Содержание
- Почему так важна гарантия на окна
- Отличие технического обслуживания от гарантии
- Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?
- На что застройщик не дает гарантию?
- Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?
- Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?
- Если застройщик-банкрот
Почему так важна гарантия на окна
В отличие от многих моделей бытовой техники, некоторых видов мебели и так далее современные окна, если они изготовлены кое-как из некачественных комплектующих, очень быстро «дадут знать» о наличии серьезных проблем. Это может быть:
- разгерметизация конструкции;
- деформация профиля;
- нарушения в работе фурнитуры;
- пожелтение пластика;
- выделение окнами вредных веществ, которое сопровождается появлением неприятных запахов;
- неудовлетворительная тепло- и звукоизоляция конструкций.
Именно поэтому недобросовестные производители и различные аферисты правдами и неправдами пытаются избежать предоставления гарантии. Им в случае выдачи покупателю такого документа будет крайне проблематично уйти от ответственности и устранения несоответствий за свой счет. Ведь повесить вину на покупателя за покореженный профиль или поржавевшую неработающую фурнитуру практически невозможно.
Многие мошенники, промышляющие на оконном рынке, пытаются подменить гарантию техническим обслуживанием. Ни в коем случае нельзя соглашаться на такие условия продажи окон.
Отличие технического обслуживания от гарантии
Техническое обслуживание пластиковых окон подразумевает под собой предоставляемые производителем услуги, которые проводятся на регулярной основе раз в 6 или 12 месяцев. Комплекс работ по обслуживанию окон включает проверку всех элементов конструкции, смазку уплотнителей и механизмов открывания, а также ремонт или замену вышедших из строя элементов фурнитуры.
Эта услуга платная и ничего общего с предоставлением гарантии не имеет. Вследствие этого покупателям рекомендуют быть предельно внимательными при заказе окон. Когда производитель предоставляет гарантию, это означает, что он в течение оговоренного срока за свой счет будет устранять неполадки, возникшие по его вине. А техобслуживание изначально подразумевает, что любой ремонт оплачивает клиент.
Некоторые производители иногда предоставляют год или два сервисного обслуживания за счет компании. Эту услугу тоже нельзя отождествлять с гарантией, поскольку это просто бесплатный ремонт, и в случае регулярных серьезных поломок фирма не несет никакой ответственности перед покупателем. Да и сроки предоставления бесплатного сервиса несопоставимы со временем, на которое дается нормальная гарантия.
Что подразумевают гарантийные обязательства застройщика?
При непосредственной эксплуатации часто выявляются недочеты и недоделки — протекающая кровля, трещины и подтеки, плесень, изначально не функционирующее инженерное оборудование, явные строительные ляпы. Поводов для предъявления претензий достаточно.
Важно! Объем гарантийных обязательств в отношении объекта недвижимости прописан в ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Передаваемый дольщику объект обязан соответствовать условиям заключенного договора, предъявленного покупателю проекта, общим техническим нормам и градостроительным регламентам. Полная ответственность за качество и безопасность жилья лежит на застройщике.
Гарантия на квартиру в новостройке устанавливается в соответствии с Законом № 214-ФЗ, а при заключении договора участия в долевом строительстве стороны могут устанавливать увеличенную продолжительность гарантийных обязательств.
При оформлении акта сдачи готового объекта дольщику передается все оборудование и элементы обустройства квартиры. Это означает, что на окна квартиры в новостройке, а также на иные аналогичные элементы квартиры, будет распространяться единая гарантия – не менее трех лет. Данное правило не действует, если после приема готового объекта жильцы самостоятельно осуществили замену отдельных узлов благоустройства и технических элементов.
На что застройщик не дает гарантию?
Зона ответственности застройщика строго определена – это недоделки капитального характера. Отказ застройщика в гарантии может быть обусловлен следующими обстоятельствами:
- естественный износ и снижение эксплуатационных характеристик, связанное с истечением расчетного срока использования;
- несоблюдение правил эксплуатации помещений общего пользования и имущества;
- пренебрежение правилами установки и использования сантехники и бытовых приборов;
- выход из строя оборудования и элементов конструкции, изначально принятых без претензий по акту приема-передачи, или поврежденных жильцами при эксплуатации;
- аварийные ситуации, связанные с нарушением работы отопления, канализации, газо- и водопровода, вентиляции, водостоков, спровоцированные жильцами.
Важно! После сдачи дома ответственность за его эксплуатацию несет управляющая компания. Если претензия распространяется ни на один из вышеприведенных пунктов, тогда обращаться придется именно к застройщику.
Гарантия на крышу от застройщика будет составлять не менее десяти лет, если иное не зафиксировано в условиях передаточного акта. Помимо этого, гарантийный срок может быть предусмотрен в технической документации, которая передается застройщиком управляющей компании сразу после ввода дома в эксплуатацию.
Задать вопрос юристу
Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?
Рассмотрим, может ли нормативный срок гарантии быть продлен или уменьшен в зависимости от отдельных элементов или узлов многоквартирного здания (например, сколько составляет гарантия на лифт после сдачи полностью готового объекта). В соответствии с п.5 ст.7 Закона № 214-ФЗ стандартный гарантийный срок на многоквартирные дома, построенные по договору долевого участия, составляет не менее пяти лет.
Однако в силу прямого указания закона, договором может быть предусмотрен и более длительный период гарантии на отдельные элементы здания. Например, на межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет. Большинство ответственных застройщиков указывают в договоре именно этот срок.
Важно! Гарантийный срок технологического и инженерного оборудования МКД не может быть менее трех лет. В состав данного оборудования входят лифты, котельные, подстанции, мусоропроводы, пропускные системы, вентиляционные и отопительные агрегаты.
Для участия в строительстве подбираются подрядчики, гарантирующие исполнение обязательств в течение срока не меньше, чем по договору с дольщиками. Если это условие не соблюдено, то вся ответственность за работу инженерного оборудования ложится на застройщика.
К примеру, какой гарантийный срок радиаторной батареи может быть установлен при приеме квартиры у застройщика? Если после подписания акта жильцы не обращались за заменой инженерных сетей и отдельных видов коммуникаций, гарантия будет распространяться на весь пятилетний срок. При этом нужно учитывать, что после передачи многоквартирного здания управляющей компании, ответственность за текущий ремонт будет возложена именно на УК.
Как правильно предъявить претензию застройщику после сдачи дома?
Поскольку ответственность подрядчика после гарантийного срока может наступать только за надлежащее состояние несущих конструкций и узлов здания, все претензии по состоянию жилых помещений или общего имущества дома необходимо предъявить до истечения пятилетнего срока. Этот период времени исчисляется с момента передачи объекта недвижимости владельцу. Данный факт фиксируется подписанием акта приема-передачи готового жилого помещения. Подписывается он после получения на руки свидетельства о праве собственности. Принуждение к исполнению обязательств после сдачи дома строится по следующему алгоритму.
Обнаруженные в течение гарантийного срока претензии оформляются в письменном виде. В обращении необходимо указать характер недостатков и срок их устранения. В ряде случаев полностью устранить дефект не представляется возможным, для этого законом предусмотрена компенсация – соразмерное уменьшение цены договора или возмещение расходов на устранение силами дольщика (п.2 ст.7 Закона № 214-ФЗ).
Обращение необходимо вручить под роспись представителю застройщика, оставив второй экземпляр себе, или отправить почтой заказным письмом с уведомлением. Только в этом случае на руках останется документ, подтверждающий факт отправки претензии.
Важно! Срок рассмотрения и ответа на претензии регламентирован Законом о защите прав потребителей (до 10 дней) и ГК РФ (не более 30 дней). Но в тексте обращения лучше указать, в течение какого срока рассмотреть и дать ответ на обращение.
В большинстве случаев характер обращения тщательно проверяется – не попадает ли претензия под ответственность управляющей компании. Поэтому рекомендуется параллельно обратиться и туда. Имея на руках ответ из УК, подтверждающий принадлежность дефектов к недостаткам строительства, общаться с представителями застройщика будет проще.
Так как технологическое оборудование жилого дома передается в эксплуатацию управляющей компании, в ее обязанности будет входить текущее обслуживание и ремонт переданного имущества. При нарушении правил и порядка ремонтных работ, ответственность за недостатки может наступать именно у управляющей компании, если она не воспользовалась правом предъявить претензию по гарантии.
Кто несет гарантийные обязательства, если застройщик обанкротился (ликвидирован)? Ответ на этот вопрос будет зависеть от этапа строительства — если банкротство состоялось до ввода объекта в эксплуатацию, дольщикам придется оформлять права на объект незавершенного строительства. В этом случае дом придется достраивать с помощью другого подрядчика или строительной организации, который и установит гарантийный срок.
Если банкротство состоялось после передачи дома управляющей компании, претензии по гарантии будут удовлетворяться за счет компенсационных фондов саморегулируемых организаций и страхования гражданской ответственности членов СРО.
В случае, если граждане привлекали к постройке собственного частного дома подрядчиков, на строительные работы также может устанавливаться гарантийный срок для предъявления претензий по качеству. Гарантийный срок при строительстве частного дома не может быть менее одного года, а для отдельных видов работ — до пяти лет.
Грамотно составить претензию, отследить ее рассмотрение и добиться полного удовлетворения требований помогут опытные юристы. Мы рекомендуем воспользоваться помощью наших специалистов, чтобы гарантированно добиться справедливости в споре с застройщиком. Для этого позвоните по телефонам, указанным на нашем сайте, или заполните форму обратной связи.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.
Задать вопрос юристу
Если застройщик-банкрот
С середины 2017 года застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации, в которой формируется специальный компенсационный фонд на случай исполнения обязательств его членов при их банкротстве. За счет указанного фонда такой организации и будет осуществляться устранение выявленных недостатков.
— расскажите друзьям
13.10.2016г.
Квартира, как и любой другой купленный товар, имеет гарантийный срок. Поэтому, даже если покупатель жилья в новостройке не разглядел дефекты при приемке квартиры, у него будет возможность в течение нескольких лет выявить недостатки и предъявить претензии застройщику.
Впервые увидеть и рассмотреть свое новое жилье дольщик может при приемке квартиры. За отведенные час-полтора выявить все дефекты не всегда представляется возможным. Что-то можно и недосмотреть, например, такие мелочи как царапины на окнах. А какие-то недоделки просто невозможно проверить. Так, если квартира принимается летом, дольщик не сможет проверить, как работает система отопления, потому что она не включена. В теплое время года покупатель также не узнает, насколько качественно сделаны швы между панелями дома, что напрямую влияет на тепло в квартире. Кроме того, зачастую в недавно построенных комплексах нет горячей воды. Проверить напор и температуру также невозможно. И это не считаю скрытых дефектов, которые, в первую очередь, свойственны квартирам с отделкой – увидеть, например, плесень или грибок на стенах под только что поклеенными обоями практически невозможно. Или уловить запах вредных веществ, таких как аммиак или формальдегид.
Вариантов множество. Все эти дефекты могут постепенно проявляться, доставляя массу неудобство, а иногда и нанося вред здоровью жильцам квартиры. Тем не менее, все, что не удалось выявить за полтора часа приемки можно разглядеть в ближайшие несколько лет после заселения в квартиру.
От трех до пяти
Основной закон, регулирующий взаимодействия дольщика и застройщика, – 214-ФЗ. В нем прописаны и гарантийные сроки новостройки. Так, 3 года предоставляется на выявление дефектов инженерного и технологического оборудования:
· Вентиляции
· Лифтов
· Системы отопления
· Водо-, газо- и электроснабжение
Еще больше – пять лет гарантии распространяется на конструктив здания. В течение этого срока можно выявить следующие недочеты:
· дефекты стен
· фасадов
· несущих конструкций
· стеклопакетов
Безусловно, покупатели жилья по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ защищены максимально. Если в договоре долевого участия не прописан гарантийный срок, такой документ считается недействительным. Однако и пайщики кооперативов, купивших квартиру по схеме ЖСК, также могут рассчитывать на устранения дефектов по гарантии. Согласно положениям закона «О защите прав потребителя», покупатель может предъявить претензии по качеству товара в течение двух лет с момента его приобретения. А ст. 756 Гражданского кодекса гласит, что покупатель может требовать от застройщика устранить недоделки в течение пяти лет с момента заселения.
Важный момент: гарантийный срок исчисляется с момента подписания Акта приемки-передачи квартиры, даже если дом построен и эксплуатируется уже несколько лет. У каждого жильца дома свои сроки для предъявления претензий застройщику.
Чья ответственность?
Дом после ввода в эксплуатацию передается на баланс Управляющей компании или ТСЖ. Поэтому если были обнаружены скрытые недоделки, сначала придется взаимодействовать именно с организацией, обслуживающей дом. Первым этапом будет обращение в УК или ТСЖ для фиксации дефекта. Если выявленный брак подпадает под гарантийный случай, компания уведомит застройщика о необходимости устранить недостатки. Однако зачастую, домом управляет аффилированная к застройщику компания. Неудивительно, что ее сотрудники затягивают процедуру осмотра и составления акта, вплоть до отказа признавать дефект гарантийным. УК может заявить, что это внутренний дефект, который относится к категории либо капитального, либо текущего ремонта. Как известно, средства по этим статьям собираются со всех жильцов. Соответственно, затраты на работы, которые должен выполнить застройщик за свой счет, лягут на плечи жильцов дома.
В этом случае стоит, не теряя времени, заказать независимую экспертизу. И с ее результатами обратиться в офис застройщика.
Как правило, строительные компании исправляют выявленные дефекты, не доводя дело до суда. В качестве компенсации покупателю может быть предложено проведение ремонтных работ, скидка на проект перепланировки или коммерческую отделку, компенсация оплаты коммунальных платежей. Как показывает практика, последний вариант является одним из наиболее предпочтительных.
Однако бывают случаи, когда речь идет не о замене стеклопакета или потекшего радиатора, а о непригодности квартиры для проживания. Здесь потери компании исчисляются миллионами рублей. К таким издержкам готовы не все застройщики. Поэтому придется запастись терпением и, скорее всего, немалыми финансовыми средствами на юридическую поддержку. Тем не менее, и в этих случаях можно добиться солидной компенсации от застройщика. LIVING писал о такой практике, например, в отношении квартир с выявленным запахом аммиака.
Не гарантийный случай
Однако не всякий выявленный дефект относится к гарантийному случаю. Таковым не являются следующие ситуации:
· Имеет место естественный износ, состаривание материалов, зависящие от срока эксплуатации здания
· Дефект появился вследствие неправильной эксплуатации помещений и имущества
· Не соблюдались правила использования электроприборов и сантехники, что стало причиной дефекта
· Собственники сами виноваты в поломке систем, обеспечивающих их жизнедеятельность (коммуникации, канализация, внутренние водостоки, система отопления)
· Приобретенная квартира использовалась не по назначению
Шансы доказать плохое качество строительства понижаются, если собственник уже успел сделать ремонт, и практически близки к нулю, если была выполнена перепланировка, которая, к тому же, не узаконена.
Еще один неприятный момент: даже если удастся доказать, что случай гарантийный, если строительная компания – банкрот, то получить с нее хоть что-нибудь будет невозможно. Поэтому важно на начальном этапе покупки квартиры правильно подойти к выбору застройщика.