Особенности продажи земельных участков

Особенности продажи земельных участков

Особенности продажи отдельных объектов недвижимости

В регламентации вопросов возмездного отчуждения земельных участков приоритет имеют нормы земельного законодательства. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю разнообразную информацию, касающуюся обременений земельного участка и ограничений его использования; разрешений на застройку данного земельного участка; использования соседних земельных участков, оказывающего существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; качественных свойств земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка. Речь может идти также об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Если указанная информация будет заведомо ложной, то покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК).

Земельное законодательство под страхом недействительности договора купли-продажи земельного участка запрещает включать в него условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию. Такое условие считается недействительным (п. 2 ст. 37 ЗК). Отмеченный запрет логичен и соответствует принципам новейшего земельного законодательства. Прежде всего этим исключаются скрытые обременения права собственности на земельный участок, ибо право обратного выкупа не подлежит внесению в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, если покупатель возведет на приобретенном земельном участке строение, то продавец при наличии права обратного выкупа проданного земельного участка смог бы купить возведенное строение независимо от воли покупателя. Ведь п. 4 ст. 35 ЗК допускает только совместное отчуждение земельного участка и находящегося на нем строения, если они принадлежат на праве собственности одному лицу.

Согласно ст. 38 ЗК покупка земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может иметь место только на торгах (конкурсах, аукционах). В таких случаях в качестве продавца земельного участка выступает публично-правовое образование в лице исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов (конкурс или аукцион), начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения*(327)» (ст. 1, 3, 4, 8) установлены особенности купли-продажи земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Они заключаются в следующем.

Во-первых, иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, не могут быть покупателями земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Во-вторых, не допускается совершение сделок купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным законом. Здесь речь идет как о минимальных, так и о максимальных размерах новых земельных участков, образуемых в результате их купли-продажи. Минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве. Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых эти лица имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта РФ. Установленный законом субъекта РФ максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

В-третьих, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или (в случаях, установленных законом субъекта РФ) муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. При продаже земельного участка с нарушением этого права покупки субъект РФ или муниципальное образование имеют право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя.

Договор купли продажи земельного участка – это некая разновидность гражданско-правового договора продажи недвижимости, руководствуясь которым продавец должен передать в собственность покупателя уже сформированный, а также не ограниченный в обороте участок земли, целевое назначение и разрешенное использование какового предполагает осуществление на нем определенной деятельности, а покупатель, в свою очередь, должен вовремя предоставить оговоренную заранее плату и принять согласно передаточному акту данный земельный участок.

Договор считается возмездным, двусторонним, консенсуальным и может заключаться и между гражданами и (либо) юрлицами – при продаже участка земли, который находится в частной собственности, и между органом публичной власти (чаще всего – органом местного самоуправления) и гражданином (либо юрлицом).

Классификация договоров купли-продажи

Касательно критерия обусловленности содержания договора особенностями целевого назначения, а также разрешенного использования участка, подлежащего продаже, и руководствуясь субъектным составом правоотношений купли-продажи земельных участков допустимо провести такую классификацию подобных договоров:

1. Купли-продажи участков земли между гражданами и (либо) юрлицами, которые принадлежат им на праве частной собственности и предназначены строго для индивидуального жилищного, либо гаражного строительства, а также для ведения собственного подсобного либо дачного хозяйства, садоводства, животноводства, огородничества, а также участков земли, запятых строительством капитального характера. В таком случае применяются общие правила купли-продажи, которые указаны в ГК РФ, а также в статье 37 ЗК РФ. Универсальным для абсолютно всех типов целевого назначения, а также земельных категорий считается конструкция выкупа участка земли для муниципальных либо государственных потребностей.
2. Купли-продажи гражданами, а также юрлицами земельных участков сельхоз назначения. Данный случай попадает под действие Закона касательно оборота земель. Особыми здесь считаются субъектный состав (в частности, преимущественное право органа публичной власти по покупке продаваемого земельного участка), а также сама процедура купли-продажи, наличие минимальных размеров конкретного участка сельхоз назначения, который обязан находиться в собственности одного индивида.
3. Купли-продажи участков земли в населенных пунктах под объектами, подвергшимися приватизации, а также на проведенных торгах под строительство из состава муниципальных либо государственных земель.
4. Важное место согласно данной классификации отведено договорам купли-продажи имущественных комплексов (в частности, предприятий), в состав которых входят участки земли.

Договор купли-продажи участка земли – это разновидность договора купли-продажи недвижимого имущества, определенный седьмым параграфом тридцатой главы ГК РФ. Это допускает утверждать то, что существуют и общие требования к заключению такого договора, и особые условия и ограничения, которые вытекают из факта признания участка земли составной частью окружающей среды.

В перечне общих требований к договору по поводу купли-продажи участка земли, приведенных в ГК РФ, выделяют требования к определенной форме договора, к порядку, по которому он заключается, к государственной регистрации, списку важных условий договора и т.д. ЗК РФ, а также земельное законодательство уточняют эти нормы введением категории кадастрового учета участков земли, в результате которого им присваивают индивидуальные кадастровые номера; указанием права покупателя участка требовать от его продавца сведений касательно обременений участка земли, а также ограничений его использования; установлением недействительных условий договора по поводу купли-продажи земельного участка.

Согласно пункту первому статьи 549 ГК РФ по договору по поводу купли-продажи продавец должен передать в собственность покупателя участок земли. Договор по поводу купли-продажи земельного участка заключается строго в письменной форме с помощью составления одного документа, который подписывают обе стороны. Несоблюдение данной формы договора ведет к его недействительности. Стоит знать, что статья 550 ГК РФ не предполагает обязательного нотариального заверения такого договора, оставляя данный вопрос на усмотрение заинтересованных сторон, в отличие от ГК РСФСР 1964 года, в котором говорилось об обязательном нотариальном сопровождении формы сделок касательно недвижимости.

Переход права собственности на конкретную недвижимость согласно договору по поводу купли-продажи к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации. Важным приложением к документам, нужным для государственной регистрации прав на участок земли, считается его кадастровый паспорт. Отказ в государственной регистрации прав или уклонение определенного органа от гос. регистрации может обжаловаться в суде либо арбитражном суде заинтересованной стороной либо судебным приставом-исполнителем. При уклонении какой-либо стороны договора от гос. регистрации прав переход права собственности подлежит регистрации на основании судебного решения, которое выносится по требованию другой стороны, а в ситуациях, которые предусмотрены актуальными законами РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, понесенные из-за приостановления государственной регистрации прав, ложатся на уклоняющееся лицо.

Актуальное законодательство строго определяет важные условия договора по поводу купли-продажи участка земли. В их перечне ГК РФ подчеркивает предмет договора, то есть информацию, дающую возможность точно установить недвижимое имущество – участок земли, подлежащий передаче покупателю согласно договору, а также стоимость данного участка.

Стоимость участка может устанавливаться по согласию сторон либо по итогам проведенного аукциона либо конкурса. Если в договоре нет данных о стоимости, он считается не заключенным. Стоимость участка земли в договоре может определяться в виде общей суммы за весь участок или же за единицу измерения (к примеру, сотка, квадратный метр, гектар и проч.). В том случае, если стоимость участка земли в договоре установлена на единицу площади либо прочего показателя ее размера, общая сумма, подлежащая уплате, рассчитывается исходя из реального размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Стоимость участка способна определяться сторонами по среднерыночной для конкретной местности или с помощью обращения к профессиональному оценщику, деятельность которого регламентируется Законом об оценочной деятельности. Помимо этого, в силу третьего пункта статьи 66 ЗК РФ в ситуациях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая цена участка устанавливается равной его актуальной рыночной стоимости. Так как функция ведения государственного кадастра недвижимости (и, в частности, проведения кадастровой оценки земельных участков) возлагается на Росреестр, то именно с помощью обращения в этот орган с заявлением заинтересованные стороны могут определить размер рыночной цены участка земли.

Передача участка земли продавцом и принятие покупателем происходят согласно подписываемому обеими сторонами передаточному акту либо прочему документу о передаче. Если прочее не предусматривается законодательно или согласно договору, обязательство продавца передать участок покупателю считается исполненным уже после вручения данного имущества покупателю, а также подписания заинтересованными лицами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче участка на условиях, которые предусмотрены договором, считается отказом конкретно продавца от исполнения им обязанности передать участок, а покупателя, соответственно, его принять. Принятие покупателем участка, не соответствующего условиям, прописанным в договоре, в том числе и в ситуации, когда таковое несоответствие оговаривается в документе о передаче недвижимости, не считается основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В роли основной конкретизации общих положений ГК РФ касательно купли-продажи недвижимых объектов выступают нормы ЗК РФ, которые определяют, что непосредственным объектом купли-продажи способны быть исключительно земельные участки, которые прошли кадастровый учет. Порядок ведения кадастрового учета определяется Законом о государственном кадастре недвижимости. Нужность этой нормы состоит в том, что невозможно передать согласно договору индивидуально неопределенную вещь. Этот вывод можно сделать из статьи 554 ГК РФ, по которой в договоре продажи недвижимости необходимо указывать точные данные, дающие возможность конкретно определить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю согласно договору, в том числе и информацию, определяющую расположение недвижимости на определенном участке земли или в составе иного недвижимого имущества. Без этой информации в договоре условие касательно недвижимого имущества, подлежащего передаче, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.

Вывод касательно того, что объектом купли-продажи способны выступать исключительно участки земли, прошедшие кадастровый учет, подтвержден и материалами судебной практики. Например, постановлением главы администрации одного из населенных пунктов России от 31 декабря 1996 года некий участок общей площадью 7,42 га, который занимают административные здания, складские помещения, а также хозяйственные постройки, был предоставлен в совместное пользование нескольким предприятиям. Позднее данный участок был предоставлен этим юрлицам в бессрочное (то есть постоянное) пользование с присвоением ему собственного кадастрового номера.

В соответствии с дальнейшим распоряжением Департамента недвижимости администрации данного населенного пункта от 2 октября 2002 года, был утвержден проект границ этого участка в качестве неделимого и единого. Объекты недвижимости, которые принадлежали истцу (то есть одному из предприятий) на праве собственности, располагаются на данном участке. Удовлетворив исковые требования об обязании ответчика (а это Департамент недвижимости) подготовить и затем направить истцу проекты договоров купли-продажи земельных участков, которые располагаются под внутриплощадочными дорогами и контейнерной площадкой, суд первой инстанции признал за истцом полное право требовать передачу именно ему в собственность части участка земли общей площадью 7,42 га с определенным кадастровым номером.

В этой ситуации суд не дал своей оценки имеющемуся в материалах данного дела письму Главомскархитектуры от 28 января 2003 года об отказе осуществлять межевание территории из-за того, что это способно привести к нарушению прав собственников строений, зданий, сооружений, которые располагаются на этом участке земли. В судебном порядке отказ проводить межевание земли не оспаривался, хоть требование о понуждении к заключению договоров могло осуществляться исключительно после раздела земельного участка общей площадью 7,42 га. Отдельные кадастровые планы участков земли, которые располагаются под объектами недвижимости, принадлежащими истцу на правах собственности, в деле не указаны. При этом в соответствии с первым пунктом статьи 37 ЗК РФ объектом купли-продажи способны быть исключительно участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. Получается, что оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами правовых норм, и из-за этого подлежат отмене (согласно первому пункту статьи 304 АПК РФ).

Во время заключения договора по поводу купли-продажи продавец должен предоставить покупателю имеющиеся у него достоверные данные об обременениях участка земли и ограничения касательно его использования (к примеру, данные о сервитутах, о расположении участка в охранной заповедной зоне либо другой особо охраняемой природной зоне и проч.).

Чаще всего на практике встречаются проблемы касательно предоставления органом публичной власти индивиду либо юрлицу под строительство участка земли, который не способен использоваться для этого из-за особенностей качественного состояния (например, грунтовых вод и проч.), или предоставления земельного участка, на котором располагаются (или через который идут) системы инженерно-технического обеспечения (например, газовый провод, ЛЭП и проч.), что способно помешать его использованию по целевому назначению и разрешенному использованию.

В ситуации предоставления продавцом заранее неправдивых данных касательно участка земли покупатель может требовать снизить покупную стоимость либо просто разорвать договор по поводу купли-продажи участка земли, а также потребовать возмещения понесенных убытков. Эти нормы заметно затрудняют положение покупателя по сравнению с регулированием, которое предусмотрено в подобных ситуациях ГК РФ. Согласно статье 460 ГК РФ, устанавливающая ответственность продавца в ситуации предъявления прав на имущество третьими лицами, а также статье 475 ГК РФ, которая определяет последствия передачи товара ненадлежащего качества, не требуют заведомо неправдивого характера предоставляемых продавцом данных в качестве основания ответственности продавца.

Помимо этого, рассмотрение второго пункта статьи 37 ЗК РФ дает возможность говорить о том, что предусмотренные ею правила только повторяют нормы ГК РФ. К примеру, право покупателя в качестве собственника на последующее распоряжение участком земли, осуществление с ним сделок предусмотрено в некоторых нормах ГК РФ, а второй пункт статьи 9 ГК РФ фактически устраняет потребность в установлении особых запретов на введение ограничений прав субъектов. Не способны продавцы участков земли и ограничивать собственную ответственность в случае предъявления прав на участки земли третьими лицами.

Обеими сторонами договора по поводу купли-продажи – как покупателем, так и продавцом, — могут выступать любые участники гражданского оборота (это физлица, юрлица, органы государственной власти, органы местного самоуправления). Но возможность их участия в правоотношениях купли-продажи участков земли может ограничиваться и природой непосредственно договора, и спецификой правового положения субъекта (то есть объемом правоспособности, характером вещных прав на конкретное имущество и проч.). Так, законом установлен перечень ограничений, которые вытекают из особой правоспособности муниципальных и государственных учреждений, а также отдельных прочих категорий юрлиц, которые не являются собственниками участков земли. Из-за этого федеральное казенное предприятие может продать, получив согласие владельца, объект капитального строительства, который находится у него на реальном праве оперативного управления, но не вправе продать участок земли под подобным объектом, который находится у него на правах бессрочного (то есть постоянного) пользования.

Есть некоторые процедурные ограничения, которые связаны с осуществлением значительных сделок. К примеру, согласно содержанию статьи 78 ФЗ № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 года значительной признается сделка либо ряд взаимосвязанных сделок, которые сопряжены с покупкой, отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или только косвенно имущества, цена которого равняется более чем двадцати пяти процентам и выше балансовой стоимости активов общества, определенной по информации из его бухгалтерской отчетности на крайнюю отчетную дату, кроме сделок, совершаемых во время обычной хоз. деятельности общества, а также сделок, которые связаны с размещением с помощью подписки обычных акций общества, сделок, которые связаны с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обычные акции общества. Уставом могут устанавливаться и прочие ситуации, во время которых на осуществляемые обществом сделки распространяется порядок одобрения значительных сделок. Значительная сделка обязана одобряться советом директоров (то есть наблюдательным советом) данного общества либо общим собранием акционеров.

Затруднение порядка осуществления сделки купли продажи земельных участков по земельному праву способно произойти при нужности изменения категории земель либо получения нотариально заверенного согласия кого-либо из супругов для осуществления иным супругом сделки по распоряжению с недвижимостью.

Необходимые документы

На этапе, предваряющем оформление сделки, следует убедиться в правомочности продавца и абсолютной «чистоте» надела со всех точек зрения, чтобы не покупать «кота в мешке» и предотвратить возможные проблемы.

Покупатель вправе затребовать:

• правоустанавливающие документы;
• правоподтверждающие документы;
• информацию об ограничениях/обременениях или их отсутствии (ЗК ст.37);
• кадастровый план приобретаемого земельного надела.

Законное происхождение собственности доказывают следующие документы:

• договоры о сделках (например, покупка, обмен, передача в дар, приватизация и др.);
• подтверждение наследования;
• соответствующее судебное решение;
• решение органа самоуправления о предоставлении земли (Письмо Минэкономразвития №Д23-3585 2009/09/11).

Правоустанавливающие документы не могут служить подтверждением собственнических прав, они служат лишь основанием для возникновения права. Регистрация прав в госреестре подтверждает право собственности и даёт возможность не только владеть, но и распоряжаться собственностью в полном объёме.

Правоустанавливающие документы на участок:

• свидетельство о праве собственности – до 2016/15/07;
• выписка ЕГРН в настоящее время (ФЗ №218 2015/13/07 ст.28 п.1; ФЗ №360 2016/03/07 ст.21 п.7).

Распоряжаться землёй в полной мере, в том числе продавать её, может только собственник (ГК стт.264, 266, 267). Постановление Правительства №177, которое узаконивало право собственности в особых случаях, прекратило своё действие.

Кадастровый план содержит полную информацию о продаваемом участке земли с указанием общих и графических сведений, внутренней схемы, описанием границ и соседствующих объектов. Срок действительности кадастрового плана участка не лимитирован временем.

Не могут быть предметом купли и продажи земли, изъятые из оборота или с наложенными ограничениями (ЗК ст.27).

Помимо названных документов, потребуется:

• письменное согласие супруга продавца (СК стт.35, 169), если он состоит в браке;
• согласие органа опеки на продажу, если собственником является несовершеннолетний (ГК ст.37);
• официальный отказ муниципального органа, имеющего преимущественное право на землю, от покупки участка (ФЗ №101 2002/24/07 редакция 2016/23/07 изменения 2017/01/01 ст.8, п.1).

Покупателю следует предельно внимательно вычитывать документы, представляемые продавцом, чтобы избежать нестыковки фактов и по нелепости не купить совсем другую землю.

Особенности составления договора купли продажи земельного участка

Итак, рассмотрим как оформить (составить) договор купли продажи земельного участка.

Сделки в отношении земли, включая покупку и продажу участков, находящихся в частной собственности, имеют свою специфику, что обусловлено особой ценностью земельных угодий.

По этой причине следует чётко придерживаться установленных правил (ГК глава 30 §7; ЗК глава 5; ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.42, 54):

1. Письменная форма договора обязательна. Расписки и квитанции не заменяют договор. Нотариального заверения ДКП в общем случае не потребуется, хотя действие не будет лишним с точки зрения безопасности. Обязательному заверению в нотариальной конторе подлежит сделка с участием несовершеннолетнего или недееспособного.
2. Регистрация смены собственника (переход собственнического права) обязательна. Игнорирование регистрации наказуемо (КоАП ст.19.21) и рассматривается также как уклонение от налогов (НК ст.122; Письмо Минфина №03-05-05-02/82 2007/29/12).
3. Земельные наделы, не зафиксированные в госкадастре и, следовательно, не имеющие кадастрового номера, не могут продаваться и покупаться (Постановление ФАС Волго-Вятского округа №А31-8310/2009 2010/06/10).
4. Указание необъективной цены приведёт к признанию дкп недействительным (Определение Самарского облсуда №33-8408 2012/08/10; Определение Красноярского крайсуда №33-9064/2012 2012/17/10).
5. Указание достоверной информации о характеристиках земли, имеющихся ограничениях на её использование и существующих обременениях (Определение ВАС № ВАС-14252/10 2010/26/10 о сокрытии информации дело №А50-36279/2009; Постановление ФАС ЦО №А68-8472/2011 2012/08/08 об умышленном искажении сведений).
6. Определённые ограничения накладываются на земли сельхозназначения: лимит по размеру площади в «одних руках», запрет на передачу земли в собственность иностранцам, преимущественное право покупки земельного надела муниципальным органом. В последнем случае извещение о намерении продажи направляется в потенциально заинтересованную инстанцию, срок ожидания ответа ограничивается 30 днями. Нарушение срока ожидания будет классифицировано как неуведомление заинтересованного органа, что приведёт к недействительности дкп.

Всякая сделка в отношении земельных владений имеет частные особенности. Составляя договор, следует учитывать локальные законы, не отклоняясь от федерального законодательства.

Что должно быть указано в договоре?

Договор купли-продажи участка земли должен включать обязательные пункты:

1. Указание сторон договора с предельно полной информацией об участниках сделки.
2. Детальное описание предмета сделки. Необходимо указать источник происхождения собственности (правоустанавливающий документ с указанием его идентификационных данных и основания оформления). Сведения об участке включают точное место расположения, кадастровый номер, физические характеристики надела, категорию и назначение по документам (ГК ст.554).
3. Цена сделки и алгоритм передачи денежных средств (ГК ст.555).
4. Перечисление прав и обязанностей участников сделки, помимо традиционных фраз о том, что один обязуется передать, а другой обязуется оплатить и принять.
5. Информация об обременениях (ограничениях использования) земельного участка. Игнорирование данного пункта будет расценено как намеренное введение в заблуждение, сокрытие информации и предоставление ложных сведений. За неимением каких-либо нюансов и в случае абсолютной «чистоты» участка должна быть вписана фраза об отсутствии пользовательских ограничений и обременений.
6. Порядок передачи участка – согласно составленному и подписанному приёмопередаточному акту. Названный акт может быть составлен отдельным документом либо входить в текст договора.

Договор подписывается обеими сторонами сделки. Он не должен содержать двусмысленных фраз и обтекаемых формулировок.

Государственная регистрация договора купли продажи земельного участка

Договор о продаже/покупке участка не обременяется госрегистрацией. Смена собственника земельного надела должна быть непременно зафиксирована в госреестре.

ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.14, 18

Документы, представляемые в Росреестр:

• заявление;
• паспорта сторон сделки;
• дкп в 3 экземплярах;
• акт приёма-передачи (если идёт отдельной бумагой) в 3 экземплярах;
• согласие супруга, согласие органа опеки (по обстоятельствам, если требуется);
• правоустанавливающий и правоподтверждающий документы (один без другого не действителен; во втором документе указаны сведения из первого, но первый без второго не может служить основанием для продажи);
• доказательство оплаты пошлины (НК ст.333.33 пп.22, 24 и 25-1).

Смена собственника может быть оформлена через www.gosuglugi.ru. В этом случае пошлина рассчитывается с коэффициентом 0.7 (НК ст.333.35 п.4).

Срок проверки документов и занесения сведений с госреестр ограничен 7-9 днями в теории и растягивается до 20-30 дней на практике.

По завершении регистрационной процедуры следует получить выписку ЕГРН, которая и является удостоверением успешного завершения сделки и переходом права собственности (ФЗ №218 ст.28).