Купля продажа жилого дома с земельным участком

1. Где искать дом для покупки

Это самый первый и главный вопрос, на который предстоит ответить перед покупкой. Речь идет не о географическом положении недвижимости, а о том, что приобретать: новый коттедж, который застройщик выстроит «под вас», или покупать так называемую «вторичку».

Вторичной называется недвижимость, уже имеющая юридическую историю, то есть одного или нескольких собственников.

Первичный рынок недвижимости

Строение, приобретаемое у застройщиков, еще не имеет юридической истории, то есть вы станете его первым владельцем. Приобрести его можно по минимальной цене, правда на этапе начала строительства, которое неизвестно сколько продлится.

То есть, купив строящийся коттедж, вы вселитесь в него не сразу, а через один-два года. В этой нише много «лазеек» для мошенников. Одни берут деньги и исчезают, другие экономят на строительных материалах. Чтобы не стать жертвой обмана, выбирайте застройщика тщательно, обращая внимание на продолжительность существования фирмы, отзывы ее клиентов.

Вторичный рынок недвижимости

Особенность покупки жилья, которое уже кому-то принадлежит — тщательная проверка документов. Важно, чтобы приобретаемый дом не был залоговым имуществом банка, не был куплен в ипотеку, не состоял в аренде, не имел других видов обременения.

2. 5 этапов покупки дома

Приобретение нового жилья — процесс волнительный и непростой. Нужно на каждом этапе взвешивать все за и против, обдумывать и рассматривать все предложения, чтобы не стать жертвой обмана или не купить дом с проблемами — как юридическими, так и «физическими».

Рассмотрим порядок приобретения недвижимости по этапам.

Этап 1. Определяемся с районом и изучаем цены

Выбор района сугубо индивидуален. Одни ориентируются на близость объектов инфраструктуры (школу, детский сад, торговые центры, маршруты общественного транспорта), другие планируют сменить городской шум и суету на более тихое и отделенное место, третьи рассматривают покупку нового дома с целью ведения собственного бизнеса.

Критерии выбора района разные, но оценить и рассмотреть предложения в интересующей вас местности нужно все.

В помощь тем, кто рассматривает покупку дома в деревне, видео с полезной информацией:

Этап 2. Ищем объявления

Искать объявления удобно на интернет-досках, где объявления о недвижимости размещают собственники жилья и агентства. Желательно иметь дело напрямую с владельцами, поскольку агентства часто завышают цены. В итоге часть суммы, которую вы выплатите за дом, получат агенты.

Обращайте внимание на варианты со средней ценой. Заманчиво дешевые предложения — ветхие строения, отдаленные участки, проблемы с документацией, дома с плохой «историей».

Не стесняйтесь звонить по объявлениям, предлагающим дорогие варианты жилья. Если дом продает собственник, возможно, он согласится поторговаться и вы приобретете дом по той цене, на которую рассчитываете.

Этап 3. Просматриваем подходящие варианты

Просмотр понравившихся предложений — ответственный момент. Приехав на место, обращайте внимание на любые мелочи. Обойдите все помещения, загляните в каждый уголок.

Оцените, как дом подготовлен к осмотру, потрогайте стены, осмотрите внешнее состояние строения. Интересуйтесь всеми техническими моментами: из чего сделан фундамент, кровля, стены, убедитесь в том, что все строения на участке внесены в план и оформлены.

Спросите владельцев о недостатках дома, причине продажи. Недостатки — главное, на что стоит обращать внимание, выбирая дом. Едва ли вы будете рады появлению «неприятных сюрпризов» после заселения. Расспросите соседей о приглянувшемся доме и его хозяевах.

Этап 4. Проверяем документы

Если объявление опубликовано, теоретически пакет бумаг на недвижимое имущество владельцами уже собран, и оно полностью готово к сделке. На деле это не всегда так. Часто продажа дома и подготовка нужных документов ведется параллельно. Чтобы не столкнуться с неприятностями в виде ошибок в документации, поддельных справок и выписок, их нужно тщательно проверить.

Подключите к проверке профессионального юриста или риэлтора, регулярно работающего с документами на недвижимость. Лучше оплатить услуги специалистов, чем полагаться на добросовестность продавцов.

Этап 5. Заключаем сделку

Заключение сделки — самый ответственный момент для обеих сторон: покупателя и продавца. Важно правильно оформить договор купли/продажи, ознакомиться со всеми его пунктами. Желательно перед подписью показать договор юристу.

Сделка оформляется в присутствии государственного регистратора. В его же присутствии передаются деньги, чтобы в дальнейшем не возникло никаких недоразумений.

О там, как правильно продать дом, читайте в специальной статье нашего журнала.

4. Как правильно осматривать дом — на что обращать внимание

На осмотр заинтересовавшего вас объекта недвижимости лучше взять с собой профессионального строителя, имеющего четкое представление о том, каким должно быть добротное качественное жилье. Для этой миссии подойдет также сотрудник риэлторской компании или оценщик, знающий, на что обращать внимание в выборе дома в первую очередь.

Уточните у владельца год постройки дома, а также период владения им, количество хозяев.

Разберем подробнее, на чем нужно заострить внимание, выбирая новый кров.

Материал строительства

Идеального строительного материала для возведения дома нет. Дерево, камень, пеноблоки, сип-панели, ракушечник, кирпич — каждый из материалов имеет свое время усадки, долговечность, теплоизоляционные качества. Осмотрите толщину и состояние стен, убедитесь в том, что внутри в доме нет запаха сырости, стены не плесневеют.

Фундамент

Если фундамент плохо укреплен или вовсе отсутствует, в строении скоро появятся большие трещины, здание перекосится. Если на фасаде есть трещины — это тревожный признак неправильного устройства фундамента. Если у здания есть подвал, осмотрите его. Убедитесь, что его не затапливает вода, нет грибка и сырости. Если сырость есть — это признак плохой гидроизоляции.

Татьяне и Юрию удалось накопить сумму, достаточную для покупки скромного домика. После нескольких месяцев просмотра объявлений, фактических выездов на осмотр им удалось сделать всего несколько. То их опередили другие, то хозяин продавать раздумал, то документы не все у владельца.

Наконец-то нашелся оптимальный вариант. Понравился и Татьяне и Юрию.

Любезные хозяева показали все комнаты, расхвалили своих соседей, подворье, свели разговор на другую тему. Супруги прониклись доверием к хозяевам, еще немного поболтали, походили по двору и уехали. Впечатления остались хорошие. Решение о заключении сделки принято, договор подписан, деньги отданы.

Новоселы въехали и, приступив к ремонту, увидели, что под новенькими обоями стены внизу покрыты плесенью. Причина в том, что у фундамента нет гидроизоляции. Супруги осматривали дом летом, были открыты окна и двери, бывшие владельцы переклеили обои, вынесли все вещи и мебель, поэтому горе-покупатели не заметили проблемы.

Крыша и чердак

При осмотре дома обращайте внимание и на кровлю. Значение имеет и материал, которым она перекрыта, и его состояние. Также важно убедиться в прочности несущих конструкций кровли, удостовериться, выдержит ли кровля большое количество снега, есть ли у нее гидроизоляция и утепление.

Отопление

Самое экономное отопление — газовое. Если дом покупается в негазифицированном районе, отопление бывает электрическим, печным или от котла, работающего на твердом топливе.

Чтобы подсчитать, во сколько вам обойдется обогрев нового жилья, попросите у владельцев квитанции об оплате отопления за зимний период. Включите батареи в зимний режим и проверьте их работоспособность.

Водоснабжение и водонагреватель

Если дом не подключен к системе централизованного водоснабжения, для забора воды используется колодец или скважина, желательно взять пробу воды на экспертизу, чтобы убедиться, что она безопасна для здоровья. В противном случае понадобится установка качественной системы фильтрации.

Для нагрева воды в частных домах используются газовые колонки, а также электрические накопительные или проточные водонагреватели. Проверьте состояние водонагревателя в осматриваемом жилье, узнайте срок его эксплуатации.

Участок

Осматривая его, обратите внимание на хозяйственные постройки. Важно, чтобы они были включены в план участка и технический паспорт объекта. Осмотрите их. Имеет значение площадь участка, его форма, правильное расположение септика (выгребной ямы), отвечающее санитарным нормам, наличие системы полива или возможность ее организации, рельеф двора.

5. Какие документы нужно проверять перед покупкой дома?

Любые ошибки в документации или ее частичное отсутствие могут обернуться большими проблемами, начиная от сложности переоформления бумаг на имя нового владельца, и заканчивая рисками приобрести дом с обременением.

Чтобы не стать жертвой мошенничества и не столкнуться с непредвиденными обстоятельствами в виде оспаривания прав на купленный вами дом со стороны третьих лиц, тщательно проверяйте документы на интересующий вас объект недвижимости.

Разберем основные документы, которые должны быть у владельца продаваемой недвижимости в обязательном порядке.

Разрешение на строительство

Разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право строить. Это документ выдается при приобретении земельного участка под строительство.

Он переходит к последующим правообладателям участка без переоформления, если указанный в нём срок, отведенный на строительство, не истек.

Свидетельство на недвижимость и участок

Собственник в обязательном порядке должен предъявить покупателю свидетельство о праве собственности на дом и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Эти документы дают ему право распоряжаться им.

Если речь идет о продаже дома, находящегося не в собственности продавца, а его ближайшего родственника, у него должна быть нотариально заверенная доверенность, подтверждающая, что он действует от имени лица, чьи данные указаны в праве собственности на дом.

На всякий случай попросите о встрече с тем, от чьего имени действует продавец, чтобы убедиться, что родственник продавца дееспособный гражданин.

Справка о количество прописанных человек

Идеальный вариант покупки, если в доме никто не прописан, либо прописан только хозяин и его близкие родственники. Часто бывает так, что в доме прописаны дальние родственники, несовершеннолетние дети или вовсе посторонние люди, которых нужно разыскать, чтобы они выписались или выписывать в судебном порядке.

Эта процедура отнимает время и отодвигает заключение сделки о купле/продаже.

Не соглашайтесь на заключение сделки, пока из дома не выпишутся все прописанные лица.

Согласие на продажу от совладельца (если дом в доле)

Согласие на продажу долевой собственности дают все дольщики, в противном случае заключение договора купли/продажи не состоится. Если кто-либо из дольщиков собственности не проживает в ней и находится в другом городе, лицо, продающее дом, вправе действовать по нотариально заверенной доверенности от отсутствующего дольщика.

До подписания договора о купле/продаже имущества покупатель имеет право запрашивать у продавца целый перечень справок и выписок, касающихся объекта недвижимости.

Продавец, в свою очередь, имеет право отказаться от предоставления сведений, которые законодательство не требует для осуществления перехода права собственности.

Общий перечень документов для купли/продажи дома и земельного участка:

Порядковый номер по степени значимости	Название документа	Случаи, в которых документ предъявляется
1	Паспорт собственника	Во всех случаях
2	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом	Во всех случаях
3	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом	Во всех случаях
4	Кадастровый паспорт участка	Во всех случаях
5	Кадастровый паспорт объекта недвижимости	Во всех случаях
6	Выписка из домовой книги	Во всех случаях
7	Технический паспорт и выписка из БТИ	Во всех случаях
8	Выписка из ЕГРП	Не обязательна. Берется по требованию покупателя, или договор купли/продажи составляется в простой письменной форме
9	Нотариальное согласие супруги(а) на заключение сделки	Требуется, если объект недвижимости – совместно нажитое супругами имущество (приобретенное после вступления в брак)
10	Разрешение на заключение сделки со стороны отдела опеки и попечительства администрации муниципального образования	Необходимо, если объект продажи – жилье, ранее приобретенное собственником за средства материнского капитала
11	Справка из ИФНС РФ об отсутствии задолженности по имущественным налогам	Предъявляется, если ее запрашивает покупатель
12	Справка о задолженности по коммунальным платежам	По требованию лица, приобретающего дом
13	Нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки	Берется продавцом от соседей-собственников части дома, если совладельцы не могут присутствовать при сделке и подписать договор купли/продажи
14	Справка от нарколога и психиатра	Не обязательна. Предоставляется по запросу покупателя для подтверждения дееспособности продавца

6. Как не попасться мошенникам — полезные советы и рекомендации

Мошенничество с недвижимостью для покупателя заканчивается потерей денежных средств. Нечистые на руку продавцы используют двойные продажи, подлог документов, продажу жилья, снятого по договору найма, неприватизированного жилья, а также недвижимости после смерти владельца и до вступления в права собственности его законных наследников.

На рынке недвижимости покупатели рискуют больше, чем продавцы. Схем «развода», где жертвой становится владелец коттеджа или квартиры, выставленной на торг, гораздо меньше, чем мошеннических манипуляций, в результате которых незадачливый покупатель лишается всего: и денежных средств, и «купленного» имущества.

Мошенники ловко маскируются, но их можно опознать

Разберем несколько «классических» схем, знание о которых поможет вам не стать жертвой обмана.

Совет 1. Сравните заявленную площадь участка с фактической

Покупая дом в поселке городского типа или в деревне, сравните фактическую площадь подворья с указанной в предъявленных продавцом документах. Самый простой способ проверки — измерение участка и нехитрый подсчет. Для измерения подходит механическая рулетка или цифровые геодезические приборы.

Несоответствие реальных данных цифрам, указанным в кадастровом паспорте участка — признак того, что вас обманывают.

С 2018-го года владельцы земельных участков смогут продать их только после проведения межевания и внесения координат участка в публичную кадастровую карту Российской Федерации.

Совет 2. Убедитесь, что предыдущие хозяева не делали незаконных перепланировок

Расположение комнат в доме должно отвечать схемам в техническом паспорте строения. Перепланировки в жилье должны быть отражены и в кадастровом паспорте недвижимости.

Совет 3. Проверьте проектные документы на жилое здание

Все бумаги, которые есть у продающегося объекта недвижимости, подлежат тщательной проверке. В том числе и проектные документы. Если вы покупаете новый коттедж, который для вас возводит застройщик, ознакомиться с проектной документацией вы сможете еще на стадии переговоров. Покажите проект специалисту, если не разбираетесь в строительстве.

Совет 4. Обратите внимание на наличие двух договоров на продажу (отдельно на участок и дом)

Заключать договор купли/продажи с продавцом вы должны дважды. Первый договор касается земельного участка, а второй строения, возведенного на нем. Перед подписанием договора убедитесь в правильности документов, соответствия данных на участок и дом сведениям, внесенным в текст договоров.

Несколько раз перепроверьте правильность заполнения сами и передайте бумаги регистратору, подтверждающему законность сделки, для повторной проверки.

С 2018-го года налог на прибыль от продажи жилья уплачивается отдельно от продажи участка и отдельно от продажи дома. После уплаты налогового вычета выдается две квитанции.

Как купить дом с участком в собственность?

Процедура купли-продажи земельного участка с домом включает следующие основные этапы:

1. Оценка объектов продажи.
2. Подготовка документов.
3. Составление предварительного договора.
4. Подписание основного договора.
5. Передача денег.
6. Регистрация.
7. Оплата НДФЛ.

Оценка объекта продажи

Порядок покупки земли и дома включает в себя этап оценки недвижимости. На этом этапе продавцу необходимо оценить стоимость дома с землей. Эту стоимость он может определить самостоятельно по аналогии с подобными объектами, которые продаются.

Более точную стоимость этого дома с земельным участком можно узнать с помощью оценщиков-профессионалов. Оценщики могут определить стоимость участка с домом на основании анализа рынка данной недвижимости.

При этом на стоимость недвижимости могут влиять такие факторы:

• площадь ЗУ и площадь дома;
• наличие водопровода, света, канализации;
• строительный материал дома;
• возраст дома;
• наличие на участке дополнительных сооружений;
• качество земли.

Подготовка документов

В первую очередь продавцу необходимо проанализировать наличие правоустанавливающих документов. То есть документов, на основании которых он является собственником данной недвижимости.

При этом основной документ — это свидетельство о собственности.

Иногда такое свидетельство отсутствует по объективной причине. Например, право собственности на ЗУ с домом перешло владельцу до создания системы регистрации. В этом случае продавцу необходимо обратиться в Росреестр с просьбой зарегистрировать его в качестве собственника.

При этом он должен представить соответствующие документы (купчая, договор дарения, документы на наследство и т.п.) на приобретаемую землю под домом и на саму постройку.

Для того чтобы купить участок, потребуется пакет документов:

• Свидетельство о праве собственности.
• Технический паспорт на дом.
• Паспорт на землю.
• Заверенные у нотариуса согласия всех жильцов на выписку из дома.
• Выписка из ЕГРП.
• Справка из налоговой службы.

При необходимости может потребоваться удостоверенная нотариусом справка о согласии на сделку супруга, а также разрешение органов опеки.

Предварительный договор

Как правило, при заключении сделки купли-продажи обе стороны хотят иметь какие-то гарантии. Такие гарантии обеспечиваются с помощью предварительного договора. Этот договор поможет избежать отмены сделки, повышения цены за ЗУ с домом, обеспечит сроки выполнения договоренностей.

Этот договор обычно включает:

• предмет договора;
• цену договора;
• порядок расчета;
• обязанности сторон и их права;
• даты выполнения договора;
• особые условия, связанные с внесением задатка и мерами по выполнению пунктов договора.

Основной договор

Основание проведения сделки купли-продажи — это наличие подписанного сторонами договора. При желании сторон этот договор может быть заверен у нотариуса. Но эта процедура не является обязательной.

Существенными параметрами договора продажи являются предмет и цена объекта, что отражено в ГК (ст.554, 555) и в ЗК (ст. 37). При этом в договоре отражаются следующие категории:

• Наименование.
• Дата и место заключения.
• Перечень всех объектов.
• Характерные признаки объектов (расположение, назначение или категория, площадь, регистрационный номер в ЕГРП).
• Сумма сделки (общая и по отдельному объекту).
• Дополнительные условия, в состав которых входят сроки, гарантии, оплата расходов и т.п.
• Фактическая передача участка с домом рекомендуется производить по отдельному акту передачи. В этом случае в договоре это отмечается дополнительно.

Оплата

Передача денег может производиться как по безналичному расчету, так и наличными средствами.

Расчет наличными лучше производить при свидетелях. Это может быть риелтор, нотариус или работник банка, в котором используется ячейка депозитария. При этом в банке всегда есть возможность проверить подлинность денег. По окончанию передачи денег покупателю желательно получить от продавца расписку в получении этих денег.

После расчета стороны подписывают договор и приемочный акт.

Регистрация

Для того чтобы сделка купли-продажи стала законной необходимо в отделении Росреестра произвести регистрацию перехода права собственности на ЗУ с домом покупателю.

При этом необходимы такие документы:

• заявление;
• договор;
• паспорта участников сделки. При участии в процессе полномочного представителя стороны должна быть представлена нотариально заверенная доверенность с необходимыми полномочиями;
• выписка из ЕГРП;
• кадастровый паспорт;
• акт приема-передачи;
• квитанция по уплате госпошлины.

В принципе, квитанция по уплате при регистрации не требуется. Но при отсутствии данных об уплате в базе платежей документы на регистрацию не будут приняты (ст.16, п.4 закона №122-ФЗ)

Документы на регистрацию перехода права собственности могут быть поданы лично заявителем или его представителем, по почте или через интернет.

Госрегистрация должна быть произведена в течение 10 дней (ст. 13, закон № 122-ФЗ). По итогам регистрации заявителю выдается выписка из ЕГРП. Она может быть передана также в электронном виде.

Оплата налогов

Если продавец ЗУ с домом владел этой собственностью менее 3 лет, то с дохода от продажи ему надо будет заплатить НДФЛ, который составляет 13%. При этом он может иметь налоговый вычет ( ≤ 1 млн. руб). Вместо получения вычета продавец может уменьшить величину своих налогооблагаемых доходов на сумму своих затрат по приобретению ЗУ с домом.

Покупатель также может получить вычет (ст.220 НК) в размере затрат (≤ 2 млн. руб.) С момента регистрации он становится собственником проданного ЗУ с домом и с этого момента будет обязан платить соответствующие налоги.

>Правильное составление договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком. Образец для скачивания

Документы для заключения сделки

Для юридических лиц

1. От продавца. При заключении соглашения по ДКП нежилой недвижимости с участком земли от продающей стороны, которая является организацией, требуются следующие документы.
   • Документы с информацией об имущественных правах на собственность.
   • Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора купли-продажи.
   • Оригинал документа, удостоверяющего личность.
   • Доверенность, удостоверенная нотариусом, и её копия (если документы подает доверенное лицо).
   • Нотариально заверенные копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН).
   • Кадастровый паспорт.
   • Выписка из единого органа регистрации (Росреестра), подтверждающая отсутствие обременения на недвижимости, а также содержащая сведения о собственнике.
   • Техническое описание недвижимого имущество, предоставленное БТИ.
   • Протокол собрания участников, либо единоличное решение, заверенные ген. директором, главбухом и печатью организации (для крупных сделок ООО).
2. От покупателя.
   • Нотариально заверенные копии учредительных документов со всеми изменениями и дополнениями (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН).
   • Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора купли-продажи.
   • Оригинал документа, удостоверяющего личность.
   • Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).
   • Протокол собрания участников, либо единоличное решение, заверенные ген. директором, главбухом и печатью организации (для крупных сделок ООО).

Перечень документов, который может понадобиться при купле-продаже нежилой недвижимости, был нами рассмотрен в отдельном материале.

Для физических лиц

1. От продавца.
   • Документы с информацией об имущественных правах на собственность.
   • Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если помещение было приобретено в браке).
   • Оригинал документа, удостоверяющего личность.
   • Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).
2. От покупателя.
   • Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если покупатель состоит в браке).
   • Оригинал документа, удостоверяющего личность.
   • Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).

Документы для сделки с коммерческим зданием и долей земли

1. От продавца. Существуют обстоятельства, при которых один из собственников долевой недвижимости решает продать свою долю собственности. Когда потенциальным покупателем не является другой собственник того же долевого имущества, продавец обязан послать уведомление в адрес всех остальных собственников.

   В соответствии с 250 статьей ГК РФ преимущественным правом покупки обладают остальные долевые владельцы, в результате чего их необходимо известить в письменной форме, либо посредством электронного ресурса (Интернет).

   Как итог, при реализации нежилого здания с долей земли требуется письменный отказ от иных владельцев имущества, отказы необходимо заверить у нотариуса и в обязательном порядке приложить к договору купли-продажи. Кроме заверенных отказов от остальных собственников в такого рода сделках требуется наличие пакета документации, упомянутой в предыдущем пункте.

2. От покупателя. В данной ситуации от покупателя требуется предоставить предварительное соглашение, а также доказательства платежеспособности по данному виду сделки. Также покупатель обязан представить следующие документы.
   • Нотариально заверенное согласие супруга с копией (если покупатель состоит в браке).
   • Оригинал документа, удостоверяющего личность.
   • Доверенность, заверенная у нотариуса, и её копия (при сделке с доверенным лицом).

Для юридических лиц дополнительно необходимо иметь нотариально заверенные учредительные документы, и помимо этого для крупных сделок (больше 25% от стоимости имущества организации) протокол решения участников, заверенный подписью директора и бухгалтера, а также печатью компании.

О перечне документов, договоре и нюансах оформления сделки с нежилыми объектами, которая проводится между физлицами, мы подробно рассказываем в отдельной статье.

Особенности составления соглашения

Внимание. В соответствии с 550 статьей Гражданского Кодекса РФ договоры купли-продажи составляются в письменном виде.

Для ДКП недвижимого имущества существует ряд обязательных пунктов:

• четкое определение предмета договора (вид имущества и его стоимость);
• указание сведений, характеризующих объект недвижимости, выставленные на продажу: целый объект, либо его доля.

1. Нежилое здание с земельным участком. Далее представлена структура договора купли-продажи нежилой недвижимости с земельным участком.
   • Предмет договора. В данном разделе документа указывают подробные сведения о нежилом строении (площадь, адрес, внешние параметры), а также информацию о земельном участке, на котором располагается недвижимость.
   • Цена договора. Данный пункт договора содержит сведения о стоимости объекта сделки в конкретной валюте.
   • Порядок расчётов. В этом разделе ДКП прописывают размер задатка, порядок передачи средств по соглашению, также указываются сведения о передаточных актах.
   • Передача имущества. Здесь последовательно расписывается порядок передачи документации и ключей.
   • Права и обязанности сторон. Данному пункту требуется уделить особое внимание, поскольку здесь прописывают порядок перерегистрации имущества.
   • Ответственность сторон. В данном разделе согласуется порядок решения споров и конфликтов по соглашению.
   • Переход права собственности. Здесь указывается после чего именно произойдет переход прав на собственность.
   • Срок действия договора: прописывается момент вступления в силу договора, а также число копий.
   • Прилагаемые документы. В этом пункте указывают документы, сопровождающие соглашение.
   • Реквизиты и подписи сторон: паспортные данные, банковские данные, подписи сторон и печать заверителя.

   Отличия в документе, который фиксирует факт купли-продажи, формируются в зависимости от типа реализуемого имущества.

2. Нежилое помещение с земельным участком. Для данного типа договоров характерна такая же структура, как и в предыдущем пункте, однако в предмете сделки обозначается адрес объекта с указанием положения помещения в пределах здания (этаж, расположение на этаже).
3. Нежилое помещение и доля земельного участка. Для подобных соглашений структура не отличается от предыдущих кроме пункта «Предмет сделки». Такой договор должен содержать информацию о независимой экспертизе по выделению долю в земельном участке с ее конкретным обозначением. Помимо помещения предметом соглашения становится доля общей собственности.

• О правилах составления типового договора купли-продажи нежилого помещения узнаете , а как правильно заключить договор, если одна из сторон является ООО, мы рассказывали в этом материале.

  Ключевые отличия

  Ключевым отличием договоров по купле-продаже нежилого здания с землей является предмет соглашения (целый объект недвижимости, либо доля имущества).

  Риски и подводные камни

  При осуществлении сделок по ДКП нежилой недвижимости с землей следует обращать внимание на некоторые условия:

  • Важно удостовериться в соответствующем уровне помещения для определенных целей, при необходимости перепланировки и переоборудования убедиться в наличии законных методов их осуществления.
  • Следует проверить документацию по санитарной и пожарной безопасности, а также убедиться в юридической силе документации, представленной продающей стороной.
  • При сделке с долей земельного участка требуется убедиться в наличии заверенного отказа со стороны иных собственников имущества.

  Осуществляя сделки по купле-продаже нежилых объектов с землей важно знать, когда по закону разрешена продажа. Также необходимо иметь представление о различиях в целой и долевой собственности, понимать разницу в договорах с отличными типами объектов и учитывать возможные риски и трудности, возникающие при реализации недвижимости.

  Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

  Жители больших городов часто задумываются о том, как было бы здорово иметь свой дом, где вокруг чистый, свежий воздух, сочная, яркая зелень, где можно будет сидеть на своем участке, жарить шашлыки и нежиться под солнцем. Но задумываясь о процессе покупки, многих пугает то, что они ничего в этом не понимают и не знают с чего начать. На самом деле, в этом нетрудно разобраться, сейчас вы сами все поймете.

  

  На каком рынке недвижимости искать дом

  Существует два вида рынка жилой недвижимости:

  • Первичный – это рынок, где продавцом является сам застройщик или лица, которые вложились в строительство, то есть после покупки вы будете первым полноправным владельцем объекта недвижимости;
  • Вторичный – это рынок, где недвижимость продают собственники, то есть у объекта недвижимости уже есть юридическая история.

  Особенности покупки дома на первичном рынке

  Главным достоинством недвижимости на первичном рынке является ее «юридическая чистота»: до вас у этого дома не было собственников. Но это не значит, что, приобретая объект недвижимости у застройщика, ваша сделка в полной безопасности. Среди строительных компаний встречаются мошенники, так называемые фирмы однодневки, которые исчезают после получения денег.

  Выбирайте фирму с историей, с хорошей репутацией, которые давно на рынке, и уже имеет завершенные проекты, рекомендуется их посетить. Можно расспросить жильцов, узнать были ли какие-то проблемы, при работе с компанией, как они оценивают качество строительства, рекомендуют ли данную строительную фирму.

  Если вы выбираете недвижимость, которая еще в процессе строительства, то таким образом можно сэкономить на цене, но будьте готовы, что процесс строительства может затянуться на длительный срок или вообще «заморозиться».

  На переговоры с застройщиком рекомендуется идти если не с риэлтором или юристом, то хотя бы с человеком, который недавно сам приобретал недвижимость и разбирается во всех нюансах. В предоставленных документах обратите внимание на следующие моменты:

  • Какой вид использования предполагает категория земельного участка;
  • Наличие всех обязательных разрешений и заключений о прохождении необходимых экспертиз;
  • Для подключения коммуникаций должны выполняться все необходимые технические условия;
  • Обратите внимание на графу обременения, желательно, чтобы участок не был в залоге;
  • Проверьте наличия акта о введении в эксплуатацию инженерных сетей, потребуйте с застройщика гарантию на их работу.

  Застройщик предоставляет выписку с информацией о компании из реестра юридических лиц, документы, подтверждающие, что земля куплена, если дом полностью построен, то должно быть заключение от оценщика, в котором будет указана стоимость объекта. Отнесите копии всех документов на проверку юристу. Обратите внимание, что именно входит в стоимость дома по договору, например, за чей счет будет установлен забор, коммуникации и так далее.

  Вторичный рынок недвижимости

  Процесс покупки дома с участком на вторичном рынке мало чем отличается от приобретения квартиры. Главным этапом является проверка «юридической чистоты» дома. Почти все необходимые документы готовит продавец. Должна быть предоставлена следующая документация:

  • Свидетельство и регистрации в Росреестре прав собственности;
  • Документ, подтверждающий принадлежность имущества (договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования, договор дарения и так далее);
  • Паспорт из кадастровой палаты с номером постановки на учет;
  • Технический паспорт;
  • Данные из БТИ;
  • Выписка обо всех зарегистрированных жильцах;
  • Если дом был получен в собственность продавцом, когда он состоял в браке, то необходимо разрешение на продажу от второго супруга. Этот документ заверяют у нотариуса.

  Чтобы ускорить процесс покупки и обезопасить сделку, рекомендуем воспользоваться услугами профессионального риэлтора или юриста. Предоставьте все документы на проверку. Обратите внимание, чтобы все постройки на участке были зарегистрированы и включены в план.

  >Видео о том, как правильно купить дом

  На что обращать внимание, при просмотре дома

  Осматривать дом лучше всего с профессионалом, который разбирается в строительстве, знает на что посмотреть в первую очередь и в каком виде, все должно быть.

  Материал, из которого построен дом

  Не существует идеального материала для строительства дома, у каждого есть свои достоинства и недостатки. Дом из дерева или камня несколько лет будет «усаживаться», исключение карельская береза и архангельская сосна, но дом из такого дерева будет стоить в разы дороже.

  Дома из кирпича и монолита отличаются по цене, первый в несколько раз дороже, но оба эти материала имеют низкие теплоизоляционные свойства. Поэтому необходим хороший утеплитель, иначе затраты на отопление будут высокими.

  Фундамент дома

  Обратите внимание на материал, из которого сделан фундамент, посмотрите, как он укреплён, некачественная работа может в дальнейшем привести к большим проблемам, фундамент может перекоситься, поплыть. Если на фасаде наблюдаются трещины, то это может быть первым сигналом, что фундамент построен неправильно.

  Обязательно проверьте, чтобы в подвале не было воды, сырости и грибка. Если все это присутствует, то лучше отказаться от покупки такого дома, это говорит о плохой гидроизоляции фундамента.

  Чердак и крыша

  Многие забывают осматривать чердак, а потом это может стать причиной больших проблем. Залезьте на верх, осмотрите укрепления крыши, выдержит ли она большое количество снега зимой. Обратите внимание не прохудилась ли она, это важно, так как во время дождя крыша может протекать, и вода попадет внутрь дома, это может привести к образованию грибка.

  Отопление

  Самым экономичным вариантом считается газовое отопление, если же это электрический котел, то за сезон, он может потребовать больших затрат электроэнергии. Печное отопление считается пережитком прошлого, оно используется в основном в старых домах.

  Водоснабжение и водонагреватель

  Если система водоснабжения не централизованная, а автономная, то есть из скважины или колодца, то рекомендуется взять пробу воды на экспертизу, чтоб определить наличие патогенной микрофлоры и концентрацию тяжелых металлов. Если по данным экспертизы вода ненадлежащего качества, то потребуется установка дорогостоящей системы очистки.

  Для нагрева воды используются водонагреватели, они бывают двух типов: проточный и накопительный. Первый требует большего количества электрозатрат, но и горячую воду вы получите в режиме реального времени. Накопительный водонагреватель расходует меньше электричества, но вода нагревается медленней, необходимо подобрать оптимальный объем бака, чтобы горячей воды хватало сразу для всех жильцов.

  Проверьте все окна

  Как говорилось выше, материалу, из которого сделан дом, необходимо время на «усадку», проверьте все окна в доме, хорошо ли они открываются, если они скрипят, то нужно вызывать мастера, чтобы отрегулировать все окна в доме. Считается что такую процедуру нужно делать одни раз в два года.

  Обратите внимание на участок

  Если вы хотите обустроить небольшой сад, построить теплицу и посадить огород, то вероятней всего вам нужно будет искать дом на вторичном рынке, так как там обычно значительно больше земельные участки. Обратите внимание на удаленность коммуникаций. Сверьте границы с данными из межевого плана.

  Оформление и регистрация сделки

  После осмотра недвижимости, составляется договор купли-продажи, в нем в обязательном порядке описывается предмет сделки (адрес, площадь, количество комнат и так далее) и его стоимость. Проверьте корректность всех в заполненных данных и реквизитов.

  Если продавец работает по доверенности, то ее необходимо проверить, посмотреть срок действия, узнать у нотариуса, который ее утвердил, не отозвана ли она. Лучше всего связаться с доверителем, чтобы выяснить на самом ли деле он продает дом и выдавал ли кому-либо доверенность.

  Полноправным владельцем участка с домом покупатель становится не в момент подписания договора, а только после регистрации в Росреестре. Для этого необходимо предоставить все документы, подписанный договор, заявление, удостоверения личности и чек об оплате пошлины. Документы обрабатываются в течение 30 дней, потом покупатель получает свидетельство о регистрации прав собственности.

  Передача денег

  Самым безопасным способом передать деньги считается использование банковской ячейки. Продавец и покупатель приходят в банк, где подписывают договор, и покупатель вносит деньги в ячейку, после регистрации, все снова приходят в банк, и продавец забирает деньги из ячейки.

  Если покупка дома всегда была вашей заветной мечтой, но вас останавливало отсутствие опыта и знаний по поводу того, как это организовать, надеемся, что эта статья помогла вам понять, что не нужно ничего бояться, главное все делать внимательно и не спеша. Для большей уверенности, воспользуйтесь услугами агентства недвижимости с хорошим опытом и репутацией.