1. Здание под снос – основное средство?
Прежде всего необходимо определиться, следует ли рассматривать приобретенное здание, подлежащее сносу – и фактически купленное специально для того, чтобы его снести и на его месте построить нечто новое – в качестве основного средства.
От ответа на этот вопрос зависит не только порядок бухгалтерского учета операций, но и их налогообложение – в частности, формирование налоговой базы по налогу на имущество. Ведь в соответствии со ст. 374 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Поэтому недавно специалисты финансового ведомства обратили внимание на эту проблему и изложили свою точку зрения в письме Минфина России от 27 декабря 2007 г. № 03-05-06-01/146. В данном случае позиция специалистов Минфина благоприятна для налогоплательщиков – они решили, что здание, приобретенное специально для демонтажа, не соответствует критериям признания основных средств, установленным в п.4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», а потому оно не должно включаться в состав налоговой базы по налогу на имущество.
Действительно, согласно п. 4 ПБУ 6/01 основное средство может быть признано таковым только при одновременном соблюдении четырех условий:
1) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
2) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
3) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
4) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
В рассматриваемом же случае – когда приобретено здание, которое однозначно будет снесено, и куплено оно не для того, чтобы его эксплуатировать, а для того, чтобы на его месте построить другой объект основных средств – эти условия не соблюдаются.
2. Отражаем покупку в учете
Как мы уже выяснили, здание, купленное для сноса и последующего строительства на его месте другого объекта, не признается основным средством.
Однако расходы на его приобретение и последующий демонтаж представляют собой часть фактических расходов на возведение нового объекта основных средств – того здания, которое будет построено на месте сносимого. Поэтому затраты, связанные с приобретением и разборкой «старого» здания, следует включить в первоначальную стоимость нового объекта, формируемую на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
При исчислении НДС по приобретаемому под снос зданию могут возникать спорные ситуации.
Во-первых, спор может возникнуть по поводу того, можно ли вообще принять к вычету НДС по приобретенному под снос зданию. Ведь само приобретенное здание, поскольку оно будет снесено, фактически не будет использоваться при осуществлении деятельности, облагаемой НДС – а потому и предъявлять к вычету «входящий» НДС по этому зданию в соответствии с нормами главы 21 НК РФ нельзя. Однако, с другой стороны, расходы на приобретение старого здания, как и расходы на его демонтаж, необходимы для того, чтобы было построено и в дальнейшем использовалось при осуществлении облагаемой НДС деятельности новое здание, и эти расходы включаются в первоначальную стоимость этого здания. А потому «входной» НДС со стоимости приобретенного под снос здания и по расходам на его демонтаж – так же, как и «входной» НДС по стройматериалам и выполняемым подрядчиками работам по строительству нового здания – должен приниматься к вычету на общих основаниях.

Во-вторых, если руководство фирмы решит все-таки предъявлять НДС по приобретенному под снос зданию к вычету, возникает проблема с определением момента осуществления вычета.
С одной стороны, согласно абз. 3 п. 1 ст. 172 НК РФ вычеты сумм НДС, предъявленные при приобретении основных средств, производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств. Данная формулировка изначально вызывает споры, поскольку налоговые инспекторы обычно настаивают на том, что вычет НДС производится после принятия объекта на счет 01 «Основные средства», хотя по правилам бухгалтерского учета будущее основное средство первоначально принимается к учету на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Эта проблема обсуждалась в статье «Принять к учету», «оприходовать», «ввести в эксплуатацию» — почувствуйте разницу …».
Однако в рассматриваемой ситуации все еще сложнее. Ведь приобретаемое здание, подлежащее сносу, не представляет собой объект основных средств. А потому НДС по расходам на его приобретение должен предъявляться к вычету в момент принятия этих расходов к учету по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в порядке, прописанном в абз. 1-2 п. 1 ст. 172 НК РФ – по аналогии с вычетами по приобретенным объектам незавершенного капитального строительства (п. 6 ст. 171 и п. 5 ст. 172 НК РФ).
Пример
ЗАО «Арго» приобрело подлежащее сносу здание для строительства на его месте торгово-развлекательного комплекса. Стоимость здания составила 1 180 000 руб., в т.ч. НДС 180 000 руб. Руководство ЗАО «Арго» решило предъявить НДС по этому зданию к вычету в момент перехода права собственности на него к данной фирме.
Бухгалтер ЗАО «Арго» отразит операции такими записями:
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60
— 1 000 000 руб. – отражена стоимость здания, подлежащего сносу, в составе фактических затрат на возведение здания торгово-развлекательного комплекса;
ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60
— 180 000 руб. – отражен НДС по зданию, приобретенному для сноса;
ДЕБЕТ 68 КРЕДИТ 19
— 180 000 руб. – предъявлен к вычету НДС по зданию, приобретенному для сноса;
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51
— 1 180 000 руб. – перечислена оплата предыдущему владельцу здания.

Покупка здания под снос

Затраты на приобретение и снос аварийного нежилого здания, расположенного на арендуемом для строительства земельном участке, включаются в первоначальную стоимость объекта нового строительства. Основание — п. 1 ст. 257 и п. 5 ст. 270 НК РФ. Напомним, что согласно этим нормам Кодекса затраты на создание амортизируемого имущества не учитываются в составе расходов при расчете налога на прибыль, а формируют первоначальную стоимость основного средства. Поскольку целью приобретения аварийного здания является его снос, такие работы следует считать частью затрат по новому строительству. Поэтому их нужно включить в первоначальную стои­мость строящегося объекта. Если названные затраты рассматривать в отрыве от объекта строительства, то расходы на покупку и снос здания не будут связаны с деятельностью, направленной на получение дохода, а значит, их нельзя учесть для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 252 НК РФ). Заметим, что в аналогичном порядке учитываются затраты на приобретение и снос здания и при покупке замельного участка, на котором оно расположено (письмо Минфина России от 07.03.2013 № 03-03-06/1/6914).

Что касается расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, то порядок их учета прописан в ст. 264.1 НК РФ. Есть два варианта. Первый — затраты признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет. Второй — затраты признаются расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30% исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.

Если договор аренды не подлежит государственной регистрации, расходы на приобретение права на его заключение признаются равномерно в течение срока действия этого договора аренды. Минфин России в письме от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18418 это подтвердил.

В отношении возможности принятия НДС к вычету по затратам на покупку и снос здания, а также по приобретению права долгосрочной аренды земельного участка нужно руководствоваться нормами ст. 171 и 172 НК РФ.

Эти нормы позволяют принять НДС по вышеперечисленным затратам к вычету. Так, суммы НДС, предъявленные продавцом сносимого здания, и НДС по расходам на право долгосрочной аренды земельного участка можно принять к вычету на основании п. 2 ст. 171 НК РФ. А НДС, предъявленный подрядчиком при проведении работ по сносу здания, — на основании п. 6 ст. 171 НК РФ. Это подтверждает и Минфин России в письме от 07.03.2013 № 03-03-06/1/6914.

Основания для сноса жилого дома

Согласно положениям действующего законодательства, снести дом можно по двум причинам:

  1. Здание призвано аварийным, непригодным для проживания.
  2. Участок, где располагается городская многоэтажка, необходим для общественно значимых нужд, признаваемых федеральными или региональными властями.

Существуют следующие основания, по которым здание признают аварийным:

  • оно находится на территории, подверженной природным (например, ежесезонное подтопление) или техногенным катаклизмам;
  • здание полностью или частично разрушено из-за природного бедствия, находится в нем опасно для жизни квартировладельцев;
  • несущие конструкции, крыша или фундамент постройки пришли в негодность, начался процесс их разрушения;
  • дом располагается в зоне действия факторов, неблагоприятных для здоровья человека (постоянный шум, электромагнитное излучение и т.д.).

