Когда можно продать квартиру

Продажа приватизированной квартиры, которая в собственности менее 3 лет

Намерение продать квартиру, купленную менее 3 лет назад, может быть обусловлено многими причинами: увеличение семейства и необходимость расширения жилплощади, дальний переезд, внезапно возникшие материальные затруднения. Многие слышали, что подобные сделки отличаются от тех, что проводятся с недвижимым имуществом, долгие годы принадлежащим одному владельцу. В связи с этим люди интересуются, с какого рода сложностями придется столкнуться при продаже приватизированной квартиры менее 3 лет в собственности и каковы требования к проведению подобных сделок.

Сразу следует сказать, что к этому вопросу следует относиться крайне осмотрительно. Сегодня на рынке недвижимости орудует огромное количество мошенников, стремящихся разбогатеть на неопытности собственников жилья. Данная статья освещает лишь основные тезисы, связанные с продажей вновь приватизированных квартир. На практике могут возникать различные нюансы, требующие профессионального подхода. Рекомендуем обращаться за консультациями к юристам проверенных компаний по недвижимости.

Мы уже писали об условиях приватизации квартир в 2018 году, а сейчас хотим дополнить информацию об их продаже. Точнее, остановимся лишь на тех случаях, где владельцы приватизированного жилья вступили в права собственности меньше сравнительно недавно.

Налог с продажи квартир менее 3 лет в собственности

Все без исключения сделки по недвижимости находятся под контролем государства, а размер отчислений в бюджет регулируется специальным законодательством. При этом ключевым фактором, определяющим сумму налогового сбора, является срок владения объектом недвижимости. Часто наших клиентов интересует, какой налог при продаже приватизированной квартиры менее 3 лет в собственности. Закон гласит, что продающая сторона, получившая доход с продажи квартиры, подлежит налогообложению.

Размер налоговой ставки различен лишь для резидентов и нерезидентов РФ (гражданство в расчет не берется):

• резидент (нахождение на территории России минимум 183 дня в году) — 13%;
• нерезидент — 30%.

Налог от продажи приватизированной квартиры менее года назад

Если человек полноправно владеет приватизированным жильем меньше календарного года, то в отношении него действуют те же налоговые правила, что и в описанном выше случае — он обязан уплатить в бюджет 13%-ный НДФЛ.

Полезная информация
Снизить налоговую нагрузку можно с помощью имущественного вычета.

Есть нюансы

Дабы не стать жертвой обмана при продаже квартиры приватизированной менее 3 лет тому назад, нужно знать следующее:

• учитывается определенный временной период — 60 месяцев непрерывного владения;
• с точки зрения налоговиков срок владения жилым объектом — это не календарный период, поэтому отсчет может стартовать со дня, когда в Росреестр была внесена соответствующая запись.

Исключения из правил

При установлении сроков владения недвижимостью законом предусмотрен ряд исключений. Так, право собственности возникает:

• в случае наследования — с даты смерти наследодателя;
• на кооперативное жилье — с момента уплаты пая в полном объеме.

В тех случаях, когда осуществляется продажа приватизированной квартиры больше 3 лет в собственности, необходимость уплаты налога на доходы физлиц не возникает в принципе, и декларированию они не подлежат.

Истории из жизни
Мы решили приватизировать трешку в Подмосковье, а потом сразу ее продать и купить большую квартиру в новостройке по ДДУ. Сопровождать сделку комплексно пригласили сотрудников агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды», так как слышали о них много позитивных отзывов в интернете и от знакомых. Там подробно разъяснили, что, поскольку продажа приватизированной квартиры и подписание передаточного акта при покупке жилья по договору долевого участия происходит в одном налоговом периоде, то можно воспользоваться двумя видами имущественных вычетов. Сделка прошла отлично, мы очень благодарны за квалифицированную помощь!

Избежать лишних финансовых затрат при продаже квартиры менее 3 лет в собственности можно законным путем. Специалисты компании «МИЭЛЬ» обладают большим опытом проведения различных сделок с недвижимым имуществом, поэтому быстро и грамотно составят пакет документов для приватизации квартиры. Часто мы сопровождаем сделки по обмену и продаже жилья с коммунальными долгами, обеспечивая юридическую чистоту процедуры.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Сроки продажи квартиры после приватизации

Сразу

На вопрос, через сколько можно продать приватизированную квартиру, ответ прост — продажа квартиры возможна сразу после того, как она переходит во владение гражданина. Перед оформлением сделки необходимо уплатить налог в тринадцать процентов от общей стоимости недвижимости. Если квартира стоит менее одного миллиона рублей, то налоги не уплачиваются.

Кроме того, продажа сразу после приватизации является самым выгодным вариантом сделки. Также можно договориться о единовременной приватизации с покупателем. В таком случае необходимо собрать все необходимые документы для оформления права владения недвижимостью. Состав документов такой же, как и при простой приватизации.

Во время всего процесса покупатель должен уплатить небольшой задаток, чтобы уверить продавца в переходе собственности в чужие руки сразу после удовлетворения прошения на приватизацию площади.

Менее 3 лет

В 2019 году были введены изменения в Налоговый кодекс Российской Федерации, согласно которому теперь уплата НДФЛ равна тринадцати процентам, только если срок владения полученной недвижимостью менее трех лет.

В 2019 году есть только три исключения из правила: жилье унаследовано или получено по дарственной. Если недвижимость передана близким родственником, то налог также не уплачивается — квартиру передали согласно договору пожизненного содержания.

Декларация на продажи квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, осуществляется по следующему плану. Необходимо отправиться в инспекцию ФНС и взять бланк 3-НДФЛ, его также можно получить и на сайте nalog.ru, останется только распечатать образец. Если во владении находятся несколько человек, то каждый из них должен составить декларацию.

Листы для заполнения:

001, 002	В разделе 1 производится расчет налоговой базы, указывается точная сумма налога, суммы подлежащей уплате в бюджет и суммы на возврат.
Лист А	Указывается источник дохода.
Лист Е	Расчет налогового вычета.

Также необходимо проложить к декларации пакет из следующих документов:

• договор купли-продажи, где добавлен приемопередаточный акт;
• копия свидетельства на владение данной недвижимостью;
• копии документов, подтверждающих перевод средств.

Скачать образец бланка 3-НДФЛ

Приватизация земли под гаражом требует сбора определенного пакета документов и прохождения конкретной процедуры приватизации.

Правда ли, что приватизация квартиры продлена до 2019 года, можно узнать из статьи по .

Менее 5 лет

Многие считают, что владение начинается с той даты, которая выставлена в праве на собственность, но и тут есть ряд нюансов, которые нельзя упускать из виду. Если недвижимость была получена путем наследования, то срок высчитывается со дня смерти человека, от которого была получена квартира.

Если жилье находится в кооперативном доме, то дата вступления во владение начинается только в день выплаты последнего пая. Также при некоторых случаях дата подписания акта приемки-передачи недвижимости от кооператива собственнику.

В том случае, когда дольщики владеют площадью менее 3 или 5 лет, то они обязаны подавать декларации в ИФНС. Также при дольном владении есть возможность сэкономить, благодаря законному способу сокращения дохода, когда распределяется сумма в несоответствии с первоначальными долями.

Этот вариант работает только при правильном оформлении, где все подробно расписано для каждого владельца приватизированной квартиры.

Установленный налог

Но радость владения новой квартирой, полученной от государства или муниципалитета, также несет с собой и некоторые затраты – налоги. Первый налог, который будет необходимо заплатить – на недвижимость, который платится при получении в собственность комнаты, квартиры или частного дома.

В каждом регионе собственная ставка на налог, поэтому высчитывать необходимо внимательно. Для каждого региона местные власти самостоятельно устанавливают ставки. Максимальная ставка, допустимая по Налоговому кодексу – 0,1 процент от общей стоимости квартиры.

Если у гражданина есть другие планы или эти налоги для него являются лишними, то он может продать приватизированную квартиру. Налог уплачивается только в том случае, если срок владения меньше трех лет. Кроме уплаты НДФЛ, придется задекларировать в ФНС заплаченную сумму.

Налог 13 процентов платится, если только квартира находится во владении менее трех лет, но в противном случае, уплачивать налог и декларировать его не нужно

Также для собственника могут быть приняты некоторые льготы, которые помогут получить больше денег с продажи и понизить выплачиваемый налог. Методы уменьшения налога действуют в том случае, если собственник собирается продать полученную недвижимость, чтобы потратить средства на покупку квартиры в другом районе, приобретение большей по площади и так далее.

Имущественный вычет	Здесь стоит знать, что уменьшить базу можно только той квартиры, которая находится в лимите двух миллионов рублей. В таком случае, вычеты с продажи будут до тех пор, пока продавцу не вернутся 260 тысяч рублей. Воспользоваться таким способом может только официально трудоустроенный человек, постоянно платящий налоги.
Взаимозачет	Такой способ используется при покупке нового жилья в течение календарного месяца. Налоговая ставка не берется по той причине, что государство сможет получить свое за счет покупки нового жилья.

Нюансы прописки и прав

Прописка – это своеобразный знак того, что человек является владельцем этой собственности, но есть такие случаи, когда эта печать не требуется для наличия прав на недвижимость. Без прописки можно владеть квартирой, если был подписан договор найма или безвозмездного пользования или завещательного отказа.

Регистрация производится не только для тех лиц, которые являются владельцами квартиры. Если владелец недвижимости даст свое согласие, то сторонний человек может получить прописку у собственника. Производится такая операция на основании решения суда о праве пользования не собственником.

Также в законах есть разница между правом пользования и правом собственности. То есть владелец может не быть прописан в квартире, в то время как прописанный человек может быть не владельцем недвижимости. Соответственно, владелец имеет право выселять и выписывать жильцов при продаже имущества.

Прописка не дает право на пользование квартирой, поэтому в условиях договора купли-продажи есть пункт, согласной которому все члены семьи снимаются с регистрационного учета в момент сделки. После того, как квартира уходит от предыдущего владельца, то прописанные больше не имеют права проживать на этой площади.

Каждый из прописанных людей после совершения сделки должен самостоятельно сняться с учета. Если же он этого не сделает, то новый владелец может подать в суд соответствующее заявление, которое передается в паспортный стол. Такое прошение всегда удовлетворяют, после чего выселяют ранее прописанных людей.

Но есть некоторые нюансы, ведь при определенных ситуациях прописанные могут оставить за собой право на пользование квартирой даже после продажи:

• лица, которые не принимают приватизацию квартиры;
• лица, которые находятся в квартире по завещательному отказу;
• несовершеннолетние дети без родителей или под опекой;
• получатели ренты.

Каждую из ситуаций необходимо рассмотреть более подробно:

Отказ от приватизации	Если такой отказ был произведен, то человек имеет право пользоваться квартирой бессрочно. Все член теряют право на пользования квартиры, кроме тех, кто ранее отказался от приватизации. С этим законом много проблем, ведь из-за этого многие квартиры теряют в стоимости, а некоторые люди становятся привязанными к собственности навсегда.
Завещательный отказ	Такой случай появляется только при получении квартиры в наследство по завещанию, где присутствует завещательный отказ. Этот отказ может получить не наследник, указанный в завещании. В таком случае за этим гражданином остается право на проживание на этой площади.
Дети под опекой или без родителей	Такого гражданина можно выселить только после получения разрешения от органов опеки и попечительства. То есть, если ребенка некуда направить и поместить или условия будут неподходящими, то он останется в этой квартире с полноправным пользованием территории.
Получатели ренты	Бывшие собственники, которые продали площадь по договору пожизненного содержания с иждивением. По условиям договора такой гражданин имеет право на жилье в квартире, выселить его нельзя.

Также права пользования квартирой сохраняются за теми гражданами, которые проживают в ней по договору найма или безвозмездного пользования. При купле-продаже такой квартиры покупатель становится арендодателем автоматически. Такие случаи называют «квартирами с обременением». Граждане, проживающие по этим договорам, потеряют свое право на пользование по истечению срока действия договора или его расторжения уже с новым владельцем квартиры.

Для того, чтобы такие ситуации не возникали, необходимо внимательно читать договоры при купле-продаже приватизированных квартир, чтобы не получить неожиданный сюрприз, который может остаться на всю жизнь.

Само законодательство старается регулировать такие ситуации при помощи пункта, согласно которому каждое лицо, которое имеет право пользование квартирой, должно быть указано. Также иногда продавцу недодают определенную сумму, пока все его родственники и члены семьи не покинут приобретенную собственность.

Приватизация жилья — законное право каждого гражданина, причем реализовать это право можно бесплатно.

Какие документы нужны для приватизации земельного участка, можно узнать отсюда.

Читайте также об особенностях приватизации земельного участка в садоводстве.

Как исчисляется налог с продажи только что приватизированного имущества?

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ доходы физических лиц, полученные от продажи недвижимости, облагаются НДФЛ по ставке 13%.

Положениями п. 2 и 3 ст. 217.1 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы физических лиц, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, при условии, что объект недвижимого имущества находился в собственности налогоплательщика не менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, а именно не менее трех лет — для объектов недвижимого имущества, право собственности на которые получено налогоплательщиком в результате приватизации.

Условия приобретения физическими лицами занимаемых ими жилых помещений в собственность установлены Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно ст. 7 этого закона право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, срок владения объектом недвижимости составит менее трех лет.

Сумма налога рассчитывается налогоплательщиком самостоятельно, исходя из фактически полученного дохода с учетом положений ст. 217.1 НК РФ. При этом положениями ст. 220 НК РФ налогоплательщику дается право выбрать наиболее выгодный вариант расчета НДФЛ, а именно:

согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ возможно воспользоваться имущественным вычетом в размере, не превышающем 1 млн руб.;

согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения имущественного вычета возможно уменьшить сумму дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой недвижимости.

Обратите внимание, что в вашем случае в связи с возникновением права собственности на реализуемую недвижимость после 1 января 2016 г. необходимо учитывать положения п. 5 ст. 217.1 НК РФ, в котором определено условие, что если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Приведем пример.

Приватизация квартиры осуществлена в 2016 году. Кадастровая стоимость на 1 января 2016 г. составляет 3 900 000 руб.

1. Квартира продается в 2016 году за 5 млн руб. При расчете налога можно воспользоваться имущественным вычетом. Сумма НДФЛ составит 520 тыс. руб. ((5 000 000 – 1 000 000 ) х 13%).
2. Квартира продается в 2016 году за 2,5 млн руб. При расчете налога можно воспользоваться имущественным вычетом. Сумма НДФЛ составит 224 900 руб. ((3 900 000*,07 – 1 000 000) х 13%).

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 млн руб. Согласно пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры налогоплательщик представляет документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

Обратите внимание, что абз. 4 пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ определяет право получения имущественного налогового вычета при приобретении квартиры в строящемся доме при обязательном наличии не только договора участия в долевом строительстве, но и подписанного сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства. То есть налогоплательщик вправе обратиться с заявлением в налоговый орган о предоставлении ему имущественного налогового вычета по доходам за тот налоговый период, в котором был подписан акт о передаче квартиры.

Если продажа приватизированной квартиры и подписание передаточного акта при приобретении новой квартиры по ДДУ происходит в одном налоговом периоде, то налогоплательщик может воспользоваться каждым из имущественных вычетов.

Приведем пример.

Приватизация квартиры осуществлена в 2016 году. Кадастровая стоимость на 1 января 2016 г. составляет 3 900 000 руб.

1. Квартира продается в 2016 году за 5 млн руб. По договору участия в долевом строительстве стоимость новой квартиры составляет 6 млн руб., передаточный акт подписан в 2016 году. При расчете налога можно воспользоваться каждым из имущественных вычетов. Сумма НДФЛ составит 260 тыс. рублей ((5 000 000 – 1 000 000 ) х 13% ) – 2 000 000 х 13% ).
2. Квартира продается в 2016 году за 2,5 млн руб. По договору участия в долевом строительстве стоимость новой квартиры составляет 6 млн руб, передаточный акт подписан в 2016 году. При расчете налога можно воспользоваться каждым из имущественных вычетов. Сумма НДФЛ составит 0 руб. ((3 900 000*,07 – 1 000 000) х 13%) – (вычет, не превышающий суммы в 224 900 рублей из расчетной величины 2 000 000 х 13 %).

Если налоговые органы откажут в получении двух вычетов одновременно, такой отказ можно обжаловать.

Образец договора купли продажи приватизированной квартиры

Если до передачи в частную собственность владелец распоряжался жилым помещением на основании договора соц.найма, то после приватизации у него на руках остается свидетельство о регистрации права собственности. Хозяин квартиры вправе заключать договор купли продажи приватизированной квартиры с любым лицом — как физическим, так и юридическим. Но если данная недвижимость является долевой собственностью, то для совершения сделки необходимо наличие согласия всех остальных собственников. Такое же согласие потребуется и при наличии супруга/супруги, если квартира была приватизирована в браке и сейчас осуществляется ее продажа. Главный риск при приобретении приватизированного жилья в том, что отказавшиеся от приватизации собственники сохраняют право бессрочного проживания в нем, которое при продаже квартиры не прекращается. Поэтому заключая договор купли продажи приватизированной квартиры, образец которого представлен в нашем сервисе, уточните у продавца о наличии таких жильцов и только потом соглашайтесь на сделку.

С этим шаблоном часто используют: Договор продажи продуктов питания Проект договора купли продажи недвижимости Проект предварительного договора купли продажи Договор купли продажи производственного здания Простой договор купли продажи дачного участка

Популярные документы и процедуры: Нормы права трудового договора Бессрочный договор оказания услуг Срочный трудовой договор с работником Давальческий договор подряда Акт выполненных работ по агентскому договору

Что необходимо проверить при оформлении сделки приватизированной квартиры?

Часто участники подобных сделок сталкиваются с некоторыми трудностями. Связано это с тем, что они не желают внимательно изучать пункты договора, что и приводит к неприятным ситуациям.

Мечтая купить такую квартиру нужно соблюдать все детали. Например, для начала стоит получить письменное согласие всех владельцев недвижимости. Вся информация приводится в справке из БТИ, которая потребуется однозначно.

Кроме того, следует поинтересоваться у продавца недвижимости наличием несовершеннолетних детей, так как часто об этом забывают многие покупатели.

Стоит установить и факт наличия или отсутствия внебрачных детей, так как они имеют право заявить о своих правах.

Важно отметить, что необходимо точно знать, нет ли людей, находящихся в местах лишения свободы, так как они имеют долю в данном объекте недвижимости. Также следует, проверить состоит ли продавец в браке.

Случается и такое, что данная недвижимость выступает в качестве совместно нажитого имущества, но почему-то в документах фигурирует исключительно владелец. Таким образом, он продает квартиру, а в момент возникновения спорных ситуаций, супруг или же супруга подадут иск, что приведет к лишним проблема и неудобствам.

Важно: Постарайтесь ответственно подходить к этому вопросу, изучите паспорт продавца досконально, если будут обнаружены какие-то помарки, то это должно насторожить.

Всегда стоит обращать внимание на срок действия документа, удостоверяющий личность. Стоит внимательно ознакомиться с документами на квартиру.

Специалисты рекомендуют детально изучать документ, который и подтверждает право продавца на пользование или владение объектом недвижимости. Если были обнаружены какие-то исправления в договоре, то стоит закрепить их подписью, печатью нотариуса.

Важно знать, является ли недвижимость залоговым имуществом, не была ли она уже продана. Знайте, что лучше всего нанять хорошего агента по недвижимости, чтобы отгородить себя от лишних проблем. Это и есть важнейшие факторы, которые должны строго соблюдаться, только тогда можно будет оформить договор правильно и грамотно.

Была ли Запись полезна? 3 из 3 читателей считают Запись полезной.