Как разделить доли?

Как разделить квартиру на доли?

В последнее время многие собственники жилых помещений все чаще задаются вопросом как поделить квартиру на доли. Это возможно и действующее законодательство не запрещает подобные действия. Однако, порядок действий зависит прежде всего от того, кому в настоящее время принадлежит квартира полностью или в долях.

Если квартира полностью принадлежит одному лицу, то он вправе продать, подарить всю квартиру или долю в ней любому лицу по своему желанию.

Если квартира принадлежит нескольким лицам в долях, то каждый долевой собственник вправе распорядиться своей долей как ему угодно.

Однако, если доля в приватизированной квартире будет продаваться, то необходимо предварительное уведомление другого долевого собственника и предложение ему выкупить долю, так как другой собственник имеет преимущественное право покупки. Данное правило не распространяется на правоотношения по дарению доли.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с разделом квартиры на доли, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Право долевой собственности и размер долей

Право долевой собственности регламентировано в ст. 244 ГК РФ, а условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Таким образом, на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. При этом сделки, которые возможно осуществить с принадлежащей на праве собственности долей, должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в органах Росреестра.

Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности. Доля в праве общей долевой собственности обычно выражается в виде дроби и указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. В соответствии с нормами гражданского законодательства доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Важным обстоятельством является то, что каждый участник вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности самостоятельно — продавать, дарить и прочее.

Размер доли в праве общей долевой собственности может быть изменен в зависимости от различных причин: изменение состава участников, внесение в объект недвижимого имущества произведенных собственником улучшений и т.д.

Важно! Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если у совладельцев отсутствует согласие по вопросам владения и пользования общим имуществом, то они вправе разрешить спор в судебном порядке.

Право каждого участника распоряжаться своей долей в общем имуществе является вещным и защищено законом от посягательств собственников других долей, если данное право надлежащим образом оформлено.

Как делить квартиру на доли?

Основания и виды раздела общей долевой собственности, а также выдела доли в праве общей долевой собственности, различны. При этом, если выделяется доля кого-либо из участников, то право собственности для него прекращается. Но и в том, и в другом случае такие действия возможны как и по согласию всех совладельцев, так и по решению суда.

Разделить квартиру на доли возможно тремя различными способами:

• заключив соглашение о разделе долей в квартире;
• заключив брачный договор;
• в судебном порядке.

Соглашение о разделе долей в квартире

Хотелось бы отметить, что общая собственность на недвижимость может быть как долевая, так и совместная. В первом случае, доли уже определены и у каждого собственника имеется свидетельство на конкретную долю в квартире. Во втором случае, доли не определены.

Совместная собственность возникает на имущество супругов (если отсутствует брачный договор или соглашение о разделе имущества, либо если доли не определены), на имущество в дачных кооперативах, на имущество фермерского хозяйства (если отсутствуют соглашения об определении долей).

В остальных случаях оформляется долевая собственность, когда размер доли указан в документах о собственности.

Если квартира у вас находится в долях, то смысла определять доли нет, поскольку она уже разделена на доли. Если одно из лиц желает увеличить свою долю, то другому лицу нужно продать или подарить всю долю или ее часть.

В большинстве случаев соглашение об определении долей в недвижимости заключается супругами.

Соглашение о разделе имущества между супругами наиболее вариативный документ, его положения определяются самими супругами по собственному желанию и согласию, в отличие от брачного договора, условия которого жестко регулируются законодательством.

В соглашении о разделе имущества по долям необходимо указать какое имущество и в каких долях определяется за каждым из супругов. Также согласно сложившейся практике, в соглашении прописывается:

• наименование и реквизиты сторон;
• предмет соглашения;
• права и обязанности сторон;
• их ответственность;
• порядок разрешения споров;
• заключительные положения о введении в действие и порядке его расторжения.

Кроме того, разделение долей в квартире детям и супругу необходимо в случае приобретения недвижимости на средства материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредитного или ипотечного обязательства. Супруги по своему соглашению вправе выделить себе и детям любые доли в недвижимости и их размер не ограничен законодательством.

Брачный договор

Разделить квартиру супруги могут и как в период брачных отношений, так и после их завершения. При этом, если между супругами был заключен брачный договор, то он и определяет способ выделения имущественных активов. Брачный договор может определить различные режимы собственности для супругов:

1. долевую собственность;
2. совместную собственность;
3. индивидуальную собственность.

При заключении брачного договора и определении долей в случае развода супругам нет необходимости выяснять способ раздела имущественных активов, так как они уже закреплены. Стоит учитывать тот факт, что брачный договор нотариально заверяется и имеют юридическую силу как в период брачных отношений, так и после прекращения брака, пока не будут решены имущественные споры.

Судебный раздел

Если в период развода между супругами не был заключен брачный договор и не было достигнуто добровольное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, то необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Доли партнеров в квартире, в таком случае, могут быть признаны судом равными.

Срок подачи такого заявления — общий и составляет три года. То есть, если супруги развелись, то один из участников бывших брачных отношений может подать исковое заявление в суд в течение трех лет.

При подаче заявления с целью выделения доли в квартире, истец вправе указать вариант раздела совместного имущества и даже какую долю он предпочел.

Важно! Когда будут определены доли каждого из супругов в судебном порядке, их следует надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре, только в этом случае выделение доли будет юридически закреплено.

Судебная практика показывает, что зачастую такие споры заканчиваются разделением совместно нажитого имущества в равных долях. Если же такой раздел в принципе невозможен, то один из супругов может предоставить второму компенсацию в денежной форме и владеть квартирой как единственный собственник. Размер компенсации определяется пропорционально стоимости доли второго участника.

Разделение квартиры на доли

Доступные варианты раздела квартиры на доли напрямую зависят от правового режима имущественных активов каждого из участников общей собственности. В соответствии со ст. 254 ГК РФ имущество является совместной собственностью, если в нем не определены доли каждого участника. Рассмотрим наиболее распространенные варианты разделения квартиры на доли.

Выдел долей из совместного имущества

При выделе доли из совместного имущества необходимо соблюсти следующие условия, установленные ст. 254 ГК РФ:

• выдел доли одного из совладельцев возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество;
• при выделе доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением совладельцев, их доли признаются равными;
• порядок выдела доли из общего имущества осуществляется в рамках, установленных ст. 252 ГК РФ.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен, так как ущерб общему имуществу в таком случае будет несоразмерным, то другие участники должны выплатить ему компенсацию соразмерно стоимости его доли. Как только средства в виде компенсации будут получены участником, его право собственности на долю прекращается.

Задать вопрос юристу

Если квартира приватизирована

Право собственности на жилье возможно получить путем приватизации квартиры, которую участники получили на условиях социального найма. Для приватизации следует написать совместное заявление в местный уполномоченный орган и получить приватизационный договор. Именно в приватизационном договоре будет написано, какая часть (доля) квартиры будет закреплена за каждым. При этом право собственности возникнет только после государственной регистрации договора в Росреестре.

После регистрации раздел квартиры между совладельцами может производиться следующими способами:

• каждому гражданину передается доля, установленная по итогам приватизации;
• распределение имущественных активов поровну, если была установлена совместная форма владения;
• в случае, если собственность приобреталась в браке супругами, то раздел квартиры после развода осуществляется либо на основании брачного контракта, либо путем заключения добровольного соглашения о разделе, либо в судебном порядке.

Если квартира куплена за материнский капитал

Если квартира куплена семьей с использованием материнского капитала, то она оформляется между членами семьи по долям. Так же приобретенная квартира (комната, дом) может быть оформлена в собственность только на детей. В этом случае после расторжения брака жилье не будет включено в совместно нажитое имущество супругов и не подлежит разделению.

Если же квартира оформлена на всех членов семьи, то при разделе квартиры в случае развода каждому участнику достается та доля, которая зарегистрирована за ним в правоустанавливающих документах.

Немаловажное значение имеет размер материнского капитала и стоимость приобретенного жилья. Если родители добавят меньшую сумму на покупку квартиры, чем материнский капитал, то жилое помещение должно быть оформлено на детей.

Если квартира в ипотеке

Если квартира приобретена супругами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 37, ст. 39 СК РФ, она признается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в равных долях.

При этом банком может быть проведен анализ платежеспособности каждого из партнеров, и на основании этого он вправе предложить продать ипотечное жилье, погасить задолженность по ипотечному кредиту, а оставшиеся от продажи денежные средства поделить в равных долях между супругами.

Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, то возможен вариант выкупа доли другого совладельца.

На сколько долей можно разделить квартиру?

Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.

Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.

Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.

Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.

То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Задать вопрос юристу

Раздел квартиры с одним собственником на доли

Случаи, когда возникает необходимость разделить квартиру на доли, возникают весьма не редко. Даже учитывая тот факт, что недвижимость может не находиться в совладении или долевой собственности и у неё только один владелец. Раздел жилья при любых обстоятельствах – процедура непростая, но в отличие от ситуации с несколькими собственниками, выделить долю при одном владельце намного проще, поскольку сразу отпадает необходимость в ряде этапов.

Несмотря на это, не следует забывать, что иногда раздел квартиры в натуре невозможен технически. То есть, даже не обременяя процедуру улаживанием нюансов с совладельцами, осуществить желаемое реально не всегда. Обычно так случается с теми гражданами, которые, приобретая квартиру изначально, не планировали в будущем её делить, или получили такой объект, не имея возможности на что-либо повлиять (наследование, дарение, приватизация).

Российское законодательство позволяет гражданам самостоятельно распоряжаться своим имуществом, но у всего есть свои ограничения. Важно учитывать и необходимость тщательно взвесить причины раздела жилья, действительно ли это необходимо и риски такого решения.

Приватизированная недвижимость

В первую очередь, перед тем, как разделить жилую или нежилую недвижимость на доли, если один собственник имеет на неё права, необходимо учитывать, что после раздела квартира перестанет существовать, как единый недвижимый объект. Вместо неё появится два или более новых, в зависимости от того, на сколько частей предусмотрен выдел. Но и здесь не всё так однозначно, поскольку для создания нового недвижимого объекта он должен обладать рядом требований и характеристик. Разумеется, в ситуации с квартирой это не всегда представляется возможным из-за оборудования двух отдельных входов.

Кроме того, после разделения, первоначальный владелец квартиры потеряет право собственности на выделенную часть этого имущества.

Поделить квартиру целесообразно в том случае, когда эта жилплощадь достаточно велика или недвижимость была объединена ранее. Для маленьких квартир, особенно однокомнатных, часто можно попросту столкнуться с невозможностью осуществить задуманное.

Преимуществом для единственного владельца становиться тот факт, что ему не нужно достигать соглашения с совладельцами или обращаться в суд. Достаточно провести экспертизу и заняться бумажными вопросами. Это, в свою очередь, позволяет сэкономить не только финансовые средства, но и время.

Единоличный раздел

Российское законодательство позволяет единоличным владельцам квартир выделить в них несколько отдельных долей, если такая необходимость возникает. Однако для этого необходимо соблюдать установленные требования, которые касаются непосредственно раздела.

Чаще всего желание выделить определённую часть жилой площади возникает для дальнейшей её продажи или иной передачи прав собственности. Это возможно только для приватизированной недвижимости, поскольку все решения о разделе муниципальных объектов принимаются местными органами самоуправления, но никак не жильцами.

Самой важной процедурой для того, чтобы поделить площадь квартиры на доли, является проведение технической экспертизы. Проводит ее ответственный специалист, имеющий лицензию на подобную деятельность, и выдающий после проверки соответствующие документальные заключения. По результатам экспертизы станет ясно, можно ли вообще осуществлять раздел недвижимого объекта, позволяет ли это сделать его площадь, возможно ли обустройство отдельного входа и прочих удобств. Когда на руках будет документ о том, что раздел реален, процедура будет проходить по стандартной схеме.

Сколько частей можно выделить

Техническая часть решения вопроса с выделом доли в квартире заключена в выявлении возможности появления новых отдельных кадастровых объектов из одного существующего. Иными словами, на юридическом уровне это не просто распоряжение личным недвижимым имуществом, но и изменения на государственном уровне, поскольку из одного жилья создаётся несколько помещений, даже если внешне, мало что меняется.

И всё же, техническая возможность выдела долей в практическом осуществлении представляет собой процедуру оборудования отдельных входов и санитарных узлов для каждой части разделённой квартиры. Это предполагает, что изначально недвижимость имеет не одну сотню метров квадратных. Однако, в том случае, когда столь полномасштабно делиться квартира не может, оформить нужное количество долей без изолирования их друг от друга вполне возможно, заключив с владельцем части жилья соглашение о пользовании помещением.

Говоря о том, на сколько частей делятся жилые квартиры, следует обратиться к действующему российскому законодательству. В нём нет абсолютно никаких ограничений в данном вопросе. Однако в действительности всё будет зависеть от проводимой технической экспертизы. То есть, собственник огласит специалисту, на сколько частей желает разделить своё жильё, и в итоге получит ответ, возможно ли это исполнить на практике.

Документы при оформлении

Все процедуры, которые хоть каким-то образом связаны с недвижимостью, строго регламентируются нормами российского законодательства, в том числе и выдел доли приватизированной квартиры. Все нюансы, которые могут быть сопряжены с этим процессом, отображаются в законах и кодексах. Под нюансами имеется в виду наличие каких-либо обременений, например, непогашенная ипотека, арест недвижимости, прочее.

Несмотря на то, что у единственного собственника квартиры нет необходимости совершать ряд процедур, которые обязательно проходят совладельцы (направление уведомлений, составление соглашений, походы к юристам и к нотариусу, прочее), не стоит рассчитывать на слишком лёгкую участь. Первым делом это касается подготовки документов, которые понадобится при оформлении.

Перечень необходимых бумаг:

• Свидетельство, удостоверяющее право собственности на квартиру;
• Документы, на основании которых было получено право собственности (договор купли-продажи, обмена, ренты, приватизации, участия в долевом строительстве дарственная, завещание, свидетельство о наследовании, прочее);
• Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах;
• Письменное заявление о разделе недвижимости;
• Квитанция об уплате государственной пошлины;
• Прочее по необходимости (уточняется в каждой индивидуальной ситуации).

Требования к выделу отдельных долей

Поскольку раздел квартиры на доли возможен не для каждого аналогичного объекта жилой недвижимости, необходимо учитывать все требования, благодаря которым это становится реальным. Как упоминалось выше, к ним относится ряд технических характеристик жилья, а именно:

• Наличие в квартире изолированного жилого помещения, которое по размеру соответствует выделенной доле (зачастую речь идёт об отдельной комнате);
• Оборудование отдельных входов для владельцев долей;
• Раздел помещений технического назначения без причинения ущерба квартире или дому и без нанесения ущерба интересам третьих лиц.

Можно заметить, что указанные требования легче осуществить в частных домах, поскольку тот же отдельный вход для квартиры, которая находится на пятом этаже, даже звучит весьма абстрактно. И хотя это не принципиальный пункт для квартир, в любом случае после разделения её на отдельные части жильё превратиться в некое подобие коммунальной жилплощади. Это будет особенно чувствоваться, если квартира располагает не слишком большим метражом. В свою очередь, не всегда реально оборудовать и отдельные санитарные узлы. Это также создаст некий дискомфорт, поэтому и покупатели на долевую собственность находятся не так скоро, как хотелось бы

Передача прав собственности или пользования

После того, как квартира будет разделена на отдельные доли, каждый из владельцев вправе осуществлять со своим имуществом какую угодно сделку. Взаимоотношения таких собственников отличаются от совладения тем, что нет необходимости согласовывать и получать разрешение на отчуждение недвижимости друг у друга. Каждая доля – это отдельный объект, со своим лицевым счётом и документами. Именно это позволяет по упрощённой системе продать такое имущество, но при этом право выкупа всегда будет в первую очередь у остальных дольщиков. То есть, решив продать свою часть, об этом сначала нужно письменно уведомить остальных жильцов и либо получить их письменные, нотариально заверенные отказы, либо через месяц оформлять сделку уже независимо ни от кого.

Все сделки по отчуждению не подлежат обязательной государственной регистрации, поскольку новый владелец всё равно будет оформлять права собственности. Однако для безопасности сторон и обеспечения юридической чистоты имеет смысл заверять договора в нотариальной конторе. Это избавит и продавца, и покупателя от возможных исковых заявлений и мошенничества.

Приобретённые права и обязанности

Собственник квартиры, а также владелец доли в ней, имеет право распоряжаться своим имуществом так, как посчитают нужным лишь в рамках, установленных законом. То есть, все сделки должны быть законными и не должны нарушать ничьих прав.

После раздела жилья каждый из владельцев будет иметь право регистрировать в квартире своих родных и близких, проживать в ней и использовать ее непосредственно по целевому назначению. Также можно сдавать своё имущество внаём. Если квартира не жилая, собственники вправе размещать в ней свои офисы или использовать иными способами, но только не для проживания. Квартиры, расположенные в жилых домах, запрещено использовать для промышленного производства.

Одновременно с этим владельцы обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги, содержать имущество в надлежащем состоянии и эксплуатировать квартиру не нарушая правил проживания в многоквартирных домах. Исходя из этого, перед тем, как разделить квартиры на доли, желательно проконсультироваться со специалистом юридического профиля.

Обратите внимание:

Долевая собственность на квартиру

Долевая собственность может возникнуть по нескольким причинам:

• все зарегистрированные в жилом помещении приняли участие в его приватизации;
• несколько человек унаследовали один объект недвижимости;
• квартира подарена сразу нескольким лицам, например, бабушка подарила квартиру двум внукам в равных долях.

В таких ситуациях фактический раздел становится зачастую сложной процедурой, так как для того, чтобы разделить жилое помещение в натуре необходимо соблюдение нескольких условий:

• отдельный вход для каждой вторичной квартиры;
• наличие или техническая возможность оборудовать в каждом отдельном жилом помещении санузел, кухню, ванную;
• самостоятельные вводы в отдельные объекты недвижимости газа, воды, электричества.

Вышеперечисленные условия зачастую можно выполнить только в одноэтажных многоквартирных домах, где существует реальная возможность сделать отдельный выход прямо во двор, провести отдельные коммуникации, в многоэтажных же домах техническая возможность произвести подобные переустройства минимальна. Любая реконструкция каким-либо образом затронет соседей, а без их согласия перепланировка будет невозможна. Более того, если подобная реконструкция жилого помещения каким-либо образом повлияет на прочность здания, проводить ее не позволят местные муниципальные органы.

В таком случае остается раздел на идеальные доли.

Что такое идеальная доля

Идеальная доля – это доля в праве на жилье, а не физическая часть жилого помещения, которую можно потрогать или увидеть. При этом ни один из собственников не может быть хозяином всей квартиры, каждому из них принадлежит определенная ее часть (доля), которая определяется как право на часть (долю) в недвижимости, но не на само жилое помещение.

Другими словами, каждый из совладельцев имеет право пользоваться квартирой и владеть ею, но не должен при этом нарушать таких же прав других собственников. На практике зачастую приходится устанавливать режим использования такого жилого помещения.

Например, два брата получили в наследство двухкомнатную квартиру в равных долях, то есть, каждый из них имеет право на половину жилого помещения. Для реализации этого права был установлен режим использования объекта недвижимости: каждому из собственников была выделена комната для личного использования и предусмотрен график пользования кухней и подсобными помещениями.

Но такой режим использования никоим образом не будет означать, что каждому из собственников в собственность достается по комнате, по-прежнему жилое помещение остается в общей долевой собственности и принадлежит каждому из совладельцев в равных долях, независимо от того, что, например, одна из комнат имеет площадь в два раза больше, чем другая.

Если совладельцев устраивает такой режим использования объекта недвижимости и они намерены в дальнейшем его соблюдать, то проблем никаких не будет, но если один из них решит, например, продать свою долю, то ему придется выделять ее в натуре.

Как делят квартиру по долям

Прежде чем планировать раздел по долям, собственник доли в жилом помещении должен рассмотреть возможность раздела, которая наступает только при соблюдении определенных требований.

После раздела по долям каждая вторичная квартира должна:

• по-прежнему иметь статус жилого помещения;
• оставаться полноценным объектом недвижимости;
• не ограничивать никаких прав других собственников;
• не терять в стоимости.

Только при соблюдении всех требований станет возможным фактический раздел объекта недвижимости по долям.

На сколько частей можно поделить

Законодательством не ограничено количество частей, на которые можно разделить жилое помещение, если соблюдены все технические и юридические нормы.

Например, муж и жена, имеющие пять детей, купили несколько квартир на одном этаже многоэтажного дома и объединили их в одну большую. В дальнейшем, когда дети выросли, каждый из них захотел себе отдельное жилье, плюс отдельное жилое помещение для родителей, итого необходимо было разделить объект недвижимости на шесть частей. При наличии технической возможности это сделать (изначально было шесть отдельных квартир и перепланировка в обратную сторону возможна) никаких проблем с разделом не будет.

Но такое счастливое стечение обстоятельств крайне редко, поэтому с подавляющим большинством жилых помещений произвести такую процедуру очень сложно. Поэтому на практике чаще всего одни совладельцы выплачивают денежные компенсации в размере стоимости их доли другим собственникам долей и остаются полновластными собственниками уже всей квартиры.

Самым простым и безболезненным способом раздела долей в жилом помещении является добровольное соглашение о разделе между всеми совладельцами. Алгоритм выделения долей следующий:

1. Все собственники долей договариваются, каким образом они разделят жилое помещение. Юристы советуют в таких переговорах стараться идти на компромисс и взаимные уступки, чтобы не обострять ситуацию и не доводить дело до суда.
2. После того, как консенсус найден, совладельцы составляют текст соглашения и обращаются к нотариусу, где документ окончательно оформляется, подписывается всеми сторонами и удостоверяется нотариусом. В соглашении необходимо четко обозначить, какая доля закрепляется за каждым из совладельцев, оценивается качество каждой доли, процедура дальнейшего раздела.
3. Если совладельцы договорились о передаче объекта недвижимости одному из них и денежной компенсации для других собственников, то после заключения соглашения последует перерегистрация жилого помещения на одного собственника и параллельная выплата денежных средств другим совладельцам.
4. Если имеется возможность разделения доли в натуре, следующим этапом станет получение разрешения на перепланировку квартиры и последующее оформление вторичных жилых помещений в БТИ и Росреестре. В тех случаях, когда выделенная в натуре площадь жилого помещения одного из собственников получается меньше его доли собственности, другие совладельцы обычно доплачивают ему разницу в стоимости доли и выделенного жилого помещения.
5. Все изменения после завершения перепланировки регистрируются в Росреестре. Только после этого соглашение будет считаться действительным и выполненным без нарушений.

В тексте соглашения должны быть указаны следующие сведения:

1. Личные данные всех подписантов.
2. Предмет соглашения, в данном случае – жилое помещение в долевой собственности нескольких совладельцев.
3. Права и обязанности всех подписантов.
4. Ответственность за неисполнение пунктов договора.
5. Каким образом решено разделить жилое помещение.
6. Информация о вступлении в действие документа и порядок его расторжения в случае нарушения договора.

Образец соглашения о разделе долей

Проверенное, подписанное сторонами и удостоверенное нотариусом соглашение передается в Росреестр, где на основании документа регистрируется право собственности каждого из владельцев вторичных объектов недвижимости либо одного нового собственника.

При обращении в суд

В тех случаях, когда совладельцы не смогли достичь консенсуса, но разделить жилое помещение нужно, остается обращение в судебные органы. Истцом может быть один или несколько совладельцев, ответчиком – остальные собственники долей.

При этом необходимо соблюдать подсудность: исковое заявление подается в районный суд того муниципального образования, на территории которого находится спорное жилое помещение.

В исковом заявлении указываются:

1. Реквизиты судебного органа, в который подается иск.
2. Личные данные всех участников процесса.
3. Данные о спорном жилом помещении.
4. Основания, в соответствии с которыми истец решил потребовать выделение его доли.
5. Дата и подпись.
6. Перечень документов, приложенных к иску.

Перечень документов, которые необходимо подать вместе с исковым заявлением:

1. Все правоустанавливающие документы на спорный объект недвижимости.
2. Техпаспорт жилого помещения.
3. При необходимости – заключение независимой экспертизы о возможности фактического раздела квартиры.
4. Квитанция об уплате госпошлины.

Образец искового заявления о выделе доли

Возможные трудности

Во время реализации процесса раздела по долям нередко возникают сложности как технического, так и юридического характера. К техническим сложностям можно отнести обязательное соблюдение некоторых правил и условий раздела жилого помещения в натуре. Условия следующие:

1. Вторичная квартира должна иметь отдельный вход. Если жилое помещение находится в многоэтажном строении, то совладельцам приходится прорубать вход в капитальной стене и, чаще всего на лестничную площадку. Мало того, что технические работы с несущими конструкциями не всегда возможны, на них необходимо составлять проект и получать разрешение, но еще и соседи не всегда соглашаются, чтобы с их общедомовым имуществом производились такие манипуляции.
2. Каждая вторичная квартира должна иметь площадь не менее установленного законодательством минимально допустимого значения, но и в обязательном порядке должна быть оборудована отдельным санузлом и кухней.
3. Возможная перепланировка объекта недвижимости не должна нарушать либо сколько-нибудь существенно ослаблять несущие стены жилого дома.

К юридическим можно отнести сложности с типом собственности объекта недвижимости, а также наличие большого количества совладельцев жилого помещения. Если у квартиры много собственников, то фактический раздел практически невозможен.

Способы раздела квартиры, находящейся в долевой собственности

На практике существует несколько способов раздела жилого помещения, находящегося в долевой собственности. Перечислим некоторые из них.

1. Самым простым можно назвать вариант, когда совладельцы объекта недвижимости продают жилье, а вырученные от продажи средства делят согласно имеющимся у каждого собственника долям. Такой вариант возможен, если все собственники согласны с продажей. Если же хотя бы один из них не даст согласия на сделку либо будет игнорировать процесс, то такой вариант раздела будет для остальных совладельцев недоступен, так как вопреки воле любого из собственников, даже с помощью судебного процесса реализовать спорную квартиру невозможно.
2. Вторым вариантом является такой раздел жилья, при котором один совладелец выкупает у другого (или остальных) доли в праве общей собственности на объект недвижимости. В этом случае между совладельцами заключается простой договор купли-продажи доли на жилое помещение, после этого покупатель выплачивает продавцу стоимость его доли и становится полноправным собственником всей квартиры. Достоинство такого раздела в том, что, как и в первом варианте, он достаточно просто реализуется, недостатком же можно назвать обязательное согласие предполагаемого продавца своей доли в заключении договора купли-продажи.
3. Если не удается решить проблему по первым двум вариантам, тому из совладельцев, кто больше не желает быть собственником доли в жилом помещении, остается продать свою долю третьим лицам, для этого не потребуется согласие остальных совладельцев. Но необходимо помнить, что другие собственники имеют преимущественное право покупки, поэтому жилец, желающий продать свою долю, должен сначала в письменной форме оповестить остальных о своем намерении реализовать часть совместной недвижимости. Помимо самого намерения продажи, собственник должен в документе указать заявленную стоимость своей доли и, при наличии, условия продажи. Если другие собственники в течение месяца не проявят заинтересованность в покупке доли, то продавец получает право продать ее третьим лицам.
4. Еще одной возможностью хоть как-то разделить совместную собственность можно назвать определение права использования собственником жилого помещения соразмерно его доле. Стоит заметить, что при этом жилое помещение остается в совместной собственности всех совладельцев, то есть выделения доли в натуре не происходит.
5. Последний, самый сложный вариант раздела – выделение долей в натуре. Возможность процедуры, как и порядок осуществления такого раздела описан выше.

Как поделить квартиру, если один из собственников против

Если один из собственников жилого помещения против его раздела каким бы то ни было способом, то существует лишь один вариант решения проблемы – судебный спор. При этом необходимо иметь в виду, что не каждый способ раздела в таком случае возможен.

1. Суд не может заставить совладельца продать свою долю, то есть вариант с продажей всего жилого помещения и последующим разделом вырученных средств не подходит.
2. Суд не сможет принять решение о фактическом выделении долей, если технически осуществить это невозможно.
3. Так же суд не сможет обязать несогласного собственника продать свою долю или, наоборот, купить вашу.
4. В судебном заседании, если раздел в натуре исключен, возможно будет только определить право и порядок использования жилого помещения всеми совладельцами.

Но никто не может запретить вам продать свою долю третьим лицам, сначала предложив выкупить ее несогласному с разделом совладельцу. Скорей всего, он не захочет делить жилое помещение с посторонними лицами и согласится выкупить вашу долю.

Как разделить приватизированную квартиру на доли, если один собственник

Зачастую в приватизации жилого помещения участвует один член семьи, хотя проживают там несколько человек. Также нередки случаи, когда приватизированное жилье достается кому-то в наследство либо дарится. Впоследствии возможны ситуации, когда этот собственник желает выделить долю, например, ребенку либо другому родственнику либо разделить на комнаты для продажи.

Закон никоим образом не запрещает подобную процедуру, но обязывает соблюдать общие требования к разделу объектов недвижимости.

Бывают случаи, когда собственник жилья наоборот, хочет оставить жилое помещение только в своей собственности, хотя и другие жильцы квартиры по ряду причин могут получить право на часть квартиры.

Например, в жилом помещении проживали мать и дочь. В приватизации участвовала только дочь, то есть она является единоличным собственником. Но уже после оформления в собственность в квартире за счет совместных средств был сделан дорогостоящий ремонт, за счет этого стоимость объекта недвижимости возросла вдвое. Мать с дочерью не хотят жить вместе, у них натянутые отношения, но дочь не желает продавать жилье либо каким-то другим способом выделять долю матери, так как считает, что если объект недвижимости оформлен на нее, то только она имеет на него право.

Если мать подаст исковое заявление в суд с требованием выделить ей долю и сможет доказать, что она наравне с дочерью участвовала в улучшении квартиры, то суд пойдет ей навстречу и обяжет дочь: при наличии технической возможности выделить матери долю в натуре, либо выплатить ей денежную компенсацию в размере половины затраченных на перепланировку средств.

Сколько стоит данная процедура

Процедура раздела по долям может стоить от нескольких тысяч до сотен тысяч рублей, в зависимости от того, каким образом это будет происходить.

Если жилое помещение делится в натуре, то совладельцам придется нести затраты по:

• проведению строительных работ;
• прокладке и установке коммуникаций для каждого вторичного жилого помещения;
• оплате независимой экспертизы и проекта реконструкции.

Помимо этого, если раздел происходит с помощью составления добровольного соглашения, придется заплатить за услуги нотариальной конторы по удостоверению документа. В зависимости от региона стоимость удостоверения соглашения может составить от пятисот до двух-трех тысяч рублей.

При разделе через суд истец должен будет заплатить госпошлину в зависимости от цены иска. Размер госпошлины можно рассчитать по Таблице 1.

Таблица 1. Размер госпошлины при подаче иска о разделе квартиры по долям

Стоимость имущества, руб.	Вычет из суммы, руб.	Константа, руб.	Госпошлина (процент от стоимости имущества, %)	Предел госпошлины, руб.
До 20 000	—	—	4	Не менее 400
20 001—100 000	20,000	800	3	—
100 001—200 000	100,000	3,200	2	—
200 001—1 000 000	200,000	5,200	1	—
Свыше 1 000 000	1,000,000	13,200	0.5	Не более 60 000

Итак, вам предстоит раздел по долям. На что стоит обратить внимание?

1. Разделить на доли жилое помещение можно по добровольному соглашению либо в судебном порядке.
2. Любой раздел лучше осуществлять путем достижения консенсуса, это позволит избежать излишних денежных затрат, также судебная тяжба отнимет много времени.
3. Существует несколько способов раздела, у каждого из них свои плюсы и свои минусы.
4. При любом способе и варианте раздела желательно получить хотя бы предварительную консультацию у опытного юриста, это поможет вам избежать досадных ошибок и, соответственно, затягивания процесса раздела.

Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

С технической точки зрения разделить квартиру на доли не просто. Для этого потребуется нахождение компромиссов или даже обращение в суд. При покупке квартиры в общую долевую собственность редко кто задумывается о последствиях. Например, о разделе такой жилплощади на доли. Хотя на сегодняшний день такое разделение встречается достаточно часто, процесс этот будет достаточно сложным. В статье рассмотрим как разделить квартиру на доли.

Выделение доли в квартире

Дорогие читатели! В статьях описаны лишь типовые (шаблонные) ситуации и способы их решений. Стоит учитывать, что каждый случай уникален, и для решения отдельного вопроса, требуется индивидуальный подход. Чтобы узнать, как действовать именно в Вашем случае, рекомендуем воспользоваться бесплатной консультацией по номеру +7 (499) 288-17-58 для Москвы и МО, +7 (812) 317-60-16 для Санкт-Петербурга и Ленобласти.

На основании действующего законодательства, каждый владелец доли в квартире вправе решать самостоятельно, что делать с этой долей. Он может ее продать, подарить, обменять или завещать. Но возможно это сделать только в том случае, если доля жилья будет выделена в натуре. Выделение жилья в натуре может вызвать наибольшие проблемы. Если речь идет об отдельном доме, то здесь дело обстоит проще, так как в нем можно выделить отельный вход, отдельные жилые помещения и санузлы. Что касается квартир, то по большей части их владельцы ограничены в распоряжении своей долей в реальности.

Важно! Выделить долю в квартире будет технически сложно, так как потребуется соблюдение ряда требований, например, таких как: отдельный вход, отдельный санузел и отдельная кухня.

Как разделить квартиру на доли

Раздел квартиры на доли есть не что иное, как выделение долей. Это подразумевает, квартира теперь не будет являться отдельным объектом недвижимости. Ее новые части будут выступать отдельными объектами, которые не будут иметь связей между собой. Основными требованиями к разделению на доли является отдельные входы, а также соответствие тех- и саннормам по каждой доли. При выделении доли права общей собственности пропадает, а каждый владелец доли вправе распоряжаться ею без ограничений.

Однако, в действительности, реальных ситуаций по разделу квартиры не много, так как реализовать такие требования в квартире будет очень сложно. Повторим, для того, чтобы была реальная возможность разделить квартиру на доли, то есть выделить каждую долю, потребуется:

• Сделать отдельный вход для каждой части квартиры;
• Отдельно для каждой доли выделить санузел и кухню.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация
Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик

Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Звонок в один клик

Помимо этого, каждая доля должна иметь площадь, не менее установленного норматива. Для того, чтобы выполнить такие требования в квартире потребуется проводить перепланировку, которая потребует отдельного согласования, времени проведения, а также немалых средств. Если и возможно провести такое разделение в квартире, то одна должна быть очень больших размеров, либо в случае, если квартира является объединением двух квартир.

Разделение на доли квартиры с материнским капиталом

Материнский капитал может использоваться с некоторыми особенностями, предусмотренными законодательством. Если маткапитал используется при покупке или строительстве недвижимости, то в этом случае необходимо выполнение определенных действий. Например, в квартире должны быть выделены доли супругу и всем детям, и тем которые на момент покупки уже родились и тем, которые родятся в последствии. Об этом собственник в письменном виде подает обязательство. В том случае, если родители не состоят в официальном браке, то выделять супругу долю не обязательно. В некоторых случаях родители просто предоставляют обязательство как требуемый документ и забывают о том, что должны сделать. И получается, что в квартире в соответствии с документами только один владелец. Можно ли выделить доли в этом случае?

В том случае, если родители состоят в браке, они могут выделить долю. При разводе раздел имущество производится в течение трех лет. В том случае, если срок раздела пропущен, выделить в квартире доли уже будет невозможно. В случае, если в квартиру был вложен маткапитал, то выделить доли необходимо всем, кому это полагается, если это не было сделано раньше. Только после этого можно проводить процедуру по выделению доли в натуре.

Важно! Если долей в квартире владеет несовершеннолетний ребенок, то распорядиться ею можно только получив одобрение со стороны органов опеки.

В том случае, если выделение доли, обещанное при использовании маткапитала выполнено не было, вмешаться вправе органы опеки, либо прокуратура. Они могут обратиться в суд, как впрочем и супруг.

Правила и порядок раздела квартиры

Недвижимость может быть оформлена в совместную или долевую собственность без фактического выделения долевого владения. При приобретении, приватизации или иных юридических действиях с жильем, официально устанавливается статус владения. Например, в документах может быть указано индивидуальное, совместное или долевое пользование. Возникшие потребности выделения долевого владения и оформления соответствующих документов на каждого собственника происходит по согласию или через обращение в судебную инстанцию.

Каждый владелец имеет право выделить свою конкретную долю и распорядиться ею по своему усмотрению. Раздел квартиры между собственниками подразумевает два пути: выдел помещения в натуре или выплату суммы компенсации остальными собственниками. Другими словами, продать выделенную часть объекта или пользоваться ею самому, согласно установленным рамкам.

Производя раздел квартиры, долевая собственность может быть определена по соглашению сторон. Между владельцами, имеющими общий устанавливающий документ на квартиру, заключается соглашение, заверяется нотариально.

Документ устанавливает правила пользования в долевом соотношении или определяет сумму компенсации при продаже своей доли другому владельцу помещения. Договор имеет юридическую силу и позволяет разделить совместную собственность между заинтересованными лицами.

В случае невозможности договориться, приходится обращаться за определением прав в суд. Исковое требование должно указывать вопросы, которые ставятся перед судом. А именно: можно ли разделить недвижимость в натуре, какое долевое владение принадлежит каждой противной стороне, правила раздела и расчета в данной конкретной ситуации. Суд должен установить преимущественное право владения, если на это есть веские основания у заявителя. Рассмотреть интересы несовершеннолетних и недееспособных членов семьи, определить сумму взыскания с гражданина, получившего приоритетное право пользования.

Бывает, что жилплощадь невозможно разделить, например, однокомнатную квартиру на двоих претендентов или двухкомнатную на троих долевых владельцев. Судебное решение может установить продажу объекта и раздел средств согласно долям владения. Второй путь, при котором недвижимость отходит одному из участников спора, обязанному выплатить долевой эквивалент остальным владельцам, является наиболее конфликтным.

Оценка имущества, произведенная по кадастровой стоимости или стоимости объекта по БТИ, представляет собой незначительную сумму. Если в расчет берется рыночная стоимость, то она определяется независимой экспертизой, проводимой по запросу суда. В любом случае, приобрести жилье на выделенные доли практически невозможно.

Иногда делимый объект является единственной собственностью у каждого участника процесса, причем количество изолированных комнат меньше, чем претендентов. При невозможности совместного проживания жилье определяется одному из кандидатов, остальным выплачивается долевое соответствие. Решение о проживании и выплате средств остальным владельцам суд основывает на размере владения. Если доля незначительна, то желание владельца может не приниматься к сведению, а вердиктом указывается выплата в определенном размере. Такие разные долевые владения часто возникают при наследовании по закону или завещанию в определенных несоизмеримых пропорциях.

Долевой раздел квартиры при разводе

Совместная собственность супругов делится по закону в равных пропорциях. Поскольку супруги имеют одинаковые права, то суд учитывает наличие детей при разделе площади в натуре. Например, бывшие супруги проживают в двухкомнатной квартире и имеют ребенка. Тогда большая комната отходит родителю с ребенком, меньшая закрепляется за вторым супругом. При реализации стоимость недвижимости делится поровну, если имущество оформлено в собственность по приватизации и доля ребенка установлена, то вырученная сумма делится на три равные части.

Если недвижимость приватизирована, в том числе на несовершеннолетнего, то родителю имеет смысл подать исковое заявление о выделении долевого владения от лица ребенка. Суд рассмотрит преимущественное право на пользование жильем родителя с ребенком и определит порядок проживания. При имущественных спорах используется порядок предъявления претензии противной стороне.

Это означает, что перед обращением в суд следует официально направить противной стороне предложение о долевом разделе квартиры. Отсутствие ответа и последующих действий заинтересованного лица становится для суда основанием для принятия решения без учета аргументов ответчика. Претензия направляется письмом с уведомлением и прикладывается к исковому заявлению на раздел имущества.

По закону, недвижимое имущество супругов не делится фактически, нельзя превратить изолированную жилплощадь в коммунальную квартиру, такое положение закреплено законом. Суд имеет право только определить порядок пользования квартирой, который должен в последствии соблюдаться жильцами. Документальное оформление выделенной доли в совместном имуществе осуществляется в органах государственной регистрации по предъявлению соглашения или судебного постановления.

После положенного срока рассмотрения каждый из супругов получает свое свидетельство на право собственности с указанием долевого владения. Выписка из ЕГРП и полученное свидетельство станут основными документами, подтверждающими право пользования выделенной долей.