Долевая собственность на землю

Понятие общей долевой собственности

Представление об общей долевой собственности на земельный участок и сделках с ней рассматриваются в главе 16 ГК РФ, в Земельном кодексе, в ФЗ № 101 от 24.07.2002 и в других законах.

Согласно определению, данному в ст.244 ГК РФ, если имущество (в том числе земельный участок) принадлежит нескольким людям, то они владеют им по праву общей собственности.

Возникает право в общей долевой собственности на земельный участок в следующих ситуациях:

• когда заключаются сделки при покупке земли;
• когда оформляются права наследника;
• после приватизации надела;
• когда оформляется дарственная;
• совместно строится дом или другое здание;
• сообща ведется фермерское или сельское хозяйство.

Земельный участок, находящийся в общей собственности, может относиться к:

• сельскохозяйственным землям. Они используются для пашен, пастбищ, садов, виноградников, других целей, предусмотренных Земельным кодексом;
• территориям населенных пунктов. На них можно возводить жилые здания, в том числе и многоквартирные дома, а также культурно-бытовые объекты.

Читайте еще >> Как происходит выдел доли в натуре в частном жилом доме.

При этом собственность может быть:

• долевой — если определены доли каждого;
• совместной — если не определены.

Чаще всего общая собственность уже является долевой. Если это не так, то граждане могут заключить договор и признать ее долевой, или обратиться за таким признанием в суд.

Порядок выделение участка из общей доли

По закону граждане вправе требовать выделение долей в виде земельного участка или его раздел:

• созвав общее собрание участников долевой собственности;

• проведя выделение своего участка самостоятельно, заключив договор с кадастровым инженером.

Рассмотрим, общий порядок выдела доли:

1. Заказываем проект межевания у кадастрового инженера.
2. Организовываем собрание. Предложить провести его может как сам пайщик, так и орган местного самоуправления, например, сельсовет. Для того чтобы созвать дольщиков оформляется сообщение, которое можно или опубликовать, или отправить каждому по почте. В этом сообщении обязательно должно быть прописано:
   1. когда и во сколько проводится заседание;
   2. место проведения;
   3. где можно ознакомиться с документами по обсуждаемым вопросам;
   4. проект межевания;
   5. контактные данные заказчика межевания;
   6. информация о кадастровом инженере;
   7. адрес куда направлять предложения для доработки проекта межевания, и в какой срок их можно отправлять.
3. Проводим собрание. Решение такого собрание имеет силу, если пришли не меньше 20% совладельцев, или люди, владеющие больше половины всех долей. При себе в день собрания они должны иметь паспорт и документы, подтверждающие их права на землю. Далее проводится открытое голосование, и если решение поддержало большинство (кворум), то оно считается принятым. Также одобренным оно считается, если «за» проголосовали владельцы, обладающие более 50% долей.
4. Кадастровый инженер составляет заключение об отсутствии возражений и проводит кадастровые работы. Межевание проводится согласно проекту. В результате создается межевой план.
5. Обращаемся в Росреестр и регистрируем право собственности на землю.

После учета и регистрации собственник может получить онлайн выписку из ЕГРН на любой объект недвижимости.

Особенности операций с общедолевой собственностью

Во время приватизации (до того как вступил в силу ФЗ № 101 от 24.07.2002) у граждан появились права на земли расформированных колхозов и совхозов, как на совместную собственность пайщиков.

Каждый из них стал обладать земельной долей или паем на земельный участок сельхозназначения. Отличается земельная доля от участка тем, что ее местоположение не определено, притом, что в документах содержатся данные о ее размере.

Все участники общедолевой собственности вправе:

• провести выдел земельного участка из состава общей доли имущества;
• осуществить его куплю-продажу;
• сдать в аренду;
• обменять свой пай на другой, находящийся в другом хозяйстве;
• подарить его;
• передать в пожизненную ренту или содержание;
• отказаться от него или завещать в наследство.

Кроме того, собственник может осуществить предоставление ЗУ в общую долевую собственность в паевой фонд или СПК.

Покупка-продажа

Пайщик вправе осуществлять покупку-продажу земельного участка в общей долевой собственности (ОДС). Но при этом он должен помнить, что остальные дольщики имеют право преимущественной покупки.

Перед продажей земельного участка он должен сообщить всем пайщикам, о том, что собирается продать свою долю. В тексте извещения должны быть указана и цена, и другие условия продажи. Если совладельцы не купят его пай в течение месяца, то продающий может продать ее любому другому человеку.

Если все дольщики напишут отказ в своем преимущественном праве, то продать свой пай дольщик может и до окончания месяца после извещения.

Преимущественное право не действует, если продажа осуществляется через публичные торги, или дольщик продает принадлежащее ему помещение или часть здания на общей земле.

Раздел, передача, прекращение

Чтобы узнать, как разделить общую долевую собственность земельного участка, нужно для начала определить долю каждого пайщика. Эти доли обычно указываются в соглашении. Но если пайщики не могут прийти к единому мнению, как и на каких условиях, произвести раздел, то единственно законным основанием для этого будет только решение суда.

Часто спорные ситуации возникают вокруг вопроса раздела дома и земельного участка. Разделение в этом случае следует провести по следующему алгоритму:

1. Для начала стоит прибегнуть к помощи БТИ, чтобы получить заключение можно ли вообще производить разделение. Кроме этого, нужно отмежевать участок и собрать документы, в которых проведенное отмежевание отражено.
2. Получить техпаспорт в БТИ.
3. Обратиться в Росреестр, чтобы снять с учета прежний участок и поставить на учет 2 новых.
4. Зарегистрировать права на образовавшиеся участки и части дома в Росреестре.

Собственник вправе осуществить передачу участка земли в долевую собственность сельхозорганизации, которая использует этот участок. При этом он становится членом этой организации и приобретает акцию в ее складочном капитале.

Дольщик может отказаться от права на свой пай. Для этого достаточно подать заявление в Росреестр. Прекращение долевой собственности на участок земли начинается с того дня, как Росреестр зарегистрирует прекращение данного права.

В то же время у местного органа исполнительной власти возникает право на эту долю. На протяжении 6 месяцев с этой даты он вправе продать пай СПК или КФХ.

Эти организации имеют право купить его по такой стоимости:

15% x К.С. x S, где К.С. — кадастровая стоимость 1 м2 данного земельного участка, S – его площадь.

Дарение

Оформить дарственную, то есть договор, позволяющий безвозмездно и по доброй воле передать тот же земельный участок какому-либо лицу, непросто без профессиональной помощи юристов и нотариусов. Мы готовы предоставить профессиональную юридическую помощь на любом этапе оформления земельного участка, в том числе и при составлении договора дарения.

При оформлении дарения согласие других дольщиков не требуется. Также не действует их преимущественное право, которое применяется при покупке участка.

Аренда

На общем собрании дольщиков могут рассматриваться условия заключения договора аренды территории, находящейся в общем владении.

При этом несогласные с передачей арендованного ЗУ общей долевой собственности тому или иному арендодателю в пользование могут выделить земельный участок в счет своей доли и распорядиться им по своему усмотрению.

У земельного участка может быть несколько собственников, у которого есть свои интересы. Раздел на доли потребуется, если кто-либо из собственников захотел продать свою часть или распорядиться ей иным законным способом. Выдел доли в натуре или раздел одного участка на несколько обоснован практическими целями и должен соответствовать действующему законодательству.

Оформление земельного участка в долевую собственность допускается с соблюдением норм земельного и гражданского законодательства. Сделка возможна по соглашению между собственниками или через суд – при отказе одного из них о разделе и фактической необходимости образовать несколько земельных участков – при разводе супругов или требовании выделе доли из участка одного из сособственников. С выделением доли целесообразно проводить одновременный раздел участка.

Обращение за регистрации права собственности на доли в Росреестре

При разделе земельного участка включение участка (доли) в ГКН, регистрация права собственности, снятие прежнего участка с ГКН и прекращение права собственности выполняются одновременно.

В Росреестр нужно предоставить:

• Паспорт.
• Заявление.
• Постановление главы муниципалитета о присвоении адресов.
• Соглашение между дольщиками.

Важно!

Если у новых земельных участков нет адреса, то в заявлении о регистрации может быть указан адрес исходного земельного участка, а адреса новых определяются уже после государственной регистрации.

Потребуется оплата государственной пошлины. Ее размер установлен ст. 333.33 НК РФ. За регистрацию участка, предназначенного для ведения ЛПХ, из земель гаражного, дачного, садоводческого товарищества госпошлина составляет 350 рублей.

За регистрацию земель остальных категорий нужно оплатить 2 тыс. рублей. Если заявление подается через портал государственных услуг, то госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0.7.

Учет земельных участков в ГКН и регистрация права собственности осуществляется в течение 10 рабочих дней после принятия Росреестром документов. При подаче заявления в МФЦ срок оформления документов составляет 12 рабочих дней (ст. 16 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г.).

Государственная регистрация права собственности и кадастровый учет подтверждаются выпиской из ЕГРН. Она выдается в бумажной форме или направляется по электронному адресу заявителя.

Возможные сложности при оформлении земли в долевую собственность

Если требуется установить земельный эквивалент доли, то выдел возможен только, если его параметры позволяют выделить полноценные объекты недвижимости, с разрешенной целью использования.

При сделке может выясниться, что границы исходного участка изначально определены неверно или наложены на границы смежных участков. Ошибка выявляется при проведении межевания.

• Для устранения проблемы необходимо согласовать с соседями границы земельного участка и только потом начинать процедуру раздела. При невозможности выделить долю ее размер может быть компенсирован соразмерной денежной суммой.
• Судебный акт – как основание раздела на доли исполняется в указанные сроки. Если стороны медлят с разделом или не желают исполнять решение, то процедура может быть выполнена с участием судебного пристава-исполнителя.
• Исполнительное производство проводится с соблюдением норм ФЗ № 229 от 2.10.2007 г. С заявлением о выдаче исполнительного листа обращается субъект, в пользу которого было принято судебное решение.

Если стороны отказываются исполнить предписание судебного пристава в установленный срок, то с субъекта, обязанного не препятствовать разделу взыскивается исполнительский сбор. Его размер указан в ст. 112 ФЗ № 229. Для граждан он составляет не менее 1 тыс. руб., для ИП – не меньше 10 тыс. с юридического лица.

Оформление целесообразно начинать с выработки согласованной позиции всех собственников о разделе совместной собственности. При необходимости следует воспользоваться поддержкой компетентного специалиста.

Видео сюжет о процессе регистрации права на земельный участок и какие изменения произошли

Что это такое

Выделяют два типа собственности – делимая или неделимая. В случае с делимыми объектами проблем чаще всего не возникает, они распределяются между гражданами. Иная ситуация с неделимыми объектами, каким несомненно является и дом.

Невозможно поделить на части строение, как и землю, на котором оно было построено, а значит, единственный способ – установить несколько собственников, каждый из которых имеет определенную долю в объекте недвижимости.

Основания, при наличии которых возникает право долевой собственности на жилую постройку:

1. Граждане или организация совершила сделку с домом – например, был оформлен договор купли – продажи, или имущество передано в дар, по наследству.
2. При наследовании имущества чаще всего определяются равные доли на нескольких граждан.
3. Право собственности на недвижимость может также быть установлено по решению суда.

Продавать, менять или пользоваться долей в доме гражданин не может до тех пор, пока не будет произведено официальное выделение его доли в объекте. В российском законодательстве содержится норма, в соответствие с которой любой гражданин, в том числе и не совершеннолетний, может претендовать на свою долю в общем имуществе, которая положена ему по закону, например, если осуществляется передача имущества по наследству.

После того, как долевая собственность будет закреплена за человеком, то есть, он официально признается собственником и получает соответствующий документ, он может использовать объект так, как посчитает нужным.

В частности: для проживания, сдачи в аренду, передачи по наследству или дарению. Последние три действия разрешены законом, но они могут осуществляться только после получения разрешения от других дольщиков, в особенности, если они проживают в доме.

Если гражданин планирует продать свою часть доли в общем доме, ему следует в первую очередь предложить выкупить ее остальным дольщикам. При этом рекомендуется отправлять уведомление в письменном виде, которое нужно также отксерокопировать и сохранить.

Кроме той комнаты, которая выделена в качестве личной доли для гражданина, каждый из проживающих в доме, имеет право пользоваться помещениями общего типа, такими, как кухня, кладовка, туалетная и ванная комнаты.

Также совместно могут использоваться те помещения, которые не предназначены для проживания, но были созданы для удовлетворения нужд всех жильцов, например, комната для занятий спортом, гостиная, комната для отдыха и чтения книг, просмотра телевизора.

Права дольщиков

У каждого из собственников дома, который был фактически поделен на несколько долей и принадлежит сразу нескольким гражданам, имеются свои права и обязанности.

Права лиц, имеющих долю в недвижимости:

1. Возможно заключение договора купли – продажи, дарения или мены, а также его регистрация в государственном регистрационном органе.
2. Осуществлять продажу своей доли, передавать ее другим лицам по наследству, дарить или менять на другой объект недвижимости.
3. Пользоваться всеми общими помещениями в доме – ванной и туалетом, кухней, а также земельным участком.
4. Получить денежную компенсацию в том случае, если будет осуществлено отчуждение доли или другие собственники дома пожелают снизить количество владельцев.

Также следует помнить, что помимо прав существуют и обязанности, которые обязательно должны соблюдаться. Так, дольщик должен ежемесячно осуществлять плату за пользование электроэнергией, водой, газом, следить за тем, чтобы дом находился в пригодном для проживания состоянии. Во избежание серьезных проблем, граждане, владеющие одним имуществом, должны предпринимать попытки мирно находить ответы на накопившиеся вопросы.

Что такое долевая собственность, узнайте в статье: долевая собственность.

Образец мирового соглашения при разводе и разделе имущества можно найти на этой странице.

Как оформить

Оформление части дома в собственность, а также участка, который к нему прилегает – не сложная юридическая процедура, на которую требуется около 5 — 10 дней, при условии, что между сторонами сделки не возникло никаких споров.

Оформить долю в доме необходимо, прежде всего, для того, чтобы:

• снять все действующие ограничения и получить возможность распоряжаться имуществом;
• получить документ, подтверждающий право собственности на часть дома.

Самый первый шаг, который нужно предпринять, собираясь получить свидетельство о праве собственности на дом или часть дома, это посещение отделения Бюро Техинвентаризации и постановка объекта на учет, а также оформление технической и кадастровой документации.

Нужно учесть, что если дом был построен на дачном участке, ставить его на кадастровый учет не нужно, можно приступать к сбору документов.

Бумаги предоставляются в государственную организацию, основная задача которой — накапливание информации о недвижимом имуществе и его владельцах. На сегодняшний день эту функцию выполняет Росреестр.

Документы, которые должны быть представлены гражданином для оформления собственности на долю в доме, который в данном случае является общим имуществом:

1. Российский паспорт гражданина для удостоверения сотрудником отделения Росреестра личности заявителя.
2. Подлинник и копия доверенности, которая была заверена у нотариуса. Этот документ нужно предъявлять только в том случае, если регистрацией права собственности занимается не тот гражданин, на которого будут оформлены бумаги, а доверенное лицо.
3. Кадастровый паспорт на жилье.
4. Полученное от уполномоченной организации разрешение, подтверждающее ввод строения в эксплуатацию.
5. Документы, в которых зафиксирован факт собственности заявителя на земельный участок, на котором был построен дом.
6. Заявление, составленное по установленной форме и подписанное гражданином, обращающимся для оформления свидетельства. Скачать пример заявления для заполнения можно .
7. Платежная квитанция, в которой стоит печать кассира, принявшего деньги за оплату государственной пошлины.

Если лицо, которому необходимо получить документ, не может лично явиться в отделение Росреестра или многофункциональный центр, возможен другой вариант – оформление документов через сайт регистрационной организации или на портале Госуслуги.

Упрощенная схема оформления документов и получения права собственности на долю в доме:

1. Подготовка документов к рассмотрению.
2. Предоставление пакета бумаг и заявления специалисту в Росреестр, МФЦ или онлайн.
3. Ожидание принятия решения.

Данная схема действительная лишь в том случае, если не требуется подготовительная работа, а все нужные справки и свидетельства уже имеются у дольщика и являются действительными.

Оформлять право собственности по упрощенному порядку можно, если нужно получить документ на следующие типы недвижимости:

• жилой дом, построенный на дачном участке;
• частный дом, возведенный на территории, предназначенной для частного – индивидуального строительства;
• дома, построенные в черте города на территории, принадлежащей городу;
• небольшие постройки, строительство которых может быть осуществлено без получения специального разрешения.

После того, как документы приняты специалистом регистрационной организации или МФЦ, клиенту должен быть выдан талон, на котором указана дата получения свидетельства. Без этого талона забрать документ не удастся, что обязательно следует учесть.

Как выйти из долевой собственности на дом

Когда осуществляется наследование и оформление документов на долю в общем имуществе, не все граждане понимают, что это может оказаться не очень удобным вариантом для проживания, а сдавать дом, в котором живут несколько человек в аренду, также не всегда возможно.

В связи с этим многие собственники желают отказаться от данного права, и могут сделать это в любой момент. Самый простой способ – если другие дольщики согласятся выкупить часть объекта недвижимости. В таком случае их доля увеличивается, а человек, продавший свою часть, выписывается из дома и теряет права на пользование, распоряжение объектом.

Для того, чтобы выйти из долевой собственности, необходимо обратиться в МФЦ и написать соответствующее заявление. Факт передачи денежных средств за объект недвижимости должен быть зафиксирован.

Самый простой способ выхода из доли – продать ее одному или нескольким собственникам дома. Однако, делать это нужно по правилам. В первую очередь гражданин должен позаботиться о том, чтобы у него имелось письменное подтверждение того, что другим собственникам была отправлена оферта по выкупу доли в доме.

Также существует другой, менее подходящий для большинства случаев способ выхода из доли – выделение объекта в натуре, то есть совершение каких – либо преобразований с домом для того, чтобы отделить долю одного человека от остальных долей.

Это можно сделать не всегда, но в некоторых ситуациях достаточно лишь построить плотную стену и поделить дом на две части. Выделяя долю, собственник должен позаботиться о том, чтобы не были нарушены права других собственников.

Особенности прописки

Прописка должна быть у каждого человека, поскольку она, прежде всего, является подтверждением его места жительства.

Чтобы зарегистрироваться в доме, в котором имеется несколько собственников, нужно собрать следующие документы:

1. Паспорт регистрируемого гражданина.
2. Заявление, составленное по шаблону, предложенному работником МФЦ.
3. Документы, подтверждающие право собственности на долю.

Также в доме может быть прописан человек, не являющийся собственником, при условии, что у владельцев имущества не возникло возражений.

Регистрация собственника или его несовершеннолетних детей может быть осуществлена без получения согласия. Размер доли при этом не имеет никакого значения, она может быть даже самой меньшей из всех, прописка все равно осуществляется.

Если кто – то из наследников желает получить дом целиком, он может получить его по договоренности с остальными родственниками, и только после того, как выплатит денежную компенсацию. Также нужно учитывать, что долевая собственность выражается, прежде всего, в множественности субъектов, но при этом она не является коллективной или смешанной.

Виды права собственности рассматриваются в статье: право собственности.

С нюансами продажи квартиры в долевой собственности .

Про долевую собственность на землю .

Характеристика

Общая собственность формируется в тех случаях, когда недвижимость находится во владении у двух и более лиц. Как правило, такая ситуация возникает при наследовании по закону. При составлении завещания наследодатель пытается отписать свое наследство кому-то одному. Если же он не успел при жизни составить завещание, то имущество будет распределено между всеми участниками.

Законодательство РФ выделяет следующие виды совместного владения:

• долевая – собственность распределена на равные доли между участниками;
• общей – имущество находится в коллективной собственности без распределения на доли.

Примером совместной особенности может выступать имущество супругов, которое было нажито во время брака. Субъектами долевого владения могут выступать лица, как связанные семейными узами, так и не связанные. Для того чтобы избежать в дальнейшем спорных ситуаций при использовании и распоряжении своего имущества, необходимо изначально выстраивать нормальные отношения с другими участниками общей собственности.

На видео-долевая собственность права и обязанности собственников:

Чтобы далее перейти непосредственно к правам и обязательствам участников общего владения, рассмотрим наглядный пример. Если женщина владеет ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадь которой 80 м2, то это вовсе не означает, что в ее собственности имеется 20 м2 этой квартиры. Она имеет просто долю в праве на все имущество, но не право на часть этой квартиры. При конкретных условиях можно завладеть только частью этой квартиры или же закрепить права за пользование выделенной частью.

Права участников

Каждый собственник согласно статье 209 ГК РФ может обладать следующими правами:

• Иметь во владении свое имущество;
• Эксплуатировать свое имущество;
• Распоряжаться своим имуществом:сдавать в аренду, продавать, менять.

Так как право общего владения принадлежит не одному человеку, а нескольким, то все представленные полномочия реально осуществить только при условии, что все участники дадут свое согласие. Если хотя бы одна из сторон выступает против, то это приводит к неправомерности деяний относительно общей собственности.

На видео-вселение собственника в его квартиру, долевая собственность:

Пример: земельный участок находится во владении у 4 лиц. Причем в их собственность также входят плодовые насаждения в равном количестве. Три человека не хотят производить обработку сада и хотят отдать его в аренду. А вот один человек проявляет желание и хочет работать на земельном участке. В такой ситуации мнение большинства не действует. Для решения возникшей проблемы необходимо искать компромисс.

Если добиться согласия по вопросам владения и эксплуатации общего имущества так и не удалось, то каждая из сторон имеет право обратиться в суд. Обратившийся в суд участник обладает правом требовать предоставления в его собственность и эксплуатации части общего имущества, равной его доле. Если такая возможность отсутствует, то он имеет право потребовать от остальных участников общей собственности выплатить ему денежную компенсацию.

Как происходит оформление квартиры по наследству в собственность, подробно указано в данной статье.

Суд не имеет права вынести решение, которое обязывает участника долевого имущества согласиться на реализацию собственности или сдачи ее в аренду. Причина в том, что в гражданском праве имеет место принцип свободы соглашения.

Согласно ему запрещается в принужденном порядке заставлять участников совершать сделку. По этой причине распоряжаться имуществом, которое расположено в долевой собственности можно только по согласованию всех сторон.

Участник долевого имущества имеет право распоряжаться своей частью без согласия других сторон, но при этом он должен придерживаться права преимущественной покупки. Если конкретный участник общей собственности получает доход от использования имущества, то он обязуется распределить его в равной доли между всеми участниками.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все, кто являются участниками долевой недвижимости, могут менять размеры своей части и всего совместного владения. Например, когда в доме был произведен ремонт и куплена новая техника, то она переходит в собственность того, кто все это реализовал. Это может и не произойти, если в совместном договоре оговорено другое.

Все стороны общего владения обязуются оплачивать налоги, коммунальные платежи в пропорциях своих долей. Если хотя бы один человек уклонился от этих обязанностей, то это служит нарушением закона. Наказание может быть предусмотрено судом.

Несмотря на то, что владелец доли имеет право распоряжаться своей долей, как кон поделает (сдавать в аренду, дарить, передавать в залог), имеет место одно ограничение – это сообщать о своих намерениях другим владельцам.

Это требуется для осуществления права преимущества собственников остальных долей при получении доли в своей квартире. В случае нарушения этого правила, сделка купли-продажи признается недействительной.

Что из себя представляет виндикационный иск в гражданском праве, можно узнать из данной статьи.

Возможно так же будет интересно, что из себя представляют источники конституционного права российской федерации. Вся информация находится в данной статье.

Обладать правом владения имущества может не только один человек. Сегодня существует множество случаев, когда на одну квартиру приходится не два, а три и более собственника. При этом каждый из них имеет свою имущественную долю. Они могут по своему рассмотрению распоряжаться имуществом, но только предварительно согласовав это с участниками общего владения.

Общая долевая и общая совместная собственность — в чем разница

Разницу между общей долевой и общей совместной недвижимостью можно установить при помощи двух типовых примеров. Имущество может принадлежать именно в порядке общей долевой собственности в том случае, когда в его отношении имеется несколько собственников. Эти собственники составили формальное соглашение согласно которому определяются права каждого из них по отношению к объекту. Следовательно, если приобретается имущество сразу несколькими собственниками, по умолчанию речь будет идти о совместной собственности. Если заключается соглашение о разграничении долей — это уже общая долевая собственность.

Земельный участок может быть объектом, как общего, так и совместного вида. В случае, если супруги приобрели отдельный земельный участок, и данная покупка проводилась в браке, этот земельный участок будет принадлежать им на совместных правах. Даже при том, что по документам он будет принадлежать одному супругу. Вопрос разделения земельного участка на доли касается только их. Они могут в любое время составить соглашение о разделении, после чего данный участок будет составлять уже общую долевую собственность. По аналогии с земельным участком лица могут выделять части подобным образом в отношении любого имущества. Но при условии, что данное имущество является недвижимым.

Общая долевая собственность на квартиру

Приобретенное официальными супругами имущество автоматически получает подобный статус. Принадлежность объекта кому-либо из них не будет иметь большого значения. Текущий собственник не сможет проводить никакие сделки без получения заведомого согласия второго дольщика. Это правило является обязательным в отношении всех подобных сделок. Но если супруги решили пересмотреть такой порядок владения, они могут в любой момент составить профильное соглашение в котором будет обозначены права каждого субъекта в отношении фигурирующего имущества. На практике таким соглашением является именно брачный контракт.

Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности

В этом случае существуют два варианта, каждый из каких уместен при определенных обстоятельствах. Первый заключается в составлении соглашения, такого как брачный контракт, в котором будет обозначен порядок пользования жилым имуществом. Делается этого только по усмотрению сторон, поэтому профильное законодательство имеет на этот счет только рекомендательные нормы. Второй вариант заключается в выделе натуральных частей. Происходит это следующим образом:

• Составляется соглашение;
• Вызывается лицензированная кадастровая служба;
• Специалисты на основании имеющегося соглашения проведут кадастрово-замерочные работы.

После этого стороны получат специальное свидетельство о проведенных ранее работах. В этом свидетельстве будет обозначен план раздела. С этим документом участники направляются в территориальный отдел Росреестра, и после 10-ти дней каждый из получает уже готовое свидетельство о собственности. Ответ может быть отрицательным, если в течение процедуры были существенно нарушены права формального участника.

Долевая собственность на квартиру

Долевая собственность, как и в случае с остальными вещами предполагает, что у квартиры тоже могут быть несколько собственников. Законами также установлены особенности осуществления прав на квартиру:

При долевой собственности квартиру можно продать, обменять, сдать в аренду только при согласии остальных собственников. В случае продажи своей доли необходимо сначала предложить выкупить свою долю сособственникам. Сообщить об этом нужно в письменном виде, оставив себе расписку или почтовые документы.

Сособственники имеют месяц на выкуп доли совладельца, срок которого может разниться в зависимости от количества дней в месяце.

Долевая собственность на квартиру, её объем дает пропорциональный объем прав на имущество жилого дома, которое считается общим имуществом всех собственников дома.

Кроме самой квартиры собственники имеют право на общие помещения, которые нужны для нормального использования более чем одной квартиры. Это касается также инженерного оборудования, помещений, которые не принадлежат какому-то отдельному лицу, но используется для нужд всех жильцов дома. Например, для занятий спортом, отдыха, развлечений.

Рекомендуем к прочтению: Выговор за ненадлежащее исполнение должностных обязанностей пример

Кроме того, все собственники обладают правом долевой собственности на земельный участок, на котором построен жилой комплекс.

Долевая собственность на земельный участок

Долевая собственность на землю может возникать из сделок, получения наследства. Данный факт подтверждается отражением долей в свидетельстве о праве собственности.

Использование участка возможно только в рамках его назначения, собственники обязаны выплачивать все налоги, платежи и сборы.

Сособственник может вести любые сделки со своим участком, но это не должно затрагивать права других сособственников. В случае желания продать свою долю необходимо поступить в соответствии с правилами продажи своей доли в квартире.

Собственник может вести строительство, вести сельскохозяйственные работы на своей части, но эти его действия не должны вредить сособственникам.

Однако долевая собственность на земельный участок не может быть прекращена.

Чтобы иметь возможность самостоятельно без согласований распоряжаться своей частью земли, необходимо произвести выдел земельного участка. Это можно сделать, подписав специальное соглашением между собственниками. В случае отказа сособственников можно требовать выдела через суд. В результате выдела образуется отдельный участок, в результате чего общая собственность на земельный участок прекращается.

Причина в том, что фактически формируются новые участки, что и влечет за собой прекращение одних прав и появление других.

Исполнение обязательств

В состав имущества собственника входит доля в общем праве. В связи с этим, кредиторы, которые требуют исполнения обязательств, могут заявить об обращении взыскания на такую часть. Ранее действовавшее законодательство такой возможности не допускало. Если, например, имеет место совместная долевая собственность на дом, то часть, на которую будет обращено взыскание, должна быть определена без ущерба для остальных владельцев. Они имеют возможность приобрести эту часть. В законе она именуется правом преимущественной покупки.

Учитывая это, ст. 255 ч. 2 ГК допускает возможность для кредитора требовать, чтобы должник продал свою часть какому-либо другому владельцу. Вырученные деньги в этом случае пойдут на погашение кредита. В интересах взыскателя продажа недвижимости по рыночной (реальной) цене, а не по сниженной, в которой могут быть заинтересованы сособственники, приобретатели либо отчуждающие имущество. Остальные владельцы могут отказаться от покупки части. В этом случае имущество, которое на нее приходится, по решению суда может быть продано на публичных торгах.

Данное положение обеспечивает защиту интересов должника, который при этом способе реализации может получить максимально возможную сумму. При этом сам кредитор не может приобрести имущество. В противном случае это нарушило бы право на преимущественную покупку сособственников.

При их отказе возможен вариант продажи исключительно с публичных торгов. В данном случае такие манипуляции возможны, если это долевая собственность на дом и землю. Стать участником правоотношений второй категории не может лицо, которое не связано с остальными участниками личнодоверительными или семейными отношениями. При бездолевой собственности кредитор может только потребовать выделить имущество должника. И только при этом условии на недвижимость может быть обращено взыскание.

Важный момент

Улучшения, которые могут быть отделены от главного объекта общей собственности, без причинения несоразмерного вреда хозяйственному назначению, в соответствии с общим правилом, переходит в собственность того участника, который их осуществил. То есть они не составляют объект общего имущества.

В соответствии с соглашением, улучшения могут остаться в собственности. Однако в этом случае предусмотрено соразмерное увеличение части владельца, который их произвел, при условии, что действия были им совершены за свой счет и в установленном порядке, то есть касались той части недвижимости, которая предоставлена именно ему в пользование.

К примеру, имеет место долевая собственность на жилой дом, и хозяин своей части присоединил к ней пристройку. Он может воспользоваться общим правилом. Вследствие того что общая собственность стала больше за его счет, он вправе требовать соответственного увеличения своей части. При этом пристройка будет являться частью всего здания. Она не будет собственностью присоединившего ее владельца.

Соответствие частей

Достаточно часто на практике встречаются случаи, когда невозможно достичь абсолютного равенства долей, реально выделяющихся в собственность. К примеру, по закону два наследника получили здание с тремя комнатами. В этом случае собственники сами устанавливают порядок пользования общей недвижимостью, хотя бы приблизительно соответствующий их долям.

Если одному из владельцев предоставлена меньшая часть, то остальные хозяева обязаны компенсировать ему ущемление имущественного интереса. Это может быть достигнуто, например, посредством снижения приходящихся на его долю платежей и затрат по содержанию общей собственности.

В соответствии со ст. 249 ГК, каждому владельцу необходимо участвовать в выплате налогов и осуществлять иные платежи, которые касаются имущества. Данные положения относятся и к правовому режиму доходов, продукции, плодов, урожая, которые получены от пользования общей собственностью. Все это также становится общим имуществом владельцев и распределяется пропорционально имеющимся частям. Но в соответствии с соглашением сторон, разделение может осуществляться и другим образом.

Прекращение долевой собственности

Каждый участник вправе выйти из данных отношений. Это может осуществляться посредством отчуждения своей доли третьим лицам, выдела или раздела общего имущества. При продаже одним из владельцев своей части остальные могут требовать, чтобы за установленную цену и на других условиях она была продана им.

В соответствии с правилом преимущественной покупки, отчуждающий хозяин обязан известить письменно остальных хозяев о своих намерениях. Последние имеют возможность приобрести часть недвижимости в течение месяца с момента получения уведомления. По истечении срока отчуждающий может продать свою часть третьему лицу. В случае нарушения правил преимущественной покупки любой из сособственников может в судебном порядке потребовать перевода на него обязанностей и прав покупателя. Это значит, что он обязан уплатить установленную цену и исполнить прочие условия сделки. Преимущественное право на приобретение распространяется также и на мену доли, но не на дарение. Не допускается уступка данной возможности в порядке цессии.

Правила долевой собственности

Я думаю, многие обыватели, не знающие юридических тонкостей, путаются в понятиях – «доля в квартире» и «комната в квартире», и желали бы понять, что именно и каким образом можно приобрести.

Прежде, чем начать говорить о процедуре покупки долевой собственности, разберемся с источниками ее возникновения.

Долевая собственность на недвижимое имущество может возникать по разным причинам. Это может быть приватизация одной из комнат в квартире, где ранее были разделены лицевые счета. Также суд может принять решение о разделе квартиры между сособственниками (к примеру, участниками приватизации), определив каждому из них соответствующую долю. При этом более предпочтительным вариантом является определение судом, если это возможно, из чего состоит выделяемая в квартире доля. В таком случае соответствующее региональное кадастровое агентство на основании решения суда выдает гражданину свидетельство о государственной регистрации определенной доли в праве собственности на недвижимое имущество – квартиру. При этом в свидетельстве указывается, что данная доля состоит из комнаты определенной площади (может быть, с лоджией или балконом), а кухня, ванная, туалет и коридоры находятся в общей долевой собственности. Аналогичное свидетельство граждане получают и при регистрации договора приватизации своей «комнаты», либо при покупке недвижимости, которая ранее была оформлена одним из этих двух вышеуказанных способов.

Сложнее выглядит ситуация, когда доля (к примеру, полученная по наследству) не определена в натуре, а составляет, допустим, одну вторую или одну третью долю площади всей квартиры. В этом случае нет четкого понимания, какую именно часть квартиры (какую из комнат) можно занимать собственнику.

Существует практика подписания соглашений (у нотариуса или в суде) об определении порядка пользования жилым помещением (один гражданин занимает комнату площадью Х метров, а второй – площадью Y метров). Однако при продаже указанной доли в праве собственности на квартиру третьему лицу правоспособность данного соглашения находится под большим вопросом, и может повлечь возникновение конфликтной ситуации.

Решить эту проблему можно, определив в судебном порядке реальные доли в квартире, с выплатой компенсации тому сособственнику, доля которого уменьшилась. При этом в свидетельстве о государственной регистрации будет указываться вместо фразы, к примеру: «1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу…», фраза – «46/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу…, состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности».

В случаях, когда приобретается доля в праве собственности на жилой дом, что также часто бывает, возникают схожие проблемы. Покупатель не получает юридического обоснования, какую именно часть жилого дома он может занимать. Для решения этого вопроса необходимо осуществлять выделение доли дома в натуре, с образованием отдельного входа и последующим переводом отделенной части жилого дома в квартиру. Решается это путем проведения соответствующей экспертизы, создания проекта, который должен быть согласован с совладельцами дома и Администрацией района либо города, в котором находится объект недвижимости. Далее следует непосредственно проведение работ, обмер дома по их завершению территориальным кадастровым агентством и регистрация изменений в едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ). Осуществлять все эти действия возможно лишь при условии наличия зарегистрированного в кадастровом агентстве земельного участка, на котором располагается данный жилой дом. Однако получить долю в праве собственности на жилой дом по наследству можно и без регистрации прав на землю наследодателями – законодательство допускает регистрацию на имя наследника доли в праве собственности на жилой дом. При этом для любых последующих операций с долей в праве собственности на жилой дом (дарение, продажа или обмен) понадобится регистрация прав на земельный участок.

При покупке долевой собственности, если вы не являетесь сособственником, вы должны убедиться в отказе других собственников, которые имеют первоочередное право на приобретение. Для этого продавец должен получить нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки, либо известить через нотариуса о своих намерениях остальных участников долевой собственности. Если в течение месяца с момента вручения совладельцу письменного уведомления о продаже доли ответ не будет получен – владелец недвижимости вправе продавать свое имущество любому другому лицу. Но есть нюанс – стоимость доли после оповещения совладельцев в момент продажи не должна уменьшаться, в противном случае нотариус либо регистратор не удостоверит сделку. В случае, если участников долевой собственности несколько и все дали согласие на покупку доли – продавец выбирает покупателя по своему усмотрению. Как правило, здесь все решают межличностные отношения и размер предлагаемой сособственниками суммы сделки.

В целом приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество интересно покупателям вследствие невысокой суммы сделки (в сравнении с покупкой целого объекта недвижимости), возможностью «приобрести свой угол», однако осложняется возможными последующими конфликтами с соседями, поскольку совместное использование мест общего пользования не всегда проходит гладко.

просмотров: сегодня 21, за последние 7 дней 134, за месяц 491

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда. Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае — земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме. В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ).

Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ). Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей. В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст. 249 ГК РФ).

Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст. 246 ГК РФ).

Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок. Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ).

В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Общая совместная собственность на земельный участок

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство.

Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст. 254 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов). Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором. Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью. На основании российского законодательства совместная собственность возникает в отношении:

• крестьянско-фермерских хозяйств;
• общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ;
• общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
• совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государтвенная регистрация общей долевой собственности на землю

Объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание. Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Время чтения: 11 минут

Владение любой собственностью предполагает право распоряжаться ею по своему усмотрению: дарить ее, обменивать, продавать, совершать действия, которые не запрещены законом. Однако нередки случаи, когда имущество имеет не одного, а нескольких владельцев. Такая ситуация типична, когда речь идет об общем владении земельным наделом. В случае, когда он принадлежит более чем двум гражданам с определением доли каждого, такое право владения определяется как общая долевая собственность на земельный участок.

Каковы виды права общей собственности на участки земли

Общая собственность на любое имущество может быть двух видов:

• долевая;
• совместная.

Для первого вида собственности на земельный участок является обязательным выделение в имуществе конкретной части, величина которой заранее известна (к примеру, 1/2, 2/3, 3/5 и так далее). В регистрационных документах устанавливается и прописывается доля каждого сособственника. При совместном владении определение долей отдельных лиц не предполагается.

Возникновение такого права собственности характерно в большинстве случаев для членов одной семьи либо тогда, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК). Оно может возникнуть при приобретении земли супругами, когда они владеют совместно купленным наделом без выделения долей.

Эти виды совместного владения земельным участком предполагают презумпцию равенства прав и обязанностей по отношению к подобному имуществу со стороны его совладельцев. Подобный надел может быть неделимым (к примеру, земля находится под жилым строением) или делимым (когда он находится в составе фермерских угодий).

Нюансы права совместной собственности на землю

В случаях, когда земельным наделом владеют двое или более лиц без выделения долей, а и другими законодательными актами не установлен другой правовой режим, устанавливается режим общей совместной собственности. Это означает, что собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников.

Так, покупка недвижимости супругами в браке (в том числе – земельного участка) предполагает, что совершение любых действий по распоряжению ею требует нотариально заверенного согласия мужа или жены.

Если сделка совершена без согласия второй стороны, она может быть признана недействительной в течение 1 года с момента, когда второй супруг должен был узнать или узнал о совершении подобных действий. Это положение закреплено в ст. 35 .

По закону у нескольких или у двух лиц право общей совместной собственности на землю возникает, если они являются:

• супругами, состоящими в официально зарегистрированном браке (ст. 256 ГК);
• членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК);
• участниками договора простого товарищества;
• в иных случаях.

Кроме ситуаций, предусмотренных законодательством РФ, общая совместная собственность может возникнуть на договорной основе. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные собственники добровольно объединяют принадлежащие им земельные участки, закрепляя достигнутые ими договоренности в соответствующем документе, оформленном в установленном порядке.

Особенности долевой собственности на земельный надел

Имущество, принадлежащее нескольким лицам, может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности. Земельный участок также может быть собственностью нескольких участников с определением долей. Поэтому, отвечая на вопрос о том, что такое общая долевая собственность на землю, можно констатировать, что законодательство определяет ее как земельный надел, площадь которого разделена в пропорциях между совладельцами.

Возникновение данного вида собственности на землю возможно в случаях:

• приватизации территории;
• вступления в наследство по завещанию;
• совместного владения участком с целью получения прибыли от ведения фермерского хозяйства;
• при оформлении сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка;
• дарения доли от своего надела или получения части участка по дарственной.

Для приобретения права общей собственности на земельный надел все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ). К заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок невозможна, если хотя бы кто-то из сособственников не присоединится к обращению, становясь таким образом участником долевой собственности помимо воли.

Нюансы использования земли в долевой собственности

Пользование земельным участком, находящимся в долевом владении, устанавливает ГК РФ, который определяет, что оно осуществляется по соглашению всех участников. Соглашение о совместном пользовании землей, как правило, содержит подтверждение права на совместное владение и распоряжение имуществом, правила его содержания, а также прописывает возможности получения доходов от использования своей доли, порядок их распределения, иные значимые моменты.

Если подобное соглашение заключено не было, то любые действия, связанные с пользованием общим имуществом, следует обсуждать с совладельцами. В случае спора по иску любого из сособственников порядок пользования (как и разделение имущества) может быть установлен в суде.

Подобные правила устанавливаются, принимая во внимание величину принадлежащей каждому владельцу части имущества, которая должна быть пропорциональна его доле.

При принятии решения суд проводит оценку ранее сложившегося порядка пользования. Однако вернуться к нему суд может предложить лишь если пользование участком осуществлялось с учетом воли всех участников. В противном случае порядок, нарушающий права пользования одного или нескольких владельцев, судом санкционирован не будет.

По каким причинам возникает необходимость выделения долей

Один из способов образования земельных участков, закрепленных в п. 1 ст. 11.2 ЗК РФ, который осуществляется только в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности – выдел причитающейся участнику части земли.

На вновь образованный надел возникает право собственности лица, по заявлению которого осуществлялся выдел. Исходный участок сохраняется в измененных границах. На него прочие участники сохраняют право долевой собственности с учетом изменившегося размера долей (они пропорционально увеличиваются) согласно п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ.

Причиной, по которой становится необходимым выдел земельного участка в натуре, может стать невозможность собственников достичь согласия в отношении порядка использования общей земли. В этом случае каждый из совладельцев имеет право требовать произвести выделение доли земельного участка под основное жилье или с иными целями.

При несогласии остальных участников собственности с условиями и способом выдела доли одного из них последний вправе требовать выдела доли в натуре в судебном порядке (п.3 ст. 252 ГК РФ).

Если на выдел в натуре наложено ограничение по закону или он невозможен без нанесения несоразмерного ущерба общему имуществу, лицо, требующее выдела, может реализовать право на компенсацию стоимости его доли со стороны других совладельцев имущества. После получения компенсации право на долю в общем имуществе собственником утрачивается.

Порядок выдела земельного участка из общей долевой собственности предполагает проведение межевания – комплекса работ по геодезическим измерениям земли, результаты которых оформляются в межевой план.

Алгоритм выделения долей и раздела участка

Реальное выделение части земли, находящейся в долевом владении, может быть осуществлено по согласию сособственников или в судебном порядке. При возможности досудебного решения вопроса о том, как поделить землю, необходимо:

• получить нотариально заверенное согласие всех участников;
• если такое согласие получено, произвести повторное межевание и установку межевых знаков с определением новых границ наделов;
• на основании выданных техдокументов каждый вновь образованный участок поставить на кадастровый учет с получением отдельного номера и плана;
• с заявлением и паспортом, а также с правоустанавливающими документами и выписками из кадастров обратиться в регистрационную палату, оплатив регистрацию прав собственности; через 30 дней будет оформлено отдельное свидетельство на каждый вновь образованный земельный участок.

Если согласие между сособственниками не достигнуто, вопрос решается в суде. На основании постановления производится принудительный выдел доли.

При выделении части участка из коллективного хозяйства необходимо уведомить всех участников о созыве общего собрания. По его результатам оформляется протокол собственников долевой собственности на оформление земельного участка.

Если сособственники явились не все, в региональные газеты дается объявление с указанием местонахождения доли участника, инициирующего выдел, и уведомляющее других участников, что выдел будет осуществлен. Если в течение месяца письменных возражений по указанному адресу не поступило, производится межевание и все процедуры по регистрации права собственности.

Согласно ст. 252 ГК РФ, каждый из владельцев может потребовать разделения участка. В случае добровольного решения вопроса осуществляется межевание, устанавливаются границы надела.

Полученные от специалистов документы передаются на подпись главе района или города. После этого они поступают в регистрационную палату вместе с разрешением на разделение надела от комитета управления собственностью. Не позднее чем через две недели будет оформлен новый документ на право владения выделенным участком земли.

После того, как раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, состоялся, владелец доли может распоряжаться им по собственному усмотрению, без оглядки на мнение других участников.

Какие участки подлежат разделу

Законодательством установлено, что при разделе любого участка необходимо придерживаться правила, определяющего, что площадь каждого из вновь образованных участков не может быть меньше установленной для конкретной категории земель в данном регионе. Поэтому первоначально стоит выяснить, попадает ли планируемый к выделению надел в установленный минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре.

Для земель различного назначения предусмотрена следующая величина минимальной площади:

• используемой при дачном строительстве — 6 соток;
• задействованной в огородничестве и садоводстве — 4 сотки;
• в личном подсобном хозяйстве— 10 соток;
• применяемой для ведения крестьянского хозяйства — 15 соток.

Поэтому при решении вопроса о том, как разделить дачу на двух хозяев, стоит рассчитать, каким будет размер участков, образовавшихся в результате раздела. В зависимости от определений региональных правовых актов эти параметры могут варьироваться.

Если доля очень мала, выделить отдельный участок из нее нельзя. В этом случае другой владелец компенсирует собственнику его стоимость, и его права в отношении этой доли прекращаются на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Решая вопрос, как разделить долевой земельный надел, стоит выяснить, в каком случае невозможен реальный раздел дачи, если владельцев несколько, а площадь слишком мала.

Добровольный раздел

Разделение земельных угодий может быть совершено добровольно и в судебном порядке. Если все совладельцы согласны на раздел участка, между собственниками заключается соглашение, которое должно быть удостоверено нотариально.

Как и образец соглашения о выделении долей земельного участка, документ составляется в свободной форме с обязательным указанием:

• сведений об участке (ссылки на правоустанавливающий документ, дату присвоения кадастрового номера, адрес);
• личных данных сторон, адресов регистрации и проживания;
• согласия сторон на добровольный раздел;
• условий осуществления межевания, размеров новых наделов в числовом или процентном соотношении;
• прочих сведений.

Раздел через суд

В ситуации, когда прийти к согласию о разделении общего имущества со всеми совладельцами не удалось, инициатор раздела участка в долевой собственности может обратиться в судебную инстанцию. Для этого необходимо подать написанное в установленной форме исковое заявление.

Исковое заявление о выделении доли земельного участка должно содержать все значимые для разрешения спора сведения:

• порядок приобретения надела;
• назначение использования;
• размеры долей, принадлежащих каждому сособственнику;
• принятые для решения проблемы меры.

Судебное разбирательство по принудительному разделению земли требует проведения землеустроительной экспертизы. Судебная практика по выделу земельного участка свидетельствует о том, что решение судом принимается на основании заключения, сделанного экспертами, и анализа вариантов разделения, предложенных ими. В случае, если ни один из предложенных вариантов совладельцев не устроит, суд устанавливает способ самостоятельно.

Госпошлина за раздел земли

При подаче искового заявления, содержащего требование о разделе совместного имущества, о выделе в натуре доли или о признании на нее права размер госсбора исчисляется в зависимости от того, рассматривался ли спор судом ранее.

В случае, когда право собственности истца на долю уже было признано судебной инстанцией, госпошлина составляет 200 руб. Если нет – размер налога определяется по нормативам, установленным для имущественных исков, которые подлежат оценке.

Межевание земельного участка

Выделение доли и раздел земельного участка предполагают обязательное межевание земли, которое осуществляется по соглашению участников собственности. Оно означает:

• фактический раздел земли;
• привязку к местности;
• установление новых границ.

Порядок межевания земельного участка, находящегося в долевой собственности, предполагает участие в работах кадастрового инженера (ст. 29 закона от 24.07.2007), с которым необходимо заключить договор в соответствии с параграфом 4 гл. 37 ГК РФ.

После проведения всех геодезических изысканий и необходимого круга работ вновь образованный участок регистрируется с выдачей свидетельства о праве собственности.

Разделение земли с домом

Раздел участка возможен лишь одновременно с расположенными на нем постройками. Однако для этого не всегда имеется техническая возможность. Часть жилого помещения, выделенная при разделе, признается пригодной для проживания только в том случае, если она:

• изолирована;
• имеет отдельный вход;
• оснащена коммуникациями и необходимыми удобствами.

Раздел участка производится лишь по соглашению сторон и при условии, что образуемые участки будут соответствовать требованиям ст. 11.9 ЗК РФ.

Кроме того, граница раздела не может пересекать существующее здание жилого дома. Следуя принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поддерживается концепция единого объекта, согласно которой земельный участок и находящаяся на нем недвижимость являются единым целым, что обусловлено требованиями экономической целесообразности.

Оформление права собственности после раздела

После того, как достигнуто соглашение между собственниками или получено решение суда о разделе земли, а также проведены все действия по межеванию и реальному разделу, у собственников вновь образованных наделов возникает вопрос, как зарегистрировать право собственности на них.

Для оформления нужно обратиться в Регистрационную палату, предоставив пакет бумаг.

Какие нужны документы

При обращении в учреждение, уполномоченное регистрировать право собственности на вновь образованные участки земли, заявитель должен иметь при себе следующий набор документов:

• кадастровый паспорт;
• согласие всех совладельцев земли на раздел;
• правоустанавливающие документы на ЗУ;

Что такое сервитут

Сервитут – это разрешение, выданное владельцем на пользование участком земли другому лицу с определенными ограничениями. От аренды его отличает возможность заключения соглашения в принудительной форме и невозможность извлечения прибыли арендатором.

Такое использование земли основано, например, на необходимости осуществления хозяйственных нужд (прокладка электросетей, водоснабжения и прочего) и предполагает заключение договора о сервитуте.

Соглашение о сервитуте на землю

Договор сервитута на земельный участок – соглашение, заключаемое между собственником надела и его пользователем, в котором содержатся следующие данные:

• границы участка (по геодезии и межеванию);
• ФИО и иные данные сторон;
• сведения о земельном наделе, поступающем в распоряжение арендатора по договору сервитута;
• плата, взимаемая за пользование землей;
• срок действия договора (по закону);
• обязанности и права сторон;
• список прилагаемых документов и иные сведения.

Соглашение регистрируется в Росреестре по месту нахождения земельного массива.