Определение физического износа здания в целом

>Определение физического износа здания

1. 1. Определение физического износа по срокам эксплуатации здания

Данный метод используется для приблизительной оценки физического износа и составление годовых и пятилетних планов обслуживания застройки.

, (1)

где — фактический срок службы здания;

— минимальный нормативный срок эксплуатации здания.

Например, по техническому паспорту (см. приложение 1) здание построено в 1981 году, на период проведения реконструкции в 2006 году срок эксплуатации =2006-1981=25 лет. Здание относится ко II группе капитальности, в соответствии с разделом 2 минимальный нормативный срок эксплуатации составил=125 лет. Физический износ здания равен:

.

Так как такой метод определения физического износа считается приблизительным, то может оказаться на некотором отрезке времени, что физический износ составляет 100%, чего в действительности не может быть и может привести к спорной ситуации, когда остаточная стоимость равна нулю (полный физический износ), а здание функционирует. В этом случае находят применение формулы (2) и (3):

, (2)

где — нормативный срок службы;

— остаточный ресурс здания, определяемый экспериментальным методом.

, (3)

где — фактический срок службы здания.

В контрольной работе формулы (2) и (3) использовать не требуется, они могут быть использованы в дипломном проектировании.

Опыт эксплуатации большинства зданий показывает, что технический срок службы многих элементов и зданий в целом обычно больше нормативного, при проведении своевременных ремонтов.

1. Определение физического износа здания по удельным весам стоимости конструкций

Данный метод определения физического износа более объективный, но и более дорогостоящий. Он отражает все повреждения конструкций и инженерного оборудования, но требует проведения сплошного обследования здания.

Физический износ здания определяется по формуле (4) в соответствии (1):

, (4)

где — износ конструктивного элемента, установленный при техническом обследовании в %, принимаемый по формуле (5):

, (5)

где — принимается по таблицам для каждого осматриваемого участка;

— число участков; — размеры участка, м2, м;- размер всей конструкции, м2, м;- удельная стоимость-го элемента в общей восстановительной стоимости;- число элементов (конструкций).

Значение следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости зданий или по сметной стоимости.

Для определения физического износа здания по удельным весам стоимости конструкций первоначально определяем физический износ отдельных видов конструкций по результатам их условного обследования, т.е. в задании указаны физические износы конструкций и студент должен их представить в табличной форме, используя приложение 2.

Например, в задании на контрольную работу или курсовой проект дано, что

— фундаменты имеют физический износ — 20%;

— стены и перегородки – 15 и 10%;

— перекрытия – 10%;

— крыша, кровля – 25 и 55%;

— полы керамические 35%; линолеумные — 60%;

— окна, двери – 40 и 40%;

— отделка: окраска водными составами — 20%; масляная окраска — 25%; оклейка обоями – 20%; облицовка керамической плиткой – 20%; штукатурка – 10%;

— инженерно-техническое оборудование: горячее водоснабжение – 20%; отопление – 60%; холодное водоснабжение – 30%; канализация – 25%; электроснабжение – 20%.

Для определения состояния конструкций и инженерного оборудования по приложению находим указанный физический износ и выписываем признаки износа, количественную оценку и примерный состав работ в таблицу 1. Данные для системы горячего водоснабжения можно принять по системе холодного водоснабжения, см. приложение 2.

Таблица 1

Физический износ конструкций здания

Наименование конструкций	Признаки износа	Количественная оценка	Физ. износ %	Примерный состав работ
Фундаменты	Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя и стен.	Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм.		Затирка трещин.
Стены	Отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен.	Глубина разрушения швов в стене 0,5 см на площадь 10%.		Ремонт, штукатурка или расшивка швов, очистка фасадов.
Перегородки	Мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытием, редкие сколы.	Ширина трещин 1 мм, площадь повреждения до 5%.		Уплотнение и заделка примыканий.
Перекрытие	Трещины в швах между плитами.	Ширина трещин 2 мм.		Расшивка швов.

Продолжение таблицы 1

Наименование конструкций	Признаки износа	Количественная оценка	Физ. износ %	Примерный состав работ
Лестницы	Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочей зоны.	Ширина трещин 1 мм.		Заделка отбитых мест, ремонт перил. Усиление железобетоном лестничных площадок.
Лоджии, балконы	Мелкие повреждения металлических обделок и ограждений, наличие мелких усадочных трещин.	Повреждения на площади 5%. Суммарная длина усадочных трещин на 1 м2– 1 метр.		Ремонт металлических обделок, ограждений, затирка трещин.
Кровля, крыша	Вздутие поверхности, трещины, разрывы местами верхнего слоя кровли, требующего замены 10% кровли, коррозия и повреждение настенных желобов, решеток ограждений. Проникание влаги в местах примыкания к вертикальным поверхностям (дымоходов, вентканалов, стен сопряжения), повреждение деталей водоприемного устройства.			Смена верхнего слоя рубероида с разрезкой вздувшихся мест и дополнительное покрытие еще одним слоем кровельного материала. Ремонт желобов, ограждений и водоприемных воронок.
Полы	Керамические (отсутствие отдельных плиток, местами вздутие и отслоение на площади равной 25%). Линолеумные (материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадка основания 10% площади пола).			Частичная замена плиток покрытия с добавлением плиток местами. Полная замена покрытия пола с использованием части старого материала.
Окна	Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах, часть приборов повреждена или отсутствует. Отсутствуют отливы и остекление.			Ремонт переплетов, укрепление соединений накладками, восстановление остекления с добавлением нового материала 30%.
Двери	Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, дверные приборы частично утрачены или неисправны. Деревянные коробки перекошены, наличники повреждены.			Ремонт дверных полотен и коробок с заменой 50% приборов.

Продолжение таблицы 1

Наименование конструкций	Признаки износа	Количественная оценка	Физ. износ %	Примерный состав работ
Окраска водными составами	Окрасочный слой имеет местами потемнения, загрязнен, в отдельных местах поврежден.			Промывка поверхности и покраска за 1 раз.
Масляная окраска	Потемнение, загрязнение окрасочного слоя, матовые пятна и подтеки.			Промывка поверхности и покраска за 1 раз.
Оклейка обоями	Трещины, загрязнения и обрывы в углах и местах установки электрических приборов, дверных проемов. Обесцвечивание и потемнение рисунка.			Оклейка отдельных мест.
Облицовка керамической плиткой	Частичное выпадения или неплотное прилегание плиток на площади 25%.			Замена отдельных плиток местами ко- личеством 10 штук.
Штукатурка	Волосяные трещины и сколы местами.			Затирка трещин со шпатлевкой.
Горячее водоснабжение	Ослабление стальных набивок, выход из строя части запорной арматуры, отдельные нарушения теплоизоляционного материала магистралей и стояков.			Набивка сальников, замена прокладок, устройство теплоизоляции трубопровода.
Отопление	Массовое повреждение трубопроводов (стояков и магистралей). Сильная коррозия, следы точечного ремонта (хомуты, заварка). Неудовлетворительная работа отопительных приборов и запорной арматуры, их закипание, нарушение теплоизоляции трубопроводов.			Полная замена системы.
Холодное водоснабжение	Капельные течи в местах врезки кранов и запорной арматуры, отдельное повреждение трубопроводов, повреждение коррозией отдельных участков трубопроводов. Утечки воды в 10% приборов и смывных бачков.			Частичная замена кранов и запорной арматуры, ремонт отдельных участков трубопроводов, восстановление отдельных участков трубопровода и их окраска.
Канализация	Наличие течи в местах присоединения приборов 5% всего количества, повреждение эмалированных покрытий моек, умывальников, унитазов. Повреждение отдельных мест трубопроводов, значительное повреждение трубопроводов из полимерных материалов.			Заделка мест присоединения приборов и ремонт чугунных труб в отдельных местах, частичная замена ПВХ трубопроводов, замена отдельных приборов.

Продолжение таблицы 1

Наименование конструкций	Признаки износа	Количественная оценка	Физ. износ %		Примерный состав работ
Электроснабжение	Неисправность, ослабление закрепления, отсутствие отдельных приборов. Следы коррозии на поверхности металлических шкафов и частичное повреждение деревянных крышек.				Установка недостающих приборов, крепление приборов. Ремонт металлических электрощитовых шкафов.

Определение физического износа здания в целом выполняем в виде таблицы 2.

Таблица 2

Физический износ здания

Укрупненные элементы здания	Удельный вес элемента по сборнику 28 в %	Удельный вес по приложению в %	Расчетный удельный вес в %	Физический износ
				по результатам обследования	средневзвешанный
фундаменты					1,5
стены
перегородки					0,5
перекрытия					0,5
крыша
кровля
полы керамические линолеумные бетонные
					0,5
окна
двери
отделочные работы: штукатурка водн. покраска плитка масл. покраска обои
					0,5
					0,5
					0,5
					1,5
инженерное оборудование
прочие балконы, лоджии лестницы остальное
					0,5
					0,5
ИТОГО	100%		100%		28%

Для ее заполнения необходимо определить удельный вес элементов здания по сборнику № 28 в зависимости от этажности здания. В контрольной работе его можно определить по приложению 3. Удельный вес по приложению определяется по таблице 3 в зависимости от группы капитальности здания и показывает, как подразделяются удельные веса в данной группе конструкций. Например, если стены и перегородки в сумме составляют 100%, то по таблице 3 для II группы капитальности стены будут составлять 86 %, а перегородки 14%, аналогично для крыш, проемов и прочего. Полы и отделочные работы подразделяются по площадям. Например, если всю площадь пола в здании принять за 100%, то из них керамические полы 7%, линолеумные 58%, бетонные 35% (см. таблица 2). Расчетный удельный вес определяется умножением удельного веса элемента по сборнику 28 на удельный вес по приложению, и разделить на 100%. Например, для стен , для перегородок. Для проверки суммакак по сборнику 28. Физический износ по результатам обследования принимается из таблицы 1. Средневзвешенный физический износ для каждой конструкции получаем умножением расчетного удельного веса на физический износ по результатам обследования, и разделить на 100%. Например, для фундамента, полученные значения округляем до 0,5% и складываем по всем конструкциям, получая физический износ здания, который составил 28% (см. таблицу 2).

Таблица 3

Физический износ конструкций по приложению сборника 28

Наименование укрупненных элементов		Наименование конструктивных элементов				Удельные веса элементов по группам капитальности, %
стены и перегородки 100%		стены
		перегородки
кровля 100%		конструкции крыши
		кровельное покрытие
проемы 100%		окна
		двери
		здания высотой		варианты			малоэтажные здания
		до 5 этажей	более 5 этажей	с балконами	без балконов
прочие 100%	балконы
	лестницы
	остальные

Определение физического износа конструктивных элементов по сроку эксплуатации

Существует 2 вида сроков службы:

— остаточный срок службы, исходя из нормативных требований;

— реальный остаточный срок службы, исходя из физического износа.

Физический износ по срокам эксплуатации здания определяем по формуле:

Фэ=Тэ100%/Т

где: Тэ — Фактический срок службы здания — время эксплуатации;

Т — минимальный нормативный срок эксплуатации здания.

Так как здание эксплуатируется с 1950 г. — время эксплуатации составляет примерно 40 лет.

Фэ=62·100%/100 = 62%

Таблица 4. Определение физического износа здания по срокам эксплуатации

Наименование элемента здания	Материалы	Нормативный срок службы	Фактический срок службы	Физический износ элементов здания
Фундамент	Ленточный каменный			32,0
Стены	кирпич			32,0
Перегородки	кирпич			32,0
Перекрытия	ж/б			33,3
Крыша	ж/б			33,3
Кровля	ж/б			50,0
Оконные заполнения	Дерево			54,02
Двери	металл			50,0
Лестницы	дерево			32,0
Балконы	ж/б			66,7

Определение физического износа здания в целом

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ — это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств.

Многие факторы влияют на время достижения зданием допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатация здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно «Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов» утвержденному Госстроем, составляет 70%. Такие здания сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно допустимого физического износа, являются:

— качество применяемых строительных материалов;

— периодичность и качество проводимых ремонтных работ;

— качество технической эксплуатации;

— качество конструктивных решений при капитальном ремонте;

— период неиспользования здания;

— плотность заселения.

Таблица 3. Определение физического износа здания в целом

Наименование элемента здания	Удельные веса конструктивных элементов по сб. №28, %	Удельные веса каждого элемента по табл. Прил. 2 ВСН, %	Расчетный удельный вес элемента, %	Физический износ элемента здания по результатам оценки Фк,%	Физический износ элементов здания средневзвешенное значение физ. износа
Фундамент Стены Перекрытия Лестницы Балконы Кровля Полы Проемы (окна и двери) Отделочные покрытия Внутренние сантехнические и электротехнические устройства Прочие			36,98 1,54 1,75 2,88		0,8 11,09 0,15 1,55 12,0 0,43 1,1 0,43 2,05 3,0 0,45
?=					31,05?32%

Методика определения физического износа гражданских зданий

из статьи вы узнаете:

• определение износа здания;
• методику определения физического износа гражданских зданий ;
• правила оценки старения нежилых зданий.

Жилые дома и другие гражданские здания, как и все прочие материальные активы, имеют конечный срок службы. Со временем они подвергаются физическому износу, который нужно учитывать в процессе эксплуатации.

Существует также понятие морального износа здания. Он выражается в потере им эксплуатационных характеристик из-за изменения нормативов, касающихся планировки, благоустройства и общего комфорта. Моральный износ от физического не зависит. Здание может оставаться полностью пригодным для эксплуатации с технической точки зрения, но потерять привлекательность в связи с прогрессом.

Скачайте полезные шпаргалки:

Таблица для ориентировочной оценки фактического износа зданий

Методика определения физического износа гражданских зданий

В данном материале мы не будем рассматривать моральную сторону старения строений и остановимся только на физической.

Понятие износа зданий – определение

Физический износ здания – это потеря им своих изначальных технико-эксплуатационных характеристик. Строения изнашиваются сразу по нескольким причинам:

• естественное старение материалов и конструкций;
• деятельность человека;
• воздействие внешней среды (природно-климатические факторы).

При эксплуатации на протяжении многих лет все конструктивные элементы и инженерные сети здания подвергаются комбинированному воздействию факторов, имеющих физико-механическую и химическую природу. В результате жилые и нежилые объекты постепенно теряют свои первоначальные характеристики.

Из-за описанных процессов элементы зданий становятся менее прочными, а также снижается их стойкость к различным воздействиям. Постепенное старение постройки в какой-то момент приводит к ее разрушению. На промежуточных этапах у зданий снижаются характеристики звуко- и теплоизоляции, а также показатели проницаемости для воздуха и атмосферной влаги.

Физический износ здания считается в процентах и соответствующим образом отражается на его стоимости. Скорость изнашивания зависит не только от агрессивных факторов, которым подвергается строение. Многое определяется правильным содержанием и эксплуатацией объекта. Если здание качественно ремонтируется и обслуживается как целиком, так и в каждом отдельном элементе, то износ его будет происходить значительно медленнее.

Существует две стадии физического устаревания здания – устранимая и неустранимая. В первом случае технико-экономические показатели только начинают снижаться. На этой стадии постепенно происходит сокращение срока эксплуатации и повышение текущих расходов на содержание здания.

При появлении признаков неустранимых дефектов строение перестает быть пригодным к использованию. Его дальнейшая эксплуатация прекращается, если есть нарушения требований безопасности.

С общей шкалой физического износа зданий можно ознакомиться в приложении.

Методики определения физического износа

Изношенность строений может определяться в зависимости от срока его службы или реального состояния конструкций. Для этого используются специальные методики определения физического износа гражданских зданий. В них содержатся правила оценки объектов. В таблицах указываются признаки изношенности, при наличии которых устанавливается износ конкретных конструкций и систем.

Принятая в настоящее время методика предполагает вычисление изношенности каждого конструктивного элемента с последующим сложением полученных величин. При суммировании учитывается доля восстановительной стоимости отдельных составляющих в общей цене строения.

Определение физического износа здания может производиться следующими способами:

• визуальный осмотр объекта с вычислением конкретных цифр изношенности при помощи таблиц;
• обследование строения с применением специальных инструментов, как простейших (рулетка, отвес, уровень), так и достаточно сложных. Контроль может быть неразрушающим, то есть не оказывающим воздействия на конструкцию здания, или предполагающим вскрытие отдельных элементов (фундамента, кровли, стен и так далее);
• экспертная оценка с определением остаточного срока эксплуатации;
• проведение расчетов;
• выполнение инженерного обследования с подсчетом стоимости мероприятий для восстановления эксплуатационных характеристик строения.

Чтобы получить общий физический износ здания, нужно сложить значения, полученные при оценке фундамента, стен, кровли и перекрытий, пола, дверей и окон, отделки, сантехники, электрики и других элементов.

Правила оценки износа жилых и нежилых зданий

Оценщики при работе используют ведомственные строительные нормы (ВСН). В их состав входят правила оценки физическоой изношенности жилых зданий, которые были введены еще в советское время. С некоторыми изменениями они используются и сегодня. В этом документе помимо общих положений приводятся таблицы, позволяющие установить изношенность домов, построенных из различных материалов.

Правила оценки физического износа нежилых зданий имеют определенные отличия, связанные с особенностями их конструкции и эксплуатации. При этом многие моменты, касающиеся определения изношенности строений в целом и их отдельных элементов для жилья и коммерческих (административных, производственных) объектов остаются общими. Имеющиеся таблицы позволяют определить изношенность с точностью до 5 процентов.

При оценке каждого элемента здания нужно обследовать несколько его участков с разной степенью износа. Это нужно для получения достоверного результата.

Физический износ здания происходит неравномерно. В начале его эксплуатации (так называемая приработка) новая конструкция изнашивается слабее. К завершению срока службы интенсивность износа заметно возрастает из-за наложения негативного воздействия разных факторов. Если за 100 лет здание изнашивается на 75 процентов, то на первые 50 лет его эксплуатации обычно приходится только 30 процентов потери изначальных свойств.

Частично физическую изношенность здания устраняется в ходе капитального ремонта. Эта процедура позволяет повысить стоимость объекта. Нужно различать сменяемые и несменяемые элементы зданий. У первых износ в ходе капремонта устраняется полностью, у вторых – лишь снижается. Несменяемые элементы при ремонте проходят только восстановительные процедуры.

Влияние на износ различных факторов

Процесс и скорость изнашивания постройки определяются разными обстоятельствами:

• планировка здания;
• количество проживающих людей и интенсивность эксплуатации;
• характер, объем и качество проводимого капитального ремонта;
• особенности воздействия внешней среды;
• особенности обслуживания и текущего ремонта.

Для примера опишем то, как на износ здания воздействует окружающий воздух. Наиболее агрессивно на постройки действует загрязненная атмосфера с высокой влажностью. Она провоцирует коррозию, растрескивание и другие разрушительные процессы. При нахождении в сухой и чистой атмосфере строительные материалы могут сохранять свои технико-эксплуатационные характеристики десятки и сотни лет.

Наиболее сильными загрязнителями воздуха являются продукты сгорания углеводородного топлива. По этой причине в местах большого сосредоточения транспортных средств и промышленных предприятий металлические конструкции разрушаются в 2-4 раза быстрее, чем в чистой атмосфере.

Морозы – еще одна характерная для нашей страны особенность эксплуатации строений. Наибольшее разрушительное воздействие они оказывают на фундамент и цокольную часть зданий. Она регулярно увлажняется и замораживается. Вода в мелких щелях при превращении в лед расширяется, что постепенно разрушает материал. Физический износ здания провоцируют также подвижки замерзающего грунта.

Таблица оценки физического износа здания

Для оценки изношенности разных конструкций и элементов зданий используются специальные таблицы. В методических рекомендациях они приводятся для фундаментов, стен, колонн, перегородок, перекрытий, крыш, полов и многого другого. Таблицы делятся по видам материалов. Например, для полов существует несколько подборок в зависимости от их типа:

• бетонные;
• из керамической плитки;
• паркетные;
• дощатые;
• из рулонных материалов и так далее.

Полный объем информации по этому вопросу собран в правилах оценки физического износа жилых зданий. Для примера приведем одну из оценочных таблиц.

Таблица для ориентировочной оценки фактического износа зданий

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Состояние несменяемых конструкций зданий	Состояние внутренних конструктивных элементов	Примерная стоимость ремонта, % от полной стоимости воспроизводства
0 – 20	Хорошее	Отсутствуют повреждения, деформации, следы устранения дефектов	Полы и потолки ровные, горизонтальные, отсутствуют трещины в покрытиях и отделке	0 – 11
21 – 40	Удовлетворительное	Повреждений и деформаций, в том числе искривлений, нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках	Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшие повреждения, окна и двери открываются с некоторым усилием	12 – 36
41 – 60	Неудовлетворительное	Имеется много следов ремонтов трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками	Полы в отдельных местах зыбкие с отклонением от горизонтали. Впотолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставание покрытия пола. Большое количество поврежденных ступеней	39 – 90
61 – 80	Ветхое	Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большие искривления горизонтальных линий и местами отклонения стен от вертикали	Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость и массовое повреждение и отсурствие покрытия пола. Впотолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое количество поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями	93 – 120
81 – 100	Непригодное	Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен	Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает ступеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена	–

Остальные таблицы вместе с формулами расчета и другой информацией можно скачать по ссылке.

ТехЛиб СПБ УВТ

Определение величины физического износа основных фондов по фактическому их состоянию является основным методом при установлении износа городского жилищного фонда. Сущность этого метода состоит в том, что на основе обследования технического состояния конструктивных элементов устанавливается процент физического износа каждого элемента.

Согласно ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

С момента введения здания в эксплуатацию все элементы и конструкции постепенно снижают свои качества. Эти изменения являются следствием воздействия многих физико-механических и химических факторов.

К наиболее важным из них относятся: неоднородность материалов; напряжения, вызывающие микротрещины в материале; попеременное увлажнение и высушивание; периодические замораживания и оттаивания; высокий температурный градиент, приводящий к неоднородным деформациям и разрушениям структуры материала; химическое воздействие кислот и солей; коррозия металла; загнивание древесины и т.п. При этом интенсивность протекания процессов колеблется в достаточно широких пределах и является следствием экологического состояния окружающей среды, уровнем технической эксплуатации, капитальности зданий и качества выполнения строительно-монтажных работ.

Надежность и долговечность конструкций зависят от интенсивности разрушительных процессов. Величина физического износа — это количественная оценка технического состояния, показывающая долю ущерба по сравнению с первоначальным состоянием технических и эксплуатационных свойств конструкций и здания в целом.

Определить оптимальное время демонтажа здания в периоде интенсивного физического износа (см. п. 1.2), когда фактический срок службы жилого здания t приближается к сроку нормативной долговечности Tn, можно теоретическим путем, приблизительно определив остаточный срок его безотказной эксплуатации ΔT линейным методом по формуле:

Тc =

Приближенно учесть данные, характеризующие физический износ жилого здания во времени можно при помощи параболического закона, предложенного немецким архитектором Россом (рис. 1.8). Максимально возможный срок эксплуатации жилого здания принят им в 100 лет, что соответствует лишь III группе капитальности по отечественной системе классификации жилых сооружений

Сопоставление линейного (прямые 1 и 1`) и параболического (кривая 2 и 2`) методов определения физического износа жилого здания нормативной долговечностью 100 лет

Можно заметить, что физический износ, составивший 60%, характеризует неблагоприятные условия проживания и утрату несущими конструкциями необходимых прочностных свойств. В отечественной практике износ свыше 70% для зданий, не имеющих историко-архитектурного значения, — не определяется. Сметными нормативами устанавливается максимально допустимая стоимость капитального ремонта – в 70% от восстановительной стоимости.

Прогнозирование физического износа — сложная многофакторная задача. Теоретически предполагается, что физический износ здания со временем увеличивается (рис. 1.9, кривая 1).Фактически, по результатам натурных обследований, параметры физического износа менее интенсивны (кривая 2) в результате поддержания элементов здания в нормальном техническом состоянии и могут периодически снижаться (кривая 3) при выполнении ремонтных сроков эксплуатации зданий.

Изменение физического износа зданий: 1 — по данным С.К. Балашова; 2 — по статистическим данным; 3 — при выполнении ремонтно-восстановительных работ

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования.

Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический износ следует принимать равным верхней границе интервала, приведенный в табл. 1-64 ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».

Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать равным нижней границе интервала.

Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или характера, имеющихся повреждений.

В примерный состав работ по устранению физического износа, приведенный в табл. 1-64 ВСН 53-86р, не включены сопутствующие и отделочные работы, подлежащие выполнению при ремонте данной конструкции, элемента, системы или их участка.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1- 64 ВСН 53-86р, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

размеры всей конструкции, кв.м или м;

n — число поврежденных участков.

Численные значения физического износа следует округлять: для отдельных участков конструкций, элементов и систем — до 10%; для конструкций, элементов и систем — до 5%; для здания в целом — до 1%.

Для слоистых конструкций — стен и покрытий следует применять системы двойной оценки физического износа; по техническому состоянию (табл.14-40 ВСН 53-86р) и сроку службы конструкции. За окончательную оценку физического износа следует принимать большее значение.

Физический износ слоистой конструкции по сроку службы следует определять по формуле

где физический износ слоистой конструкции, %;

физический износ материала слоя, определяемое по рис. 1.10 и 1.11 в зависимости от срока эксплуатации данной слоистой конструкции, %;

— коэффициент, определяемый как отношение стоимости материала слоя к стоимости всей конструкции (см. рекомендуемое прил.1 ВСН 53-86р);

n — число слоев.

Физический износ слоистых ограждающих конструкций (срок службы 60-125 лет)	Физический износ внутренних слоистых конструкций (срок службы 10-50 лет)

Результаты обследований показывают, что износ зданий и отдельных его элементов происходит более интенсивно в первые 20-30 лет эксплуатации и после 90-100 лет. Анализ развития физического износа конструктивных элементов свидетельствует, что срок службы зданий существенно превышает усредненные и нормативные значения. Данные позволяют сделать вывод, что здания IIгруппы капитальности, уцелевшие и просуществовавшие 70 лет и имеющие при этом износ 40 %, как бы стабилизируются и их дальнейшее существование остается без заметных изменений в условиях нормальной эксплуатации.

Усредненные сроки службы конструкций в годах в зависимости от капитальности жилого здания

	I группа	II группа	III группа
Фундаменты …………..	150	125	100
Стены…………………….	150	125	100
Перекрытия ……………	150	100	50

Опыт эксплуатации зданий показывает, что технический срок службы превышает нормативные значения, которые являются в некотором смысле условными. Об этом свидетельствуют различные нормативные сроки для одинаковых конструкций различных стран. Так, расчетный срок службы фундаментов в Венгрии и Бельгии составляет 150, Франции -100, Швеции — 80 лет.

Физический износ конструкций связан, прежде всего, со старением материалов и изменением условий эксплуатации. Снижение физико-механических характеристик материала в результате старения соответствует плавному изменению степени износа, в то время как изменение условий эксплуатации и внешних воздействий способствует более резкой и скачкообразной интенсивности износа.

Оценка степени физического износа по материалам визуального и инструментального обследования

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния	Примерная стоимость работ, % стоимости конструктивных элементов
0-20	Нормальное	Повреждений и превышающих деформаций нет. Имеются отдельные дефекты, устраняемые ремонтом	До 10
21-40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы пригодны для эксплуатации, но требуют ремонта	15-30
41-60	Неудовлетворительное	Эксплуатация конструкций возможна при условии восстановительных работ	40-80
61-80	Предаварийное или аварийное	Состояние конструктивных элементов аварийное. Необходимы меры безопасности и полная замена конструкций	90-120

Экономическая целесообразность реконструкции жилых зданий может быть установлена путем сравнения расходов на реконструкцию с затратами на строительство нового здания такой же площади с учетом сроков дальнейшей эксплуатации.

Пример определения физического износа несущих конструкций и элементов жилого здания

Техническое обследование жилого дома по ул. Ворошилова г. Ижевска УР.

Цель обследования: Оценка технического состояния дома с целью определения соответствия нормативным требованиям эксплуатации. Восстановление мероприятий обязательных технических осмотров журналом технических обследований.

Краткая техническая характеристика объекта

Жилое 10-ти этажное кирпичное здание первой группы капитальности, «Особо капитальное» нормативной долговечностью 150 лет, находящееся в периоде нормальной эксплуатации.

Количество этажей 10, высота этажа: 2,8м, число квартир: 216.

Фундаменты – Ленточные сборные ж/б.

Наружные и внутренние капитальные стены – сборные панели.

Перекрытия – ж.б. плиты.

Крыша – бесчердачная, невентилируемая, с внутренним водостоком.

Кровля — рулонная из 4-х слоев рубероида на битумной мастике.

Лестницы — сборные ж.б. площадки и марши

Столярные изделия — оконные и дверные заполнения: двойное остекление окон (раздельные переплеты). Окрашены масляной краской.

Система холодного водоснабжения — централизованное от внешнего источника.

Система горячего водоснабжения — централизованное от внешнего источника.

Система отопления — централизованная с нижней разводкой из стальных труб, окрашенных масляной краской; в качестве отопительных приборов – чугунные радиаторы.

Система газоснабжения — централизованная из металлических труб, внутридомовая.

Электроосвещение — однофазное переменное 220 В от распределительного щитка, расположенного на лестничной площадке.

Канализация — централизованная внутридомовая

Слаботочные устройства — квартира телефонизирована, выполнен ввод телевизионного кабеля от распределительной коробки, установленной на лестничной площадке, радио, интернет.

Характеристика местоположение объекта

Обследуемое здание находится в северо-восточной стороне г. Ижевска, в Устиновском районе на ул.Ворошилова. Фасад с северной стороны выходит на проезжую часть. Рельеф площадки спокойный, значительного уклона нет. Поверхностные стоки организованы в сторону улицы Салютовская, однако имеют тенденцию к длительному застаиванию.

Историография объекта

Год постройки – 1987 г. Первый капитальный ремонт по графику жизни в 2013 г. На период обследования дом должен был пройти четыре полных цикла текущих ремонтов. По свидетельству проживающих в доме, ремонт плоского индустриального покрытия не проводился ни разу. В 1994 г проводился косметический ремонт подъездов.

В 2006г. проводился частичный ремонт здания, были заменены системы холодного и горячего водоснабжения. В 2014г. планируется проведение капремонта, с заменой сетей электроснабжения.

Оценка физического износа строительных конструкций здания

1.Фундамент

Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен.

Трещины в швах между блоками, высолы и следы увлажнения стен подвала.

Ширина раскрытия трещин до 1,5 мм.

Согласно ВСН 53-86 табл. 4

физический износ –21%

2.Стены

Снаружи обнаружены отдельные трещины и выбоины, ширина раскрытия трещин до 1 мм.
С внутренней стороны в несущих стенах обнаружены глубокие трещины и отпадение штукатурки местами, выветривание швов.

Ширина раскрытия трещин до 2 мм, глубина до 1/3 толщины стены, разрушение швов на глубину до 1 см на площади до 10%

Согласно ВСН 53-86р табл.10 физический износ – 15 %

3. Перегородки кирпичные

Трещины в местах сопряжений с потолками, редкие сколы. Повреждение на площади до 10%

Согласно ВСН 53-86 табл. 21 физический износ 12%

4. Перекрытия

Обнаружены трещины в швах между плитами. Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте вследствие деформаций, отслоение выравнивающего слоя в заделке швов. Смещение плит до 1,5 см. Повреждения на площади до 10%

Согласно ВСН 53-86 табл. 30 физический износ 12%.

5. Лестницы

Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил. Ширина трещин до 1 мм

Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего пролета

Согласно ВСН 53-86 табл.35
физический износ: 21%

6. Выступающие элементы (балконы, козырьки, лоджии)

На лоджиях заметны повреждения пола и гидроизоляции, следы протечек на стене, трещины на нижней поверхности плиты и на стенках

По ВСН 53-86(р) таб. 36, 37 физический износ 23%

7. Полы

Отдельные мелкие выбоины и волосяные трещины, незначительные повреждения плинтусов. Стирание поверхности в ходовых местах; выбоины до 0,5 м2 на площади до 25%

Согласно ВСН 53-86 табл.48

физический износ: 10%

8. Окна и двери

Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны, в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов

По ВСН 53-86 (р) таб №55

физический износ: 30%

9. Отделочные покрытия

Сырые пятна, отслоение, вздутие и местами отставание краски со шпаклевкой до 10% поверхности.

Согласно ВСН 53-86 табл.60 физический износ: 42%

Глубокие трещины, мелкие пробоины, отслоение накрывочного слоя местами.
Согласно ВСН 53-86 табл.63 физический износ: 15%

Техническое заключение.
Дом находится в удовлетворительном состоянии. Общий физический износ на ноябрь 2011 года составляет 18 % в силу систематического несоблюдения требований нормальной эксплуатации.

Нуждается в срочных ремонтно-востановительных мероприятиях :

— цоколь — укрепление врубок, восстановление отделки;

— стены — заделка трещин и выбоин, ремонт штукатурки или расшивка швов, очистка фасадов;

— перекрытия — затирка трещин и восстановление штукатурного слоя;

— лестницы — заделка трещин, ремонт ступеней;

— полы — затирка трещин и выбоин местами;

— окраска — промывка поверхности, шпаклевка отдельных мест до 10%, окраска за два раза;

— штукатурка — затирка местами со шпаклевкой.

Кроме того, требуется возобновление текущих ремонтов плоского индустриального покрытия и выполнения работ по благоустройству территории с мерами водоотведения ливневых и дождевых стоков.

Оценка физического износа жилого дома в целом проводится по данным оценки физического износа всех конструктивных элементов сооружения.

Физический износ здания в целом определен согласно табл.6 приложения 1 ВСН 53-86р.

Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаются в соответствии со сб. N 28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и здания и сооружения коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», М., 1970.

По табл. рекомендуемого прил.2 ВСН-53 определяются удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб.N 28.

Рассмотрим пример определения физического износа жилого здания I группы капитальности нормативной долговечностью 150 лет. Физический износ, определенный в ходе визуального обследования конструкций и элементов, — занесен в пятый столбик таблицы.

В сущности, расчет общего физического износа сводится к получению средневзвешенного значения удельного веса элемента (столбик 4), значения которого получают перемножением значений удельного веса элемента в стоимости сооружения (столбик 2) и удельного веса элемента в общей массе сооружения (столбик 3).

Значения средневзвешенного физического износа (столбик 6) почается перемножением данных визуальной оценки (столбик 5) и средневзвешенного значения удельного веса элемента (столбик 4). Суммарное значение столбика 6 дает общий физический износ здания по данным визуального осмотра.

Таблица 11. Определение физического износа сооружения в целом

Наименование элемента здания	Удельные веса укрупненных конструктивных элементов по сб.№28, таб. №56а, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-88р, %	Расчетный удельный вес элемента, *100%	Физический износ элементов здания, %
				по результатам оценки	средневзве-шенное значение физического износа
1	2	3	4	5	6
1. Фундаменты	2	—	4	20	5
2. Стены	16	73	31	16	3,41
3. Перегородки	16	27	12	16	0
4. Перекрытия	13	—	11	8	1,76
5. Кровля	2	25	1,8	28	9
6. Окна	6	48	2,9	30	9
7. Отделочные покрытия	6	—	5	28	7
8. Лестницы	3	51	1,5	23	4
9. Балконы	3	15	0,5	23	4
10. Полы	10	—	11	23	4
11. Двери	6	52	3,12	25	5
12. Холодное водоснабжение	4	—	0,4	20	0,08
13. Горячее водоснабжение	4	—	0,5	20	0,1
14. Отопление	4	—	1,7	20	0,34
15. Канализация	4	—	3,6	20	0,72
16. Электрооборудование	4	—	2,7	10	0,27

Физический износ здания в целом – 19%.

ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» является удобным практическим пособием, т.к. каждая его таблица, наряду с описанием признаков физического износа, дает конкретные рекомендации по их устранению.

Читать в разделе «Испытания и обследования зданий и сооружений»:

• Испытания и обследования зданий и сооружений
• Надежность и долговечность зданий и сооружений
• Обоснование системы обязательных осмотров зданий и сооружений
• Роль технических обследований в процессе эксплуатации сооружения
• Понятие о физическом износе сооружения
• Состав отчета о техническом обследовании
• Инструментальные средства неразрушающего контроля технического состояния зданий

Обследования строительных конструкций:

• Обследование стальных конструкций
• Дефекты бетонных и железобетонных конструкций
• Обследование деревянных конструкций
• Обследование оснований и фундаментов

Дедюхова И.А, к.т.н., доцент

По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ сооружения на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Для планирования затрат на реконструкционные мероприятия и определения состава технического задания на реконструкцию, необходимо определить общий физический износ зданий.

С этой целью были обследованы типовые жилые дома трех микрорайонов массовой застройки жильем по группе капитальности «Обыкновенные» в г. Ижевске: Культбаза, Соцгород, железнодорожный вокзал.

Дом по ул. Авангардная,8а	Дом по ул. Гагарина,26
Рис. 1а. Двухэтажный одноподъездный с поперечными несущими стенами Объем здания – 2611 мЗ; жилая площадь – 870,4 м2

Дом по ул. С.Ковалевской, 2	Дом по ул. Циолковского, 15
Рис. 1б. Двухэтажный одноподъездный с поперечными несущими стенами Объем здания — 1816 мЗ; жилая площадь – 605,4 м2; Число квартир однокомнатных – 4; двухкомнатных — 4. Общее количество квартир – 8

Дом по ул. Циолковского, 20	Дом по ул. Гагарина,30
Рис. 2. Двухэтажный двухподъездный с поперечными несущими стенами Объем здания – 3402 мЗ; общая площадь – 1123,8 м2; Число квартир двухкомнатных — 4; трехкомнатных — 8; общее количество квартир – 12

Нормативная долговечность обследуемых зданий составляет 100 лет. Здания имеют ленточные бутовые фундаменты на известковом растворе. Стены выполнены из облегченной кирпичной кладки колодцевой системы со шлаковой засыпкой. Перегородки приняты деревянными оштукатуренными, перекрытия — деревянные со шлаковой засыпкой, деревянными балками и накатом, лестница — деревянная, крыша — скатная деревянная с обрешеткой, кровля — асбестоцементные листы.

График жизни зданий третьей группы капитальности, построенных в 1954-1955 годах, можно представить в виде кривой, поделенной на три периода: период приработки здания; период нормальной эксплуатации; период интенсивного износа.

Период приработки длился 1,5 — 2 года. Далее здание вошло в период нормальной эксплуатации, в течение которого должны были производиться регулярные капитальные (каждые 25 лет) и текущие (каждые 5 лет) ремонты. При необходимости в период нормальной эксплуатации могли выполняться реконструкционные мероприятия (рис. 2.14).

К моменту обследования во всех зданиях должно было дважды полностью обновлено кровельное покрытие, заменены деревянные оконные и дверные заполнения, деревянные полы, деревянные лестницы должны были быть усилены несгораемыми материалами. Дважды должны были пройти капитальный ремонт все инженерные сети сооружения, должна была быть выполнена полная санация фасада.

Рисунок 3. График жизни зданий третьей группы капитальности: — капитальные ремонты

Период интенсивного физического износа здания, который длится последние 15 – 20 лет жизни сооружения, — наступит в 2035-2040 гг. Только с этого момента ветхое состояние здания является следствием его естественного старения. В период здания поддерживаются в эксплуатационном состоянии, готовятся демонтажу и утилизации.

Как мы видим по графику жизни, все обследуемые сооружения находятся в периоде нормальной эксплуатации. Однако по их внешнему виду можно сказать, что к зданиям относятся так, будто они уже вошли в период интенсивного физического износа. При любой аварии или обрушении в сооружениях этого типа их поспешно объявляют «ветхими строениями».

В зданиях был не в полном объеме выполнен капитальный ремонт, намеченный на первую половину 80-х годов прошлого столетия. Однако тогда были полностью сменены инженерные сети, был произведен ремонт крыш. Далее все ремонтно-восстановительные мероприятия были сведены к косметическим ремонтам подъездов и точечным ремонтам штукатурки фасадов. Ремонтные мероприятия имели перерыв более 15-ти лет, что недопустимо для жилья традиционного типа. Кроме того, эти сооружения имеют достаточно большой объем сменяемых в ходе эксплуатации элементов, а часть несущих конструкций нуждается в постоянных обследованиях.

Таблица 1. Минимальный срок эксплуатации основных элементов здания

Основные элементы здания	Минимальный срок эксплуатации, лет
Фундамент ленточный бутовый на известковом растворе	50
Стены каменные облегченной кладки	40
Перекрытия деревянные по деревянным балкам оштукатуренные	60
Лестница деревянная	20
Полы:
дощатые	30
линолеумные	20
паркетные щиты	20
Крыша деревянная стропильная с обрешеткой	50
Кровля из асбестоцементных листов	30

Тем не менее, монолитный жилой дом по ул. Софьи Ковалевской в г. Ижевске относится к каркасно-щитовой системе, т.е. к V группе капитальности с нормативной долговечностью 30 лет. Он тоже имеет ограждение из кирпичной облегченной кладки, но намного менее надежного типа, чем колодцевая кладка низкоплотной соседствующей застройки по группе капитальности «Обыкновенные». Интересно, что при восстановлении системы ремонтов жилья по группе капитальности «Обыкновенные», проведении реконструкционных мероприятий, учитывающих длительный «недоремонт» этих сооружений, — период интенсивного физического износа они вступят намного позднее «точечной застройки», которая сегодня вытесняет их с рынка недвижимости.

Рис. 4. Монолитный жилой дом по ул. Софьи Ковалевской в г. Ижевске (слева) сданный в эксплуатацию в 2011 году, вступит в период интенсивного физического износа в 2021 году. К концу периода нормальной эксплуатации его ограждение будет осыпаться таким же образом, как это можно наблюдать на московских высотках (справа), возведенных в середине «нулевых» годов.

Сооружение имеет многослойные конструкции: наружные стены, перекрытия, перегородки.
По ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле

,

где физический износ конструкции, элемента или системы, %;

физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл.1-71, %;

— размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

размеры всей конструкции, кв.м или м;

n — число поврежденных участков.

Фундаменты. По всему периметру зданий наблюдаются мелкие трещины в цоколе и под окнами первого этажа шириной до 2 мм, есть и отдельные глубокие трещины шириной 4 — 5 мм, повсеместно видны следы сильного увлажнения цоколя и стен, что свидетельствует об износе фундамента порядка 30% в районах
Культбаза и Железнодорожный вокзал. В районе Соцгород также было выявлено разрушение отмостки и цокольной части сооружений которое увеличивает физический износ фундаментов в целом до 50%.

Рис. 5. Обследование цоколя и отмостки с целью определения физического износа фундаментов

Оценка физического износа бутовых фундаментов выполняется с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 2. Оценка физического износа фундаментов

Наименование участков	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Pi/Pk)*100	Физический износ участков элементов, % Фi	Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
Фундаменты
1. Культбаза 2. Железнодорожный вокзал			(70/100)х30
3. Соцгород			(30/100)х50
ИТОГО				Фк = 36

Наружные стены из облегченной кладки. Как показали вскрытия и простукивание колодцевой кладки, наружные стены выполнялись толщиной 640 мм: 2 кирпича снаружи, полость 270 мм с выветрившимися остатками шлаковой засыпки и внутренний кирпич.

Рис. 6. Наружные стены из облегченной кладки

В кладке наружных стен было обнаружено выветривание швов, выпадение отдельных кирпичей, а местами и частичное её разрушение. В верхней части здания присутствуют трещины глубиной до 120 мм.
Во всех обследуемых районах
наблюдается отслоение и отпадение штукатурки стен, карнизов и перемычек, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки, выпадение отдельных кирпичей, трещины в карнизах и перемычках, увлажнение поверхности стен.

В районе Культбаза отмечено массовое отпадение штукатурки, выветривание швов, ослабление кирпичной кладки стен, карниза, перемычек с выпадением отдельных кирпичей, высолы и следы увлажнения.

Рис. 7. Определение износа слоистой конструкции

На поверхности стен видны следы сильного увлажнения и массовое отпадение штукатурки площадью до 20%.Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен.

В районе Соцгород выявлены массовые прогрессирующие сквозные трещины, ослабление и частичное разрушение кладки, заметное искривление стен – в связи с прогрессирующими просадочными явлениями в основаниях из-за нерешенных проблем с водоотводом поверхностных стоков.

По п. 1.6. ВСН 53-86(р) оценку физического износа слоистых конструкций наружного ограждения производим по сроку службы конструкции, поскольку она дает большее значение, выявляя все внутренние пороки конструкции. Средний срок службы обследуемых зданий на момент осмотра – 55 лет.

По рис. 1 ВСН 53-86(р) (см. рис. 7) находим физический износ слоев ограждения: кирпича (нормативная долговечность 125 лет) и шлаковой засыпки (нормативная долговечность 60 лет). По полученным данным (кирпич – 38%, засыпка – 60%) оцениваем физический износ стен с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 3. Оценка физического износа наружного ограждения

Наименование участков	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Pi/Pk)*100	Физический износ участков элементов, %	Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
Наружные облегченные стены
1. Кирпич 370 мм	58	38	(58/100)х38	22
2. Шлаковая засыпка 270 мм	42	60	(42/100)х60	25
ИТОГО	100			Фк = 47

Признаки физического износа перегородок сопоставлялись с данными табл. 22 ВСН 53-86(р). В ходе осмотров были отмечены зыбкость, отклонение от вертикали, щели и зазоры в местах сопряжения со смежными конструкциями, увлажнение древесины перегородок, поражение гнилью. В микрорайоне Культбаза выявлено выпучивание перегородок в вертикальной плоскости, значительное повреждение гнилью, жучком, перекосы и выпучивания, сквозные трещины.

Рис. 8. Усадочные трещины, отпадение и отслоение штукатурки, глухой стук при простукивании. Следы протечек на потолке, перенасыщение засыпки влагой, отдельные участки которой слежались, обмазка местами разрушилась – признаки износа по табл. 27 ВСН 53-86(р)

При осмотре деревянных перекрытий при визуальном осмотре были выявлены следы протечек на потолке, перенасыщение засыпки влагой, загнивание опорных частей балок, частичное отслоение штукатурки потолка.

В ходе обследования выступающих элементов фасада были обнаружены протечки и разрушение защитного слоя, обнажение и коррозия арматуры, следы увлажнения на нижней плоскости балконных плит и на участках стены, примыкающих к балкону (козырьку). Цементный пол и гидроизоляция местами повреждены, на нижней поверхности ржавые пятна, следы протечек, трещины до 2 мм, повреждения на площади до 50%. Протечки, разрушение защитного слоя, обнажение арматуры, коррозия металлических несущих конструкций (консолей, кронштейнов, подвесок). Прогибы плит более 1/100, разрушение ограждений и трещины шириной более 2 мм по табл. 37 ВСН 53-86(р) свидетельствуют, что в сооружениях требуется провести демонтаж конструкций балконов, заменить козырьки.

Рис. 9. Обследование балконов

При обследовании крыш было отмечено поражение гнилью древесины мауэрлата, стропил, ослабление врубок и соединений обрешетки; наличие дополнительных временных креплений стропильных ног; увлажнение древесины. Встречаются недопустимые прогибы стропильных ног и локальное поражение гнилью и жучком древесины деталей крыши. По табл. 38 ВСН 53-86(р) это свидетельствует о необходимости полной замене деревянной конструкции крыши.

Рис. 10. Обследование деревянных крыш: наслонные стропила, прогоны

Деревянные лестничные марши обследуемых домов также имеют значительный износ. Видны трещины вдоль волокон на досках лестничной площадки, перила расшатаны, ступени стерты. В связи с этим эксплуатация данной конструкции в таком состоянии нежелательна. Износ составляет 35 — 55% в зависимости от района расположения здания. Значительные колебания износа являются показателем недобросовестной работы жилищно-коммунальных организаций, поскольку состояние лестниц в жилом сооружении всегда дает лучшую оценку уровню технической эксплуатации.

Рис. 11. Деревянные лестницы

Оконные деревянные блоки рассохлись и покоробились, имеют щели в притворах. Местами отсутствует остекление, на рамах снаружи заметны темные пятна гнили. В ходе пропущенных капитальных ремонтов оконные заполнения должны были сменить дважды. В настоящий момент их физический износ приближается к 60%.

Двери также находятся в неудовлетворительном состоянии: дверные полотна имеют плохой притвор по периметру коробки, наличники повреждены перекошены.

Полы имеют различный физический износ на ходовой части общих путей эвакуации, в коридорах (часть квартир до сих пор заселено по коммунальному принципу), в санузлах, кухнях и спальнях. Поэтому физический износ полов оценивался с учетом удельного веса участков, имеющих различное техническое состояние.

Таблица 4. Оценка физического износа полов

Наименование участков	Удельный вес участка к общему объему элемента, % (Pi/Pk)*100	Физический износ участков элементов, %	Определение средневзвешенного значения физического износа участка, %	Доля физического износа участка в общем физическом износе элемента, %
Соцгород
В спальнях	35	30	(35/100)х30	10.5
В общих комнатах и санузлах	15	50	(15/100)х50	7.5
В коридорах	30	40	(30/100)х40	12
На лестничных клетках	20	60	(20/100)х60	12
ИТОГО:	100			42
Культбаза
В спальнях	35	24	(35/100)х24	8.4
В общих комнатах и санузлах	15	55	(15/100)х55	8.3
В коридорах	30	45	(30/100)х45	13.5
На лестничных клетках	20	60	(20/100)х60	12
ИТОГО:	100			42.2
Железнодорожный вокзал
В спальнях	35	40	(35/100)х40	14
В общих комнатах и санузлах	15	50	(15/100)х50	7.5
В коридорах	30	50	(30/100)х50	15
На лестничных клетках	20	60	(20/100)х60	12
ИТОГО:	100			48.5

Аналогичным образом определялся физический износ отделочных покрытий. В практике обследования нередко игнорируются отделочные покрытия и износ санитарно-технических приборов, поскольку износ этих элементов не представляет явной угрозы жизни людей. Однако следует отметить, что невыполнение обязательных косметических ремонтов наносит огромный вред здоровью людей, поскольку в жилье важно, каким воздухом человек дышит, а это во многом решают отделочные покрытия, не затронутые плесенью, гниением и разложением. Некачественное и несвоевременное проведение косметических ремонтов приводит к появлению грибка, плесени и домовых клещей. В 1 мм3 воздуха жилого помещения может содержаться до 5 миллионов спор, а количество их, выделяемое за вегетационный период одним плодовым пятном плесени величиной 15×20 см, исчисляется миллиардами. В помещениях, где развились домовые грибы, в 1 м3 воздуха содержатся сотни тысяч спор. Они переносятся потоками воздуха, насекомыми, грызунами, на обуви и одежде людей, а также на инструментах и т. д. Споры могут сохранять жизнеспособность в течение 3—10 лет.

Кроме того, на восстановление отделки при ремонтах расходуется значительные средства. Не стоит забывать, что физический износ – это, прежде всего, деньги, необходимые на устранение его признаков.

Общий физический износ зданий в целом составил 46% в районе Культбаза, 50% — в районе Соцгород, 47% — в районе железнодорожного вокзала. Результаты обследования приведены в таблицах 2.9, 2.10 и 2.11.

Таблица 4. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Культбаза

Наименование элемента здания	Удельные веса укрупнительных конструктивных элементов по сб.28, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86р, %	Расчетный удельный вес элемента, li·100, %	Физический износ элементов здания, %
				По результатам оценки ФК	Средневзвешенное значение физического износа
Фундаменты	7	—	7,0	36	2,52
Стены	24	80	19,2	47	9,02
Перегородки	24	20	4,8	80	3,84
Перекрытия	7	—	7,0	41	3,85
Крыша	4	40	1,6	40	0,64
Кровля	4	60	2,4	60	1,44
Полы	10	—	10,0	42	4,2
Окна	9	56	5,04	60	3,02
Двери	9	44	3,96	60	2,37
Отделочные покрытия	17	—	17,0	75	12,75
Лестницы	8	33	2,64	35	0,92
Балконы	8	25	2,0	56	1,12
Остальное	8	42	3,36	—	—

∑Ф = 45,69% ≈ 46%

Таблица 5. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Соцгород

Наименование элемента здания	Удельные веса укрупнительных конструктивных элементов по сб.28, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86р, %	Расчетный удельный вес элемента, li·100, %	Физический износ элементов здания, %
				По результатам оценки ФК	Средневзвешенное значение физического износа
Фундаменты	7	—	7,0	36	2,5
Стены	24	80	19,2	47	9,02
Перегородки	24	20	4,8	80	3,84
Перекрытия	7	—	7,0	40	2,8
Крыша	4	40	1,6	60	0,96
Кровля	4	60	2,4	60	1,44
Полы	10	—	10,0	42	4,2
Окна	9	56	5,04	60	3,02
Двери	9	44	3,96	60	2,37
Отделочные покрытия	17	—	17,0	70	11,9
Лестницы	8	33	2,64	40	1,05
Балконы	8	25	2,0	80	1,6
Остальное	8	42	3,36	—	—

∑Ф = 44,7 ≈ 50%

Таблица 6. Общий физический износ жилых домов III группы капитальности в районе Железнодорожный вокзал

Наименование элемента здания	Удельные веса укрупнительных конструктивных элементов по сб.28, %	Удельные веса каждого элемента по таблице прил.2 ВСН 53-86р, %	Расчетный удельный вес элемента, li·100, %	Физический износ элементов здания, %
				По результатам оценки ФК	Средневзвешенное значение физического износа
Фундаменты	7	—	7,0	36	2,5
Стены	24	80	19,2	47	9,02
Перегородки	24	20	4,8	80	3,84
Перекрытия	7	—	7,0	40	2,8
Крыша	4	40	1,6	60	0,96
Кровля	4	60	2,4	60	1,44
Полы	10	—	10,0	50	5,0
Окна	9	56	5,04	60	3,02
Двери	9	44	3,96	60	2,37
Отделочные покрытия	17	—	17,0	80	13,6
Лестницы	8	33	3,3	55	1,8
Балконы	8	25	—	—	—
Остальное	8	42	—	—	—

∑Ф = 46,35% ≈ 47%

Визуальное обследование жилья III группы капитальности не превышает 50%, поэтому здания можно подвергнуть значительной реконструкции. При планировании реконструкционных мероприятий следует детально обследовать несущие деревянные конструкции перекрытий и крыш, облегченную кладку ограждения, основания и фундаменты.

По результатам первичного осмотра можно констатировать, что восстановление жилого фонда в сооружениях этого типа обойдется в два раза дешевле возведения аналогичного объема новых площадей.

• Испытания и обследования зданий и сооружений
• Надежность и долговечность зданий и сооружений
• Обоснование системы обязательных осмотров зданий и сооружений
• Роль технических обследований в процессе эксплуатации сооружения
• Понятие о физическом износе сооружения
• Состав отчета о техническом обследовании
• Инструментальные средства неразрушающего контроля технического состояния зданий

• Обследование стальных конструкций
• Дефекты бетонных и железобетонных конструкций
• Обследование деревянных конструкций
• Обследование оснований и фундаментов

>Формула удельного веса

Как посчитать удельный вес в процентах: формула

Удельный вес — один из методов статистического анализа. В финансово-экономическом анализе эффективности работы организации активно применяют статистические методы. Удельный вес иллюстрирует значимость показателя среди однородных показателей. Показатель применяют, чтобы показать динамику: роста активов, затрат и других показателей. Построение наглядных диаграмм по результатам расчетов делает анализ деятельности предприятия максимально информативным.

Формула расчета удельного веса может быть представлена по-разному, но принцип всегда один:

Удельный вес = Часть целого/Целое х 100%

Целое всегда составляет 100%. Если мы находим часть целого, то есть долю, удельный вес, то сложение всех долей даст в сумме 100. Если этого не случилось, значит были сделаны неверные округления, необходимо пересчитать с десятыми или сотыми долями.

В этой статье все примеры будут построены на официальных данных ООО «Кораблик-Р» — сети магазинов детских товаров в Москве, Подмосковье и некоторых других городах.

Баланс за 2014-2018 гг. Данные для примера

Как можно ошибиться с округлением мы рассмотрим на примере подсчета оборотных и внеоборотных средств в активах предприятия на конец 2018 года.

Согласно формуле расчета удельного веса (УВ),

УВ внеооб. актива = внеоборотные активы / активы х 100% = 422 864 / 6 348 438 х 100% = 6,658%

УВ об.актив = оборотные активы /активы х 100% = 5 925 574 / 6 348 438 х 199% = 93,339%

Проверяем: 6,658 + 93,339 = 99,997%

Такой ответ нас не устроит, поскольку итог должен быть равен 100 процентов. Пересчитываем с сотыми долями (округляем до сотых долей): 6,66+93,34 = 100%.

Становится понятно, что удельный вес активов мы должны представлять с сотыми долями.

За пять минут из отчета с многоуровневой шапкой, вложенной иерархией статей и объединенными ячейками собрать удобную сводную таблицу. Как превратить непонятный отчет в удобную сводную таблицу>>

Как представить удельный вес в процентах графически

Для подсчета целого ряда компонентов формула удельного веса имеет вид:

УВ хn = n/х * 100%

Где:

х	целое
x1, x2, x3,…xn	части целого. Все части целого должны быть выражены в одних единицах. В нашем случае, они выражены в рублях.

Рассмотрим, каков удельный вес каждого актива, используя те же данные баланса за 31.12.2018 г. В целом активы ООО «Кораблик-Р» составляют 6 348 млн. руб. (12 место среди 7,61 тыс. предприятий в отрасли и второе место на рынке детских товаров).

УВ n актив = n / активы х 100 %, где nактив – n-ный актив

УВ нематериальных внеоборотных активов = нематериальные внеоборотные активы / активы х 100% = 4344 / 6 348 438 х 100% = 0,07%

УВ основных средств = основные средства / активы х 100% = 399 128 / 6 348 438 х 100% = 6,29%

УВ отложенных налоговых активов = отложенные налоговые активы /активы х 100% = 18 136/6 348 438 х 100% = 0,29%

УВ прочих внеоборотных активов = прочие внеоборотные активы / активы х 100% = 1 256 / 6 348 438 х 100% = 0,02%

УВ запасов = запасы / активы х 100% = 4 641 298 / 6 348 438 х 100% = 73,11%

УВ НДС по приобретенным ценностям = НДС по приобретенным ценностям /активы х 100% = 38 981/6 348 438 х 100% = 0,61%

УВ дебиторской задолженности = дебиторская задолженность / активы х 100% = 866 160 / 6 348 438 х 100% = 13,64%

УВ денежных средств = денежные средства / активы х 100% = 366571/6348438 х 100% = 5,77%

УВ прочих оборотных активов = прочие оборотные активы/активы х 100% = 12561/6348438 х 100% = 0,20%

Проверяем: 0,07% + 6,29% + 0,29% + 0,02% + 73,11% + 0,61% + 13,64% + 5,77% + 0,2% = 100%

Графически это будет выглядеть так (Рис. 1):

Рис. 1. Удельный вес активов ООО «Кораблик-Р» в 2018 г.

Графический вид дает более наглядное представление о структуре активов предприятия. Как и во всякой организации розничной торговли самый высокая доля активов – запасы (73,11 процентов). Достаточно сказать, что каталог предприятия содержит более 10 тысяч наименований детских товаров, а средний чек в магазинах сети в 1,8 тыс. рублей.

На втором месте (13,64 процентов) дебиторская задолженность. Это связано с тем, что предприятие осуществляет также оптовую торговлю детскими товарами.

Чтобы спрогнозировать финансовый результат, используйте модель в Power BI. Она поможет увидеть, где компания отклоняется от намеченных целей. Корректируя вводные данные, можно сразу увидеть на диаграммах, как изменятся основные показатели эффективности. Например, модель позволяет за считанные минуты оценить, как изменится рентабельность, если сократить накладные или прямые расходы.

Получить модель в Power BI

Рассчитать удельный вес для сложной структуры

Активы предприятия представляют собой сложную структуру. Они поделены на две группы: внеоборотные и оборотные активы, а каждая группа поделена на подгруппы. В примерах выше мы посчитали удельный вес каждой группы в активах и каждого элемента двух подгрупп в целом (в активах).

Еще один вариант – рассчитать каждый элемент подгруппы внутри группы. Мы видим, что внеоборотные средства занимают небольшой удельный вес в активах, поэтому на диаграмме оценить вклад каждого элемента внеоборотных активов сложно.

За целое возьмем общую сумму внеоборотных средств и посчитаем удельный вес каждого составляющего:

УВ нематериальных внеоборотных активов = нематериальные активы / внеоборотные активы х 100% = 4 344 / 422 864 х 100% = 1,03%

УВ основных средств = основные средства / внеоборотные активы х 100% = 399 128 / 422 864 х 100% = 94,39%

УВ отложенных налоговых активов = отложенные налоговые активы/ внеоборотные активы х 100% = 18 136 / 422 864 х 100% = 4,29%

УВ прочих внеоборотных активов = прочие внеоборотные активы/ внеоборотные активы х 100% = 1 256/422 864 х 100% = 0,29%

Проверяем: 1,03% + 94,39% + 4,29% + 0,29% = 100%

На графике (Рис. 2) можно оценить долю каждого актива в группе внеоборотных средств.

Рис. 2. Удельный вес в процентах группы внеоборотных средств ООО «Кораблик-Р» в 2018 г.

Из рисунка видно, что значительную долю внеоборотных активов составляют основные средства.

Для розничной торговли это:

• сооружения: подъездные пути, погрузочно-разгрузочные эстакады, ограждения;
• подъемно-транспортное оборудование: подъемники, погрузчики, краны;
• транспортные средства: электрокары, тележки, транспортеры, автомашины;
• мебель и торговый инвентарь: прилавки, витрины, емкости для хранения това­ров и т.п.;
• контрольно-кассовые машины;
• персональные компьютеры.

На рис. 1 основные средства не выделялись среди всех активов, их удельный вес был невелик, в своей же группе они занимают самую крупную долю. Поэтому в сложных структурах рекомендуется проводить несколько группировок показателей, чтобы получить более полное представление о явлении в целом.

Аналогичным образом рассчитывают каждый элемент внутри группы «оборотные активы».

Удельный вес затрат: формула

Незаменима в любой хозяйственной деятельности, в том числе и в торговле, формула расчета удельного веса затрат. Такой подсчет необходим для принятия правильных обоснованных решений. В торговле основные расходы идут на закупку готовых товаров, заработную плату, аренду торговых площадей, рекламу, хранение товаров и другие аналогичные по назначению расходы.

Формулу разберем на примере ООО «Кораблик-Р», данные возьмем из Отчета о прибылях и убытках. См. подробнее, как провести анализ отчета о финансовых результатах>>

Форма 2 Отчета о прибылях и убыткахДанные для примера

Целая часть представлена выручкой. Нас будет интересовать удельный вес в выручке себестоимости продаж за последние пять лет работы организации.

В 2014 г. УД себестоимости = себестоимость /доходы х 100% = 9 773 866 / 12 748 813 х 100% = 76,69%

В 2015 г. УД себестоимости = себестоимость /доходы х 100% = 13 759 383 / 17 452 379 х 100% = 78,84%

В 2016 г. УД себестоимости = себестоимость /доходы х 100% = 16 962 700 / 21 184 568 х 100% = 80,07%

В 2017 г. УД себестоимости = себестоимость /доходы х 100% = 15 416 207 / 19 595 828 х 100% = 78,67%

В 2018 г. УД себестоимости = себестоимость /доходы х 100% = 13 694 137 / 17 769 316 х 100% = 77,07%

Второй составляющей выручки является валовая прибыль. Рассчитаем ее удельный вес и проверим, составляют ли удельный вес себестоимости и УД выручки в сумме 100 процентов.

В 2014 г. УД прибыли = прибыль /выручка х 100% = 2 974 947 / 12 748 813 х 100% = 23,31%

76,69% + 23,31% = 100%

В 2015 г. УД прибыли = прибыль / выручка х 100% = 3 692 996 / 17 452 379 х 100% = 21,16%

78,84% + 21,16% = 100%

В 2016 г. УД прибыли = прибыль / выручка х 100% = 4 221 868 / 21 184 568 х 100% = 19,93%

80,07% + 19,93% = 100%

В 2017 г. УД прибыли = прибыль / выручка х 100% = 4 179 624/19 595 828 х 100% = 21,33%

78,67% + 21,33% = 100%

В 2018 г. УД прибыли = прибыль / выручка х 100% = 4 075 179/ 17 769 316 х 100% = 22,93%

77,07% + 22,93% = 100%

Подсчет удельного веса расходов был необходим для анализа динамики расходов предприятия за последние пять лет. Представим полученные данные графически (рис. 3.):

Рис. 3. Удельный вес затрат ООО «Кораблик-Р»

Как видно из диаграммы, удельный вес затрат за последние пять лет колебался от 76,69 % (в 2014 г.) до 80,07 % (2016 г.).

Проблема сокращения затрат остро стоит перед 64 процентами компаний. Опрошенные нами финансовые директора говорят о том, что все очевидные инструменты экономии уже испробовали. Основная задача сегодня — понять, где еще можно сэкономить. Чтобы решить эту проблему, мы собрали 14 маркеров экономии, которые уже помогли вашим коллегам сократить расходы. Как финансовый директор может помочь подразделениям сократить расходы

Как посчитать удельный вес в excel

Найти удельный вес для нескольких значений не представляет сложности. Но если показателей много, то удобнее делать подсчеты в Excel. Как это сделать рассмотрим на примере ООО «Кораблик-Р», сравнив долю активов организации за последние пять лет работы. Данные приведены в балансе за 2014-2018 гг.

Копируем в Excel таблицу баланса (Рис. 4). Удельный вес внеоборотных активов посчитаем целиком на всю группу, для этого после строки «Итого по разделу I» добавим строку «Удельный вес внеоборотных активов». В каждую ячейку этой строки добавим значения, рассчитанные по формуле удельного веса.

Формула для ячейки:

В9 = В8 / В22

С9 = С8 /С22

D9 = D8 /D22

Е9 = Е8 / Е22

F9 = F8 / F22

Долю внеоборотных активов рассчитаем по каждой подгруппе отдельно. Для этого после каждой строки оборотных средств добавим строку «Удельный вес» и аналогично его рассчитаем.

Рис. 4. Как рассчитать удельный вес в Excel

Выделив все строчки с полученным удельным весом, переведем полученные числа в проценты (Рис.5).

Рис. 5. Как при подсчете удельного веса перевести значение в проценты

Так как у нас дробные числа, повысим разрядность до сотых долей (Рис. 6).

Рис. 6. Как установить нужное число знаков после запятой в Excel

Проведем проверку — складываем удельные веса с помощью функции СУММ — и убедимся, что сумма всех долей равна 100%.

Управленческую отчетность в Excel составляют многие компании. Такой подход далек от идеала, тем не менее встроить в Excel полноценную систему формирования управленческой отчетности можно, если сразу представить ее в виде трех слагаемых: единые справочники аналитики, формы для ввода данных и гибкие аналитические отчеты. Excel поможет создать мощную систему управленческой отчетности

Чтобы нагляднее увидеть результат и сравнить, как менялся удельный вес активов на предприятии, построим диаграмму (Рис. 7).

Рис. 7. Удельный вес активов ООО «Кораблик-Р» в процентах по расчетам в Excel

Посчитать удельный вес в Excel и построить диаграмму не составляет труда, а наглядно представленные результаты отлично иллюстрируют, как меняются доли в динамике.

Так, из рис. 6 видно, как на протяжении пяти лет снижалась доля внеоборотных активов (с 27,42 % до 6,66 %) и увеличивалась доля запасов (с 52,39 % до 73,11 %). Другие активы, хотя и меняли удельный вес, но изменения существенно не влияли на общую структуры активов, не были значимыми.