Закон гласит, что заключение о сносе ветхого жилья (или реновации) принимается экспертами по результатам осмотра здания. Инициировать процедуру могут сами квартировладельцы, написав в городскую администрацию жалобу на ухудшение условий проживания в здании.

Ни федеральные власти, ни муниципалитет не вправе снести здание без оснований. Действующий порядок предполагает, что должно быть заключение комиссии о ветхости постройки или проект по возведению на земельном участке общественно значимых объектов (трубопровод, трасса и т.д.). Не имеет значения, находятся ли жилплощадь в здании в собственности или социальном найме.

Ст. 32 ЖК РФ гласит, что власти, принявшие решение о сносе ветхого жилья, обязаны предоставить владельцам квартир денежную компенсацию или другую квартиру. О планируемом переселении их уведомляют заранее в письменном виде.

Порядок предоставления нового жилья взамен снесенного

Граждан, чей дом планируется снести, в первую очередь интересует вопрос, какую квартиру дадут при сносе дома, если квартира приватизирована. Главное опасение – получить жилье, которое по площади, расположению и другим характеристикам не ответствует утраченному.

Расселение проживающих производится в:

  • Квартиры, соответствующие по метражу тем, что принадлежали гражданам ранее. Если жилье находится в собственности человека, ему дадут аналогичный по площади вариант, если квартира не приватизирована – помещение из расчета 18 м кв. на каждого прописанного.
  • Жилье, расположенное в том же муниципальном образовании. Установившиеся правила и законы не обязывают властей рассматривать просьбы квартировладельцев, желающих переехать в другую местность.
  • Жилая площадь, полностью пригодная для комфортной жизни. Если дом сносят, гражданам положено жилье со всеми коммуникациями (водопровод, подведенное электричество, газ и т.д.).
  • Квартира, на 100% отвечающая требованиям действующих СанПинов.

Граждане, которые лишаются жилья при сносе, вправе претендовать на квартиру аналогичной площади, но нигде в законе не говорится, что в ней должно быть столько же комнат, сколько и в ставшем непригодным для жизни помещении. Это правило не касается тех, кому принадлежали комнаты в коммуналке: им обязаны выделить ровно столько же, сколькими они располагали в ветхом доме.

В ЖК РСФСР, который действовал до 2005 года, указывалось, что в случае переезда из ветхого дома гражданам должны выделять квартиры с учетом состава семьи. Было недопустимо, чтобы в одной комнате проживали разнополые люди старше 9-ти лет, не состоящие в законном браке. Принимались в расчет дополнительные обстоятельства: состояние здоровья жильцов и иные, заслуживающие внимания моменты.

В современном ЖК РФ все перечисленные положения отсутствуют, но это не запрещает органам региональной власти издать собственные законы, содержащие положения, защищающие интересы жильцов и нанимателей.

Денежное возмещение при демонтаже дома

В ст. 32 ЖК РФ указывается, что власти, принявшие решение о сносе дома, не вправе выселить людей «в никуда». Если гражданину принадлежит приватизированная квартира в доме под снос, ему не о чем волноваться: взамен утраченного жилья ему предоставят новое или выплатят денежную компенсацию.

Второй вариант кажется многим жильцам ветхих домов привлекательнее первого. Сумма денежного возмещения определяется добровольным соглашением сторон или в судебном порядке. В нее входит:

  • рыночная стоимость квартиры;
  • компенсация предполагаемых издержек граждан, связанных с переездом и приобретением новой жилплощади;
  • возмещение упущенной выгоды (если, например, квартира ранее сдавалась в наем).

Во многих регионах власти не предлагают гражданам новое жилье, а сразу согласовывают размер денежной компенсации. Это связано с тем, что муниципальный жилой фонд ограничен, поэтому проще выдать финансы, чем найти замену квартире.

На практике нередки случаи, когда сумма, исчисленная органами власти, оказывается меньше, чем средний ценник на рынке. Граждане оказываются в ситуации, когда они не могут приобрести на полученную компенсацию даже скромную «однушку». При таких обстоятельствах увеличить размер возмещения можно в судебном порядке.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *