Эксплуатационный контроль зданий и сооружений

>Эксплуатация зданий и сооружений: нормы и правила

Эксплуатация зданий и сооружений – нормативные документы

Прямой обязанностью и ответственностью каждого работодателя является обеспечение максимальной безопасности для персонала в ходе осуществления трудовой деятельности, так гласит 212 статья Трудового кодекса.

Скачайте документы из статьи:

Положение «Техническая эксплуатация промышленных зданий
и сооружений» ПОТ РО 14000-004-98.DOC

Основные документы, на которые необходимо ориентироваться при планировании и проведении мероприятий по контролю правильной эксплуатации зданий, входят в следующий перечень:

• Закон РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 № 384-ФЗ.
• Постановление Госстроя СССР «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» от 29.12.1973 г. № 279.
• СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения».
• ГОСТ 31937-2011. «Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (приказ Росстандарта от 27.12.2012 № 1984-ст) и т.д.
• Положение «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений» ПОТ РО 14000-004-98

Закон № 384 содержит требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе строительства, реконструкции, капитального, текущего ремонта.

Правила эксплуатации зданий и сооружений

Основным прикладным документом для работодателя по эксплуатации принадлежащих ему зданий является Положение «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений» ПОТ РО 14000-004-98 (далее Положение). Несмотря на то, что оно содержит не обязательные, а рекомендованные требования, в нем даются важные сведения о безопасном использовании построек.

ПОТ РО 14000-004-98
Скачать в .doc

Следует учитывать, что Положение может эффективно применяться на предприятии, только если не входит в противоречие с 384 Законом. В частности, ориентироваться на Положение следует при составлении графика мероприятий.

Попробуйте совершенно бесплатно Систему Охрана труда

• Готовые решения по действующему законодательству
• Более 3 000 заполненных шаблонов
• Возможность задать вопрос в экспертную поддержку

Перечислим необходимые действия работодателя:

• Подготовка и публикация распоряжений по назначению лиц, ответственных за эксплуатацию сооружений, определение состава комиссии по приемке и проверке их состояния.
• Разработка планов сезонной подготовки и текущего ремонта.
• Обеспечение наличия технического паспорта на само здание и журнала по его эксплуатации (формы их даны в приложении к Положению).
• Контрольные мероприятия должны быть зафиксированы соответствующими актами.

Таким образом, за каждое действие, направленное на обеспечение безопасности, должно быть ответственное лицо, каждый шаг следует четко документировать.

Внимание

Ответственным за эксплуатацию может быть назначен только руководитель того структурного подразделения, которое использует конкретное здание, а не кто-то «со стороны».

Эксплуатационный контроль зданий и сооружений

Термин «эксплуатационный контроль» означает комплекс необходимых проверок (включая наблюдение и контроль) за постройками в процессе осуществления их использования. Согласно 384 ФЗ, это единая система обслуживания здания, регулярных осмотров, текущих ремонтов, проверок и мониторинга ключевых систем (основание, несущие и прочие конструкции, коммуникации и т.д.). Обратите внимание, что законодательство включает в этот комплекс технический (за техническим состоянием) и производственный контроль (за процессами производства).

Анастасия Бакулина — Главный редактор сайта Trudohrana.ru

Скачайте образцы нужных документов, которые подготовили для вас наши эксперты:

Требования безопасности, предъявляемые к зданиям, перечислены как в нормативных документах, так и в проектной документации. Отдельного исполнительного органа, осуществляющего надзор за эксплуатационным контролем, нет, но это не значит, что его можно не проводить: все данные будут проверяться в рамках надзорных проверок МЧС, Ростехнадзора и др., а при несчастном случае либо аварии работодатель и должностные лица привлекаются к ответственности.

Важно

Сведения об огнестойкости строительных конструкций должны быть предоставлены производителем или поставщиком согласно ч. 2 ст. 21 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. № 69-ФЗ «О пожарной безопасности». В компетенцию пожарного инспектора входит запрос для проверки всех документов по использованным в строительных конструкциях материалам.

Как основу для работы, помимо перечисленных в начале статьи документов, необходимо брать также санитарные нормативы. Они даны в Постановлении Главного государственного санитарного врача РФ от 13.07.2001 № 18 (ред. от 27.03.2007) «О введении в действие Санитарных правил СП 1.1.1058-01».

Итак, эксплуатационный контроль проводится постоянно, при этом его объем и периодичность определяются износом зданий и их назначением. Два раза в год проводятся сезонные осмотры. Напомним, что любые внештатные ситуации типа «погодных» ЧП, аварий в зданиях требуют осуществления внеплановой проверки.

Таким образом, получается, что каждое здание осматривается минимум раз в 6 месяцев, а узлы, требующие более пристального внимания – чаще. Это в интересах в первую очередь самого работодателя.

Не пропустите!

Эксперты журнала «Справочник специалиста по охране труда» подготовили для вас образец Положения о порядке технической эксплуатации и проведении осмотров зданий и сооружений

Примерный перечень локальных документов, регулирующих порядок технического обслуживания и ремонта зданий (сооружений) в организации

Локальный акт по зданию (сооружению)	Основание — ПОТ РО-14000-004-98	Пояснения
Приказ о назначении лица (лиц), ответственных за техническую эксплуатацию	п. 3.2.	Ответственность должна возлагаться на тех руководителей подразделений, в ведении которых находится здание (помещения)
Планы подготовки к осенне-зимнему периоду	п. 3.9.3.	Календарные сроки общих весенних и осенних осмотров зданий устанавливаются в зависимости от климатических условий
План-график планово-предупредительных ремонтов	п. 4.6.1.	Разрабатывается на основании актов осмотров здания, доводятся до сведения руководителей подразделений и службы ОТ
Приказ о назначении технической комиссии по проверке и приемке	п. 6.11.	В состав комиссии по решению руководителя может быть включен главный инженер, начальник отдела эксплуатации или начальник отдела АХО, специалист по ОТ,
Акты осмотров	п. 6.13.	Результаты всех видов осмотров оформляются актами, где отмечаются обнаруженные дефекты, а также меры и сроки их устранения
Технический паспорт	п. 12.5.	Форма паспорта приведена в Приложении 9 к ПОТ РО-14000-004-98
Технический журнал по эксплуатации	п. 12.9, 12.10	Форма журнала приведена в Приложении 10 к ПОТ РО-14000-004-98
Акты приемки объектов после ремонта	п. 13.10, п. 13.11, п.13.12.	Оформляются актом рабочей комиссии

Скачать ПОТ Р О-14000-004-98 Положение Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений

Введение
1. Общие положения
2. Основные требования к промышленным зданиям и сооружениям
2.1. Требования к промплощадке организации
2.2. Требования к производственным зданиям
2.3. Требования к административным и бытовым зданиям
2.4. Требования к складским зданиям
2.5. Требования к погрузочно-разгрузочным рампам, платформам, пандусам
2.6. Требования к подпорным стенам
2.7. Требования к подвалам
2.8. Требования к тоннелям и каналам
2.9. Требования к опускным колодцам
2.10. Требования к резервуарам для нефтепродуктов
2.11. Требования к газгольдерам
2.12. Требования к закромам
2.13. Требования к бункерам
2.14. Требования к открытым крановым эстакадам
2.15. Требования к опорам и эстакадам под технологические трубопроводы
2.16. Требования к конвейерным, пешеходным, кабельным и комбинированным галереям и эстакадам
2.17. Требования к разгрузочным железнодорожным эстакадам
2.18. Требования к градирням
2.19. Требования к дымовым трубам
2.20. Требования к водонапорным башням
3. Организация технической эксплуатации промышленных зданий и сооружений
4. Организация службы технического надзора за состоянием, содержанием и ремонтом строительных конструкций промышленных зданий и сооружений
5. Взаимоотношения службы технического надзора с другими подразделениями организации
6. Технический надзор за состоянием промышленных зданий и сооружений в период эксплуатации
7. Указания по технической эксплуатации зданий и сооружений
8. Правила ухода за строительными конструкциями промышленных зданий и сооружений
8.1. Фундаменты и подвальные помещения
8.2. Колонны
8.3. Подкрановые конструкции
8.4. Перекрытия
8.5. Покрытия
8.6. Кровли
8.7. Фасады
8.8. Стены
8.9. Перегородки
8.10. Окна и фонари
8.11. Ворота и двери
8.12. Полы
8.13. Лестницы
8.14. Защита строительных конструкций от коррозии
8.15. Отделка поверхностей ремонтируемых зданий
9. Правила содержания территории организации
10. Указания по проведению ремонтных работ
11. Технический надзор (контроль) за качеством капитального ремонта промышленных зданий и сооружений
12. Хранение и ведение проектной и производственной документации на промышленные здания и сооружения
13. Порядок приемки в эксплуатацию промышленных зданий и сооружений после капитального или текущего ремонтов
14. Общие положения по охране труда при ремонтно-строительных работах
15. Порядок расследования причин аварий зданий и сооружений, их частей и конструктивных элементов
Приложение 1 Категории помещений по взрывопожарной и пожарной опасности
Приложение 2 Форма Предписания
Приложение 3 Перечень работ по текущему ремонту промышленных зданий и сооружений
Приложение 4 Максимальные сроки устранения неисправностей при выполнении непредвиденного текущего ремонта отдельных частей промышленных зданий
Приложение 5 Перечень работ по капитальному ремонту промышленных зданий и сооружений
Приложение 6 Периодичность капитального ремонта промышленных зданий
Приложение 7 Периодичность капитального ремонта конструктивных элементов промышленных зданий
Приложение 8 Периодичность капитального ремонта сооружений промышленного назначения
Приложение 9 Форма Паспорта на промышленные здания, сооружения
Приложение 10 Форма Технического журнала по эксплуатации зданий и сооружений
Приложение 11 Форма Акта приемки в эксплуатацию приемочной комиссией законченного капитальным ремонтом объекта
Приложение 12 Форма Акта предварительного расследования причин аварии местной комиссией
Приложение 13 Форма Акта расследования причин аварии технической комиссией

1. Общие указания.

1.1. Настоящая инструкция разработана на основе «Положения о проведении планово- предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279, отраслевого нормативного документа HOT РО — 1400-004-98 и Градостроительного кодекса РФ (действующего на основании ФЗ №190 от 29 декабря 2004 г. с внесенными изменениями ФЗ №337 от 28 ноября 2011 г.).

1.2. Инструкция устанавливает правила эксплуатации и содержания производственных зданий и сооружений, эксплуатационный контроль за их техническим состоянием, а также объем необходимой технической документации.

1.3. Настоящая инструкция рассматривает вопросы организации эксплуатации строительных конструкций производственных зданий и сооружений предприятия и входящих в их состав инженерного оборудования, сетей и систем: систем отопления, водопровода, горячего водоснабжения, промливневой и бытовой канализации, систем отвода грунтовых вод, различных приямков, фундаментов технологического оборудования, а также сетей (наземных и подземных) для сбора и отвода жидких производственных стоков, отходов, а также сооружений эстакад, поддерживающих наземные сети и сооружения.

2. Основные принципы организационной структуры управления.

2.1. Общее руководство работами по эксплуатации, содержанию и ремонту производственных зданий и сооружений осуществляет главный инженер предприятия.

2.2. Непосредственное руководство работами по эксплуатации, содержанию и ремонту производственных зданий и сооружений возлагается на ремонтно-строительный отдел (далее РСО), внутренних и наружных инженерных систем зданий и сооружений – на отдел главного энергетика (далее ОГЭ).

2.3. Эксплуатационный контроль за техническим состоянием, содержанием, сохранностью производственных зданий и сооружений осуществляет инженер по организации эксплуатации и ремонту зданий и сооружений (далее инженер РСО).

2.4. Все производственные здания и сооружения предприятия или их части (пролет, цех, участок, этаж) приказом генерального директора закрепляются за службами, занимающими указанные площади.

2.5. Начальники соответствующих подразделений (цех, служба,участок, отдел) являются ответственными лицами за правильную эксплуатацию,сохранность и содержание закрепленных за ними зданий, сооружений или отдельных помещений со всеми строительными конструкциями, санитарно-техническими устройствами.

3. Наблюдение за сохранностью зданий и сооружений в период эксплуатации (эксплуатационный контроль).

3.1. Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением).

3.2. Эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов.

3.3. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.

3.4. Во время своей эксплуатации здания и сооружения подвергаются плановым очередным техническим осмотрам.

3.5. Очередные технические осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью.

Весенний осмотр проводится после таяния снега, с целью освидетельствования состояния здания или сооружения после зимнего периода. Проверяется состояние несущих и ограждающих конструкций, выявляются возможные повреждения в результате атмосферных воздействий, устанавливаются дефектные места, требующие длительного наблюдения.

Осенний осмотр проводится с целью проверки подготовки зданий и сооружений к зиме. Проверяется состояние несущих и ограждающих конструкций, подготовленность покрытий к удалению снега, состояние желобов и водостоков, исправность и готовность к работе в зимних условиях открывающихся элементов окон, фонарей, ворот, дверей и других устройств.

3.6. Кроме очередных технических осмотров могут быть внеочередные осмотры зданий и сооружений после стихийных бедствий или аварий, а также по требованию начальника цеха (службы, участка) при обнаружении повреждений строительных конструкций, которые могут привести к аварийной ситуации.

3.7. Целью технических осмотров также является разработка предложений по улучшению технической эксплуатации зданий, сооружений и качества проведения всех видов ремонта.

3.8. Состав комиссии по очередному техническому осмотру зданий и сооружений назначается руководителем предприятия. Возглавляет комиссию начальник РСО, а во время его отсутствия инженер РСО.

В состав комиссии включаются лица, специально занимающиеся эксплуатационным контролем за зданиями, сооружениями: инженер РСО, представитель ОГЭ, ведающий эксплуатацией инженерных систем и оборудования зданий и сооружений, также начальники цехов (отделов, служб, участков), инженер по охране труда.

3.9. Результаты очередных технических осмотров оформляются актами, в которых отмечаются обнаруженные дефекты, а также необходимые меры по их устранению с указанием сроков выполнения работ и утверждаются генеральным директором завода.

4. Основные обязанности и задачи работников РСО и ОГЭ.

4.1. Эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий, сооружений проводится инженером РСО в период эксплуатации зданий, сооружений путем осуществления периодических осмотров, контрольных проверок и мониторинга состояния строительных конструкций в целях оценки состояния конструктивных и других характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и соответствия указанных характеристик требованиям технических регламентов, проектной документации.

4.2. Техническое обслуживание зданий, сооружений, текущий ремонт зданий, сооружений проводятся в целях обеспечения надлежащего технического состояния таких зданий, сооружений. ПОД надлежащим техническим состоянием зданий, сооружений понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии c требованиями технических регламентов, проектной документации.

Инженер РСО обязан вести наблюдение за техническим состоянием оснований, строительных конструкций, исправности кровли, устройств по отводу атмосферных вод с крыши, фундаментов пол оборудование, а также технических трубопроводов, внутренних сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, вентиляции, электроснабжения, внутренних сантехнических устройств совместно с представителем ОГЭ, ведающим эксплуатацией соответствующих инженерных систем и оборудования зданий и сооружений.

По результатам наблюдений принимать меры к немедленной ликвидации причин, вызывающих порчу зданий или их частей.

4.3. Инженер РСО, осуществляющий эксплуатационный контроль за содержанием объектов завода, обязан вносить в технические журналы по эксплуатации записи о проведенных технических осмотрах, техническом состоянии здания или сооружения, а также историю его эксплуатации.

4.4. При наблюдении за сохранностью зданий и сооружений специалистам РСО и ОГЭ необходимо руководствоваться следующими правилами эксплуатации производственных зданий и сооружений по HOT РО 1400-004798:

а) контролировать поддержание в надлежащем состоянии планировки земли у здания или сооружения для отвода атмосферных вод. Спланированная поверхность земли должна иметь уклон от стен здания. Отмостка вокруг здания должна быть в исправном состоянии;

б) не допускать складирования материалов, отходов производства и мусора, а также устройства цветников и газонов непосредственно у стен зданий;

в) осуществлять контроль за исправным состоянием кровли и устройств по отводу атмосферных и талых вод с крыши здания, а также за плотностью примыкания кровель к стенам, парапетам, трубам, антенным устройствам и другим выступающим конструкциям;

г) осуществлять контроль за своевременным удалением снега от стен и с покрытий зданий и сооружений. При очистке кровли запрещается применять ударные инструменты, вызывающие порчу кровельных материалов;

д) не допускать выброса у стен зданий отработанных воды и пара;

е) не допускать распространения в здании сырости, возникающей из-за повреждения гидроизоляции фундаментов;

ж) осуществлять контроль за нормальной работой вентиляционных систем;

3) уделять особое внимание элементам деревянных конструкции, соприкасающихся с грунтом, заделанными в кирпичную кладку или бетон, а также в местах значительных температурных перепадов;

и) в случае появления в каменных или бетонных стенах, в ж/б колоннах, прогонах, фермах, балках и плитах трещин немедленно устанавливать на них маяки и проводить тщательное наблюдение за поведением трещин и конструкций в целом;

к) следить за вертикальностью стен и колонн;

л) наблюдать за состоянием защитного слоя в ж/б конструкциях, особенно находящихся в агрессивной среде;

м) постоянно следить за состоянием швов и соединений металлических конструкций (сварных, болтовых, клепанных);

н) тщательно наблюдать за состоянием стыков сборных ж/б конструкций;

о) не допускать пробивки отверстий в перекрытиях, балках, колоннах и стенах без согласования со специалистами РСО;

п) уделять особое внимание наблюдению за конструкциями, которые подвержены динамическим нагрузкам, термическим воздействиям или находятся в агрессивной среде;

p) не допускать перегрузок строительных конструкций, установку, подвеску и крепление технологического оборудования, трубопроводов и других устройств, не предусмотренных проектом.

4.5. На территориях предприятия персоналу РСО и ОГЭ надлежит организовать эксплуатационный контроль за поддержанием в надежном и исправном состоянии:

• сетей организованного сбора и отвода поверхностных и грунтовых вод с территории (канавы, водоотводящие каналы, водопропускные трубы,ливневая канализация со сборными колодцами, дренажные сети и др.);
• сооружений для очистки загрязненных сточных вод;
• сетей водопровода, канализации, дренажа, теплофикации и их сооружений;
• автомобильных дорог, проездов к пожарным гидрантам,водоемам, градирням,
• переходов, подъездов по всем производственным зданиям и сооружениям, складам и др.;
• вертикальной планировки территории;
• ограждения, освещения, озеленения и благоустройства территории.

Приказом генерального директора предприятия территория должна быть разделена на участки и закреплена за соответствующими подразделениями предприятия с возложением на начальников подразделений ответственности за состояние этих участков.

Технические осмотры участков территории персоналом РСО и ОГЭ производятся одновременно с техническим осмотром производственных зданий и сооружений.

4.6. Основными задачами по организации эксплуатации территории предприятия непосредственно у зданий, сооружений и на прилегающей к ним территории являются:

содержание в надлежащем состоянии планировки поверхности земли вокруг зданий и сооружений для обеспечения организованного отвода поверхностных вод от стен зданий и сооружений;

содержание спланированной поверхности земли вокруг зданий и сооружений во всех случаях с уклоном от стен не менее 0,005 и в случае отсутствия у стен проездов обеспечение укрепления дерновым покровом. В местах примыкания поверхности к стенам обеспечение выполнения отмостки;

обеспечение выполнения отмостки без трещин, просадок по всему периметру здания или сооружения из водонепроницаемых материалов. При возникновении целей в месте примыкания асфальтовых или бетонных отмосток (тротуаров) к стенам щели должны быть расчищены и заделаны горячим битумом. При значительной деформации отмостки она должна быть разобрана и выполнена заново;

исключение складирования материалов, мусора, металлолома, деталей оборудования, а также устройства цветников, газонов, посадок деревьев и кустарников непосредственно у стен зданий и сооружений;

запрещение устройства у стен зданий и сооружений выбросов отработанных вод, пара, масел, мазута, складирования солей (россыпью), разлива кислот, щелочей и других химических реагентов за исключением помещений для хранения таких материалов, у которых стены и отмостки (тротуары, площадки) имеют специальную надежную защиту химически стойкими материалами;

контроль за исправностью внешних сетей водоснабжения и теплоснабжения, недопущение длительной эксплуатации их с течами в соединениях и через трещины стенок труб, фасонных частей и приборов;

5. Техническая документация по эксплуатации зданий и сооружений.

5.1. Вся техническая документация по сданным в эксплуатацию зданиям и сооружениям: утвержденный рабочий проект, исполнительная документация, акт приемки в эксплуатацию, сертификаты соответствия, паспорта на примененные строительные материалы, акты на скрытые работы должны храниться в РСО предприятия.

5.2. Технические и технико-экономические сведения о зданиях, которые могут повсеместно требоваться при их эксплуатации, должны быть сосредоточены в техническом паспорте и техническом журнале по эксплуатации.

Технический паспорт составляется на каждое капитальное здание и сооружение и является основным документом, содержащим конструктивную и техническую характеристику объекта и все основные сведения, необходимые в процессе его эксплуатации.

5.3. Для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания или сооружения инженером РСО должен вестись технический журнал эксплуатации, хранящийся в РСО предприятия, в который заносятся:

• данные о результатах систематических наблюдений зданий,сооружений и их конструктивными элементами;
• заключения по результатам инструментальных наблюдений за осадками и другими деформациями конструктивных элементов по данными нженера-смотрителя;
• основные заключения по результатам очередных технических осмотрах объекта;
• сведения о фактах серьезных нарушений правил технической эксплуатации и мерах по пресечению таких нарушений;
• данные о проведении капитальных, текущих ремонтов (сроки,характер ремонта, объем и место проведения работ);
• сведения о проведении реконструкции объекта (сроки,характер).

Сведения, помещенные в техническом журнале по эксплуатации, отражают техническое состояние здания или сооружения на данный период времени, а также историю его эксплуатации.

Технический журнал по эксплуатации составляется в одном экземпляре на каждый крупный объект или группу небольших объектов.

6. Обязанности и права лиц, ответственных за правильную эксплуатацию, сохранность зданий и сооружений.

6.1. Начальник цеха (участка, отдела, службы), ответственный за правильную эксплуатацию, обязан:

6.1.1. Соблюдать правила эксплуатации производственных зданий, сооружений (цехов, участков, помещений) и их конструктивных элементов.

6.1.2. Вести постоянное наблюдение за техническим состоянием строительных конструкций цеха, участка, помещений, исправности кровли, устройств по отводу атмосферных вод с крыши, технических трубопроводов, внутренних сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, вентиляции, электроснабжения, внутренних сантех. устройств, а также фундаментов под оборудование.

6.1.3. Выполнять все указания руководителей эксплуатирующих служб предприятия в области технической эксплуатации и содержания эксплуатируемого объекта.

6.1.4. В случае обнаружения дефектов, повреждений, деформаций, письменно извещать соответствующую службу эксплуатации (РСО или ОГЭ), где будут приниматься решения и меры по их устранению.

6.1.5. Составлять и передавать заявки на выполнение текущего и капитального ремонта зданий и сооружений.

6.2. Начальник цеха (участка, службы, отдела) имеет право:

6.2.1. Участвовать в текущих, очередных, внеочередных технических осмотрах зданий и сооружений цеха (службы, отдела).

6.2.2. Выдавать разрешение и допуск на выполнение ремонтно-строительных работ в закрепленных помещениях.

6.3. Начальник цеха (участка, отдела, службы) несет персональную ответственность за:

• соблюдение правил технических условий эксплуатации закрепленных за ним приказом зданий, сооружений или их частей;
• своевременное предоставление заявок, дефектных ведомостей на проведение ремонтных работ;
• своевременную подготовку здания или сооружения для эксплуатации в зимний период.

Технический надзор за строительством сооружений

Получите бесплатную консультацию строительного эксперта

Задать вопрос

Или позвоните по телефону +7 (499) 381 88 03

Строительство различных сооружений — процесс не такой ответственный как например строительство жилого дома, но кому будет приятно например поставил машину в гараж, а через месяц она заржавела (отсутствие правильной вентиляции), или протекла кровля в бане и испортилась отделка и т.д. перечислять можно долго, но последствия ошибок в строительстве сооружений может неприятно отразиться на эксплуатации постройки.

К основным проблемам возникающим при строительстве сооружений, можно отнести следующие:

1. некачественный материал (в последнее время очень много некачественного материала, в купе с тем что подрядчику или его прорабу не так важно качество, а первостепенным является заработок, эта проблема наиболее актуальна, подрядчик как правило не ищет некачественный материал и не знает как его выбрать, зато он в курсе что на этом рынке он купит за 100 рублей, а чек ему напишут на 150.),
2. вторая проблема с которой можно столкнуться — превышение первоначальной сметы, и возникающие в связи с этим конфликты (возникает проблема из-за разных причин: либо подрядчик не очень хорошо умеет считать, либо организовывать работы поэтому расходы превышают запланированные, либо просто хочет дополнительно заработать),
3. третье — это несоблюдение технологий строительства (эту проблему можно отнести практически ко всем сферам строительства и отделки, низкоквалифицированные кадры не могут обеспечить качества).

При наличии технадзора за строительством различных сооружений вы получаете:

1. Уверенность в качестве применяемых материалов (подрядчик финансово заинтересован в применении некачественных материалов, так как чем дешевле он купит материал тем больше он заработает, в отличие от технадзора, который только отвечает за качество, и его прибыль никак не зависит от применения плохих материалов).
2. Расходуете на работы только те суммы, которые изначально запланировали, технадзор проверит все Ваши расходы, а различные примы по «вытягиванию» денег с клиента у нас всегда на виду и мы знаем буквально все подобные способы.
3. Ну и главное, это Вы получаете уверенность в качестве выполненных работ, потому что как ни выстраивай систему все равно прибыль подрядчика будет зависеть от качества, и ничего это не изменит, только независимый надзор сможет дать уверенность в качестве выполненных работ.
4. Вы получаете именно то что хотели и запроектировали, а не то что получилось у подрядчика.

Технадзор77 как инженерная организация обеспечивает полный контроль строительства включающий в себя:

1. Контроль за соблюдением строительных норм и правил (СНиП)
2. Контроль за качеством входящих материалов (соответствие проектам и ГОСТам)
3. Контроль за соблюдением правил хранения
4. Контроль за техникой безопасности.
5. Проведение необходимых экспертиз.
6. Контроль расходования средств
7. Фото-Видео отчеты
8. Представительство в суде.

Примерные цены на технадзор за строительством жилых зданий.

Цены на технадзор за реставрационными работами довольно сильно колеблются, так как одно работы по восстановлению квартиры-музея, а другое Монастыря, поэтому и цены могут колебаться от 20000 руб, подробнее можно посмотреть в разделе «Услуги и цены», а лучше конечно позвонить или заказать обратный звонок и получить сразу ответ.

Наши преимущества перед другими фирмами осуществляющими технадзор.

1. Отсутствие коррупции — ни для кого не секрет, что недобросовестный подрядчик может попробовать вместо исправления выявленного недостатка попробовать подкупить инженера технического надзора. Поскольку по договору мы отвечаем за качество строительства мы не можем допустить подобной ситуации и поэтому разработали множество противодействующих этому мероприятий, в числе прочих например многократная перепроверка — объект за которым закреплен один инженер периодически проверяет другой, и директор, то есть если строители вдруг соберутся подкупить инженера, то им придется подкупать следующего, а потом и директора, что довольно затратно, учитывая что у нас идет онлайн мониторинг.
2. Онлайн мониторинг происходящего на объекте — у нас есть система онлайн мониторинга объекта, то есть Вы в любой момент времени можете зайти в свой компьютер и посмотреть что твориться у Вас на объекте (фотографии, текущие ошибки, исправления, текущие работы)
3. Пост оплата — оплата за технадзор осуществляется без предоплат.
4. Повременной расчет — имеется в виду что при осуществлении технадзора меньше месяца, то и оплата производится за фактически оказанные услуги.
5. Повременной расчет — оплата технадзора придерживается временному принципу, то есть наша прибыль не зависит от сроков строительства, тем самым мы не заинтересованы пропускать даже самые мелкие ошибки.
6. Представление финансовых интересов заказчика — кроме непосредственно технадзора в нашу сферу входят анализ и проверка смет, расходов, не допущения незапланированных трат — ни для кого не секрет что множество строителей любят увеличивать сумму строительства по окончании стройки, мы этот момент контролируем, и не допускаем.
7. Проведение юридического анализа документов — в наши услуги входит проверка договоров, дополнительных соглашений, любые юридические консультации.

ИНСТРУКЦИЯ по организации надзора за зданиями и сооружениями.

1.Общие положения.

1.1.Настоящая инструкция устанавливает задачи надзора за состоянием строительных конструкций зданий и сооружений (в которых размещены производства пред- приятий, входящих в структуру ООО «Фуд- Мастер-Кемерово»), которые заключаются в своевременном выявлении и правильной оценке их дефектов и повреждений с целью предотвращения аварий и инцидентов.

1.2.Основными задачами по эксплуатации и ремонту строительных конструкций производственных зданий и сооружений является: предотвращение аварийных разрушений строительных конструкций и обеспечение безопасности работающих и посетителей; своевременная очистка строительных конструкций от загрязнений, снега и льда; своевременное восстановление защитных покрытий, предназначенных для предотвращения разрушений строительных конструкций, от воздействия агрессивных сред.

1.3.Для поддержания в эксплуатационной готовности зданий и сооружений, находящихся на балансе ООО «Фуд- Мастер-Кемерово» или других структурных предприятий, входящих в группу предприятий ООО «Фуд- Мастер-Кемерово», необходимо создание ремонтного фонда(резерва) для финансирования текущего и капитального ремонтов. Имеется в виду, что расходы по всем видам ремонтов включаются в себестоимость продукции (работ, услуг). Для осуществления текущего и капитального ремонтов арендуемых зданий и сооружений должен проводиться своевременный переговорный процесс с собственником.

1.4.Ответственность за соблюдение настоящей инструкции, за сохранность и надёжную эксплуатацию производственных зданий и сооружений, а также за организацию их эксплуатации возлагается на Руководителя Технической службы ООО «Фуд- Мастер-Кемерово».

1.5.Настоящая инструкция разработана на основании типовой инструкции и нормативно-технических указаний по эксплуатации зданий и сооружений.

2.Организация надзора.

2.1.Надзор за состоянием строительных конструкций зданий включает:

2.1.1.Систематические ежедневные наблюдения, осуществляемые Исполнительным директором структурного предприятия, за которым закреплено производственное здание.

2.1.2.Текущие периодические осмотры, осуществляемые Руководителем Технической службы или лицом, назначенным ответственным за данные осмотры.

2.1.3.Общие периодические осмотры, осуществляемые комиссиями, которые назначаются Приказом, проводятся два раза в год – весной и осенью.

2.1.4.Внеочередные осмотры, осуществляемые специальными комиссиями, проводятся после стихийных бедствий (пожары, землетрясения, снегопады и т.п.)или аварий, а также после выявления ежедневными наблюдениями или текущим осмотром аварийного состояния строительных конструкций.

2.1.5.Обследования специализированными организациями производятся при необходимости углублённого изучения и оценки действительного состояния и определения мер по ремонту или усилению строительных конструкций.

2.2.Систематические ежедневные наблюдения за состоянием конструкций и текущие периодические осмотры осуществляются путём визуального осмотра всех конструкций и поэлементных осмотров отдельных конструкций. Каждую конструкцию необходимо осматривать не реже одного раза в квартал, а основные несущие конструкции зданий не реже одного раза в месяц.

В случае возникновения опасных деформаций, трещин или других признаков разрушения наблюдения следует вести ежедневно с принятием мер, обеспечивающих безопасность людей и сохранность оборудования.

2.3.Задачами текущих осмотров кроме того являются контроль за соблюдением персоналом структурного предприятия правил содержания производственных зданий и сооружений, правильность оценки состояния строительных конструкций, а также определение необходимости и состава работ по проведению обследований специализированными организациями.

2.4.Весенний осмотр следует проводить в течение марта-апреля. Основной задачей весенних общих осмотров является: проверка состояния несущих и ограждающих конструкций, установление дефектных мест, требующих длительного наблюдения уточнение объёма работ по ремонтам для включения в план летних работ, проверка исправности механизмов открывания окон, дверей, ворот, а также состояния желобов, водостоков, отмосток и ливнеприёмников.

2.5.Осенний осмотр проводится в сентябре-октябре с целью проверки подготовки зданий и сооружений к зиме.

Помимо задач весеннего осмотра, перечисленных в п.2.4.,необходимо проверить исправность и готовность средств для удаления снега и состояния желобов, водостоков.

2.6.При проведении каждого текущего и общего осмотров необходимо производить беглый осмотр всех конструкций и проверять детально не менее 10% конструкций каждого вида.

2.7.Особо тщательному осмотру подлежат железобетонные конструкции, имеющие явные визуально наблюдаемые следы коррозий. В этом случае, в первую очередь необходимо проверить наличие трещин в бетоне, идущих вдоль арматурных стержней, что является результатом коррозии арматуры.

2.8.Состав комиссии по общему и внеочередному осмотрам назначается Генеральным директором. Возглавляет комиссию Генеральный управляющий или Руководитель Технической службы.

В состав комиссии включаются специалисты Управления развитием, Технической службы, отдела охраны труда, руководитель структурного предприятия.

2.9.Результаты работы по надзору за состоянием строительных конструкций

следует оформлять:

-ежедневных наблюдений – записями в «Техническом журнале по эксплуатации зданий и сооружений»;

-текущих осмотров – записями в «Техническом журнале по эксплуатации зданий и сооружений», а в случае выявления грубых нарушений правил эксплуатации, кроме того, предписаниями или актами, содержащими перечень выявленных недостатков и дефектов строительных конструкций, предписываемых мер и сроков их осуществления. Акты подписываются Руководителем Технической службы и Исполнительным директором предприятия;

-общих и внеочередных осмотров – актами, содержащими перечень выявленных нарушений и дефектов строительных конструкций, подписываемыми членами комиссии;

-обследований специализированными организациями–научно-техническими актами в соответствии с договорами и рабочими программами на выполнение работ.

2.10.Если в процессе осуществления надзора любого вида будут выявлены факты, угрожающие безопасности людей или сохранности оборудования или грубые нарушения правил эксплуатации и пожарной безопасности зданий или дефекты строительных конструкций, то лицу, ответственному за проведение надзора, следует докладной или служебной запиской немедленно поставить в известность директора. Руководитель Технической службы совместно с Исполнительным директором предприятия обязаны немедленно принять меры по предотвращению возможной аварии (временному усилению конструкций, организации освидетельствования их и др.).

3.Методические указания по осмотрам строительных конструкций.

3.1.При осмотрах строительных конструкций необходимо устанавливать их физическое состояние и выявлять дефекты, повреждения, в том числе общие и местные деформации конструкций, появившиеся в результате: ошибок при проектировании, нарушений, допущенных при изготовлении, нарушений условий эксплуатации конструкций (нагрузки, специфика производства, качество антикоррозионной защиты соблюдения правил эксплуатации и пр.). Выявленные дефекты должны фиксироваться в «Техническом журнале по эксплуатации зданий и сооружений».

3.2.Наблюдения за трещинами, деформациями фундаментов зданий, сооружений, крупногабаритного оборудования, а также установками реперов и марок, маяков следует вести в соответствии с ГОСТ 24846-81 «Грунты. Методы измерения деформаций оснований зданий и сооружений»,»Руководством по наблюдениям за деформациями оснований и фундаментов зданий и сооружений» и требованиями глав СНиП по основаниям и фундаментам.

3.3.Степень опасности деформаций и повреждений, таких как отклонения металлических конструкций от проектного положения, деформации отдельных элементов, а также потери площади сечения элементов и соединений в результате коррозии, наличия надрезов и вырезов и т.п.должна устанавливаться на основании проверочных расчётов в соответствии с требованиями действующих нормативно-инструктивных документов с привлечением в необходимых случаях специализированных организаций.

3.4.В случае выявления недопустимых дефектов и повреждений должны быть приняты неотложные меры по временному закреплению аварийных конструкций.

К числу недопустимых дефектов и повреждений, требующих немедленного устранения, относятся: трещины в основном металле и сварных швах, отсутствие заклёпок, болтов, гаек или средств их фиксации в соединениях, искривление элементов вследствие потери устойчивости, отсутствие или перерывы сварных швов в узловых соединениях или линейных элементов конструкций, отсутствие или разрушение элементов несущих или связевых конструкций, обеспечивающих устойчивость основных конструкций.

3.5.При осмотрах железобетонных и бетонных конструкций следует обращать особое внимание на надёжность элементов, имеющих следующие признаки повреждений:

-от воздействия агрессивных сред: разрыхление бетона, вспучивания, появления выколов, изменение цвета бетона, появление масляных пятен, сколы, трещины в бетоне вдоль расположения арматуры, отслоение защитного слоя бетона, коррозия арматуры;

-от воздействия высоких температур: изменение цвета бетона, образование на поверхности бетона мелкой сети трещин, отслоение бетона при простукивании, нарушение сцепления бетона с арматурой и др.;

-от перегрузки и прочих воздействий: прогибы конструкций, превышающие 1/30 пролёта, с образованием трещин в растянутой зоне или с признаками разрушений сжатых элементов, разрывы арматуры в растянутых элементах; смещение опор и элементов в сборных конструкциях; разрушения узлов сопряжений смежных конструкций; разрыв швов в закладных деталях и др..

3.6.Трещины в бетоне следует выявлять, как правило, путём визуального осмотра поверхностей конструкций с выборочным снятием защитных покрытий, где они имеются. На всех наиболее характерных трещинах после устранения вероятных причин возникновения следует установить маяки из гипса, отметить краской тонкими чёткими линиями границы трещин (начало и конец),дату установки маяка и организовать ежедневное наблюдение за состоянием маяков.

Если в течение 30 дней маяк не будет разорван и длина трещины не возрастёт, трещина должна быть заделана.В случае повторного появления трещин следует обратиться в специализированную организацию для установления причин образования трещин.

3.7.Степень опасности и меры по устранению прогибов, отклонений от проектного положения, трещин, дефектов и повреждений металлических соединительных элементов, коррозионных повреждений арматуры, а также внутренних дефектов и повреждений бетонных и железобетонных конструкций должны определяться на основании проверочных расчётов, как правило, с привлечением специализированных организаций.

3.8.При осмотрах наружных стен наиболее тщательно должны быть проверены:

состояние участков опирания ферм, балок, прогонов на стены;

осадочных и температурных швов;

защитных покрытий;

состояние гидроизоляции между стеной и цоколем;

сопряжение стен с отмосткой;

состояние сливов подоконников, карнизов, желобов, лотков; крепёжных элементов панельных стен, а также отсутствие в стенах трещин,

отслоение кладки, отклонение стен от вертикали и др.

3.9.При осмотрах полов необходимо выявлять следующие дефекты и повреждения: неровности и ямы полов, отсутствие необходимых уклонов, разрушение конструкций пола, лотков, сточных, каналов, приямков, трещины монолитных полов, разрушение кафельного покрытия, повреждения полов в местах примыкания к стенам, колоннам.

3.10.При осмотрах крыш и покрытий необходимо выявлять:

-состояние стропильных и подстропильных конструкций, связей, прогонов и доступных для осмотра со стороны помещений поверхностей и элементов несущих

настилов, а также состояние приварки плит, мокрые пятна, признаки коррозии и другие дефекты;

-состояние осадочных и температурных швов, карнизов, водоприёмных воронок, обделок труб и крепёжных устройств, проходящих через кровлю или покрытие, примыкание кровель к стенам;

-повреждённые участки ограждений кровель.

3.11.Для кровель из рулонных материалов необходимо устанавливать: соответствие направления приклейки слоёв уклонам кровли и проекту, наличие и состояние защитного слоя, наличие трещин, разрывов, вмятин, воздушных и водяных мешков, величину подъёма ковра на примыкающие вертикальные поверхности, надёжность заделки и защиты ковра в местах примыкания, губчатость и оплывания приклеивающих мастик.

3.12.Для кровель из штучных материалов дополнительно следует определить:

величины продольных и поперечных нахлёсток и напуска на карнизную доску на свесах, соответствие количества и размещение креплений нормам и проекту, качество заделки зазоров в местах примыканий к вертикальным поверхностям, плотность прилегания элементов кровли к обрешётке, наличие и состояние рабочих ходов по кровле.

3.13.Дефекты и повреждения крыш и покрытий, угрожающие безопасности людей и сохранности оборудования, приводящие к замачиванию и разрушению утеплителя или других строительных конструкций, а также неисправности ограждений кровли необходимо устранять немедленно.

3.14.При осмотре наружных пожарных и аварийных стальных лестниц особенно тщательно следует проверять: состояние креплений лестниц к стене здания, отсутствие коррозионных повреждений металла, состояние соединений и соответствие их проектным, наличие предусмотренных проектом элементов (маршей, ступеней, перил). Неисправность лестниц необходимо устранять немедленно.

3.15.Во всех случаях, когда ответственные за эксплуатацию зданий не могут установить причины появления, определить степень опасности или наметить меры по ликвидации выявленной неисправности строительных конструкций, следует привлекать специализированную организацию.

Безопасность эксплуатации зданий и сооружений

В соответствии со ст. 55.25. Градостроительного кодекса РФ лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является собственник здания, сооружения или лицо, которое владеет зданием, сооружением на ином законном основании (на праве аренды, хозяйственного ведения, оперативного управления и другое) в случае, если соответствующим договором, решением органа государственной власти или органа местного самоуправления установлена ответственность такого лица за эксплуатацию здания, сооружения, либо привлекаемое собственником или таким лицом в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физическое или юридическое лицо.

В случае, если число собственников здания, сооружения составляет два и более, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения принимаются по соглашению всех таких собственников.

В случае, если число собственников здания, сооружения превышает пять, решения по вопросам эксплуатации здания, сооружения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, в том числе о привлечении на основании договора физического или юридического лица в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения, принимаются на общем собрании таких собственников.

В случае привлечения в целях обеспечения безопасной эксплуатации здания, сооружения на основании договора физического или юридического лица собственник здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, обязаны передать этому лицу результаты инженерных изысканий, проектную документацию, акты освидетельствования работ, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения здания, сооружения, иную необходимую для эксплуатации здания, сооружения документацию.

Периодичность, состав подлежащих выполнению работ по техническому обслуживанию, по поддержанию надлежащего технического состояния зданий, сооружений (включая необходимые наблюдения, осмотры) должны определяться в соответствии с проектной документацией, результатами контроля за техническим состоянием зданий, сооружений индивидуально для каждого здания, сооружения исходя из условий их строительства, реконструкции, капитального ремонта и эксплуатации.

Если иное не предусмотрено федеральным законом, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано вести журнал эксплуатации здания, сооружения, в который вносятся сведения о датах и результатах проведенных осмотров, контрольных проверок и (или) мониторинга оснований здания, сооружения, строительных конструкций, сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, их элементов, о выполненных работах по техническому обслуживанию здания, сооружения, о проведении текущего ремонта здания, сооружения, о датах и содержании выданных уполномоченными органами исполнительной власти предписаний об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, сведения об устранении этих нарушений.

Форма журнала эксплуатации здания, сооружения и требования к ведению такого журнала устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, иными уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в соответствии с их компетенцией.

Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, обязано извещать при эксплуатации здания, сооружения о каждом случае возникновения аварийных ситуаций в здании, сооружении:

• органы государственного контроля (надзора) в случае, если за эксплуатацией здания, сооружения в соответствии с федеральными законами осуществляется государственный контроль (надзор);
• органы местного самоуправления, в случаях, если за эксплуатацией здания, сооружения государственный контроль (надзор) в соответствии с федеральными законами не осуществляется.
• собственника здания, сооружения или лицо, владеющее зданием, сооружением на ином законном основании, в случае, если лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, является привлеченное на основании договора физическое или юридическое лицо.

В случае перемены лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, лицо, которое являлось ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, обязано передать новому лицу, ответственному за эксплуатацию здания, сооружения, в течение десяти дней журнал эксплуатации здания, сооружения, выданные уполномоченными органами исполнительной власти предписания об устранении выявленных в процессе эксплуатации здания, сооружения нарушений, акты проверки выполнения уполномоченными органами исполнительной власти указанных предписаний, рекомендации органа местного самоуправления, иные документы, подтверждающие выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатационному контролю, текущему ремонту здания, сооружения.

Статьи Центра ИСТ

Техническое состояние строительных конструкций зданий требует внимания со стороны специалистов служб эксплуатации в течение всего срока эксплуатации этих зданий. Эксплуатационный контроль производится в ходе сплошных или выборочных технических осмотров, проводимых с планируемой периодичностью, либо во внеочередном порядке. Традиционно наибольшее значение имеют регулярные сезонные осмотры, проводимые осенью для оценки готовности здания к зиме и весной для окончательного определения объема ремонтных мероприятий, которые необходимо выполнить в летний период. Такие осмотры не являются пустой формальностью, их необходимость обоснована сезонными изменениями в режиме эксплуатации зданий, естественным износом конструкций, внешними воздействиями и другими объективными факторами. Законодательство в области контроля безопасной эксплуатации зданий и сооружений также предъявляет определенные требования к контролю технического состояния строительных конструкций зданий службами эксплуатации. Каковы эти требования и каков порядок осуществления такого контроля?

Требования к контролю технического состояния зданий

Действительно, законодательство (в частности Технический регламент о безопасности зданий и сооружений) требует от служб эксплуатации обеспечения безопасной эксплуатации обслуживаемых объектов в числе прочего и посредством «… периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения …». Причем, проведение подобных мероприятий «…в форме эксплуатационного контроля осуществляется лицом, ответственным за эксплуатацию здания или сооружения, в соответствии с законодательством Российской Федерации…». Все правила, регулирующие осуществление технической эксплуатации зданий и сооружений, содержат в себе нормы, указывающие на необходимость обязательного проведения систематических (плановых) и внеочередных технических осмотров конструкций. Эти требования предусмотрены как старыми документами (например, МДС 13-14-2000, 1974 год), так и самыми свежими (например, Проект Положения о порядке технической эксплуатации общественных зданий и сооружений, Минрегион 2011 год), включая документы, нормативного характера, считающиеся обязательными для исполнения (например, МДК 2-03-2003, утвержденный постановлением Госстроя №170 в 2003 году).

Федеральный закон «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №384-ФЗ от 30.12.2009 г.
Статья 36. Требования к обеспечению безопасности зданий и сооружений в процессе эксплуатации
1. Безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
2. Параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации. Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.
…

Порядок осуществления эксплуатационного контроля состояния зданий

Систематические осмотры должны выполняться в соответствии с планами осмотров, составленными специалистами по эксплуатации зданий. Такие осмотры подразделяются на общие, предусматривающие осмотр всех конструкций здания, и частичные, предполагающие осмотр отдельных конструкций, либо помещений. Общие осмотры должны проводиться не реже двух раз в год. Обычно весенний осмотр рекомендуется проводить после таяния снега, а осенний перед отопительным сезоном. Опираясь на данные требования можно сказать, что абсолютно все конструкции здания должны быть осмотрены службой эксплуатации не менее двух раз в год. Но для отдельных конструкций правила эксплуатации устанавливают необходимость более частого осмотра. А техническое состояние конструкций здания (значительный износ, либо наличие конструкций в ограниченно работоспособном состоянии) может требовать еще большей периодичности контроля. Соответственно частичные осмотры планируются исходя из требований правил эксплуатации и особенностей конкретного здания. Внеочередные общие или частичные осмотры выполняются после стихийных бедствий, аварий, либо других существенных воздействий на строительные конструкции. Появление информации о вновь выявленных повреждениях и дефектах также требует проведения внеочередного частичного осмотра. В необходимых случаях службы эксплуатации должны привлекать к проведению работ по осмотру конструкций специализированные организации по обследованию зданий. Кроме того, ГОСТ 53778-2010 устанавливает обязательный порядок обследования зданий такими организациями с определенной этим документом периодичностью.
Кроме выше перечисленных могут требоваться дополнительные контрольные мероприятия. Они обычно предусматриваются для зданий, расположенных в сложных геологических условиях, в районах вечной мерзлоты или с повышенной сейсмичностью, а также для зданий и конструкций, эксплуатируемых в тяжелых условиях.

Организация эксплуатации производственных зданий

Организация технической эксплуатации жилых и общественных зданий

Содержание и задачи технической эксплуатации зданий

ОРГАНИЗАЦИЯ СЛУЖБЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ

ВВЕДЕНИЕ

Учебное пособие составлено на основе материалов лекций по курсу «Техническая эксплуатация зданий и сооружений», читаемых для студентов специальности 270105 – городское строительство и хозяйство (ГСХ) в Белгородском государственном технологическом университете (БГТУ) им. В.Г. Шухова.

Дисциплина «Техническая эксплуатация зданий и сооружений» изучается студентами после прохождения дисциплин: архитектура, водоснабжение и водоотведение, теплоснабжение и вентиляция, конструкции городских зданий и сооружений, технология и организация в городском строительстве и хозяйстве, строительные материалы, технология ремонтных дорог.

Цель данной дисциплины – изучение теоретических основ и регламентов практической реализации правильной эксплуатации зданий и сооружений с соблюдением норм и правил безопасности жизнедеятельности.

В результате изучения дисциплины «Техническая эксплуатация зданий и сооружений» специалист должен

Знать:

— основные положения и задачи правильной технической эксплуатации зданий и сооружений;

— назначение и нормы эксплуатации инженерного оборудования зданий;

— правила эксплуатации строительных конструкций;

— правила содержания противопожарных устройств и оборудования;

— правила содержания жилья и дворовых территорий с соблюдением безопасности жизнедеятельности и охраны окружающей среды.

Уметь:

— определять степень износа строительных конструкций и оборудования;

— назначать профилактические и ремонтные мероприятия, предупреждающие и устраняющие неисправности в конструкциях и оборудовании;

— проводить техническую инвентаризацию зданий и сооружений.

Комплекс меро­приятий, направленных на создание наилучших условий для использования зданий и сооружений и обеспечение срока их службы принято называть технической эксплуатацией.

Одной из важнейших задач технической эксплуатации явля­ется создание нормальных санитарно-гигиенических условий в зданиях.

Наличие разнообразного и сложного инженерного оборудо­вания зданий, предназначенного для отопления, вентиляции, ос­вещения, а также водопроводно-канализационные устройства — все это требует технически правильной эксплуатации. Даже не­большие неисправности в специальном оборудовании вызывают утечку электрической, тепловой и других видов энергии. Пра­вильное использование оборудования и постоянный уход за ним исключают излишний расход тепла, электричества, воды, а так­же частый ремонт оборудования.

Для каждого здания установлены определенные требования к температуре, влажности и освещению внутренних поме­щений, на основе которых выработаны нормы температурно-влажностного режима. Отклонения от этих норм не допускаются.

Устойчивый температурно-влажностный режим существенно отражается и на состоянии конструкций зданий: стены, покрытия, заполнения проемов защищают помещения от неблагоприятных внешних влияний.

Для нормального срока службы строительных конструкций и зданий в целом необходимы систематическое наблюдение за конструкциями и частями зданий, поддержание их в постоянной исправности, своевременный ремонт и обеспечение надлежащих условий их работы в сооружениях. Все эти задачи решают организации технической эксплуатации.

В настоящее время современные здания оснащены устройст­вами и оборудованием, назначение которых предотвращать воз­никновение и распространение пожара и своевременно сигнали­зировать об угрожающей опасности. Содержание противопожар­ных устройств и оборудования в исправности также входит в круг обязанностей работников службы эксплуатации.

Перечисленные задачи технической эксплуатации зданий мо­гут быть успешно выполнены при соблюдении следующих требо­ваний:

— строгое выполнение всех норм и правил по уходу за конструк­циями и оборудованием;

— проведение профилактических мероприятий, предупреждаю­щих и устраняющих неисправности в конструкциях и оборудо­вании;

— содержание в надлежащем состоянии дворов и территорий;

— проведение в установленные сроки необходимых ремонтов;

— планомерное повышение степени благоустройства зданий и
территорий.

Выполнение этих требований должно осуществляться с учетом экономии затрат на содержание и ремонт зданий и сооружений без ущерба для качества работ.

Техническая эксплуатация зданий проводится на основе документов, утвержденных государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России).

Для организации правильной, технически грамотной эксплуатации зданий, сооружений и территорий необходимо иметь полные данные, характеризующие основные фонды; их техническое устройство, состояние и качество, а также происходящие в них изменения в натуральном и ценностном выражениях.

Такой учет основных фондов дает техническая инвентариза­ция, которая состоит из основной инвентаризации и регистрации текущих изменений. Основная инвентаризация заключается в первоначальном единовременном сплошном учете, в техническом описании и оценке зданий и сооружений по состоя­нию на определенную дату. Регистрация текущих изменений за­ключается в систематическом учете изменений, происходящих в результате реконструкции зданий, их перепланировки, дострой­ки, надстройки, устройства новых элементов оборудования и т. п. Все изменения вносятся в инвентаризационные материалы.

Техническая инвентаризация осуществляется действующими бюро технической инвен­таризации, которые составляют инвентаризационные материалы. В этих материалах приводится описание земельного участка и характеристика использования его площа­ди, указываются назначение, материалы и конструкция всех объ­ектов, их техническое оборудование, состояние и техническое оборудование территории.

На основе технической инвентаризации составляются графи­ческие материалы: генеральный план участка; поэтажные планы каждого здания; схемы водоснабжения, канализации, теплофи­кации и других технических устройств; паспорта на котлы цент­рального отопления и лифтовое хозяйство. Графические мате­риалы инвентаризации дополняются также чертежами всех но­вых зданий, которые возводятся на участке.

Техническая инвентаризация дает не только характеристику строений, но и определяет их оценку и износ. Оценка произво­дится по принятой в ценниках стоимости 1 м3 зданий или путем суммирования стоимости конструктивных элементов.

На основании положений, утверждаемых Госстроем России, издаются правила, инструкции и технические условия по технической экс­плуатации жилых зданий, коммунальных предприятий и объек­тов благоустройства, обязательные для всех ве­домств, организаций и населения.

Для выполнения задач по эксплуатации жилищного фонда созданы областные и го­родские жилищные управления. В небольших городах управление жилищным фондом возлагается на отделы коммунального хозяйства.

Управления осуществляют непосредственное руководство жи­лищным фондом и про­водят контроль за эксплуатацией жилищного фонда; кроме того, составляют планы ремонтов, обеспечивают ремонтные работы технической документацией и проводят техни­ческий надзор за работами по ремонту жилых зданий. Жилищ­ные управления занимаются подготовкой кадров по технической эксплуатации и повышению их квалификации, составляют планы потребности и распределения материалов и оборудования, необ­ходимых для технической эксплуатации зданий.

Руководство по эксплуатации жилищного фонда жилищные управления (или отделы коммунального хозяйства) осуществ­ляют через управления домами, управляющие компании по жилью, товарищества собственников жилья.

Управление домами является хозрасчетной организацией, основная задача которой — сохранение находя­щегося в ее ведении жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы оборудования и конструкций жилых домов. На предприятиях вопросами управления жилищ­ным фондом, как правило, ведают жилищно-коммунальные отде­лы (ЖКО), выполняющие в основном те же функции, что и управ­ления домами.

Жилищные управления муниципальных образований и жилищно-коммунальные отделы предприятий распола­гают мастерскими и подсобными предприятиями по производст­ву и обработке местных строительных материалов и изготовле­нию мелкого оборудования для ремонта. Так, при крупных домоуправлениях и жилищно-коммунальных отделах созданы слесарные мастерские по уходу за водопроводно-отопительными и канализационными устройствами, столярные мастерские, а так­же склады для хранения материалов, инструментов, изделий и оборудования. Сложные и крупные ремонтные работы в системе жилищного хозяйства выполняются ремонтно-строительными подрядными организациями. Управления домами (либо жилищно-эксплуатационные отделы) заключают с лицами, получившими жилую площадь для постоянного проживания, договоры найма жилых помещений, в которых перечисляются права и обязанно­сти нанимателя и наймодателя.

Для участия населения в управлении жилищным фондом, а также с целью повышения ответственности жильцов за содержа­ние квартир при управлениях домами и жилищно-коммунальных отделах предприятий создаются общественные домовые комите­ты. Деятельность комитетов состоит в привлечении всех жильцов к выполнению мероприятий по сохранению домов и правильной их эксплуатации, по повышению благоустройства, поддержанию чистоты и порядка в домах, квартирах, дворах.

Организация технической эксплуатации производственных зданий на промышленных предприятиях возлагается на специальную службу, численный состав и структура которой зависят К от общей площади зданий, используемых предприятием. Если площадь производственных зданий на предприятии достигает 5 тыс. м2, надзор за техническим состоянием, содержанием и ремонтом осуществляет объединенная служба, находящаяся в подчинении у директора или главного инженера предприятия. Эту службу должен возглавлять инженер-строитель. При суммарной площади производственных зданий до 10 тыс. м2 службой технической эксплуатации производственных зданий руководит инженер-смотритель зданий, обязанности которого возлагаются на одного из инженерно-технических работников предприятия: начальника отдела капитального строительства (ОКС) или строительного отдела, начальника ремонтно-строительного цеха или участка либо главного механика.

Если общий фонд производственных зданий предприятия возрастает до 100 тыс. м2, службу технической эксплуатации, подчиненную главному инженеру или главному механику, возглавляет старший инженер-архитектор или инженер-смотритель зданий На самых крупных промышленных предприятиях с общей площадью производственных зданий, превышающей 100 тыс. м2, создаются отделы главного архитектора, которые состоят из 4—5 инженеров, а на предприятиях с особо сложными условиями в их состав входит и большее число специалистов. Все работы, предусматриваемые системой технической эксплуатации производственных зданий, выполняются по годовым планам, которые утверждаются руководителем предприятия. В планах устанавливаются сроки технических осмотров и ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам и декадам.

Ремонт производственных зданий на промышленных пред­приятиях обычно возлагается на ремонтно-строительные цехи. Капитальные ремонтные работы выполняют специализированные подрядные организации по ремонту промышленных зданий.

Технические и технико-экономические сведения о зданиях, повседневно требующиеся в процессе эксплуатации, сосредоточе­ны в двух документах— техническом паспорте и техническом, журнале по эксплуатации. Технический паспорт составляется на

каждое принятое в эксплуатацию здание или сооружение и представляет собой основной документ. В нем отражаются общие сведения о здании — его размер, конструкция, указывается площадь всех помещений, площади полов, стен, светопроемов, приводятся данные об инженерных коммуникациях, о допускаемых нагрузках на основные конструкции, делаются отметки о проведенных капитальных ремонтах и т. п.

Дополнениями к паспорту являются светокопии рабочих чер­тежей, планов, разрезов, фасадов здания с указанием отступле­ний от проекта (если они имели место), а также перечень преду­смотренных проектом условий нормальной эксплуатации здания, его отдельных элементов и прилегающей территории.

Для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту про­изводственных зданий и характеристики состояния объектов ве­дется технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах.

Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и ЖКХ (Госстрой России) утверждена обязательная для всех организаций и ведомств форма журнала.

Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают не только техническое состояние здания на данный период времени, но также историю его эксплуатации. Часть этих сведений исполь­зуется в качестве исходных данных при составлении последую­щих планов ремонтных работ.

Содержание производственных и вспомогательных помещений

Требования к производственным зданиям предприятий изложены в положении ПОТ РО 14000-004-98 «Положение. Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений». В соответствии с ним производственные здания и помещения, их объемно-планировочные и конструктивные решения должны соответствовать требованиям действующих стандартов, строительных норм и правил, норм технологического проектирования, противопожарных норм и санитарных норм проектирования промышленных предприятий.

Производственные здания должны иметь паспорта с указанием расстановки оборудования. Площадки, предназначенные для обслуживания оборудования, должны иметь ограждения по периметру высотой не менее 1 м со сплошной обшивкой по низу не менее 0,15 м.

При эксплуатации зданий и сооружений запрещается:

¨ превышать предельные нагрузки на полы, перекрытия и площадки;

¨ устанавливать, подвешивать или крепить производственное оборудование, транспортные средства, трубопроводы, устройства, в т.ч. и временные, для производства ремонтных и строительно-монтажных работ, не предусмотренные проектом. В случае необходимости дополнительные нагрузки могут быть допущены только после проверочного расчета строительных конструкций и усиления этих конструкций;

¨ пробивать отверстия в перекрытиях, балках, колоннах и стенах без письменного разрешения лиц, ответственных за правильную эксплуатацию, сохранность и ремонт зданий и сооружений.

На каждом предприятии должна быть составлена инструкция по надзору за эксплуатацией зданий и сооружений, межэтажных перекрытий с указанием предельных нагрузок по отдельным зонам площадок и полов и определена периодичность обследования несущих конструкций.

Известно, что долговечность и эксплуатационная надежность производственных зданий и сооружений зависит от воздействия на них наружных факторов и внутренних факторов, связанных с процессом производства. Поэтому при проектировании производственных зданий и сооружений предусматриваются меры защиты от агрессивного воздействия среды: химической агрессии, влаги, избыточного тепловыделения, вибрации и ударов.

Для обеспечения бесперебойной работы производства, увеличения межремонтного периода зданий, сооружений и снижения эксплуатационных расходов на их содержание на предприятии организуется надзор за состоянием зданий и сооружений.

Все производственные здания и сооружения не реже двух раз в год (весной и осенью) должны подвергаться техническим осмотрам, которые проводятся комиссией, назначаемой руководителем предприятия. Результаты осмотра должны оформляться актами, в которых указываются меры и сроки для устранения обнаруженных дефектов. Повреждения аварийного характера, создающие опасность для работающего персонала, должны устраняться немедленно. До устранения аварийных повреждений производственные процессы должны быть прекращены, а обслуживающий персонал удален в безопасное место.

Для ведения этой работы целесообразно назначение специальных лиц, ответственных за состояние зданий.

На крупных предприятиях может создаваться специальное бюро, на мелких – обязанности смотрителя возлагаются на инженерно-технического работника по совместительству.

Ежегодно каждое производственное здание и сооружение, а также вспомогательные строения осматриваются смотрителем или сотрудником бюро.

Один раз в 5 лет осмотр производится комиссией. В комиссию обязательно включается представитель проектной организации, имеющий лицензию на этот вид деятельности.

Через 20 лет эксплуатации по каждому зданию и сооружению необходимо заключение специализированной организации с инструментальными замерами состояния наиболее ответственных нагруженных узлов и несущих конструкций.

Каждое отдельно стоящее здание или сооружение должно иметь паспорт установленного образца. К паспорту прилагается соответствующая документация. В паспорте ежегодно за подписью смотрителя отмечаются результаты всех проведенных осмотров, результаты 5-летних комиссионных проверок, протоколы инструментальных проверок, проводимых специализированными организациями. На основании записей в паспортах составляется ежегодный план планово-предупредительных ремонтов зданий и сооружений (ППР).

Для организации безопасной эксплуатации зданий и сооружений необходима следующая документация:

¨ перечень организаций, принимавших участие в строительстве, с указанием видов выполненных ими работ, с фамилиями инженерно-технических работников, ответственных за выполнение этих работ;

¨ комплект рабочих чертежей с надписями на каждом листе о соответствии чертежам выполненных в натуре работ или внесенным изменениям, подписанных ответственными за производство этих работ;

¨ сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций, деталей, акты на скрытие работы и акты промежуточных приемок отдельных ответственных конструкций (опор, пролетных арок, сводов, подпорных стен, несущих металлоконструкций, сборных железобетонных узлов);

¨ акты испытаний смонтированного оборудования, технических трубопроводов, внутренних систем газопроводов, отопления, вентиляции, наружных систем водоснабжения, теплоснабжения, дренажных устройств;

¨ акты испытаний наружных и внутренних электросетей;

¨ акты испытаний систем сигнализации, автоматизации, телефонизации;

¨ журнал производства работ и авторского надзора.