Договор купли продажи части жилого дома

Содержание

Договор купли-продажи доли жилого дома
Правила продажи
Продажа с согласия собственников
Продажа без согласия сособственников
Описание самой процедуры
Выделение доли земли
Как правильно составить договор?
Если есть другие собственники
Образец договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка
- На что обратить внимание?
Прилагаемые документы
Сколько стоит?
- - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ доли жилого дома №

Добавлено в закладки: 0

Договор купли-продажи части жилого дома является подвидом договора купли-продажи недвижимости.

В договоре при отчуждении части жилого дома указывается лишь арифметическая доля отчуждаемой части дома, кроме случая, когда проведен раздел дома. Между тем, всегда приобретателя интересует, что он реально приобретает.

Ввиду этого сторонам разъясняют их право определить порядок использования конкретными частями дома (этажами, квартирами, чердаками, комнатами, подвалами и так далее), бытовыми и хозяйственными сооружениями и строениями и земельным участком. Удостоверенное нотариально и зарегистрированное в исполнительном комитете местного совета народных депутатов (бюро технической инвентаризации) соглашение о порядке использования обязательно и для лиц, которые впоследствии приобретают долю на этот дом в общей собственности.

Порядок применения можно указать в специальном пункте договора или изложен в самостоятельном соглашении (договоре): при наличии письменного согласия всех участников общей долевой собственности, если есть ранее удостоверенный договор (соглашение) меж участниками общей долевой собственности о порядке использования дома, который зарегистрирован в БТИ, когда есть судебное решение о порядке использования конкретных частей дома.

Доли пользования могут не соответствовать долям права общей собственности на дом. В данной ситуации возможно удостоверить соглашение о пользовании, в котором можно установить условие об оплате более высокой доли использования тому собственнику, благодаря которому такое использование осуществляется.

Образец договора на куплю-продажу части жилого дома

Договором на куплю-продажу части жилого дома называется договор, в согласии с которым первая сторона берет на себя обязанность передать часть жилого дома в собственность второй стороне, которая берет на себя обязанность принять данный товар и оплатить за него конкретную денежную сумму (цену). Договоры купли-продажи являются самыми распространенными в предпринимательской деятельности обязательствами.

Договор купли-продажи доли жилого дома

Настоящий договор купли-продажи доли жилого дома заключен между

сторонами-участниками, указанными ниже, подписан в

__________________________ ________________ 20___ года в _______________

(город, поселок и т.п.) (число, месяц) (количество)

экземпляров: по _________ для каждой из сторон договора, причем все

(сколько)

экземпляры имеют равную правовую силу.

Мы нижеподписавшиеся — ____________________________________________,

(фамилия, имя, отчество — полностью)

проживающий ____________________________________________________________,

(индекс и точный почтовый адрес места проживания)

паспорт серии ____________, N _____________ выдан ______________________,

(кем и когда)

именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и __________________________

(фамилия, имя,

_____________________, проживающий _____________________________________,

отчество — полностью) (индекс и точный почтовый адрес места

______________________, паспорт серии ______________, N ________________,

проживания)

выдан ___________________________, именуемый далее «Покупатель», с другой

(кем и когда)

стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет и общие условия договора

1.1. Предметом настоящего договора является продажа доли жилого

дома (далее — доля дома) Продавцом и приобретение (купля) ее Покупателем.

1.2. Жилой дом, доля которого отчуждается по настоящему договору

купли-продажи, находится в общей (совместной) долевой собственности.

1.3. Принадлежащая Продавцу на праве собственности (основание:

договор купли-продажи, удостоверенный ______________________ нотариальной

конторой ____________________ по реестру N __________, запись N ________)

доля дома составляет 1/2 (одну вторую), каковая и отчуждается Продавцом в

пользу Покупателя.

Доля исчислена из размера жилой площади дома.

1.4. Данные по дому, доля которого является предметом купли-продажи

по настоящему договору:

— бревенчатый пятистенный жилой дом, полезная площадь ________ кв.м,

жилая — _____________ кв.м, два входа, две террасы (открытая и

застекленная);

— жилой дом расположен на земельном участке площадью _________ кв.м,

предоставленном в пожизненное наследуемое владение для строительства

жилья и ведения личного подсобного хозяйства (государственный акт N _____

от » » ____________20___ года);

— на указанном земельном участке, кроме жилого дома, имеются: два

тесовых сарая, гараж (на 2 легковых автомобиля), баня, теплица, погреб,

колодец с электрическим насосом, участок огражден с 4-х сторон

(изложенное подтверждено — справка Бюро технической инвентаризации

администрации _____________________ района ______________________ области

от » » ________________20___ года N ____________);

— жилой дом расположен по адресу: __________________________________

1.5. Покупатель, приобретая долю дома у Продавца (см. пункт 1.3.

договора), автоматически приобретает право пользования общей долевой

собственностью, т.е. строениями, расположенными на одном земельном

участке с домом, в соответствующей пропорции.

1.6. По исполнении настоящего договора доля дома переходит

в собственность Покупателя.

1.7. Доля жилого дома передается Продавцом Покупателю после того,

как органами государственной регистрации будет зарегистрировн переход

права собственности на нее к Покупателю. После этого сторонами договора

подписывается акт передачи доли дома.

1.8. На момент заключения договора доля дома принадлежит Продавцу

на праве собственности, не заложена или арестована, не является предметом

исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение

(нарушение) изложенного является основанием для признания

недействительности настоящего договора.

1.9. На момент передачи доли дома Продавец обязуется погасить все

задолженности, если таковые имеются, по коммунальным платежам,

электроэнергии, газу, телефону и др.

1.10. Продавцом гарантируется, что лиц, сохраняющих за собой право

пользования вышеназванной долей дома после перехода ее в собственность

Покупателя, не имеется.

1.11. Продавцом предъявлены документы о согласии местных органов

опеки и попечительства на отчуждение доли дома, являющейся предметом

настоящего договора (прилагаются к экземпляру договора, подлежащего

передаче органу государственной регистрации).

2. Цена по договору и порядок расчетов

2.1. Согласно справке Бюро технической инвентаризации (см.выше)

инвентаризационная стоимость доли дома составляет — _____________________

(_________________________________________) руб.

(прописью)

2.2. Стоимость доли дома, согласованная (оцененная) сторонами

настоящего договора купли-продажи, составляет — ________________________

(_________________________________________) руб.

(прописью)

2.3. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: (по выбору сторон или иному их решению).

Вариант: После регистрации в установленном порядке перехода права собственности на Покупателя последний (передает наличные деньги в сумме, предусмотренной в пункте 2.2. договора, Продавцу; передает Продавцу сберегательную книжку на предъявителя с внесенной на вклад той же суммой; в течение 2-х рабочих дней переводит указанную сумму на счет Продавца в указанном последним филиале сбербанка РФ и т.п.).

Вариант: Сумма платежа (пункт 2.2. договора) передается Продавцу в присутствии работника регистрирующего органа по завершении регистрации права собственности Покупателя на долю дома и записи об этом в регистрационный реестр.

Вариант: Иные способы передачи денег (их придумано уже достаточно много): в присутствии вооруженной охраны, через арендованную для этих целей ячейку (сейф) в одном из коммерческих банков, один на один, через общих друзей и знакомых и т.д.

2.4. Продавец, сполна получивший от Покупателя причитающуюся по договору сумму стоимости проданной им доли дома, обязуется выдать об этом Покупателю расписку, подтверждающую данный факт.

3. Иные положения

3.1. С момента перехода права собственности на упомянутую выше долю дома к Покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию общей долевой собственности — жилого дома и придомовой территории.

3.2. Продавец вправе оставить в отчуждаемой доле дома некоторые предметы быта и обстановки, которыми Покупатель может распорядиться по своему усмотрению.

3.3. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемой доли дома не имеет.

3.4. Стороны договора ознакомлены с положениями ст.ст. 209, 288 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР и ст. 11 Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР.

3.5. Расходы, связанные с заключением и исполнением настоящего договора, стороны его оплачивают поровну.

Расходы по регистрации права собственности на долю дома (переходу права собственности), возникшие у сторон в связи с реализацией данного договора, каждая из сторон его несет в своей доле (размере).

3.6. Продавцом по настоящему договору выполнено требование ст. 250 ГК РФ, и совладелец жилого дома как общей долевой собственности поставлен в известность Продавцом о намерении продать принадлежащую ему долю дома и о преимущественном праве совладельца на ее приобретение (копия заявления прилагается).

4. Ответственность сторон по договору

4.1. Сторона договора, моральные и/или имущественные интересы которой нарушены в результате ненадлежащего исполнения обязательств по договору другой стороной, вправе требовать полного возмещения причиненных ей этой стороной убытков, под которыми понимаются расходы, которые сторона, чье право нарушено, произвела или произведет для восстановления своих прав и интересов (реальный ущерб), а также компенсации морального вреда.

4.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

5. Порядок разрешения споров

При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

5.2. При недостижении взаимоприемлемого решения стороны вправе передать спорный вопрос на разрешение в судебном порядке в соответствии с действующими в Российской Федерации положениями о порядке разрешения споров между физическими лицами.

6. Правовая защита интересов сторон

По всем вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих моральные и имущественные интересы сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. Возможность и порядок расторжения договора

7.1. Стороны согласились, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон его при наличии к тому оснований, которые стороны сочтут достаточными для расторжения договора.

7.2. Настоящий договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон судом в случаях существенного нарушения договора другой стороной, когда такое нарушение влечет для первой стороны ущерб, при котором она в значительной мере лишается того, на что рассчитывала при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, т.е. настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними вообще не был бы заключен или был бы заключен на условиях, значительно отличающихся от условий настоящего договора.

8. Государственная регистрация договора

8. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на долю дома) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

9. Действие договора во времени

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до момента окончания исполнения сторонами договора своих обязательств по нему.

9.2. Прекращение действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны его от ответственности за нарушения, если таковые имели место при заключении настоящего договора.

10. Регистрационному органу должно быть передано (сколько) экземпляров настоящего договора.

11. Подписи сторон договора:

__________________(Фамилия И.О.) ______________(Фамилия И.О.)

Продавец Покупатель

» «______________20____ года » «_____________ 20___ года

Удостоверительная надпись нотариальной конторы.

Приложения: — Акт о передаче доли дома (на 1 листе).

— Заявление о продаже части дома.

Приложение 1

к договору от ___________

Акт передачи жилого помещения (доли жилого дома)

гор. (пос.)__________________ » «___________20___года

Во исполнение условий договора купли-продажи доли дома от » «

___________20____ года, руководствуясь требованиями ст. 556 Гражданского

кодекса Российской Федерации, мы, Продавец — (фамилия, имя, отчество —

полностью), и Покупатель (фамилия, имя, отчество — полностью), составили

настоящий акт в том, что сего числа Продавец сдал, а Покупатель принял

долю дома _____, расположенную по адресу:______________________________.

Указанная доля жилого дома является предметом купли-продажи по

договору между Продавцом и Покупателем от » » __________20___ года.

Доля жилого дома зарегистрирована » «______________20____ года в

(регистрационный орган), запись N ________ в реестре N ______ (переход

права собственности).

Покупатель к качеству передаваемой доли дома претензий не имеет.

Ключи от отчужденного жилого помещения — доли дома Покупателем получены.

О чем и составлен настоящий акт.

_________________(Фамилия И.О.) _______________(Фамилия И.О.)

Продавец Покупатель

Приложение 2

к договору от ____________

Заявление о продаже части дома

гр. (ф.и.о. — полностью) __________________________________,

проживающему(ей): г._______________________________________,

ул._____________________________________, д. N ____________,

от гр. (ф.и.о. — полностью)________________________________,

проживающего(ей): г._______________________________________,

ул._____________________________________, д. N ____________.

Заявление

Гр. (ф.и.о. — полностью) __________________________________________,

довожу до вашего сведения, что я продаю принадлежащую мне на праве

собственности ___________________ часть жилого дома, находящегося в

г.____________________ по ул.______________________, д. N ___________, за

(прописью)__________________________________________________________ руб.

Согласно ст.250 ГК РФ Вы имеете право преимущественной покупки

принадлежащей мне части жилого дома как участник общей долевой

собственности, поэтому прошу Вас не позднее ______________ месяца со дня

вручения Вам настоящего заявления сообщить в ____________________________

нотариальную контору (ул. ____________________, д. N _________) о своем

желании или об отказе приобрести указанную часть жилого дома за

вышеуказанную сумму.

В случае неполучения от Вас ответа по истечении указанного срока принадлежащая мне часть дома будет продана другому лицу.

Подпись

Удостоверительная надпись нотариальной конторы.

Справка-примечание:

При отчуждении части жилого дома в договоре указывается только арифметическая доля отчуждаемой части дома, за исключением случая, когда произведен раздел дома. Между тем, приобретателя всегда интересует, что реально он приобретает.

В связи с этим сторонам разъясняется порядок пользования конкретными частями дома (квартирами, этажами, комнатами, чердаками, подвалами и др.), хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями, а также земельным участком.

Порядок пользования может быть указан в специальном пункте договора либо изложен в самостоятельном договоре (соглашении):

при наличии письменного согласия всех участников общей долевой собственности;

при наличии ранее удостоверенного договора (соглашения) между участниками общей долевой собственности о порядке пользования домом, зарегистрированного в БТИ;

когда имеется судебное решение о порядке пользования конкретными частями дома.

Доли пользования могут и не соответствовать долям в праве общей долевой собственности на дом.

Правила продажи

Гражданский кодекс (ст. 246 ГК РФ) предусматривает возможность распоряжения имуществом, которое находится в долевой собственности, следующим образом:

Все собственники совместно продают принадлежащие доли. Таким образом, частный дом и земельный участок реализуются в полном объеме.
Один из владельцев продает свою долю. В такой ситуации предметом сделки выступает долю в жилом доме, а также соответствующая доля земельного участка. Объект должен быть предложен на выкуп совладельцев, а в случае их отказа свободно реализован.

Закон ограничивает право владельца доли в недвижимости на свободную продажу имущества. В соответствии со ст. 250 ГК РФ преимущественное право выкупа предоставляется совладельцам. Только в случае их отказа, гражданин может реализовать свою часть имущества третьим лицам.

Под долей в имуществе понимается неопределенная часть неделимого объекта, которая не имеет конкретного выражения. Доля рассчитывается в математической части имущества.

Пример. Супруги владеют домом на праве долевой собственности. Каждый из них владеет ½ долей. Но это не значит, что муж и жена имеют право на комнату и ½ часть кухни. Они обладают равными правами на объект. Каждый супруг является собственником соответствующей доли земельного участка, на котором расположен дом.

Чтобы абстрактное понятие «доля» изменилось на конкретные квадратные метры необходимо провести выделение части в натуре или определить порядок пользования объектом.

Правила продажи доли

№ п/п	Правила
1	Вместе с долей дома продается соответствующая доля земельного участка
2	Преимущественное право действует в течение 1 месяца с момента получения уведомления
3	Согласие совладельцев на реализацию объекта не требуется
4	Договор купли-продажи доли оформляется в письменной нотариальной форме

Продажа с согласия собственников

Совладельцы могут отказаться от выкупа. В такой ситуации необходимо оформить отказ надлежащим образом.

Порядок действий при продаже доли в доме и земле с согласия совладельцев:

Оформление уведомления.
Направление уведомления всем совладельцам.
Подбор покупателя из числа третьих лиц (через 30 дней со дня вручения уведомления).
Подготовка документов.
Оформление договора.
Нотариальное удостоверение.
Регистрация сделки.

Важно! Гражданин должен направить уведомление каждому из совладельцев.

Сособственники могут отказаться от выкупа по умолчанию или предоставив письменный отказ.

Под отказом по умолчанию понимается отсутствие устного или письменного предложения о выкупе доли за сумму, указанную в уведомлении.

Под письменным отказом понимается документ, оформленный в свободной форме, содержащий отказ лица от совершения сделки. Формулировка не должна содержать двояких толкований.

Если продавец получил письменный отказ ото всех совладельцев, то он имеет право продать долю третьим лицам до истечения 30 дней.

Документы

Чтобы продать долю в доме и земельном участке необходимо подготовить следующую документацию:

гражданский паспорт продавца;
согласие супруга на сделку, заверенное нотариально (если объект был приобретен в период брака или брачный контракт установил режим совместной собственности);
правоустанавливающая документация на дом и земельный надел;
выписки из ЕГРН на каждую долю отдельно;
сведения об отсутствии обременений;
технический паспорт на дом;
кадастровый паспорт на участок;
выписка из домовой книги;
справка из паспортного стола о снятии с учета;
справка об отсутствии задолженности по налогам;
сведения об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
копии уведомлений или письменные отказы совладельцев.

Если собственник не достиг 18 лет, то необходимо получить разрешение районного отдела опеки на совершение сделки. Приказ прилагается к документации. Дополнительно нужно приложить номер счета несовершеннолетнего для перевода денежных средств за долю на личный счет ребенка.

Если несовершеннолетним является покупатель, то дополнительное разрешение не требуется.

В случае, если одна из сторон действует через представителя, то необходима нотариальная доверенность. Стороны могут проверить полномочия представителя через сервис Федеральной нотариальной палаты. Реестр содержит данные обо всех выданных доверенностях.

Сроки

При согласии совладельцев на продажу долей в имуществе третьим лицам, проведение сделки займет сравнительно немного времени:

Получение ответа от совладельцев – от 1 дня до 30 дней.
Сбор документации – от 7 дней (при наличии надлежащей документации) до 90 дней (если доли были не выделены).
Регистрация и нотариальное удостоверение – от 7 до 10 дней.

Важно! С 2019 года обязанность по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр возложена на нотариуса. Так как сделка по продаже долей обязательно оформляется через нотариальную контору, то стороны освобождены от необходимости подавать документы через МФЦ или в Росреестр.

Расходы

Затраты на оформление сделки преимущественно возлагаются на продавца. Однако стороны могут разделить их в другом поряке.

Основные затраты:

оформление контракта купли-продажи – от 3 000 р. до 5 000 р.;
госпошлина за нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объектов;
услуги нотариуса – от 2 000 р. до 10 000 р. (в зависимости от региона);
госпошлина в Росреестр – 2000 р. (за долю в жилом доме) и 350 р. (за долю в земельном участке).

В случае выделения долей перед сделкой гражданин несет дополнительные расходы. Вопрос может быть урегулирован добровольно (через нотариуса). В таком случае стоимость процедура составит от 10 000 р.

В случае выделения долей в суде заявителю придется оплатить госпошлину за имущественный иск. Она зависит от стоимости доли и составляет от 400 р. до 60 000 р.

Кроме того, продавец должен оплатить налог в размере 13 % от суммы сделки. Закон предусматривает освобождение от сбора:

если объект получен в наследство более 3 лет назад;
если объект приобретен более 5 лет назад.

Срок исчисляется с момента выделения доли.

Продажа без согласия сособственников

На самом деле, закон не предусматривает необходимость получения согласия. Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своим имуществом.

Однако совладельцы могут чинить препятствия в продаже объекта. Рассмотрим, как продать долю в доме с землей без согласия сособственников.

Возможны следующие способы реализации объекта:

Принудительное вручение уведомления.
Выдел доли в натуре.

Принудительное вручение уведомления

Такой вариант подходит, если совладельцы отказываться выкупать долю. В такой ситуации гражданин имеет право продать имущество через 30 дней со дня вручения уведомления.

Однако совладельцы могут избегать получения (отказываться от получения письма, скрываться от продавца).

В такой ситуации возможны следующие варианты:

гражданин направляет уведомление заказным письмом с сообщением о вручении;
в случае возврата письма без вручения адресату необходимо обратится к нотариусу.

Нотариус имеет право удостоверить отказ от получения. Для этого он лично направляет письмо или сам посещает место проживания получателя. При вручении уведомления, нотариус удостоверяет факт вручения. При отказе от получения, удостоверяется факт отказа. Процедура носит платный характер.

Выдел доли в натуре

Закон предусматривает возможность выделить долю в жилом доме в натуре. Под выделением в натуре понимается раздел жилого дома на 2 квартиры.

Такой вариант возможен в следующих случаях:

если доля продавца является значительной;
если дом позволяет такое выделение;
если уполномоченные органы дают соответствующее разрешение.

Вопрос может быть согласован собственниками на добровольной основе. В случае отказа других владельцев, решение принимает суд.

Вне зависимости от мнения сособственников, обязательным условием является одобрение выдела уполномоченными органами. Для принятия решения необходимо привлечь геодезиста, кадастрового инженера, специалиста органа местного самоуправления, сотрудника БТИ.

Процедура выделения является весьма дорогостоящей. Однако в результате, гражданин станет владельцем обособленного жилого помещения. Квартире будет присвоен почтовый адрес.

Продажа доли в жилом доме проходит по цене, как минимум на 20% дешевле, чем в составе дома. Снижение стоимости не распространяется на квартиры в жилом доме. Поэтому часть затрат будут компенсированы за счет повышения цены.

Важно! Основным плюсом является обособленность объекта. Гражданин не должен предоставлять сособственникам право преимущественного выкупа. С момента присвоения адреса, они становятся соседями.

Кроме того, выделение с целью дальнейшей продажи может сподвигнуть совладельцев на выкуп.

Документация

Перечень документов для продажи дома без согласия зависит от выбранного варианта. Если объект продается, как индивидуальный жилой объект, образованный в результате выделения, то требуется общий перечень данных.

В случае отказа совладельцев от получения уведомления необходимо приложить:

нотариально удостоверенный отказ от вручения;
уведомление о вручении письма.

Процедура займет значительно больше времени, чем продажа с согласия. В случае отказа совладельцев от вручения уведомления предусмотрены следующие сроки:

заказное письмо хранится в почтовом отделении без вручения 30 дней;
в случае заполнения бланка отказ срок может быть уменьшен;
в случае отсутствия гражданина по указанному адресу письмо будет возвращено в течение 60 дней;
нотариальное вручение может занять неопределенный срок.

Если вопрос урегулируется при помощи выделения доли, то процедура займет:

до 90 дней – при выделении по соглашению сторон;
до 180 дней – при выделении в судебном порядке.

Затраты

Величина расходов значительно больше:

госпошлина в суд – от 400 р. до 60 000 р.;
подготовка новой документации – до 50 000 р.

Остальные затраты совпадают с указанными выше.

Информация в статье носит обобщенный характер. Однако каждая ситуация является индивидуальной. Процедура продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, имеет свои сложности. Чтобы избежать рисков, целесообразно обратиться к квалифицированному юристу. Специалист поможет оформить уведомление и вручить его совладельцам. А также подготовить документы для сделки. Для получения бесплатной консультации необходимо оставить свои данные и краткое описание проблемы в форме обратной связи.

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

>Как обогатиться, продав кусочек пирога, поделенного лишь условно: договор купли продажи доли дома и доли земельного участка

Описание самой процедуры

Алгоритм проведения продажи доли дома и земли:

Выясняют форму владения земельным наделом:

если доля участка является выделенной в натуре, то ее владелец может распоряжаться своей частью как угодно: продавать, передавать в наследство, сдавать в аренду без согласия и уведомления владельцев, расположенных по соседству территорий;
если участок учтен в Едином государственном реестре, но не поделен и эксплуатировался всеми владельцами согласно устной договоренности, то для продажи доли надела требуется получить письменное согласие остальных пользователей земли;
если согласие получено, каждый из совладельцев написал отказ от претензий на продаваемый кусок, то инициатор процесса продажи доли надела, обращается в ФУРЗКК для официального раздела территории и документального оформления доли, подготовки документации по межеванию и поставки каждой из долей на кадастровый учет;
если согласия совладельцев участка на продажу доли надела получить невозможно, обращаются в суд для раздела и оформления прав по закону;
если участок не находится на учете в Едином государственном реестре, общий надел придется сначала размежевать, затем оформить документально выделение доли, а уже потом продавать.

Решая вопросы продажи доли дома, сначала занимаются получением соглашения на это остальных совладельцев здания, передав им лично или с помощью курьера от нотариуса специальное уведомление.

В уведомлении должно быть упомянуто:

принятие решения владельцем одной из долей дома продать ее;
предложение воспользоваться правом первоочередности на покупку доли дома по фиксированной, установленной владельцем цене (расценка за надел устанавливается хозяином единожды и не может быть изменена в ту или иную строну после отказа совладельцев выкупить долю здания).

В течение месяца ото дня получения извещения совладельцы заявляют о своем согласии приобрести долю или несогласии на подобную сделку.

Если события развиваются по второму варианту, то совладельцы должны написать письменный отказ от права на возможность выкупить долю, полученный от совладельцев документ лучше зарегистрировать у нотариуса. А как быть в случаи с покпкой полного дома с участком, читайте .

Некоторые совладельцы, не желающие видеть хозяином не принадлежащей им доли чужое лицо, могут чинить препятствия процессу купли-продажи. Один из распространенных способов предотвращения продажи доли дома и земельного надела выражается в уклонении от получения уведомительного письма.

В таком случае владелец продаваемой доли может развязать патовую ситуацию с помощью дарения третьему лицу прав на вызвавшее разногласия имущество – для составления акта дарения согласия совладельцев не требуется.

Выделение доли земли

Если планы одного из совладельцев земельного надела касательно причитающейся части, встречаются прочими пользователями участка «в штыки», то выдел доли земли и получение на нее правоустанавливающих документов, позволяющих распоряжаться имуществом как угодно, проводят через суд.

По окончании судебного разбирательства и выяснения, что подававший в суд, имеет все права на интересующую его долю, законодательный орган признает истца полноправным владельцем причитающейся ему земельной доли. При этом владелец выделенной доли теряет право на любые юридические претензии относительно оставшегося земельного надела, равно как и совладельцы последнего на выделенную долю истца.

Прибегать к помощи суда в вопросах выдела земли возможно при следующих условиях:

Истец должен иметь все права на долю земли из общего надела.
Совладельцы участка не согласились на изменение правил пользования наделом (достаточно отсутствия согласия от одного из совладельцев надела).
Заявление истца будет рассмотрено лишь в случае, если он сначала обращался с предложением изменить порядок эксплуатации надела, но получил отказ.

Как правильно составить договор?

Оптимальный вариант – воспользоваться услугой опытного юриста или нотариуса. Это поможет правильно прописать все условия договора и избежать денежных потерь в настоящем и будущем.

В договоре купли продажи доли дома и доли земельного участка обязательно четко прописывают:

Личные и паспортные данные продавца, покупателя, сведения об органе, выдавшем каждому из них паспорт
Предметы договора с указанием их официальных номеров в журналах единого государственного учета
Общие характеристики предметов договора (размер, местонахождение, особенности, юридическое состояние – заложены или нет, сданы в аренду/субаренду или нет, арестованы или нет)
Обязанности покупателя относительно перерегистрации приобретаемого имущества в соответствующих инстанциях
Нормативные расценки за каждый из объектов
Отдельная стоимость за каждый из объектов
Виды ответственности, возлагаемой на договаривающиеся стороны в случае не вовремя проведенной перерегистрации

В качестве заключающих пунктов в договоре указывают:

перечисления статей закона, опираясь на которые стороны заключили сделку,
подтверждение дееспособности и осознанности действий каждой из сторон,
количество копий договора и лица, которым будут переданы копии документа.

В каждом договоре должны обязательно присутствовать подписи продавца и покупателя. Оформить договор можно в нотариальной конторе.

Бланк договора.

Если есть другие собственники

В случае когда Вам принадлежит доля от общего недвижимого имущества, распоряжаться ею в полном объеме Вы сможете в случае, если каждый из совладельцев не против Ваших операций с принадлежащей Вам долей.

Если долю решено продать третьему лицу, то куплю-продажу доли дома и земельного надела можно осуществить при условии:

получения согласия на процедуру от прочих сособственников,
получения отказа от сособственников выкупить продаваемую Вами долю по предложенной цене.

Если согласия на продажу или прочую операцию получить не удается, владелец доли вправе потребовать выделения доли в натуре, что даст владельцу «кусочка» право распоряжаться имуществом согласно собственной воле.

При получении судом заявления с просьбой о выделе доли, суд может прийти к решению:

Выделить долю истцу
Не выделить долю истцу, так как часть имущества:
- слишком мала,
- выделение приведет к ущемлению прав прочих сособственников.

При невозможности выделить долю, суд может передать спорную часть имущества в распоряжение остальных сособственников с условием выплаты последними денежной компенсации подателю иска.

После перечисления средств, податель иска будет лишен доли в общем имуществе.

Решив выгодно расстаться с недвижимым имуществом, сначала выясните, имеются ли у Вас на руках все необходимые для купли-продажи документы. В некоторых случаях оформление нужных для инициации сделки по купле-продаже бумаг, обойдется в сумму большую, чем можно будет выручить за сбыт своего недвижимого имущества.

Образец договора купли-продажи доли жилого дома и доли земельного участка

Ознакомьтесь и скачайте актуальные бланк и образец:

Обратите внимание на содержание договора купли-продажи – от того, насколько грамотно вы составите текст, зависит дальнейшая судьба сделки. Не нужно надеяться на услуги нотариуса – специалист лишь проверяет структуру документа. Обговорите пункты договора заранее, и только потом включайте их в текст.

состоит из следующих данных:

наименование документа;
населенный пункт и дата оформления;
информация о покупателе и продавце (ФИО, дата рождения, адрес регистрации/прописки, место проживания, данные паспорта);
основной предмет сделки – речь идет о доле жилого дома и доле земельного участка (например, продажа ⅓ доли дома и ¼ доли земли);
общие характеристики недвижимости – адрес дома, жилая/нежилая площадь, кадастровые и технические сведения, размер земельного участка, целевое назначение, засечки и границы);
данные из документов на доли – номера и даты свидетельств, выписок, договоров;
цена объектов – отдельно доли дома (в рублях) и доли земли (в рублях), с учётом оценочного акта;
форма расчёта – способ передачи/получения денег (счет в банке, наличные);
время передачи денег – до подписания договора или после регистрации;
информация о залоге, аресте и других обременениях (если имеются);
данные о прописанных в доме лицах, включая временно отсутствующих жильцов;
нотариальный пункт о вменяемости сторон, о разъяснении порядка заключения сделки, об отсутствии давления, принуждения и обмана;
законодательные положения;
подписи сторон с расшифровкой фамилий;
печать нотариуса (круглая);
подпись нотариуса с расшифровкой.

Вместе с договором купли-продажи нужно составить акт приема-передачи объектов. Образец передаточного акта вы также найдете в нашем образце.

На что обратить внимание?

Договор купли-продажи доли дома и земли отличается от дарения частей недвижимости (см. «Договор дарения доли дома и земельного участка»).

Сторонам предстоит учесть следующие нюансы:

Установить выкупную цену для дома и для земли – отдельно (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Суммарный показатель и будет стоимостью объектов.
Определить цену всего дома и земельного участка – на основании оценочного акта.

Пример:

Рыночная стоимость дома в Подмосковье – 3 200 000 рублей, а земельного участка – 950 000 рублей. Один из дольщиков владеет ¼ дома и ¼ земельного участка.

Формула расчета для доли дома: 3 200 000 / 4 = 800 000 рублей.

Формула расчета для доли земельного участка: 950 000 / 4 = 237 500 рублей.

Совокупная цена сделки по продаже долей дома и земли: 800 000 + 237 500 рублей = 1 037 500 рублей.

Раздельные отчеты выгодны в первую очередь покупателю – он увидит, каковы цены целых объектов и сколько он платит за выделенные доли?

Определить объекты недвижимости на участке – если с домом и наделом проблем не возникнет, останутся вопросы по хозяйственным постройкам. Обязательно укажите, что именно отходит покупателю: амбар, колодец, забор и др.
Установить объекты общего пользования (например, дорожка к дому, огород, садовый участок, терраса, веранда) (см. «Как разделить дом и землю, находящиеся в общей долевой собственности»).

Юристы рекомендуют заключать предварительный договор купли-продажи – это повысит доверие к человеку и послужит защитой имущественных интересов. О том, как составить такой договор читайте в наших материалах.

Прилагаемые документы

Заинтересованные лица формируют пакет из документов, после чего желательно заверить копии у нотариуса.

Список документов:

3 экземпляра договора купли-продажи – один остаётся в Росреестре, остальные возвращаются субъектам + акт приема-передачи объектов (отдельно на каждый из них – 2 страницы);
паспорта покупателя и продавца;
нотариальное согласие супруга – если доля дома и земли принадлежит мужу и жене;
техпаспорт жилого дома (общий);
выписка Росреестра с кадастровыми данными на отчуждаемые доли в недвижимости;
правоустанавливающие документы (например, договор о приватизации или дарственная);
правоутверждающие документы – свидетельство о госрегистрации (старое) или выписка из ЕГРН нового образца;
копия уведомления остальных совладельцев;
выписка из домовой книги (архивная);
прочие жилищные документы.

Зачастую сделкой занимается не продавец, а его представитель – в таком случае потребуется доверенность + копия паспорта доверенного лица. Если в сделке участвуют дети до 18 лет, придется запрашивать согласие органа опеки. Всеми вопросами будут заниматься родители или опекуны ребенка.

Сколько стоит?

Заключение договора купли-продажи доли дома и земли – процедура платная. Помимо выкупной стоимости объектов, участники оплачивают нотариальные услуги правового и технического характера (УПТХ). Расценки отличаются в зависимости от региона проживания.

Приблизительные цены:

оформление договора купли-продажи – от 1 500 рублей за составление + 0,5% от цены соглашения;
техническая и правовая работа – от 1 000 до 4 000 руб.;
госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре – 2 000 рублей за переход прав на долю дома + 350 рублей за долю земельного участка;
недостающие справки и выписки – от 500 рублей.

Совладелец (продавец) несет налоговые расходы – если жилье находилось в собственности до 5 лет. Ставка по налоговому сбору – 13% от полученной прибыли. Вторая сторона сделки не несет налоговых расходов.

Итак, договор купли-продажи доли дома и земли имеет строго письменную форму. Заинтересованные лица должны указать существенные детали сделки, чтобы не возникало вопросов о ее законности. Договор о продаже долей требует нотариального удостоверения. Заключительным этапом станет оформление прав собственности в МФЦ или Росреестре.

Разногласия по поводу размера долей затягивают куплю-продажу. Совладельцы могут быть против продажи, в результате чего придется действовать в судебном порядке. Нередко стороны допускают ошибки в договоре, чем сами лишают себя возможности переоформить долю дома и земли за короткое время. Чтобы не затянуть сделку, учесть нюансы и требования законодательства РФ – обратитесь к юристу нашего портала. Мы предлагаем бесплатную консультацию удобным для вас способом. Звоните по телефону горячей линии или оставляйте заявки в онлайн-чате. Юрист подскажет, как заключить договор купли-продажи без рисков мошенничества. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!Анонимно Информация о вас не будет разглашенаБыстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ доли жилого дома №

г. «» г. Гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин , паспорт (серия, номер, выдан) , проживающий по адресу , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ И ОБЩИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является продажа доли жилого дома (далее – «Доля дома») Продавцом и приобретение (купля) ее Покупателем.

1.2. Жилой дом, доля которого отчуждается по настоящему договору купли-продажи, находится в общей (совместной) долевой собственности.

1.3. Принадлежащая Продавцу на праве собственности доля дома составляет , каковая и отчуждается Продавцом в пользу Покупателя. Доля исчислена из размера жилой площади дома.

1.4. Данные по дому, доля которого является предметом купли-продажи по настоящему договору:

1.5. Покупатель, приобретая долю дома у Продавца, автоматически приобретает право пользования общей долевой собственностью, т.е. строениями, расположенными на одном земельном участке с домом, в соответствующей пропорции.

1.6. По исполнении настоящего договора доля дома переходит в собственность Покупателя.

1.7. Доля жилого дома передается Продавцом Покупателю после того, как органами государственной регистрации будет зарегистрирован переход права собственности на нее к Покупателю. После этого сторонами договора подписывается акт передачи доли дома.

1.8. На момент заключения договора доля дома принадлежит Продавцу на праве собственности, не заложена или арестована, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Продавцом. Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности настоящего договора.

1.9. На момент передачи доли дома Продавец обязуется погасить все задолженности, если таковые имеются, по коммунальным платежам, электроэнергии, газу, телефону и др.

1.10. Продавцом гарантируется, что лиц, сохраняющих за собой право пользования вышеназванной долей дома после перехода ее в собственность Покупателя, не имеется.

1.11. Продавцом предъявлены документы о согласии местных органов опеки и попечительства на отчуждение доли дома, являющейся предметом настоящего договора (прилагаются к экземпляру договора, подлежащего передаче органу государственной регистрации).

2. ЦЕНА ПО ДОГОВОРУ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Согласно справке Бюро технической инвентаризации инвентаризационная стоимость доли дома составляет рублей.

2.2. Стоимость доли дома, согласованная (оцененная) сторонами настоящего договора купли-продажи, составляет рублей.

2.3. Расчет между сторонами будет осуществлен в следующем порядке: Сумма платежа (п.2.2 договора) передается Продавцу в присутствии работника регистрирующего органа по завершении регистрации права собственности Покупателя на долю дома и записи об этом в регистрационный реестр.

3. ИНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

3.1. С момента перехода права собственности на упомянутую выше долю дома к Покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию общей долевой собственности – жилого дома и придомовой территории.

3.3. Покупатель претензий к техническому и санитарному состоянию приобретаемой доли дома не имеет.

3.4. Стороны договора ознакомлены с положениями ст.ст. 209, 288 и 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

3.5. Расходы, связанные с заключением и исполнением настоящего договора, стороны его оплачивают поровну. Расходы по регистрации права собственности на долю дома (переходу права собственности), возникшие у сторон в связи с реализацией данного договора, каждая из сторон его несет в своей доле (размере).

3.6. Продавцом по настоящему договору выполнено требование ст.250 ГК РФ, и совладелец жилого дома как общей долевой собственности поставлен в известность Продавцом о намерении продать принадлежащую ему долю дома и о преимущественном праве совладельца на ее приобретение (копия заявления прилагается).

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ

5. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

5.1. Споры, которые могут возникнуть в связи с настоящим договором, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, уточнением условий договора, составлением дополнений и изменений.При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.

6. ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА ИНТЕРЕСОВ СТОРОН

6.1. По всем вопросам, не нашедшим решения в условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих моральные и имущественные интересы сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7. ВОЗМОЖНОСТЬ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

8. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий договор (переход к Покупателю права собственности на долю дома) подлежит обязательной государственной регистрации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

9. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА ВО ВРЕМЕНИ

10. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

Адрес регистрации:
Почтовый адрес:
Телефон/факс:
Паспорт серия, номер:
Кем выдан:
Когда выдан:
Подпись:

Покупатель

Адрес регистрации:
Почтовый адрес:
Телефон/факс:
Паспорт серия, номер:
Кем выдан:
Когда выдан:
Подпись:

>Договор купли-продажи доли жилого дома

Купля продажа доли дома

Опубликовано admin в 06.06.2019