жилья
Программа расселения жителей аварийных домов
Расселение приватизированных квартир в аварийных домах
Фонд реформирования ЖКХ РФ, каковы его задачи и функции
Как происходит присвоение дому статуса аварийного
Переселение из аварийной квартиры
В каких домах выделяют жилье гражданам, подпадающим под переселение из аварийных квартир
Как планируется расселение жителей аварийных домов в 2017
Принципы переселения граждан из жилья, признанного аварийным
Нарушения Законодательства в связи с переселением из аварийных квартир
Регистрация жильцов в квартире, расположенной в аварийном доме
Компенсация за квартиру при расселении аварийного дома
Законодательная база относительного ветхого и аварийного жилья
Порядок расселения аварийного дома в РФ
Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме
Сроки расселения жильцов аварийных домов
Формирование очереди на расселение
Отказ собственника от переселения
Оплата аренды за жилье в аварийном доме
Что такое выкупная цена и как она определяется
Какое жилье может быть признано аварийным
ВЫПИСКА И ВЫСЕЛЕНИЕ
Особенность зачисления дома в список ветхого и аварийного жилья
Процедура сноса домов, пребывающих в ветхом или аварийном состоянии
Принудительное выселение жильцов из аварийных квартир
Заключение договора мены на жилье
Получение жильцом другой квартиры взамен аварийного жилья
Программа расселения жителей аварийных домов
Расселение приватизированных квартир в аварийных домах
Фонд реформирования ЖКХ РФ, каковы его задачи и функции
Как происходит присвоение дому статуса аварийного
Переселение из аварийной квартиры
В каких домах выделяют жилье гражданам, подпадающим под переселение из аварийных квартир
Как планируется расселение жителей аварийных домов в 2017
Принципы переселения граждан из жилья, признанного аварийным
Нарушения Законодательства в связи с переселением из аварийных квартир
Регистрация жильцов в квартире, расположенной в аварийном доме
Компенсация за квартиру при расселении аварийного дома
Законодательная база относительного ветхого и аварийного жилья
Порядок расселения аварийного дома в РФ
Запрещена ли продажа квартиры в аварийном доме
Сроки расселения жильцов аварийных домов
Формирование очереди на расселение
Отказ собственника от переселения
Оплата аренды за жилье в аварийном доме
Что такое выкупная цена и как она определяется
Какое жилье может быть признано аварийным
Ветхое и аварийное жилье — в чем разница
Жилые постройки признаются ветхими, когда наблюдается технический износ конструкций и фундамента или здания в целом, а нормы эксплуатации не соответствуют установленным законодательством РФ.
Для признания разного вида построек ветхими установлен процент износа:
- для каменных строений — 70% и выше;
- для деревянных — 65% и выше.
Аварийными признаются жилые помещения, в которых несущие конструкции или их части повреждены, деформированы сверх нормы, утратили прочность, и им требуется укрепление в дальнейшем.
Целое строение становится аварийным в случае, если свыше 50% жилых помещений в нем и несущих перекрытий признаны опасными для проживания. Такое здание не подлежит ремонту и укреплению.
Ветхое состояние жилья подразумевает износ конструкций без риска обрушения, поэтому не является опасным для проживания. А аварийное состояние не исключает возможность обвала.
Примечание. В действующем законодательстве понятия «ветхое жилье» не существует. Термин употреблялся в аналогичном законодательном акте РСФСР, принятом в 1983 году. Сегодня в ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» фигурирует понятие только аварийного жилищного фонда.
Нормативно-правовые акты
Регламентирующими документами по вопросам признания жилья ветхим и аварийным и условиям переселения из них выступают:
- Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ) от 29.12.2004 г. №188-ФЗ;
- постановление Правительства РФ «Об утверждении Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» от 28.01.2006 г. №47;
- закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 г. №185-ФЗ;
- региональные программы, законы, акты.
Полезно знать:
Как встать в очередь для получения квартиры
Как приватизировать квартиру: пошаговая инструкция
Как рассчитывается налог на имущество физических лиц
Программы расселения
В России много жилых сооружений, относящихся к ветхим и аварийным.
Правительство разработало программу «Жилье», согласно которой всех собственников ветхой и аварийной недвижимости должны расселить в пригодные помещения. Проект был запущен в 2002 году, однако не все регионы справились с поставленными задачами.
Программу продлили до 2017 года, но и к этому сроку не удалось решить проблему с предоставлением жилья собственникам взамен аварийного. В итоге с 1 января 2019 года вступила в силу новая программа.
Закон «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» №185-ФЗ 2017 года содержит информацию относительно региональных программ по проведению капитального ремонта, финансовой поддержки и переселения граждан. Последняя редакция проведена 09.12.2018 г., закон актуален.
Справка. В ст.16 закона №185-ФЗ указан срок действия региональных адресных программ переселения: с 1 января 2019 года по 1 сентября 2025 года.
Фонд содействия реформированию ЖКХ с 01.01.2019 г. запустил федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Согласно ему, новое жилье взамен непригодного будет предоставляться в формате «метр в метр», то есть не уступать по площади.
Проект предлагает не только замену аварийного жилья на новое и выплату компенсации, но и следующие варианты:
- социальная ипотека;
- создание в регионах собственного жилищного фонда для эксплуатации в чрезвычайных ситуациях.
Получив заключение о признании здания аварийным или представляющим угрозу для жизни и здоровья проживающих, жильцы становятся участниками программы переселения.
Порядок переселения собственников из аварийного жилья
Для собственников, проживающих в непригодном жилье, актуален вопрос, когда переселят из ветхого и аварийного жилья. Важно понимать, что жилье, признанное ветхим, чаще всего подлежит реконструкции, новую квартиру не дадут. А вот выселение собственников из аварийного жилья гарантирует переезд в новые помещения.
Справка. Для жителей ветхих домов доступно переселение на время ремонта (ст. 95 ЖК РФ). В случае отказа граждан от временного переезда переселение проводится по судебному решению.
После признания сооружения аварийным и не подлежащим дальнейшей эксплуатации принимается решение о его сносе. До этого момента все жильцы должны переехать в другие квартиры, равные по площади старым.
Для признания здания аварийным предусмотрен следующий порядок:
- Жильцы обращаются с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления.
- Уполномоченные лица после рассмотрения заявления направляют жильцов в организацию, определяющую технические характеристики здания.
- Жильцы получают заключение и с ним направляются в региональную межведомственную комиссию с ходатайством о проведении экспертизы. Для этого необходимо предоставить пакет документов: план дома, технический паспорт здания, заключение о техническом состоянии, коллективную письменную жалобу от жильцов и документы на право собственности.
- Межведомственная комиссия (ее состав утверждается постановлением органа местного самоуправления) после проверки пакета документов проводит экспертизу и принимает решение в течение 30 дней. Если состояние здания угрожает жизни и здоровью жильцов, решение принимается за 1 день. В состав комиссии входят аттестованные эксперты.
- После заключения комиссии, что здание находится в аварийном состоянии, местная власть обеспечивает граждан новыми жилыми помещениями.
Важно! В случае, если комиссия не признала дом аварийным, жильцы вправе оспорить решение в суде.
Денежная компенсация
Компенсацию за аварийное помещение собственники жилья получают в случае, если в жилищном фонде нет квартир с аналогичной площадью, а предлагаемое жилье меньше. Если новая квартира больше и собственник на нее согласен, он возмещает разницу.
Согласно ст. 32 ЖК РФ, владельцы жилых помещений имеют право на возмещение расходов при переезде и на денежную компенсацию взамен жилья. Размер компенсации не всегда совпадает со стоимостью квартиры, дома или комнаты, поэтому решение о принятии денежных средств не всегда выгодно владельцам аварийного жилья.
Важно! Если собственника не устраивает предложенный размер компенсации, он вправе оспорить ее в суде.
Для выплаты денежных средств владелец обращается в жилищный комитет с заявлением, в которое обязательно включаются данные:
- в правом верхнем углу — получатель, ФИО отправителя, адрес проживания, контактная информация;
- наименование документа (заявление о предоставлении компенсации);
- текст ходатайства, содержащий информацию: владелец является участником программы переселения, состав семьи, номер и дата документа, подтверждающего право собственности, факт ознакомления с документом о порядке и условиях предоставления жилья за счет средств городского бюджета, мер социальной поддержки в виде социальных выплат для приобретения или строительства жилых помещений;
- дата составления;
- подписи совершеннолетних членов семьи.
Как стать участником программы жилье для российской семьи
Кто имеет право на расширение жилплощади и как встать в очередь
Принудительное переселение
Когда дом признан аварийным и принято решение о переселении жильцов, муниципалитет предлагает им жилье, равное по площади старому помещению и имеющее базовые коммуникации (канализацию, электричество и водоснабжение).
У граждан есть выбор из трех вариантов, личные пожелания при этом не учитываются, поэтому новое жилье не всегда устраивает переселенцев. Если они откажутся от новой жилплощади, им предложат денежную компенсацию взамен старой квартиры. Однако не всегда собственники согласны с установленной ценой. Они отказываются съезжать.
При необоснованных отказах муниципалитет вправе выселить жильцов принудительно (ст. 89 ЖК РФ). Правила такого расселения из аварийного жилья включают в себя: обращение уполномоченных лиц с иском в суд, предоставление нового жилья с указанием его характеристик и адреса или определение размера компенсации.
Права собственников
Жильцы имеют право на:
- новое помещение, равноценного аварийному по площади;
- выбор из трех вариантов жилой площади;
- компенсацию за свою квартиру, если ни один из вариантов не устраивает;
- возмещение расходов на переезд;
- наличие в предоставляемом помещении базовых коммуникаций (канализация, электричество, водопровод);
- расположение жилья в том же населенном пункте, что и непригодного.
Реализация прав возможна только в случае, если дом, квартира, комната попала в программу переселения, иначе жильцам аварийного дома откажут.
Переселение из жилья, несущего угрозу жизни и здоровью граждан — актуальная проблема в России. Решение начинается с признания здания непригодным для проживания. Его включают в программу переселения. Жильцы, имеющие в собственности жилую площадь или занимающие ее по социальному найму, могут претендовать на новую квартиру или компенсацию.
Правительством РФ и органами местного самоуправления создаются программы переселения, а число ветхих и аварийных домов постепенно сокращается. Цель программ — расселить собственников в безопасное и комфортабельное жилье. Порядок расселения и права собственников содержатся в ЖК РФ, ФЗ № 185 и других нормативно-правовых документах.