Учет жилищного фонда

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относится определение порядка государственного учета жилищных фондов.

Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч.

1 ст. 13 ЖК). Согласно ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда. В настоящее время действует Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 № 1301. Согласно данному Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (далее именуются — БТИ).

БТИ осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Г осударственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок и сроки их заполнения и представления разрабатываются и утверждаются Государственным комитетом Российской Федерации по статистике по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике. Показатели технического учета жилищного фонда должны соответствовать показателям официального статистического учета.

Архивы БТИ являются национальным достоянием и относятся к государственному архивному фонду, находящемуся в распоряжении субъектов Федерации.

Информация БТИ необходима и для целей государственного управления, и для целей учета национального богатства, и для налогообложения, и для рассмотрения споров в судах, и для совершения сделок с недвижимостью, и для иных целей, в т.ч. для проектирования и строительства.

Кроме обязательных целей применения информации БТИ можно назвать много обычных, таких, как выдача справок в нотариат для вступления в наследство, выдача сведений для расчета сумм, требуемых на капитальный ремонт жилых строений, для страхования, для регистрации прав, регистрации залога, для расчета сумм материальной помощи и компенсаций при повреждениях строений вследствие стихийных бедствий, расчета рыночных запасов топлива для населения и др.

Сбор, обработка, хранение и выдача такого объема информации требуют специальных строительных знаний, знаний правил эксплуатации и ремонта, а также знаний геодезии, картографии, экономики, права, информатики и математической статистики.

Вместе с тем развитие рынка недвижимости увеличило потребность в инвентаризационных работах и повысило их значимость. Увеличилось и число БТИ, и численность работающих. В БТИ появились современные компьютеры и оргтехника. Совершенствуется система подготовки кадров инвентаризаторов, в том числе в Московском государственном строительном университете и Г осударственном университете землеустройства.

За семь с половиной десятилетий своего существования служба технической инвентаризации Оренбургской области претерпела много преобразований. На территории Оренбуржья действует две службы технический инвентаризации — это ГУП «Облтехинвентаризация» и ФГУП «Ростехинвентаризация» — Федеральное БТИ.

ГУП «Облтехинвентаризация» представляет собой современное, оснащенное новой компьютерной и измерительной техникой, необходимым инвентарем и оборудованием предприятие. В его сферу деятельности, кроме основных функций входят; приватизация, обмен, геодезическая, риэлтерская и оценочная деятельности.

Основа предприятия — инвентаризационно-технические группы и отделы. Именно инженерами и техниками-инвентаризаторами выполняется главная задача — натурное техническое обследование объектов недвижимости и их паспортизация.

Сейчас в архиве организации хранятся данные о состоянии более чем 500 тысяч объектов недвижимости. Круг пользователей этой информации огромен: владельцы имущества, органы государственной власти и местного самоуправления, жилищно-эксплуатационные, строительные организации, правоохранительные и налоговые органы, нотариат, учреждения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и многие другие.

Обширный круг выполняемых обязанностей требует соответствующего правового обеспечения и контроля за правильностью и законностью выполняемых действий. ГУП «Облтехинвентаризация» при оказании населению услуг по учету недвижимости руководствуется нормативно-правовыми актами федерального и регионального уровня, касающимися осуществления технического и кадастрового учета объектов недвижимости и жилой недвижимости в частности.

В сентябре 2002 года в нашей области открылся Оренбургский филиал Федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ». Оренбургский филиал оснащен современной компьютерной техникой, высокопроизводительным копировальным и множительным оборудованием. Использует современные технологии передачи и хранения данных.

Для повышения производительности труда все компьютеры объединены в локальную вычислительную сеть (ЛВС). Из локальной сети часть пользователей имеет доступ в глобальную сеть Internet для обмена электронной почтой и возможности поиска технической документации и других материалов, необходимых в работе. Работа пользователей всех подразделений в единой информационной базе данных позволяет вести автоматизированный учет выполнения работ по технической инвентаризации. Программа автоматически проверяет наличие информации об объекте недвижимости и правообладателях в базе данных, корректность внесения адресов объектов. Эти меры позволяют исключить дублирование информации об объектах недвижимости и избавиться от неконтролируемого разрастания базы данных.

Архив Оренбургского филиала был образован в 2003 году; тогда же было выделено первое помещение под архивохранилище. В 2004 году началось оснащение архива новейшим оборудованием. Архив стал проводить ежедневный приём инвентарных дел в архив филиала. Принятые в архив дела имеют полный комплекс необходимых технических и правоустанавливающих документов. В архиве осуществляется 100 % приём инвентарных дел на проинвентаризованные объекты: после выдачи заказчику в течение нескольких дней дело передаётся в архив. Многочисленные проверки архива Филиала вышестоящими организациями показали, что архив Оренбургского Филиала занял достойное место среди лучших архивов ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».

Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом «О бухгалтерском учете» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 48, ст.5369) и иными нормативными правовыми актами.

В целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют:

-техническую инвентаризацию жилищного фонда;

-оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

-информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Техническая инвентаризация жилищного фонда осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в следующих случаях:

-составление государственной статистической и бухгалтерской отчетности по жилищному фонду;

-исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной

сфере;

-определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений.

Выписки и выкопировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выдачи которых определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут утверждать дополнительные виды информации к техническому паспорту, содержащие необходимые для них технические сведения.

Учет домовладений, строений и жилых помещений (квартир) производится БТИ путем ведения реестра жилищного фонда. Технические паспорта, регистрационные книги, иные документы, составленные БТИ до введения в действие Постановления «О государственном учете жилищного фонда в Российской

Федерации», считаются действительными. Архивы БТИ относятся к государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Российской Федерации. Отчуждение архивов БТИ не допускается.

Г осударственный учет жилищного фонда связан с государственным кадастровым учетом недвижимого имущества. На основании федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

Государственная граница представляет собой линию и проходящую по этой линии вертикальную поверхность, определяющую пределы государственной территории (суши, вод, недр и воздушного пространства) РФ, то есть пространственный предел действия государственного суверенитета РФ.

В законе выделяются три категории границ внутри территории Российской Федерации, исходя из их уровня значимости:

— между субъектами РФ;

— между муниципальными образованиями;

— между населенными пунктами.

Сведения, подлежащие внесению в государственный реестр недвижимости, в целом однотипны. В частности, это касается описания их местоположения. Единственное отличие состоит в том, что информация, касающаяся границы между субъектами РФ, вносится в кадастр в виде реквизитов правовых актов о согласовании и об утверждении изменения этих границ. А границы муниципальных образований и населенных пунктов устанавливаются или изменяются. Соответственно, в кадастр вносятся сведения о правовых актах, в которых это отражено.

Это соответствует положениям п. 3 ст. 67 Конституции РФ, в соответствии с которой границы между субъектами РФ могут быть изменены только с их взаимного согласия. В соответствии же со ст. 102 Конституции РФ утверждение изменения границ между субъектами РФ отнесено к ведению Совета Федерации.

Государственный кадастр недвижимости состоит из следующих разделов:

1) реестр объектов недвижимости;

2) кадастровые дела;

3) кадастровые карты.

Реестр объектов недвижимости представляет собой систематизированный свод записей об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений о таких объектах.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный

кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории Российской Федерации, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее — публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети «Интернет».

Постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости или снятие с учета объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня получения органом кадастрового учета соответствующего заявления о кадастровом учете.

Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости.

С заявлениями о постановке на учет объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или любые иные лица, например, представители собственника, действующие в силу нотариально удостоверенной доверенности. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым решением общего собрания собственников.

Необходимыми для кадастрового учета жилой недвижимости документами являются:

а) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства. Технический план объекта недвижимости — это документ, в котором отражаются конкретные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, где указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости.

Технический план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения. Местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке устанавливается посредством определения координат характерных точек контура такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке.

Местоположение помещения устанавливается посредством графического отображения границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен такого помещения, на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения на плане здания или сооружения или на плане соответствующей части здания или сооружения.

В текстовой части технического плана на квартиру или индивидуальный дом указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. Данная декларация прилагается к техническому плану на квартиру или здание и является его неотъемлемой частью. Технический план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего данный план.

С1 января 2013 года для осуществления государственного учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства заявитель вправе предоставить только технический план, формы которого установлены:

1) приказом Министерства Экономического Развития Российской

Федерации № 403 от 1 сентября 2010 г. «Об утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке»;

2) приказом Министерства Экономического Развития Российской

Федерации № 583 от 29 ноября 2010 г. «Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке»;

3) приказом Министерства Экономического Развития Российской

Федерации № 893 от 23 ноября 2011 г. «Об утверждении формы технического плана сооружения и требований к его подготовке».

Следует отметить, что при любой сделке с домом, отдельно стоящим зданием или его частью обязательно потребуется выписка из государственного кадастра недвижимости — кадастровый паспорт на земельный участок, на котором находится этот дом. Кадастровый паспорт земельного участка можно получить в Росреестре;

б) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания, сооружения, части здания или сооружения, в которых оно было расположено;

в) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

г) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;

д) копия документа, подтверждающего изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о таком здании или помещении).

При этом, верность предоставленных копий документа должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы.

После государственной регистрации права собственности на здание или сооружение допускается снятие с учета помещения, расположенного в таком здании или сооружении, на основании заявления собственника здания или сооружения либо его представителя и необходимых для кадастрового учета документов.

После государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире. При осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании. Основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания.

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, если местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения, либо не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения ст.26 закона «О государственном кадастре недвижимости», в нем указываются обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если:

— имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не

является объектом недвижимости, кадастровый учет которого

осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости»;

— заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям ФЗ №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;

— с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

— истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;

— технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица;

— ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения ст. 27 ФЗ №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», послужившие

основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

Кадастровую деятельность вправе осуществлять только физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат

кадастрового инженера (далее — квалификационный аттестат).

Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:

1) имеет гражданство Российской Федерации;

2) имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

3) не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам.

Таким образом, с 1 января 2013 г. начался фактический кадастровый учет жилой недвижимости на основании федерального закона №224-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», предусматривающем строго регламентированную процедуру постановки на учет, снятии с учета, случаях приостановления и отказа в проведении учета объектов недвижимости, в том числе жилой, а также о лицах, имеющих право осуществления кадастровой деятельности.

До указанной даты кадастровый учет зданий, строений, сооружений, относящийся как к жилищному фонду, так и другим видам недвижимого имущества не осуществлялся, и в отношении них имел место лишь технический учет, инвентаризация и паспортизация данных объектов.

Государственный учет жилищного фонда осуществляется в соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301. Основной задачей является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства и стоимости объектов. Государственному учету подлежат все жилые помещения, пригодные для постоянного проживания, включая помещения специализированного жилого фонда. Государственный учет включает в себя технический, официальный статистический и бухгалтерский учет. Технический учет составляет основу государственного учета и возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ). Технический учет жилищного фонда осуществляется в соответствии с нормативными актами в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства. БТИ осуществляют техническую инвентаризацию жилищного фонда (по ставкам, утверждаемым исполнительными органам власти субъектов РФ), оценку и переоценку для целей налогообложения. Инвентаризационные сведения и иные данные технического учета обязательны при составлении государственной статистической и бухгалтерской отчетности, определении технического состояния и физического износа жилых строений и помещений, исчислении и контроле базы налогообложения, если иное не предусмотрено законодательством РФ (п. 9 Положения об учете жилищного фонда).
Согласно вышеупомянутой Инструкции о проведении учета жилищного фонда, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, единица технической инвентаризации — домовладение или отдельно стоящее основное здание. В соответствии с Инструкцией домовладение — это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества. В частности, в Инструкции говорится, что служебные строения могут быть некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются (сараи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т.п.). Очевидно, что такие указанные в Инструкции дворовые сооружения, как заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п., не могут быть отнесены к
особо ценным объектам гражданских прав — недвижимому имуществу.
Как отмечалось выше, в настоящее время форма технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядок его оформления утверждены приказом Минэкономразвития России от 17.08.2006 N 244. Согласно этому документу технический паспорт оформляется на жилой дом (тип объекта учета) — объект индивидуального жилищного строительства.
В паспорте объекта индивидуального жилищного строительства должны содержаться:

  1. наименование ОТИ, адрес объекта и дата его обследования;
  2. общие сведения об объекте — фактическое использование, год постройки, общая и жилая площадь дома, этажность, отсутствие разрешения на строительство и имеющиеся нарушения градостроительных и строительных норм и правил;
  3. состав объекта — наименование, буквенное (литера) или цифровое обозначение и характеристики частей объекта или вспомогательных строений, сооружений (жилой дом, жилая пристройка, веранда, сарай и т.п.);
  4. сведения о правообладателях объекта;
  5. ситуационный план земельного участка с нанесением всех имеющихся зданий, сооружений, границ угодий (двор, сад, огород, зеленые насаждения и т.п.);
  6. благоустройство объекта;
  7. поэтажный план;
  8. экспликация к поэтажному плану;
  9. расчетно-инвентаризационная ведомость, включая:
  10. исчисление площадей и объемов (форма 1 );
  11. техническое описание и определение физического износа (форма 2);
  12. расчет инвентаризационной стоимости жилого дома и вспомогательных строений, сооружений (форма 3).

Тем самым подтверждается, что понятие «домовладение» отсутствует и в законодательстве, и в документах нормативного регулирования технической инвентаризации. Инвентаризация объектов индивидуального жилищного строительства должна проводиться в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 17.08.2006 N 244. В соответствии с Инструкцией, утвержденной приказом Минземстроя России от 04.08.1998 N 37, проводятся:

  1. измерение (обмеры) и составление планов объектов индивидуального жилищного строительства (п. 7 приложения N 2 к приказу Минэкономразвития России от 17.08.2006 N 244);
  2. инвентаризация (учет) иного жилищного фонда (квартир, помещений в многоквартирных домах).

Жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность. Постройки следуют судьбе жилого дома, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные постройки по тому же основанию (правоустанавливающему документу). Если на занятом домом участке (в «домовладении») возводится новый объект недвижимости, то право на эту вновь созданную недвижимую вещь возникнет с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК). При этом капитальное строение в домовладении должно соответствовать основному критерию недвижимости (прочной связи с землей и невозможности перемещения без ущерба назначению) и не являться самовольной постройкой (ст. 222 ГК).
Судебная практика изобилует примерами раздела домовладений, когда гражданам передаются в индивидуальную собственность изолированные части жилых домов и различные надворные постройки. Позиции судов определяются постановлением Пленума ВС РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»*(56). Суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.
Таким образом, объекты недвижимости в одном домовладении могут иметь разных владельцев и разный правовой режим. Права на объекты могут приобретаться по разным основаниям и в разное время. Например, на арендованном одним лицом земельном участке расположен жилой дом, являющийся общей собственностью нескольких лиц (например, супругов), или на унаследованном в долях общем земельном участке каждый из наследников возвел жилой дом для себя. В последнем случае в состав домовладения входят три объекта вещных прав с различным правовым режимом: земельный участок (общая собственность), первый жилой дом (собственность одного лица) и второй жилой дом (собственность другого лица). При наличии на территории «домовладения» нескольких жилых домов вообще не приходится говорить о единстве такого объекта.
По правилам технического учета каждой части объекта индивидуального жилищного строительства — зданию, строению, сооружению присваивается цифровое или буквенное обозначение — литера. Технический паспорт дома содержит заполняемый на основании информации о государственной регистрации прав раздел «Сведения о принадлежности», в котором есть графа «Доля (часть, литера)». Иначе говоря, и при техническом учете возможно внесение записей не только о праве собственности на дом в целом, но и о праве на каждую литеру, каждый объект недвижимости в его составе.
Согласно ст. 25.3 Закона о регистрации прав (в ред. Закона об упрощенном порядке оформления прав граждан) до 1 марта 2015 г. единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства и содержащим его описание, а также основанием для государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом (на участке для индивидуального жилищного строительства или на приусадебном земельном участке) является кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства.
Технические паспорта, выданные в установленном порядке до 1 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости (п. 12 ст. 33 Закона о регистрации прав).
В соответствии с налоговым законодательством налог на такое имущество физических лиц, как здания, строения, сооружения, исчисляется исходя из инвентаризационной стоимости. В целом необходимо отметить, что в настоящее время техническая инвентаризация и учет объектов индивидуального жилищного строительства имеет важное юридическое значение, поскольку включает:

  • выдачу технического паспорта жилого дома — документа с описанием объекта и основания для проведения государственного учета жилищного фонда;
  • выдачу кадастрового паспорта — документа, подтверждающего создание (существование) объекта, и основания для государственной регистрации права собственности;
  • определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

ПОЧЕМУ ВЕРХОВНЫЙ СУД РФ ПРИЗНАЛ «ИНСТРУКЦИЮ 37» НЕДЕЙСТВУЮЩЕЙ?

09 апреля 2014 : Дирекция АНО БТИ

(с сокращениями текста, /*/)

Начало статьти.
Продолжение см. /arc/2014/14041600.shtml

  1. Совсем коротко о различии Технического учета и Государственного технического учета.
  2. О государственном и прочих видах учета жилищного фонда.
  3. Особенности учета недвижимости.
  4. Особенности учета фондов.
  5. Особенности учета объектов капитального строительства.
  6. Учитывать в площади квартир площадь балконов и лоджий или не учитывать?

1. СОВСЕМ КОРОТКО О РАЗЛИЧИИ ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА И ГОСУДАРСТВЕННОГО ТЕХНИЧЕСКОГО УЧЕТА

Термин «технический учет строений» впервые стал появляться в Инструкциях по технической инвентаризации и регистрации принятых после 1939 года.

На основе формализации термина в 1997 году на уровне постановления правительства (см. далее о постановлении 1301) он широко использовался в «ИНСТРУКЦИЯ О ПРОВЕДЕНИИ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» (утверждена приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. №37, Далее «Инструкция 37»), которая была разработана в развитие постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. №1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» (далее «Постановление 1301»), а также в других нормативно-технических актах (НТА)1.

Названным постановлением 1301 было установлено, что основной задачей государственного учета жилищного фонда в РФ является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей.

За основу государственного учета жилфонда был приняттехнический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации строений с жилыми помещениями. Следует отметить, что техническая инвентаризация и регистрация являлись основой технического учета в системе ЖКХ и местного хозяйства, проводимого с 1927 г. (см. постановление ЭКОСО от 21 мая 1927 г., постановление Совмина СССР от 10 февраля 1985 г №136 и иные документы по техническому учету2).

Сразу следует обратить внимание что речь идет именно о техническом учете, а не о некоем «государственном техническом учете». Различие между техническим учетом и «государственном техническим учете» столь же значимы, как между синтетическим бухгалтерским учетом и оперативным бухгалтерским учетом.

Технический (оперативный) учет ведется в производственных предприятиях, на уровне линейного технического персонала (прораб, старший прораб, старший мастер, другие материально-ответственные лица или лица персонально ответственные за техническое состояние основных средств, конкретных сооружений типа мостов, линейных сооружений типа железной дороги в границах околотка и др). Наглядной и простой иллюстрацией технического учета является работа путевого обходчика на железных дорогах, периодически проверяющего состояние железнодорожного пути на закрепленном за ним участке.

Технический учет должен проводиться периодически, с заранее установленными интервалами или периодами. Например, техническая инвентаризация основных фондов ЖКХ для цели проверки технического состояния конструкций должна производиться не менее двух раз в год, в межсезонный период (весна-осень). Или, к примеру, технический (оперативный) учет материальных ценностей и конструкций хранящихся на приобъектных складах (франко-стройплощадка) должен производиться ежеквартально. Технический учет незавершенного строительства должен производиться в плановом порядке, как правило ежегодно, или в внеплановом порядке (банковский или иной контрольный обмер).

Технический учет строений и сооружений в сфере ЖКХ ведется на основе Правил технической эксплуатации (ПТЭ) конкретных видов строительных объектов и с строгим соблюдением разрабатываемых в развитие ПТЭ Инструкций и НТА.

В сфере ЖКХ РФ, разработка и утверждение ведомственных норм технического учета (НТА, ПТЭ и Инструкции по техническому учету строений и сооружений) осуществлялись Министерством ЖКХ РСФСР (до 1992 г.), а затем, до 2004 года, Минстроями-Госстроями РФ (в период с 1992 по 2004 годы произошло 9 реорганизаций в сфере строительства и ЖКХ).

После 2004 г. разработка НТА по техническому учету практически не проводилась, так как сфера ЖКХ в её прежнем виде была ликвидирована, а ведомства, которые обязаны были осуществлять разработку НТА по технической инвентаризации и регистрации строений показали свою полную несостоятельность в вопросах учета (Минэкономразвития РФ до 2008 года; затем Минрегион РФ по госучету жилфонда, а Минэкономразвития РФ по гостехучету ОКС; затем Госстрой РФ с 2012 г. только по госучету жилфонда; ныне Минстрой РФ по госучету жилфонда, а по гостехучету ОКС нет уполномоченного ведомства, так как гостехучет ОКС прекратился с 1 января 2013г. так и не начавшись).

Результаты технического учета регистрируются в специальных книгах (журналах, реестрах, регистрах и т.п.) утверждаемых в составе НТА.

Государственный учет и государственная регистрация, в отличие от технического учета, могут проводиться только на основе Закона (см. часть 2 ст. 131 ГК РФ в части недвижимости:2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видовнедвижимого имущества), к примеру:-

— Государственный учет жилищного фонда велся и ведется на основе Жилищного кодекса (ст. 12-15 ЖК РСФСР, затем ст. 19 ЖК РФ)

— Бухгалтерский и статистический учет, согласно ст. 71 Конституции РФ, находятся в исключительном ведении Федерации. Они регулируются законами «О бухгалтерском учете» и «Об официальном статистическом учете и системе государственной статистики в РФ».

— Налоговый учет, в т.ч. учет основных средств, регулируется Налоговым кодексом и нормами Минфина РФ.

— Кадастровый учет недвижимости должен бы регулироваться законом о Государственном кадастре недвижимости (ГКНТ), но не регулируется в силу бесцельности закона о ГКН и отсутствии в нем кадастровых единиц.

Как видим, различие между государственным учетом и техническим учетом столь же принципиально, как и отличие между управлением государством и управлением предприятием.

Некий «Государственный» технический учет объектов капитального строительства (ОКС) был формально введен постановлением правительства РФ от 4 декабря 2000 года №921

«О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (далее постановление 921).

В основе постановления 921 нет никакого закона и по этой причине введение и ведение «Государственного технического учета ОКС» на основе постановления правительства (постановление подписал премьер М. Касьянов), само по себе неправомерно.

Нонсенс и то, что ни один из пунктов постановления 921 не был выполнен за весь период его существования, а шумихи вокруг него было до 2004 года никак не меньше, чем ныне вокруг ГКН.

Так называемый Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности (ЕГРОГД, переименованный затем в ЕГРОКС) обещали создать к 2003 году в электронной форме, но не создали и поныне. Бесцельный ЕГРОКС, в самой его непотребной форме, т.е. даже без формы реестра, был положен в основу бесцельного ГКН.

Если Вы лично, или кто другой из специалистов по учету, назовет хотя бы один выполненный пункт постановления 921, то дирекция БТИ выплатит вам премию из своих скромных доходов и будет ходатайствовать перед ФСИ о присвоении Вам звания «Заслуженный инвентаризатор РФ».

Постановление 921 было отменено не менее «крутым» постановлением правительства РФ от 27 июня 2013 г. №546, т.е. незаконный туманный учет отменен с запозданием на 14 лет.

Более подробно о нелепостях постановления 921 читайте многочисленные публикации на нашем сайте, в т.ч. статью от 08 июля 2013 «Государственной технической инвентаризации строений и сооружений не было и нет, но её умудрились отменить. А обычный технический учет и техническая инвентаризация были, есть и будут» (<small>/arc/2013/13070800.shtml</small>), а также статью от 1 марта 2013 г. «Техническая инвентаризация и регистрация как основа технического учета в различных сферах экономики» (<small>/arc/2013/13030100.shtml</small>)

2. О ГОСУДАРСТВЕННОМ И ПРОЧИХ ВИДАХ УЧЕТА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

В ряде судебных решений, особенно по спорам о правовом статусе БТИ, высказываются взаимоисключающие точки зрения на нормативные основы учета жилищного фонда (см. к примеру в архиве нашего сайта «Новочеркасское дело»), в т.ч. о применении «Инструкции №37» по учету жилфонда для кадастрового учета всех видов недвижимости в ГКН.

Если уж суды всех уровней не видят отличие в учете фондов от учета недвижимости, то что говорить о простых гражданах?

Для понимания сути дела прежде всего отметим недопустимость смешения таких различных предметных областей учета как:

  • Учет объектов гражданских прав;
  • Учет субъектов гражданских прав;
  • Учет фондов;
  • Учет недвижимости;
  • Учета объектов капитального строительства;
  • Учет долей в праве общей собственности и учет структурных элементов ОКС.

Перечень предметных областей можно продолжить. Перечень открыт и вы можете пополнить его сами.

/*/ А ситуация такова, что-

  • Если не делать различий между названными предметными областями, то учет предприятий как юридических лиц перепутается с учетом предприятий как имущественных комплексов (см. ст. 132 ГК РФ).
  • Если перемешать учет недвижимости с учетом объектов капитального строительства (ОКС), то все виды ОКС становятся самовольными (см. ст. 222 ГК РФ) как не имеющие своего участка-принадлежности, юридическая судьба которой следует судьбе ОКС.
  • Если смешать учет долей в праве общей собственности с учетом конструктивных и функциональных элементов, то получим доли стен дома и доли метров квадратные пола как объекты гражданских прав. Примером такой идиотской мешанины являются так называемые «земельные доли», круче которых могут быть только «фундаментные», «стеновые», «кровельные», «половые» и иные метроквадратные доли, прописанные в статье 37 ЖК РФ.

Недвижимость и доля в праве — это понятия из области гражданского законодательства.

ОКС и части ОКС — это понятия из области строительного законодательства.

Есть разница? Можно ли нормы гражданского права применять к нормам государственного учета или к строительным норма? Можно, но крайне осторожно и как исключительный случай: только в тех незначительных зонах, которые образуются пересечением разных предметных областей (см. рисунок).

/*/

Если перепутать учет фондов как юридических лиц (ст. 118 ГК РФ) с учетом фондов как запасов и источников средств (см. справочники по статистическому и бухгалтерскому учету), то получим колючего ужа и бритого ежа. Это не область пересечения, а отождествление двух обособленных видов.

Если же смешать в одну кучу учет недвижимости, учет ОКС, учет фондов и учет всего того, что есть в универсальной свалке под именем ГКН, да полить все это из универсально-бесцельной лейки с различными уровнями и целями учета, то получим вот такое судебное определение:

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июля 2013 г. N АКПИ13-409

Верховный Суд Российской Федерации в составе

судьи Верховного Суда Российской Федерации Зайцева В.Ю.

при секретаре Степанищеве А.В.

с участием прокурора Степановой Л.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Кондратьевой Н.С., Поповой Е.М., Сорокиной М.М., Щукиной Н.В. об оспаривании абзацев третьего и шестого пункта 3.34, абзаца первого пункта 3.36, абзаца первого пункта 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37,

установил:

приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (далее — Инструкция), признанная по заключению Министерства юстиции Российской Федерации от 11 сентября 1998 г. не требующей государственной регистрации. Кондратьева Н.С., Попова Е.М., Сорокина М.М. и Щукина Н.В. обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением об оспаривании абзацев третьего и шестого пункта 3.34, абзаца первого пункта 3.36, абзаца первого пункта 3.37 Инструкции, расположенных в подразделе «Подсчет площадей зданий» ее раздела «Съемка, характеристика и техническое описание здания, строения, сооружения», ссылаясь на противоречие оспариваемых предписаний нормам Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вставка указанных в тексте Определения статей (от АНО БТИ):

ПОДСЧЕТ ПЛОЩАДЕЙ ЗДАНИЙ3

3.33. Подсчет площадей помещений производится в экспликации. При подсчетах следует пользоваться величинами, взятыми непосредственно при измерениях. Подсчеты производятся с точностью до одного десятичного знака.

При составлении формулы подсчета площади непрямоугольной комнаты план разбивается на простейшие геометрические фигуры (прямоугольники, трапеции, прямоугольные треугольники и т.п.); отсутствующие в плане и абрисе размеры для составления формулы определяются по масштабу плана.

3.34. По каждой квартире, а также в целом по зданию подсчитываются:

жилая площадь квартиры (квартир);

площадь квартиры (квартир);

общая площадь квартиры (квартир).

Показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации (завершенного и незавершенного жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.

Показатели площади квартиры используются для целей официального статистического учета жилищного фонда в Российской Федерации, оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и иных целей.

3.35. Жилая площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых комнат.

Жилая площадь здания определяется как сумма жилых площадей квартир.

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.

К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Примечание. Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие «общая площадь» равнозначно понятию «площадь квартиры» (СНиП 2.08.01-89*).

Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.

Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.

В судебном заседании заявители Попова Е.М., Сорокина М.М. и Щукина Н.В., их представитель Корковидов А.К., представляющий также интересы Кондратьевой Н.С., поддержали заявленное требование и просили о его удовлетворении.

Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству требование заявителей не признало, указав в своих возражениях, что в случае противоречия предписаний Инструкции Жилищному кодексу Российской Федерации следует применять положения данного Кодекса, имеющего большую юридическую силу.

В судебном заседании представители заинтересованного лица Поляков М.В. и Лобачева Т.П. также пояснили, что Инструкция в части технического учета и технической инвентаризации жилищного фонда не может применяться на основании части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Вставка указанных в тексте Определения статей (от АНО БТИ):

Часть 8 ст.47

8. Впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации. При этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 года.

(в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ)

Заслушав объяснения заявителей, представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, выслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Степановой Л.Е., полагавшей производство по делу прекратить, поскольку оспариваемые предписания утратили силу, Верховный Суд Российской Федерации находит производство по делу подлежащим прекращению применительно к абзацу второму статьи 220 ГПК РФ.

По смыслу статей 251, 253 ГПК РФ в порядке гражданского судопроизводства могут быть оспорены лишь такие нормативные правовые акты, которые на время их обжалования являются действующими и влекущими нарушение гражданских прав и свобод, требующие судебного пресечения. Нормативные правовые акты, действие которых прекращено, сами по себе основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей уже не являются и каких-либо нарушений охраняемых законом прав и свобод физических и юридических лиц повлечь не могут, вследствие чего такие акты не могут быть предметом судебной проверки.

Согласно части 8 статьи 47 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с названным Федеральным законом указанные законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат данному Федеральному закону или издаваемым в соответствии с ним иным нормативным правовым актам Российской Федерации. При этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 г.

В преамбуле Инструкции указано, что основой государственного учета жилищного фонда является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Отмечено также, что она определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации и ее требования обязательны для всех организаций технической инвентаризации. Таким образом, Инструкция относится к нормативным правовым актам в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и ее предписания в названной сфере в силу части 8 статьи 47 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» могли применяться лишь до 1 января 2013 г.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 11 Постановления от 29 ноября 2007 г. N 48 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части» разъяснил, что недействующим нормативным правовым актом следует считать в том числе акт формально не отмененный, но фактически не действующий в силу издания более позднего акта. Учитывая, что Инструкция в части проведения технической инвентаризации и технического учета жилищного фонда в настоящее время в силу прямого указания федерального законодателя не может применяться, и, следовательно, не действует, оспариваемые предписания не могут повлечь какие-либо нарушения охраняемых законом прав и свобод заявителей.

Руководствуясь статьями 220, 221, 224, 225 ГПК РФ, Верховный Суд Российской Федерации

определил:

прекратить производство по делу по заявлению Кондратьевой Н.С., Поповой Е.М., Сорокиной М.М., Щукиной Н.В. об оспаривании абзацев третьего и шестого пункта 3.34, абзаца первого пункта 3.36, абзаца первого пункта 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. N 37.

Возвратить Поповой Е.М. госпошлину в размере 200 (двухсот) руб., уплаченную по чеку-ордеру от 11 марта 2013 г.

Определение может быть обжаловано в Апелляционную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в течение пятнадцати дней со дня его изготовления судом в окончательной форме.

Судья Верховного Суда Российской Федерации В.Ю.ЗАЙЦЕВ

Как видим, Суд принял во внимание пояснения представителей заинтересованного лица Полякова М.В. и Лобачева Т.П., которые пояснили, что Инструкция №37 в части технического учета и технической инвентаризации жилищного фонда не может применяться на основании части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости.

Но суд не принял во внимание то, что закон о государственном кадастре недвижимости (ГКН, №221-ФЗ) не имеет никакого отношения к государственному учету жилищного фонда: учет недвижимости и учет фондов — совершенно различные и несовместимые виды учета, в силу полной несовместимости единиц счета и закономерной несовместимости элементов учета.

Суд не принял во внимание и то, что учет недвижимости столь же далек от учета ОКС, как учет ОКС далек от учета жилищного фонда (совокупность всех жилых помещений, см. ст. 19 ЖК РФ).

Прямо-таки первоапрельская шутка: Суд принял во внимание заявления заинтересованных лиц, но проигнорировал требования Закона.

Трудно поверить в то, что Суд не знает о существовании положений и документов, лежащих в основе Инструкции №37, в первую очередь таких как :

— Статьи 12, 13, 14 и 15 Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР, 1983 г., действовал до марта 2006 г.)

— Статья 19 ЖК РФ (вступила в силу с марта 2006 г.);

— Постановление правительства РФ от 13 октября 1997 г. №1301 о государственном учете жилищного фонда в РФ (далее постановление 1301) и утвержденное им «Положение о государственном учете»;

— Постановления правительства РФ от 4 декабря 2000 года N 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» (далее постановление №921).

— Постановления правительства РФ, принятые в период с 2007 по 2014г., которыми внесены изменения в постановления 1301, в Положение о госучете жилфонда, и, соответственно, касающиеся «недействующей» Инструкции №37.

Можно напомнить Суду, что основные правила и положения «недействующей» Инструкции №37, в т.ч. по производству замеров и определению площадей, включены в вопросы по Аттестации Кадастровых инженеров, в разделе «Технический план помещения», с которыми можно ознакомиться на сайте Росреестра (раздел «Иные виды деятельности»), а сама Инструкция поименована в перечне актов, на основе которых составлены вопросы по Аттестации.

В обоснование практического применения Инструкции 37 можно сослаться и на свеженькое, 2014 г, письмо Минфина РФ, которое обязывает нотариусов принимать к учету инвентаризационную оценку (см. нашу предыдущую публикацию «Был такой прожектик»,/arc/2014/14040800.shtml).

/*/

Рассматриваемое Определение ВС РФ порождает у граждан совершенно невероятные ассоциации, например такие, как в одном из писем граждан, поступившем в наш адрес:

Следовательно БТИ перестают быть организациями по учету объектов недвижимости (даже не государственного а простого учета) с 01.01.2013 и, соответственно не имели право в 2013 году исчислять инвентаризационную стоимость.

Не могли бы Вы это прокомментировать. Может быть у Вас есть другие аргументы того, что БТИ все еще остаются организациями по учету объектов недвижимости и что это за учет. (согласно ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету… и государственный учет, наряду с иными его формами должен предусматривать технический учет)…. получается какой учет не возьми в нем обязательно должен присутствовать технический учет отсюда и кадастровый учет (как государственный учет в том числе и объектов жилищного фонда) должен содержать в себе этот самый технический учет….

Начало статьти.
Продолжение см. /arc/2014/14041600.shtml

С полным текстом статьи можно ознакомиться
в очередном выпуске СИМ 04/01-2014 (№ 415)

<hr align=»left» noshade=»noshade» width=»40%»/>

1 Термин «Технический учет» широко применялся в различных отраслях народного хозяйства (технический учет выполненных СМР, технический учет электроэнергии, технический учет теплоносителя, технический учет воды, и т.п.). Говорить о какой- то «сфере технического учета» как отрасли народного хозяйства столь же тупо и наивно, как разговоры о сфере большого диаметра, внутри которой находится сфера еще большего диаметра.
2 Часть 1 Постановления №136 от 1985 г. сформулирована так:
1. Установить, что государственный учет жилищного фонда, независимо от его принадлежности, осуществляется по единой для Союза ССР системе на основе регистрации и технической инвентаризации.
3 Мы не спорим с ВС РФ, но свое мнение выскажем.
История подсчета площадей в России достаточно забавная. До 1985 г. считали без всяких коэффициентов. Затем ввели некую «полезную площадь» и два коэффициента, что увеличило ввод жилья. В 1998 г. особо ретивые председатели и замы Госстроя РФ, с подачи МособлБТИ, увеличили число и величину коэффициентов, а также включили холодные пристройки в площадь, что почти вдвое увеличило «ввод жилья» без каких-либо усилий со стороны Властей и строителей. Более подробно читайте статью на эту тему в выпуске СИМ №415. Что касается рассматриваемого определения ВС РФ, то ему, ВС РФ, виднее как отстаивать интересы Власти и помогать кормщикам увеличивать ввод жилья.
Специалистам стоит вспомнить, что Инструкцию подписывал Минземстрой РФ, который просуществовал всего полгода, с апреля по август 1998 г., а готовил документы Госстрой РФ под руководством разных председателей и замов. При этом мнение ФСИ по принципиальным позициям подсчета площадей было проигнорировано.

Инструкция 37 «О проведении учета жилищного фонда в РФ» с изменениями и пояснениями

Поделиться

Основная задача госучета жилфонда России состоит в получении сведений, связанных с местоположением, качественным и количественным составом, техническим состоянием, уровнем благоустройства, стоимостью объектов жилфонда и изменениями рассматриваемых показателей.

В качестве основы госучета выступает технический учет, осуществляемый посредством проведения технической инвентаризации и регистрационных действий с документами, оговаривающими обязанности правообладателей относительно содержания жилых помещений и строений.

Об этом речь идет в правительственном постановлении от 13 октября 1997 года под номером 1301 «О госучете жилфонда в РФ». Во исполнение этого постановления Минземстроем России, Московским городским и областным БТИ, а также Республиканским управлением техинвентаризации была разработана Инструкция об осуществлении учета жилфонда в РФ.

Этот документ устанавливает основные требования, связанные с организацией и порядком проведения технической инвентаризации и учета жилфонда, как в городах, так и поселениях РФ.

Требования являются обязательными для всех предприятий технической инвентаризации.

Инструкция включает в себя 9 основных разделов плюс 13 приложений обязательного и рекомендательного характера.

Скачать бесплатно полный текст 37-й Инструкции.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *