Суть ипотеки

Термин «ипотека» появился ещё в VI веке до н. э. в Древней Греции. Под ним понимали форму ответственности заёмщика перед кредитором своим жильём. На территории земельного участка человека, взявшего в долг, ставился столб, на котором размещалась табличка с надписью, указывающей, что эта территория обеспечивает заём. Именно этот столб с табличкой и назывался «ипотекой», что в переводе на русский язык означает «залог».

Под ипотечным кредитованием понимается долгосрочная выдача определённой суммы под залог недвижимости. Им может выступать как имеющаяся квартира, земля, дом и другое производственное и непроизводственное сооружение, так и только приобретаемая. Существует два варианта оформления ипотеки:

  • покупка сданной в эксплуатацию недвижимости;
  • приобретение жилища, находящегося на этапе строительства.

В первом случае банки оформляют в залог приобретаемое сооружение. Заёмщик получает средства и покупает недвижимость. При этом он хоть и становится собственником, его право на распоряжение квартиры ограниченно. Чтобы прописать людей, выполнить перепланировку или сдать её в аренду, заёмщику нужно будет получить разрешение финансовой организации, выдавшей кредит.

Взятое в кредит жильё считается обременённым залогом. В случае нарушения заёмщиком обязательств, банк может отобрать у него право собственности и далее распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Таким образом, риски кредитора в этом случае невысоки.

Во втором случае как такового жилья ещё нет, поэтому фактически и залога тоже нет, поэтому оформление ипотеки на этапе строительства для финансово-кредитного учреждения довольно рискованная операция. Ведь заёмщик предоставляет в качестве залога не имущество, а право требования к застройщику.

Результат решения о предоставлении займа будет зависеть не только от кредитной истории и финансовых возможностей берущего в долг, но и от рейтинга надёжности застройщика. Обычно у каждого банка имеется свой список объектов, под строительство которых он готов выдать ссуду.

Нормативные документы

Ипотечная программа является довольно эффективным решением жилищных проблем и находится под пристальным вниманием государства. Его роль — обеспечить законодательную и нормативную базу для создания социальных гарантий. Именно государство создаёт оптимальное сочетание прав для кредиторов и заёмщиков, делая ипотечное кредитование доступным и безопасным инструментом.

Первым шагом было принятие в декабре 1992 года ФЗ РФ № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». В 25 статье было указано право получать заём под залог не только покупаемого жилья, но и строящегося. Этот закон стал фундаментом для развития и усовершенствования ипотечного инструмента.

Правовая база в РФ представляет собой комплекс документов и актов, регулирующих правовые отношения между сторонами операции. Основным является Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ). В нём указано про обеспечение исполнения взятых обязательств, путём выплат неустоек, залога, удержания имущества должника и других способов, предусмотренных законами и договором.

Кроме ГК РФ, к основным документам, регулирующим отношения при оформлении ипотеки, относят следующие законы:

Законы имеют разные редакции и дополнения, направленные на обеспечение справедливости в отношении ипотечного займа. При этом существенную роль в ипотечных отношениях играют Жилищный кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ.

Из нормативных документов можно выделить основные пункты:

  • введение единой регистрации на получение прав на жильё и сделок с ним, при этом лишь только государственная регистрация является подтверждением права владения объектом;
  • обязанности по поддержанию заложенного имущества в надлежащем состоянии в течение действия ипотечного договора;
  • порядок продажи имущества, находящегося в залоге и приобретения его залогодателем;
  • ситуации, при которых возможен переход прав на заложенное жильё;
  • получение субсидий на ипотечное кредитование;
  • привлечение денежных средств граждан в долевом строительстве;
  • процедура расторжения и заключения договора.

Оформление кредита

Существует близкое по смыслу к ипотеке понятие «рассрочка от застройщика». Это два принципиально разных инструмента. Рассрочка обычно предоставляется строительной организацией на небольшой срок (не более двух лет), в то время как ипотека подразумевает более долгосрочное погашение. Если потребитель сможет оплатить полную стоимость квартиры до введения её в эксплуатацию, то для него рассрочка будет лучшим вариантом, а если нет — то стать владельцем квартиры в новостройки поможет ипотека.

На 2019 год средняя базовая ставка по такому виду кредитования составляет порядка 10,2% годовых. Сумма кредита может выдаваться от 500 тыс. до 60 млн рублей, что должно составлять 80–90% от стоимости квартиры. Срок кредитования возможен до 30 лет. А также в некоторых организациях существует возможность взятия займа без документов, подтверждающих финансовую платёжеспособность. Например, Сбербанк и Газпромбанк. Но при этом требования к заёмщику становятся жёстче. В частности, заёмщик должен выплатить первоначальный взнос не менее 40% от стоимости квартиры.

Согласно данным Института развития ДОМ.РФ (ранее «Агентство ипотечного жилищного кредитования»), доля займов, выданных под покупку ещё не построенных объектов недвижимости, составляет около 40% от всех видов ипотечного кредитования. При этом уровень нарушения обязательств заёмщиков, например, просрочка, почти в 4 раза ниже, чем по ссудам, взятым под залог существующего жилья.

Этапы приобретения

Порядок оформления ипотеки на строящееся жильё можно разделить на два этапа. На первом понадобится подготовить необходимый пакет документов и подать его на рассмотрение в банк. После того как кредитор примет положительное решение о предоставлении займа, банку подаются документы по застройщику и описание недвижимости.

Финансовая организация проверит предоставленную информацию и рейтинг застройщика, после чего самостоятельно оценит ликвидную стоимость жилища. Этот этап является самым продолжительным по времени.

Стандартный пакет документов, который обязан предоставить потребитель на первом этапе:

  • ксерокопия всех страниц паспорта;
  • справка по форме 2-НДФЛ или анкета-запрос банка, направленная работодателю заёмщика для подтверждения сведений о получаемых им доходов;
  • заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки (для военнослужащих — справка);
  • свидетельство о браке или его расторжении (если есть);
  • если в паспорт вписаны дети — свидетельства об их рождении;
  • заявление на предоставление кредитования (оформляется в банке).

После проверки документов в банк подаётся информация, касающаяся непосредственно приобретаемого объекта. При этом придётся заказать выписку из Единого реестра. Банк приступит к проверке застройщика и строящейся недвижимости. Если результат будет удовлетворительным, кредитное учреждение составит ипотечный договор и предложит его к подписанию.

В определённый день заёмщику будет необходимо приехать в банк и подписать договор, а затем заключить договор с застройщиком на организацию участия в долевой стройке и соглашение с агентством, связанным с государственной регистрацией. Кроме того, банк наверняка потребует документы, подтверждающие внесение должником части собственных средств и акт оценки имущества.

После того как стройка будет завершена, заёмщик должен получить документы о передачи квартиры от застройщика в его собственность. Потребителю также будет необходимо подписать акт приёма-передачи. Останется только зарегистрировать право собственности.

Особенности договора

Договор на ипотеку — основополагающий документ, регулирующий взаимоотношения между участниками сделки. В нём указывается описание, характеристика и местонахождение объекта, достаточное для идентификации. Кроме этого, должны содержаться сведения об оценке, размере и сроках исполнения обязательств.

Сам договор обязательно заключается в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Несоблюдение этих пунктов ведёт к признанию соглашения ничтожным (недействительным). Регистрация ипотеки осуществляется одновременно с регистрацией права собственности лица, берущего заём.

Особенностью заключения является более высокая процентная ставка. Происходит это из-за того, что банки подвергают себя повышенным рискам, связанным с долгостроем или замораживанием стройки. При этом для заёмщика выгода заключается в том, что на этапе строительства цена за квадратные метры значительно ниже, чем после сдачи недвижимости в эксплуатацию. Потребителю для избежания проблем следует брать кредит у банка, финансирующего строительство. К тонкостям оформления кредита на приобретение строящегося жилья относят:

  • договор проверяется кредитором на соответствие условий до того, как будет подписан с застройщиком;
  • первоначально сделка заключается с банком, а после — со строительной организацией;
  • после сдачи жилья застройщиком договор переоформляется, а жильё обязательно страхуется;
  • банки соглашаются на оформление ипотеки, только если будут уверены в соблюдении сроков строительства, поэтому вряд ли получится приобрести строящуюся недвижимость, находящуюся на стадии заливки фундамента.

Такого рода ипотека является залоговой, в качестве гаранта выступает земельный участок, на котором ведётся стройка. Заёмщик не сможет переоформить договор, пока строительство не будет окончено. В случае затягивания строительства заёмщик вынужден будет продолжать погашать долг по высокой ставке. Согласно законам РФ, застройщик будет обязан компенсировать расходы, связанные с нарушением соглашения о долевом строительстве.

Обзор лучших банков и размеры ставок

Подыскивая надёжный банк, будущий заёмщик нередко обращается за информацией к различным рейтинговым изданиям или специализированным сайтам. Согласно рейтингу, на середину 2019 года первая восьмёрка лучших банков по минимальной ставке платежа выглядит следующим образом:

  1. Тинькофф Банк.
  2. Джей энд Ти Банк.
  3. ДОМ.РФ.
  4. Транскапиталбанк.
  5. ДельтаКредит.
  6. ИнтерПрогрессБанк.
  7. Альфа-Банк.
  8. Сбербанк.

Во всех этих банках существует возможность оформить ипотечное соглашение на строящееся жильё со сроком рассмотрения заявки порядка двух дней. Базовая процентная ставка составляет около 9,5%. При этом чем выше будет сумма первоначального взноса, тем ставка будет меньше. При заключении договора банки предоставляют возможность привлечения созаемщиков и использование в качестве первоначального взноса материнского капитала. А также все приведённые банки участвуют в программе «Ипотека молодым».

Таким образом, приобретение недвижимости, находящейся ещё на стадии постройки, позволит сэкономить средства. Но вместе с тем это рискованная операция, прежде всего для банка, поэтому заключить ипотечный договор можно будет лишь на ту недвижимость, застройщика которой одобрит кредитор.

Алгоритм покупки строящегося жилья

Большим плюсом покупки жилья в строящемся доме может стать то, что обойтись оно может значительно дешевле, чем квартиры на вторичном рынке. Но в связи с тем, что приобретение строящейся недвижимости сопряжено с множеством рисков, и не только финансовых, необходимо знать все юридические и технические нюансы подобных операций.

При покупке квартиры в строящемся доме рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий:

  1. Выбрать вариант конкретной квартиры и определиться с застройщиком.
  2. Проверить деловую репутацию компании, собрать о ней отзывы.
  3. Изучить правовые основы деятельности строительной компании, ознакомившись с документацией.
  4. Заключить договор с застройщиком в зависимости от выбранного способа покупки.
  5. Оплатить оговоренные денежные средства. При необходимости заключить ипотечный договор с банком, который оплатит средства застройщику.
  6. Зарегистрировать право собственности на жилье.

Обратите внимание, что только после сдачи дома в эксплуатацию в соответствии со всеми требованиями закона, собственник получает возможность заселиться в купленную квартиру.

Проверяем строительную компанию

Проверка строительной компании, с которой впоследствии придется заключать договор, является очень важным этапом. Лучше затратить лишнее время, но удостовериться в положительной репутации выбранного застройщика, особенно если он предлагает очень выгодные условия.

Чтобы в этом убедиться обязательно уточните следующие сведения:

  • стаж работы на рынке недвижимости;
  • правовой статус, точно ли компания выступает застройщиком или является посредником;
  • количество законченных проектов;
  • соблюдение сроков сдачи объектов;
  • наличие отзывов клиентов и информации в СМИ, их количество и качество;
  • наличие отметки о законности деятельности в Госстройнадзоре.

Изучаем документы

После изучения репутации строительной компании, и определившись с подходящим вариантом, можно отправляться на встречу к ее представителям для проверки правовых документов:

  • свидетельства о внесении изменений в ЕГРЮЛ, ОГРН и ИНН;
  • свидетельства о праве собственности на землю или зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды на участок;
  • разрешения на строительство;
  • проектной декларации.

Список обязательной документации, полагающейся организациям, занимающимся возведением новостроек и продажей в них квартир, устанавливается ФЗ № 214. Многие добросовестные застройщики не пытаются скрывать информацию о себе и выкладывают большую часть документов на своих официальных сайтах.

При возникновении вопросов, касающихся списка обязательной для строительных компаний документации и порядка ее изучения, можно обратиться за онлайн-консультацией к нашим юристам.

После проверки документов и перед заключением договорных отношений, также стоит потратить время на предварительный осмотр объекта строительства. Понятно, что на начальных этапах возведения дома свою квартиру не увидишь, но зато специалисты могут показать ее макет. Когда же постройка возведена, то в таком случае можно осмотреть очертания будущей жилплощади.

Если на этапах проверки и осмотра вас все устроило, квартира выбрана, то можно приступать к ее оформлению.

Оформляем покупку

Федеральным законодательством определены и регламентируются три основных способа покупки строящегося жилья:

  1. Через подписание договора долевого участия. Данный способ считается самым безопасным, так как договорной документ подлежит обязательной регистрации в ФРС. В письменном соглашении должны быть прописаны сроки сдачи жилья, его стоимость и площадь. Важно помнить, что в этом случае застройщик несет финансовую ответственность за нарушение сроков, а покупателю придется самостоятельно оформлять свое право собственности. После заключения договора деньги за квартиру передаются строительной компании в полной сумме, при этом рассрочка оплаты больше, чем до срока сдачи объекта невозможна.
  2. Путем приобретения жилищного сертификата, находящегося в ведомости строительной компании. В этом случае помимо обязательного наличия разрешительных документов на строительство и право пользования земельным участком, застройщик должен иметь гаранта, в качестве которого может выступать государство или банк. ЖС представляет собой ценную бумагу, которая дает право добирать квадратные метры или перепродавать свое право на приобретенную часть жилплощади. В этом случае необходимо оплатить не менее 30% стоимости будущей квартиры.
  3. Путем вступления в ЖСК (Жилищно-строительный кооператив), представляющий собой объедение людей или юридических лиц на почве строительства жилых домов и управления ими. ЖК РФ определяет, что в кооперативе должно быть не менее пяти членов и не больше, чем количество квартир в доме. В этом случае покупатель становится пайщиком ЖСК, заключает с застройщиком договор о получении квартиры и оплачивает паевой взнос, приравненный к ее стоимости. После сдачи дома в эксплуатацию, квартира переходит в собственность пайщика в автоматическом режиме.

Приобретаем право собственности

Когда строительство дома полностью завершено и застройщик выполнил все законные требования по его оформлению, происходит сдача квартир в эксплуатацию.

После получения ключей на новое жилье, в случае покупки его по долевому участию или жилищному сертификату, его владельцам необходимо оформить свое право собственности.

Чтобы провести его государственную регистрацию нужно обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр и предоставить определенный перечень документов:

  • документы от строительной компании: инвестконтракт, разрешение на ввод в эксплуатацию и т. д.;
  • платежный документ об оплате госпошлины;
  • договор с застройщиком;
  • акт приема-сдачи квадратных метров;
  • кадастровый паспорт.

При соблюдении правильности оформления документов и сдаче полного списка бланков и договоров свидетельство о собственности выдается в течение одного месяца.

Информацию о порядке оформления права собственности на строящееся жилье и списке необходимых документов можно уточнить, получив онлайн-консультацию у наших юристов.

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Многие клиенты банков отказываются от покупки квартир на вторичном рынке, желая приобрести новое жилье, у которого еще не было хозяев, и преобразить его по своему вкусу и усмотрению. Оформление ипотеки на новостройку может производиться несколькими способами:

  • Заключение договора долевого участия. На сегодня это самый распространенный вариант. Сделка заключается между покупателем и застройщиком. Права на жилье и регистрация оформляются после окончания всех этапов строительства. ДДУ заключается в этом случае на основе Федерального закона № 214-ФЗ. Он же регламентирует отношения между сторонами.
  • Заключение договора цессии (переуступки). В этом случае сторонами выступают уже не застройщик и покупатель, а покупатель и инвестор. Заключаются подобные договора только на этапе строительства. Главный недостаток этого формата в более высокой стоимости жилья.
  • Стать дольщиком в рамках договора ЖСК. С точки зрения сохранности денег это самый рискованный способ.

К этим способам можно отнести еще один: когда между клиентом и застройщиком заключается предварительный договор купли-продажи. Однако подобный вариант возможен только в том случае, если дом уже достроен и сдан, просто документы на собственность еще не оформлены.

Как обезопасить себя заемщику?

Ипотека на строящееся жилье очень привлекательна, но она имеет и ряд рисков, которые можно избежать, правильно выстроив последовательность действий. Если человек хочет обезопасить себя и сохранить собственные сбережения, действовать ему следует в таком порядке:

  1. Рассмотреть все варианты застройки. Лучше начать с выбора района и застройщика. Далее нужно уточнить планировку, количество комнат и иные важные особенности.
  2. Собрать как можно больше информации о застройщике. Одно дело, если компания широко известна и давно работает на рынке, другое – если она появилась недавно и о ней никто не слышал.
  3. После проверки застройщика необходимо обратиться в банк за оформлением ипотеки. Придется собрать все необходимые документы для подтверждения своей платежеспособности. Банк самостоятельно проверит документы застройщика, поможет оформить договор, что существенно снизит риски возможных потерь.
  4. Заключить договор с банком и застройщиком, обязательно оформить страховку на недвижимость.

Можно начать поиск квартиры в новостройке и с обращения в банк. Там не только рассмотрят документы заемщика, но и помогут подобрать подходящего застройщика. Обращаться лучше в крупные банки, так как они работают с проверенными застройщиками и сами заинтересованы в их надежности.

Желая сэкономить на покупке жилья, нужно быть очень аккуратным. Приобретение квартиры на стадии котлована наиболее опасно, но в случае окончания строительства клиент может получить жилье с наименьшими затратами.

Как оценить застройщика?

Самой главной сложностью при покупке строящегося жилья является поиск добросовестного застройщика. При выборе подходящего предложения нужно смотреть на следующие особенности:

  • дата открытия компании;
  • организационно-правовая форма;
  • информация о владельцах компании;
  • сведения об имеющихся и уже достроенных объектах;
  • наличие аккредитации в известных банках (финансовые учреждения работают сегодня более охотно с аккредитованными застройщиками).

Обращение в банк позволяет существенно снизить риски. Даже если дом достроен не будет, клиент сможет вернуть свои деньги, а разбираться с застройщиком будет уже сам банк. По крайней мере такой схемы придерживаются крупные финансовые учреждения, заботящиеся о своей репутации.

Выбрав конкретный дом, нужно затребовать у застройщика ряд обязательных документов. В их перечень входят следующие бумаги:

  1. проектная документация (обязательно должна быть утверждена);
  2. бумаги, свидетельствующие о том, что земля находится в собственности застройщика или арендована на долгий срок;
  3. разрешение на строительство;
  4. бумаги, свидетельствующие о том, что денежные средства, заложенные в объект, действительно идут на его строительство.

Минимальная готовность жилья для оформления ипотеки – 20%. Банки не пойдут на финансирование на этапе котлована из-за слишком высоких рисков.

Преимущества и недостатки ипотеки на строящееся жилье

Особенности ипотеки на строящееся жилье предполагают наличие у такого формата покупки недвижимости ряда преимуществ и недостатков. К несомненным плюсам можно отнести следующее:

  • Исключается вероятность мошеннических действий по отношению к самому жилью. Покупка новой квартиры обеспечивает юридическую чистоту недвижимости, чего нельзя гарантировать при покупке жилья на вторичном рынке. В итоге заемщик освобождается от необходимости проверки жилья, не нужно ему и оформлять титульное страхование на недвижимость.
  • Финансовая выгода. Стоимость строящегося жилья может оказаться на 10 – 30% дешевле, нежели готовые квартиры. Наиболее привлекательными с точки зрения соотношения стоимости и рисков являются дома, у которых строительство завершено уже на 30 – 50%.
  • Современная планировка или возможность ее разработки и согласования самому. Клиент также может выбрать наиболее подходящую квартиру из предложенных застройщиком.

Широкий выбор строящихся объектов также позволяет подобрать квартиру в понравившемся районе. Для таких домов нередко разрабатывается новая инфраструктура, большое количество парковочных мест. Однако есть и ряд минусов покупки квартиры в строящемся доме:

  1. всегда существует определенная вероятность, что строительство дома не будет закончено;
  2. дополнительные расходы на время строительства (клиенту приходится оплачивать не только ипотеку, но и аренду жилья, если он не имеет собственной недвижимости);
  3. возможны задержки в сдаче квартир, и тогда размер расходов может увеличиться еще больше, правда, в этом случае в судебном порядке их можно будет взыскать с застройщика;
  4. вероятность мошенничества застройщика до конца исключить нельзя.

И все же, ипотека на строящееся жилье остается наиболее актуальным форматом покупки квартир на сегодня.

Особенности и нюансы

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

  1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

Свидетельство можно получить только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема передачи квартиры. Иногда возникает такой момент, когда дом построен и акт подписан, но свидетельство еще не оформлено застройщиком, в этом случае банки кредитовать по программе для новостроек «уже» не могут, а по вторичке «еще» не могут, поэтому ряд банков запускают так называемую «ипотека мертвый период» (Сбербанк, например). В рамках этой программы вы приобретаете квартиру по предварительному договору купли-продажи. Боятся таких схем не стоит. Все легально и законно.

  1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку. Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия. Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя. При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

Ипотека по переуступке (цессия), как правило, имеет более высокий процент т.к. государство стремится напрямую оказывать поддержку застройщикам и стимулирует приобретать квартиры у непосредственного строителя. Также тут есть дополнительные риски, связанные с переходом права.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика. При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти. Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

В Новосибирске был случай с одним из покупателей у крупнейшего застройщика в регионе по ЖСК. Вместо обещанной квартиры его хотели заселить в техническое помещение в 8 кв.м. Оказалось, что менеджеры застройщика уже продали его квартиру повторно кому-то. К чести застройщика, вопрос решили и выдали покупателю ключи на другую квартиру, но осадочек остался. Также по объектам ЖСК невозможна классическая ипотека, а только ипотека под залог имеющейся недвижимости ил и другие альтернативные варианты ипотеки – более дорогие.

  1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

Может возникнуть ситуация, когда строящийся объект у застройщика вы приобрести не сможете по ипотеке в нужном вам банке по причине того, что банк просто не аккредитовал или не хочет аккредитовать застройщика и/или дом.

  1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
  2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.

Оформление ипотеки

Пошаговая инструкция:

  1. Определиться с застройщиком и объектом.

Прежде чем идти в банк вам нужно понять насколько надежен застройщик. Проверьте информацию в Интернете на предмет срыва сроков по текущим и прошлым объектам, банкротству, отзывы дольщиков и жителей микрорайона.

Также очень важно проверить разрешительную документацию на строительство, землю, юридические документы по самому застройщику. Самостоятельно это сделать будет проблематично, но вы можете заказать бесплатную консультацию у нашего юриста. Заполните специальную форму в углу. Это сэкономит вам кучу времени, а главное, вы будете уверены в надежности застройщика.

Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе котлована или в последнем доме комплекса. Как правило, это самые рискованные вложения.

  1. Определяемся с банком. У застройщика уточните список банков, аккредитовавших нужный вам объект. Далее собираем нужные документы для банка и подаем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.

Услуга ипотечного брокера у застройщика, как правило, бесплатная. Обязательно воспользуйтесь её. Брокер знает все условия банков и сможет предложить наиболее выгодный вариант. Также вам не придётся бегать по банкам, а достаточно собрать один пакет документов и передать его специалисту. Тем более, что у него уже все налажено с банками и он знает, как оформить заявку, чтобы её точно одобрили. Если брокера нет, то рекомендуем этот сервис. Зайдите в раздел ипотека и подайте заявку на консультацию.

  1. Готовим ДДУ. После одобрения банка, окончательно определяемся с вариантом квартиры и банком. Далее специалист застройщика готовит ДДУ. Его шаблон, обычно, уже согласован с банком.

Образец договора долевого участия можно скачать

  1. Далее банк назначает дату сделки. В этот день вы приходите в банк вместе со всеми документами по заявке и подписанным ДДУ. Вам нужно оплатить страховку и подписать кредитный договор. Ряд банков просят внести первый взнос на аккредитивный счет. За это они возьмут дополнительную комиссию.
  2. Регистрация ипотеки в россреестре. Со всеми подписанными документами вы идете вместе с сотрудником застройщика в юстицию для оформления сделки.

Более подробно данный процесс с расходами на сделку описан в посте «Регистрация ипотеки».

  1. Перевод денег застройщику. Регистрация ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. После этого с отрегистрированным ДДУ нужно обратиться в банк. Он производит выдачу кредита и перечисление застройщику.

После этого вы платите ипотеку, ждете окончания строительства и далее оформляете собственность.

Оформление ипотеки на новостройку занимает около 1 месяца.

Условия банков по ипотеке на новостройку

Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

Банк Ставка, % ПВ, % Стаж, лет Возраст, лет Примечание
Сбербанк 9,1 15 6 21-75 Скидка 0,4% по ипотеке свыше 3,8 млн. руб. Ставка по субсидированной ипотеке от 6,7 до 7,7%. Надбавки 0,1% за отказ от электронной регистрации; + 0,3% если клиент не зарплатник, +1% при отказе от страховки
ВТБ 24 и Банк Москвы 9,1 15 3 21-65 8,9% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%,
Райффайзенбанк 9,99 15 3 21-65 10% ПВ для зарплатников, скидка 0,59-0,49 для определенных застройщиков
Газпромбанк 9,5 20 6 21-65 10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров
Дельтакредит 12 15 2 20-65 ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия,
Россельхозбанк 9,45 20 6 21-65 материнский капитал без ПВ ставка не меняется, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров
Абсалют банк 10,9 15 3 21-65 ФБ +0,5%
Банк Возрождение 10,9 15 6 18-65
Банк Санкт-Петербург 12 15 4 18-70 скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома
Промсвязьбанк 10,9 15 4 21-65 10% пв для ключевых партнеров
Российский капитал 11,75 15 3 21-65 скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50%
Уралсиб 10,4 10 3 18-65 0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ, скидка 0,41% при ПВ 30% и выше
Ак Барс 11 10 3 18-70 скидка 0,3% если ПВ 20-30%, свыше 30% скидка 0,6%
Транскапиталбанк 13,25 20 3 21-75 можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии, после ввода дома ставка снижается на 1%
Банк Центр-Инвест 10 10 6 18-65 с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых
ФК Открытие 10 15 3 18-65 0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, 10% ПВ если зарплатник, 20%ПВ по ФБ
Связь-банк 10,9 15 4 21-65
Запсибкомбанк 10,99 15 6 21-65 скидка 0,5% для зарплатников
Жилфинанс 11 20 6 21-65
Московский кредитный банк 12 10 6 18-65
Глобэкс банк 11,8 20 4 18-65 скидка 0,3% для зарплатников
Металлинвестбанк 12,75 10 4 18-65
Банк Зенит 14,25 20 4 21-65
Росевробанк 11,25 20 4 23-65
Бинбанк 10,75 20 6 21-65
СМП банк 11,9 15 6 21-65 скидка 0,2% при ПВ 40% и больше, скидка 0,5% для льготной категории клиентов, ставка 10,9 — 11,4% за быстрый выход на сделку
АИЖК 10,75 20 6 21-65
Евразийский банк 11,75 15 1 21-65 4% комиссия — скидка 1,5% работает по дельте
Югра 11,5 20 6 21-65
Альфабанк 11,75 15 6 20-64 4% комиссия — скидка 1,5% работает по дельте

Надо понимать, что конкретные условия банковских предложений на первичном рынке жилья могут зависеть от самых разных факторов. Во-первых, вы можете заработать себе «процентную скидку» уже на этапе выбора застройщика: у аккредитованных банком компаний вы сможете приобрести в ипотеку жилье со скидкой по процентной ставке в среднем в 1%.

Также если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на дополнительную льготу: процентная ставка будет для вас ниже на 0,5-1% годовых.

Если у вас переуступка ипотеки от физ. лица, то ставки будут примерно на 1-2 процента выше. На переуступку прав процентные ставки не очень привлекательны, поэтому при выборе такой квартиры торгуйтесь с продавцом по скидке и тщательно проверяйте причину продажи.

Военная ипотека долевое строительство имеет свои особенности и нюансы. О них вы можете узнать в отдельном посте.

Плюсы и минусы

Рынок первичного жилья в России активно осваивается: это значит, что он таит в себе как дополнительные возможности выгодного приобретения жилплощади, так и существенные риски.

Плюсы ипотеки на новостройку:

  • Низкая стоимость квартиры или дома.
  • Однозначное отсутствие на жилплощади каких-либо существующих юридических обязательств, например, банковского обременения.
  • Ставка от застройщика ниже, чем на готовое жилье.

Минусы ипотеки на новостройку:

  • Строительная компания может разориться, и дом так и не будет достроен. Чтобы не нарваться на такую ситуацию, лучше приобретать строящееся жилье на финальной стадии.
  • На период стройки придется платить одновременно и ипотеку и арендовать жилье, если его нет.
  • Завышение по ипотеке сделать сложнее, а это значит, что ипотека без первоначального взноса становится менее реальна.

Банки активно работают с сегментом новостроек, поэтому для ипотечных заемщиков выпускаются специальные программы для стимулирования спроса. Если вам интересно узнать про программы «ипотечные каникулы» и отсрочка по ипотеке на период строительства, то просьба нажать копку любимой социальной сети и оставить комментарий ниже.

Подписывайтесь на обновления.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *