Красная линия

Расположение линии возможной застройки

Линия застройки необходима для определения территории, где можно возводить здание. Границы, в пределах которых разрешается осуществлять строительство, в большинстве случаев отступают от красной линии. Территории, расположенные между зданием и красной линией, принадлежат владельцам земельных участков. Данные расстояния регламентируется Строительными нормами и правилами (СНиП 2.07.01-89, пункт 2.14) и Градостроительным кодексом.

Жилые дома с квартирами на первом этаже предписано располагать с обязательным отступлением от красной линии. На приусадебных участках расстояние от дома до границы тротуара должно быть равно 4 — 5 метров. Данная величина отступа необходима для обеспечения следующих условий:

1. Отделение жилых помещений от попадания пыли.
2. Проникновения шума с улицы в дом.
3. Организация максимально удобного пространства.

Строительство новых зданий ведётся с обязательным соблюдением расположения линий застройки и красных линий. Чтобы получить разрешение на строительство, требуется предъявить схему или план, где отражено, как будет организован участок. На этом плане намечаются следующие данные:

• границы земельного участка;
• как располагаются красные линии;
• где проходят линии застройки будущего строения.

Бывают отдельные случаи, когда линии застройки совпадают с красными линиями.

Определение минимальных противопожарных расстояний

Для обеспечения пожарной безопасности допускается проектировать и строить здания в среднем на расстоянии друг от друга равном 6 — 15 метров. Минимальное противопожарное расстояние зависит от материалов, из которых изготовлены несущие наружные стены и перекрытия соседних домов. Государственные строительные нормативы предусматривают необходимые расстояния между жилыми постройками:

1. Если стены соседних зданий возведены из негорючих материалов — бетона, камня, железобетона, кирпичной кладки, минимальное противопожарное расстояние между ними равно 6 метров.
2. При наличии в них деревянных перекрытий — 8 м.
3. Для деревянных домов или, построенных из других горючих материалов — 15 метров.

Все расчётные расстояния замеряются по наиболее выступающим точкам. Чаще всего — это крыльцо или эркер.

Нормативные документы содержат рекомендации — размещать жилые постройки со смещением к боковым, границам земельных участков. При соблюдении данного условия хозяевам впоследствии будет удобнее осуществлять ремонтные работы. Минимальное расстояние от наружной стены здания до забора участка равно 1 — 1,5 метров.

Строения хозяйственного назначения рекомендуется возводить в глубине участковотдельно от жилых зданий в среднем на расстоянии в 5 метров. Природные колодцы, компостные сооружения, летние душевые, уличные туалеты и пр. — не ближе 8 метров. Расстояние до электрическихи телефонных кабелей — 60 см.

Во избежание нарушения границы, при проектировании и возведении гаража расстояние до красной линии измеряется при открытых въездных воротах. На проекте также необходимо отметить расположение наружного забора.

Постройки, предназначенные для содержания домашних животных или птиц, можно пристраивать к жилому дому. При этом необходимо отделить их от жилых комнат трёх подсобных помещений (не меньше). Высота данных пристроек не должна превышать 2,4 метра.

Кроме обязательных норм, существуют также дополнительные ограничения по планировкам и застройкам территорий для малоэтажных строений. В их число входит требование по обеспечению расстояния,равного не менее 4-х метров, между стенами соседних зданий и окнами жилых помещений данного частного дома.

Введение в эксплуатацию нового дома будет осуществлено без дополнительных проблем, если при его проектировании и строительстве соблюдены все необходимые нормативы, касающиеся расстояний между соседними объектами.

Где используются красные линии застройки

Соблюдение границ, отмеченных красной линией застройки, является необходимым условием при выполнении следующих мероприятий:

• возведение зданий и сооружений;
• создание строительных проектов;
• освоение новых территорий, выделенных под застройку;
• межевание земельных участков;
• инвентаризация наделов с различными постройками, расположенными на них;
• оформление недвижимости в личную собственность;
• присвоение права распоряжения или пользования недвижимым имуществом.

Расположение красных линий обязательно учитывается при составлении и оформлении различных документов:

1. Разработка планов конкретных территорий.
2. Описание правил пользования наделами земли.
3. Выделение части территории под новое строительство.
4. Составление Генерального плана по возведению зданий.

Если на имеющихся документах не нанесены красные линии, необходимо наметить их расположение и утвердить в надлежащем порядке.

Этим занимаются квалифицированные сотрудники муниципальных образований, они устанавливают правовые акты в соответствии с действующими нормативами. Документ, составленный в процессе утверждения красной линии, относится к нормативным правовым актам (НПА). Он является открытым для публичного ознакомления.

Красные линии застройки: что это?

Красные линии нужны для обозначения границ земельных наделов. Согласно Градостроительному кодексу РФ, под ними понимают границы, отделяющие кварталы и микрорайоны от улиц, площадей и проездов в населенных пунктах. Название линиям дано по цвету, которым их принято обозначать на картах проектов. Красные линии в строительстве определяются в том числе с учетом перспектив развития населенного пункта.

Согласно законодательству, при строительстве объектов важно соблюсти ряд условий:

• Строения на участке должны располагаться в пределах красных линий;
• Объект должен находиться на расстояние от 2 до 3 метров от линий.

При этом есть исключение для зданий с расположенными на первом уровне — помещениями для общественных нужд. Их можно построить непосредственно по линии застройки. Если объект выйдет за пределы красных линий на общественную территорию (такие земли не могут быть приватизированы — ст. 85 ЗК РФ, п. 12), постройка по решению суда может быть снесена.

Границы красных линий застройки

На земельном наделе могут быть выделены отдельные «островки», очерченные красными линиями.

Это возможно в том случае, когда на участке под застройку имеются:

• линии электросвязи;
• трубопроводы и прочие инженерные коммуникации.

Таким образом, даже на приватизированном участке могут присутствовать территории, на которых строительство запрещено.

На первый взгляд бывает сложно определить, где именно проходит красная линия: на участке никаких меток не нанесено.

Получить информацию можно двумя способами:

• Обратившись в кадастровую палату и запросив общий план застройки или ситуационный план земельного участка;
• Пригласив специалистов по землеустройству, которые определят границы участка.

Красные линии и прочие линии градостроительного регулирования в обязательном порядке учитываются и отражаются в следующих документах:

• Генпланах, проектах застройки и детальной планировки;
• Проектах планировки магистралей, расположениях площадей и улиц и инженерных/транспортных коммуникаций;
• В земельном и градостроительном кадастрах.

Проект красных линий в обязательном порядке подлежит согласованию и утверждению в составе градостроительной документации.

Расстояние между красной линией и линией застройки

Линия возможной застройки определяет границы, в пределах которых строительство разрешено и отмеряется от красной линии. Территория между красной линией и линией застройки принадлежит владельцу участка. Иногда линия застройки и красная линия совпадают. Назначение линии застройки в том, что она определяет территорию, на которой можно вести строительство.

Расстояние от красной линии до линии застройки регламентируется:

• градостроительным кодексом;
• СНиПами.

Например, согласно п. 2.14 СНиП 2.07.01-89, с отступом от красной линии располагаются жилые дома с квартирами на первых уровнях. В районах приусадебной застройки допускается размещение жилых зданий по красной линии, если так сложились традиции местного домостроения.

При возведении домов на приусадебных участках рекомендуемое расстояние между домом и красной линией (границей тротуара) — 4-5 м.

Такое расстояние позволяет:

• Отделить жилой дом от пыльной и шумной улицы;
• Организовать пространство максимально удобно.

Контролировать соблюдение норм достаточно просто: для получения разрешения на возведение капитального объекта необходимо предоставить схему планировочной организации участка. В ней в обязательном порядке указываются границы участка, расположение красных линий и проектируемого объекта.

Тут вы найдете ответ на вопрос — где получать градостроительный план земельного участка.

Минимальные противопожарные расстояния

Этот параметр зависит от нескольких факторов. Если речь идет о жилых домах, расстояние определяется исходя из материала стен и перекрытий дома.

МАТЕРИАЛЫ СТЕН/ПЕРЕКРЫТИЙ ДОМА	Расстояние до зданий, м
	I	II	III
I Дома из бетона и кирпича с бетонными перекрытиями	6	8	10
II Дома из бетона и кирпича с деревянными перекрытиями	8	8	10
III Деревянные дома	10	10	15

Кроме того, должны быть учтены минимальные расстояния между объектами:

• От дома и хозпостроек до красной линии улицы – от 3 до 5 м. При этом оборудованное место для транспортного средства может примыкать со стороны улицы к ограде;
• Между домом и соседним участком – не менее 3 м. Также необходимо учесть расстояния между домами, приведенные выше в таблице.

Перед утверждением градостроительных планов и занесением их в документацию, места прохождения линий подлежат согласованию. Порядок утверждения регламентируют градостроительный кодекс и СНиПы. Расположение линий можно корректировать. Это непростая и небыстрая процедура, результат которой зависит от политики органов государственной и муниципальной власти. Документ об утверждении красных линий относится к нормативно-правовым актам и находится в открытом доступе.

Красные линии и линии застройки в 2019

Для того чтобы определить границы возможных застроек или пределы, до которых распространяется определенный населенный пункт, используют красные линии.

Данную линию можно найти в проектах обоснованной планировки участка, на котором производится строительство.

Для обозначения условной межи, которая проходит между трассами, улицами, проездами, площадями и той территорией, где производится строительство, применяется красная линия застройки.

Планируемые к постройке здания могут быть размещены вдоль красных линий либо на определенном расстоянии от них. Именно эти особые проектные линии способствуют поддержанию определенного порядка при строительстве и реконструкции населенных пунктов.

Для определения условной границы, которая отделяет площади, улицы и дороги от других территорий, предназначенных для иных целей, используется красная линия улицы.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Задайте вопрос через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Красная линия застройки — это

Красные линии – это линии, которые используются для обозначения реально существующих границ и тех, что находятся в планах застройки, между земельными наделами общего пользования, между участками с линиями электропередач и связи, трубопроводами, автомобильными трасами, линиями железнодорожного сообщения и т. д. (пп.1 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Площади населенных пунктов, улицы, речные и морские набережные, проезды, парки, скверы и бульвары относятся к территориям, доступным для пользования большим количеством граждан (пп. 12 ст. 1 ГрК РФ).

Документы по планированию территории содержат красные линии. Также они встречаются на картах и схемах планов генеральной застройки (гл.5 ГрК РФ). Для определения места расположения любого участка, используются красные линии (абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ).

Основанием для определения красных линий являются нормы ГрК РФ и Инструкции, касающиеся порядка проектирования и выделения красных линий на территории любого населенного пункта России.

Данная инструкция была утверждена Постановлением Госстроя Российской Федерации в 1998 году и действует в той части, которая не противоречит ГрК РФ.

Какое расстояние должно быть между домами?

О правилах застройки земельного участка под ИЖС

О правилах застройки дачного участка читайте по ссылке: rzv74.ru

Согласно Инструкции (п.3.4), красные линии используются всеми субъектами, выполняющими работы по возведению зданий, создающими соответствующие строительные проекты, осваивающими территории, выделенные под застройку в различных населенных пунктах.

Когда происходит межевание земельных наделов, инвентаризация земель, на которых уже давно находятся различные постройки, или тех наделов, где в дальнейшем планируется застройка в пределах конкретного населенного пункта, в обязательном порядке соблюдаются красные линии.

Та же ситуация происходит при оформлении физическими и юридическими лицами документов о праве собственности, пользования, распоряжения земельными наделами или другой недвижимостью.

Документы по планированию территории, правила пользования земельными участками, определение части территории для возведения построек, генеральные планы по строительству также включают в себя красные линии.

В тех случаях, когда правила использования земель и застроек, а также генеральный план не содержат красных линий, возникает необходимость их утверждения. Такую процедуру проводят муниципальные образования, которые устанавливают нормативные правовые акты. Далее этот план должен быть опубликован в обязательном порядке.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Расстояние от красной линии до линии застройки

Когда у человека возникает желание построить свой собственный дом, он, прежде всего, задумывается о создании его проекта и месте расположения на конкретном земельном участке. Но застройка участка не может происходить произвольно.

Необходимо соблюдение установленных законом норм по размещению построек, зданий и сооружений на конкретно взятом участке.

В соответствии с принятыми нормами планировки и застройки территорий малоэтажного строительства и дачных объединений, принято пользоваться следующими нормами, которые касаются расстояний между различными объектами:

• промежуток между красной линией улиц* и жилым домом не может быть менее пяти метров;
• промежуток между красной линией проездов** и жилыми постройками должен быть больше трех метров;
• между красными линиями улиц и проездов и хозяйственными постройками не должно быть менее пяти метров;
• между жилым домом и межой соседнего земельного участка*** – не менее трех метров;
• дистанция между хозяйственными постройками, предназначенными для размещения домашней живности, и межой соседнего участка – не менее 4 метров;
• другие хозяйственные строения (бани, гаражи) и межа участка по соседству не должны быть на дистанции менее 1 метра;
• расстояние между местом посадки высокорослых деревьев с густой кроной и границей соседнего участка, не должно составлять менее 4 метров;
• расстояние между местом высадки низкорослых деревьев и границей соседнего участка, должно находиться в пределах 2 метров;
• расстояние между кустарниками и межой соседнего участка не может быть менее 1 метра.

* — улица – это та территория, которая находится в общем пользовании граждан, по ней движется транспорт и пешеходы. Она включает в себя две полосы проезжей части, обочину, кюветы и т. п.;

** — проезд – это территория, которая используется для движения пешеходов и транспорта и включает одну полосу проезжей части, обочины и т. п.;

*** — расстояние между жилым домом или другими строениями и межой соседнего участка отмеряется от цоколя здания или от его стены. Этот промежуток принимается во внимание только в том случае, когда крыльцо, навес или другие элементы дома не выступают за плоскость стены более чем на полметра. В противном случае, расстояние будет измеряться от той части дома, которая выступает за общую плоскость.

К дополнительным ограничениям при планировке и застройке территорий садоводческих участков относятся:

• если крыша хозпостройки имеет скат, который расположен на расстоянии 1 метра от соседнего участка, необходимо произвести переориентацию ската, чтобы дождевая вода не сливалась на участок соседей;
• расстояние от дома до бани, летнего душа или туалета не может быть менее 8 метров. Компостная яма не должна находиться к дому ближе, чем на расстоянии 8 метров;
• если к жилому дому примыкают другие постройки, то при определении расстояния до соседнего участка используются данные о приближенности отдельно каждой совмещенной постройки. Например, если совмещены дом и гараж, то расстояние от дома до соседнего участка должно быть не менее 3 метров, а от гаража — не менее 1 метра. Если к дому примыкает сарай для животных, то расстояние от них может быть не менее 3 метров от дома и 4 метров от сарая.

В дополнительных ограничениях по планировке и застройке территорий малоэтажного строительства, содержится требование по сохранению расстояния между окнами жилых комнат дома и стенами зданий и построек, расположенных на соседних участках. Этот промежуток не может быть меньше 6 метров.

Требования к расстоянию между постройками, которые необходимо соблюдать в целях пожарной безопасности:

• расстояние между жилыми домами, расположенными на окраине и группой жилых домов на земельных наделах, и между домами, расположенными по обе стороны проезда:

	Из какого материала возведены несущие стены и конструкции ограждения зданий	Расстояние в метрах
		А	Б	В
А	Природный камень, кирпич, железобетон, бетон, другие негорючие материалы	6	8	10
Б	Перекрытия и покрытия выполнены из дерева и защищены негорючими или слабогорючими материалами	8	8	10
В	Дерево, каркасные конструкции из горючих, трудногорючих и негорючих материалов.	10	10	15

• расстояние между постройками и группами строений на приквартирных участках:

Градация зданий по степени огнестойкости	Расстояние в метрах между зданиями с различной огнестойкостью
	I, II	III	III а, III б, IV, IV а, V
I, II	6	8	10
III	8	8	10
III а, III б, IV, IV а, V	10	10	15

I – здания, в которых несущие и ограждающие конструкции состоят из природного и искусственного камня, бетона или железобетона. Листовые и плиточные компоненты выполнены из материалов, которые не горят;

II – здания выполнены из тех же материалов, но в кровельном покрытии могут использоваться незащищенные конструкции из стали;

III – здания аналогичны предыдущим, но для перекрытий используются конструкции, выполненные из древесины, с защитным слоем из штукатурки, листовыми и трудногорючими плитными материалами. Элементы покрытия чердачного помещения прошли огнезащитную обработку. К отдельным элементам кровли не предъявляются требования по поводу уровня огнестойкости материала;

IIIа – зданиям присуща каркасная основа. Создан каркас из незащищенных стальных конструкций. Конструкции ограждения выполнены из профильных стальных листов или состоящих из негорючих или трудногорючих материалов;

IIIб – одноэтажные здания на основе каркаса. Каркас этих зданий выполнен из древесины, которая прошла специальную огнезащитную обработку. В основе конструкций ограждения лежат деревянные панели. Древесные материалы проходят огнезащитную обработку или должны быть защищены от влияния высоких температур. Процедура нацелена на обеспечение необходимых границ распространения огня.

IV – здания, в которых основные конструкции состоят из древесных материалов, что защищены от огня и влияния высоких температур с помощью штукатурки, листовых или плитных материалов. Древесные материалы чердачного покрытия проходят огнезащитную обработку;

IVа – здания, имеющие один этаж, в основе которых лежит каркасная конструкция из стали. Листы из профилированной стали создают конструкции ограждения. Кроме этого, в данных конструкциях используется горючий утеплитель;

V – те здания, где нет особых требований к конструкциям по поводу их огнестойкости и границ, до которых может распространяться огонь.

Была ли Запись полезна? 22 из 32 читателей считают Запись полезной.

Жилые и нежилые помещения, улицы и площади населённых пунктов не устанавливаются хаотично. Они укладываются в замысел генерального плана, разработанного архитекторами и утверждённого главой местной администрации.

В технической документации используется понятие «красная линия». Оно же на слуху у обывателя, но не каждый собственник земельного участка (ЗУ) достоверно представляет себе, что это такое.

Что такое «красная линия застройки» (КЛЗ)

Обозначенное понятие во всех ситуация применения опирается на единственное значение – граница, которую не пересекают при возведении зданий и проведении транспортных сообщений.

Определяется в контексте зонирования территорий, разделяющих населённый пункт на части, каждая из которых отражает свои особенности и правила возведения объектов.

Понятие применяется в случаях:

• Определения границы линии возводимых сооружений населённого пункта, улицы, площади, района и т.п.
• Разграничение ЗУ на зоны при составлении проектной документации или чтении чертежей.
• Условное разделение территории с разными видами разрешённого использования, между собой.
• Условное разделение магистралей, дорог, площадей от иных территорий, используемых под застройку.

Кроме этого она может означать структуру возведения улицы или квартала и выступать в роли организующего принципа – черты, за которую проектировщики зданий не заступают.

Касается красная линия не только условий контекста населённого пункта, в котором муниципалитет и архитектурный отдел выделяют зоны воздвижения многоэтажек, двухэтажных, трёхэтажных домов или передают земли владельцам под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

Если территория используется под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) и относится к землям сельскохозяйственного назначения, к нему не применяются обозначенные нормативы.
Однако в случае дачных ЗУ, имеет место разработанный локально регламент, утверждённый собранием собственников или администрацией, если он примыкает к населённому пункту.

К таким ЗУ применяются нормативы, определяющие целевые виды использования:

• Обеспечить порядок общественного использования земельного имущества, а также – сохранить право использования ЗУ каждым собственником, без внешних негативных влияний.
• Обеспечить противопожарную (и иную) безопасности для правообладателей дач.

Она определяет детальные координаты допустимого сближения между собственниками ЗУ, при сооружении капитальных и иных объектов на дачах.
Для определения допустимых стандартов, представляют регламент норм отступа (см.Что можно строить на даче и как правильно это сделать).

Нормативы красной линии застройки

Для установления регламента и нормативов требуется оформление нормативно регламентирующей документации.

К ней относится:

СПОЗУ – схема планировочной организации земельного участка. На ней заведомо, до начала возведения объекта, прочерчивается красная линия, отделяющая зону установления зданий.

ГПЗУ – градостроительный план земельного участка, который определяет красные линии застройки уже детально. В соответствии с ними разрешается начинать, вести и продолжать дальнейшие работы.

ГПЗУ конкретной территории выполняют на базе данных интерактивной карты: скопировав с неё снимок проектируемого участка, на нём наносятся топографические знаки, расставляющие по местам имеющиеся в зоне проектируемой территории многоэтажные дома, спортивные и культурные комплексы, парки, площади, улицы и кварталы.

Задача архитектурного отдела – вписать в наличествующий контекст населённого пункта новый объект недвижимости, гармонично подстроив его к ландшафту зоны разрешённого использования ЗУ.

Покупатели ЗУ после межевания имеют возможность воздвигнуть капитальные сооружения, сараи, гаражи, посадить зелёные насаждения на участке.

Красная линия сужает пользовательские возможности ЗУ, следуя установленному регламенту:

• между домами из кирпича – 6 м.;
• кирпичный и дом из дерева – 10 м.;
• два сруба – 15 м.;
• сараи, гаражи – 1 м. до межи.

Внутри участка капитальные и хозяйственные объекты располагаются по усмотрению хозяев. Перечисленные нормы определены соблюдением противопожарной безопасности.

Они предусматривают вмешательство сил МЧС, в чрезвычайных обстоятельствах и допустимость подъезда к зданиям пожарных машин. А также – профилактику возгорания.

В отношении расстояния между красной линией и межевыми границами, установили регламент:

• между домом и межой – не менее 3 м.;
• между гаражом и межой – не менее 1 м.

Межевые полосы располагают между участками, разделяя их забором.

Это условие обязательно, так как забор становится чертой отсчёта нормативного расстояния для застройки участков.

Перечисленные условия соблюдаются добровольно собственниками, в противном случае – по административному постановлению или через суд (см.Споры при межевании участка).

Как определить красную линию застройки

Определение красных линий в ведении градостроительных отделов муниципалитетов или архитектурных отделов, как, например, в Москве.

Граждане, приобретающие земельные участки в собственность, перед началом организации работы на ЗУ, включаются в градостроительный план региона и получают разрешение на строительство с утверждённым проектом.

Без регламента и установления нормативов со стороны муниципалитета, такая деятельность проводиться не имеет права.

Выдаётся проект, в котором муниципалитет определяет и утверждает все нормативные условия проведения работ на участке и планирования расстановки объектов на нём.

СПОЗУ и ГПЗУ приобретаются по запросу заявителя:

• В местном отделении кадастра и картографии региона в виде плана-выписки.
• У кадастрового инженера после проведения кадастровых работ на ЗУ.

Все перечисленные параметры определяют регламент возведения зданий и иных сооружений.

Они отражаются в нормативах СНиПов, которые берут на вооружение при проектировке территории для возводимых на ней строений.
К ним относятся в том числе:

• ст.11 ГК РФ;
• ст.36 ЗК РФ;
• ст.85 ЗК РФ;
• Постановление Госстроя РФ от 06.04.1998 N 18-30;
• Приказ Минрегиона РФ от 30.12.10 за №849.

Соблюдение красных линий осуществляется в случаях возведения любых объектов, и при планировании общего контекста. На основании положений о красных линиях формируется порядок возведения населённых пунктов. Данные сведения должны находиться в открытом доступе для массового информирования заинтересованных лиц.

Нарушения установленных границ чревато административной ответственностью.

Проверка земельного участка: красные линии и зоны с особыми условиями

Консультация адвоката про красные линии и зоны с особы условиями использования: ограничения и способы выявления.

Данная заметка адвоката посвящена вопросу проверки земельного участка на предмет выявления красных линий, а так же зон дополнительных ограничений, которые при наличии существенным образом изменяют возможности использования земельного участка по его назначению.

1. Возможные ограничения использования участка – красные линии. Это — линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (п.11 ст. 1 ГрК РФ).

Другими словами, в границах красных линий либо существуют места общего пользования (дороги, скверы и т.п.) либо планируется их размещение.

Размещение объектов капитального строительства в границах красных линий запрещено, более того, градостроительные регламенты, как правило, содержат правила об обязательном отступе расположения зданий, от красных линий, который, например в г.Н.Новгороде, составляет 5 метров.

Исходя из этого, необходимо учитывать, какие трудности может создавать наличие красных линий, проходящих через земельный участок. Бывают случаи когда красная линия проходит по середине участка, полностью исключая, таким образом, возможности его застройки.

Более того, приватизация земельных участков в границах территорий общего пользования запрещена прямым указанием закона — п. 12 ст. 85 ЗК РФ.

Не исключена ситуация, когда, по мнению органа местного самоуправления, через интересующий вас участок проходят красные линии, наличие которых существенным образом затруднит его использование по назначению, либо вообще сделает невозможным.

Для установления красных линий существует специальный порядок — они утверждаются в составе документации по планировке территории. Далеко не для всех красных линий, которые обозначает местная администрация на ваших градостроительных документах, он соблюден. Бывают так же ситуации, когда красные линии были установлены достаточно давно и не соответствуют действующим документам территориального планирования, что так же указывает на неверность их отображения.

2. Возможность корректировки красный линий, а так же оспаривание их местоположения в судебном порядке в принципе возможна, но сопряжена со значительными временными затратами и зависит от деталей конкретной ситуации.

Следовательно – если вы видите, что через ваш потенциальный участок проходят красные линии, тщательно учитывайте те условия застройки, которые они создают, поскольку их наличие может привести к полной невозможности застройки участка.

3. Зоны с особыми условиями использования территорий (охранные, санитарно-защитные и др.)

Эти зоны устанавливаются для безопасной эксплуатации различных объектов (газопроводы, промышленные предприятия, железная дорога и т.п.), либо для их охраны (водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны и др.). Важно то, что с нахождением земельного участка в данных зонах, на его хозяйственное использование накладываются существенные ограничения, которые так же не однородны и зависят от типа зоны.

Некоторые из них прямо запрещают жилищное строительство, несмотря на то, что участок при этом продолжает сохранять разрешенное использование для ИЖС и находится в территориальной зоне, предусматривающей такой вид разрешенного использования (например 1,2 санитарные зоны охраны курортов)

Другие же требуют согласования на ведение определенной деятельности в данных границах.

Следовательно, в интересах потенциального застройщика заранее узнать про наличие таких зон, а так же об ограничениях, которые они накладывают.

4. Как же узнать про красные линии и зоны с особыми условиями использования?

• Прежде всего, необходимо визуально осмотреть участок, а так же прилегающую территорию. Магистральные ЛЭП, а так же знаки подземного газопровода высокого давления, недалеко от участка, должны насторожить потенциального покупателя.
• Так же необходимо проверить данные, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, заказав расширенную выписку из ЕГРН на земельный участок (). Теоретически охранные зоны должны обозначаться в кадастре, и если участок или его часть, попадают в ту или иную зону, данные о которой есть в ГКН, то это будет отражено в выписке. (рисунок). Однако, не все данные о существующих зонах с особыми условиями, содержатся в ГКН, а практика исходит из того, что отсутствие их в ГКН не означает их неустановление, тем более что многие из них были установлены задолго, до создания кадастра недвижимости.

• Еще одним документом, который должен содержать в себе исчерпывающую информацию о различных зонах является Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) (подробнее здесь). ГПЗУ в себе содержит всю важную информацию для застройщика – территориальную зону, в которой находится земельный участок, требования градостроительного регламента, реквизиты проекта планировки территории (если есть), информацию о красных линиях и об ограничениях использования земельного участка.

  Пример копии с дежурного топографического плана масштаба 1:500

• Если продавец говорит, что у него нет такого документа, то настаивайте на его получении. Он выдается правообладателю земельного участка, бесплатно, в течение 20 рабочих дней, а заказать его можно в ближайшем МФЦ.

• Зачастую информацию о границах красный линий и зонах с особыми условиями использования можно получить в органах местного самоуправления. Так, например, в г.Н.Новгороде работает МКУ «Городской центр строительства и архитектуры» в котором можно заказать дежурные планы градостроительной информации территории г.Н.Новгорода, в частности дежурный план красных линий и дежурный план зон планировочных ограничений.