Статья 19. Жилищный фонд
Комментарий к статье 19
1. ЖК РФ включает в жилищный фонд все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации независимо от форм собственности, к которым относятся жилые дома и квартиры, находящиеся в частной собственности как граждан, так и юридических лиц; муниципальное жилье, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Жилищный фонд подразделяется на виды в зависимости от форм собственности и целей его использования.
2. В зависимости от форм собственности настоящий Кодекс подразделяет жилищный фонд на частный, государственный и муниципальный.
К частному жилищному фонду ЖК РФ относит жилые помещения, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц, зарегистрированных в качестве частных собственников: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством, а также построенные или приобретенные жилые дома или квартиры за счет средств юридических лиц, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом и зарегистрированных в установленном законом порядке.
К государственному жилищному фонду ЖК РФ относит жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации (ведомственный фонд) и находящиеся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности. Также к государственному жилищному фонду относятся и жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации), а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.
К муниципальному жилищному фонду настоящий Кодекс относит жилые помещения, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, то есть находящиеся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
3. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на специализированный, индивидуальный жилищные фонды, фонд социального использования и фонд коммерческого использования.
Фонд социального использования включает в себя жилые помещения государственного и муниципального фондов, предоставляемые по договорам социального найма (в порядке очередности, например).
Специализированный жилищный фонд (общежития, служебные жилые помещения и другие) предназначен для проживания отдельных категорий граждан, таких как переселенцы, беженцы, служащие и другие.
В жилых помещениях индивидуального жилищного фонда частные собственники живут сами или в них живут по договору безвозмездного пользования другие люди. Если собственником является государство или муниципалитет, то на условиях некоммерческого использования они могут предоставлять жилье семьям.
Некоммерческий фонд не используется для извлечения прибыли, а решает социальную проблему людей, не отнесенных законом к малоимущим, но не настолько обеспеченных, чтобы снимать коммерческое жилье по рыночным ценам.
Фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования или по иным договорам, предоставленных собственниками таких помещений лицам во владение. Настоящий пункт части 3 статьи 19 Кодекса не указывает определенную категорию собственников, исходя из чего можно сделать вывод, что государство также может иметь у себя жилищный фонд коммерческого использования. Сохраняются все программы, основанные на коммерческом использовании жилых помещений, — «Молодой семье — доступное жилье», доходные дома, предоставление очередникам квартир по договорам с рассрочкой платежа, по договорам коммерческого найма, а также продажа освободившихся комнат в коммунальных квартирах.
4. Государственный учет жилищного фонда настоящий Кодекс возлагает на Правительство РФ. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», поскольку это не противоречит ЖК РФ, устанавливается порядок государственного учета жилищного фонда. Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
5. В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301) основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.
Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.
Порядок ведения технического учета устанавливает Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике.
Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (бюро технической инвентаризации — БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики, также осуществляют техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
Муниципальный жилищный фонд
Согласно ч. 3 ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики муниципальный жилищный фонд – это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Основным источником образования муниципального жилищного фонда явилась передача в собственность муниципальных образований – городских, сельских поселений и других населенных пунктов жилых домов (жилых помещений), которые раньше находились в ведении местных Советов, т. е. были объектами права государственной собственности*.
* См., например, Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений. В п. 35 Примерных правил определение «жилищный фонд местных Советов народных депутатов» заменено на «муниципальный жилищный фонд».
Муниципальная собственность как самостоятельный вид (форма) собственности выделилась сравнительно недавно, хотя эта собственность была и ранее известна российскому законодательству. Еще в ГК РСФСР 1922 г. в числе видов собственности прямо была названа и муниципальная собственность. Однако в последствии, в ГК РСФСР 1964 г., эта собственность не упоминалась, поскольку она вошла в состав государственной (и частично в состав колхозно-кооперативной) собственности.
Муниципальный жилищный фонд как часть муниципальной собственности хотя и имеет в силу публичного характера его структуры определенное сходство с государственным жилищным фондом, однако представляет собой самостоятельный вид (форму) собственности, самостоятельный вид жилищного фонда страны. Конституционные основы муниципальной собственности даны в гл. 8 Конституции РФ («Местное самоуправление»). Согласно ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного назначения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.
Статья 132 Конституции РФ определяет, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст. 125, 215 ГК РФ).
Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т. д.) во владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами, установленными ГК. Конституционное положение о том, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, в том числе муниципальным жилищным фондом, означает, что указанные органы распоряжаются входящими в состав этой собственности жилыми домами в соответствии с волей и интересами населения района, города, поселка. К ведению органов местного самоуправления относятся, в частности, и такие вопросы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства, как: энерго-, водо-, теплоснабжение населенных пунктов, их планирование и застройка, благоустройство, коммунальное хозяйство и др. Вместе с тем Конституция РФ устанавливает, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству (ч. 2 ст. 132 Конституции РФ).
Любое не противоречащее закону и находящееся в его пределах решение органа местного самоуправления не требует ни предварительного согласия, ни последующего утверждения государственным органом и не может быть отменено в административном или судебном порядке*.
* См.: Конституция Российской Федерации. С. 559.
Муниципальный жилищный фонд – один из основных объектов права муниципальной собственности, предназначенный для удовлетворения потребностей населения данной территории в жилище. Объекты муниципального жилищного фонда, как и государственного, подлежат пообъектной регистрации в реестре муниципальной собственности, который ведут органы по управлению муниципальным имуществом. Муниципальный жилищный фонд подлежит приватизации в соответствии с законодательными актами Российской Федерации о приватизации жилищного фонда.