Методы оценки земель

На основе приведенных принципов в мировой практике земельных отношений, прежде всего рыночных, сложились методы оценки земли. Эти методы базируются в основном на трех подходах; во-первых, оценке сравнимых продаж, во-вторых, оценке на основе затрат, и в-третьих, на оценке с точки зрения капитализации доходов. При проведении оценки земель посредством названных подходов обычно применяются следующие методы :

-затратный;

-прямого сравнительного анализа продаж;

-капитализации доходов;

-соотнесения;

-экстракции;

-остатка для земли.

Затратный метод основан на том, что инвестор, проявляя благоразумие, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего земельного участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в приемлемый период времени. Данный метод может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить стоимость и износ объекта при условии относительного спроса и предложения на рынке недвижимости.

Метод сравнительного анализа продаж подразумевает то, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, базируются на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания и утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как способность приносить доход в будущем.

Метод соотнесения фактически является модификацией метода сопоставления аналогов. Он применяется для сравнения цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее основными частями; собственно земельным участком и обустройством.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для территорий, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Метод остатка для земли основан на том, что для определения стоимости земли определяется стоимость всего объекта недвижимости и из нее затем вычитается стоимость воспроизводства расположенных на нем зданий и сооружений.

Для проверки достоверности результатов, полученных при применении различных методов, целесообразно использовать не менее двух из них, например, методы затрат и капитализации дохода. В случае резкого различия полученных результатов разными методами, следует проверить предпосылки и исходные данные для расчетов. При использовании ГИС-технологий или иных автоматизированных систем встроенные в них методики расчета оценки земель на основе различных методов и базы данных для них могут позволить выполнять проверку оперативно.

Оценка земель сельскохозяйственного назначения

Земля — специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

Оценка сельскохозяйственных земель проводится для определения их продуктивных возможностей и обоснования оптимальных методов их использования.

В основе оценки земель лежит понятие о земле как главном средстве производства в сельском хозяйстве.

Важнейшим качественным свойством земли как главного средства производства в сельском хозяйстве является плодородие почвы, которое рассматривается как способность земли удовлетворять потребности растений в необходимых питательных веществах и влаге.

Плодородие земель обусловлено, с одной стороны, физическими, химическими и биологическими свойствами почвы (естественное плодородие), с другой экономическими факторами. Оба вида плодородия являются самостоятельным предметом оценки.

В настоящее время развивают следующие виды плодородия: естественное, искусственное, экономическое, абсолютное и относительное.

Естественное плодородие создается в результате длительного почвообразовательного процесса, происходящего в пределах климатических условиях. Оно определяется физическими, химическими и биологическими свойствами почвы. Очевидно, что естественное плодородие различных участков земли неодинаково. Кроме того, доступность питательных веществ для растений на разных участках различно. Таким образом, запасы питательных веществ в почве еще не определяют их фактического использования растениями, а характеризуют лишь потенциальное плодородие, в отличие от действительного, которое определяется количеством питательных веществ, доступных растениям.

Задача земледелия состоит в создании условий для перехода находящихся в почве питательных веществ в доступную для растений форму, а при их недостатке — создать их вновь. Для этого вносят удобрения, подбирают сорта, способные лучше использовать природное плодородие почв и т.п.

Вновь созданное плодородие почв называется искусственным. Естественное и искусственное плодородие в совокупности составляют экономическое плодородие. Таким образом, экономическое плодородие создается трудом и не существует помимо его. Следовательно, при использовании земли необходимо учитывать не только ее естественные свойства, но и вложенные затраты средств и труда. Это означает, что плодородие может выступать как абсолютное и относительное.

Абсолютное плодородие почвы характеризуется урожайностью с единицы земельной площади. Чем выше абсолютное плодородие, тем выше урожайность сельскохозяйственных культур. Однако, натуральные показатели не дают полной характеристики и не отражают затрат труда.

Относительное плодородие характеризуется количеством получаемой продукции на единицу затрат. Количество продукции, отнесенное к равным производственным затратам, характеризует плодородие участка земли.

Для определения уровня плодородия почвы, а так же для изучения земельных ресурсов в целях их наиболее эффективного и рационального использования возникает необходимость выполнения специальных земельно-оценочных работ.

В соответствии с положением о порядке проведения оценки земель земельно-оценочные работы включают: подготовительные работы по сбору информации, земельно-оценочное районирование территории, качественную оценку (бонитировку) почв и экономическую оценку .

Задачей подготовительных работ является выявление наличия и определение качества обследовательских материалов. При этом оценивается содержание и производственное значение ранее выполнявшихся работ по земельно-оценочному районированию, агропроизводственной группировке почв, классификации земель, возможности их использования при проведении кадастровых работ. В подготовительные работы также входят: сбор, систематизация, анализ и уточнение исходной информации.

Процесс подготовительных работ включает два этапа: камеральный и полевой. При проведении камеральных работ собирают и систематизируют данные и материалы, которые можно получить из отчетов, результатов переписи многолетних насаждений, данных метеостанций и других источников. К числу таких материалов относят:

-экспликацию земельных угодий по хозяйствам за последний пятилетний период;

-списки разновидностей почв с указанием их площадей, данных о свойствах почв по сельскохозяйственным угодьям;

-сведения и материалы паспортизации полей, многолетних насаждений и кормовых угодий, содержащие данные об уклонах рельефа, конфигурации участков и другие;

-сведения о состоянии и продуктивности сенокосов и пастбищ;

-данные об уборочных площадях и урожайности сельскохозяйственных культур по годам (за пять лет) и сведения о затратах на производство продукции по их видам;

-иные материалы.

После сбора необходимых сведений определяется объем работ полевых обследований. При этом используют имеющиеся почвенные, геоботанические, аэрофотогеодезические и другие материалы. Их пригодность для оценки земель выясняют непосредственно на местности. В задачу полевых обследований входит:

-определение соответствия земельно-учетных данных фактическому состоянию и характеру использования земель;

-установление соответствия выделенных на почвенных картах контуров их фактическому размещению в принятой номенклатуре;

-проведение выборочных наблюдений за урожайностью и затратами производственных условий отдельных хозяйств и их подразделений;

-осуществление других необходимых работ.

На основании изучения и систематизации материалов намечают маршруты полевых обследований оцениваемой территории. Результаты работ полевых обследований используются в дальнейшем для уточнения границ оценочных районов и агропроизводственных групп почв, состава хозяйств для разработки оценочных шкал, определения объема дополнительных обследований, необходимых для проведения земельно-оценочных работ.

Важным условием проведения объективной оценки плодородия почв является тщательный учет природных и экономических факторов. В связи с этим, проводится районирование территории всей страны, которое представляет собой систему деления ее территории с учетом закономерных изменений природных условий, а также особенностей использования этих земель в экономике страны.

Природно-сельскохозяйственное районирование служит основой разработки различных специализированных районов, особенно для целей земельно-оценочного районирования, которое проводится, как правило, на областном уровне.

Для изучения земельных ресурсов в системе Государственного Земельного Кадастра Государственным научно- исследовательским институтом земельных ресурсов было разработано комплексное природно-сельскохозяйственное районирование земельного фонда государства и составлена специальная карта в масштабе 1: 8000000.

Основной единицей районирования служит природно-сельскохозяйственная зона, характеризующаяся определенным балансом тепла и влаги за вегетационный период, особенностями почвообразования и питания растений. Это соответствует конкретным типам почв, растительности, определенному соотношению между пашней, кормовыми и лесными угодьями, определенной структуре агротехнических и мелиоративных мероприятий.

При проведении земельно-оценочных работ возникает необходимость, наряду с природно-климатическими условиями, учитывать экономические показатели использования земель. С этой целью проводится земельно-оценочное (природно-экономическое) районирование. Земельно-оценочный район представляет собой часть территории субъекта РФ (область, край, республика), для которого характерна относительная однородность агроклиматических, геоморфологических, почвенно-мелиоративных и природно-технологических условий, влияющих на специализацию и уровень интенсивности сельского хозяйства. В зонах орошаемого земледелия при земельно-оценочном районировании дополнительно учитываются гидрологические условия территории, динамика и характер минерализации грунтовых вод, водообеспеченность земель. Границы земельно-оценочных районов совмещаются с границами сельскохозяйственных и других предприятий и организаций. Минимальное число хозяйств в земельно-оценочном районе, как правило, должно быть не менее 30, что определяется требованиями статистической обработки информации .

Бонитировка почв — это сравнительная оценка качества почв по плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия. Она устанавливает относительную пригодность почв по основным факторам естественного плодородия для возделывания сельскохозяйственных культур, обеспечивая выделение агропроизводственных групп почв, подлежащих экономической оценке. Сравнительная оценка почв строится на объективных признаках и свойствах, которые имеют ведущее значение в развитии и росте сельскохозяйственных культур.

Бонитировка почв является продолжением комплексных обследований земель и предшествует их экономической оценке. Основная цель бонитировки состоит в определении относителного достоинства почв по их плодородию, то есть в установлении во сколько раз одна почва лучше или хуже другой по своим естественным и устойчиво приобретенным свойствам. Бонитировку производят по почвенным разновидностям или группам почв, равноценным по хозяйственному достоинству, залегающим на одних и тех же формах рельефа, сходным по условиям увлажнения, и вследствие этого, близким по агрофизическим, агрохимическим и другим естественным свойствам, влияющим на урожайность сельскохозяйственных культур .

Критериями бонитировки почв являются их природные диагностические признаки и признаки, приобретенные в процессе окультуривания, коррелирующие с урожайностью основных сельскохозяйственных культур, а при бонитировке кормовых угодий — коррелирующие с продуктивностью сенокосов и пастбищ. Это означает, что критериями бонитировки почв могут быть природные диагностические признаки, оказывающие наибольшее влияние на урожайность сельскохозяйственных культур.

Одинаковые группы почв при бонитировке получают одинаковые показатели бонитета. Для определения этих показателей составляется шкала бонитировки почв, которая представляет собой систему цифровых данных, соответствующих определенным значениям измеряемых величин природных показателей по различным группам почв. При бонитировке, как правило, составляется две оценочные шкалы: первая, основная — по свойствам почв; вторая — по урожайности сельскохозяйственных культур или продуктивности кормовых угодий.

Для достижения объективности бонитировки почв важное значение имеет правильный выбор диагностических признаков. К числу основных диагностических признаков относятся: мощность гумусового горизонта,; процентное содержание гумуса, ила и физической глины; валовые запасы гумуса, азота, фосфора и калия; механический состав; кислотность; степень насыщенности основаниями и др. Выбор диагностических признаков выполняется по земельно-оценочным районам на основании всестороннего изучения почвенного покрова, данных об урожайности сельскохозяйственных культур и определения влияния свойств почв на урожайность сельскохозяйственных культур.

Под экономической оценкой земель понимается оценка качества земли как природного ресурса и главного средства производства в сельском хозяйстве. Она заключается в определении экономического эффекта от использования разных по качеству земель путем учета различий в производительности труда в сельском хозяйстве при сложившемся уровне интенсивности земледелия.

Экономическая оценка земель тесно связана с бонитировкой почв общностью цели. Кроме того, они опираются на общие данные о регистрации землепользований, учета количества и качества земель, материалы обследований и источники статистической информации о производственных показателях использования земель. Они представляют собой единый процесс определения производительной способности земель .

Основное отличие экономической оценки от бонитировки состоит в том, что бонитировка изучает почву как природное тело, без учета экономических условий сельскохозяйственного производства. Экономическая оценка отражает различия в качестве земель с точки зрения экономического плодородия при достигнутом уровне интенсивности земледелия, производится с учетом местных природных и экономических условий производства, местоположения участков, затрат труда на получение продукции. Кроме того, она предполагает учет не только плодородия, но и местоположения земель относительно пунктов реализации продукции, промышленных центров, путей сообщения.

В зависимости от целей и задач экономическая оценка земель может быть частной и общей. Общая оценка земель предусматривает определение объективных показателей плодородия и показателей, характеризующих эффективность использования земель при достигнутом уровне интенсивности земледелия. Она выполняется на основе учета затрат и результатов по всей совокупности возделываемых сельскохозяйственных культур. Результаты общей оценки используются для решения общеэкономических задач планирования и рационального использования земельных ресурсов. Частная экономическая оценка предусматривает определение степени эффективности возделывания конкретных сельскохозяйственных культур на разных почвах. Материалы частных оценок содержат сведения о пригодности земель для возделывания различных сельскохозяйственных культур, что обеспечивает определенный экономический эффект без дополнительных капитальных вложений.

При бонитировке почв и экономической оценке земель выбирают единый вид земельно-оценочной единицы. В разные периоды времени в качестве таковой принимались почвенные разновидности, агропроизводственные группы почв, сельскохозяйственные типы земель, кадастровые типы земель.

В настоящее время основной оценочной единицей служат группы почв, выделенные в соответствии с общей классификацией для характеристики и учета земель. При наличии необходимой информации земельно — оценочными единицами могут быть более мелкие таксономические единицы — почвенные разновидности.

Большое значение для экономической оценки земель имеет правильный выбор показателей. Они должны быть объективными и иметь определенное практическое значение. Расчет показателей производится отдельно по немелиорированным, орошаемым и осушенным землям. Различные аспекты экономической оценки должны иметь различные показатели.

С экономической точки зрения качество земли определяется плодородием почвы. Различие в плодородии почв приводит к различной урожайности сельскохозяйственных культур. Следовательно, урожайность выступает в качестве исходного показателя экономической оценки земель. Однако, урожай отражает качество земли только при равновеликих затратах на его получение. Кроме того, урожайность отдельной культуры не может дать полных сведений о качестве земель.

Наиболее точным соизмерителем урожайности различным культур служит их стоимостное выражение путем определения стоимости валовой продукции. При этом, следует иметь ввиду, что только количество продукции, отнесенное к равновеликим затратам или размеры равновеликих затрат на производство единицы продукции отражают качество земель.

В процессе экономической оценки земель применяют расчетные кадастровые цены, основанные на необходимых затратах в худших условиях производства. При этом, исходят из того, что на каждом этапе развития производительных сил существует определенный предел затрат на получение дополнительной продукции, выше которого нецелесообразно эксплуатировать данный вид природного ресурса. Эти затраты принято называть замыкающими (регулирующими) ценами или кадастровыми ценами. Они должны отражать размеры необходимых затрат, которые складываются на худших сельскохозяйственных землях при среднем уровне производства.

В основе расчета кадастровых цен лежит стоимость продукции, которая определяется необходимыми, экономически обусловленными затратами в худших условиях производства .

Кадастровые цены состоят из двух частей: себестоимости производимой единицы продукции в худшей зоне в расчете на человеко-час затраченного труда и прибавочного продукта, приходящегося на единицу данного продукта при тех же условиях.

Кадастровые цены должны быть едиными, а показатели оценки земель, вычисленные по ним, должны обеспечивать сравнимость качества земель в пределах сельскохозяйственного предприятия, между предприятиями в пределах района, между районами и субъектами Российской Федерации.

Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения Текст научной статьи по специальности «Экономика и экономические науки»

Методика оценки земель сельскохозяйственного назначения

Р.Р. Яруллин, д.э.н, профессор, Башкирский ГАУ

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе имущественного комплекса предприятия, что обусловлено следующими причинами: спецификой объекта; неразработанностью нормативно-правовой базы; неразвитостью земельного рынка в стране. Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие рыночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском хозяйстве.

Классическая теория оценки недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, рыночного и доходного, которые могут задействоваться как по отдельности, так и в комбинации отдельных своих методов. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т.д. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному методу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежными при определении рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода.

При кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли-продажи, и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения), практически исключается применение таких известных в мировой практике методов оценки стоимости, как сравнительный (анализ продаж или рыночный метод) и затратный подходы. Повсеместная оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации земельной ренты.

Кадастровое обложение позволяет при его научно обоснованном построении определить нормальную прибыль и ту ее часть сверх средней величины, которая является результатом различного качества земли и местоположения. Это достигается путем использования результатов оценки земли по качеству и местоположению, а также стоимостной оценки по показателю земельной рен-

ты. При этом составляющие земельной ренты целесообразно исчислять не на основе оценочной шкалы кадастра по почвенным разновидностям, что свойственно разработанной аграрниками-почвоведами и подготовленной к применению методике оценки, а с использованием показателей ежегодной бухгалтерской отчетности по организациям. Данный способ определения земельной ренты учитывает видовые элементы земельной ренты, различающиеся по содержанию, условиям и причинам образования . Предложенный нами метод кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по показателю земельной ренты является комплексным .

Важнейшими факторами, влияющими на размер ренты, получаемой с земельного участка, являются его качественные характеристики. Качественные характеристики сельскохозяйственных угодий включают в себя плодородие почвы, технологические свойства и климатический фактор. Эти три составляющие, непосредственно влияя на уровень урожайности сельскохозяйственных культур и на размер издержек по их производству, оцениваются в процессе бонитировки почв.

Бонитировка почв проводится методом сравнения различных качественных характеристик оцениваемого участка с эталонным по 100-балльной шкале. Результатом становится территориальное зонирование оцениваемой области в зависимости от баллов бонитета.

Оцениваемые свойства переводятся в баллы как отношение свойств почв к свойствам эталона, принятого за 100. На практике за 100 баллов принимаются обычно показатели свойств лучших, достаточно распространенных почв или их оптимальные значения.

Так, для условий Башкирии за 100 баллов нами были приняты следующие значения: содержание гумуса в пахотном слое — 7%; мощность гумусового горизонта — 80%; запасы гумуса — 600 т/га; содержание физической глины — 50%; содержание подвижного фосфора — 15 мг/100 г; содержание обменного калия — 35 мг/100 г; степень кислотности почв — 6,8. При оценке содержания гумуса, мощности гумусового горизонта, запасов гумуса, элементов минерального питания использовалась открытая 100-балльная система, допускающая оценку более 100 баллов. Влияние механического состава на плодородие почв принято согласно климатическим условиям республики. За 100 баллов оценки мехсостава принято 50% физической глины тяжелого суглинка. Когда физической глины в остальных почвах меньше 100-балльного значения, балл оценки мехсостава

исчислен в прямой пропорции к базисной величине, а при большем содержании глины в более холодных почвах — в обратной пропорции, т.е. шкала оценки замкнутая 100-балльная. Исходя из этой же зависимости осуществлена оценка кислотности почв.

Технологические свойства сельскохозяйственных угодий субъектов хозяйствования рассчитываются с учетом энергоемкости почв, измеряемой сопротивлением почвообрабатывающим орудиям; рельефа; каменистости земли; контурности местности. Поскольку эти признаки не являются свойством какой-либо почвенной разновидности, а носят местный характер, их следует учитывать через поправочные коэффициенты. Физические значения технологических свойств переводятся в баллы либо в коэффициенты. За эталонные условия приняты следующие базовые величины: балл контурности и энергоемкости — 100; оценка рельефа и каменистости — 1,0.

Значительную роль в формировании урожая сельскохозяйственных культур играет комплекс климатических факторов: количество выпадающих эффективных осадков, тепла, число дней безморозного периода и т.д., характеризующих местный климат.

В целях поправки на климатические условия к среднему баллу бонитета нами введены коэффициенты для двух основных факторов климата — суммы годовых осадков и температуры воздуха. В качестве эталонных значений были приняты 500 мм осадков (в условиях свойственного для республики температурного режима осадки свыше 500 мм являются избыточными) и среднегодовая температура 2,8°С (максимальная из средних многолетних данных).

Таким образом, имея данные бонитировки почв, можно произвести качественную оценку земли, показатель которой выводится из произведения средневзвешенного балла по плодородию и поправочных коэффициентов на климатические и технологические условия. При этом из четырех признаков технологических свойств для оценки влияния на местные признаки качества земель берутся только рельеф и каменистость, непосредственно связанные с затратами на производство продукции, что, в конечном счете, влияет на размер дифференциальной ренты.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Общая закономерность оценки сельскохозяйственных угодий по оценочным районам и агроклиматическим факторам плодородия почв сохраняется: при средней оценке по Республике Башкортостан, равной 61 баллу, оценка выше в черноземной южной лесостепи (II район) — 73 балла, почти на среднереспубликанском уровне — в черноземной степи (III район), 66 баллов и ниже — в нечерноземной зоне (I район), 42 балла.

Основная задача оценки земель — установление экономической эффективности их использо-

вания (ренты) для каждой сельскохозяйственной организации и определение через нее стоимости угодий. Для оценки земель необходимо использовать систему показателей — сопоставимых цен и себестоимости возделываемых культур, соответствующих им нормативов, транспортных затрат и тарифов грузоперевозок, исходя из чего определяется сумма земельной ренты.

Для решения этой задачи используется массовая статистическая и бухгалтерская отчетность сельскохозяйственных организаций с необходимой информацией районных управлений сельского хозяйства.

Для количественного выражения размера земельной ренты необходимо определить величины ее абсолютной и дифференциальной составляющих.

Для определения размера абсолютной ренты, в соответствии с данным подходом, выбираются хозяйства с наибольшими издержками производства на единицу продукции в худших условиях по сравнению с аналогичными. Для выявления хозяйств республики, расположенных в худших условиях производства, была осуществлена аналитическая группировка 956 хозяйств. В процессе группировки было выделено 7 групп по оценочному баллу земель. По группам рассчитаны прибыль на единицу сельскохозяйственных угодий и себестоимость 1 ц зерна. Результаты исследования свидетельствуют о том, что организации с наихудшими условиями производства продукции растениеводства находятся в 1 группе со средним баллом 33,2. Абсолютная земельная рента определена в целом по Республике Башкортостан в размере 23,88 рубля на 1 га сельскохозяйственных угодий. Согласно экономической природе абсолютной ренты, данная величина постоянна для всех сельскохозяйственных предприятий республики.

Для оценки земель со средним и лучшим качеством, а также выгодным местоположением исчисляется другой вид земельной ренты — дифференциальная рента. Эти условия образования доходов рентного характера ведут к различиям в уровне доходов у субъектов хозяйствования и, следовательно, в стоимости земельных участков.

Дифференциальная рента по плодородию исчисляется в виде разности между сопоставимой ценой реализации сельскохозяйственной продукции и ценой производства на средних и лучших участках земли.

В данном случае при расчете были использованы средние показатели рентабельности по ведущим культурам сельскохозяйственного производства республики (14,5% за 1996—2000 гг.). При этом учитывались и сопоставимая нормальная урожайность сельскохозяйственных культур, среднемноголетняя урожайность (чтобы сгладить влияние как климатических факторов, так и орга-

низаторских способностей руководителей), а также фактические посевные площади принятых к расчетам культур. По результатам расчетов сумма ренты по плодородию на 1 га сельскохозяйственных угодий по республике составила 252,3 руб. В силу того, что зерновые и зернобобовые являются основной возделываемой сельскохозяйственной культурой, в структуре дифференциальной ренты они занимают наибольший удельный вес — 85,8%, доля подсолнечника, картофеля и овощей незначительна.

Важное значение при расчете рентного дохода с земельного участка имеет его местоположение. Размер земельной ренты, обусловленный местоположением, рассчитывался нами как разница между стоимостью внехозяйственной транспортировки грузов при средних по республике значениях тарифов грузоперевозок и удаленности субъекта кадастровой оценки и стоимостью их грузоперевозок при индивидуальных параметрах местоположения. Общая сумма ренты по местоположению составляет по республике 50937 тыс. руб. Наши расчеты выявили, что рента по местоположению образовывалась в тех районах, которые имеют развитую дорожную сеть с хорошим покрытием и находятся на небольшом расстоянии от железнодорожных станций, вблизи которых, в свою очередь, традиционно располагаются крупные базы снабжения, хлебоприемные пункты, заводы по переработке сельскохозяйственной продукции. Вследствие этого доставка грузов до места назначения значительно облегчается, а транспортные расходы сельскохозяйственных предприятий снижаются.

По результатам проведенного расчета, общая величина земельной ренты в целом по Республике Башкортостан составила 395166,06 тыс. руб., а на 1 га сельхозугодий — 73,41 руб.

По результатам рентной оценки сельскохозяйственных угодий РФ устанавливается цена гектара земли в разрезе ее субъектов. В соответствии с Федеральным законом РФ №101-ФЗ от 24 июля 2002 г., в котором даны основные положения формирования рынка земли, с января 2003 г. в стране законодательно разрешен оборот сельскохозяйственных угодий. Региональные законодательные органы уполномочены сформировать рынки земли с учетом социально-экономических особенностей регионов. Так, в РБ оборот сельскохозяйственных земель регламентируется Законом «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» №59-з от 5 января 2004 г.

Для формирования рыночного оборота сельскохозяйственных угодий, определения рентного дохода с земельных участков и установления цены 1 га земли в России была проведена кадастровая оценка земель. Однако в настоящее время в стране реальный оборот охватывает лишь садовые участки населения и земли в черте населенных пунктов. Рынок сельскохозяйственных угодий до сих пор отсутствует вкупе с отсутствием методик оценки земельных участков как недвижимости, а также невозможностью использования истории сделок купли-продажи. В этих условиях определение цены единицы площади земельного участка рыночными методами весьма затруднительно, вследствие чего в качестве первоначальной цены единицы земельного участка сельскохозяйственных угодий вынуждена выступить их кадастровая стоимость.

Цена земли зависит от размера земельной ренты. Вследствие этого цена 1 га земель по государственной методике определяется как произведение годового рентного дохода с участка на срок капитализации (33 года). Однако, по общему мнению, земельные участки не подвержены износу, а следовательно, в процессе использования их стоимость не сокращается, а наоборот, увеличивается с течением времени. На наш взгляд, стоимость единицы площади сельскохозяйственных угодий должна зависеть от годовой доходности земли, срока капитализации дохода и корректировочного коэффициента на возрастание стоимости. Годовая доходность земельного участка наиболее точно выражается при помощи показателя земельной ренты. Остальные показатели экономической эффективности землепользования не дают столь точного ответа.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Результаты расчетов показали, что средняя расчетная величина цены 1 га угодий сельскохозяйственных предприятий РБ составит 22 тыс. руб., что более чем в 2 раза превышает официально установленную цену по результатам государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (10 тыс. руб.).

Стоимостная оценка земли используется в различных сферах деятельности сельскохозяйственных предприятий. Основными направлениями ее использования являются купля-продажа, аренда, залог и налогообложение.

Литература

1. Яруллин, Р.Р. Земельные рентные платежи сельскохозяйственных предприятий. М.: Финансы и кредит, 2002. 199 с.

2. Яруллин, Р.Р. Качественная оценка земель как база земельного налога / Р.Р. Яруллин, Р.С. Каипов // Аграрная

наука. 2002. № 8. С. 9-11.

Справка

Во исполнение пункта 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668), приказываю:

Утвердить прилагаемые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.

Министр Э.С. Набиуллина

I. Общие положения

1.1. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (далее — Методические указания) разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 16, ст. 1709; 2006, N 16, ст. 1744; N 52, ст. 5587; 2007, N 39, ст. 4668).

1.2. Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли следующих видов использования:

1.2.1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности.

1.2.2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

1.2.3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

1.2.4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

1.2.5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

1.2.6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятые полигонами, свалками, оврагами, песками, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1.3 настоящих Методических указаний.

1.3. Методические указания не применяются для государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений.

1.4. Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения на территории субъекта Российской Федерации.

1.5. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, указанных в пункте 1.2 настоящих Методических указаний, осуществляется в следующем порядке:

1.5.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

1.5.3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

II. Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения

2.1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

2.1.1. Перечень земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации по состоянию на 1 января года проведения работ.

2.1.2. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2.2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

2.2.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня почвенных разновидностей и площади, которую занимает каждая из них;

определение в разрезе почвенных разновидностей перечня всех сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию (далее — перечень культур);

выбор в разрезе почвенных разновидностей на основе перечня культур допустимых чередований посевов (далее — севооборот), характеризующихся набором сельскохозяйственных культур, их чередованием, количеством полей, занимаемых каждой сельскохозяйственной культурой, и общим количеством полей севооборота;

определение в разрезе почвенных разновидностей нормативной урожайности каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

определение рыночной цены для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур;

расчет валового дохода на единицу площади для каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур как произведения ее нормативной урожайности и прогнозируемой цены реализации (далее — удельный валовый доход сельскохозяйственной культуры);

определение затрат на единицу площади на возделывание и уборку каждой сельскохозяйственной культуры из состава перечня культур (далее — удельные затраты на возделывание сельскохозяйственных культур);

расчет валового дохода на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных валовых доходов сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельный валовый доход);

расчет затрат на единицу площади для каждого севооборота путем суммирования произведений удельных затрат на возделывание сельскохозяйственных культур севооборота и количества полей, занимаемых сельскохозяйственными культурами, и деления результата на общее число полей севооборота (далее — удельные затраты на возделывание);

расчет в разрезе почвенных разновидностей затрат на единицу площади на поддержание плодородия почв для каждого севооборота (далее — удельные затраты на поддержание плодородия почв);

расчет в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка удельного показателя земельной ренты для каждого севооборота осуществляется путем вычитания из величины удельного валового дохода величины удельных затрат на возделывание, величины удельных затрат на поддержание плодородия почв и прибыли лица, ведущего предпринимательскую деятельность в сельском хозяйстве (далее — прибыль предпринимателя);

определение в разрезе почвенных разновидностей в составе земельного участка максимального значения удельного показателя земельной ренты из удельных показателей земельной ренты севооборотов;

определение значения коэффициента капитализации земельной ренты (далее — коэффициент капитализации);

расчет удельного показателя кадастровой стоимости каждой почвенной разновидности в составе земельного участка путем деления удельного показателя земельной ренты почвенной разновидности на коэффициент капитализации;

расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель в составе земельного участка как средневзвешенного по площади почвенных разновидностей удельных показателей кадастровой стоимости почвенных разновидностей.

2.2.2. Перечень почвенных разновидностей, перечень культур, нормативная урожайность каждой сельскохозяйственной культуры определяются на основе данных почвенных обследований и материалов агроклиматического районирования территории субъекта Российской Федерации.

2.2.3. Площади почвенных разновидностей в составе земельного участка определяются путем соотнесения границ почвенных разновидностей, устанавливаемых на основе почвенных карт, и границ земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, устанавливаемых на основе данных Государственного земельного кадастра.

2.2.4. Прогнозируемая цена реализации каждой сельскохозяйственной культуры рассчитывается исходя из анализа среднегодовых рыночных цен реализации, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель, на условиях самовывоза.

2.2.5. Удельные затраты на возделывание и уборку сельскохозяйственных культур определяются на основе технологических карт и среднегодовых рыночных цен, исходя из анализа среднегодовых рыночных цен, сложившихся за трех-пятилетний период, предшествующий году начала работ по государственной кадастровой оценке земель.

2.2.6. Размер прибыли предпринимателя определяется оценщиком на основе статистических данных о распределении прибыли между правообладателем земель сельскохозяйственного назначения и предпринимателем по отрасли в соответствующем субъекте Российской Федерации.

2.2.7. Коэффициент капитализации определяется на основе среднерыночного соотношения земельной ренты и рыночной цены земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. При отсутствии данных показателей коэффициент капитализации определяется путем корректировки ставки доходности к погашению государственных ценных бумаг Российской Федерации с наиболее поздней по отношению к дате оценки датой погашения на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в том числе природно-климатические, земледельческие, локальные риски.

2.3. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний.

2.3.1. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.2. настоящих Методических указаний, принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.4. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний.

2.4.1. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, предполагает следующую последовательность действий:

группировка земельных участков, в границах которых расположены эти земли;

определение эталонного земельного участка в составе каждой группы;

определение рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка;

расчет удельных показателей кадастровой стоимости этих земель.

2.4.2. Группировка земельных участков проводится на уровне субъекта Российской Федерации и предполагает следующую последовательность действий:

определение перечня факторов стоимости земельных участков для субъекта Российской Федерации;

описание земельных участков в разрезе факторов стоимости;

объединение земельных участков в группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

2.4.3. Определение эталонного земельного участка предполагает выделение в составе каждой группы земельного участка, обладающего в разрезе факторов стоимости характеристиками, находящимися в модальном интервале (интервале наиболее часто встречающихся значений).

2.4.4. Определение рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

2.4.5. Определение удельных показателей рыночной стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, в составе эталонного земельного участка осуществляется путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь.

2.4.6. Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.3 настоящих Методических указаний, устанавливаются равными рыночной стоимости земельного участка в расчете на единицу его площади (удельным показателям рыночной стоимости) земель в составе эталонного земельного участка соответствующей группы.

2.5. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.4 настоящих Методических указаний.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.4 настоящих Методических указаний, осуществляется в порядке, установленном пунктом 2.3 настоящих Методических указаний.

2.6. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.5 настоящих Методических указаний.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанные в подпункте 1.2.5 настоящих Методических указаний, устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда.

2.7. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.6 настоящих Методических указаний.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель, указанных в подпункте 1.2.6 настоящих Методических указаний, устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, указанного в подпункте 1.2.1 настоящих Методических указаний.

2.8. Определение кадастровой стоимости земельных участков, в границах которых расположены земли, указанные в подпунктах 1.2.1-1.2.6 настоящих Методических указаний.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.6 настоящих Методических указаний, и площадей, занимаемых этими землями в границах земельного участка.

Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 сентября 2010 г. N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

Текст приказа официально опубликован не был

Согласно Земельному кодексу ст.77 земли сельскохозяйственного назначения – это участки, расположенные за пределами населенных пунктов и переданные для ведения сельского хозяйства (под выращивание сельхозкультур, сенокосы, пастбища и пр.). Также сюда относятся земли под дороги, коммуникации и здания, различные насаждения и водоемы.

В п.1 ст.78 ЗК РФ указано, что сельхозземли могут быть переданы для с/х целей КФХ и ЛПХ, под садоводство, огородничество и животноводство.

Как происходит оценка стоимости с/х земель?

Проводить оценочные мероприятия могут только специализированные компании, обладающие разрешением на предоставление данного вида услуг.

Компания должна быть членом профильного СРО (по новым правилам процедура лицензирования не производится) и иметь в штате квалифицированный персонал.

Оценку земель с/х назначения можно заказать как у государственной, так и частной оценочной компании.

Инициатива в проведении оценки может исходить от собственников сельхозземель в лице муниципалитетов, инвесторов, фермеров, юрлиц и пр.

Оценка земель сельхозназначения может производиться в различных целях: например, при взносе участка в уставной капитал для юридических лиц, оформлении залога в ипотечном кредитовании, определении цены перед заключением сделки купли-продажи, при желании выкупить участок из государственной собственности, при вступлении в наследство и при разделе имущества, при сдаче участка в аренду, а также для прочих целей.

Она всегда делается по состоянию на определенную дату, так как под влиянием внешних факторов стоимость земельных участков постоянно изменяется и не является статичной величиной.

Этапы проведения оценочных мероприятий

Начинается процесс оценки с подготовки и подачи установленного комплекта документов для проведения необходимых мероприятий. Он включает в свой состав:

  • свидетельство о регистрации прав собственности на сельхозучасток (выписка из ЕГРН);
  • арендный договор (если участок находится в аренде);
  • кадастровый паспорт/план оцениваемой земли;
  • сведения об имеющихся постройках, сооружениях и коммуникациях;
  • сведения об обременениях в отношении участка.

К указанным документам прилагается заявление на проведение оценочных работ. Оно описывает цель проведения оценки; тип стоимости сельхозземли, которую необходимо получить (нормативная, рыночная, ликвидационная или инвестиционная); описание объекта оценки и пр.

На основании полученного от заказчика техзадания на выполнение работ оценщики начинают сбор информации об участке земли, которая ложится в основу оценки и выбирают наиболее подходящий метод оценки с учетом специфики поступившего запроса.

В их числе: качество земель, климат в регионе, тип использования и вид предполагаемой деятельности (например, овощеводство), структура почвы, удаленность от перерабатывающих мощностей, стоимость аналогичных участков.

Также оценщиками на данном этапе анализируются внешние факторы, влияющие на стоимость участка: сложившийся уровень и динамику цен на с/х продукцию, объем производства/соотношение спроса и предложения, инфраструктура в регионе, стоимость техники, наличие господдержки.

Полученная информация суммируется и определяется стоимость участка земли.

Представление отчета по результатам работ

По результатам проведенных работ оценщики составляют отчет. Это официальный юридически значимый документ, содержащий указание на заказчика и исполнителя, подобную характеристику сельхозучастка, сведения по аналогичным предложениям, информацию о применяемых методах оценки, расчет стоимости объекта с обоснованием.

Какие особенности именно при оценке с/х земель?

Процедура проведения оценки сельхозземель производится в общем порядке и учитывает ожидаемую доходность от эксплуатации участка или ренты, соотношение спроса и предложения на рынке, а также внешнюю рыночную конъюнктуру.

При этом оценка сельхозземель имеет свои особенности и при проведении оценочных мероприятий учитываются специфичные факторы сельхозрынка.

В частности, такие как:

  • показатели фактической урожайности сельскохозяйственных культур, пастбищ, сенокосов;
  • нормативная урожайность почв, измеряемая в баллах бонитета (она определяется методами статанализа признаков и свойств почв, их влиянием на показатели урожайности);
  • наличие многолетних насаждений на участке;
  • структура посевных площадей;
  • соотношение цены реализации с/х продукции в регионе и необходимых трат на ее производство.

Оценка участков земель в пределах дачных кооперативов и садовых товариществ учитывает цены на сделки купли-продажи по аналогичным участкам, стоимость незастроенных участков, интенсивности транспортного сообщения, наличия инженерных коммуникаций (сетей электрификации, газоснабжения и водоснабжения), удаленность от инфраструктурных объектов, экологическую обстановку и иные факторы, которые влияют на стоимость земли.

Если в основе определения рыночной стоимости сельхозугодий лежит метод сравнения продаж или капитализации ренты, то к числу учитываемых факторов причисляют плодородие участка и экологические факторы.

Плодородие почвы, в свою очередь, определяется на основании анализа обеспеченности участка питательными веществами, механического состава, достаточности влаги, аэрации, структурного состава, кислотности, рельефа и микроклимата и пр.

Выводы о плодородности почв делаются с учетом влияния негативных факторов: переувлажненности, засоленности, эродированности.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Земли сельхозназначения: понятие и законодательство

Земли с/х – это одна из категорий участков, наряду с землями поселений, лесным фондом и пр.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Земли сельхозназначения предназначены для выращивания различных с/х культур, проведения научных исследований, животноводства, организации сенокосов и пастбищ и пр. В составе таких участков могут находиться не только угодья, но и земли с лесами, постройками для проживания или сельскохозяйственных нужд.

Согласно Земельному кодексу, изъятие земель из с/х фонда допускается только в ограниченных случаях. В случае несанкционированного использования сельскохозяйственных земель нецелевым образом лицо должно возместить убытки, возникшие в результате неправомерной эксплуатации.

Сельскохозяйственные земли обладают приоритетом перед остальными. Это значит, что участок переходит к другой категории, если только его невозможно использовать под сельское хозяйство (если у них отсутствует плодородный слой).

Регулируются вопросы использования и оборота земель с/х назначения Земельным и Гражданским кодексом, ФЗ «Об обороте с/х земель». Процедура проведения оценочных мероприятий опирается на ФЗ «Об оценочной деятельности» и административными регламентами, действующими на территории России.

Согласно 78 ст.Земельного кодекса такие земли могут использоваться гражданами, фермерскими хозяйствами, государственными и частными компаниями, товариществами и пр. Земля может принадлежать им на правах собственности, бессрочного пользования или наследуемого владения (если участок был передан до введения Земельного кодекса в силу), либо использоваться на правах аренды.

Когда необходима оценка земель сельхозназначения

В некоторых случаях земельный участок с/х назначения должен пройти процедуру оценки. Она требуется в следующих случаях:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

  1. В процессе заключения договора купли-продажи. Для продавца оценочные мероприятия помогут определить справедливую стоимость продажи земельного участка. Установленная им цена не должна быть занижена, чтобы не терпеть убытки, либо завышена. В последнем случае у продавца могут возникнуть сложности с поиском покупателя. Для покупателя оценка позволяет убедиться, что стоимость заинтересовавшего его предмета покупки является адекватной рыночным реалиям.
  2. В процессе кредитования под залог сельскохозяйственной земли. Такая оценка необходима по нескольким причинам. Так, банки обычно не кредитуют всю стоимость покупки, а предмет залога должен покрывать до 70-80% от размера кредита. Также оценочные мероприятия позволяют определить размер первоначального взноса (собственных сбережений), которые потребуются от заемщика.
  3. В процессе принятия управленческих и инвестиционных решений. Например, в процессе подготовки бизнес-плана по организации с/х производства.
  4. Для оценки ущерба, нанесенного в результате неправомерного использования земельного участка.
  5. В процессе внесения с/х земли в качестве вклада в уставной капитал. В данном случае требуется обоснование рыночной стоимости вклада.
  6. В процессе наследования земельного участка. Размер госпошлины за процедуру оформления наследства привязан к стоимости участка.
  7. Для определения размера выкупной стоимости участка в рамках договора аренды с правом выкупа.

Во всех перечисленных случаях требуется определение рыночной стоимости участка. Рыночная оценка отражает актуальную стоимость земельного участка, по которой он мог бы быть продан в актуальных условиях рынка.

В отношении всех земельных участков также должна быть рассчитана кадастровая стоимость. Именно на основании кадастровой стоимости определяется налогооблагаемая база для расчета земельного налога, ставка по годовой аренде земель с/х назначения и стоимость выкупа участка из муниципальной собственности.

Кадастровая оценка должна быть максимально приближена к рыночной, но на практике нередко она является завышенной. Расхождение между кадастровой и рыночной оценкой может достигать 15-25%. Нередко собственники участка заказывают отчет об оценке рыночной стоимости с/х участка для того, чтобы опротестовать установленную кадастровую стоимость через суд. Это позволяет им уменьшить размер налогового бремени, которое возложено на них в связи с владением с/х участком.

При проведении оценки земель с/х назначения необходимо учитывать некоторые особенности данной категории участков. К ним относятся:

  1. Необходимость поддержания плодородия почв с помощью соблюдения определенных производственных стандартов и применения специальной техники.
  2. Наличие специфичных факторов, которые влияют на стоимость с/х участков: фактическая и нормативная урожайность, наличие многолетних насаждений, структура посевных площадей и пр.
  3. Зависимость структуры угодий от характеристик местности: почвенных, климатических и пр.
  4. Повышенные риски ведения с/х производства, вызванные форс-мажорными обстоятельствами.
  5. Влияние на величину прибыли цен на с/х товары, ГСМ, с/х технику.
  6. Сезонность с/х производства и рыночных цен на с/х продукцию.
  7. Диспаритет стоимости на с/х и промышленную продукцию.
  8. Низкая инвестиционная активность в сфере сельского хозяйства.
  9. Отсутствие оборота сельскохозяйственных угодий.

В процессе оценки земель, входящих в СНТ или ДНТ, должны учитываться реальные цены купли-продажи аналогичных земельных участков с учетом поправок на индивидуальные особенности конкретного участка: развитость инженерных коммуникаций, удаленность от инфраструктуры, экологические факторы, наличие строений и недостроев и пр.

При определении стоимости сельскохозяйственных участков может приниматься во внимание показатель плодородия участка: обеспеченность участка питательными веществами, механический состав почв, кислотность, влияние негативных факторов на плодородный слой (эродированность, засоленность, переувлажненность и пр.).

Пошаговая процедура оценки сельскохозяйственных земель

Процедура оценки сельскохозяйственных земель предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Обращение в оценочную компанию с необходимым комплектом документов. Обычно от заказчика требуется только паспорт или учредительная документация (выписка из Устава, выписка из ЕГРЮ, ЕГРИП и пр.). Но также могут потребоваться свидетельство о собственности или договор аренды, выписка из ЕРГН с кадастровым планом и сведениями из ЕГРП об отсутствии обременений.
  2. Составление техзадания и проведение оценочных мероприятий. В процессе подготовки технического задания прописывается детальная информация об участке, цель оценки, наименование инстанции, в которую будет передан отчет об оценке. При оценке будут учитываться специфические факторы, влияющие на стоимость с/х земель. Это их качество, удаленность от мест переработки, структура почвы, ее механический состав, цена на аналогичные участки и пр.
  3. По результатам выполненной работы формируется отчет об оценке. Он составляется по установленной форме и содержит указание на заказчика и исполнителя, характеристику участка, данные по аналогичным предложениям, методологию оценки и обоснование расчета стоимости объекта и пр.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *